088EX 4759/14-20
Znalecký posudek č. 3772/12/15 Š O ceně nebytové jednotky č. 729/24, ul. Tatarkova č.p. 729 s podílem 216/58907 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1040, 1041, 1042, 1043 v k.ú Háje, obec Praha 6 Postup při zpracování posudku: Z důvodu , že povinný pan Petr Dobrovodský, nemá klíče od nebytové jednotky, nebyla umožněna prohlídka nebytového prostoru. Ocenění je provedeno „zvenku na základě prohlídky bytového domu a informací sdělených panem Petrem Dobrovodským a panem Cambelem.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek
Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 4759/14-12, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.1.2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 15 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 11. 2. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 4759/14-12, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : 1.Jednotky č. 729/24 v domě č.p. 729 na parc.č. 1042 , způsob využití jiný nebytový prostor, zapsané na LV č. 3487 a LV č. 5210 pro obec Praha, katastrální území Háje spolu s 216/58907 spoluvlastnického podílu na : parc.č. 1040 , výměra 310 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1041 , výměra 304 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1042 , výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1043 , výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.1.2015 , bez přítomnosti pana Dobrovodského
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha , vypracovaný dne 19.1.2015 z LV 3487 pro katastrální území Háje , - snímek pozemkové mapy - Smlouva o zřízení věcného břemene doživotního užívání nemovitosti - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
4. Vlastnické a evidenční údaje Dobrovodský Petr, nám. Mládežníků 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není , skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o nebytovou jednotku č. 729/24 o výměře 21,6 m2, prodejnu, 2 roky nevyužívanou, situovanou v 1. NP v panelovém bytovém domě. Jednotka je přístupná po schodech z jižní strany nemovitosti. Z této strany není přímý příjezd po veřejné komunikaci, pouze přístup po chodníku a je tu menší frekvence chodců. V jednotce je prostor prodejny a místnost s WC a s umyvadlem a sprchovým koutem. Přístup do jednotky nebyl umožněn. V dané lokalitě je dostupná občanská vybavenost, M2Ú, FˇU, obchody, restaurace, služby, lékař, policie. Doprava : Metro Háje, cca 100m, MHD, PID.
7. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1)Pozemky b) Věcná práva 1)Věcná hodnota I 2)Věcná hodnota II II. Nebytový prostor a) Nebytový prostor 1)Jednotka č.728/24 b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k I. Bez možnosti příjezdu motorovým pozemku vozidlem 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
0,00 –0,08 0,02 0,04
–5– II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,970 i=2
Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky b) Věcná práva 1) Věcná hodnota I Věcné břemeno I Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodský Václav, nám. Mládežnická 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni 19.7.2012 Věcné břemeno II Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodská Eva, nám. Mládežnická 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni 19.7.2012 Oprávnění z věcného břemene se zavazují v rámci užívání nemovitosti zajistit jejich běžnou údržbu a opravy Dle sdělení pana Dobrovodského Petra , měsíční náklady do fondu oprav jsou 1400,- Kč. Roční náklady jsou 1400 x 12 = 16 800,- Kč Nájemné na základě trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km obdobných malých obchodů bylo zjištěno ve výši od 80,- Kč/m2 do 180,- Kč/m2 . V daném případě s ohledem na velikost, přístup a polohu předpokládám nájemné ve výši 120,- Kč/m2, tzn. 120 x 12 = 1440,- Kč/m2 za rok. Za celou prodejnu 21,60m2 x 1440 Kč/m2 = 31 104,- Kč/rok Roční užitek : 31 104,00 - 16 800 ´= 14 304,00 Kč Cena břemene : 14 304 x 10 = 143 040,
Kč
Věcné břemeno I : 143 040 /2 = 71 520,- Kč
2) Věcná hodnota II Věcné břemeno I Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodský Václav, nám. Mládežnická 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni 19.7.2012
–6– Věcné břemeno II Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodská Eva, nám. Mládežnická 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni 19.7.2012 Oprávnění z věcného břemene se zavazují v rámci užívání nemovitosti zajistit jejich běžnou údržbu a opravy Dle sdělení pana Dobrovodského Petra , měsíční náklady do fondu oprav jsou 1400,- Kč. Roční náklady jsou 1400 x 12 = 16 800,- Kč Nájemné na základě trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km obdobných malých obchodů bylo zjištěno ve výši od 80,- Kč/m2 do 180,- Kč/m2 . V daném případě s ohledem na velikost, přístup a polohu předpokládám nájemné ve výši 120,- Kč/m2, tzn. 120 x 12 = 1440,- Kč/m2 za rok. Za celou prodejnu 21,60m2 x 1440 Kč/m2 = 31 104,- Kč/rok Roční užitek : 31 104,00 - 16 800 ´= 14 304,00 Kč Cena břemene : 14 304 x 10 = 143 040,
Kč
Věcné břemeno II : 143 040 /2 = 71 520,- Kč
II. Nebytový prostor a) Nebytový prostor 1) Jednotka č.728/24 Jedná se o nebytovou jednotku č. 728/24 , o výměře 21,60m2 situovanou v 1. NP. panelového bytového domu , postaveného v roce 1976 . Dům má 1.PP, 8.NP. Střecha je plochá s krytinou PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěny jsou zateplené. Výklady jsou plastová , dveře vnitřní jsou dřevěné hladké , podlahy jsou z keramické dlažby. Topení je dálkové s otopnými panely. V zázemí je sprchový kout s WC a s umyvadlem.
Výčet místností : prodejna, sprchový kout s umyvadlem a WC. Technický stav : revitalizace domu byla zkolaudována v roce 2014. Nebytový prostor není 2 roky užívaný.
Prodejna nebyla zpřístupněna, ohledání bylo provedeno „zvenku“, ostatní údaje jsou od pana Cambela a pana Petra Dobrovodského.
–7–
Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy Hl. města Prahy pro r. 2015 stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] Cena [Kč] 1040 zastavěná pl. 310 2 730,– 846 300,– 1041 zastavěná pl. 304 2 730,– 829 920,– 1042 zastavěná pl. 301 2 730,– 821 730,– 1043 zastavěná pl. 301 2 730,– 821 730,– Součet: 1 216 3 319 680,– Pozemky – určená cena:
3 319 680,– Kč
b) Věcná práva b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcná hodnota I – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–71 520,– Kč
7 152,– Kč 71 520,– Kč
b.1.2) Věcná hodnota II – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–71 520,– Kč
7 152,– Kč 71 520,– Kč
–8–
Ceny věcných práv – Cenový předpis: 1) Věcná hodnota I 2) Věcná hodnota II Cena věcných práv činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
–71 520,– –71 520,– –143 040,– –143 040,–
Kč Kč Kč Kč
II. Nebytový prostor a) Nebytový prostor a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Jednotka č.728/24 – § 21 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v budově Budova: J1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,100 Podlahové plochy jednotky (PP): Prodejna Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody
21,60 m2 Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–9–
22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra
Obj. podíl 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,90 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra –0,54 × 1,852 × 3,70 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – 0,0190 – 0,0370 = 0,9440
Ocenění: Základní jednotková cena: 6 435,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9440 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1000 Základní jednotková cena upravená: = 15 874,49 Kč Základní cena upravená: 21,60 m2 × 15 874,49 Kč Základní cena jednotky:
= =
342 888,98 Kč 342 888,98 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 56 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 56) = 8,197 % Odpočet opotřebení: 342 888,98 Kč × 8,197 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
28 106,61 Kč 314 782,37 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,970 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
314 782,37 Kč 0,970 305 338,90 Kč
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění: Věcné břemeno I Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodský Václav, nám. Mládežnická 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni 19.7.2012
– 10 –
Věcné břemeno II Věcné břemeno užívání dle smlouvy čl. II pro Dobrovodská Eva, nám. Mládežnická 671, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou Smlouva o zřízení věcného břemen bezúplatná s právními účinky ke dni 19.7.2012 Opreávnění z věcného břemene se zavazují v rámci užívání nemovitosti zajistit jejich běžnou údržbu a opravy Dle sdělení pana Dobrovodského Petra , měsíční náklady do fondu oprav jsou 1400,- Kč. Roční náklady jsou 1400 x 12 = 16 800,- Kč Nájemné na základě trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km obdobných malých obchodů bylo zjištěno ve výši od 80,- Kč/m2 do 180,- Kč/m2 . V daném případě s ohledem na velikost, přístup a polohu předpokládám nájemné ve výši 120,- Kč/m2, tzn. 120 x 12 = 1440,- Kč/m2 za rok. Za celou prodejnu 21,60m2 x 1440 Kč/m2 = 31 104,- Kč/rok Roční užitek : 31 104,00 - 16 800 ´= 14 304,00 Kč Cena břemene : 14 304 x 10 = 143 040,
Kč
Ročního užitek vyplývající z věcného břemene určený z nájemného: Roční jednotkové nájemné (N): 1 440,– Kč/m2 Výměra pozemku (V): 21,60 m2 Roční náklady povinného (NP): 16 800,– Kč Roční užitek z břemene (U): N × V – NP 14 304,– Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10 143 040,– Kč Úprava ceny věcným břemenem: – Cena po úpravě: =
143 040,– Kč 162 298,90 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 3 176 640,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 216 / 58 907 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 11 648,09 Kč 11 648,09 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 173 946,99 Kč Jednotka č.728/24 – určená cena:
173 946,99 Kč
– 11 –
b) Ocenění porovnávací metodou
1)
Nebytový prostor v přízemí činžovního domu
2)
nebytový prostor v přízemí panelového bytového domu
3)
nebytový prostor v přízemí bytového domu
Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Kstavební stav Kprodejnost Jednotková cena (JC) Obchodní prostor Jaurisova ul. Michle 1 899 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 24 054,– Kč Obchodní prostor Na okruhu, Písnice 2 500 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 19 791,67 Kč Obchodní prostor Na dolinách, Podolí 1 160 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 19 000,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kstavební stav × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 75,00 m2 1,0 120,00 m2 1,0 58,00 m2 1,0 19 000,– Kč 20 948,56 Kč 24 054,– Kč
× =
20 948,56 Kč 21,60 m2 452 488,90 Kč 452 490,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných práv podle vyhlášky
3 319 680,– Kč –143 040,– Kč
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu ( včetně věcných břemen ) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez věcných břemen)
173 950,– Kč 452 490,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 452 490,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdvatisícečtyřistadevadesát Kč
Závěr Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
1.Jednotky č. 729/24 v domě č.p. 729 na parc.č. 1042 , způsob využití jiný nebytový prostor, zapsané na LV č. 3487 a LV č. 5210 pro obec Praha, katastrální území Háje spolu s 216/58907 spoluvlastnického podílu na : parc.č. 1040 , výměra 310 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1041 , výměra 304 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1042 , výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1043 , výměra 301 m2, zastavěná plocha a nádvoří
Obvyklá (obecná, tržní, bez věcného břemene) cena podle odborného odhadu znalce 452 490,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdvatisícečtyřistadevadesát Kč
– 13 –
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Věcná břemena : Hodnota věcného břemene I Hodnota věcného břemene II Celkem hodnota věcných břemen
71 520,- Kč 71 520,- Kč 143 040,- Kč
c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní, včetně věcného břemene) cena podle odborného odhadu znalce 309 450,– Kč Cena slovy: třistadevěttisícčtyřistapadesát Kč
V Kladně, 11. 2. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
– 14 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3772/12/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3772/12/15 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
v Kladně dne 11. 2. 2015
– 15 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Smlouva o zřízení VB Fotodokumentace Cenová mapa Energetický štítek
(3 listy) (1 list) (4 listy) (2 listy) (1 list) (1 list)