INGATLANÉRTÉKELÉS 2.
okl. ingatlangazdálkodási szakértő
mobil: 0630 9830 264 email:
[email protected] web: www.igszakerto.com DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
Ajánlott szakirodalom Dr. Soós János: (szerk.) Ingatlan-gazdaságtan Aswath Damodaran: Befektetések értékelése Bélyácz Iván: Befektetés elmélet Dr. Hajnal István: Ingatlanértékelés Magyarországon Európai Értékelési Szabványok (European Valuation Standards) 5th 6th 7th edition (EVS 2003 2009 2012) RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Red Book értékelési szabványok
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
ELŐADÁSVÁZLAT 1. A piaci összehasonlító módszer gyakorlata (ismétlés) 2. A hozamalapú értékelési módszer alapjai 3. A költségalapú értékelési módszer alapjai 4. Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékelése. Használati jogok, telki és személyi szolgalmi jogok értékelése 5. A különböző ingatlankategóriák értékelési sajátosságai 6. Az ingatlanértékelés környezeti aspektusai DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
1. A piaci összehasonlító módszer gyakorlata (ism.) A relatív, vagy piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés alapelve szerint az adott vagyontárgy piaci értéke annyi, mint a hasonló vagyontárgyak kialakult piaci fajlagos árszínvonal átlaga, vagy módusza és a fő értékmérő paraméter szorzata. Az összehasonlítás során különös jelentőséggel bír annak a kérdésnek a megválaszolása, hogy mitől lesz valami értékesebb, mint egy nagyon hasonló másik ingatlan. Azaz a piaci érték számításának leglényegesebb eleme az értékmérő és módosító tényezők meghatározása és értékének kiszámítása. Az értékmódosító tényezők azok, amelyek végül az értéket alapvetően meghatározzák. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
1. A piaci összehasonlító módszer gyakorlata (ism.)
Az összehasonlító megközelítés fő lépései: Helyszíni szemle tartása, az értékelt ingatlan értékmérő tényezőinek felmérése, rögzítése. Mikro-piaci elemzés, adatok (kereslet-kínálat, dinamika, tendencia, forgalom) vizsgálata. Hasonló értékmérő tényezőkkel rendelkező ingatlanok kiválasztása. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok értékmérő tényezőinek vizsgálata. Fajlagos alapérték számítása, fajlagos adásvételi/kínálati árszínvonal meghatározása. Eltérések meghatározása, értékmódosító tényezők elemzése, a fajlagos alapérték korrekciója. Statisztikai jellemzők (átlag, medián, módusz, átl.eltérés, szórás, relatív szórás) számítása. Forgalmi érték meghatározása a korrigált fajlagos érték statisztikai adatainak súlyozott átlaga és az ingatlan mérete szorzataként. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
1. A piaci összehasonlító módszer gyakorlata (ism.) Összehasonlító xls. értékelő táblázatok elemzése PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK CÍM:
Budapest
Kategória
xxxxxxxxx
lakóház
ÉRTÉKKORREKCIÓK
Terület(nm) Teljes ár (Ft) 540
460 000 000
ADAT 1
Értékmérő tényezők
1000 nm-es díszkertben, új építésű, körpanorámás, liftes, 540 nm-es, 2 lakószintes luxus villa. A kertben 8x5 méteres fűthető medence víztisztítóval, ellenáramoltatóval, körülötte trópusi keményfa burkolattal, díszkerttel. A villában minden nagyon jó minőségű, minden felhasznált anyag,
Adat dátum
Adat kód
Adat forrás
2013.04.10
4377116
ingatlan.com
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
Fajl.ár (Ft/nm)
kínálat
Idő
Korr.
Kiig. ár (Ft/nm)
851 852
-5,0%
14
-4,8%
810 893
Elhelyezkedés
hasonló
0%
0
Fizikai állapot
hasonló
0%
0
Műszaki adottságok
jobb
-10%
-81 089
Forgalomképesség
hasonló
0%
0
Épület kora
fiatalabb
-10%
-81 089
Összes korrekció: -20% -162 179 KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/nm)
648 714
2013.10. 12.
2. A hozamalapú értékelési módszer alapjai
Azon ingatlanok piaci értékének meghatározására, amelyek funkciójuk alapján bevételt termelnek, vagy bevételtermelővé tehetők, széles körben használják a hozamszámításon alapuló megközelítést. A módszer általában a következő ingatlan típusok esetében használatos: irodaházak, bevásárló központok, lakóparkok, logisztikai központok, szállodák, vendéglátó üzletek és egyéb jövedelemtermelő ingatlanok. Alkalmazott formája a direkt jövedelemtőkésítés és a diszkontált cash flow - DCF - analízis. Az érték megállapítása azon az elven alapul, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámításon alapuló értékelések az ingatlan jövőbeli hasznai, és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből vezeti le az értéket. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
2. A hozamalapú értékelési módszer alapjai Direkt tőkésítési eljárás
Abban az esetben, amikor a működésből származó tiszta jövedelmek nagysága a belátható időtávot tekintve egyenletes, akkor a direkt tőkésítés módszere alkalmazható. A közvetlen tőkésítési eljárások egyetlen periódusra határozzák meg az éves várható nettó jövedelmet, majd azt örökjáradékként, vagy annuitásként kezelve
határozzák meg az adott időponti értéket. A direkt tőkésítési módszer során az éves nettó működési bevételt (C) - a kockázat függvényében felépített rátával (r) – a C/r képlet alapján tőkésítjük. A tőkésítési ráta egyenlő a kockázatmentesnek
tekinthető rövidlejáratú állampapírok hozama, plusz a szektorkockázati, méretkockázati, és helyzetkockázati stb. prémiumok. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
2. A hozamalapú értékelési módszer alapjai DCF (diszkontált cash flow) módszer
A diszkontált cash flow (DCF) elemzés olyan technika, amely a vagyontárgy hosszú távú jövedelemtermelő képességére alapozva határozza meg a piaci értéket. A számítás kiinduló adata a hasznosításból (használatból) származó évenkénti nettó bevételek. A diszkontált cashflow előnye, hogy eredménye nem egyetlen év adatain alapul, kezeli a vagyontárgy olyan egyedi jellemzőit, mint a tőkeköltség, a kockázat, valamint számol a pénz időértékével is. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
2. A hozamalapú értékelési módszer alapjai DCF (diszkontált cash flow) módszer
A vagyoni és nem vagyoni értékű jogok értékeléséhez az egyedüli módszerként alkalmazható. A módszerre jellemzően az elemzés az egyes időpontokhoz rendelhető bevételi, illetve kiadási „szeletek” diszkontálásából áll és az érték alábbi képlettel számítható.
(xls. számítási táblázat külön vetítve) DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
3. A költségalapú értékelési módszer alapjai
A költségalapú érték abból a feltételezésből indul ki, hogy egy kiegyensúlyozott piacon valamely dolgot nem fog az eladó alacsonyabb áron odaadni, mint amennyibe neki az előállítása került, de viszont senki sem fog érte többet adni, mint amennyiért másutt megkaphatja, még akkor sem, ha neki valóban többe került az előállítása. Tehát a költség megközelítésű módszerek a várható piaci értéket a vagyontárgy előállítási költsége (műszaki értéke) felől közelítik. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013. 10. 12.
3. A költségalapú értékelési módszer alapjai
A pótlási (újraelőállítási) költségek az új állapotú vagyontárgy bekerülési értékére utalnak, ezért érvényesíteni kell az értékelendő használt vagyontárgyra vonatkozó avulások értékcsökkentő hatását. Az avulások jellegük szerint három – fizikai – funkcionális – gazdasági - avulási tényezővel módosítják az új értéket. Ingatlan költségalapú piaci értéke = a telek piaci értéke + az építmények nettó pótlási költsége x k DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
3. A költségalapú értékelési módszer alapjai
Újraelőállítási költség kalkulációja 1 földszint 2 emelet 3 pince + garázs
Bruttó
Fajlagos
Fajlagos
alapterület Ktsg. KSH Ktsg. ÉKS nm 201,83
Ft/nm
Ft/nm
141 470
170 000
Összesen
telek Ár
Figyelembe vett fajl. ktsg.
Ft/nm
Ft/nm
Ft
Fajlagos
0,00 0,0 120 000,0
3 egyéb építmények
0
4 térburkolat
0
5 Földterület
1 156
Teljes "Új" költség összesen:
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
150 000
30 274 118
110 000
0
100 000
0
40 000
0
8 000
0 12 000
15 000
13 900 000 44 174 118
2013.10. 12
3. A költségalapú értékelési módszer alapjai Fizikai amortizáció és a külső tényezőkből eredő értékvesztés kalkulációja Fizikai amortizáció (javítható)
Építés
Életkor
éve
Kiigazított Gazdaságos Fizikai vagy életkor
Élettartam külső amort.
(Dátum)
(év)
(év)
(év)
2004
8
8
70
Összesen
(%)
(Ft)
11,4%
-3 459 899
Gazdasági avulás (nem javítható)
0,0%
0
Funkcionális avulás
0,0%
0
11,4%
-3 459 899
Összesített amortizáció és értékvesztés
Végső Érték = Új érték - Összesített amortiz. és értékveszt.
KÖLTSÉG ALAPÚ MEGKÖZELÍTÉS VÉGKÖVETKEZTETÉSE
26 814 218
építmények 26 814 218 földterület 13 900 000
INGATLAN KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKE:
40 714 218
Kerekítve:
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
40 700 000 Ft
2013. 10. 12.
4. Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékelése (Illeték tv. 72. § szerint) Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog) 1990. évi XCIII. Tv. 72. § (1) A vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni.
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013. 10. 12.
4. Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékelése (Illeték tv. 72. § szerint) (4) Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: a) ha a vagyoni értékű jog jogosultja: • 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, • 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, • 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, • 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese;
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
4. Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékelése Használati jogok, telki és személyi szolgalmi jogok értékelése
A lakottság értékcsökkentő hatásának számítása. A (lakás) használati jog ellenértékének meghatározása során a számítás alapvetően abból indul ki, hogy a joggyakorlás során a dolog használatából, és/vagy hasznainak szedéséből milyen előnyök származnak és ezek várhatóan mennyi ideig állnak fenn. A lakottság értékcsökkentő hatásának számítása során különböző jogcím által meghatározott használati jog értékének kiszámítása történik. A számítást a jogcím mibenléte nem befolyásolja, az értékelés abból indul ki, hogy a lakottság ténye teherként csökkenti az ingatlan értékét. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013. 10. 12.
4. Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékelése (DCF módszer)
A használati jog egyik lehetséges megjelenési formája a szerződéses jogviszonyon alapuló ingatlan bérlet, melynek során a bérbeadó bérleti díj fejében időlegesen átengedi az ingatlan használatát a bérlő részére. Ebből következően a használati díj számításának alapja lehet a bérleti díj. Az érték az alábbiak szerint számítható;
ahol; n = a joggyakorlás várható időtartama CFt = pénzáramlás a t időszakban r = a számított pénzáramlásokat jelenértékre konvertáló diszkontráta DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
4. Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értékelése Input joggyak. átl.életkor = várható élettartam = havi nettó bérleti díj = lakóház alapter. (1/2) =
jog értéke =
59 70 750 131,28
év év Ft/nm/hó nm
értékelés időpontja = joggyak. születési éve = joggyakorló kora = várható joggyak. idő = lakóház piaci értéke = lakott érték =
2013 1954 59 11 73 000 000 65 000 000
Output 8 379 022 Ft
joggyakor- bérleti díj éves várható diszkont lás várható várható nettó ráta időtartama növekedési bevétel üteme év % Ft % 1 3,50% 1 181 542 12,00% 2 3,50% 1 265 698 12,00% 3 3,50% 1 309 997 12,00% 4 3,50% 1 355 847 12,00% 5 3,50% 1 403 301 12,00% 6 3,50% 1 452 417 11,75% 7 3,50% 1 503 252 11,75% 8 3,50% 1 555 865 11,75% 9 3,50% 1 610 321 11,75% 10 3,50% 1 666 682 11,75% 11 3,25% 1 679 732 11,50%
diszkont tényező
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674 0,5135 0,4595 0,4112 0,3679 0,3292 0,3020
jelenérték
Ft 1 054 948 1 009 006 932 430 861 665 796 271 745 772 690 715 639 723 592 495 548 754 507 243
használati jog évenkénti kommulált értéke Ft 1 054 948 2 063 955 2 996 385 3 858 050 4 654 321 5 400 093 6 090 808 6 730 531 7 323 025 7 871 779 8 379 022
2013.10. 12.
5. A különböző ingatlankategóriák értékelési sajátosságai
Az ingatlanvagyon-értékelés szakterület szakmai követelményeit áttekintve megállapítható, hogy egy igen szerteágazó, közgazdasági, ingatlan-gazdasági, jogi, műszaki és speciális értékelői ismeretekre építő, széles látókört feltételező, intenzív információ-technológiát használó szakterületről van szó. Mindez többek között abból is adódik, hogy az értékelés tárgyát jelentő ingatlankategóriák a logisztikai teleptől a benzinkútig, az egyszerű panellakástól a fejlesztési területekig, a különféle bánya telektől az iparcsarnokig, a szántóföldtől a halastóig, különféle ültetvényig, igen széles palettán helyezkednek el (egyes összegzés szerint mintegy 90 ingatlankategória számolható össze). Ehhez kapcsolható még 10-15 különböző vagyoni és nem vagyoni értékű jog értékelése is. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
5. A különböző ingatlankategóriák értékelési sajátosságai
Minden ingatlankategória más-más értékmérő tényezővel jellemezhető. (szálloda, ipari ingatlan, termőföld (halastó, erdő, gyümölcsös, szőlő, legelő…) Még a lakóingatlanok csoportjai is különböző értékalkotó paraméterekkel jellemezhetők, ezért a szakszerű értékelés alapvető feltétele az értékbefolyásoló tényezők felismerése és felmérése felmérése.. (például egy panel lakás, vagy egy luxus lakóház) Más-más értékmérő tényezővel jellemezhető például egy lakóház, egy építési telek, vagy egy benzinkút.
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
6. Az ingatlanértékelés környezeti
aspektusai
A vagyonértékelés az ingatlan vonatkozásában kizárólag azok földfelszíni jogaira terjedt ki. Az érték megállapítása azon a feltételezésen alapul, hogy környezeti szennyezés, mérgező vagy veszélyes anyagok jelenléte az értékelt ingatlan területén és annak közvetlen környezetében sem földfelszínen, sem föld alatt semmilyen formában és állapotban nem létezik. Nincs tudomásom semmilyen vizsgálatról vagy jelentésről, amely szennyeződés vagy veszélyes anyagok jelenlétét jelezte volna. Semmilyen kutatást nem végeztem a múltbeli és jelenlegi használatokkal kapcsolatban, sem az ingatlan, sem a szomszédos földterületek esetében, annak megállapítása céljából, hogy ezen használatokból az értékelt ingatlanon bekövetkezett-e valamilyen szennyezés.
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10. 12.
6. Az ingatlanértékelés környezeti
aspektusai EVS 2003 1. útmutató: Az értéket befolyásoló speciális tényezők GN 1.03 Azok a környezeti tényezők és szennyezettségek, amelyek fontosak az értékelés szempontjából négy nagyobb kategóriába sorolhatók: 1.
2.
3.
4.
A természetes környezetben előforduló elemek, mint például a metán gáz, a radon, a zaj és a levegőszennyezés. Kémiai szennyeződések, amely a földterület aktuális, vagy múltbeli használatából származnak, vagy a szomszédos területről. A befektetők által preferált különleges szerkezeti elemek használata, például épületek estében az újrafelhasználható termékek. Épületen belüli veszélyes anyagok jelenléte.
Az összes ingatlantípus ki van téve annak, hogy a környezetvédelmi szempontok hatással lesznek az értékére. DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013.10.12.
KÖSZÖNÖM A FIGYELMET
DE ÁJK INGATLANFORGALMI SZAKJOGÁSZ ELŐADÁS VÁZLAT
2013. 10. 12.
