Hypoteční zástavní listy (ČR, Evropa, USA)

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra finančních obchodů

Hypoteční zástavní listy (ČR, Evropa, USA) Bakalářská práce

Autor:

Šárka Vlachová Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

doc. RNDr. Jarmila Radová, Ph.D.

Červenec, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Hypoteční zástavní listy (ČR, Evropa, USA)“ zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 14.7.2009

Vlachová Šárka

Poděkování: Ráda bych především poděkovala paní doc. RNDr. Jarmile Radové, Ph.D. za cenné připomínky a doporučení. Dále pak panu Ing. Markovi Krejčímu za konzultace potřebné k vypracování mé bakalářské práce.

Jméno a příjmení autora:

Šárka Vlachová

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Hypoteční zástavní listy (ČR, Evropa, USA) Bakalářská práce

Vedoucí práce:

doc. RNDr. Jarmila Radová, Ph.D.

Konzultant:

Ing. Marek Krejčí

Počet stran:

54

Počet příloh:

2

Počet titulů bibliografie:

19

Klíčová slova:

hypoteční zástavní listy hypoteční trh hypoteční úvěr

Anotace práce: Předmětem této bakalářské práce na téma „Hypoteční zástavní listy (ČR, Evropa, USA)“ je charakteristika hypotečního trhu v České republice, ve vybraných evropských zemích a ve Spojených státech amerických. Součástí práce je také srovnání Hypoteční banky s konkurencí. Výsledkem práce je zhodnocení jednotlivých hypotečních trhů.

The purpose of this Bachelor thesis „Mortgage bonds (CZ, Europe, USA)“ is characteristic of mortgage market in Czech Republic, in chosen European countries and in the United States of America. The confrontation of Hypoteční banka with competition is included. The result of this Bachelor thesis is an assessment of the individual mortgage markets.

Obsah ÚVOD........................................................................................................................1 1 Obecná charakteristika dluhopisů zaměřená na hypoteční zástavní listy a jejich právní úprava.............................................................................................................2 1.1 Dluhopisy obecně...........................................................................................................2 1.1.1 Význam dluhopisů a jejich právní úprava.......................................................2 1.1.2 Základní parametry dluhopisů.........................................................................3 1.1.3 Emise dluhopisů……………………...............................................................4 1.1.4 Podoby dluhopisů a jejich klasifikace..............................................................6 1.1.5 Investice do dluhopisů.....................................................................................8 1.1.6 Rizika spojená s dluhopisy.............................................................................11 1.2 Hypoteční trh................................................................................................................12 1.2.1 Aktivní stránka hypotečních obchodů............................................................12 1.2.2 Pasivní stránka hypotečních obchodů............................................................16 1.3 Regulace finančního trhu..............................................................................................19

2 Historie, vývoj a současné trendy na trhu s hypotečními zástavními listy...........20 2.1 Počátky českého hypotečního bankovnictví.................................................................20 2.2 Znovuzrození hypotečního bankovnictví po revoluci..................................................21 2.3 Přehled o situaci na hypotečním trhu za poslední desetiletí.........................................22 2.4 Spojitost hypotečního bankovnictví s vývojem ekonomiky.........................................25 2.5 Zhodnocení a prognóza vývoje hypotečního bankovnictví…………………………..27

3 Charakteristika trhu s hypotečními zástavními listy ve vybraných zemích Evropy (Německo, Belgie, UK)...............................................................................28 3.1 Hypoteční trh v Evropě.................................................................................................28 3.1.1 Počátky hypotečního bankovnictví v Evropě.................................................28 3.1.2 Současná situace evropských hypotečních trhů s dopadem americké hypoteční krize..............................................................................................29 3.1.3 Moţnosti financování evropských hypotečních bank....................................29 3.2 Hypoteční trh v Německu.............................................................................................30 3.3 Hypoteční trh v Belgii...................................................................................................32

3.4 Hypoteční trh ve Velké Británii....................................................................................33 3.5 Významnosti na dalších hypotečních trzích v Evropě..................................................34 3.6 Zhodnocení evropských hypotečních trhů....................................................................35

4 Charakteristika trhu s hypotečními zástavními listy v USA................................36 4.1 Hypoteční systém v USA.............................................................................................36 4.1.2 Hypoteční banky a model jejich fungování...................................................36 4.1.3 Financování prostřednictvím sekuritizace.....................................................38 4.1.4 Přehled bank poskytující hypoteční úvěry.....................................................39 4.2 Hypoteční krize.............................................................................................................40 4.3 Současná situace a budoucnost.....................................................................................41

5 Hypoteční banka, a.s. jako největší emitent hypotečních zástavních listů v ČR............................................................................................................................42 5.1 Hypoteční banka a její strategie....................................................................................42 5.2 Historie banky...............................................................................................................42 5.3 Hlavní činnost banky....................................................................................................43 5.3.1 Nabízené produkty.........................................................................................43 5.4 Emise hypotečních zástavních listů..............................................................................44 5.5 Získaná ocenění............................................................................................................45

6 Srovnání Hypoteční banky, a.s. s konkurencí na trhu...........................................46 6.1 Charakteristika hypotečního trhu..................................................................................46 6.2 Přehled bank poskytujících hypoteční úvěry................................................................46 6.2.1 Největší konkurenti Hypoteční banky............................................................47 6.3 Současné trendy na hypotečním trhu............................................................................47 6.4 Budoucí vývoj hypotečních zástavních listů................................................................48

Závěr.........................................................................................................................51 Seznam pouţité literatury.........................................................................................52 Seznam tabulek........................................................................................................53 Seznam příloh...........................................................................................................54

Úvod Výběr mého tématu byl ovlivněn mým dlouholetým působením v Hypoteční bance, kde jsem byla zaměstnaná ve finančním úseku jako účetní. Momentálně pracuji na stejné pozici, ale v Československé obchodní bance, v její mateřské bance. Hlavním cílem mé bakalářské práce je především charakteristika hypotečního bankovnictví v České republice, Evropě a ve Spojených státech amerických. Zpočátku se věnuji dluhopisům obecně, jejich moţným podobám a uplatněním na kapitálovém trhu. Popisuji hypoteční zástavní listy tak, aby pomohly případným jeho investorům se rozhodnout pro jejich investici. Vyjmenovávám výhody i nevýhody investování do tohoto druhu dluhopisu. S emisí těchto dluhopisů úzce souvisí poskytování hypotečních úvěrů, proto se také zabývám těmito hypotečními obchody. Následující část věnuji vzniku a vývoji hypotečního bankovnictví v naší zemi spolu s jeho legislativními změnami. Vysvětluji spojitost vývoje ekonomiky a hypotečního bankovnictví. Jsou zde podrobně popsány počátky hypotečního bankovnictví spolu se vznikem první české banky v 19. století. Zaměřím se také na současnou situaci na českém hypotečním trhu s dopadem americké hypoteční krize. Dále představím hypoteční systém v Evropě, jeho vznik a fungování ve vybraných evropských zemích. Seznámím s nejdynamičtěji se rozvíjejícími hypotečními trhy a s jejich současnou situací. Více se věnuji americkému hypotečnímu trhu, který má zavedený velmi specifický hypoteční systém, který vysvětlím a budou charakterizovány zásadní faktory, které vedly ke vzniku hypoteční krize. Svoje místo v mé práci si oprávněně našla Hypoteční banka, která má vedoucí pozici na hypotečním trhu. Vyjmenuji také další banky, které aktivně působí na českém hypotečním trhu. Popisuji budoucí vývoj emisí hypotečních zástavních listů.

-1-

1 Obecná charakteristika dluhopisů zaměřená na hypoteční zástavní listy a jejich právní úprava V této kapitole představuji dluhopisy z pohledu emitenta i investora a uvádím jejich moţné podoby. Upozorňuji na jejich moţná rizika a výhody na kapitálovém trhu. Dále podrobně popisuji fungování hypotečního trhu a druhy hypotečních obchodů.

1.1 Dluhopisy obecně Mají pevné místo na finančním trhu, nazýváme je také jako dluhové cenné papíry (debt securities), obligace nebo dluţní úpisy. Mají úvěrový charakter a majitelům těchto cenných papírů zaručují vrácení jejich jmenovité hodnoty spolu s úrokem. Další jejich významnou výhodou je převoditelnost tohoto cenného papíru. To znamená, ţe se s nimi můţeme obchodovat na kapitálových trzích. Mohou být krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé povahy. 1.1.1 Význam dluhopisů a jejich právní úprava Z pohledu emitenta=dlužníka jsou emise dluhopisů pro společnost vyhledávaným zdrojem jak získat kapitál od nejširší veřejnosti bez vlivu majitele dluhopisu na chod společnosti. Emisí se dluţník zavazuje investorovi zaplatit jmenovitou hodnotu dluhopisu spolu s úroky a pro společnost to znamená zvýšení úrokových nákladů, které sniţují její zisk. Z pohledu investora=majitele dluhopisů, jsou pro něj pohledávkou za emitentem. Vlastník dluhopisu se stává věřitelem společnosti, ale ne jejím majitelem. 1 Jeho majiteli vynáší pravidelný výnos v podobě úroku aţ do konce jeho splatnosti a tento úrok můţe dále investovat do výnosových aktiv jakou jsou například termínované vklady, majetkové cenné papíry a jiné. Tím si zvýší svůj výnos o úroky z úroků, ale je zde riziko v prognóze vývoje úrokových sazeb a pohybu kurzů akcií, které se také odvíjí od hospodaření emitující společnosti. Právní úpravou dluhopisů je v České republice zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Ten definuje dluhopis jako zastupitelný cenný papír, s nímţ je spojeno právo na splacení dluţné částky a povinnost emitenta toto právo uspokojit. 1

Čerpáno z: Oldřich Rejnuš, Teorie a praxe obchodování s cennými papíry, investice do cenných papírů, nakladatelství Computer Press, 2001

-2-

Mezi náleţitosti dluhopisu dle § 6 zák. 190/2004 Sb. patří například údaje o emitentovi, název dluhopisu, který musí obsahovat slovo „dluhopis“ nebo označení zvláštního druhu dluhopisu, identifikační označení podle mezinárodního systému číslování pro identifikaci cenných papírů (ISIN), je-li přidělováno, nebo jiný údaj identifikující dluhopis, jmenovitá hodnota, údaj o schválení emisních podmínek, výnos dluhopisu nebo způsob stanovení jeho výše, datum emise, způsob a místo výplaty jmenovité hodnoty dluhopisu a výnosu z něho, forma dluhopisu, prohlášení emitenta, ţe se zavazuje splatit dluţnou částku způsobem a v místě uvedeném v emisních podmínkách, data splatnosti dluhopisu a výnosu z něho, není-li výnos určen rozdílem mezi jmenovitou hodnotou dluhopisu a jeho niţším emisním kurzem, číselné označení dluhopisu Označení dluhopisu ISIN je mezinárodní a slouţí k identifikaci cenných papírů. Platné právní předpisy výslovně poţadují toto označení pouze pro dluhopisy obchodované na regulovaném trhu (dle § 56 odst. 2 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu), ovšem všichni emitenti nově vydávaných zaknihovaných emisí ţádají Českou národní banku o přidělení ISIN na základě poţadavku Střediska cenných papírů (dobrovolně dle § 2 odst. 3 zákona č 591/1992 Sb., o cenných papírech). U listinných dluhopisů je ţádost o přidělení označení ponechána zcela na uváţení emitenta. Dluhopisy jedné emise mají stejné označení. V budoucnu bude zřízen centrální depozitář, který bude zodpovědný za správu kódů ISIN a povede evidenci cenných papírů, kterou doposud vede Středisko cenných papírů. 1.1.2 Základní parametry dluhopisů Dluhopis se skládá ze jmenovité hodnoty spolu s určeným kupónovým výnosem. Důleţitými parametry jsou splatnost, výše úrokové sazby a určená frekvence vyplácení kupónových výnosů. U všech dluhopisů musí být uveden přesný termín výplaty jejich jmenovité hodnoty, který je buď jednorázově k určitému datu nebo ve splátkách stanovených v emisních podmínkách. Ve většině případů je splatnost dluhopisu ve stejný den, jako bylo datum jeho emise. Frekvence výplaty kupónu je u dluhopisů emitovaných v České republice nejčastěji jednou za rok. Cenu dluhopisu ovlivňuje především jeho splatnost, výše kupónového výnosu a úroková sazba. Splatnost dluhopisu ovlivní jeho cenu tak, ţe v případě jeho delší ţivotnosti bude cena více citlivá na pohyb trţních úrokových sazeb. Výše kupónového výnosu stanoveného pohyblivou

-3-

úrokovou sazbou se projeví v případě jeho růstu i rostoucí cenou dluhopisu. Vliv úrokové sazby se na jeho cenu projeví inverzně a to klesající cenou dluhopisu v důsledku růstu trţní úrokové sazby. Výnos dluhopisu můţe být stanoven pevnou úrokovou sazbou pevnou úrokovou sazbou s podílem zisku rozdílem mezi jmenovitou hodnotou (JH) dluhopisu a jeho niţším emisním kurzem slosovatelnou prémií nebo prémií v závislosti na lhůtě splatnosti dluhopisu pohyblivou úrokovou sazbou, případně dle vývoje devizových kurzů v závislosti na pohybu úrokových sazeb či kurzů na finančním trhu kombinací výše uvedených vyjma rozdílu mezi jmenovitou hodnotou dluhopisu a jeho niţším emisním kurzem Výnos do splatnosti představuje pro investora skutečné zhodnocení investované částky vyjádřené v % p.a. Skládá se z rozdílu mezi nákupní cenou a jmenovitou hodnotou dluhopisu plus všechny vyplacené kupóny. 1.1.3 Emise dluhopisů Emisi dluhopisů jako zdroje financování vyuţívá velký počet českých společností a stát s tím, ţe ke konci roku 2008 na regulovaném trhu obchodovalo 66 společností s jejich cennými papíry. V roce 2008 byl roční objem emise dluhopisů obchodovaných na Burze cenných papírů Praha v celkové hodnotě 643,2 mld. Kč s počtem emisí 121.2 Z tohoto objemu státní dluhopisy tvořily 96 %. Společnosti vyuţívají emise dlouhodobých dluhopisů k financování a krytí jejich podnikatelských záměrů. Stát emituje dluhopisy pro potřebu krátkodobého i dlouhodobého financování státního rozpočtu. Podnikatelské subjekty i stát mohou také emitovat tzv. eurodluhopisy (eurobondy), to jsou emise dluhopisů v cizí měně konkrétně v eurech, kterými mohou získat finanční prostředky na českém i evropském kapitálovém trhu. Jejich výběr trhu se odvíjí od nabízených aktuálních úrokových sazeb. Specifické pro ně je, ţe se řídí pouze obecnými mezinárodními podmínkami obchodovatelnosti na veřejných trzích, emitovat je mohou 2

Čerpáno z: Zpráva o výkonu dohledu nad finančním trhem 2008 ČNB, www.cnb.cz

-4-

pouze nejlépe hodnocené společnosti a bývají téměř vţdy vydávány ve formě kupónu na doručitele s fixním úročením.3 Prodej dluhopisů se realizuje na primárním trhu, to jsou emise dluhopisů prvním majitelům nebo jejich dalším prodejem na sekundárním trhu. Z tohoto důvodu nemůţeme emise dluhopisů striktně zařadit mezi primární nebo sekundární zdroje banky, jsou přechodovým stupněm, jelikoţ jeho majitelem můţe být banka i nebankovní subjekt. Emise dluhopisů slouţí bance, podniku i státu k získávání cizích zdrojů, tudíţ jsou vykazovány na pasivní straně bilance. Dluhopisy jsou emitovány buď na doručitele nebo na jméno. Při kaţdé emisi dluhopisu musí společnost vydat emisní podmínky, které musí mít schválené Českou národní bankou (ČNB). V emisních podmínkách jsou vymezeny práva a povinnosti jak emitenta tak i majitele dluhopisu. Emitentem nebo-li dluţníkem můţe být podnikatelský subjekt, stát prostřednictvím ministerstva financí, Česká národní banka a územní samosprávní celky. Podle emitenta jsou klasifikovány dluhopisy v následující kapitole. Emitent dluhopisu můţe svěřit emisi dluhopisu zprostředkovateli, který ji dále prodává veřejnosti s tím, ţe dluţníkem je stále emitent. Zprostředkovatel koupí emise garantuje emitentovi její úspěšnost. Součástí kaţdé emise bývá prospekt dluhopisu, který pomáhá investorům při rozhodování o koupi dluhopisu a poskytuje jim důleţité informace pro investiční rozhodnutí. Obsahuje základní informace jako jsou jméno emitenta, měnu emise, hodnotu emise, rozdělení emise, formu důchodu (dle úročení dluhopisu), dobu ţivotnosti (splatnost jistiny), termín a formu upsání (úpis široké veřejnosti nebo omezenému výběru investorů), emisní kurz (cena nabízená emitentem při úpisu dluhopisů), splácení, záruky (poskytnuté emitentem např. zajištění majetku), formu obchodu (velká část se uskutečňuje na mimoburzovních trzích), tranše. Tranše jsou jednotlivé části z celkové emise dluhopisu. Jsou vydány postupně za různých cenových podmínek, to znamená, ţe kaţdá tranše má svůj konkrétní kurz.

3

Čerpáno z: Oldřich Rejnuš, Finanční trhy, nakladatelství KEY Publishing, 2008

-5-

Moţnosti odkupu dluhopisů ke dni emise: „v pari“ - prodej dluhopisů ve jmenovité hodnotě „nad pari“ - prodej dluhopisů s prémií „pod pari“ - jmenovitá hodnota dluhopisu převyšuje jeho emisní cenu Obchody s dluhopisy lze realizovat na veřejně organizovaných trzích, kterými jsou: Burza cenných papírů Praha (BCPP) – obchod se zde uskutečňuje prostřednictvím obchodníka s cennými papíry, který musí být členem burzy RM-Systém – oprávněn obchodovat prostřednictvím systému je kaţdý na základě registrace v RM-Systému s tím, ţe musí mít otevřený účet ve Středisku cenných papírů Jejich vyuţití sebou nese poplatky. 1.1.4 Podoby dluhopisů a jejich klasifikace Setkat se můţeme s dvěma základními podobami dluhopisů. A to listinnou, kdy jsou dluhopisy vydávány s kupónovým archem a zaknihovanou, kdy emitent musí vést podrobnou evidenci o majitelích jeho dluhopisů. Rozdělení dle jejich úročení (kupónu) Dluhopisy s fixní úrokovou sazbou - na tomto dluhopisu je za názvem emitenta uvedeno % úročení lomené datem splatnosti jmenovité hodnoty. Procento úročení je po celou dobu jejich ţivotnosti neměnné. Tento druh dluhopisu je nejrozšířenější. Označení dluhopisu, kdy je emitent Praha 5, kupón je 5 % a splatnost v roce 2011, bude Praha 5 5.00/11. Dluhopisy úročené variabilně – u tohoto druhu se pohyblivý úrok odvíjí od aktuální úrokové míry na finančním trhu. Jeho označení VAR je uvedené za názvem emitenta lomené datem splatnosti jmenovité hodnoty, například ČS VAR/2006. Příklad výpočtu úročení je mezibankovní úroková sazba + marţe, například PRIBOR 12M + 2 %. S tím, ţe velikost marţe se odvíjí od hodnocení emitenta a v průběhu ţivotnosti dluhopisu je neměnná. Dluhopisy s nulovým úročením, takzvané Zero bondy, představují nákup dluhopisu investorem za niţší cenu neţ je jeho jmenovitá hodnota. Výnos dluhopisu tvoří rozdíl mezi jmenovitou hodnotou a niţší emisní cenou. V průběhu ţivotnosti dluhopisu emitent

-6-

jiţ dále nevyplácí investorovi ţádné výnosy. S nulovým úročením jsou emitovány zejména dluhopisy krátkodobé a střednědobé. Příklad označení tohoto dluhopisu emitovaného Evropskou investiční bankou s nulovým úročením a se splatností dluhopisu v roce 2013 je EIB 0.00/13. Klasifikace dluhopisů podle emitenta bankovní podnikové = korporátní státní dluhopisy a nadnárodní (supranationals) komunální (municipální) dluhopisy další specifické druhy dluhopisů, u kterých musí být uveden jejich přesný název na dluhopisu Mezi specifické druhy dluhopisů patří níţe uvedené spolu s hypotečními zástavními listy. Státní dluhopisy a nadnárodní (supranationals) jsou vydávány na základě zvláštního zákona o státním dluhopisovém programu nebo dle zvláštního zákona, který pověřuje ministerstvo vydat státní dluhopisy nebo mu vydání státních dluhopisů umoţňuje.4 Se splatností do 1 roku stát emituje státní pokladniční poukázky, které slouţí ke krátkodobému financování státního rozpočtu. Se splatností tři, pět, deset, patnáct, třicet i 50 let vydává státní dluhopisy, které dlouhodobě financují státní rozpočet. Jsou emitovány prostřednictvím ministerstva financí. Česká národní banka (ČNB) vydává poukázky ČNB a jejich prodej probíhá v České republice pouze jejím prostřednictvím. Komunální dluhopisy jsou vydávány uzemním samosprávním celkem, jejich emise je podmíněna souhlasem ministerstva. Zaměstnanecké dluhopisy jsou emitované zaměstnavatelem pro jeho zaměstnance jako motivační část mzdy. Podmínky jsou vázány na trvání pracovního poměru a ukončením pracovního poměru vzniká zaměstnanci právo na prodej dluhopisu ve jmenovité hodnotě s nárokem na výplatu kupónového výnosu. Jsou emitovány na jméno a nejsou převoditelné. V zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. nejsou pevně vymezeny.

4

Čerpáno z: § 25 odst. 2) zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

-7-

Vyměnitelný nebo-li konvertibilní dluhopis je specifický tím, ţe jeho majitel má právo na jeho výměnu za jiný druh dluhopisu nebo akcii téhoţ emitenta. Toto právo můţe být uplatněno místo práva na splacení tohoto dluhopisu. S vlastnictvím prioritního dluhopisu má vlastník právo na přednostní upisování akcií, které emitent vydá podle zvláštního předpisu. Pod pojmem sběrné dluhopisy se skrývají listinné dluhopisy jedné emise. Indexované dluhopisy jsou zajímavé tím, ţe jejich jmenovitá hodnota se odvíjí od vývoje inflace. Náš zákon je zvláštně neupravuje. Paragraf 34 zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. upravuje podřízené dluhopisy jako dluhopisy, kde v případě vstupu emitenta do likvidace vydáním rozhodnutí o úpadku emitenta povolením vyrovnání nebo je-li emitentem zahraniční osoba, téţ jiného obdobného opatření, budou uspokojeny pohledávky s nimi spojené aţ po uspokojení všech ostatních pohledávek, s výjimkou pohledávek, které jsou vázány stejnou nebo obdobnou podmínkou podřízenosti. Hypoteční zástavní listy upravuje paragraf 28 zákona o dluhopisech č. 190/2004. Blíţe se jim věnuji v následující kapitole. Dále existuje řada dluţních úpisů, které jsou zaměřené na určitou oblast věřitelů jako penzijní fondy a pojišťovny, jsou známy pod názvem soukromé investice (private placement). Jsou vyuţívány především v USA, tam tvoří více neţ polovinu všech půjček. 1.1.5 Investice do dluhopisů Z pohledu investora je výhodnější volbou nákup dluhopisů, neţ-li vklady u bank, které sebou nenesou vysoké zhodnocení. Další výhodou této investice do dluhových cenných papírů je, ţe výše výplaty výnosů z dluhopisů není závislá na výsledcích hospodaření emitenta a jsou méně rizikové z důvodu výhodnějšího postavení vlastníka dluhopisu, neţ které má akcionář při případném vypořádání věřitelů. Velkou jistotou jsou investice do státních a komunálních dluhopisů. Atraktivnost kteréhokoliv dluhopisu závisí na hodnocení emitenta na kapitálovém trhu. Kvalitu dluhopisů vyjadřují stupně ratingu. Stupně ratingu vypovídají o platební schopnosti emitenta a

-8-

jsou také ovlivněny hospodářskou vyspělostí a očekávaným vývojem ekonomiky země emitenta. Jeho výše napoví, jak velkému kreditnímu riziku budou investoři dluhopisu vystaveny. Čím lepší rating, tím jsou méně rizikové, na úkor toho nám nabízejí niţší výnos. Nejlepší kreditní rating mají státní dluhopisy. Hodnocení provádí ratingové agentury. Jejich funkcí je pomáhat investorům s výběrem vhodného dluhopisu. Na světě působí nejznámnější Moody´s, která je nejuznávanější ratingovou agenturou. Analyzuje a hodnotí více neţ 96 000 dluhopisů. Jejím silným konkurentem je agentura Fitch Ratings Ltd. Další uznávaná je i agentura Standard & Poor´s. Přehled investičních stupňů pro hodnocení emitenta ratingovými agenturami Investiční stupně ratingových agentur Moody´s Investor Service Standard and Poor´s Aaa AAA Aa

AA

A

A

Baa

BBB

Slovní hodnocení Dluh nejvyšší kvality. Dluh vysoké kvality, od nejvyššího stupně se liší nepatrně. Dluhy vyšší střední kvality, emitent je citlivější na negativní vlivy okolí. Dluh střední kvality. Emitent je náchylný ke sníţení své platební schopnosti.

Zdroj: Oldřich Rejnuš, Teorie a praxe obchodování s cennými papíry, investice do cenných papírů, nakladatelství Computer Press, 2001

Tabulka 1. – Přehled investičních stupňů pro hodnocení emitenta ratingovými agenturami

Přehled spekulativních stupňů pro hodnocení emitenta ratingovými agenturami Spekulativní stupně ratingových agentur Moody´s Investor Service Standard and Poor´s Ba

BB

B

B

Caa

CCC

Ca

CC

C

C

Slovní hodnocení Dluh obsahuje spekulativní prvky. Krátkodobá náchylnost k neplnění závazků. Dluh má vyšší náchylnost k nesplacení. Dlouhodobá náchylnost k neplnění závazků. Dluh nízké kvality. Splacení závazků se odvíjí od příznivých ekonomických podmínek. Vysoce spekulativní dluh. Zpravidla podřízený dluh. Malá pravděpodobnost jeho splacení. Velmi riskantní spekulativní dluh. Nejistota jeho splacení, platby jsou jiţ v prodlení. Velmi nebezpečný dluh, většina plateb je v prodlení nebo nesplatitelné.

D

Zdroj: Oldřich Rejnuš, Teorie a praxe obchodování s cennými papíry, investice do cenných papírů, nakladatelství Computer Press, 2001

Tabulka 2. – Přehled spekulativních stupňů pro hodnocení emitenta ratingovými agenturami

Dluhopisy ohodnocené spekulativními stupni nazýváme „Prášivými dluhopisy“. -9-

Výpočet vnitřní = současné hodnoty dluhopisu Dále investorovi pomůţe při rozhodování zda koupit daný dluhopis nebo ne výpočet vnitřní neboli současné hodnoty dluhopisu. Pro příklad výpočtu vnitřní hodnoty dluhopisu jsem si vybrala nejrozšířenější typ dluhopisu s fixním úročením. Pro její výpočet vyuţijeme vzorce VHF = KPF + KPF + KPF + KPF + N (1 + r) (1 + r)2 (1 + r)3

(1 + r)n

S tím, ţe VHF je vnitřní hodnota dluhopisu fixně úročeného, za KPF dosadíme roční fixní kuponovou platbu, písmeno N představuje nominální hodnotu dluhopisu, pod písmenem r si představíme trţní úrokovou míru a pod malým n počet let do data splatnosti dluhopisu. Chování fixně úročeného dluhopisu při změně úrokové sazby, při jejím růstu i poklesu. Hodnoty fixně úročeného dluhopisu jsou: N = 10.000,- Kč, r = 8 %=0,08, KPF = 800,- Kč (výpočet: 10 000 x 0,08), n = 3 roky. 1. Jaká bude vnitřní hodnota fixně úročeného dluhopisu se změnou úrokové sazby na 10 % za rok ţivotnosti dluhopisu? VHF = 800 + 800 + 10 000 = 727,27 + 661,16 + 7 513,15 = 8 901,58 Kč 1,1

1,12

1,13

2. Jaká bude vnitřní hodnota fixně úročeného dluhopisu se změnou úrokové sazby na 5 % za rok ţivotnosti dluhopisu? VHF = 800 1,05

+ 800 + 10 000 = 761,90 + 725,62 + 8 638,38 = 10 125,90 Kč 1,052

1,053

Z prvního výpočtu je patrné, ţe rostoucí úroková sazba způsobí u pevně úročeného dluhopisu pokles jeho ceny. U druhého naopak s klesající úrokovou sazbou cena tohoto dluhopisu roste. To znamená, ţe vnitřní hodnota dluhopisu se odvíjí od výše úrokové sazby. Má na ni také vliv doba splatnosti dluhopisu. Banka v pozici investora = majitele dluhopisů Ve většině bank je bankovní portfolio cenných papírů tvořeno převáţně dluhopisy, jako je tomu například i u Československé obchodní banky. Bankovní portfolio tvoří dluhopisy k obchodování, prodeji a drţené do splatnosti. Dluhopisy drţené do splatnosti tvoří největší podíl.

- 10 -

V roce 2008 bylo bankovní portfolio cenných papírů tvořeno v hodnotě 900 mld. Kč. Z toho 809,8 mld. Kč tvořily dluhopisy s tím, ţe 504,1 mld. Kč tvořily emitované státní dluhopisy. Tyto státní dluhopisy dále byly se 42,3 % drţené do splatnosti a s 23,1 % určené k obchodování.5 O dluhopisech v jejím vlastnictví (také podnik a stát) účtuje na aktivní straně rozvahy jako finanční aktiva a jejich ocenění provádí reálnou hodnotou. Dále tvoří opravné poloţky, jejichţ tvorba slouţí investorovi k pokrytí rozdílu mezi cenou pořízení a pohyblivou trţní cenou dluhopisu. Majitel dluhopisů je tvoří ke konci roku na jejich celkový objem. Bankovní portfolio CP v roce 2008 (v mld. Kč)

90,2 Dluhopisy Akcie 809,8

Graf 3. – Bankovní portfolio cenných papírů v roce 2008

1.1.6 Rizika spojená s dluhopisy Nejvýznamnější rizika, kterými jsou dluhopisy ohroţeny, jsou úrokové a úvěrové neboli kreditní riziko. Úrokové riziko je způsobené pohybem úrokových sazeb. V době jejich větších výkyvů je úrokové riziko vyšší. Sám investor můţe tento druh rizika eliminovat tak, ţe dluhopisy bude drţet do splatnosti nebo také tím, ţe si koupí dluhopisy s postupným splácením jmenovité hodnoty dluhopisu. Další významné úvěrové riziko je spojeno s niţší kvalitou emitenta a investor je jím ohroţen v podobě nesplacení závazku emitentem. Tento druh rizika můţe investor minimalizovat vhodným výběrem emitenta, o jehoţ kvalitě vypovídá výše ratingu. U investic do hypotečních zástavních listů je toto riziko minimální, z důvodu práva na jejich přednostní vypořádání. Dluhopisy emitované v cizí měně sebou dále nesou měnové riziko, tj. riziko z pohybu měnových kurzů.

5

Čerpáno z: Zpráva o výkonu dohledu nad finančním trhem 2008 ČNB, www.cnb.cz

- 11 -

Metodou Durace zjistíme jak velkému úrokovému riziku je investor vystaven, jinými slovy určíme citlivost ceny dluhopisu na změnu úrokových sazeb. Jejím základem je rozloţení aktiv a pasiv dle přecenění touto metodou. Úrokové riziko, tj. změna úrokových sazeb, má výrazný vliv na cenu dluhopisu, s jejím růstem klesá cena dluhopisu a naopak. A čím je delší doba do splatnosti dluhopisu, tím je znatelnější změna jeho ceny. Výpočet změny ceny dluhopisu je změna ceny = - (změna úrokových sazeb x doba do splatnosti) Příklad výpočtu změny ceny dluhopisu, který má do splatnosti 3 roky, změna 3-leté úrokové sazby je o - 0,2 %. Změna ceny dluhopisu bude po dosazení + 0,6 = - (- 0,2 % x 3).

1.2 Hypoteční trh Účastníci hypotečního trhu Univerzální banky Specializované banky podílející se na hypotečních obchodech - patří sem převáţně stavební spořitelny a hypoteční banky (na našem trhu působí dvě, Hypoteční banka a Wüstenrot hypoteční banka) Nebankovní úvěrové instituce Neúvěrové instituce typu asociace hypotečních makléřů Dále individuální investoři a zájemci nebo majitelé hypotečních úvěrů Česká národní banka jako regulátor trhu České banky musí provozovat svoji činnost v souladu se zákonem o bankách č. 21/1992 Sb. a specializované banky mimo to podléhají i dalším speciálním zákonům (např. zákonu o stavebním spoření č. 96/1993 Sb.) Cílem hypotečního bankovnictví je realizace hypotečních obchodů, které mají dvě stránky a to 1. aktivní stránku, kterou tvoří poskytování hypotečních úvěrů, kdy je banka v pozici věřitele 2. emise HZL, kdy je banka v pozici dluţníka představuje pasivní stránku 1.2.1 Aktivní stránka hypotečních obchodů

- 12 -

Aktivní stránku hypotečních obchodů představuje poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry se svojí stálostí mají důleţitou roli v bankovních obchodech a široké veřejnosti pomáhají řešit jejich bytovou situaci. Banky poskytováním hypotečních úvěrů přijímají úvěrové riziko, kterému jsou vystaveny v závislosti na bonitě jejich klientů. V okamţiku nesplácení hypotečních úvěrů riziko roste. Z tohoto důvodu banky řídí své kreditní riziko. Dále podstupují riziko, které plyne z kolísavosti cen zastavených nemovitostí. Sledováním jejich hodnoty na realitním trhu provádí přecenění jiţ zastavených nemovitostí. Definice hypotečního úvěru dle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Úvěr jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečních úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Pojem „hypotéka“ pochází z řečtiny a znamená podloţení, podklad. Mezi výhody hypotečních úvěrů patří dlouholetá splatnost, poskytnuté niţší úrokové sazby a jejich fixace i na několik let, které banky mohou poskytnout svým klientům díky svým zdrojům z emisí hypotečních zástavních listů. Vyjmenované výhody a zástava nemovitosti z nich činí nejméně rizikové úvěry. Horší podmínky jako vyšší úrokové sazby jsou nabízeny u hypotečních úvěrů na 100 % hodnoty zastavené nemovitosti a u neúčelových hypoték, tzv. amerických hypoték. Nevýhodou hypotečních úvěrů je pro jejich majitele riziko ze ztráty bydlení, na které byl úvěr poskytnut, v důsledku nesplácení hypotečního úvěru. Cena hypotečního úvěru je dána především výší úrokové sazby a také se odvíjí od ceny hypotečních zástavních listů. Rozlišujeme dva základní druhy hypotečních úvěrů, pro které je společné to, ţe musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví.

- 13 -

účelové – účel jeho pouţití je striktně stanoven bankou, převáţně se jedná o investice do nemovitosti nejen v osobním vlastnictví klienta neúčelové (americká hypotéka) – jedná se o neomezené vyuţití úvěru, umoţňuje klientovi financování i jiných potřeb neţ-li bydlení, tento typ hypotéky je upraven zákonem o spotřebitelském úvěru č. 321/2001 Sb. Částečné nebo úplné splacení úvěru lze učinit kdykoliv. Banky poskytují výši tohoto úvěru maximálně na 60 % ceny zastavené nemovitosti z důvodu neúčelovosti financování úvěrem. Další rozdělení hypotečních úvěrů je dle výše jejich poskytnutí. Základním a nejčastějším druhem je hypotéka na 70 % hodnoty nemovitosti. Pouze těmito úvěry mohou být kryty hypoteční zástavní listy. Výjimkou nejsou ani úvěry poskytnuté na 85 % a 100 % hodnoty nemovitosti. 100 % hypotéka je nejdraţší hypotékou a v České republice ji donedávna nabízely všechny banky poskytující hypoteční úvěry. Banky na tento úvěr poskytují vyšší úrokovou sazbu. Dnes v době finanční krize jsou v jejich poskytování velmi opatrné z obavy nejistého vývoje cen nemovitostí. Na trhu je tato hypotéka od loňského roku na ústupu, poskytuje ji například Hypoteční banka a Česká spořitelna. Dále mohou být hypoteční úvěry poskytnuty v kombinaci se ţivotním pojištěním. U této varianty klienti splácí pravidelně pouze úroky z úvěru a jistinu splatí jednorázově nebo po částech ze ţivotního pojištění. Do roku 1998 byly také poskytovány hypoteční úvěry v kombinaci s hypotečními zástavními listy. Hypoteční úvěry nebo-li úvěry na bydlení poskytují také všechny české stavební spořitelny v kombinaci se stavebním spořením. Do poloviny roku 2008 u nás dvanáct let stabilně působilo šest stavebních spořitelen a to Českomoravská stavební spořitelna, Stavební spořitelna ČS, Modrá pyramida stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna, Wüstenrot stavební spořitelna a HYPO stavební spořitelna.6 Po fúzi HYPO stavební spořitelny s Raiffeisen stavební spořitelnou se jejich počet sníţil na pět. Z důvodu nejistého vývoje úrokových sazeb si majitelé hypotéky mohou fixovat úrokovou sazbu na několik let dopředu, vyuţívají především tříleté, čtyřleté a pětileté fixace. Přitom platí, ţe čím 6

Čerpáno z: Výroční zpráva 2008 ČNB, www.cnb.cz

- 14 -

je delší doba fixace úrokové sazby, tím je tato sazba vyšší a úvěr proto i draţší. České banky mají konzervativní přístup pro sniţování úrokových sazeb. Svým klientům nabízí moţnost úvěr částečně nebo celý splatit bez sankcí v době, kdy se klientovi mění fixace úrokové sazby. Klienti si mohou dále vybrat způsob splácení jejich hypotečního úvěru. Mohou si vybrat z anuitního, progresivního nebo degresivního způsobu splácení. Nejvyuţívanější je přitom anuitní způsob, kdy jsou měsíční splátky neměnné po celou dobu ţivotnosti úvěru, mění se pouze podíl úmoru jistiny a úroku. Dále mohou volit progresivní způsob, který jim umoţňuje hradit zpočátku niţší měsíční splátky, které se v průběhu let zvyšují. Tento způsob mohou volit klienti, kteří očekávají vyšší příjmy v budoucnu. Naopak je tomu u degresivního splácení, kdy jsou měsíční splátky na začátku vyšší a postupným splácením se sniţují. Investicí do nemovitosti rozumíme koupi nemovitosti nebo stavebního pozemku, výstavbu nemovitosti, koupi druţstevního podílu, rekonstrukci a modernizaci nemovitosti. Dále také vypořádání majetkových poměrů v rámci nemovitosti.7 Objektem hypotečního úvěru můţe být stavební pozemek, nemovitost k bydlení, nemovitost slouţící k individuální rekreaci, bytový dům, nemovitá příslušenství objektu úvěru, podnikatelské objekty. Zastavené nemovitosti se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Banka má povinnost sledovat hodnotu zastavených nemovitostí u hypotečních úvěrů a musí mít stanovena pravidla pro jejich oceňování. Ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být fyzická osoba občan, právnická osoba, fyzická osoba podnikatel, obce a města. Pro banky jsou nejkvalitnějšími ţadateli z hlediska rizik o hypoteční úvěry fyzické osoby z důvodu kvalitního zajištění úvěru a z důvodu jejich bytové potřeby. Nejdůleţitějšími parametry pro poskytnutí hypotečního úvěru, kterými se banka řídí při schvalování ţádosti o úvěr jsou hodnota zastavené nemovitosti a bonita neboli platební schopnost klienta. Hypoteční úvěry jsou státem daňově zvýhodněny pro podporu bydlení a hypotečního bankovnictví. Zvýhodnění je dané zákonem o dani z příjmu č. 259/1994 Sb., který umoţňuje 7

Čerpáno z WWW:

- 15 -

majitelům hypotečních úvěrů odečíst si uhrazené úroky z úvěru z daňového základu pro výpočet daně z příjmů. Na hypotečním trhu dále působí Asociace hypotečních makléřů, která zprostředkovává svým klientům hypoteční úvěry. Společnost zaloţily v roce 2006 makléřské společnosti Gepard Finance a.s., Hyposervis a.s., Simply s.r.o. a Sophia Finance s.r.o. pro zjednodušení a lepší orientaci na trhu hypoték.8 Zájemcům o hypoteční úvěr nabízí pomoc v oblasti poradenství hypoték, zprostředkování a administrativy spojené s jejím vyřizováním. Hypoteční makléř vykonává svoji činnost na základě ţivnostenského listu a bankovních licencí a jeho činnost není prozatím nikým regulována. Asociace se dále rozšířila ještě o jednu makléřskou společnost Fineo Group na celkový počet pět členů. Jejich sluţeb vyuţívá mnoho zájemců o hypoteční úvěr a tím se zvyšuje jejich podíl na trhu hypoték. 1.2.2 Pasivní stránka hypotečních obchodů Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou zvláštním druhem dluhopisu a patří do skupiny dluhopisů s pevnou úrokovou sazbou. Od ostatních dluhopisů se liší tím, ţe jejich jmenovitá hodnota včetně úroků musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů.9 Emise hypotečních zástavních listů je proto úzce spjata s poskytováním hypotečních úvěrů a souvisejícími zástavními právy k nemovitostem. Získané zdroje z emise hypotečních zástavních listů musí ze zákona banka vyuţít pouze na poskytování hypotečních úvěrů. Pojem „Hypoteční zástavní list“ v našem právním řádu znám jiţ za první republiky. Funkci hypotečních zástavních listů nejlépe objasním z pohledu emitenta i investora. Z pohledu emitenta = dluţníka jsou hypoteční zástavní listy dluhopisy emitované hypotečními bankami s cílem získat na finančním trhu cizí kapitál na poskytování a zajištění hypotečních úvěrů. A na straně druhé věřitel = investor nakupuje hypoteční zástavní listy s podmínkou, ţe mu emitent ve stanovené lhůtě za ně zaplatí jak zapůjčené finanční prostředky tak i smluvený úrok. Vlastnictví hypotečních zástavních listů je pro něj aktivní stránkou.

8 9

Čerpáno z WWW:< http://www.ahmcr.cz/o-ahm/> Čerpáno z: Dagmar Bardová, Radka Opltová, František Pavelka, Jak správně na hypotéky, nakladatelství CONSULTINVEST, 1997

- 16 -

Význam emise hypotečních zástavních listů je daný dlouhodobou povahou hypotečních úvěrů, pro které banky potřebují odpovídající dlouhodobé zdroje k udrţení svojí finanční stability a likvidity. Hypoteční zástavní listy mají dvojí podobu, pro kterou je společné povinné označení „hypoteční zástavní list“. Listinnou, která se skládá z pláště a kuponového archu. Jsou v drţení investorů a emitent vede jejich evidenci. Plášť musí mít náleţitosti jako jméno emitenta, označení hypoteční zástavní list, číselné označení série, jmenovitá hodnota, způsob stanovení výnosu, datum vydání, datum splacení dluhopisu, podpisy představitelů emitenta a údaj o povolení emise. Zaknihovanou, a ty jsou vedené v knihách pověřených institucí, v České Republice je to Středisko cenných papírů, emitent za jejich evidenci platí vysoké poplatky. Banky mají moţnosti zajištění svých závazků z emisí hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy obsahují výslovné stvrzení emitenta, ţe návratnost dluhopisu je zajištěna majetkem emitenta, konkrétně zastavenými nemovitostmi hypotečních úvěrů.10 Nejvyuţívanější je řádné krytí, kde je bezprostřední vazba mezi hypotečními zástavními listy a hypotečními úvěry. K řádnému krytí HZL lze uţít pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Dále mohou banky vyuţít náhradního krytí. K tomuto krytí banky přistupují, kdyţ je jejich hodnota pohledávek z poskytnutých hypotečních úvěrů niţší neţ hodnota hypotečních zástavních listů, která je po dobu trvání neměnná. K tomuto druhu krytí mohou slouţit pouze vysoce likvidní a kvalitní prostředky jako je nákup cenných papírů typu státních dluhopisů a státních pokladničních poukázek, dále hotovost a vklady u ČNB. Dále jsou hypoteční zástavní listy zajištěny zástavními právy k nemovitostem, hospodařením emitenta a státním a bankovním dohledem na emise a obchodování s nimi. Obchod s hypotečními zástavními listy se uskutečňuje buď na primárním trhu, kde se vyskytují emise hypotečních zástavních listů vydané emitentem a na sekundárním trhu, kde se odehrává další prodej hypotečních zástavním listů jeho majitelem a jsou oceněny aktuálním trţním kurzem. 10

Čerpáno z: Kovanicová D. a kol., Finanční účetnictví Světový koncept, nakladatelství Polygon, 2002

- 17 -

Nakoupit je můţeme na regulovaných kapitálových trzích, to je na Praţské burze cenných papírů, RM-Systému nebo můţeme také vyuţít sluţeb obchodníků s cennými papíry. Obchod na trhu sebou nese navíc poplatky bank nebo obchodníků za zprostředkování obchodu. Dále je můţeme nakoupit i přímo na pobočce emitující banky. Prodejní a nákupní cena hypotečních zástavních listů se uvádí v procentech z jejich nominální hodnoty. Nákupní a prodejní cena je určována nabídkou a poptávkou, které se odvíjí od aktuálních úrokových sazeb. Obchod se můţe uskutečnit i za kurz upravený o alikvótní úrokový výnos (AUV). Příklad: jmenovitá hodnota dluhopisu x kupón x počet dní od poslední výplaty kupónu/360 Emitent HZL se zavazuje majiteli dluhopisu pravidelně vyplácet kupón a na konci splatnosti dluhopisu spolu s poslední kupónovou platbou obdrţí také jeho jmenovitou hodnotu. Banky, které chtějí vyuţít zdrojů z hypotečních zástavních listů musí mít ke kaţdé svojí emisi povolení od ČNB ve formě schválení jejich prospektu emise spolu s emisními podmínkami a musí mít sídlo v České Republice. V zákoně o bankách č. 21/1992 Sb. jsou upraveny stejně jako vklady klientů. Před rokem 2004 musely banky emitující hypoteční zástavní listy vlastnit zvláštní oprávnění vydané ČNB se souhlasem ministerstva financí. Novelou zákona o bankách č. 21/1992 Sb. a novým zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. se usnadnily podmínky opravňující banky k emisi těchto dluhopisů a emitovat je můţe kaţdá banka, která má ve své licenci přijímání vkladů od veřejnosti. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. definuje hypoteční zástavní listy jako dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. Mezi druhy emisí patří veřejná, tu tvoří především hypoteční zástavní listy v zaknihované formě. A neveřejná, kde převládají emise listinných hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy mají většinou pevně stanovené úročení po celou dobu jejich ţivotnosti. Výše úrokových sazeb z HZL má vliv na stanovení výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů.11

11

Čerpáno z: Dagmar Bardová, Radka Opltová, František Pavelka, Jak správně na hypotéky, nakladatelství CONSULTINVEST, 1997

- 18 -

Z tohoto důvodu byly úroky z HZL donedávna osvobozeny od daní z příjmu. Přijaté úroky z hypotečních úvěrů jsou pro banku základním výnosem. Rozdíl mezi úroky přijatými z hypotečních úvěrů a úroky vydanými z HZL se nazývá úrokový diferenciál. Z hlediska investic představují nejbezpečnější způsob financování volných finančních prostředků do cenných papírů, minimalizují riziko z důvodu jejich kvalitního krytí.12 Investice do tohoto druhu dluhopisů je vhodná zejména pro ty investory, kteří nechtějí podstoupit významnější riziko. Investory jsou většinou velké a střední banky, menších investorů ubývá. Další významnou předností hypotečních zástavních listů je, ţe jsou vystaveny minimálnímu úvěrovému riziku z důvodu přednostního vypořádání pohledávek majitelům těchto dluhopisů v případě úpadku emitenta. Z tohoto důvodu se z nich stává nejbezpečnější nástroj investování. Jakoby největší nevýhoda HZL s pevnou úrokovou sazbou je inflace, protoţe při jejím růstu potaţmo proděláme, protoţe růst cen neovlivní výši kupónových výnosů z drţby HZL. Do konce roku 2007 zákon č. 259/1994 Sb. o dani z příjmu osvobozoval výnosy z hypotečních zástavních listů od daně z příjmu, tím sniţoval jejich úroky vyplácené emitentem. Účinností novely zákona o dani z příjmu došlo k ochlazení trhu s HZL a tato investice se stala méně zajímavou jak pro banky tak i pro investory.

1.3 Regulace finančního trhu Od dubna roku 2006 je jediným regulatorním orgánem finančního trhu v České republice Česká národní banka, která finanční dohled provádí na základě zákona o České národní bance č. 6/1993 Sb. Konkrétně vykonává dohled nad dodrţováním práv a povinností plynoucí z emisních podmínek dluhopisů. Česká národní banka spolupracuje s Bankovní asociací a s Komorou auditorů České republiky. Před tímto ustanovením vykonávala dohled ve spolupráci s Komisí pro cenné papíry a ministerstvem financí. Úzce spolu spolupracovaly na základě dohody, která byla výsledkem rozvoje finančních skupin po roce 1998.

12

Čerpáno z: Oldřich Rejnuš, Teorie a praxe obchodování s cennými papíry, investice do cenných papírů, nakladatelství Computer Press, 2001

- 19 -

2 Historie, vývoj a současné trendy na trhu s hypotečními zástavními listy Cílem této kapitoly je podrobně popsat vznik hypotečního bankovnictví v České republice, jeho vývoj v jednotlivých letech a seznámení s důleţitými legislativními změnami. Zásadní legislativní změny pro hypoteční obchody V roce 1995 spolu se vznikem hypotečního bankovnictví u nás vznikl nový hypoteční zákon č. 84/1995 Sb. a pro jeho potřeby byl novelizován i zákon o dluhopisech č. 530/1990Sb. V roce 2000 proběhla novelizace většiny bankovních předpisů z důvodu harmonizace české legislativy s evropskou, potřebné pro vstup České republiky do Evropské unie. V roce 2002 zákon o bankách č. 21/1992 Sb. prošel řadou novel a spolu s novým zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. nově upravily hypoteční obchodování.

2.1 Počátky českého hypotečního bankovnictví Na našem území byla první zaloţenou hypoteční bankou Hypoteční banka Království českého, později známa pod názvem Hypoteční banka Česká, roku 1865 (v příloze je ukázka její emise hypotečního zástavního listu). Sídlem banky byla historická budova na praţském Senováţném náměstí, nyní hotel Carlo IV. O deset let později byla zaloţena v Brně Hypoteční banka markrabství Moravského. V druhé polovině 19. století z důvodu finanční krize došlo ke zpřísnění podmínek pro emitenty hypotečních zástavních listů a zvýhodnění postavení majitelů tohoto dluhopisu. Znovuzískání důvěry investorů měly pomoci nové zákony. Zákon č. 48/1874 ř.z o hájení práv majitelů listů zástavních ustanovil přednostní vypořádání pohledávek z emise zástavních listů. Zavedení pravidla, ţe pohledávky z hypotečních úvěrů slouţí ke krytí emise hypotečních zástavních listů. Hypoteční úvěr, dříve pod názvem Hypotekární zápůjčka, nebyl účelově omezen. Splácení hypotečního úvěru probíhalo tak, ţe pravidelně se platily pouze úroky a jistina najednou, to vystavovalo banky riziku nedostatku likvidity. V roce 1874 zaveden jejich anuitní způsob splácení. Hypoteční obchody neměly svoji právní úpravu a byly uskutečňovány na základě ustanovení o zápůjčkách a zástavním právu Občanského zákoníku.

- 20 -

Po 1.světové válce bylo velmi obtíţné získat prostředky hypotečního obchodování na kapitálovém trhu, nejhůře na tom byla Hypoteční banka Království českého, která měla zdroje jen z emisí hypotečních zástavních listů. Obavy bank ze znehodnocení měny vyţadovaly splacení úvěru v ceně zlata. Počátky poskytování státních podpor pro podporu stavebnictví. Vývoj hypotečního obchodu počátkem 2. světové války aţ do 90.let minulého století zcela stagnoval. Docházelo ke znárodnění akciových bank a k centralizaci bankovnictví. V polovině 20. století hypoteční obchody upadaly a v průběhu dalších dvaceti let téměř vymizely.

2.2 Znovuzrození hypotečního bankovnictví po revoluci Počátkem 90.let minulého století došlo k rozvoji českého bankovnictví způsobeného prudkým vývojem podnikatelského sektoru, zvýšením konkurence, zlepšení kvality poskytovaných sluţeb bankami a finančními skupinami a v neposlední řadě přílivem zahraničního kapitálu. V devadesátých letech byly v České republice hypoteční úvěry novým produktem a nabídky tohoto produktu byly ojedinělé a jejich získání bylo velmi sloţité. Banky ještě nepoţadovaly od ţadatelů o úvěr prokázání jejich schopnosti ho splácet, postačila jim zástava nemovitosti. Trvalo ještě další desetiletí neţ se staly běţně nabízeným bankovním produktem. Roky 1993 a 1994 byly důleţité pro hypoteční bankovnictví, do zákona o dluhopisech byly definovány podmínky hypotečního obchodování. V tomto roce byly zaloţeny čtyři stavební spořitelny a v dalším roce další dvě.13 Rok 1995 je oficiálním rokem vzniku hypotečního bankovnictví v ČR, český hypoteční trh prodělal znovuzrození. Proběhly novelizace právních norem pro potřeby hypotečního obchodování a byly změněny podmínky pro získání bankovní licence opravňující k emisím hypotečních zástavních listů. Vznikly právní úpravy jako hypoteční zákon č. 84/1995 Sb. a novela zákona o dluhopisech č. 530/1990 Sb. Hypoteční zástavní list byl druhem dluhopisu k jehoţ emisi docházelo na základě zvláštního oprávnění, toto ustanovení platilo po dobu dalších

13

Čerpáno z: Zpráva o činnosti bankovního dohledu v České Republice 1990-1999, www.cnb.cz

- 21 -

devíti let. Jeho řádným krytím bylo zástavní právo do 60 % hodnoty nemovitosti. V tomto roce se rozvíjelo poskytování hypotečních úvěrů zásluhou stavebních spořitelen.

2.3 Přehled o situaci na hypotečním trhu za poslední desetiletí V letech 1998 a 1999 se vlivem nepříznivého celosvětového ekonomického vývoje banky zaměřily na sluţby poskytované obyvatelstvu. Největší rozkvět úvěrových aktivit měly stavební spořitelny. Od tohoto roku tvoří podstatnou část úvěrů rozvíjející se hypoteční úvěry. Pro toto období je charakteristická malá aktivita bank na kapitálovém trhu z důvodu nízké úrovně a nestability trţní ceny. V tomto roce byla zaloţena Komise pro cenné papíry, která ve spolupráci s Českou národní bankou a Ministerstvem financí začala vykonávat dohled nad fungováním kapitálového trhu. Ten byl pod silným dohledem z důvodu vyššího úvěrového rizika způsobeného poklesem vývoje ekonomiky. Reakcí bank pro eliminaci úvěrového rizika byl pokles objemu poskytovaných úvěrů. Zvýšila se také tvorba opravných poloţek k rizikovým úvěrům. Z legislativních důvodů bylo obtíţné vypořádání ztrátových pohledávek realizací zástavního práva k nemovitostem. V letech 1999 aţ 2001 došlo pro hypoteční trh k důleţitým legislativním změnám, které vedly ke zvýhodnění věřitele vůči dluţníkovi a jeho moţnosti vyuţití zástavního práva k nemovitosti. Tato pozitivní změna vedla k posílení bankovního sektoru. Účinnosti nabyly nové zákony o veřejných draţbách č. 26/2000 Sb. a zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti č. 120/2001 Sb., které umoţnily mimosoudní vypořádání a tím také přispěly ke zlepšení postavení věřitelů při vymáhání pohledávek. Byl novelizován Občanský a Obchodní zákoník a Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb., zákon o konkursu a vyrovnání č. 328/1991 Sb., které pomohly vyřešit oblast zástavního práva. V letech 2000 a 2001 byl znatelný rozmach vzniku finančních skupin se zahraniční účastí, které se významně podílely na hypotečním obchodování. Vývoj kapitálového trhu byl stále nestabilní. V roce 2001 sílil konkurenční boj o klienty mezi 8 bankami vlastnících licenci k poskytování hypotečních úvěrů. Banky preferovaly jako ţadatele o hypoteční úvěr obyvatelstvo z hlediska nízké rizikovosti. V tomto období byly znatelné rozdíly mezi bankami v podmínkách poskytování hypotečních úvěrů. Na trhu působila pouze jedna specializovaná banka na

- 22 -

poskytování hypotečních úvěrů, ostatní byly banky univerzální. Podíl hypotečních úvěrů na celkových úvěrech stále rostl. V roce 2002 prošel novelou zákon o bankách č. 21/1992 Sb. Hlavní změnou bylo například zavedení jednotné bankovní licence pro členské státy Evropské unie. Vydána nová bankovní licence specializované bance Wüstenrot hypoteční banka, a.s. ke dni 31.10.2002. V roce 2002 působilo na hypotečním trhu 6 stavebních spořitelen a 9 bank vlastnilo licenci k poskytování hypotečních úvěrů a k emisím hypotečních zástavních listů.14 Nízké úrokové sazby a daňové úlevy způsobily v tomto roce velký zájem o hypoteční úvěry. Rok 2003 představoval příznivý vývoj v našem bankovním sektoru zásluhou zdravého vývoje ekonomiky. V tomto roce výrazně vzrostly investice do bydlení financované z hypotečních úvěrů. Pro tento rok byl typický nárůst objemu emitovaných hypotečních zástavních listů, které se na celkové emisi dlouhodobých dluhopisů podílely 60 %. Důvodem většího objemu emise hypotečních zástavních listů byla vzrůstající poptávka po hypotečních úvěrech. Hypoteční úvěry se těšily oblibě především u fyzických osob. V tomto roce získala další banka licenci opravňující emitovat hypoteční zástavní listy. V roce 2003 mezi poskytovatele hypotečních úvěrů patřilo šest stavebních spořitelen a deset bank vlastnilo licenci pro emise hypotečních zástavních listů. V roce 2004 s trendem růstu objemu poskytnutých hypotečních úvěrů vzniká větší potřeba emisí hypotečních zástavních listů. U emitovaných dlouhodobých dluhových cenných papírů tvořily více neţ 70 % emise hypotečních zástavních listů.15 Díky své stabilitě se jejich úloha v bankovních obchodech stala velmi důleţitou. Ve vyuţívání tohoto zdroje financování bylo aktivních pouze 8 bank. Trh s hypotečními zástavními listy byl omezený a byl zastoupen velkými a středními bankami. V tomto roce díky nízkým úrokovým sazbám a silným ročníkům 70. let minulého století významně vzrostl zájem o hypoteční úvěry. V roce 2005 se na našem bankovním trhu silně projevila nezanedbatelná pozice zahraničního kapitálu. Pro tento rok byl typický dynamický rozvoj emise hypotečních zástavních listů a tvořily

14 15

Čerpáno z WWW: Bankovní dohled 2002, ČNB, www.cnb.cz Čerpáno z WWW: Bankovní dohled 2004, ČNB, www.cnb.cz

- 23 -

podstatnou část celkového objemu dluhopisů. Důvodem byl velký nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a obava z navrhované novely zákona o daních z příjmu, která by způsobila zdraţení tohoto zdroje. Nakonec byly úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů i nadále osvobozeny od daně z příjmu. Přišlo ale omezení v podobě vyjmutí tzv. americké hypotéky z osvobození. Novela nabyla účinnosti k 1.1.2006. Nárůst hypotečních úvěrů v tomto roce způsobila i změna jejich kategorizace, kdy úvěry ze stavebního spoření, které jsou zajištěny nemovitostmi, se také zařadily do kategorie hypotečních úvěrů. V tomto roce 25 bank vlastnilo univerzální licenci, která je opravňovala poskytovat hypoteční úvěry a 10 bank se podílelo na zdvojnásobení hodnoty hypotečních zástavních listů v hodnotě 121 mld. Kč.16 S tímto objemem tvořily největší část emitovaných dlouhodobých cenných papírů a tvořily polovinu všech emitovaných dluhových cenných papírů. V roce 2006 objem poskytnutých hypotečních úvěrů poprvé překročil hranici 100 mld. Kč. Novým trendem na trhu hypoték bylo poskytnutí hypotéky bez prokázání příjmu a hypotéky na i nad 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Rok 2007 se zapsal do historie hypotečního bankovnictví jako významně úspěšný. Důvodem historicky nejúspěšnějšího roku na hypotečním trhu byla obava ţadatelů o úvěr z připravované změny ve zvýšení sazby DPH na stavební práce, to zvýšilo jejich zájem si pořídit nemovitost v tomto roce. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů byl 146,5 mld. Kč. Byl emitován největší počet hypotečních zástavních listů před účinností změny ve zdanění jejich výnosů. Objem emise hypotečních zástavních listů byl 209,7 mld. Kč a s tímto objemem se podílely na celkovém objemu dluhopisů 60 %.17 Rostoucí počet a objem emitovaných hypotečních zástavních listů byl také spojen se zvýšenou poptávkou po hypotečních úvěrech. V roce 2008 reagovaly české banky na světovou finanční krizi větší opatrností v poskytování hypotečních úvěrů. V tomto roce byl celkovým objem hypotečních úvěrů 114 mld. Kč. Hypoteční úvěry tvoří polovinu všech poskytnutých úvěrů fyzickým osobám. Základní úrokové sazby v tomto roce mírně vzrostly. Realitní trh dosáhl maximálních cen a poptávka po

16 17

Čerpáno z: Bankovní dohled 2005, ČNB, www.cnb.cz Čerpáno z: Zpráva o výkonu dohledu nad finančním trhem 2007, ČNB, www.cnb.cz

- 24 -

nemovitostech a hypotečních úvěrech od roku 2008 klesá. Pro potenciální zájemce o hypoteční úvěr je výhodné vyčkat na další vývoj ceny nemovitostí, který se převisem nabídky projeví v poklesu jejich ceny. Čím déle bude tento stav trvat, tím to pro ně bude výhodnější. Trh s hypotečními zástavními listy téměř zamrzl v důsledku změny ve zdanění, kdy jejich výnosy začaly tento rok podléhat dani z příjmu. Novou emisi hypotečních zástavních listů vydala pouze jedna banka, další dvě vydaly pouze tranše k jiţ dříve vydaným emisím hypotečních zástavních listů. Rok 2009 nebude na trhu hypoték tak úspěšný jako dva roky zpátky, hypoteční úvěry jsou ale stále nejdostupnějším řešením bytové situace většiny našeho obyvatelstva. Niţší zájem o hypoteční úvěry je způsoben nejistotou, statistiky za první čtvrtletí tohoto roku uvádí meziroční pokles celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů o 33 %.18 Dle výsledků z prvního čtvrtletí dosáhne tento rok objem hypotečních úvěrů sotva 70 mld. Kč. Došlo ke zpřísnění podmínek bankovními ústavy pro získání hypotečního úvěru z důvodu stoupajícího rizika, například se zvyšuje ţivotní minimum. Některé finanční instituce v důsledku světové finanční krize začínají ustupovat od poskytování hypoték. I tak je u nás situace na hypotečním trhu pozitivnější ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi. U nás prozatím razantně nenarůstá mnoţství rizikových hypotečních úvěrů. Počet ztrátových úvěrů je u nás minimální pod 1 %. V roce 2009 nebyla vydána ţádná nová emise hypotečních zástavních listů, ale byly vydány pouze tranše k vydaným emisím do konce roku 2007.

2.4 Spojitost hypotečního bankovnictví s vývojem ekonomiky Vývoj národní i světové ekonomiky má velký vliv na situaci na hypotečním trhu. V jednotlivých fázích hospodářského cyklu se mění poptávka i nabídka jak po hypotečních úvěrech, tak i po hypotečních zástavních listech. Například v období expanze ekonomiky se zvyšuje poptávka po financování bydlení hypotečními úvěry a tím také narůstá potřeba hypotečních poskytovatelů po zdrojích jejich financování, zvyšuje se objem emise hypotečních zástavních listů. Nepřímo na trh působí i výše základních úrokových sazeb spolu s politikou státu. 18

Čerpáno z WWW: < http://www.ahmcr.cz/hypotecni-trh-oziva-makleri-zvysuji-trzni-podil/> cit. 2009-04-22

- 25 -

Vývoj celkového počtu emitovaných hypotečních zástavních listů v letech 1996 – 2008 Roky

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

Počet emisí HZL

2

105

16

29

12

8

4

1

3

5

4

3

3

Zdroj: Přehled emitovaných HZL k 31.3.2009, Ministerstvo pro místní rozvoj, www.mmr.cz

Tabulka 4. - Vývoj celkového počtu emitovaných hypotečních zástavních listů v letech 1996 – 2008

Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů FO v letech 2001-2009 (v mld. Kč) Období

1.Q 2009 2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

Objem HÚ

17,7

146,5

102

73

52

36,2

22,5

14,7

114

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, www.mmr.cz

Tabulka 5. - Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů FO v letech 2001-2009

Z tabulky je patrná vzrůstající tendence zájmu financování bydlení hypotečními úvěry a v roce 2007 došlo k největšímu rozmachu poskytování hypoték.

Vývoj průměrné výše hypotečního úvěru v letech 2001 – 2009 (v mil. Kč) Období Ø výše HÚ

2001 1,03

2002 1,07

2003 1,15

2004 1,27

2005 1,42

2006 1,5

2007 1,7

2008 1,8

2009 <1,7

Zdroj: Ministerstvo pro Místní rozvoj, www.mmr.cz

Tabulka 6. - Vývoj průměrné výše hypotečního úvěru v letech 2001 – 2009

Od roku 1995 do roku 2001 byla průměrná výše hypotečního úvěru 1 milion Kč. V důsledku zvyšování cen nemovitostí, rostla i průměrná výše hypotečního úvěru.

- 26 -

Přehled finančních institucí, které měly zvláštní oprávnění emitovat hypoteční zástavní listy do května 2004 Pořadí

Název instituce

Povolení k emisi HZL od

1

Hypoteční banka, a.s.

14.9.1995

2

HVB Bank, a.s.

14.9.1995

3

Komerční banka, a.s.

7.11.1995

4

Česká spořitelna, a.s.

7.11.1995

5

Československá obchodní banka, a.s.

8.7.1997

6

Raiffeisenbank, a.s.

27.7.1999

7

Ge Money Bank, a.s.

14.12.1999

8

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

13.11.2002

9

eBanka, a.s.

2002

10

Ţivnostenská banka, a.s.

2003 Zdroj: P.Dušek a B. Kos,Právo hypotečního úvěrování, C. H. Beck, 2001

Tabulka 7. - Přehled finančních institucí, které měly zvláštní oprávnění emitovat hypoteční zástavní listy do května 2004

Před platností nového zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. emitovaly hypoteční zástavní listy všechny výše uvedené banky kromě Československé obchodní banky a eBanky. Obě svoji první emisi vydaly následujícího roku 2005.

2.5 Zhodnocení a prognóza vývoje hypotečního bankovnictví Zjištěním je, ţe vývoj hypotečního trhu ovlivňuje především stav ekonomiky, legislativa a ţivotní úroveň obyvatelstva i ve světovém měřítku otevřením trhu po revoluci. Nepřímo ho ovlivňuje i vývoj úrokových sazeb. České banky se v investování řídí konzervativním přístupem a díky tomu se vyhnuly investicím do nekvalitních sekuritizovaných dluhopisů krytých subprime hypotékami. Dnes jsou hypoteční úvěry dostupné široké veřejnosti. Nejúspěšnějším rokem na hypotečním trhu byl rok 2007 zásluhou vysoké poptávky po hypotečních úvěrech. Od oficiálního roku vzniku hypotečního bankovnictví do roku 2008 bylo u nás poskytnutých hypotečních úvěrů zhruba za 600 mld. Kč.

- 27 -

3 Charakteristika trhu s hypotečními zástavními listy ve vybraných zemích Evropy (Německo, Belgie, UK) Cílem této kapitoly je seznámení s fungováním hypotečního trhu v rámci Evropské unie a dále v jednotlivých vybraných zemích. Pro oblast Evropy jsme si vybrala státy Německo a Velkou Británii z důvodu jejich velkého podílu na celkovém objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.

3.1 Hypoteční trh v Evropě Nejdynamičtěji se rozvíjející hypoteční trhy jsou v Německu, Velké Británii, Francii a Španělsku. V roce 2007 byl celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů v Evropské unii ve výši 6,146 bilionů eur.19 Největší podíl na celkovém objemu poskytnutých hypotečních úvěrů mají Velká Británie a Německo s tím, ţe tvoří jeho polovinu. Český hypoteční trh dosáhne úrovně Evropské unie zhruba za desítky let. V rámci celé Evropy není hypoteční trh homogenní. Většina evropských hypotečních poskytovatelů vyuţívá k financování svých aktivit emise hypotečních zástavních listů. Z hlediska historie je tento finanční nástroj dlouhou dobu vyuţíván k financování hypoték v Německu. Ostatní evropští poskytovatelé hypoték emitují hypoteční zástavní listy jen krátce. Pro hypoteční trh v Evropě zde působí asociace pro hypoteční bankovnictví jako: EMF - European Mortgage Federation – evropská hypoteční federace zaloţena roku 1967. Její hlavní činností je monitoring vývoje hypotečních trhu v jednotlivých zemích Evropy a dále informuje širokou veřejnost o situaci na trhu hypoték. European Covered Bond Council (ECBC) – organizace vytvořená evropskou hypoteční federací v roce 2004, skládá se z 95 členů, kteří jsou buď emitenti krytých dluhopisů, investiční banky nebo ratingové agentury a dále je tvořena dalšími zainteresovanými účastníky kapitálového trhu20 3.1.1 Počátky hypotečního bankovnictví v Evropě Jiţ ve starověku v období Římské říše měly některé obchody hypoteční povahu tím, ţe půjčky peněz probíhaly proti zástavě nemovitosti a půdě = hypotheca. Větší rozvoj hypotečních obchodů 19 20

Čerpáno z: Výroční zpráva Hypoteční banka, a.s. 2008, www.hypotecnibanka.cz Čerpáno z WWW:

- 28 -

přišel aţ v 17. a 18. století , kdy hypoteční banky byly prvně zaloţeny v Anglii a následně začaly vznikat i v Evropě Střední a v tomto období zároveň vznikla potřeba zdrojů z hypotečních zástavních listů, dříve jen název zástavní listy. Jejich emise byly vţdy na doručitele s půlroční frekvencí výplaty kupónu. Byly nevypověditelné a tím se staly oblíbenými na burzách. Pohledávka majitele zástavního listu byla zajištěna zástavním právem ke konkrétní nemovitosti, která byla uvedena na emisi zástavního listu. 3.1.2 Současná situace evropských hypotečních trhů s dopadem americké hypoteční krize V současnosti americká hypoteční krize negativně ovlivnila i hypoteční trhy v celé Evropě. Realitní trhy všech evropských států zaznamenávají stagnaci nebo pokles cen nemovitostí. Nejvíce zasaţenou evropskou zemí hypoteční krizí je Velká Británie. V současnosti je pro všechny evropské banky společné zpřísnění podmínek pro hypoteční obchodování, jako například ústup od poskytování 100 % hypotéky. Současným trendem pro podporu emisí hypotečních zástavních listů je vydávání speciálních právních úprav v většině státech Evropy. Ale například Belgie nepřijala ţádnou speciální úpravu. V některých státech brzdí také rozvoj trhu s hypotečními zástavními listy převládající zdroje z depozit, jako tomu je například ve Velké Británii nebo Lucembursku. Před dvěma lety všechny realitní trhy v Evropě rostly, v loňském roce se situace změnila k horšímu vlivem finanční krize a obyvatelstvo upřednostňuje pronájem před koupí vlastního bydlení. Připravované změny pro stabilizaci hypotečních trhů Evropská komise usiluje o sjednocení podmínek pro jednotlivé hypoteční trhy v Evropě. Dále společně s evropskou hypoteční federací se snaţí o právní úpravy pro lepší vymahatelnost rizikových hypotečních úvěrů a zavedení jednotného systému finančního dohledu. 3.1.3 Možnosti financování evropských hypotečních bank Financování pomocí emisí obligací je nejrozšířenější u finančních institucí z anglosaských oblastí, kam patří i Spojené státy a Velká Británie.

- 29 -

Financování evropských hypotečních bank21 nejvyuţívanější jsou vklady klientů – tímto druhem jsou financovány dvě třetiny hypotečních úvěrů, především ve Velké Británii, celosvětově známy pod „retail deposits“ hypoteční zástavní listy – jimi je financováno 15-20 % hypotečních úvěrů, celosvětově známy pod názvem „ covered bonds“ sekuritizované cenné papíry - nejznámější „Mortgage Backed Securities“ – tvoří jen 5 % financování hypotečních úvěrů v Evropě, v Evropě jsou málo rozšířené z důvodu menšího kapitálového trhu a menšího počtu investorů Evropou obecně přijímaný název hypotečních zástavních listů je „Mortgage bonds“. Statistické údaje objemu a počtu emisí hypotečních zástavních listů vydaných jednotlivými evropskými státy lze jen těţko sehnat z důvodu existence mezinárodních finančních skupin na volném evropském trhu.

3.2 Hypoteční trh v Německu Patří mezi rychle se rozvíjející hypoteční trh zásluhou mnohaleté tradice hypotečního bankovnictví. Německý hypoteční systém byl implementován do mnoha zemích Evropy včetně České republiky. Náš zákon o bankách č. 21/1992 Sb. vycházel z německého vzoru. První německá právní úprava hypotečního bankovnictví byla přijata jiţ roku 1900 a s několika novelami platila do roku 2005, kdy byl vydán nový zákon o hypotečních zástavních listech, který se především zabývá problematikou těchto dluhopisů a snaţí se být další inspirací pro evropské země, které sdílejí její hypoteční systém. Právní úpravou pro emise hypotečních zástavních listů je zákon o Mortgage Pfandbriefe s účinností k 19. červenci 2005. Tímto zákonem byla zrušena podmínka pro emitenty, kteří musely být specializovanou bankou, tímto novým zákonem mohou emitovat Mortgage Pfandbriefe všechny úvěrové instituce . Hodnota krytí Mortgage Pfandbriefe je dána § 28 Para. 1No. 1-3. Regulátorem finančního trhu je německá centrální banka Deutsche Bundesbank. 21

Čerpáno z WWW:

- 30 -

Aktivní strana – poskytování hypotečních úvěrů V Německu není moţné předčasné splacení hypotečního úvěru, coţ zkvalitňuje Mortgage Pfandbriefe. Nejběţnějšími hypotečními úvěry jsou hypoteční úvěry na 60 % hodnoty nemovitosti z důvodu jejich potřeby ke krytí hypotečních zástavních listů. Hypoteční úvěry na více neţ 60 % hodnoty nemovitosti se nazývají hypoteční úvěry druhé kvality. Pasivní strana – emise hypotečních zástavních listů Hypoteční zástavní listy se v Německu nazývají Mortgage=Hypotheken Pfandbriefe a jsou emitovány na evropském kapitálovém trhu. Jsou kryté hypotečními úvěry poskytnuté na 60 % hodnoty zastavené nemovitosti. Jsou přísně regulovány dozorem a tím jsou velmi bezpečným nástrojem na kapitálovém trhu. V této zemi také platí přednostní právo na jejich vypořádání. Jejich emitent musí mít licenci pro hypoteční obchody a musí být zdravou a silnou bankou. Jsou atraktivní i pro zahraniční investory, jejich krytí je velmi průhledné. Investory jsou nejčastěji pojišťovny, investiční a penzijní fondy z celého světa. Jumbo Pfandbriefe jsou hypoteční zástavní listy emitované ve velkém objemu, je zde stanovený minimální objem jedné emise na 1 bilion eur. Místem realizace obchodů je německá burza Deutsche Burse Group se sídlem ve Frankfurtu, která je současně i největší evropskou burzou, tvoří ji několik evropských burz. Hypoteční banky působící na trhu Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) jedna z největších bank v Německu, její tradice sahá aţ do 18. století, zavedla systém pro průhlednější ceny hypotečních Pfandbriefe. Hypo Real Estate vznikla roku 2003 se sídlem v Mnichově. Její hlavní činností je financování firemních nemovitostí prostřednictvím hypotečních úvěrů. Je emitentem Mortgage Pfandbriefe. Banka patřila do americké finanční skupiny J.C. Flowers a počátkem roku 2008 utrpěla ztrátu na kurzu svých akcií drţbou amerických dluhopisů. Vláda z obavy velkého dopadu na německou ekonomiku novelizovala zákon o stabilizaci finančních trhů, který ji opravňuje banku zestátnit. Münchener Hypothekenbank eG byla zaloţena roku 1896. Jejím hlavním zdrojem financování je emise hypotečních zástavních listů Jumbo Pfandbriefe. Dneska jich má v oběhu 10 v celkovém objemu 13,75 bilionu eur. Jejich ohodnocení je Aaa ratingovou agenturou Moody´s.22 22

Čerpáno z WWW:

- 31 -

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank (DGHYP) patří do skupiny DZ Bank Group, je specialistou na poskytování hypotečních úvěrů a také emituje hypoteční listy Pfandbriefe. Deutsche Hypothekenbank AG banka emitující Pfandbriefe s ratingem AAA dle agentury Moody´s.23 Dusseldorfer Hypothekenbank se v oblasti hypotečních úvěrů specializuje na obchodní sektor, neposkytuje úvěry na bydlení. Také emituje Mortgage Pfandbriefe s ratingem AAA.24 Eurohypo AG je mezinárodní specializovaná hypoteční banka, která poskytuje hypoteční úvěry na obchodní záměry a emituje Mortgage Pfandbriefe.25 WL Bank má stotřicetiletou tradici na hypotečním trhu a emituje Mortgage Pfandbriefe s ratingem AAA. TXS – banka emituje TXS Pfandbriefe HypoVereinsbank Verband Deutscher Pfandbriefebanken = Association of German Pfandbriefe Banks organizace jeţ má 35 členů. Byla zaloţena roku 2000 a je ustáleným právním sdruţením pro emitenty Pfandbriefe. Eurex bonds je mezinárodní organizace pro vypořádání dluhopisů zaloţená roku 2000 na popud německé burzy Eurex. Německý realitní trh je velmi stabilní zásluhou regulovaného trhu. Hypoteční krizí země procházela ještě dříve a americká hypoteční krize ji ještě prohloubila. Nejvíce zasaţenou německou bankou hypoteční krizí byla Hypo Real Estate. Banka získávala finanční prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů na mezibankovním trhu, který sílící nedůvěrou bank stagnoval.

3.3 Hypoteční trh v Belgii Legislativa a regulace hypotečního trhu Na finančním trhu působí belgická centrální banka Bank Nationale de Belgique (BNB). Belgická právní úprava umoţňuje splacení hypotečního úvěru kdykoliv bez sankčních poplatků. V této zemi je však omezené daňové zvýhodnění odečtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu pro výpočet daně z příjmu. 23

Čerpáno z WWW: Čerpáno z WWW: 25 Čerpáno z WWW: 24

- 32 -

Hypoteční obchody Belgický hypoteční trh nezaznamenává dynamický vývoj jako v ostatních zemích Evropy. Pořizování nemovitostí pomocí hypotečních úvěrů není v Belgii rozšířené. Příčinou jsou vysoké náklady na pořízení a neexistence jejich plošného zvýhodnění ze strany státu. Realitní trh v Belgii se vyznačuje velmi stabilními cenami nemovitostí, které jsou způsobeny jiţ výše zmíněnou menší poptávkou po jejich financování hypotečními úvěry. Nejčastější fixovanou úrokovou sazbou je na období 10 let. Financování hypotečních úvěrů zde probíhá prostřednictvím emise dluhopisů pod názvem fonciéres. Místem realizace obchodů je burza Euronext, která vznikla sloučením burzy zemí Beneluxu a Francie. V Belgii to byla burza Brussels Exchange. Banky poskytující hypoteční úvěry jsou Dexia MA, BLG Hypotheken, KBC Group NV.

3.4 Hypoteční trh ve Velké Británii I tento hypoteční trh patří mezi dynamicky se rozvíjející, tak jako Německo. Regulace hypotečního trhu prostřednictvím britské centrální banky Bank of England. V Británii je vedena podrobná evidence o poskytnutých hypotečních úvěrech. Nejposkytovanějším druhem hypotečního úvěru jsou hypotéky na 75 % hodnoty nemovitosti. Od hypotéky poskytované na 100 % také ustupují. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů letos klesl o více neţ polovinu oproti předešlým rokům, současnou situaci nezvrátily ani klesající úrokové sazby. Roste počet nesplacených hypotečních úvěrů a s tím i počet realizovaných zástav nemovitostí. Očekává se pokračují negativní vývoj. Hypoteční banky v Británii poskytují svým klientům pohyblivé úrokové sazby, kterých před současnou krizí hojně vyuţívaly. Pokles úrokových sazeb zvýšil poptávku po hypotečních úvěrech a v období jejich zvýšení způsobily platební neschopnost mnoha klientů. Z tohoto důvodu dneska zájemci o hypotéku volí fixní úrokové sazby, nejčastěji dvouleté a tříleté. Hypoteční trh je zde financován především americkými investory, v době finanční krize ho velmi zasáhl odliv jejich finančních prostředků.

- 33 -

Dluhopisy Quaranteed Equity bonds jsou daňově zvýhodněny. Místem realizace obchodů je London Stock Exchange (LSE), která patří mezi největší evropské burzy. Hypoteční banky působící na trhu Northern Rock je hypoteční banka, v jejíţ správě je třetina všech poskytnutých hypoték v Británii. V roce 2007 byla dočasně zestátněna. Bradfrod a Bingley britská hypoteční banka, která se roku 2008 stala 2 zestátněnou bankou. Abbey je součástí finanční skupiny Santander Group. Patří mezi největší poskytovatele hypotečních úvěrů v Británii, konkrétně jí patří druhé místo. Nationwide Building Society Council of Mortgage Lenders (CML) je národní asociace hypotečních poskytovatelů. Hlavním cílem je podporovat příznivý vývoj realitního a hypotečního trhu. Jejich členy jsou banky, stavební spořitelny a další hypoteční poskytovatelé.26 Britský hypoteční trh je velmi oslaben v důsledku ekonomiky, která se nachází druhým rokem v období recese a způsobeným hlubokým propadem poptávky po hypotečních úvěrech. Velký problém britským bankám činí situace na realitním trhu, konkrétně klesající hodnoty zastavených nemovitostí aţ o 30 %, neţ-li je výše poskytnutého hypotečního úvěru. Tato nepříznivá situace se týká 11 % vlastníků nemovitostí.27 Hlavní otázkou pro uzdravení jejího hypotečního a realitního trhu je čekání na oţivení ekonomiky.

3.5 Významnosti na dalších hypotečních trzích v Evropě Specifický hypoteční trh má Švýcarsko, který je výjimečný silným konkurenčním prostředím, soustřeďuje se zde největší počet hypotečních poskytovatelů téměř 350 a z tohoto plyne, ţe ţádný není specializovanou bankou, v sílící konkurenci by neměla dlouhého ţití. Před současnou hypoteční krizí poskytovaly hypoteční úvěry aţ do 120 % hodnoty, dnes půjčují jen do hodnoty 80 %.

26 27

Čerpáno z WWW: Čerpáno z WWW: cit. 2009-06-26

- 34 -

3.6 Zhodnocení evropských hypotečních trhů Kaţdý hypoteční trh má svá specifika daná politikou státu, platnými zákony, ochotou obyvatelstva se zadluţovat a počtem investorů, kteří na trh vstupují. V rámci připravovaných změn by mohlo dojít ke sjednocení podmínek pro hypoteční trh v Evropské Unii. Pro rozvoj jednotlivých trhů s hypotečními zástavními listy je důleţitá dostačující velikost portfolia aktiv, které by slouţily ke krytí závazků z emisí hypotečních zástavních listů.

- 35 -

4 Charakteristika trhu s hypotečními zástavními listy v USA V této kapitole představím velmi specifický hypoteční systém, jeho fungování a faktory, které vedly ke vzniku hypoteční krize.

4.1 Hypoteční systém v USA Nejrozšířenějším a nejlevnějším zdrojem financování vyhledávaným americkými společnostmi jsou emise akcií, ve vedení společností je proto mnoho vlastníků. Pro americký hypoteční trh je charakteristická sekuritizace hypotečních úvěrů. Regulátor finančního trhu je Federal Reserve System = FED, americká centrální banka vznikla roku 1913. Za vznik současné finanční krize můţe tím, ţe v minulosti sníţila pohyblivé úrokové sazby na 1 % a tři roky na to je zvýšila pětinásobně, došlo ke špatnému načasování, zvýšení bylo razantní a bylo uţ pozdě. Pro podporu hypotečního trhu odkoupila hypoteční cenné papíry za bezmála 1,25 bilionu dolarů.28 Spojené státy také daňově zvýhodňují hypoteční úvěry tím, ţe právní úprava dovoluje majitelům hypotečních úvěrů si odečíst zaplacené úroky ze základu pro výpočet daně z příjmu. Tento hypoteční trh má zavedený odlišný hypoteční systém a jeho fungování je zcela výjimečné, je pro něj typické rozloţení rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů mezi úvěrové instituce a investory prostřednictvím sekuritizace těchto úvěrů. Na tomto trhu se vyskytují dva důleţití účastníci a to hypoteční banky a hypoteční agentury. 4.1.2 Hypoteční banky a model jejich fungování Hypoteční instituce v USA se velmi liší od evropských. Jimi poskytnuté úvěry mají ve svých aktivech jen na krátkou dobou neţ je prodají na sekundárním trhu vládním hypotečním agenturám a z tohoto důvodu nepotřebují mít příliš vysoký kapitál. Hypoteční banky vydělávají 28

Čerpáno z WWW: cit. 200903-26

- 36 -

především na poplatcích za poskytnutí úvěru. Vládní hypoteční agentury dále prodají pohledávky z hypotečních úvěrů v balíku sekuritizovaných cenných papírů = mortgage backed securities investorům. Tento model je rizikový pro třetí strany – investory. Hypoteční agentury Všechny tři agentury působí na sekundárním trhu hypoték. Hlavní činností je poskytování hypotečních úvěrů a odkup pohledávek z hypotečních úvěrů od jiných bank. Finanční zdroje získávají přeměnou pohledávek z hypoték v sekuritizované cenné papíry, kryté těmito hypotékami a zastavenými nemovitostmi. Tento systém nazýváme sekuritizace. Kupují kredity především od malých bank, pak je pojistí a sekuritizované cenné papíry prodají investorům v balíčku. Působí tedy i jako pojišťovny a jsou oporou pro hypoteční trh. Hospodaří s téměř polovinou všech poskytnutých úvěrů, z toho důvodu je začal znovu vlastnit stát. Jejich ztrátu z pojištění rizikových kreditů v řádu desítek miliard dolarů zaplatí daňový poplatníci. Vládní instituce Ginnie Mae, Fannie Mea a Freddie Mac jsou názvy amerických hypotečních agentur, které byly zaloţeny pro rozvoj hypotečního a realitního trhu. Fannie Mae = FNM = Federal National Mortgage Association zaloţená v roce 1938 vládou. Je největším hypotečním ústavem na světě a největším poskytovatelem hypoték v Americe. Freddie Mac = FRE = Federal Home Loan Mortgage Corporation byla zaloţena roku 1968 vládou, je druhým největším hypotečním ústavem v Americe a pojišťuje hodnotu hypotečních úvěrů. V průběhu jejich působnosti byly obě zprivatizovány a v dnešní finanční krizi působí opět jako státní instituce. V roce 2008 byl jejich celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů ve výši 12 bilionů dolarů.29 The Government National Mortgage Association = Ginnie Mae instituce poskytuje záruky na hypoteční úvěry poskytnuté hypotečními bankami, vydává téţ sekuritizované cenné papíry.

29

Čerpáno z WWW: cit. 2008-11-14

- 37 -

Subprime mortgage je název druhotřídního hypotečního úvěru poskytnutého klientům s nízkými příjmy. Byly poskytnuté v objemu okolo tisíc miliard dolarů a to se stalo hypotečnímu trhu kritickým. Kritériem pro poskytnutí této hypotéky byla jen hodnota zastavené nemovitosti, která v době klesajících cen na realitním trhu nebyla dostačující zárukou. Došlo k podcenění kreditního rizika i rizika kolísavosti hodnoty nemovitosti. Na tomto hypotečním trhu klienti nejvíce vyuţívají variabilní úročení hypotečních úvěrů. S variabilní úrokovou sazbou lze dosáhnout nejniţšího úroku, ale je zde riziko v případě jejího razantního zvýšení. Od roku 2001 došlo ke sniţování úrokových sazeb Spojenými státy to mělo vliv i na naše úrokové sazby. Pro fixní úrokové sazby je charakteristická fixace v řádu desítek let, aţ třicetileté fixace. Nejvíce se vyuţívá pětiletých fixací. Hypotéky s fixní úrokovou sazbou patří mezi historicky nejstabilnější, přetrvávající finanční krizí se zvýšil i jejich počet nesplácených hypoték. 4.1.3 Financování prostřednictvím sekuritizace Americký hypoteční trh je z pohledu pasivních hypotečních obchodů velmi specifický tím, ţe poskytovatelé hypoték získávají zdroje k financování prostřednictvím sekuritizace. Pro Ameriku je typický název pro financování hypotečních úvěrů „Sekuritizované cenné papíry“ nejznámnější „Mortgage backed securities = MBS“. Jsou hlavními zdroji pro poskytování hypotečních úvěrů, jedná se o velmi sloţité cenné papíry. Jejich existence vzniká prodejem pohledávek z hypotečních úvěrů hypotečním agenturám, které je shromáţdí do fondu kreditů a rozdělí dle úrovně rizika. Dále je dle tohoto rozdělení promění v balík nebo-li tranše odlišně kvalitních cenných papírů závislých na očekávaných příjmech z úvěrů, v době před krizí ho tvořily především subprime hypotéky. Tomuto procesu se říká sekuritizace a je závislý na důvěře investorů v tento nástroj. Vznikne-li nedůvěra v ně, systém se celý zhroutí a investoři poţadují splacení úvěrů. Důvěra byla podlomena nesplacenými kredity méně bonitních klientů v době hypoteční krize. Typy sekuritizovaných cenných papírů Collateralized Debt Obligation=CDO Assed Backed Securities=ABS

- 38 -

Mortgage Backed Securities=MBS Kvalitu sekuritizovaných cenných papírů nelze snadno určit. Na budoucí výnosy plynoucí ze sekuritizovaných cenných papírů jsou emitovány další druhy těchto cenných papírů a tímto způsobem to pokračuje dál ve sloţitý systém. Dalšími novými emisemi není lehké uhlídat kvalitu jednotlivých cenných papírů z důvodu nesnadného zjišťování jejich krytí. Jejich ocenění provádí ratingové agentury. V době před hypoteční krizí byly sekuritizované cenné papíry nadhodnocené. Investory těchto cenných papírů jsou především banky a fondy a investiční společnosti z celého světa, ale také americké státy a města. Největším investorem byla švýcarská banka UBS AG, která v důsledku hypoteční krize vykázala ve 4.Q roku 2007 největší ztrátu 11,3 mld. dolarů.30 Další větší investoři byly banky Spojených států a Velké Británie. Zahraniční vlastníci českých bank neinvestovali do těchto sekuritizovaných cenných papírů a tudíţ nekvalitní subprime hypotéky zásadně neovlivnily náš hypoteční trh. Místem realizace obchodů je New York Stock Exchange (NYSE) největší a nejstarší burza na světě se sídlem na Wall Street v New Yorku. Druhou největší burzou světa je National Association of Securities Dealers Automated Quotation (NASDAQ). Na trhu působí i Komise burz cenných papírů = Security and Exchange Commission (SEC). Je nejvyšší burzovní institucí v USA a důvěra v tento úřad vzala za své v době současné finanční krize. 4.1.4 Přehled bank poskytující hypoteční úvěry Banky v minulosti podcenily svoje kreditní riziko a hypoteční úvěry poskytovali všem. Poskytování rizikových hypotečních úvěrů dovedlo banky do obrovských problémů, jejich akcie na burze zaţily strmý pád. IndyMac Bancorp Inc (IMB) je sedmou největší bankou v zemi se sídlem v Kalifornii. V roce 2008 ztratila důvěru u klientů, kteří najednou vybrali všechny svoje úspory. Banku poté převzala státní Federální společnost pro pojištění vkladů = Federal Insurance Corporation (FDIC).

30

Čerpáno z WWW: cit. 2008-02-14

- 39 -

Countrywide Financial Corp je největší hypoteční banka v Americe. Letos ji před bankrotem zachránila banka Bank of America, která se stala jejím vlastníkem. Letos také čelí několika obviněním souvisejících s její hlavní činností ze strany investorů i klientů. Bear Stearns investiční banka, která v této zemi vlastnila nejvíc sekuritizovaných cenných papírů, z tohoto důvodu ji převzala banka JP Morgan. Lehman Brothers Holdings Inc. investiční bance se stalo osudným objemná investice do cenných papírů krytých subprime hypotékami. Následoval prudký pád kurzu její akcie a nezvratný bankrot banky největší v historii Ameriky. Washington Mutual Inc. největší spořitelna ve Spojených státech s více jak stoletou tradicí doplatila v roce 2008 na nesplacené hypotéky jako většina jejich poskytovatelů. Její bankrot byl největší v historii Ameriky. Mortgage Bankers Association (MBA) se sídlem ve Washingtonu je národní sdruţení pro hypoteční obchodování. Má 2 400 členů, které tvoří hypoteční banky, hypoteční makléři, komerční banky, spořitelny, pojišťovny. ICAP je největší hypoteční makléřská společnost v USA.

4.2 Hypoteční krize Hypoteční krizi přispělo několik kroků: sníţení úrokových sazeb centrální bankou pro podporu ekonomiky způsobilo větší mnoţství peněz v oběhu, zvýšilo kupní sílu obyvatelstva, ale jejich poptávka bohuţel směřovala do zahraničí a následoval pád dolaru poskytnuté hypotéky s variabilní úrokovou sazbou - v období růstu úrokových sazeb se dostalo mnoho majitelů hypoték do problémů s jejím splácením rychlý růst cen nemovitostí podnícený tlakem na hypoteční trh podcenění kolísavosti cen nemovitostí V roce 2007 došlo k hlubokému propadu hypotečního trhu a desítky jeho účastníků ukončilo svoji činnost. Příčinou bylo narušení rovnováhy hypotečního trhu státními zásahy pro podporu bydlení od roku 2003 i za cenu vysokého kreditního rizika. Došlo k podcenění kreditního rizika zmírněním podmínek pro zájemce o hypoteční úvěry, to znamenalo poskytování hypotečních úvěrů i lidem s nízkými příjmy v době nízkých proměnlivých úrokových sazeb. Dále došlo k - 40 -

porušení dalšího základního parametru pro poskytování hypotečních úvěrů a to podcenění hodnoty nemovitosti. Kolísavost cen na realitním trhu způsobila, ţe realizované zástavy uţ neměly tu hodnotu, na jakou byl úvěr poskytnut. Pětinásobné zvýšení variabilních úrokových sazeb centrální bankou mělo za následek platební neschopnost mnoha majitelů hypotečních úvěrů, následoval pád cen nemovitostí, národní měny, zhroucení systému sekuritizace, hypoteční krize přerostla ve světovou finanční a v neposlední řadě se ekonomika dostala do období recese. Zodpovědná za vznik této krize je především politika státu pro podporu ekonomiky zadluţováním se. V Americe následkem současné finanční krize došlo ke čtrnácti bankrotům bank, hypotečních ústavů a investičních fondů. Situace na realitním trhu vypadala následovně. Zpočátku ceny nemovitostí významně rostly v návaznosti na uměle zvýšenou poptávku po hypotečních úvěrech, rozvíjely se obory úzce spjaté s hypotečními obchody. Hluboký propad realitního trhu zasáhl všechny. Sníţením hodnot nemovitostí se staly hypoteční úvěry hůře vymahatelnými. Došlo k zahlcení realitního trhu zvyšujícím se počtem realizovaných zástav nemovitostí a pokračuje pokles jejich cen.

4.3 Současná situace a budoucnost V roce 2009 nadále klesají ceny nemovitostí spolu s poptávkou po hypotečních úvěrech. Stávající nedůvěra v hypoteční bankovnictví způsobuje problémy s financováním hypotečních úvěrů investory. Krokem pro uzdravení hypotečního trhu je zpřísnění podmínek pro ţadatele o úvěr, ke kterým došlo i u nás.

- 41 -

5 Hypoteční banka, a.s. jako největší emitent hypotečních zástavních listů v ČR V této kapitole je pro mě důleţité představit největšího emitenta hypotečních zástavních listů v České republice.

5.1 Hypoteční banka a její strategie Hypoteční banka je první specializovanou bankou na našem trhu a je specialistou ve svém oboru, díky těmto skutečnostem poskytuje ty nejkvalitnější služby svým klientům. Její předností je dobré jméno, které si vybudovala za dobu jejího čtrnáctiletého působení na trhu hypoték. Majoritním vlastníkem je devátým rokem Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB), která patří do finanční skupiny KBC Group NV v Belgii. Na bankovním trhu pro soukromou klientelu působí jako univerzální banka pod názvem ČSOB a Poštovní spořitelna. K dnešnímu dni je jejím 100 % vlastníkem. Od roku 2005 má stabilně 30 poboček po celé České republice včetně hypotečních kanceláří a ústředí na Radlické v Praze 5. Hypoteční banka se zaměřila na poskytování hypotečních úvěrů jen fyzickým osobám a jejím cílem je stále zvyšovat nebo minimálně udrţet si stávající pozici „leadera“ na hypotečním trhu. To vyţaduje se i nadále věnovat zvyšování kvality poskytovaných sluţeb a potřeby vzniku nových hypotečních produktů

5.2 Historie banky Její tradice sahá aţ do roku 1991, kdy začala na bankovním trhu působit pod názvem AGROBANKA, a.s. se sídlem v Hradci Králové.31 V průběhu dalších patnácti let měnila svůj název, po dvou letech od vzniku banky na Regiobanku, o další rok později na Českomoravskou hypoteční banku a od roku 2006 působí na hypotečním trhu pod názvem Hypoteční banka.

31

Čerpáno z: Pololetní zpráva k 30.6.2007 Hypoteční banka, www.hypotecnibanka.cz

- 42 -

Pod názvy AGROBANKA a Regiobanka na bankovním trhu vystupovala jako univerzální banka. Prodejem do skupiny zkrachovalé Investiční a poštovní banky byl v rámci připravovaných změn s její specializací změněn její název na Českomoravskou hypoteční banku a ústředí banky bylo přesunuto do Prahy. V září roku 1995 se po udělení licence opravňující ji emitovat hypoteční zástavní listy stala z univerzální banky úzce specializovanou bankou. V roce 2000 Československá obchodní banka převzala Investiční a poštovní banku spolu s Českomoravskou hypoteční bankou. Její majoritní podíl na akciích byl 55,3 %. Do konce roku 2005 její podíl byl 99,84 % zásluhou podstatného navýšení kapitálu banky.32 V roce 2005 změnila zásadně svoji image a vystupuje pod názvem Hypoteční banka s novým logem.

5.3 Hlavní činnost banky Jelikoţ je specializovanou hypoteční bankou, její hlavní aktivitou je poskytování hypotečních úvěrů, ale pouze fyzickým osobám. Jako vůbec první na našem hypotečním trhu poskytuje hypoteční úvěry, které také nabízí prostřednictvím obchodních sítí pod hlavičkou finančních institucí Československé obchodní banky, Poštovní spořitelny od roku 2006, Citibank od roku 2005, ING Ţivotní pojišťovny a České pojišťovny od roku 2008. 5.3.1 Nabízené produkty Klasický hypoteční úvěr – dlouhodobý úvěr účelově vázaný na investici do nemovitosti Hypoteční úvěr v kombinaci – kombinací můţe být stavební spoření nebo kapitálové ţivotní pojištění Americká hypotéka – neúčelový úvěr zastavený nemovitostí Hypoteční úvěry pro cizince – jde o účelový úvěr na koupi nemovitosti poskytnutý cizinci právnické osobě, která má v předmětu činnosti jen správu a údrţbu nemovitosti nebo její pronájem Kreditní karta ve spolupráci s ČSOB – poskytovaná pouze jejím klientům, nabízí bezúročné 45 denní období Dalšími parametry hypotéky jsou hypoteční úvěry do hodnoty nemovitosti 70 %, 85 %, 100 %.

32

Čerpáno z: Pololetní zpráva k 30.6.2007 Hypoteční banka, www.hypotecnibanka.cz

- 43 -

Další zvláštní druhy: hypoteční úvěr na druţstevní bydlení se zástavou jiné nemovitosti v osobním vlastnictví hypoteční úvěr bez doloţení příjmu hypoteční úvěr bez poplatku – poplatky spojené s poskytnutím hypotéky a její správou jsou zahrnuté do úrokové sazby neúčelová část hypotečního úvěru – umoţňuje klientovi část poskytnutého účelového úvěru vyuţít neúčelově za stejně stanovenou úrokovou sazbu Klientům nabízí jak anuitní splácení tak i moţnost degresivního i progresivního splácení. Její klienti volí nejčastěji fixaci úrokové sazby na 3 a 5 let, výjimkou byla i na deset let. Dále svým klientům nabízí sluţby jako garanci úrokové sazby ke dni ţádosti o úvěr, zprostředkování státní finanční podpory a pojištění úvěru, odhad nemovitosti svými zaměstnanci, hypotéku online na svých webových stránkách a řadu dalších.

5.4 Emise hypotečních zástavních listů Jako první získala v roce 1995 povolení k emisi hypotečních zástavních listů, jak je patrné z tabulky č. 4. Svoje první dvě emise vydala o rok později s pětiletou splatností. K dnešnímu dni banka uskutečnila 62 emisí, jejich přehled je přílohou práce. V současnosti vydává neveřejné emise hypotečních zástavních listů v listinné podobě, dříve tomu bylo naopak, jejich investorem je většinou Československá obchodní banka, a.s. Hlavním zdrojem pro poskytování hypotečních úvěrů jsou emise hypotečních zástavních listů a doplňují je zdroje z mezibankovních vkladů. Před účinností novely zákona o dani z příjmu roku 2008 emitovala ve větším počtu i objemu hypoteční zástavní listy. Od její účinnosti vydává pouze jejich tranše, do září tohoto roku vydá ještě zbylé tři tranše. Poté bude hledat levnější zdroje financování na mezibankovním trhu v podobě vkladů od velkých bank, především od Československé obchodní banky. Financování hypotečních úvěrů a vedení této evidence má v bance na starosti Ing. Krejčí Marek ředitel odborného útvaru Hypotečních zástavních listů a refinancování.

- 44 -

Ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů vyuţívá řádné krytí, hypotečními úvěry tvoří 100 %. K náhradnímu krytí vyuţívá státní dluhopisy, v současnosti náhradní krytí není potřeba. U tohoto krytí má stanoveny vnitřní limity nad rámec zákona (zákon je stanovuje do 10 %). Banka vede evidenci krytí emitovaných hypotečních zástavních listů, ke které je povinna zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Ve spolupráci s dalšími útvary banky sleduje vývoj cen nemovitostí na českém trhu a u zastavených nemovitostí musí v důsledku kolísavosti cen provádět jejich přecenění dle platné metodiky banky. Hypoteční banka vypracovává pro Českou národní banku přehled pohledávek z hypotečních úvěrů, které slouţí ke krytí závazků plynoucí z hypotečních zástavních listů. Dále vede přehled pohledávek z úvěrů vyuţité k náhradnímu krytí hypotečních zástavních listů nebo k dalšímu moţnému zdroji financování. Průběţně kontroluje stav jejich řádného a náhradního krytí a provádí případné nápravy.

5.5 Získaná ocenění33 WebTop100 v roce 2007 absolutním vítězem Internet Efectiveness Awards za hypotéku online v roce 2007 Zlatá koruna 2007 rovnou dvě ocenění za hypotéku online a novinku roku Hypotéka roku v soutěţi MasterCard Banka roku 2007 Hypotéka roku - MasterCard Banka roku 2006 WebTop100 za rok 2005 Bronzová koruna 2005 Hypotéka roku - MasterCard Banka roku 2004 Hypotéka roku - MasterCard Banka roku 2003 Bronzová koruna 2003 Hypotéka roku - MasterCard Banka roku 2002 Nejlepší produkt roku 2002

33

Čerpáno z WWW:

- 45 -

6 Srovnání Hypoteční banky, a.s. s konkurencí na trhu V této kapitole popíši hypoteční trh v České republice spolu s konkurenčními bankami, které na něm aktivně působí.

6.1 Charakteristika hypotečního trhu Hypoteční trh u nás je vysoce konkurenční. V současnosti poskytuje hypoteční úvěr v České republice šestnáct bankovních ústavů, to je necelá polovina všech bank působících na našem území. Poskytovatelé ČSOB, City bank, Poštovní spořitelna, ING Ţivotní pojišťovna a Česká pojišťovna poskytují hypoteční úvěry pod svým názvem, ale v knihách Hypoteční banky. Nejmladším účastníkem trhu je mBanka, která zahájila svoji činnost roku 2008. Z celkového počtu bank poskytující hypotéky jich osm vyuţívá stabilně emise hypotečních zástavních listů jako zdroje financování hypoték od roku 2005.

6.2 Přehled bank poskytujících hypoteční úvěry34 1.

Hypoteční banka, a.s.

2.

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

3.

Komerční banka, a.s.

4.

Česká spořitelna, a.s.

5.

Československá obchodní banka, a.s.

6.

Raiffeisenbank, a.s.

7.

Ge Money Bank, a.s.

8.

Wustenrot hypoteční banka a.s.

9.

ING Bank

10. Oberbank AG 11. Volksbank CZ, a.s. 12. LBBW Bank CZ a.s. (dříve BAWAG Bank CZ a.s.) 13. mBanka 14. Citibank

34

Čerpáno z: Pololetní zpráva k 30.6.2007 Hypoteční banka, www.hypotecnibanka.cz

- 46 -

15. Poštovní spořitelna 16. Waldviertler Sparkasse von 1842 6.2.1 Největší konkurenti Hypoteční banky Komerční banka, a.s. je v posledních letech stabilně druhým největším poskytovatelem hypotečních úvěrů. Česká spořitelna, a.s. - od této banky převzala Hypoteční banka v roce 2008 vedoucí postavení na hypotečním trhu a v letošním roce je na třetí pozici v poskytování hypoték. Raiffeisenbank, a.s. je v letošním roce čtvrtým největším účastníkem na hypotečním trhu. V roce 2008 měla největší meziroční růst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, který způsobil i její spojení s eBankou. Uvedení čtyři největší poskytovatelé hypotečních úvěrů poskytnuly v roce 2008 hypoteční úvěry obyvatelstvu v objemu 101 mld. Kč, to je 89 % z celkově poskytnutých.35 Současné rozdělení hypotečního trhu dle podílu poskytnutých hypotečních úvěrů je zobrazeno v grafu 7. Dalšími většími poskytovateli hypoték jsou: GE Money bank, a.s. patří do skupiny bank, které do května roku 2004 vlastnily zvláštní oprávnění emitovat HZL. Licence ji k emitování opravňovala od roku 1999, ale nikdy nevydala hypoteční zástavní listy. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. od roku 2002 působí na našem trhu jako druhá specializovaná hypoteční banka, v současnosti rychle zvyšuje svůj podíl na hypotečním trhu. Volksbank, a.s. je nejdraţším poskytovatelem hypotečních úvěrů u nás.

6.3 Současné trendy na hypotečním trhu Zájem o financování bydlení hypotečními úvěry klesá. Ve vysoce konkurenčním prostředí banky poskytují stálé nové produkty, ve snaze zaujmout co největší počet klientů. Současným kritériem na hypotečním trhu je rychlé pořízení hypotečního úvěru. Ţadatelé o úvěr uţ nevyţadují nejniţší úrokové sazby, ale preferují co nejkratší dobu pro vyřízení jejich hypotéky a více vyuţívají sluţeb hypotečních makléřů. Od loňského roku banky zpřísnily podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů u téměř všech jejich druhů vyjma hypotéky 75 %. Hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti banky uţ téměř neposkytují z obavy budoucího vývoje realitního trhu. Vzrůstající tendence základních úrokových sazeb trvají a dochází u nich k velkým rozdílům mezi 35

Čerpáno z: Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. 2008, www.hypotecnibanka.cz

- 47 -

jednotlivými bankami. Zájemci o hypoteční úvěr volí proto delší dobu splatnosti hypotečního úvěru pro minimalizování měsíční splátky. Druhým největším emitentem hypotečních zástavních listů je Česká spořitelna. V roce 2007 bylo emitováno velké mnoţství hypotečních zástavních listů způsobené expanzí hypotečních úvěrů a předzásobení bank vydáním velkého počtu emisí před platností novely zákona od daních z příjmu.

6.4 Budoucí vývoj hypotečních zástavních listů Financování hypotečních úvěrů emisí hypotečních zástavních listů zaznamenalo od roku 2008 prudký propad a tímto tempem takřka vymizí. V roce 2008 emitovala hypoteční zástavní listy pouze Raiffeisenbanka vydáním dvou emisí. Dvě specializované hypoteční banky vydaly emise tranší k jiţ vydaným hypotečním zástavním listům s datem emise do konce roku 2007. Hypoteční banka vydala v roce 2008 deset tranší, v roce 2009 pouze dvě a do září vydá další tři tranše. Wüstenrot hypoteční banka vydala pět tranší v roce 2008. Znovuzavedení jejich osvobození od daně z příjmu by opět zlevnilo tento zdroj financování hypotečních úvěrů a tak i hypoteční úvěry. Přehled všech emitovaných hypotečních zástavních listů k 31. březnu 2009 v České Republice Název banky

Počet emisí HZL

Hypoteční banka

62

Česká spořitelna

33

Raiffeisenbank

15

HVB Bank

17

Komerční banka

36

Wüstenrot hypoteční banka

5

UniCredit Bank

16

Československá obchodní banka

1

Volksbank CZ

4

eBanka

4

Ţivnobanka

2

celkem

195

Zdroj: Přehled emitovaných HZL k 31.3.2009, Ministerstvo pro místní rozvoj, www.mmr.cz

- 48 -

Tabulka 8. - Přehled všech emitovaných hypotečních zástavních listů k 31. březnu 2009 v České republice

Z tabulky je patrný celkový počet emisí HZL za jednotlivé banky i za Českou republiku celkem. Přehled objemu hypotečních zástavních listů v oběhu k 31. prosinci 2008 v ČR HZL v oběhu k 31.12.2008 v ČR

V milionech Kč

v%

Hypoteční banka

87 755

31,1

Komerční banka

45 244

16,1

Česká spořitelna

49 247

17,5

HVB Bank

38000

13,5

Ţivnobanka

1 000

0,4

UniCredit Bank

29 000

10,3

Raiffeisenbank

23 200

8,2

Wüstenrot hypoteční banka

4 615

1,6

Ostatní (eBanka,Volksbank)

3 800

1,3

Emise celkem

281 861

100

HZL v ČR v oběhu k 31.12.2008 Hypoteční banka

Ostatní 1,3%

KB

Wust 1,6%

ČS

Raif 8,2% UNICredit 10,3%

HVB Hypoteční banka 31,1%

ŽB 0,4%

ŽB UNICredit

HVB 13,5%

Raif Wust ČS 17,5%

KB 16,1%

Ostatní

Zdroj: Přehled živých emisí HZL k 31.12.2008, Burza cenných papírů Praha, www.bcpp.cz

- 49 -

Tabulka s grafem 9. - Přehled objemu hypotečních zástavních listů v oběhu k 31. prosinci 2008

Tabulka spolu s grafem nám ukazuje podíly na emisích HZL v oběhu jednotlivých emitentů. Dále z ní plyne, ţe Hypoteční banka má stále největší podíl na celkové emisi hypotečních zástavních listů. Její první pozice je logická i ze skutečnosti, ţe je největším poskytovatelem hypotečních úvěrů, tudíţ ke svému financování potřebuje dostatek finančních prostředků.

Podíly na trhu dle nově poskytnutých hypoték k 31.3.2009

13,5%

30,5%

12,2%

Hypoteční banka Komerční banka Česká spořitelna Raiffeisen

20,1%

23,7%

Ostatní poskytovatelé

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, www.mmr.cz

Graf 10. – Přehled podílů na trhu nově poskytnutých hypoték k 31.3.2009

Z grafu jsou patrné pozice jednotlivých bank na našem hypotečním trhu s největším podílem, který má Hypoteční banka.

- 50 -

Závěr a shrnutí Prostudováním tohoto velmi specifického tématu jsem získala odborný přehled o hypotečních zástavních listech a jejich počátcích v České republice i Evropě. Dále jsem představila zavedený hypoteční systém v naší zemi, v Evropě a Spojených státech amerických. Jednotlivé hypoteční systémy jsou zavedené pro potřeby daného trhu. Evropský hypoteční trh se liší od amerického v zásadě velikostí trhu, konzervativním přístupem investorů i jejich menším počtem. Z mého pohledu je zavedený hypoteční systém v Evropě průhlednější a tím i bezpečnější. K tomuto odbornému tématu, jakým hypoteční zástavní listy bezpochyby jsou, zatím neexistuje široká nabídka odborných publikacích. Z tohoto důvodu jsem musela vyuţívat více sluţeb internetu a konzultací s ředitelem útvaru hypotečních zástavních listů Ing. Markem Krejčím z Hypoteční banky. V České republice jsou jiţ druhým rokem hypoteční zástavní listy jako finanční nástroj vyuţívané jen v omezené míře a banky poskytující hypoteční úvěry hledají na finančním trhu levnější zdroje financování. Jejich znovuoţivení by pomohly i připravované změny v rámci Evropské unie. Kaţdý hypoteční trh má svá specifika dané ochotou obyvatelstva se zadluţovat a počtem investorů, kteří na trh vstupují. Dále tyto trhy ovlivňuje politika státu a jeho upravující legislativa. Vliv státu jsem například popsala vznikem hypoteční krize. Uzdravení ekonomiky a bankovního trhu bude trvat ještě dlouho a bude se odvíjet od znovunalezení rovnováhy na trhu po umělém zvýšení poptávky na hypotečního trhu. Z této krize se bankovní sektor můţe poučit a stát se silnějším. Přeji si, aby moje práce měla pro čtenáře takový přínos, jako měla pro mě při studování tohoto zvláštního druhu dluhopisu.

- 51 -

Seznam použité literatury a zdrojů an official publication of the European Council of American Chambers of Commerce, USA and Europe in business 1998, nakladatelství Sterling Publications Dagmar Bardová, Radka Opltová, František Pavelka, Jak správně na hypotéky, I. Vydání 1997, nakladatelství CONSULTINVEST, ISBN 80-901486-5-4 Dana Kovanicová a kol., Finanční účetnictví Světový koncept, III. vydání, únor 2002, nakladatelství Polygon, ISBN 8072730622 Hazel J Johnson, Banking in Europe managing change in a new marketplace, I. vydání, květen 1996, nakladatelství Lafferty Publications Ltd., ISBN 1 86068 028 3 Josef Jílek, Finanční trhy a investování, I. vydání, rok 2009, nakladatelství Grada Publishing, ISBN 978-80-247-1653-4 Nick Battley, The European bond markets : an owerview and analysis for issuers and investors, VI. vydání, rok 1997, nakladatelství Mc Graw-Hill, ISBN 0077094077 Oldřich Rejnuš, Finanční trhy, I. vydání, rok 2008, nakladatelství KEY Publishing, ISBN 978-80-87071-87-8 Oldřich Rejnuš, Teorie a praxe obchodování s cennými papíry, investice do cenných papírů, I. vydání, 2001, nakladatelství Computer Press, ISBN 8072265717 Petr Dušek, Bohumil Kos, Právo hypotečního úvěrování, I. vydání, nakladatelství C. H. Beck, 2001, ISBN 80-7179-384-1 Pololetní zpráva k 30.6.2007 Hypoteční banka Výroční zpráva 2008 Hypoteční banka www.ahmcr.cz www.akcie.cz www.cnb.cz www.ekonomika.ihned.cz www.fpweb.ihned.cz www.hypo.org www.hypotecnibanka.cz www.investujeme.cz - 52 -

Seznam tabulek a grafů Tabulka 1. -

Investiční stupně pro hodnocení emitenta ratingovými agenturami

9

Tabulka 2. -

Spekulativní stupně pro hodnocení emitenta ratingovými agenturami

9

Graf 3.

- Bankovní portfolio cenných papírů v roce 2008

11

Tabulka 4. -

Vývoj celkového počtu emitovaných HZL v letech 1996 – 2008

Tabulka 5. -

Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů FO v letech 2001-2009 26

Tabulka 6. -

Vývoj průměrné výše hypotečního úvěru v letech 2001 – 2009

Tabulka 7. -

Přehled finančních institucí, které měly zvláštní oprávnění emitovat

Tabulka 8. -

26 26

hypoteční zástavní listy do května 2004

27

Přehled všech emitovaných HZL k 31. březnu 2009 v České republice

48

Graf 9.

- Přehled objemu HZL v oběhu k 31. prosinci 2008

49

Graf 10.

- Přehled podílů na trhu nově poskytnutých hypoték k 31.3.2009

50

- 53 -

Seznam příloh Příloha č.1

Zástavní list Hypoteční banky České

Příloha č.2

Přehled emitovaných hypotečních zástavních listů Hypoteční bankou

- 54 -

Příloha č.1 Ukázka zástavního listu Hypoteční banky České emitovaného ke dni 2.3.1928 v Praze s nominální hodnotou 2 000 Kč s 6 % kupónem.

Zdroj:

-1-

Příloha č.2 Přehled všech emisí hypotečních zástavních listů vydaných Hypoteční bankou k 30. červnu 2008 Číslo emise HZL 1 HZL 2 HZL 3 HZL 4 HZL 5 HZL 6 HZL 7 HZL 8 HZL 9 HZL 10 HZL 11 HZL 12 HZL 13 HZL 14 HZL 15 HZL 16 HZL 17 HZL 18 HZL 19 HZL 20 HZL 21 HZL 22 HZL 23 HZL 24 HZL 25 HZL 26 HZL 27 HZL 28 HZL 29 HZL 30 HZL 31 HZL 32 HZL 33 HZL 34 HZL 35 HZL 36 HZL 37 HZL 38 HZL 39

ISIN CZ0002000011 CZ0002000029 CZ0002000060 CZ0002000094 CZ0002000136 CZ0002000144 CZ0002000169 CZ0002000193 CZ0002000219 CZ0002000227 CZ0002000243 CZ0002000284 CZ0002000300 CZ0002000318 CZ0002000334 CZ0002000367 CZ0002000375 CZ0002000425 CZ0002000474 CZ0002000490 CZ0002000532 CZ0002000581 CZ0002000607 CZ0002000615 CZ0002000656 CZ0002000714 CZ0002000722 CZ0002000730 CZ0002000748 CZ0002000789 CZ0002000797 CZ0002000821 CZ0002000839 CZ0002000862 CZ0002000870 CZ0002000938 CZ0002000961 CZ0002000979 CZ0002000987

Objem emise Kupón v mil. Kč 1 000 11,00% 700 11,00% 1 000 12,00% 3 600 8,90% 2 000 8,20% 2 000 6,40% 4 000 6,85% 2 000 6,85% 1 000 Pribor12M+2% 1 500 3,00% 2 500 2,71% 1 500 3,60% 2 000 4,40% 2 500 4,30% 2 000 Pribor12M-0,33% 2 000 4,95% 1 000 Pribor12M+2% 2 500 4,50% 2 000 4,20% 1 500 3,50% 2 500 4,45% 2 500 Swap 3Y 2 000 Swap 3Y 300 4,00% 3 000 Pribor12M+1% 1 000 Swap 3Y 2 000 Swap 5Y 3 000 Swap 3Y 1 000 Swap 5Y 2 000 4,15% 2 500 4,60% 1 500 Pribor 12M+2% 1 000 4,35% 1 500 4,70% 2 000 4,75% 2 000 4,55% 2 000 4,25% 1 000 4,65% 1 800 Swap 5Y+1,5% -2-

Datum emise 5.9.1996 20.12.1996 19.6.1998 8.2.1999 24.6.1999 19.5.2000 7.12.2000 16.5.2002 4.12.2002 20.2.2003 19.6.2003 25.9.2003 27.11.2003 9.2.2004 25.3.2004 24.6.2004 24.6.2004 11.11.2004 24.1.2005 31.3.2005 19.5.2005 21.7.2005 15.9.2005 15.9.2005 27.10.2005 24.11.2005 24.11.2005 7.12.2005 7.12.2005 26.4.2006 4.5.2006 10.7.2006 10.7.2006 30.8.2006 27.9.2006 29.11.2006 21.2.2007 22.3.2007 26.4.2007

Datum splatnosti 5.9.2001 20.12.2001 19.6.2003 8.2.2004 24.6.2004 19.5.2005 7.12.2005 16.5.2007 4.12.2007 20.2.2008 19.6.2008 25.9.2008 27.11.2010 9.2.2009 25.3.2014 24.6.2009 24.6.2009 11.11.2007 24.1.2010 31.3.2008 19.5.2010 21.7.2035 15.9.2035 15.9.2020 27.10.2015 24.11.2035 24.11.2035 7.12.2035 7.12.2035 26.4.2009 4.5.2011 10.7.2016 10.7.2009 30.8.2011 27.9.2011 29.11.2011 21.2.2010 22.3.2012 26.4.2017

HZL 40 HZL 41 HZL 42 HZL 43 HZL 44 HZL 45 HZL 46 HZL 47 HZL 48 HZL 49 HZL 50 HZL 51 HZL 52 HZL 53 HZL 54 HZL 55 HZL 56 HZL 57 HZL 58 HZL 59 HZL 60 HZL 61 HZL 62

CZ0002001001 CZ0002001019 CZ0002001076 CZ0002001092 CZ0002001100 CZ0002001118 CZ0002001167 CZ0002001183 CZ0002001217 CZ0002001233 CZ0002001241 CZ0002001258 CZ0002001266 CZ0002001308 CZ0002001621 CZ0002001738 CZ0002001712 CZ0002001720 CZ0002001936 CZ0002001944 CZ0002001951 CZ0002001969 CZ0002001977

2 000 1 000 1 000 2 500 2 000 1 500 2 000 2 000 1 500 500 500 500 2 000 1 500 2 000 1 500 5 000 5 000 6 000 7 000 6 000 6 000 6 000

Swap 3Y+1% 4,90% Swap 4Y+1,5% Swap 3Y+1,5% Swap 3Y+1,5% Swap 3Y+1,4% Swap 3Y+1,4% Swap 5Y+2% Swap 3Y+1,4% 6,30% 6,20% Swap 10Y+1,4% Swap 3Y+2% Swap 5Y+2% Swap 3Y+1,4% Swap 5Y+1,6% Swap 3Y+2,0% Swap 5Y+2,0% Swap 5Y+1,4% Swap 3Y+1,4% Swap 5Y+1,4% Swap 3Y+1,4% Swap 3Y+1,4%

16.5.2007 24.5.2007 13.6.2007 21.6.2007 24.7.2007 9.8.2007 23.8.2007 13.9.2007 27.9.2007 11.10.2007 11.10.2007 11.10.2007 25.10.2007 15.11.2007 22.11.2007 14.12.2007 20.12.2007* 20.12.2007* 20.12.2007* 19.12.2007* 20.12.2007* 19.12.2007* 19.12.2007*

16.5.2037 24.5.2012 13.6.2035 21.6.2037 24.7.2037 9.8.2037 23.8.2037 13.9.2037 27.9.2037 11.10.2027 11.10.2022 11.10.2037 25.10.2037 15.11.2037 22.11.2037 14.12.2037 20.12.2037 20.12.2037 20.10.2037 19.2.2037 20.7.2037 19.3.2037 19.4.2037

Zdroj: Pololetní zpráva k 30.6.2008, www.hypotecnibanka.cz * k datu emise HZL byla vydána pouze její část, v průběhu dalších dvou let byly vydány tranše k jednotlivým emisím podle emisních podmínek a platnosti zákona o daních z příjmu č. 259/1994 Sb. před jeho novelou platnou od roku 2008

-3-

-1-

-2-

-3-

-4-

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

- 35 -

- 36 -

- 37 -

- 38 -

- 39 -

- 40 -

- 41 -

- 42 -

- 43 -