Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 135 6
Rodinný dům č.p. 44 na pozemku st. 2/4, objekt bez č.p. na pozemku st. 2/2, objekt bez č.p. na pozemku st. 2/3 a pozemky st. 2/2, st. 2/3, st. 2/4, č. 1/2 - ost.pl., č. 5/1 - ost. pl., č. 5/2 ttp, č. 6 - vodní plocha, č. 384/2 - ost. pl. Zdislavice 44 Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Herálec, k.ú. Zdislavice u Herálce, kód ČSÚ: 792 608, LV: 160
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 2/2, st. 2/3, st. 2/4, 1/2, 5/1, 5/2, 6, 384/2 Osiris Development 3 s.r.o., Budečská 851/28, 12000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Osiris Development 3 s.r.o., Budečská 851/28, 12000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Osiris Development 3 s.r.o. Budečská 851 / 28, 120 00 Praha 2 IČ: 28164768 DIČ:
VYSTAVITEL KL:
,
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27, 286 01 Čáslav IČ: 123 64 631 DIČ: CZ460923022
telefon: fax:
e-mail:
telefon: telefon: 327 312 689, mobil: 777 747 703 fax: 327 314 331
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 2 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: Čáslavi, dne 2.9.2011
24 stran
2.9.2011
Budoucí stav – není hodnocen
Datum zpracování :
2.9.2011
Počet příloh:
16
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bartůněk
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1990 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
SOUČASNÝ STAV
KUPNÍ CENA 0 Kč
rekonstrukce v r. ostatní
BUDOUCÍ STAV - nehodnocen
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
okna, dveře
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD dobře udržovaná lokální - elektřina prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY nabývací doklad nedoložen
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
2 913 495 Kč 0 Kč 4 087 343 Kč 2 900 000 Kč 205 360 Kč
Minimální cena v rekonstrukci - není Vklad investice do nemovitostinehodnoceno
x 0 Kč
-2-
Budoucí stav - nehodnocen 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Jednotková cena včetně pozemků: 2.900.000,00 Kč : 261,00 m2 = 11.111,00 Kč/m2 Zaokrouhleno: 11.100,00 Kč/m2 Kontrolní propočet: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou: 14.000,00 Kč/m2 - obytné plochy (1.NP, P) 6.000,00 Kč/m2 - provozní plochy (budova nakladatelství) 50.000,00 Kč - zázemí umělců Cena části pozemků v místě 100,00 Kč/m2 Cena ostatních pozemků v místě 50,00 Kč/m2 Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji podobně vybavených rodinných domů v současné době v obci Zdislavice u Herálce. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy 1.NP, P provozní plochy (budova nakladatelství) objekt - zázemí umělců - odhadem pozemky - výměra Propočet: Stavba: obytné plochy provozní plochy objekt - zázemí umělců Pozemky:
141,00 m2 120,00 m2 382,00 m2 + 3.152,00 m2
141, 00 m2 x 14.000,00 Kč/m2 = 1.974.000,00 Kč 120, 00 m2 x 6.000,00 Kč/m2 = 720.000,00 Kč 50.000,00 Kč 382,00 m2 x 3.152,00 m2 x
100,00 Kč/m2 = 38.200,00 Kč 50,00 Kč/m2 = 157.600,00 Kč
Cena celkem: Zaokrouhleno:
2.939.800,00 Kč 2.900.000,00 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
- Výpis z KN v Havlíčkově Brodě ze dne 15.8.2011 pro obec Herálec a k.ú. Zdislavice u Herálce LV č. 160 - Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz
Charakteristika obce
Obec Herálec se nachází v jihozápadní části okresu Havlíčkův Brod. Současnou obec Herálec s 1100 obyvateli tvoří sedm katastrálních území - Herálec, Dubí, Kamenice, Koječín, Mikulášov, Pavlov a Zdislavice. Okolí je kopcovité, s rozsáhlými lesy, množstvím rybníků a potoků s průměrnou nadm. výškou 600m. Zdislavice leží na odbočce ze silnice č. 348 vedoucí ze Štoků přes Herálec do Rozkoše a Humpolce. Do Humpolce je cca 5,00 km, na dálnici D1 je cca 8,00 km. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové severní části obce.
Poloha nemovitosti
-3-
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K zástavním právům smluvním ve prospěch KB,a.s. a Nové tiskárny Pelhřimov, spol. s r.o. zapsaných na LV č. 160 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Rodinný dům č.p. 44 Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím. Dům byl vystavěn kolem roku 1990. Dřevěný sedlový krov je pokrytý Al plechem, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené. Dům je vytápěn el. přímotopy. Teplá voda je z el. bojleru. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku. Součástí dispozice 1.NP je zimní zahrada. V podkroví je zvýšený obklad dřevem. Budova nakladatelství na části st. 2/2 Jedná se o zděnou nepodsklepenou budovu jednopodlažní budovu bývalých chlévů, které byly přestavěny kolem roku 1990 na budovu nakladatelství. Dřevěný sedlový krov je pokrytý vlnitým eternitem, okna jsou dřevěná zdvojená a v části jsou LUXFERY, dveře jsou hladké plné a prosklené. Budova je vytápěna el. přímotopy. Budova je v dobrém technickém stavu udržovaná.
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Do hodnoceného areálu uvnitř zasahuje objekt čp. 28 jiného vlastníka a dále pak uvnitř neboli na části zaplocených pozemků se nachází na pozemcích jiného vlastníka objekt dvojgaráže a sauny. To do jisté, ale nepodstatné míry hodnocený areál znehodnocuje. Předpokládám, že oblast kupujících se bude nacházet v zájemcích o rodinné bydlení a to i dvougenerační, neboť objekt stávajícího nakladatelství by bylo po možných menších úpravách použít rovněž pro bydlení. Nemovitosti jsou pak umístěny v oblasti humpolecká, kde jsou k dispozici další plochy pro průmyslovou zónu a její rozšíření. V této lokalitě pak své výrobní a další kapacity umístila řada zahraničních firem. Oceňovaný areál by zvláště v části nakladatelství umožnil i drobnou výrobu nebo služby. Negativně na zájemce bude působit vytápění všech prostor el. přímotopy, plyn v sídle není zaveden. V současné době jsou objekty neužívané. Rodinný dům je možné užívat pro trvalé bydlení, budovu nakladatelství je možné užívat pro podnikání - drobný výroba, skladování, administrativa, po úpravách i k bydlení. Rodinný dům č.p. 44: 1.NP - zastřešený vstup, zimní zahrada, pokoj, chodba, koupelna s WC, kuchyň P - chodba, pokoj, pokoj, pokoj, lodžie Budova nakladatelství: kancelář, denní místnost, provoz, chodba u sociálek, sociálky, kancelář V dobrém technickém stavu bez podstatných závad. V podkroví domu pak je narušena podlaha z důvodu napojení sprchových koutů v pokojích podkroví. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází zpevněné plochy ze zámkové dlažby, okrasné porosty, venkovní osvětlení, venkovní betonový bazén, plotová vrátka a vrata, venkovní předložené schody, zahradní jezírko, pilíř elektro, nedokončené venkovní WC, žumpa. přípojka kanalizace, přípojka vody, zahradní altán. Na pozemku č. 6 - vodní plocha je malý rybník.
-4-
OCENĚNÍ Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům č.p. 44 1.1.2 Budova nakladatelství 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům č.p. 44 Seznam podlaží Název 1.NP pokoj zimní zahrada zastřešení vstupu chodba koupelna s WC kuchyň podkroví WC chodba pokoj pokoj pokoj lodžie nezasklená
Zastavěná plocha 98,79 m2 33,80 m2 1,00 15,20 m2 1,00 7,50 m2 0,50 7,70 m2 1,00 5,80 m2 1,00 13,50 m2 1,00 81,54 m2 4,10 m2 1,00 6,80 m2 1,00 13,70 m2 1,00 16,40 m2 1,00 17,10 m2 1,00 6,50 m2 0,50
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody
(7,55*10,80*4,50)+(3,35*5,15*3,80) 7,55*10,80*2,90/2
Užitná plocha 79,75 m2 33,80 m2 15,20 m2 3,75 m2 7,70 m2 5,80 m2 13,50 m2 61,35 m2 4,10 m2 6,80 m2 13,70 m2 16,40 m2 17,10 m2 3,25 m2
= = =
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné trámové s podhledem, v P šikmé s dřevěným obkladem sedlový krov hliníkový plech pozinkovaný plech vápenné štukové stříkaný břizolit běžné keramické obklady dřevěné hladké plné a prosklené dřevěná, zdvojená keramická dlažba, PVC, dřevotříska, prkna keramická dlažba el. přímotopy, krb světelná, třífázová studená i teplá voda bojler -5-
Obestavěný prostor 432,49 m3 118,23 m3 550,72 m3
21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
ze všech zařizovacích předmětů umyvadlo 2x, vana, sprchový kout 2x splachovací 2x spižní skříň
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 99 550,72 5 390 100,00 2 968 394 21 79 21,00 2 345 031
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.1.2 Budova nakladatelství Seznam podlaží Název 1.NP kancelář denní místnost Provozní místnost Chodba u sociálek Sociálky Kancelář
Zastavěná plocha 207,08 m2 16,30 m2 1,00 21,00 m2 1,00 62,60 m2 1,00 3,80 m2 1,00 5,80 m2 1,00 10,70 m2 1,00
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení
(6,20*33,40)*(3,50) 6,20*33,40*2,80/2
Popis kamenné zděné tl. 45 cm a více klenuté do traverz, v části s rovným podhledem sedlový krov osinkocementové vlnité šablony pozinkovaný plech vápenné štukové vápenné hladké běžné obklady hladké plné a prosklené dřevěná zdvojená okna, LUXFERY PVC, keramická dlažba el. přímotopy světelná třífázová studené a teplé ze všech hygienických předmětů bojler sprchový kout, umyvadla, WC -6-
Užitná plocha 120,20 m2 16,30 m2 21,00 m2 62,60 m2 3,80 m2 5,80 m2 10,70 m2
= = =
Obestavěný prostor 724,78 m3 289,91 m3 1 014,69 m3
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
veřejný telefon, mříže
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 207 1 014,69 3 812 100,00 3 868 006 91 60 60,27 1 536 952
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků
Druh pozemku
Oceňované pozemky jsou mírně svažité severozápadně. V místě je možnost napojení na elektro, veřejný vodovodní řad, kanalizace je do žumpy na pozemku.
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy trvalý travní porost vodní plocha ostatní plochy Celková výměra pozemků
st. 2/2 st. 2/3 st. 2/4 1/2 5/1 5/2 6 384/2
Výměra m2 524 636 82 300 1 424 287 191 90 3 534
Jednotková cena Kč/m2 50 50 100 100 50 70 70 50 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 26 200 31 800 8 200 30 000 71 200 20 090 13 370 4 500 205 360
1.3. Ocenění porovnávací metodou Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ježov
160,00
2 476
Kč 2 490 000
Kč/m2 15 563
KC 0,72
Upravená cena Foto Kč/m2 11 205
RD 4+1 s uzavřeným dvorem v Ježově, vesnici vzdálené 4 km od exitu 75 dálnice D 1. Dům prošel celkovou rekonstrukcí: nová střecha /betonová taška/, elektřina v mědi, voda v plastu /vlastní studna/, kanalizace přes septik s přepadem. Vytápění celého objektu je řešeno kotlem na tuhá paliva. Podlahy - dlažba a plovoucí podlahy. V přízemí kuchyň, pokoj, koupelna a WC. V kuchyni jsou kachlová kamna, jimiž je možno vytopit celé přízemí. Z chodby vede schodiště do podkroví, kde jsou tři místnosti o rozloze cca 100 m2. Nová zimní zahrada. Vedle obytné části je prostorná dílna s kotelnou. K domu náleží velká zahrada, kryté venkovní posezení, stodola a kolna.
Krasoňov
100,00
1 308
2 200 000
-7-
22 000
0,51
11 220
rodinný dům na okraji obce Krasoňov u Humpolce. Nemovitost prošla kompletní rekonstrukcí v roce 2009. Je tvořena bytovou částí o velikosti 2+1, navazující stodolou, garáží. Vytápění ústředním topením s elektrokotlem, nebo alternativně kotlem na tuhá paliva, podlahové vytápění v kuchyni a koupelně. Voda z vlastní studny, odpady do vybírací jímky. Elektřina 220/380V. Telefonní přípojka. Horní Paseka
400,00
3 349
4 900 000
12 250
0,90
11 025
Polosamota u obce Horní Paseka mezi Ledčí nad Sázavou a Humpolcem. V objektu se nachází 2 bytové jednotky 2+1 a 1+1 s příslušenstvím, garáž, dílna, sklep, stodola i vlastní studna, přípojka elektřiny 400 V. Ohřev teplé vody je zajištěn bojlerem.
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
11 150 Kč/m 2 261,30 m 2 913 495 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 ze dne 15.8.2011 . Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti a obce Srovnatelné nemovitosti Návrh ceny k případnému dokoupení
Koncesní listina:
Koncesní listina Vydal: Městský úřad Čáslav, živnostenský úřad Číslo jednací: ZIV/255/2009úBa/3 Dne: 9.3.2009 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 123 64 631 Telefon: 327 312 689 mobil: 777 747 703 e-mail:
[email protected] Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 12.10.2005 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.12.2010.
-8-
počet stran A4 v příloze:
3 1 4 2 3 3
List vlastnictví
-9-
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
Mapa obce
- 14 -
Fotodokumentace
Kuchyň
Pokoj
Zimní zahrada
Koupelna s WC
Pokoj v P
WC v P
- 15 -
Pokoj v P
Chodba v P
Zimní zahrada, venkovní bazén
Zahradní jezírko
Rodinný dům se zimní zahradou
Budova nakladatelství
- 16 -
Nakladatelství - provozní prostor
Nakladatelství - kancelář
Nakladatelství - denní místnost
Nakladatelství - sociálky
Zázemí umělců
rybník
- 17 -
Pohled na RD z ulice
Pohled z ulice
- 18 -
Srovnatelné nemovitosti
- 19 -
- 20 -
Návrh ceny k případnému dokoupení - 21 -
Na základě Vašeho požadavku sdělujeme, obvyklou cenu části pozemků KN č. 380, č. 384/1 a č. 387/1 v k.ú. Zdislavice u Herálce dle varianty 1 a varianty 2 včetně příslušenství. Varianta 1 Předpokládaná výměra pozemku - 1.509,00 m2 Na pozemku se nachází zakrytá terasa z dřevěné konstrukce, 1x skleník, 2x základy ke skleníku (bez hodnoty), sauna, dvojgaráž. Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou: 500,00 Kč/m2 - plochy skleníku 600,00 Kč/m2 - plochy zakryté terasy 100.000,00 Kč - budova sauny 80.000,00 Kč - dvojgaráž Jednotková cena pozemků v místě 50,00 Kč/m2 Cena nemovitosti (varianty 1) jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: skleník
66,00 m2
zakrytá terasa
31,00 m 2
dvojgaráž - odhadem budova sauny - odhadem pozemek - předpokládaná výměra
1.509,00 m2
Propočet: Stavba: skleníky zakrytá terasa
66,00 m2 x 500,00 Kč/m2 = 33.000,00 Kč 31,00 m2 x 600,00 Kč/m2 = 18.600,00 Kč
budova sauny
100.000,00 Kč
dvojgaráž
80.000,00 Kč
Pozemek:
Cena celkem: Zaokrouhleno:
1.509,00 m2 x
50,00 Kč/m2 = 75.450,00 Kč
307.050,00 Kč 310.000,00 Kč
- 22 -
Varianta 2 Předpokládaná výměra pozemku - 4.165,00 m2 Na pozemku se nachází zakrytá terasa, 2x skleník, sauna, dvojgaráž a zpevněná plocha – hřiště (hodnota 200 Kč/m2). Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou: 500,00 Kč/m2 - plochy skleníku 600,00 Kč/m2 - plochy zakryté terasy 100.000,00 Kč - budova sauny 80.000,00 Kč - dvojgaráž 200 Kč/m2 – zpevněná plocha hřiště Jednotková cena pozemků v místě 50,00 Kč/m2 Cena nemovitosti (varianty 2) jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím:
Užitné plochy: skleník
66,00 m2
zakrytá terasa
31,00 m 2
dvojgaráž budova sauny pozemek - předpokládaná výměra
4.165,00 m2
Propočet: Stavba: skleníky
66,00 m2 x
500,00 Kč/m2 = 33.000,00 Kč
zakrytá terasa
31,00 m2 x
600,00 Kč/m2 = 18.600,00 Kč
budova sauny
100.000,00 Kč
dvojgaráž
80.000,00 Kč
zpevněná plocha hřiště Pozemek:
Cena celkem: Zaokrouhleno:
250,00 m2 x 200,00 Kč/m2 = 4.165,00 m2 x 50,00 Kč/m2 =
50.000,00 Kč 208.250,00 Kč
489.850,00 Kč 490.000,00 Kč
- 23 -
- 24 -
