Ingatlanértékelés ll. Feladat Kovács Zsombor PBTO0G
Hozamráta meghatározása:
A hozamráták illetve a bérbeadások diagramja 2015-től az elmúlt 10 évre nézve.
2016. 11. 29.
Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
A Cushman tavalyi adatai szerint a Váci úton némileg csökkent a yield és ez az országos adatokon is meglátszik. Viszont én mégis felvenném 8%-ra mivel a kiadások növekedő tendenciát mutatnak az eddigi évekhez képest, plusz az inflávió némleg csökkent magyarországon. Forrás: Cushman & Wakefield Ofice Market Snapshot 2015 4th q.
Piaci bérleti díj meghatározása: Center Point irodaház: 12-13 € (3600-3900Ft) –most épülő Váci út 81-83. Business Center: 11-12 € (3300-3600Ft) –Váci út 140 Business Center 91: 9 € (2700Ft) –Váci út 91. Az értékek m2/hó-ra értendők. A fenti értékek átlagából 11 €/m2/hó-t állapítottam meg Forrás: http://www.ujiroda.hu Iroda üzemeltetési díjának meghatározása: 4 €/m2/hó-t határozok meg a magyar átlagot tekintve.
2016. 11. 29.
Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
Értékek: Dolgozók száma
1800
Üzemeltetési díj összesen
8
Iroda terület
14400
Fő m2/Fő m2
Vizesblokk, teakonyha, szerver terület 14% 2016
m2
Falak alatti terület 5%
720
m2
Kizárólagosan használt irodaterület
17136
m2
Közös terület (%) 10
1713.6
m2
bérleti időtartam
50
hó
Bérleti díjmentes időszak
5
hó
Bérleti terület összesen
18849
m2
Iroda bérleti díj
11
€/m2/hó
Iroda effektiv bérleti díj
9.9
€/hó
Bérleti díj összesen
186605
€/hó
Raktár bérleti díj
6
€/hó
Raktár effektív bérleti díj
5.4
€/hó
Parkolohely(ek) szama
60
db
Bérleti díj összesen
186605
Üzemeltetési díj
4.0
Üzemeltetési díj összesen
75396
€/hó
Bérleti díj mindösszesen (üzemeltetési díjjal együtt)
262001
€/hó
Pénzügyi biztosíték
3 hóna p
Pénzügyi biztosíték összege
786003
€/hó €/m2/hó
€
Forrás: http://irodahaz.info/berleti-dij-szamitas
2016. 11. 29.
Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
Összes beruházási költség becslése: Építési kölltségek
9 80 1,10 1,10 1,10
% eFt/m2
szerkezet fajl. építési ktg. építészeti szorzó mûszaki szorzõ szervezési szorzó
17000,0 60,0 100,0 18530,0 1482,4
m2 db m2 m2 MFt
1973,1 90,0 10,0 2073,1
MFt MFt MFt MFt
eFt/db eFt/m2
parkoló, út fajl. ktg.
2 1
% %
Járulékos költségek 1 előkészítés geod., talajm.
41,5 20,7
MFt MFt
3 3
% %
építészeti tervezés szaktervezők
62,2 62,2
MFt MFt
3 4 2 2 2 1 1
% % % % % % %
beruházásszervezés finanszírozás jogi ktg. biztosítás és őrzés PR, tájékoztatás művészeti alkotások tartalékkeret
62,2 82,9 41,5 41,5 41,5 20,7 20,7 497,5
MFt MFt MFt MFt MFt MFt MFt MFt
MFt eFt/m2 eFt/m2 eFt/m2 eFt/m2 MFt
Járulékos költségek 2 telekár közműfejlesztés belsőépítészet mobíliák spec. technológia inform.techn. szoftver
15,0 3,0 6,0 7,0 5,0 15,0 20,0 71,0
MFt MFt MFt MFt MFt MFt MFt MFt
2073,1 568,5 2641,6 713,2
MFt MFt MFt MFt
1500 100
15 3 6 7 5 15 20
27
%
2016. 11. 29.
Összes beruházási költség: építés járulékos összes ÁFA Beruházás bruttó költsége:
össz. nettó épület terület parkolók darabszáma külső tér, burkolat, parkosítás össz. bruttó épületterület nyers építési ktg. kialakítás, anyaghasználat, stb. talaj, technol., szomszédos ép,, stb. telek, megközel,.határidõ, pénzügyek, stb. épület építési ktg. parkoló építési költség kertépítési költség összes nettó építési költség
beruházási és építészeti program, tanulmányok próbafúrások, szakértések, tervek a vállalt feladattól és épületnagyságtól függ (ÉSZ Kamara) a speciális technológiáktól függő (Mérnökkamara) folyamatok irányítása, szervezése, proj.man., admin., stb. a felvett hitel nagysága, feltételei szerződéskötések, illetékek, perköltségek, stb. az építés- és egyéb biztosítások, örés-védelem hirdetés, eladási költségek, sajtó, megnyitás, stb. műalkotások elhelyezése az épületben v. környékén előre nem látott kockázatok fedezésére
helyi ingatlanpiaci adatok alapján helyi infrastruktura szolgáltatói adatok alapján spec. burkolatok, berendezések, tárgyak, stb. bútorok, egyedi vagy gyári tárgyak tárolás, mozgatás, órzés, stb. technikai feltételei tájékoztatás, számítástechnika és védelmi hálózatok legális hálózati és felhasználói szoftverek
3354,8 MFt Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
Forrás: mono.eik.bme.hu/~zrostas/KONYVTAR/Beruh_kbecs_2016.xls Időtartamok meghatározása: Előkészítési szakasz: ~7hónap (telek vásárlása, szerződéskötések, pályázati kiírás, jogok megszerzése) Tervezési szakasz: ~7hónap (vázlatterv, részletes tervezés, szakágak leszerződtetése, kivitelezők tendereztetése) Kivitelezési szakasz: ~12hónap (engedélyek beszerzése, helyszín előkészítése, kivitelezés folyamata) Üzemeltetési szakasz: ~50év (üzemeltetés, takarítás, irodakiadás) A telek fejlesztési pénzfolyama: 700 600
költség MFt
500 400 300 200 100 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
jelenérték 12 11 9,9 9,1 8,5 7,8 7,2 12 11 10 19 18 16 15 59 54 50 47 43 40 37 34 32 29 27 25 NPV
12 22 32 41 50 57 65 77 88 98 117 135 152 167 226 280 331 377 421 461 498 532 564 593 620 646
MFt/hó
12 12 12 12 12 12 12 21 21 21 41 41 41 41 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173
hónap
Ha feltételezzük, hogy 26 hónap alatta nulláról felépül az épület csúszás és plusz költség nélkül. Pénzfolyam részletes számítása 10 évre: t=10 i=8% bérleti bevétel = 78,6 MFt/hónap x 12 =943,2 MFt üzemeltetési díj = 22,618MFt/hónap x 12 =271,425 MFt -> összes havi bevétel: 671,775 MFt Beruházási költségek a 0. évben (előkészítés, tervezés) = 512,5 MFt Beruházási költségek a 1. évben (kivitelezés, építés) = 2841,5 MFt 2016. 11. 29.
Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
év
bevétel MFt
0 1 2 3 4 5
kiadás Mft
943,2 943,2 943,2 943,2 943,2
6 7
-512,5 -2841,5 -271,4 -271,4 -271,4 -271,4
943,2 943,2 943,2 943,2
8 9 10
jelenérték (bevétel)
jelenérték (kiadás)
jelenérték (Össz)
NPV/év
808,6 748,7 693,3 641,9
-512,5 -2631,0 -232,7 -215,4 -199,5 -184,7
-512,5 -2631,0 576,0 533,3 493,8 457,2
-512,5 -3143,5 -2567,6 -2034,3 -1540,5 -1083,3
-271,4 -271,4
594,4 550,3
-171,0 -158,4
423,3 392,0
-659,9 -267,9
-271,4 -271,4 -271,4
509,6 471,8 436,9
-146,6 -135,8 -125,7
363,0 336,1 311,2
431,1 431,1 742,3
Diagramcím 1500,0 1000,0 500,0 0,0
MFt
-500,0 -1000,0 -1500,0 -2000,0 -2500,0 -3000,0 -3500,0
3
4
5
6
7
8
9
10
11
össz
-512,5 -2631,0
576,0
533,3
493,8
457,2
423,3
392,0
363,0
336,1
311,2
kiadás
-512,5 -2631,0 -232,7
-215,4
-199,5
-184,7
-171,0
-158,4
-146,6
-135,8
-125,7
808,6
748,7
693,3
641,9
594,4
550,3
509,6
471,8
436,9
-512,5 -3143,5 -2567,6 -2034,3 -1540,5 -1083,3 -659,9
-267,9
431,1
431,1
742,3
bevétel NPV
1
2
év
A pénzfolyamábra nettó jelenértéke: 742,277 Mft
2016. 11. 29.
Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
Érzékenységvizsgálat: A nettó jelenérték változása adott diszkont rátával, és hozzátartozó tőkésítési rátával. Tőkésítési Diszkont ráta ráta 5,0% 5,5% 4,5% 17 824 17 716 5,0% 16 174 16 067 5,5% 14 825 14 717 6,0% 13 700 13 592 6,5% 12 748 12 641 7,0% 11 933 11 825 7,5% 11 226 11 118 8,0% 10 607 10 499 8,5% 10 061 9 954 9,0% 9 576 9 468 9,5% 9 142 9 034 10,0% 8 751 8 644 10,5% 8 398 8 290 11,0% 8 077 7 969
6,0% 17 613 15 963 14 613 13 489 12 537 11 721 11 014 10 396 9 850 9 365 8 931 8 540 8 187 7 865
6,5% 17 513 15 864 14 514 13 389 12 438 11 622 10 915 10 296 9 751 9 265 8 831 8 441 8 087 7 766
7,0% 17 418 15 768 14 418 13 294 12 342 11 526 10 819 10 201 9 655 9 170 8 736 8 345 7 992 7 670
7,5% 17 326 15 676 14 326 13 202 12 250 11 434 10 727 10 109 9 563 9 078 8 644 8 253 7 900 7 578
8,0% 17 237 15 588 14 238 13 113 12 162 11 346 10 639 10 021 9 475 8 990 8 555 8 165 7 811 7 490
8,5% 17 152 15 503 14 153 13 029 12 077 11 261 10 554 9 936 9 390 8 905 8 471 8 080 7 726 7 405
9,0% 17 071 15 421 14 072 12 947 11 995 11 179 10 473 9 854 9 308 8 823 8 389 7 998 7 645 7 323
9,5% 16 992 15 343 13 993 12 868 11 917 11 101 10 394 9 775 9 230 8 744 8 310 7 920 7 566 7 245
Telek árának rögzítése: A telek ára hozamszámítási értékbecslési módszer alapján: 742,27 Milló forint Fajlagos ár: 148,45 ezer Ft/m2
2016. 11. 29.
Kovács Zsombor, PBOT0G Ingatlanfejlesztés
10,0% 16 917 15 267 13 917 12 793 11 841 11 025 10 318 9 700 9 154 8 669 8 235 7 844 7 491 7 169
