Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz úřad městského obvodu
Materiál č. 04/OM/22
Důvodová zpráva Na základě usnesení Zastupitelstva městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz č. 0498/ ZMOb1014/13/13, bod 5) ze dne 27. 5. 2013 jsou Radě městského obvodu předkládány informace o bilanci za 1. pololetí 2013 na úseku domovního a bytového fondu a opatření vedoucí k postupnému zlepšení stavu na úseku domovního a bytového fondu. Informační sdělení k příjmům a výdajům v oblasti bytového fondu za 1. pololetí 2013 v porovnání s předcházejícím obdobím let 2011 až 2012 1.
Srovnání hospodaření na úseku SDBF v letech 2011, 2012 a 1. pololetí 2013
V rámci hospodaření s domovním a bytovým fondem došlo ode dne 1. 1. 2012 v rámci úřadu městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz ke změně finančního sledování správy domovního a bytového fondu (SDBF). Tato činnost není vedena již jako hospodářská činnost obce, v rámci které jsou dle pravidel sestavovány každoročně finanční plány, jejichž plnění a hodnocení je výstupem hospodaření s bytovým fondem. Prvním lednem 2012 je SDBF součástí rozpočtu městského obvodu. Tímto krokem se mění pohled na způsob vyhodnocení hospodaření. Nejsou již sledovány výnosy a náklady, ale příjmy a výdaje rozpočtu, což vyjadřuje skutečný pohyb finančních prostředků, nikoliv předpis. Do roku 2011 bylo předkládáno plnění finančního plánu bytového hospodářství, pro rok 2012 byl sestaven (mimo plnění rozpočtu) již jen přehled příjmů a výdajů v oblasti bytového fondu, každý z těchto výstupů je tedy veden v jiné metodice. Pro srovnání je tedy v příloze č. 1 sestavena přepracovaná tabulka s údaji za rok 2011, 2012, a také za 1. pololetí 2013, data jsou uvedena dle původní metodiky (takto lze pokračovat pro potřeby informování zastupitelů i do budoucna). Je z ní patrné, jakým způsobem se situace meziročně vyvíjela a nadále vyvíjí. Jedná se ale pouze o ORJ 3030 (účetní operace vztahující se k organizační jednotce SDBF) – správa domovního a bytového fondu tak, jak by byly informace předkládány do změny metodiky k 1. 1. 2012. Zde je patrné, že výsledek hospodaření za rok 2012 oproti roku 2011 vzrostl a z dosavadního vývoje předpokládáme, že v roce 2013 bude jeho výše obdobná. V příloze č. 2. je sestaven přepracovaný Předložený přehled pro rok 2012 a 1. pololetí roku 2013. Zde jsou po změně metodiky použity údaje z účetní evidence - § 3612 - Bytové hospodářství jak v příjmové, tak i výdajové oblasti. Jde o stejné údaje, které úřad předkládá odboru financí a rozpočtu Magistrátu města Ostravy. Tento přehled se týká celého bytového hospodářství, vč. např. ubytovny Božkova, úseku privatizace domovního a bytového fondu, kapitálových výdajů. Přináší komplexní přehled o finančních pohybech v rozpočtu, a to v oblasti bytů. Na tomto místě je nutno zdůraznit, že právě tento Přehled příjmů a výdajů sestavený za 1. pololetí 2013 z přílohy č. 2, nemá téměř žádnou vypovídací hodnotu, neodráží předpokládaný vývoj hospodaření SDBF a nelze z něho činit žádné relevantní závěry. K tomuto datu v něm není zahrnuta značná část položek, jejichž přesná výše doposud není známa a není o ní tudíž účtováno. Jedná se zejména o položky příjmů nedoplatků a výplatu přeplatků z vyúčtování aktuálních služeb u nájemníků, ale také u společenství vlastníků jednotek. V řádech milionů je rovněž dosud nezúčtovaná položka výdajů za energie u volných bytů. V druhé polovině roku 2013 lze také očekávat dynamický nárůst u položky Investice a opravy, kde byla dosud proinvestována nepatrná část z plánovaného ročního objemu investic, apod. 1/8
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz úřad městského obvodu
Materiál č. 04/OM/22
Hodnotit hospodaření SDBF k polovině roku je tedy předčasné, standardní komplexní analýzu je možné provést nejdříve v měsíci listopadu, lépe však až po zaúčtování všech účetních položek a ukončení účetního období, tedy v lednu následujícího roku. 2.
Komentář k příloze č. 1 - náklady a výnosy
Nákladová část
Náklady vyplývající z hospodaření domovního a bytového fondu jsou tvořeny několika skupinami nákladů: a) spotřeba materiálu - jako spotřeba materiálu byly vyčleněny drobné nákupy materiálu pro zimní údržbu, b) spotřeba energie - spotřeba energií ve volných bytech byla čerpána ve výši 2 906 tis. Kč, což znamená oproti roku 2011 zvýšení, a to s ohledem na rostoucí počet volných bytů a zvyšující se ceny energií, c) opravy a údržba - jedná se o významnou část nákladů, která zahrnuje jak běžnou údržbu bytového a domovního fondu, tak i vyúčtované příspěvky do fondu oprav spoluvlastníků. Náklady celkem činily 21 090 tis. Kč, což znamená oproti roku 2011 výrazné snížení, které bylo způsobeno přesunem financování oprav nad 500 tis. Kč na úsek investic a oprav, kdy tato částka představovala cca 13 525 mil. Kč. d) ostatní služby - tyto náklady byly vynaloženy na správu bytového hospodářství, a to zejména na revize, deratizaci, paušál za havarijní opravy, čištění kanalizací a čerpání vody ze sklepů, ostrahu objektů, úklid, stěhování bytů a sklepů, projekty a posudky, poštovné, náklady soudu, služby pro SVJ za jednotky SMO apod. Náklady v roce 2011 činily 5 653 tis. Kč, v roce 2012 klesly na 2 934 tis. Kč. Výrazné snížení této položky je dáno několika faktory, zejména ukončením ostrahy v objektu Zukalova 1, 3 k datu 31. 1. 2012, dále díky změně způsobu financování oprav nad 500 tis. Kč, které přešly spolu i se zajišťováním projektů a posudků na úsek investic a oprav a dále položka nákladů na malování je již součástí běžných oprav, e) soudní poplatky - náklady na soudní poplatky zaznamenaly zvýšení především zvyšujícími se sazbami za podané žaloby, f) smluvní pokuty – klesly z důvodů důraznějších kontrol a proto nevznikaly žádné mimořádné sankce od dodavatelů energií, g) manka a škody - náklady za vzniklé nahodilé škodní události, vzrostly z důvodu vyšší kriminality v lokalitě zadního Přívozu a rovněž z důvodu nepříznivých klimatických podmínek v roce 2012, h) ostatní náklady z činnosti - jedná se především o náklady a jiné nedaňové náklady minulých let, taktéž se vyvíjí jako v minulých letech, činí 259 tis. Kč, i) opravné položky (OP) k pohledávkám byly vytvořeny ve výši 5 162 tis. Kč – cílem tvorby OP je snížit ocenění pohledávky v účetnictví, kdy snížení nemá trvalý charakter. Výše opravné položky odráží riziko vyplývající z možného neuhrazení pohledávky (nebo skupiny pohledávek), j) náklady z odepsaných pohledávek - odpis pohledávek vychází z usnesení orgánů městského obvodu, vytvořen ve výši 7 824 tis. Kč, především vznikly vyhlášením tzv. „Generálního pardonu“ na prominutí sankčních opatření ve 100 %, k) daň z příjmů právnických osob – v roce 2011 byla odváděna, změnou metodiky účtování není již odváděna samostatně, ale za celý ÚMOb MOaP.
2/8
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz úřad městského obvodu
Materiál č. 04/OM/22
Výnosová část
Oblast výnosová je tvořena převážně výnosy z pronájmů bytů a nebytových prostor, které k 31. 12. 2012 činily 95 363 tis. Kč. Mírný pokles byl zapříčiněn růstem volných bytů a nebytových prostor, kdy při jejich obsazení novým nájemcem nedosáhneme výše původních nájmů. Ostatní výnosy tvoří finančně méně významnou část výnosové oblasti hospodaření. Výnos ze smluvních pokut a úroků z prodlení činil 9 975 tis. Kč. Položka ostatních výnosů, která je tvořena mj. náhradami soudních poplatků, náhradami od pojišťovny a zúčtováním dohadných položek dosáhla hodnoty 2 210 tis. Kč. Úroky z běžného účtu dosáhly výše 405 tis. Kč, jejich výše je závislá na konečném zůstatku na běžném účtu SDBF. Výsledek hospodaření za rok 2012 odpovídá, dle původní metodiky účetnictví, zisku ve výši 67 268 tis. Kč, což je oproti roku 2011 nárůst a tento očekáváme i v letošním roce. Komentář k příloze č. 2 – příjmy a výdaje
3.
Ze souhrnné tabulky přehledu Příjmů a výdajů je patrné, že v oblasti hospodaření bytového fondu jsou určité kritické úseky, které negativně ovlivňují konečný výsledek hospodaření. Jedná se zejména o úsek ubytovny Božkova, který byl dlouhodobě ztrátový. Tento se již nadále do bilance promítat nebude, neboť ubytovna Božkova přešla k 31. 5. 2013 od bývalého správce BYTASEN, spol. s r.o. pod správu odboru majetkového. Výrazně ztrátovou položkou jsou také výdaje na volné byty. Tyto představují souhrn výdajů, jak za jejich případné drobné opravy, tak zejména výdaje za spotřebu energií, které byly na ně zúčtovány. Jejich výše neustále stoupá, za rok 2011 činila 1 513 823,08 Kč a za rok 2012 činí kvalifikovaný odhad 1 778 012,85 Kč. Je to způsobeno jednak rostoucím počtem volných bytů, tak hlavně růstem vstupních cen energií ze strany dodavatelů. Následující tabulky uvádí přehled výše stanovených měsíčných předpisů nájemného a výše jejich uhrazení v Kč za jednotlivé měsíce za rok 2012 a za 1. pololetí roku 2013. Tab. č. 1 Přehled předepsaného a uhrazeného nájemného v období 01/2012-12/2012
rok 2012
měsíční předpisy nájmů
uhrazené nájemné
rozdíl měsíčně
rozdíl sumárně
leden
6 071 137
4 986 121
1 085 016
0
únor
6 018 733
4 864 643
1 154 090
2 239 106
březen
6 006 372
4 939 620
1 066 752
3 305 858
duben
5 863 173
5 055 077
808 096
4 113 954
květen
5 876 925
5 061 909
815 016
4 928 970
červen
5 883 033
4 997 814
885 219
5 814 189
červenec
5 877 938
5 001 096
876 842
6 691 031
srpen
5 929 487
5 047 792
881 695
7 572 726
září
5 877 026
4 839 724
1 037 302
8 610 028
říjen
5 747 972
4 857 789
890 183
9 500 211
listopad
5 836 392
5 004 179
832 213
10 332 424
prosinec
5 782 690
4 949 986
832 704
11 165 128
3/8
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz úřad městského obvodu
Materiál č. 04/OM/22
Tab. č. 2 Přehled předepsaného a uhrazeného nájemného v období 01/2013-06/2013 měsíční předpisy nájmů
uhrazené nájemné
rozdíl měsíčně
rozdíl sumárně
leden
5 776 689
4 966 312
810 377
0
únor
5 820 366
4 971 228
849 138
1 659 515
březen
5 779 723
5 015 789
763 934
2 423 449
duben
5 786 147
5 061 518
724 629
3 148 078
květen
5 712 179
5 019 877
692 302
3 840 380
červen
5 786 326
5 050 263
736 063
4 576 443
4.
Opatření vedoucí k postupnému zlepšení stavu na úseku domovního a bytového fondu
V uplynulých volebních obdobích městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz nevěnoval dostatečnou pozornost zvelebování a zhodnocování bytového majetku a podcenil financování této oblasti. Bytový fond je zastaralý a ke zjednání nápravy bude potřebné zajistit nemalé finanční prostředky. Ukončení zákonné deregulace nájemného ve statutárním městě Ostrava k 31. 12. 2010 a nastupující ekonomická krize přispěla ke vzniku tržního prostředí v oblasti trhu s byty také v našem městském obvodu. Zvýšení základní sazby nájemného, které nájemci dříve hradili, na cílové nájemné 50,02 Kč za m² podlahové plochy bytu, mělo za následek a přimělo spoustu nájemců, kteří si obecní nájemní bydlení drželi zřejmě jen ze spekulativních důvodů (příkladem jsou nájemci, kteří si v průběhu nájemního vztahu opatřili jiné bydlení např. výstavbou rodinného domu a byty nevrátili jen proto, aby v nich mohli bydlet příbuzní a známí, které měli hlášeny jako členy domácnosti) k tomu, že začali hromadně nájemní vztahy ukončovat výpovědí, případně ve sjednané době nájmu. K ukončování svých nájemních vztahů také postupně přistoupili nájemci obecních bytů dlouhodobě bydlící v lokalitách s vysokou kriminalitou a lokalitách sociálně vyloučených, kterým otevření trhu s byty od 1. 1. 2011 umožnilo získat jiné dostupné bydlení u jiných pronajímatelů. K již uvolněným bytům ve špatném technickém stavu a v lokalitách, které mají špatnou pověst, tak postupně přibývaly další volné byty, které se velmi špatně pronajímají. Oproti roku 1997, kdy roční objem uvolněných bytů ve vztahu k počtu bytů spravovaných městským obvodem Moravská Ostrava a Přívoz činil 2,66 %, se v roce 2010 procentuální počet uvolněných bytů zvýšil na 7,75 %, v roce 2011 na 11,07 % a v roce 2012 na 12,08 %. Je tedy evidentní, že frekvence uvolňování bytů se zvýšila. Problematika volných bytů již byla zastupitelstvu komplexně prezentována dne 28. 2. 2013 v materiálu č. 04/OM/08. Majetkový odbor v současnosti intenzivně pracuje na maximálním snížení počtu aktuálně volných bytů, a to buď formou jejich klasického pronájmu, pronájmu za podmínky provedení oprav ze strany nájemce na vlastní náklady a rovněž formou jejich odprodeje.
4/8
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz úřad městského obvodu
Materiál č. 04/OM/22
Na tuto zhoršenou situaci na úseku správy bytového fondu městský obvod zareagoval a snaží se ji aktivně řešit tím, že byl posílen úsek pronájmů volných bytů vytvořením pracovní pozice makléř, jehož hlavním úkolem je intenzivní práce se zájemci o bydlení, které je nabízeno veřejnou formou (výběrovým řízením) a dále zprovozněním úplně nové a přehledné webové aplikace, ve které si zájemci o bydlení mohou nepřetržitě vyhledávat informace o nabízených volných bytech k pronájmu nebo k prodeji. Přesto i zde jsou rezervy, a to zejména v obtížně obsaditelných volných bytech v lokalitě Spodní/Jílová a zadní Přívoz, jejichž počet se stále zvyšuje. Aktuálně je vedena strategie si domy se 100% podílem ponechat a postupně doprodávat jak volné, tak obsazené bytové jednotky v domech společenství vlastníků jednotek. Odbor majetkový městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz nadále analyzuje a pracuje na dalších návrzích, které by mohly pomoci zlepšit situaci na úseku domovního a bytového fondu, které budou zakomponovány do připravované Koncepce bydlení, jejíž konečná verze by měla být zastupitelstvu městského obvodu představena nejpozději koncem letošního roku.
5/8
