Huurdersorganisatie Vulcanus

JAARVERSLAG 2014

Huurdersorganisatie Vulcanus www.ho-vulcanus.nl

Jaarverslag 2014 van de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING .................................................................................................................................... 1

2.

KADER ........................................................................................................................................... 2 2.1 HUURDERSORGANISATIES EN VERHUURDERS ........................................................................ 2 2.2 WERKOMGEVING .................................................................................................................... 2 2.2.1 Juridisch kader tussen Vulcanus en DUWO ................................................................... 2 2.2.2 DUWO organisatie en landelijk speelveld ...................................................................... 2 2.2.3 Zakelijker overleg in zicht? ............................................................................................. 3 2.2.4 Tegenwicht en tegenspel kan lastig zijn, maar ook vruchtbaar....................................... 3

3.

VERENIGINGSJAAR ................................................................................................................... 4 3.1 BESTUUR .................................................................................................................................. 4 3.2 WERKWIJZE .............................................................................................................................. 4 3.3 ONTWIKKELING ORGANISATIE............................................................................................... 4 3.3.1 Scholing ........................................................................................................................... 4 3.4 VERGADERINGEN .................................................................................................................... 4 3.5 ONDERWERPEN VAN OVERLEG .............................................................................................. 6 3.6 ADVIEZEN EN INSTEMMINGEN VOOR DUWO ...................................................................... 6 3.6.1 Overzicht adviezen en instemmingen voor DUWO ......................................................... 6 3.6.2 Overleggen blijft voor DUWO lastig ............................................................................... 8 3.7 ADVIEZEN VOOR BERGOPWAARTS ........................................................................................ 9 3.8 ADVIEZEN VOOR WOONINVESTERINGSFONDS ..................................................................... 9 3.9 SAMENWERKINGSOVEREENKOMST EN PARTICIPATIEREGLEMENT ......................................... 9 3.10 OVERIGE GESPREKSONDERWERPEN MET DUWO............................................................. 10 3.10.1 Overleg tussen bewoners(commissies) en DUWO ........................................................ 10 3.10.2 Overig overleg ............................................................................................................... 11 3.11 CONTACTEN MET OVERIGE EXTERNE RELATIES ............................................................... 11 3.12 COMMUNICATIE EN INFORMATIEVERSTREKKING ............................................................ 12 3.13 HUISSTIJL ........................................................................................................................... 12 3.14 VULCANUS VESTIGING ..................................................................................................... 12 3.15 TEVREDENHEIDONDERZOEK ONDER LEDEN...................................................................... 13 3.16 SERVICEKOSTEN EN PLANMATIG ONDERHOUD ............................................................... 13 3.16.1 Servicekosten ................................................................................................................. 13 3.16.2 Bewonerscommissies op weg geholpen ......................................................................... 14 3.16.3 Planmatig onderhoud .................................................................................................... 14 3.16.4 Vulcanus en servicekosten en technische schouw ......................................................... 14 3.17 CONTRIBUTIE .................................................................................................................... 15 3.18 DUWO NA DE VERKRIJGING VAN SLS WONEN ............................................................. 15 3.18.1 Voorgeschiedenis fusie .................................................................................................. 15 3.18.2 Meerwaarde of minderwaarde? .................................................................................... 16 3.19 TOEKOMSTPLANNEN EN FINANCIËLE POSITIE DUWO ................................................... 17 3.19.1 Algemeen ....................................................................................................................... 17 3.19.2 Toekomstplannen ........................................................................................................... 17 3.19.3 Financiële positie .......................................................................................................... 17 3.19.4 Bedreigingen ................................................................................................................. 18 3.20 BEOORDELING DUWO DOOR HET CFV.......................................................................... 18

-I-


4.

SAMENVATTING EN TOT SLOT .......................................................................................... 20 4.1 4.2

KORTE TERUGBLIK OP 2014 ................................................................................................ 20 KORTE VOORUITBLIK OP 2015 ........................................................................................... 21

Wij wijzen u erop dat het jaarverslag 2014 van de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus (intellectueel) eigendom is van de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus. Het (geheel of gedeeltelijk) verstrekken van de betreffende informatie aan derden is uitsluitend voorbehouden aan de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus. Alle (intellectuele) eigendomsrechten blijven bij de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus berusten

- II -


1. Inleiding Huurdersorganisatie Vulcanus werd in 1996 opgericht. Bij de oprichting van de vereniging werd aanvankelijk niet gekozen voor een belangenbehartiging op grond van onafhankelijkheid van de verhuurder en overige derden en was Vulcanus nog geen volwaardige huurdersorganisatie. Later werd ingespeeld op verschillende belangrijke ontwikkelingen in de werkomgeving van Vulcanus en werd de vereniging een zelfstandige huurdersorganisatie. De Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus is nu een vanuit een eigen visie werkende belangenbehartigingsorganisatie voor huurders ten aanzien van alle woongelegenheden van woningcorporatie Stichting DUWO en woningen van derden in beheer bij Stichting DUWO. Vanzelfsprekend kan iedere huurder van een woning van DUWO of in beheer bij DUWO door lid te worden van de vereniging zich aansluiten bij Vulcanus. Het hoogste bestuurlijk orgaan binnen de vereniging is de algemene ledenvergadering. Hier worden alle belangrijke beslissingen door de leden zelf genomen. Verder kent Vulcanus onder de titel bestuur een executief orgaan, bestaande uit een aantal personen, geworven en aangesteld door de ledenvergadering. Het bestuur draagt in opdracht van de ledenvergadering zorg voor het dagelijks functioneren van de vereniging. Voorts werkt de Huurdersorganisatie Vulcanus samen met diverse buurt- en complexgewijze bewonersvertegenwoordigingen (ook wel bewonerscommissies genoemd). Deze organen beschikken over eigen, autonome verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Met de combinatie van leden, algemene ledenvergadering, bestuur en bewonerscommissies kan door de Huurdersorganisatie Vulcanus krachtdadig en inhoudelijk sterk voor de collectieve belangen van de huurders worden opgekomen. Vulcanus zet zich ervoor in dat bij de woningcorporatie DUWO duidelijk het huurdersbelang doorklinkt, zodanig dat haar leden dit kunnen merken aan de prijs/kwaliteitsverhouding en betaalbaarheid van de woningen, alsmede een goed en doelmatig onderhoud van de woningen, een goed beheer van de woonomgeving en een adequate dienstverlening door de Stichting DUWO. Tevens zal de Huurdersorganisatie Vulcanus ervoor zorgdragen dat de huurders van de Stichting DUWO op een rechtspositioneel correcte wijze worden behandeld. Vulcanus zal zich als een woonconsumentenorganisatie manifesteren, die weet wat er onder haar leden leeft. Tevens laat de Huurdersorganisatie Vulcanus de huurders weten wat de Huurdersorganisatie Vulcanus doet en hoe zij en de bewonersvertegenwoordigingen hun inbreng kunnen leveren. Door ontwikkelingen bij Stichting DUWO is een bundeling van krachten onder de leden hard nodig om op stedelijk -, regionaal - en toegelaten instelling niveau op te kunnen komen voor de huurdersbelangen. Naast bestaande huurdersbelangen is de inzet van Vulcanus er onder andere ook op gericht dat de beschikbare woningvoorraad bereikbaar dient te zijn en te blijven voor huishoudens, die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden vinden bij het vinden van voor hen passende woonruimte. Hierbij richt Vulcanus, net zoals Stichting DUWO volgens haar doelstelling hoort te doen, zich onder meer op de huisvesting van meerpersoonshuishoudens, alleenstaanden en ouderen. Huurdersorganisatie Vulcanus zal daarnaast aandacht besteden aan de positie van gehandicapten. Op de volgende pagina’s – of voor de haastige lezer in de samenvatting achterin – treft u het jaarverslag over het jaar 2014 van de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus aan. Hiermee kunt u zich een inzicht verschaffen over de belangrijkste gebeurtenissen, besluiten en activiteiten gedurende het verslagjaar.

-1-


2. Kader 2.1

Huurdersorganisaties en verhuurders

De praktijk van het overleg tussen woningcorporaties en huurdersorganisaties, en de activiteiten en financiering die daarbij passen, is zeer divers. Het maakt nogal wat uit of een huurdersorganisatie actief is voor honderd of voor duizenden woningen. Los daarvan zijn er grote verschillen in de werkzaamheden van huurdersorganisaties en de mate waarin zij actief zijn. Ook kunnen de lokale of bijzondere omstandigheden een grote rol spelen: is er sprake van aanzienlijke nieuwbouw- of herstructureringsopgaven of van andere grootschalige ingrepen, is er sprake van een groot verloop van actoren, is er een complexe stedelijke omgeving of anderszins complexe situaties als fusies of meerpartiet overleg of is er vooral sprake van rustige dorpsverhoudingen en zijn er geen bijzondere aandachtspunten. Al deze elementen hebben invloed op het werk van de huurdersorganisatie en dus op de benodigde middelen. In de Wet op het overleg huurders verhuurder - waarin de huurdersbelangenbehartiging sinds jaren wordt geregeld - en het Besluit Beheer Sociale Huursector worden een aantal onderwerpen opgesomd waarover huurdersorganisaties in elk geval recht hebben op informatie, overleg, advies en instemming. Daarnaast wordt het agenderingsrecht wettelijk geregeld. De verhuurder moet zowel op verzoek als (bij wijziging van beleid) op eigen initiatief informatie geven. De huurdersorganisatie heeft vervolgens recht op overleg daarover. Zij kan binnen zes weken een schriftelijk advies uitbrengen. De verhuurder mag alleen daarvan afwijken als hij dit schriftelijk en gemotiveerd binnen twee weken laat weten.

2.2

Werkomgeving

2.2.1

Juridisch kader tussen Vulcanus en DUWO

Sinds de beëindiging door Huurdersorganisatie Vulcanus van een overeenkomst tussen Vulcanus, ABO en verhuurder Stichting DUWO worden de verhoudingen tussen Huurdersorganisatie Vulcanus en verhuurder Stichting DUWO Vulcanus voornamelijk bepaald door het gestelde in de Wet op het overleg huurders verhuurders uit 2009 en het gestelde in het Besluit beheer sociale huursector uit 2005. In deze weten regelgeving zijn de juridische verhoudingen en (werk)relaties tussen huurdersorganisaties als Vulcanus en verhuurders als DUWO uitgewerkt. Deze in 2010 verkozen insteek bevalt Vulcanus sindsdien goed.

2.2.2

DUWO organisatie en landelijk speelveld

Huurdersorganisatie Vulcanus opereert in een (primair door Stichting DUWO gecreëerde) grootschalige, complexe, geïnstitutionaliseerde, geprofessionaliseerde, vercommercialiseerde, dynamische omgeving - waarin marktaspecten een prominente rol innemen - van en rond DUWO en binnen de volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Zo heeft DUWO voor de komende jaren ambitieuze maar tevens eenzijdige nieuwbouw- en herstructureringsplannen. Door een fusieverleden waarbij vooral studentenwoningen aan de vastgoedportefeuille van DUWO werden toegevoegd is tevens sprake van (vermijdbaar) complexe situaties en bij een extreem eenzijdige vastgoedportefeuille behorende continuïteitrisico's. Daarnaast laat DUWO vele bij andere woningcorporaties de laatste jaren doorgevoerde maatschappelijk waardevolle ontwikkelingen en kansen op het vlak van bijvoorbeeld de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, nieuwe eigendoms-, dienstverlenings- en beheervormen liggen. Veel problemen komen in de zienswijze van Vulcanus voort uit vanuit hobbyisme, het stellen van eenzijdige en onevenwichtige prioriteiten binnen DUWO ten aanzien van de kerntaak –

-2-


het goed en betaalbaar huisvesten van huishoudens met een smalle beurs – van woningcorporaties. Daardoor ziet Vulcanus de top van woningcorporatie DUWO worstelen met veranderingen in haar werkomgeving en de opgave om alle aandachtsvelden welke woningcorporaties door de overheid via het Besluit Beheer Sociale Huursector worden opgelegd op een evenwichtige wijze in te vullen. Uiteraard is Vulcanus te allen tijde bereid DUWO naar vermogen te helpen bij het verbeteren van de continuïteit, ontwikkeling en kwaliteit van beheer en dienstverlening en het doorvoeren van uitblijvende impulsen.

2.2.3

Zakelijker overleg in zicht?

De afgelopen jaren waren een drietal en sinds 2013 een viertal op gemeentelijk niveau dan wel voor bepaalde categorieën huurders actieve bewonersbelangengroeperingen actief geweest om gezamenlijk een nieuwe huurdersorganisatie in te stellen. Huurdersorganisatie Vulcanus heeft in 2009 kort deelgenomen aan dit proces tot de algemene ledenvergadering van Vulcanus begin 2010 besloot dat het niet opportuun was om energie in de aangetroffen chaos en het trekken aan een dood paard te steken. Begin 2014 werd wegens het uitblijven van het door DUWO gewenste resultaat de stekker uit dit volgens DUWO uit 2007 stammende hoofdpijndossier getrokken. Hiermee kwam er formeel een eind aan het voortslepende gehannes van allerlei door DUWO duur betaalde adviseurs en adviesbureaus om een niet levensvatbaar vehikel op te tuigen. De beëindiging van dit project heeft als bijkomend voordeel dat de kans is verkleind dat DUWO in de verleiding komt juridisch onjuiste paden te betreden. De Raad van Commissarissen en het bestuur van DUWO wilden nadenken hoe DUWO in 2014 met Vulcanus en vier andere actieve bewonersbelangengroeperingen om moet gaan. Hoewel Huurdersorganisatie Vulcanus bij de eerdergenoemde mislukking geen rol speelde en niet van zins is daaruit voortkomende problemen voor de DUWO top of andere betrokken partijen op te lossen, moest in 2014 overleg en de daarbij behorende en overige extra complicaties dan wel inspanningen worden gepleegd en verricht. Over de insteek welke DUWO verkoos treft u verderop meer aan. Uiteraard waren en blijven in dezen het hierover bepaalde in de statuten van Vulcanus en door de algemene ledenvergadering nader bepaalde voor het bestuur leidend.

2.2.4

Tegenwicht en tegenspel kan lastig zijn, maar ook vruchtbaar

Stichting DUWO wil volgens eigen zeggen huurders zoveel mogelijk bij de vorming en ontwikkeling van beleid betrekken en wezenlijk invloed laten uitoefenen rond onderwerpen die de belangen van huurders raken. Het is mooi om te vernemen dat DUWO uitdraagt dat zij huurdersparticipatie van belang acht, wil ondersteunen en serieus neemt, maar wat komt hiervan in de beleving van Huurdersorganisatie Vulcanus terecht? Sinds Vulcanus onafhankelijker en eigentijdser ging opereren ervaart Vulcanus woningcorporatie DUWO als een organisatie waar sommige topfunctionarissen het bevoogden van Vulcanus lastig kunnen loslaten. Het daadwerkelijk betrekken van bewoners bij beleid en beheer is en blijft lastig voor functionarissen die moeite hebben met het omgaan met andere denkbeelden, tegenwicht en tegenspel. Dit leidde soms tot humoristische vormen aannemende krampachtigheid en halsstarrig doen alsof gedrag. Andere ideeën, opvattingen en uitgangspunten, gevraagde en ongevraagde adviezen, kritiek en andersoortig tegenspel maken en houden publieke organisaties die denken goed voor anderen bezig te zijn scherp en kan - als er binnen een organisatie constructief mee wordt omgegaan - tot verstandigere besluiten, het vermijden van problemen en betere praktijken en meer legitimiteit leiden. Daarom is het belangrijk om een sociale verhuurder met een publieke taak als DUWO vanuit huurdersperspectief, maar ook vanuit allerlei andere maatschappelijke perspectieven, van adequaat tegenwicht en tegenspel te voorzien, ook als dat niet door alle betrokkenen als prettig wordt ervaren.

-3-


3. Verenigingsjaar 3.1

Bestuur

Het bestuur van Huurdersorganisatie Vulcanus bestaat uit de volgende leden:  C.P. (Cees) van der Meer, voorzitter  W.A.H. (Wim) Gruwel, secretaris  J. (Hans) Verleg, penningmeester In 2014 trad de secretaris volgens rooster af en stelde zich beschikbaar voor een nieuwe termijn. De algemene ledenvergadering besloot de secretaris voor een nieuwe termijn te benoemen. Hierdoor bleef de samenstelling en taakverdeling van het bestuur in het verslagjaar ongewijzigd.

3.2

Werkwijze

Om meer kwaliteit, professionaliteit en deskundigheid in de Huurdersorganisatie Vulcanus in te brengen laat het bestuur zich beleidsmatig bijstaan door een adviseur op het vlak van volkshuisvesting en woningbeheer. Voorts wordt bijstand verleend door een administratiekantoor welke de financiële administratie verricht. Tot slot dient hier te worden vermeld dat het bestuur wordt bijgestaan door een secretarieel ondersteunende kracht.

3.3

Ontwikkeling organisatie

De oriënterende fase werd in de loop van 2010 afgerond, waarna beleid kon worden ontwikkeld en vanaf eind 2011 worden gerealiseerd om Vulcanus als volwaardige huurdersorganisatie zelfstandiger en adequater te laten functioneren. Voorts werd begonnen aan een traject om eigentijdser op basis van gelijkwaardigheid met verhuurder Stichting DUWO te overleggen en werken.

3.3.1

Scholing

Dit verslagjaar werd voor het eerst in de verenigingsgeschiedenis een interne scholing voor leden van met Vulcanus samenwerkende bewonerscommissies georganiseerd.

3.4

Vergaderingen

Het bestuur van Vulcanus had in de verslagperiode een groot aantal vergaderingen nodig om haar taak te vervullen.  Het bestuur vergaderde 20 keer om een beeld te krijgen over voorliggende onderwerpen en beleid voor te bereiden en vast te stellen. Zowel in de beleidssfeer alsook in de dagelijkse gang van zaken moest worden geconstateerd dat het bestuur voldoende grip op de lopende zaken had.  Met het naar twee personen uitgebreide bestuur van Stichting DUWO werd gedurende het verslagjaar 1 gesprekssessie belegd. Het bestuur van DUWO moest naar aanleiding van zich binnen de DUWO organisatie voordoende door Vulcanus gesignaleerde problemen van haar interne toezichthouder (de Raad van Commissarissen) een gesprek met het Vulcanus bestuur voeren. Duidelijk werd dat het DUWO bestuur niet altijd voldoende op de hoogte was van wat er tussen Vulcanus en de diverse niveaus binnen DUWO speelt en het daardoor op het vlak van de naleving van de Wet op het overleg huurders verhuur -4-


  

  









1

binnen DUWO te makkelijk mis kan gaan. Het DUWO bestuur wil daarom intern de procedures binnen DUWO gaan aanscherpen, zodat de Overlegwet correct binnen DUWO kan en gaat worden uitgevoerd. Vulcanus zegde toe niet te schromen het DUWO bestuur erop te wijzen wanneer Vulcanus ergens een slecht gevoel over heeft en nodigde het DUWO bestuur uit eerder en opener uit te wijden over zich binnen DUWO voordoende problemen. Daarnaast werd diverse malen over verschillende onderwerpen gecorrespondeerd. Met Stichting DUWO werd op vestiging- en woningcorporatieniveau 11 maal vergaderd met het bestuur en directeuren en managers van DUWO. Het bestuur heeft de nodige aandacht besteed om zich een beeld te vormen van Stichting DUWO, DUWO vestiging Delft en de omgeving waarin zij opereert. Het bestuur heeft diverse gespreksessies georganiseerd met bewonerscommissies welke hieraan behoefte hadden. Hoewel bewonerscommissies sinds 2009 bij wet op eigen benen staan zijn binnen het woningbezit van DUWO actieve bewonerscommissies welke met Vulcanus op serieuze wijze willen samenwerken altijd welkom als gesprekspartners. Diverse gesprekssessies werden georganiseerd met leden van Vulcanus welke bijzondere aandachtspunten naar voren brachten. Daarnaast werden door het bestuur van Vulcanus met diverse bewonerscommissies en met de betrokken DUWO medewerkers contacten onderhouden om voorkomende en geconstateerde knelpunten op woningcomplexniveau te bespreken. Op algemene ledenvergaderingen werden de gebruikelijke onderwerpen als de jaarstukken van het voorgaande jaar behandeld. Verder werd van gedachten gewisseld over de toekomst van de vereniging en daarbij behorende wensen en visie, het activiteitenplan en de begroting voor het komende jaar. Vulcanus benaderde de interne toezichthouder (de Raad van Commissarissen) van Stichting DUWO1 in het verslagjaar diverse malen schriftelijk over verschillende zaken welke door het bestuur van DUWO niet conform geldende wetgeving werden afgehandeld en zorgen over het bestuur van DUWO. Dit was de Raad van Commissarissen aanleiding hierover richting Vulcanus te reageren dan wel de tekortkomingen intern op te pakken en/of te corrigeren. De interne toezichthouder (de Raad van Commissarissen) van Stichting DUWO heeft in het verslagjaar 2 keer informeel mondeling contact met Vulcanus gehad. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een gebaar van het intern toezichthoudend orgaan van DUWO om buitenstaanders uit te nodigen om de bespreking en vaststelling van bijvoorbeeld jaarstukken of toekomstplannen bij te wonen voor de uitvoering van de Wet op het overleg huurders verhuurder en het BBSH niet relevant is. De interne toezichthouder (de Raad van Commissarissen) van Stichting DUWO heeft geen lid in haar midden welke namens de Huurdersorganisatie Vulcanus is voorgedragen. Hierdoor is er via deze weg geen contact met het intern toezichthoudend orgaan van DUWO mogelijk. Uiteraard waren er diverse formele en informele ontmoetingen met ambtenaren, politici, bestuurders en externe dienstverleners en deskundigen belegd en bezocht om de visie van Vulcanus uit te dragen en van de visie van wederpartijen kennis te nemen of om dienstverlening af te stemmen.

Het bestuur en het intern toezichthoudend orgaan van Stichting DUWO – ingeval van DUWO een Raad van Commissarissen – hebben de Huurdersorganisatie Vulcanus tot nu toe bewust onthouden een bindende voordracht voor de benoeming van (een) commissaris(sen) namens de huurders voor het intern toezichthoudend orgaan van DUWO op te maken. Zolang Vulcanus geen succesvolle voordracht(en) heeft kunnen verrichten bestaat er geen formele band tussen Vulcanus en de Raad van Commissarissen van DUWO en blijft het een orgaan waar door het ontberen van transparantie en representativiteit de nodige vraagtekens bij geplaatst kunnen worden. Daarom wordt terughoudendheid betracht in het onderhouden van informele contacten en dienen eventuele contacten voor Vulcanus tot meerwaarde voor de vereniging te leiden.

-5-


3.5

Onderwerpen van overleg

Intern werd overleg gevoerd over:  Balans, winst- en verliesrekening 2014 Huurdersorganisatie Vulcanus.  Werkplan en Begroting 2015 Huurdersorganisatie Vulcanus  Optimalisering taakstelling Vulcanus en bewonerscommissies.  Werving nieuwe leden voor bewonerscommissies.  Inhoud Vulcanus informatieblad.  Inhoud Vulcanus website.  Advies voorbereidingen aangaande: o Jaarverslag en overige 2014 DUWO o Servicekosten 2013/2014 DUWO o Verkoop (uitponding) van eengezinswoningen o Werkplan 2015 en meerjarenbegroting 2015-2019 DUWO o Verkoop van woningen zijnde niet-studenten huisvesting o Algemeen DUWO beleid voor de korte en middellange termijn.

3.6

Adviezen en instemmingen voor DUWO

3.6.1

Overzicht adviezen en instemmingen voor DUWO

In het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder en het Besluit Beheer Sociale Huursector werd overleg gevoerd en gevraagd en deels ongevraagd adviezen en instemmingen verleend over: 1. Huurbeleid 2014/2015. Stichting DUWO stelde voor met behulp van door de overheid mogelijk gemaakt inkomensafhankelijk huurbeleid de huurverhoging vergaand te maximeren. Vulcanus adviseerde onder verwijzing van fusiedocumenten uit december 2012 – welke een inflatievolgend huurbeleid toezegde – en het feit dat aan DUWO's beloftebreuk geen dwangmatig of op het moment van fusie onbekend overheidsbeleid van het kabinetRutte II of financiële noodzaak aan ten grondslag ligt negatief. DUWO nam het advies niet over. 2. Lokale prestatieafspraken 2014-2018 (gemeente Delft). Vulcanus kon de teneur van de beleidskeuzes in de Delftse prestatieafspraken 2014 -2018 met de beste wil niet rijmen met de doelstellingen, kernwaarden en visie van DUWO. DUWO kan en dient (Delftse) huishoudens met lage inkomens of met andere problemen in de ruimste zin van het woord beduidend beter dan het in de aangeleverde concepttekst voorgestane beleid beoogde. DUWO werd na ampel onderling beraad en afstemming geadviseerd zich terug te trekken uit de Delftse prestatieafspraken 2014-2018 en vervolgens het eigen DUWO beleid in overleg met haar huurders verder inhoud te geven. Over het verdere verloop inzake dit advies treft u verder in het verslag meer aan. 3. Energie- en duurzaamheidbeleid. DUWO werd net als in 2012 en 2013 aangespoord om een duurzaamheidplan voor de bestaande (oudere) woningvoorraad te ontwikkelen wat uitgaat van een positieve benadering en maatschappelijke verantwoordelijkheid in plaats van een door negatieve overheidsprikkels gedreven benadering. In 2014 is DUWO begonnen de eerste (voorzichtige) stapjes op dit voor hen nieuwe gebied te zetten. Hierbij wil DUWO laaghangend fruit gaan plukken, oftewel men gaat op zoek naar beproefde maatregelen op plekken in het woningbezit die voor de huurders financieel voordeel opleveren zonder dat dit DUWO geld kost. Vulcanus is van mening dat duurzaamheidsmaatregelen die DUWO of de huurders weinig of niets opleveren niet op voorhand moeten worden uitgesloten. Duurzaamheid gaat immers niet alleen om centen. Ook de bestaande DUWO woningvoorraad moet volgens Vulcanus qua duurzaamheid zoveel mogelijk up to date zijn en er moet gewerkt gaan worden met realistische afschrijvingstermijnen. DUWO wil samen met Vulcanus en 4 studenten bewonersbelangengroepen het hele proces van duurzaamheidsbeleidsontwikkeling doorlopen en hoopt dat de 6 partijen elkaar zo goed -6-


4.

5.

6.

7.

8.

9.

in een te ontwikkelen duurzaamheidsbeleid kunnen vinden dat daarover in de toekomst geen adviesprocedure nodig is. Tijdens de startbijeenkomst bij DUWO werd duidelijk dat Vulcanus het meest ambitieus van de deelnemende partijen is. Daarom kreeg Vulcanus wij de kans de inbreng van de bewonerscommissies aan het begin van het proces aan te leveren Gezien de ontwikkelingen op het vlak van energiebesparing en de goede praktijkvoorbeelden binnen de corporatiesector werd in het verleden al aan DUWO geadviseerd waar technisch mogelijk centrale energieverbruiksmeting uit te bannen ten gunste van individuele energieverbruiksmetingen en over te gaan tot het isoleren van slecht geïsoleerde woningen. Tevens werd geadviseerd vanuit het oogpunt van de gebruikmaking van externe financiële niet te talmen ambitieus beleid te ontwikkelen. DUWO gaf aan vanwege automatiseringsproblemen pas op zijn vroegst halverwege 2015 een vervolg aan de startbijeenkomst te kunnen geven. Planmatig onderhoud van woningcomplexen. Sinds 2013 kan DUWO geen onderhoudsplannen meer aanleveren, waardoor adviseren onmogelijk is. Als reden voor het ontbreken van de normaal beschikbare plannen en de daarmee verbonden adviesaanvragen werd de problematiek rond het begin 2013 inlijven een Leidse woningcorporatie in de DUWO organisatie aangevoerd. De noodgedwongen halfslachtige reacties op onderhoudsvlak kwamen meestal van de bewonerscommissies met wisselende reacties vanuit DUWO. Servicekostenafrekeningen en aanpassing voorschotten 2014/2015. Deze instemmingen kwamen meestal van bewonerscommissies. Vulcanus heeft niet ingestemd met de afrekeningen van diverse woningcomplexen, omdat onregelmatigheden op facturen inzake BTW afrekeningen van tuinonderhoud werden geconstateerd en mogelijke ten onrechte bij huurders in rekening gebrachte servicekosten. Hierover treft u verder in dit verslag meer aan. Ontwikkeling vernieuwd serviceabonnement. DUWO werd geadviseerd door te gaan met het ontwikkelen van een vernieuwd serviceabonnement. Door Vulcanus ingebrachte ideeën werden door DUWO in het vernieuwde abonnement verwerkt. Naar aanleiding van de verstrekte informatie over de tariefstelling en geïnde bijdragen en de huidige onmogelijkheid om de daadwerkelijk gemaakte kosten duidelijk inzichtelijk te maken werd daaraan de voorwaarde verbonden dat DUWO haar toezegging dat zij over 2 jaar in staat zal zijn de gemaakte kosten duidelijk inzichtelijk te maken waarmaakt en dat het vernieuwde serviceabonnement in 2016 met Vulcanus wordt geëvalueerd. Aanpassen huurvoorwaarden studentenwoningen. DUWO werd geadviseerd door te gaan met het aanpassen van door te gaan met het aanpassen van de huurvoorwaarden voor het studentenbezit van DUWO. DUWO werd erop gewezen daarbij alle inzake persoonsgegevens en -registraties van toepassing zijnde wetgeving in acht te nemen. Beperken openingstijden klantenbalie. DUWO werd geadviseerd - teneinde te bepalen of de klantcontacten efficiency en kwaliteit daadwerkelijk verbeterd - de toegangstijden van de klantenbalie voor het jaar 2015 te beperken van 09:00 tot 14:00 uur of anders 10:00 tot 15:00 uur. Ingeval op het vlak van de klantencontacten geen significante verbeteringen over het jaar 2015 kunnen worden vastgesteld zal DUWO moeten overwegen de (personele) capaciteit in dezen in 2016 te vergroten om haar doelstellingen te (blijven) halen. DUWO reageerde op dit advies niet binnen de daarvoor wettelijk bepaalde periode. Verwerven van woongelegenheden. DUWO wilde in Deventer voor in totaal € 21.500.000 (65% van de WOZ waarde) 568 woongelegenheden, waaronder enkele niet studentenwoningen, verdeeld over 33 veelal kleinere woningcomplexen aankopen. Naar aanleiding van de adviesaanvraag en het daaropvolgende gesprek stond Vulcanus in beginsel positief tegenover de voorgenomen aankoop van 568 woongelegenheden en de uitbreiding van de DUWO organisatie en de facto haar werkgebied met 1 huismeester in Deventer. Aan deze positieve zienswijze waren echter 7 voorwaarden op financierings-, borgings-, kwaliteits-, dienstverlening- en betaalbaarheidsvlak verbonden. Ingeval DUWO niet aan deze voorwaarden kan of wilde voldoen adviseerde Vulcanus DUWO van de voorgenomen aankoop af te zien. Naar aanleiding van dit advies gaf DUWO zonder voldoende steekhoudende argumenten aan te leveren aan niet aan de voorwaarden te willen -7-


voldoen. Hiermee riep DUWO een negatief advies over de voorgenomen aankoop in Deventer af. 10. Koersdocument 2016-2018. Naar aanleiding van de adviesaanvraag en het daaropvolgende gesprek en beseffende dat DUWO momenteel onvoldoende in staat is om als niet op studenten gespecialiseerde toegelaten instelling volkshuisvesting te ageren stond Vulcanus in beginsel positief tegenover het voorliggende Koersdocument 2014-2016. Aan deze positieve zienswijze waren echter 7 voorwaarden op financierings-, brede kerntaak, meetbaarheids- kwaliteits-, dienstverlenings- en betaalbaarheidsvlak verbonden. Ingeval DUWO niet aan één of meerdere van de bovengenoemde voorwaarde(n) kan en/of wil voldoen adviseerde Vulcanus negatief inzake het Koersdocument 2014-2016. Naar aanleiding van dit advies gaf DUWO zonder voldoende steekhoudende argumenten aan te leveren aan niet aan de voorwaarden te willen voldoen. Hiermee riep DUWO een negatief advies over het Koersdocument af. 11. Werkplan 2015 en de meerjarenbegroting 2015-2019 van DUWO. Hierop werd negatief geadviseerd, omdat de in deze stukken omschreven beleid- en beheerplannen meerdere onderdelen bevatten waarover Vulcanus in het verleden reeds negatief heeft geadviseerd of omdat suggesties van Vulcanus niet of onvoldoende ambitieus worden opgepakt dan wel vermeld. Uiteraard bevatten de omschreven plannen ook onderdelen waar Vulcanus zich wel in kan vinden. DUWO reageerde niet op dit advies. 12. Zorgen over bestuur en intern toezicht DUWO. Ongevraagd werden het bestuur en de interne toezichthouder (de Raad van Commissarissen) van Stichting DUWO erop gewezen dat Vulcanus zich ernstig zorgen maakt over de attitude van het bestuur van DUWO dat aangeeft zich ten aanzien van in ieder geval sommige in DUWO’s “Koersdocument 2014–2016” – bij een woningcorporatie passende – opgenomen ambities en doelstellingen zich hiervoor niet echt sterk te willen maken en/of deze voldoende serieus te nemen. Daarnaast werd erop gewezen dat het uitvoeren van routinetaken binnen DUWO niet altijd naar behoren verloopt. Daar dit de motivatie en effectiviteit van bestuur van een toegelaten instelling volkshuisvesting raakt zijn dit voor het intern toezichthoudend orgaan van een woningcorporatie – ingeval van DUWO een Raad van Commissarissen – belangrijke aandachtspunten. De Raad van Commissarissen van DUWO werd per brief geadviseerd haar gezag meer te laten gelden binnen DUWO, snel orde op zaken te gaan stellen en weer 'in control' te komen. Over deze zaken leest u verderop dit verslag meer.

3.6.2

Overleggen blijft voor DUWO lastig

In maart 2014 ging het flink mis met een adviesprocedure. Het bizarre daarbij was dat in wederzijdse gesprekken over de inhoud van het advies over lokale prestatieafspraken voor de gemeente Delft van gedachten gewisseld en het advies onderling afgestemd was. Het standpunt van DUWO was dat zij de inhoud van het negatieve Vulcanus advies kon onderschrijven en dat DUWO als zodanig dienovereenkomstig conform het Vulcanus advies zou handelen. Dat bleek achteraf niet het geval te zijn en dit moest Vulcanus vernemen via gemeentelijke berichtgeving en de lokale pers. In de tussen DUWO, drie andere in Delft actieve woningcorporaties en de gemeente Delft gemaakte prestatieafspraken conformeerde DUWO zich braaf aan slechte haastig gemaakte afspraken en week op belangrijke onderdelen van het schriftelijke Vulcanus advies af, zonder Vulcanus zoals de Wet op het overleg huurders verhuurder vereist hiervan van tevoren schriftelijk en met redenen omkleed op de hoogte te stellen. Vulcanus was verbaasd over de gang van zaken rond het advies lokale prestatieafspraken. De enige logische gevolgtrekking was dat verschillende mensen binnen de DUWO organisatie kennelijk langs elkaar heen hadden zitten werken en niemand binnen DUWO in de gaten hield of DUWO aan haar overlegverplichtingen en de met Vulcanus afgesproken gedragslijn voldeed. DUWO begreep ook dat deze zaak uit de hand was gelopen en excuseerde zich voor de gemaakte fouten. -8-


Gelukkig kwam de gemeenteraad van Delft tot de conclusie dat de prestatieafspraken niet goed genoeg waren. Behoudens het Vulcanus advies aan DUWO om geen deelgenoot van dergelijke voor niet hoogopgeleide mensen of financieel sterke huishoudens slecht uitpakkende afspraken te worden, bleken ook andere belangenorganisaties – die ook om adviezen waren gevraagd – deze prestatieafspraken stevig te hebben bekritiseerd. Daarom wordt nu binnen Delft gewerkt aan nieuwe – hopelijk voor ietsje minder goed bedeelde Delftenaren beduidend betere – lokale prestatieafspraken tussen de gemeente en vier woningcorporaties, waarover DUWO opnieuw om een advies aan Vulcanus zal vragen. Een bijkomend voordeel van het opstellen van nieuwe Delftse prestatieafspraken is dat deze meteen kunnen worden afgestemd met in voorbereiding zijnde nieuwe regionale prestatieafspraken.

3.7

Adviezen voor Bergopwaarts

In het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder en het Besluit Beheer Sociale Huursector werd geen overleg gevoerd, geen adviezen verstrekt of instemmingen verleend met of voor woningcorporatie Bergopwaarts uit Deurne.

3.8 1.

Adviezen voor Wooninvesteringsfonds

Voorgenomen verkoop. Naar aanleiding van een adviesaanvraag over het voornemen van woningcorporatie Wooninvesteringsfonds (WIF) uit Zeist om 123 door Vulcanus vertegenwoordigde en door DUWO beheerde eengezinswoningen in Delft te verkopen aan het Engelse private equity bedrijf (een beleggingsvehikel) Round Hill Capital LLC stelde Vulcanus een aantal vragen hierover aan het bestuur van het Wooninvesteringsfonds. Deze vragen werden in 2014 niet door het Wooninvesteringsfonds beantwoord, waardoor hierover niet voor 2015 geadviseerd kan worden. De gemeente Delft gaf over deze voorgenomen verkoop aan een commerciële partij overigens een negatieve zienswijze af.

3.9

Samenwerkingsovereenkomst en participatiereglement

In 2014 probeerde DUWO het bestuur van Vulcanus te bewegen een door DUWO opgesteld samenwerkingsovereenkomst en een daaraan onlosmakelijk gekoppeld participatiereglement te tekenen. In april 2014 werd de eerste poging vanuit DUWO hiertoe genomen. DUWO en een viertal op gemeentelijk niveau dan wel voor bepaalde categorieën huurders actieve bewonersbelangengroeperingen kregen van het Vulcanus bestuur te horen dat Vulcanus tijdens diverse juridische procedures tegen DUWO de les heeft opgedaan dat een huurdersorganisatie geen schriftelijke overeenkomst met een verhuurder moet willen aangaan, welke meer behelst dan het door de verhuurder (vrijwillig) toekennen van meer bevoegdheden dan wettelijk vereist zijn. DUWO’s reactie was er niet wakker van te liggen als Vulcanus niet aan het afsluiten van dergelijke overeenkomsten meedoet. In november 2014 ontving Vulcanus van het bestuur van DUWO een brief met een samenwerkingsovereenkomst en een daaraan gekoppeld participatiereglement met het “vriendelijke verzoek” deze documenten voor het einde van 2014 te tekenen. De inhoud van de samenwerkingsovereenkomst is in de optiek van DUWO bespreekbaar, maar het participatiereglement van DUWO moet per se uniform zijn. Kort daarop werd een delegatie van DUWO op het kantoor van Vulcanus uitgenodigd en te verstaan geven dat het in de brief opgenomen dreigement van het bestuur van DUWO op 1 januari 2015 de samenwerking te beëindigen als de beide overeenkomsten niet voor 2015 zouden worden ondertekend en de opstelling dat het participatiereglement uniform moet zijn volgens Vulcanus onverstandig zijn. Verder werd gemeld dat -9-


het bestuur van Vulcanus niet bevoegd is om zonder voorafgaande toestemming van haar algemene ledenvergadering overeenkomsten met DUWO aan te gaan. De DUWO delegatie gaf aan dat het dreigement van het DUWO bestuur niet voor Vulcanus was bedoeld en de voorliggende samenwerkingsovereenkomst en het daaraan gekoppelde participatiereglement geënt zijn op een overeenkomst tussen Vulcanus, de ABO en DUWO. Deze overeenkomst werd door Vulcanus overigens in 2010 opgezegd omdat deze overeenkomst de gegeven rechten van Vulcanus en bewonerscommissies aantastte en/of beperkte. DUWO was desgewenst bereid tot nadere toelichting en gaf verder aan dat onmiddellijk tot ondertekening zou overgaan met andere bewonersbelangengroeperingen zodra zich daartoe de kans zou voordoen. In december 2014 werd duidelijk dat tussen DUWO en diverse andere bewonersbelangengroeperingen een verschil van opvatting is ontstaan. Omdat DUWO in het voorliggende participatiereglement kennelijk (historische) rechten van sommige bewonersbelangengroeperingen wil aantasten en/of beperken bestaat er bij deze groeperingen onvoldoende vertrouwen dat DUWO hen tijdig voldoende bij lopende zaken betrekt en zeggenschap geeft. De opstelling van het zich niet in de kritiek herkennende DUWO bestuur is voor sommige bewonersbelangengroeperingen aanleiding om zich hierover te gaan beraden. Mogelijk willen zij zich gaan wenden tot het intern toezichthoudend orgaan van DUWO. Vulcanus heeft van deze perikelen vanaf de zijlijn kennisgenomen, terwijl het bestuur van Vulcanus bezig was de desbetreffende documenten in samenhang met de relevante weten regelgeving te bestuderen ten behoeve van latere plenaire behandeling en besluitvorming binnen Vulcanus. Nuchter beschouwd bestaat er voor Huurdersorganisatie Vulcanus geen wettelijke plicht of noodzaak om (een) dergelijke overeenkomst(en) met verhuurder DUWO aan te gaan en dat weet het bestuur van DUWO sinds geschilprocedures bij de Huurcommissie ook heel goed. De algemene ledenvergadering van Vulcanus kan dus zonder last de overeenkomsten van DUWO op hun werkelijke waarde voor Vulcanus beoordelen. Omdat DUWO de afgelopen jaren volgens de Huurcommissie tekort schoot in het juist uitvoeren van de Wet op het overleg huurders verhuurder en hierover berispingen ontving zal Vulcanus aandacht blijven besteden aan de nakoming van regelgeving. Zodra de DUWO leiding Vulcanus en daarmee haar huurders niet zoals wettelijk vereist bij het beheer en beleid betrekt zal Vulcanus niet schromen opnieuw geschillen extern ter beslechting voor te leggen.2

3.10 Overige gespreksonderwerpen met DUWO 3.10.1 Overleg tussen bewoners(commissies) en DUWO Het bestuur van Vulcanus heeft in een aantal informatierondes en ontmoetingen met de bewonerscommissies en bewoners wonende in complexen waar geen bewonerscommissie actief is kennis genomen van frustraties betreffende het overleg met DUWO vestiging Delft. Het betrof op hoofdlijnen de volgende onderwerpen:  Asociaal gedrag van sommige bewoners.  Complexiteit van woongemeenschappen van verschillende culturen in een woongebouw.  Overlast.  Overlast veroorzaakt door medebewoners.  Woonomgeving.  Gebrek aan parkeervoorzieningen.  Drugsgebruik en handel. 2

Na een pretentievolle fusie op de jaargrens van 2012 naar 2013, welke volgens de bestuurlijke top van DUWO meerwaarde moet opleveren, mag van DUWO worden verwacht dat zij de 4 bladzijden dikke Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) goed kan uitvoeren. De meeste andere woningcorporaties lukt dit in de praktijk, zonder ooit met een geschilprocedure te maken te hebben gehad.

- 10 -


 

Servicekosten. Onderhoud in het algemeen.

3.10.2 Overig overleg Met DUWO vestiging Delft werd van gedachten gewisseld om vanuit DUWO bewonerscommissies beter te gaan ondersteunen en eventuele activiteiten te gaan financieren en stimuleren. Op ideeën in deze richting werd vanuit de DUWO organisatie zeer terughoudend gereageerd. Voorts werd op verzoek van DUWO begin november 2014 met een DUWO delegatie van gedachte gewisseld over de omgang met privacywetgeving en de uitwisseling van persoonsgegevens.3 Het DUWO management dacht abusievelijk dat zij voor Vulcanus een ledenadministratie voerde en geregeld ledenlijsten aan Vulcanus overhandigde. Daarom wilde DUWO om zich tegen juridisch gedoe en schadeclaims in te dekken een verwerkersovereenkomst met Vulcanus afsluiten welke, zonder dat DUWO zich dat realiseerde, onverenigbaar is met binnen Vulcanus geldende regels. Vulcanus maakte aan de DUWO delegatie duidelijk haar ledenadministratie al geruime tijd zelf te voeren en op verzoek en naar tevredenheid van Vulcanus geen lijsten van DUWO te ontvangen. Het verzoek van DUWO om een verwerkersovereenkomst aan te gaan kwam voor Vulcanus enigszins verassend, omdat een (huurders)organisatie inzake de fundamentele vraag wie wanneer lid is (geweest) een oplossing moet bedenken om dat zelf bij te houden als dat niet zo is. Behoudens dat was het Vulcanus in het verleden duidelijk geworden dat DUWO’s (incasso)administratie afwijkingen vertoonde met de eigen administratie. Met DUWO werd de afspraak om geen privacygevoelige administraties te delen mondeling herbevestigd en DUWO is na deze gedachtewisseling in het verslagjaar niet meer teruggekomen op de aan Vulcanus aangeboden verwerkersovereenkomst.

3.11 Contacten met overige externe relaties In de loop van het verslagjaar werd gesproken met wethouders en hen bijstaande beleidsambtenaren over actuele onderwerpen, gesignaleerde voorstellen tot beleidswijzigingen en nieuw beleid in het algemeen en met betrekkingen tot Vulcanus en DUWO in het bijzonder gesproken. Daarnaast werd contact gelegd met een breed spectrum van gemeenteraadsfracties, overige politici, ambtenaren en overige partijen welke met de volkshuisvesting te maken hebben. De uitwisselingen gedurende het verslagjaar verliepen doorgaans, mede omdat vanuit huurdersorganisaties door de politiek en professionals doorgaans weinig wordt verwacht, aangenaam en werden wederzijds op prijs gesteld.

3

Inzake de gedragscode binnen Vulcanus over de omgang met privacywetgeving en de uitwisseling van persoonsgegevens is gekozen voor veiligheid en eenvoud. Persoonsgegevens van leden van de Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus en bezoekers van de website worden niet aan derden verstrekt en zorgvuldig behandeld en verwerkt. Vulcanus zal derden ook niet vrijwaren tegen en schadeloos houden voor alle aanspraken van derden die ontstaan als gevolg van, of die verband houden met, een werkelijke of vermeende schending van toepasselijke weten regelgeving en gedragscodes terzake van de bescherming van persoonsgegevens, waaronder in ieder geval mede begrepen de Wet bescherming persoonsgegevens.

- 11 -


3.12 Communicatie en informatieverstrekking Het bestuur streeft naar verbetering van de communicatie met ieder die op één of andere manier blijvende contacten onderhoudt met het Vulcanus bestuur. Dit lijkt geen moeizaam proces, maar blijkt zich ook niet te laten dwingen. Opeenvolgend tracht het bestuur de contacten op een voor ieder begrijpelijke wijze te vertalen. Het moet herkenbaar zijn wie Huurdersorganisatie Vulcanus is en waar Vulcanus voor staat. In het verslagjaar werden 3 edities van het informatieblad 'Nieuws' uitgebracht en verspreid onder alle leden van Vulcanus. Dit informatieblad van de huurdersorganisatie bestond 19 jaar in 2014 en vervangt op verzoek van DUWO ook het door Stichting DUWO vroeger uitgebrachte bewonersblad Duworama. DUWO kon door deze regeling met Vulcanus in haar informatieverstrekking (welke sterk is gericht op studenten) helemaal op internet overgaan en snoeien in haar personeelslasten. De uitgave van een Vulcanus 'Nieuws' resulteert steevast in de nodige vragen en reacties van leden. Het op papier aanleveren van nieuws en informatie is voor zowel Vulcanus als DUWO van belang, omdat veel Vulcanus-leden niet of nauwelijks van internet gebruikmaken. Het informatieblad 'Nieuws' van Vulcanus is bij twee/derde van de leden bekend en wordt door de lezers als ruim voldoende beoordeeld. Gedurende het gehele verslagjaar heeft het bestuur zich gebogen over de invulling van de Vulcanus internetwebsite. De website werd in de praktijk maandelijks of soms nog vaker geactualiseerd. Hoewel Vulcanus naar aanleiding van een representatieve steekproef onder de ledenachterban zich ervan bewust is dat 85% van de ledenachterban niet of nauwelijks intensief gebruik maakt van internet werd de Vulcanus website zeer goed bezocht. De website van Vulcanus mag dan wel niet erg bekend onder de leden zijn, maar ontving het predicaat goed voor de vindbaarheid en kwaliteit van de geboden informatie. Metingen duiden erop dat een vrij kleine groep leden geregeld de website bezocht. Ook wordt de website zeer veel bezocht door niet leden en vanuit plaatsen waar DUWO geen woongelegenheden bezit of beheerd en Vulcanus dus geen leden heeft. Tevens werden, zoals beoogd, de nodige vragen en reacties vanuit de ledenachterban ontvangen en beantwoord. Behoudens informatie op de leden te richten heeft Vulcanus in het verslagjaar informatie verstrekt aan ambtenaren, politici en lokale, regionale en landelijke media. Dit leidde herhaaldijk tot reacties vanuit de politiek en publicaties in diverse media.

3.13 Huisstijl Om uit te drukken wat Vulcanus doet is de officiële naam van de vereniging met ingang van december 2011 gewijzigd in; Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus. Hiermee werd een belangrijke stap gezet in de doorvoering van de nieuwe huisstijl. De in 2010 al informeel in gang gezette vervanging van de huisstijl van de Vereniging Huurdersraad Vulcanusweg, zoals de vereniging sinds de oprichting officieel genaamd was, door een eigentijdser vormgeving en het uitdragen van boodschappen die de lading beter moet dekken werd in het verslagjaar voortgezet.

3.14 Vulcanus vestiging De Huurdersorganisatie Vulcanus heeft sinds 1 mei 2011 een relatief kleine multifunctionele verenigingsruimte betrokken om een door DUWO Delft gewenste besparing op de huisvestingskosten van de huurdersorganisaties Vulcanus en WijWonen te kunnen realiseren.

- 12 -


Een verenigingsruimte en de daarmee verbonden inrichting is nooit af en zal steeds moeten worden aangepast om te dienen als een doelmatige ruimte. In dit verslagjaar vonden dan ook kleinere aanpassingen plaats om de ruimte en inrichting te optimaliseren.

3.15 Tevredenheidonderzoek onder leden Ongeveer 10% van de leden van Huurdersorganisatie Vulcanus ontvingen eind 2013 een enquête waarmee het Vulcanus bestuur onder de Vulcanus-leden informatie wilde verzamelen over wat zij van hun woning en woonomgeving vinden en of zij tevreden zijn over de dienstverlening van hun verhuurder DUWO en hun belangenbehartiger Vulcanus. De ingevulde enquête kon met een bijgevoegde retourenveloppe kosteloos worden teruggestuurd naar het secretariaat van Vulcanus. Tot groot genoegen van Vulcanus stuurde ruim 25% van de geënquêteerde huurders de enquête terug. Met de beoordelingen en meningen van de huurders kunnen betrouwbare gegevens worden verzameld en conclusies worden getrokken over wat de leden in algemene zin over allerlei zaken vinden en hoe zij het wonen in DUWO woningen ervaren. Omdat het tevredenheidonderzoek 2013 laat in het verslagjaar werd uitgevoerd en de verwerking door ziekte vertraging opliep vond de analyse van dit onderzoek in de loop van 2014 plaats. De beoordelingen en meningen waren ongeveer hetzelfde als bij eerdere tevredenheidonderzoeken. Een belangrijk verschil met eerder onderzoek was dat kon worden of en waar problemen zich concentreren. DUWO besloot naar aanleiding van het Vulcanus tevredenheidonderzoek vervolgonderzoek in woningcomplexen waar verhoudingsgewijs veel kritiek en problemen werden geconstateerd te gaan verrichten.

3.16 Servicekosten en planmatig onderhoud 3.16.1 Servicekosten Volgens de wet moet de verhuurder vóór 1 juli aan de huurder een afrekening verstrekken over de naar soort uitgesplitste gemaakte servicekosten van het voorgaande jaar. Deze verplichting tot de aanlevering van een dergelijk overzicht geldt ook voor intussen verhuisde huurders. Tevens moet de verhuurder haar huurders gelegenheid bieden de aan deze overzichten ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden (bijvoorbeeld dienstverleningsovereenkomsten met derden) ter controle in te zien. Deze afrekeningen kunnen aanleiding zijn voor diverse soorten meningsverschillen en voor de verhuurder waardevolle signalen dat bepaalde diensten niet zoals afgesproken zijn geleverd of van onvoldoende kwaliteit waren. In de praktijk lukt het DUWO niet voor 1 juli voor alle woningen afrekeningen te verstrekken over de naar soort uitgesplitste gemaakte servicekosten van het voorgaande jaar. Dit jaar werd voor de tweede keer op rij als aanvullende reden voor het tijdig ontbreken van de afrekeningen de problematiek rond het begin 2013 inlijven een Leidse woningcorporatie in de DUWO organisatie aangevoerd. Het tijdig kunnen verstrekken van het overzicht zoals bedoeld in de wet is belangrijk, omdat volgens de wet dit een vereiste is om voorschotbedragen überhaupt te mogen verhogen. Woningcorporatie DUWO kiest ervoor dat eind april per brief met huurders over servicekosten samen met de huurverhoging wordt gecommuniceerd. Hiermee neemt DUWO het risico dat voor sommige woningcomplexen de servicekostenoverzichten ontbreken. Dat is voor iedereen vervelend en kan aanleiding zijn tot correcties tussen het verzenden van de brieven eind april en de huurverhoging op 1 juli en soms tot niet rechtsgeldige aanpassingen van voorschotbedragen. Met dat laatste ging Vulcanus gedurende het verslagjaar nogmaals ontspannen om. Als er naar aanleiding van te laat aangeleverde afrekeningen reden is tot aanpassingen van op aannames gebaseerde nieuwe voorschotbedragen worden deze in de

- 13 -


praktijk alsnog doorgevoerd. De met Vulcanus samenwerkende bewonerscommissies staat het uiteraard vrij op dit vlak eigen mogelijk andere afwegingen te maken.

3.16.2 Bewonerscommissies op weg geholpen Als in een woningcomplex servicekosten worden betaald is het aan de bewonerscommissie om de afrekeningen over het volgend jaar op tijd te controleren. Vulcanus heeft de met haar samenwerkende bewonerscommissies die met servicekosten te maken hebben via een cursus informatie en raad verschaft over wat bij een dergelijke controleklus en het met DUWO overeenstemming bereiken over de nieuwe voorschotbedragen voor het komende tijdvak komt. Door deze cursus besefte diverse bewonerscommissies dat DUWO in hun geval niet correct met de afrekening van de servicekosten omgaat.

3.16.3 Planmatig onderhoud Onderhoud wordt bij woningcorporaties in twee hoofdsoorten onderscheiden.  Planmatig onderhoud - dit zijn door de corporatie van tevoren ingeplande onderhoudsactiviteiten.  Niet planmatig onderhoud - dit zijn onvoorziene activiteiten als reparatiemeldingen van huurders. DUWO probeert sinds 2009 planmatig onderhoud zoveel mogelijk uit te stellen en naar de toekomst door te schuiven om haar financiële positie te maximaliseren. Deze bezuinigingskeuze vertaalt zich sindsdien in duidelijke cijfers. Jaar 2010 2011 2012 2013 2014

Reservering planmatig onderhoud per DUWO woning € 944,79 € 737,26 € 598,51 € 445,11 € 420,84

DUWO had dit verslagjaar wederom minder aan planmatig onderhoud per woning begroot dan in het voorgaande jaar. Opmerkelijk daarbij was dat gedurende het verslagjaar geen plannen konden worden aangeleverd waarin stond vermeld waaraan de planmatig onderhoudsgelden worden uitgegeven. Ook moet worden opgemerkt dat het planmatig onderhoud van woningen die door DUWO voor andere woningcorporaties beheerd buiten DUWO om door de eigenaren wordt vastgesteld. Als in een woningcomplex een bewonerscommissie aanwezig is wordt deze door DUWO uitgenodigd om een technische inspectieronde te lopen, waarin DUWO aangeeft welke planmatige onderhoudsvoornemens zij voor het komende jaar heeft. De bewonerscommissies kunnen op die voornemens reageren en zelf aandachtspunten inbrengen.

3.16.4 Vulcanus en servicekosten en technische schouw Indien in een woningcomplex waar Vulcanus veel leden heeft geen complexgewijze bewonersvertegenwoordiging aanwezig is vindt voor de betreffende complexen namens de desbetreffende huurders overleg plaats tussen het bestuur van de Huurdersorganisatie Vulcanus en de Stichting DUWO. De Huurdersorganisatie Vulcanus neemt in dit geval (steekproefsgewijs) de taken waar van de niet bestaande bewonerscommissie. Vulcanus keek gedurende het verslagjaar steekproefsgewijs servicekostenoverzichten en aanpassingsvoorstellen na van enkele complexen zonder bewonerscommissie en liep met - 14 -


DUWO steekproefsgewijs diverse technische inspectierondes in woningcomplexen mee. Hierbij werd gebruik gemaakt van door DUWO en Vulcanus ontwikkelde controlelijsten om het schouwen te vergemakkelijken. Ten aanzien van de servicekostenafrekeningen over 2013 werden dit verslagjaar merkwaardige onregelmatigheden op facturen inzake BTW afrekeningen van tuinonderhoud geconstateerd en mogelijke ten onrechte bij huurders in rekening gebrachte servicekosten. DUWO vestiging Delft kon tijdens overleg met Vulcanus diverse vragen hierover niet naar genoegen beantwoorden en gaf aan dat wat hen betreft deze afrekeningen extern door de Huurcommissie kunnen worden getoetst. De financieel directeur van DUWO was naar aanleiding hiervan in december 2014 niet bereid hierover met Vulcanus nader van gedachten te wisselen en verwees de kwestie terug naar DUWO vestiging Delft. Dit onderwerp zal in 2015 op de gespreksagenda met DUWO vestiging Delft terugkeren. Andere bewonersbelangengroeperingen gaven eind 2014 aan over door hen als dubieus ervaren servicekostenbeleidsvoornemens van het bestuur DUWO naar de Huurcommissie te willen stappen om de rechtmatigheid daarvan extern te laten toetsen. Het verwonderde Vulcanus dat het bestuur van DUWO hier moeite mee heeft. Als de plannen en/of handelwijze van DUWO deugen, zal de Huurcommissie dat in een uitspraak bevestigen.

3.17 Contributie De algemene ledenvergadering van Vulcanus heeft in 2011 besloten om de ledencontributie met ingang van 1 juli 2011 met € 0,05 per maand te verhogen. De algemene ledenvergadering van Vulcanus wilde met deze contributieverhoging bevorderen dat de besturen van Vulcanus en DUWO beter dan voorheen in overleg geraken en tot overeenstemming kunnen komen inzake het budget ter dekking van de geplande activiteiten van Vulcanus. Omdat DUWO’s financiële positie voor de komende jaren in sinds 2010 door de voor volkshuisvesting verantwoordelijke ministers als goed werd beoordeeld, moet dit gecombineerd met deze contributiestimulans vanuit Vulcanus volgens de algemene ledenvergadering mogelijk zijn. In 2014 zijn geen besluiten inzake wijziging van de ledencontributie genomen.

3.18 DUWO na de verkrijging van SLS Wonen 3.18.1 Voorgeschiedenis fusie Eind juli 2012 ontving Huurdersorganisatie Vulcanus een brief van het DUWO bestuur met als onderwerp 'aanvraag zienswijze fusie SLS Wonen - DUWO'. In deze brief werd een voornemen tot fusie tussen woningcorporatie DUWO en SLS Wonen (een zich op de huisvesting van studenten aan de Rijksuniversiteit te Leiden richtende studentenhuisvester) beschreven. Belangrijke documenten over het fusievoornemen als een due diligence onderzoek waren door de haast van DUWO niet voorhanden. Per saldo werd in de aangeleverde fusiestukken nauwelijks benoemd wat er op de diverse prestatievelden aan vooruitgang wordt geboekt en na de fusie beter zal gaan. Hierdoor bekroop Vulcanus het nare gevoel dat de fusie een doel op zich is, zonder dat sprake is van een matching van middelen, vergroting van de investeringscapaciteit, verbetering van de kwaliteit van de interne organisatie, volkshuisvestelijke noodzaak of andere significante meerwaarde. Wanneer meer specifiek werd gekeken naar het belang van de huurders van Stichting DUWO werd hun belang met de fusie niet gediend en ontstond ten aanzien van sommige pre fusie DUWO ambities op basis van de verstrekte informatie na fusie zelfs minderwaarde.

- 15 -


Eind augustus 2012 vond op verzoek van DUWO een gesprek plaats tussen Vulcanus voorzitter Cees van der Meer en DUWO directeur-bestuurder Jan Benschop. De Vulcanus voorzitter nam kennis van de door Benschop uitgesproken opvatting dat corporatiefusies in de praktijk geen of nauwelijks objectiveerbare meerwaarde opleveren en dit volgens Benschop ook voor het DUWO - SLS Wonen fusievoornemen geldt. Op de vraag waarom DUWO zoveel energie steekt in een fusievoornemen dat volgens hem zakelijk weinig tot niets oplevert en uit de kast vallende lijken riskeert bleef Benschop het antwoord schuldig. De DUWO brief van eind juli 2012 en de daarin gepresenteerde aanpak, tijdpad en informatie hebben al met al geen positieve indruk achtergelaten. Vulcanus had aanmerkelijk meer toewijding, inzet, zorgvuldigheid en professionaliteit vanuit de corporaties betreffende de omgang met een voornemen tot een fusie tegenover de hierbij betrokken huurdersorganisatie(s) verwacht. Naar aanleiding van de zienswijze aanvraag verstrekte Vulcanus op basis van de door DUWO aan Vulcanus verschafte informatie een negatief advies over het fusievoorstel. Op 31 december 2012 werd notarieel geregeld dat SLS Wonen per 1 januari 2013 ophield te bestaan en opging in DUWO. Onderdeel van deze fusie was een beslissing van de minister voor Wonen en Rijksdienst, waarin de minister eind november 2012 goedkeuring aan de statutenwijziging en fusie van DUWO en SLS Wonen gaf. De minister roept in zijn uitvoerige beslissingsbrief over de fusie de betrokken gemeenten en huurdersorganisaties op signalen aan de minister te geven indien in de praktijk de door DUWO geformuleerde (positieve) voornemens en meerwaarde niet door DUWO worden gerealiseerd. Als dat DUWO niet lukt is de minister van plan DUWO daarop aan te gaan spreken.

3.18.2 Meerwaarde of minderwaarde? In 2013 en 2014 bleek dat DUWO gedurende het fusieproces niet voldoende doordacht en zorgvuldig heeft geopereerd en belangrijke zaken over het hoofd heeft gezien dan wel stevig heeft onderschat. Soortgelijke problemen deden zich in het verleden al bij DUWO voor toen woningcorporatie Intermezzo in 2005 door DUWO werd opgeslokt. De naweeën van deze fusie duren deels nog tot op de dag van vandaag voort. Helaas heeft Vulcanus in 2013 noch in 2014 een objectiveerbare meerwaarde betreffende de verkrijging van SLS Wonen kunnen vaststellen, maar het tegendeel daarvan. Hoewel Vulcanus en DUWO directeur-bestuurder Jan Benschop geregeld van opvatting verschillen moet Benschop worden gegeven dat zijn cynische opvatting uit 2012 dat corporatiefusies in de praktijk geen of nauwelijks objectiveerbare meerwaarde opleveren en dit volgens Benschop ook voor de DUWO - SLS Wonen fusie geldt opgaat. Zo bestaan er binnen de post fusie DUWO organisatie 3 soorten verschillende arbeidsvoorwaarden voor de medewerkers en blijken de administratieve systemen en werkwijzen niet op elkaar afgestemd. Op het vlak van de uniformering van werkprocessen, doelmatigheid en professionalisering is binnen de DUWO organisatie dus nog veel te doen en de realisatie van DUWO's positieve fusievoornemens liet dit verslagjaar op zich wachten. Het is helaas makkelijk om wat praktijkvoorbeelden te vinden waar de fusie richting Vulcanus en bewonerscommissies voor problemen en minderwaarde zorgde. Zo kan DUWO sinds 2012 geen plannen op het vlak van planmatig onderhoud meer aanleveren, waardoor serieus overleggen en adviseren hierover onmogelijk wordt. Sinds de fusie is het ook niet meer mogelijk gebleken om voor 1 juli voor alle woningen afrekeningen te verstrekken over de naar soort uitgesplitste gemaakte servicekosten van het voorgaande jaar. Opvallend daarbij is dat de servicekostenafrekeningen in 2014 moeizamer tot stand kwamen dan in 2013. De kabinetsmaatregelen vielen voor DUWO beduidend minder nadelig uit dan door DUWO in december 2012 werd verondersteld. Daarom is het spijtig dat DUWO haar vertrekpunt voor de toekomst - 16 -


(inflatievolgend huurbeleid) uit december 2012 in de praktijk nagenoeg maximaal heeft losgelaten en daarmee één van de weinige duidelijk meetbare fusiedoelstellingen niet realiseerde. De hoop voor de post fusie toekomst was voor de DUWO top een door hen in 2013 uitgesproken blind vertrouwen in de geleidelijke invoering van een nieuw automatiseringssysteem. Of dat vertrouwen echt zo blind was of een uitvlucht om de buitenwereld en de DUWO medewerkers zand over een niet lopende pretentievolle fusie in de ogen te strooien was toen nog even een vraag. Inmiddels is duidelijk dat DUWO met ICT-problemen kampt en daarbij behorende tekortkomingen op het vlak van informatievoorziening en dienstverlening. De DUWO top heeft er inmiddels voor gekozen het accent stevig op de DUWO organisatie te verleggen en extern geen extra hooi op de vork te nemen. Gezien de aanvaring in 2014 met de externe toezichthouder op woningcorporaties het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de interventies richting DUWO zal volgend jaar wat de fusie betreft waarschijnlijk het jaar van de waarheid worden en gaan reeds vorig jaar voorspelde typische uitvluchten voor de hiervoor verantwoordelijke functionarissen als geef de buitenwereld, de automatisering of je voorganger(s) de schuld niet meer zo makkelijk richting externe toezichthouders op.

3.19 Toekomstplannen en financiële positie DUWO 3.19.1 Algemeen Uiteraard werden de toekomstplannen van DUWO in dit verslagjaar intern door het bestuur beoordeeld en werd vastgesteld dat met de constructieve opmerkingen van Vulcanus binnen DUWO weinig was gedaan. Net als bij veel andere woningcorporaties is sinds de brutering in 1995 (in dat jaar verkreeg woningcorporatie Hof van Delft tevens via een fusie de Stichting Delftse Studentenhuisvesting en ging onder de naam Stichting DUWO verder) bij DUWO een organisatie met een bijbehorende managerskaste ontstaan welke steeds verder op afstand kwam te staan van de kerntaak van woningcorporaties.

3.19.2 Toekomstplannen De toekomstplannen en nieuwbouwvoornemens van DUWO richten zich voor de toekomst uitsluitend op het (tijdelijk) huisvesten van studenten. Daarnaast wil DUWO de nek voor studenten met bijzondere problemen veel verder dan verlangd uitsteken. Ten aanzien van de woningmarktontwikkelingen en toekomstplannen valt op dat enige analyse, ambities en plannen op het vlak van de huisvesting van meerpersoonshuishoudens, alleenstaanden, niet studerende jongeren en ouderen ontbreken, terwijl deze groepen al sinds de oprichting van DUWO in 1916 tot DUWO's doelgroepen behoren. DUWO heeft verder geen ambities om meer dan de door de overheid en collega corporaties verlangde inspanningen te leveren jegens urgent woningzoekenden en statushouders. De ambitie van Vulcanus is dat alle doelgroepen welke DUWO als toegelaten instelling volkshuisvesting hoort te dienen op gelijkwaardige basis door DUWO worden behandeld en bediend.

3.19.3 Financiële positie Op grond van de door DUWO eind 2014 gepubliceerde werkplan 2015 en meerjarenbegroting 2015 – 2019 blijkt dat DUWO's financiële positie en toekomstverwachtingen volgens het bestuur en de Raad van Commissarissen van DUWO uiterst solide en positief zijn. Medio 2020 verwacht DUWO bij een huurstijgingsaanname van 1,8% en continuering van de bestaande belastingen en heffingen dat het geld door oplopende positieve resultaten tegen de plinten aanklotst. Ook met een ongunstigere 3 jaarlijkse huurstijgingsaanname van 1,3% is er volgens - 17 -


DUWO geen reden tot paniek. DUWO komt dan zonder tegenmaatregelen binnen 5 jaar weer op de vereiste cijfers uit, waardoor ook dit ongunstige scenario volgens DUWO’s berekeningen financieel te overleven is. Op grond van een door de overheid opgelegde waarderingsmethodiek voor vastgoedportefeuilles van woningcorporaties naar marktwaarde zal de waarde van DUWO’s vastgoedportefeuille in 2015 ongeveer € 310.000.000 meer waard zijn dan tot nu toe met een onrealistische waarderingsmethodiek werd voorgespiegeld. Dergelijke ontwikkelingen en vooruitzichten kunnen gecombineerd met overmatige inkomsten (lees overmatig huurverhogingsbeleid) de aandacht trekken van politici die nogmaals rijke woningcorporaties zoals DUWO willen komen afromen.

3.19.4 Bedreigingen Als DUWO de komende jaren in de problemen komt zal dat te wijten zijn aan verkeerd beleid en gebrekkige interne en externe controle en bewuste keuzes voor het DUWO blootstellen aan vermijdbare risico's.4 Hierbij kan gedacht worden aan een te hoog uitbreidingstempo, de effecten van de invoering van een voor uitwonende studenten ongunstig uitpakkend leenstelsel en recente ontwikkelingen bij onderwijsinstellingen op het vlak van het nagenoeg volledig online kunnen volgen van hoger onderwijs in het Engels. De minimale investeringen op het vlak van (planmatig) onderhoud en leefbaarheid om DUWO's financiële positie extra op te krikken om in nieuwbouw voor studenten te investeren en het feit dat het gebrek aan woningen voor studenten behoudens voor de gemeente Amsterdam de komende 5 á 7 jaren volgens DUWO opgelost lijkt te worden springen hierbij in het oog. Het digitaliseren van allerlei administratieve en overige bedrijfsprocessen onder de noemer “DUWO 2014” leverde in 2013 en 2014 niet op wat er van verwacht mag worden. Dit komt voort uit het onvoldoende rekening houden met tegenvallers en deskundigheid binnen de DUWO top inzake het omgaan met bij ingrijpende ICT projecten behorende problemen.

3.20 Beoordeling DUWO door het CFV Uit de toezichtbrief 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) bleek dat DUWO, ondanks een verleend uitstel, in gebreke was gebleven bij de aanlevering van de financiële verantwoordingsinformatie aan het CFV. DUWO moet een verbeterplan opstellen met daarin de maatregelen die DUWO heeft genomen of nog gaat nemen welke waarborgen dat DUWO haar financiële verantwoordingsinformatie in de toekomst wel gaat aanleveren. Op 4 september 2014 heeft het CFV met DUWO over deze kwestie gesproken. Volgens DUWO lagen drie oorzaken ten grondslag aan de te late aanlevering:  Integratieproblemen als gevolg van de fusie en omvangrijke aankopen in 2013.  Problemen met het genereren van financiële informatie uit het nieuwe automatiseringssysteem.  De vertraging in de accountantscontrole. DUWO gaf aan de volgende bestuurlijke maatregelen te hebben genomen:  In het “koersdocument DUWO 2014-2016” wordt teruggeblikt op de fusie en substantiële groei via nieuwbouw en aankopen van de afgelopen jaren en de impact die dit heeft gehad op de organisatie. DUWO kiest in dit document bewust voor het verder op orde brengen van de organisatie (inclusief automatisering) en het afronden van lopende investeringsvoornemens. 4

De hoofdoorzaken van bij corporaties voorkomende problemen vatte de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties in 2014 samen met vier G’s: 1. Menselijk gedrag: varen op een moreel kompas alleen is onvoldoende. 2. Gebrek aan duidelijke grenzen: overambitie en risicovol gedrag. 3. Gebrekkige governance: onvoldoende tegenkrachten, deskundigheid en kritisch denken. 4. Veel geld en weinig risicobesef: moreel gevaar.

- 18 -


 

De bestuurskracht wordt versterkt door het aantrekken van een tweede bestuurder. Gecontroleerde verdere groei vindt plaats nadat voorgaande doelstellingen zijn gerealiseerd.

Het CFV benoemt nadrukkelijk de ICT problemen waar DUWO mee kampt. Deze problemen leiden tot daarbij behorende tekortkomingen op het vlak van informatievoorziening en dienstverlening. DUWO heeft onderzoek laten doen naar de ICT-implementatie en organisatie. In het rapport is stilgestaan bij de oorzaken, gevolgen en lessen voor de toekomst. Daarnaast schetst het rapport oplossingen om te komen tot een snelle verbetering van de financiële informatievoorziening alsmede de organisatorische inbedding in de afdeling ICT. In het gesprek tussen het CFV en DUWO werd ook stilgestaan bij het belang van kasramingen en de verantwoording van de van de kasrealisatie. De verantwoording van DUWO’s kasrealisatie is voor verbetering vatbaar. Naar aanleiding van de voorgenomen aankoop van woningen in Deventer werd afgesproken dat DUWO het CFV in het vervolg tijdig informeert over substantiële veranderingen ten opzichte van de prognose informatie. De hiervoor beschreven beoordeling was voor het CFV aanleiding tot de volgende interventies:  DUWO levert voor 1 februari 2015 een verbeterplan met betrekking tot het tijdig indienen van kwalitatief goede verantwoordingsinformatie.  Het CFV wordt op basis van de periodieke rapportage aan de Raad van Commissarissen van DUWO geïnformeerd over de voortgang inzake het “koersdocument DUWO 20142016” en de doorlichting van de ICT functie.  DUWO informeert het CFV voor 1 februari 2015 om te komen tot verbetering van de kwaliteit van de verantwoording van de kasrealisatie. De Minister voor Wonen en Rijksdienst werd van de beoordeling van DUWO en daarbij behorende interventies door het CFV op de hoogte gesteld.

- 19 -


4. Samenvatting en tot slot 4.1

Korte terugblik op 2014

Het Vulcanus bestuur heeft gedurende 2014 gewerkt om de Huurdersorganisatie Vulcanus adequaat te laten functioneren en beter te kunnen laten functioneren. Ook werd doorgegaan met het onderhouden en uitbreiden van een extern netwerk om de belangen van de Vulcanusleden beter te kunnen behartigen. Enkele jaren geleden ontstonden door het inspelen op verschillende ontwikkelingen in de werkomgeving van Vulcanus door de wetgever opgelegde juridische verhoudingen tussen Huurdersorganisatie Vulcanus en woningcorporatie Stichting DUWO. Hierdoor kon Vulcanus op alle toepasselijke niveaus de juiste naleving en realisatie van de over weten regelgeving betreffende huurdersbelangenbehartiging voor haar leden beter vormgeven. Over allerlei zaken kon Vulcanus op een voldoende kennisniveau het ledenbelang behartigen. Het bestuur heeft voldoende inzicht gekregen in het beleid van en het denken binnen Stichting DUWO. Met de rapportages over en van DUWO kon een beeld worden gevormd over de bedoelingen van de woningcorporatie en het meest wenselijke toekomstperspectief voor de ledenachterban. Door een over jaren voortdurende reeks van onverstandige beleidskeuzes bleef de werkverhouding tussen Vulcanus en de DUWO top slecht. De werkverhouding met DUWO medewerkers over minder omstreden zaken was vaak beter. Vulcanus probeert tegenwoordig belangrijke meningsverschillen met DUWO welke de werkverhoudingen langdurig onder druk kunnen zetten sneller uit de wereld te helpen. Met andere woorden dergelijke kwesties worden - mede in het belang van de Wet op het overleg huurders verhuurder en DUWO - ter externe geschilbeslechting bij de Huurcommissie voorgelegd. Dit verslagjaar werd in tegenstellingen tot voorgaande jaren geen geschilprocedure gevoerd. Vulcanus maakt zich ernstig zorgen over de attitude van het bestuur van DUWO en heeft dat in brieven aan het DUWO bestuur en de daarop intern toeziende Raad van Commissarissen uitgesproken. In reacties op Vulcanus adviezen schrijft het bestuur van DUWO dat zij denkt dat Vulcanus onder andere DUWO en het (met opheffing bedreigde) Waarborgfonds Sociale Woningbouw moeten vertrouwen en duidt het DUWO bestuur ten aanzien van in ieder geval sommige in DUWO’s “Koersdocument 2014–2016” – bij een woningcorporatie passende – opgenomen ambities en doelstellingen aan zich hiervoor niet echt sterk te willen maken en/of deze voldoende serieus te nemen. Daarnaast loopt het uitvoeren van routinetaken binnen DUWO niet altijd naar behoren. Daar dit de motivatie en effectiviteit van bestuur van een toegelaten instelling volkshuisvesting raakt zijn dit voor het intern toezichthoudend orgaan van een woningcorporatie – ingeval van DUWO een Raad van Commissarissen – belangrijke aandachtspunten. Toen bleek dat DUWO haar jaarverslaggeving over 2013 pas na het verstrijken de voor woningcorporaties geldende indieningsdeadline van 1 juli bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) kon aanleveren heeft Vulcanus de Raad van Commissarissen van DUWO per brief aangesproken haar gezag meer te laten gelden binnen DUWO, snel orde op zaken te gaan stellen en weer 'in control' te komen. Uit een reactiebrief van de normaal tegenover Vulcanus terughoudende Raad van Commissarissen van DUWO blijkt dat zij Vulcanus zorgen over deze raad en de daarmee verbonden effectiviteit van intern beleidsmatig en bedrijfsmatig toezicht heeft besproken. De schuld van

- 20 -


DUWO’s problemen werd door DUWO’s commissarissen gelegd bij het automatiseringssysteem en het door DUWO’s commissarissen ingehuurde accountantskantoor. Allerminst gerustgesteld kon Vulcanus toekijken hoe het CFV ging reageren. Voor Vulcanus niet onverwacht kwam DUWO kort daarna in aanvaring met de externe toezichthouder op woningcorporaties CFV. DUWO was, ondanks een verleend uitstel, in gebreke gebleven bij de aanlevering van de financiële verantwoordingsinformatie aan het CFV. Volgens de DUWO top lagen nu drie oorzaken ten grondslag aan de te late aanlevering:  Integratieproblemen als gevolg van de fusie en omvangrijke aankopen in 2013.  Problemen met het genereren van financiële informatie uit het nieuwe automatiseringssysteem.  De vertraging in de accountantscontrole. Alle door DUWO richting het CFV genoemde problemen en – behoudens geef je voorganger(s) de schuld – aangevoerde uitvluchten voor de hiervoor verantwoordelijke functionarissen waren al in het Vulcanus jaarverslag van 2013 voorspeld. Het bestuur van Vulcanus heeft het werk, de beraadslagingen en de acties verricht en gevoerd met de bedoeling de belangen van de ledenachterban van Huurdersorganisatie Vulcanus te dienen en door te laten klinken bij DUWO, overheden en andere bij de volkshuisvesting betrokken partijen met elan en plezier uitgevoerd.

4.2

Korte vooruitblik op 2015

Huurdersorganisatie Vulcanus zal blijven nastreven om de belangen van haar ledenachterban ook in 2015 zo onafhankelijk mogelijk en vanuit haar eigen visie te behartigen. Dat die visie soms van die van DUWO afwijkt en dus tot kritiek op DUWO kan leiden en dat voor sommige DUWO topfunctionarissen lastig te verteren zal zijn hoort bij het leven. De rapportages van en over DUWO maken het niet waarschijnlijk dat zich in 2015 spectaculaire rampscenario's rond DUWO gaan voltrekken, hoewel DUWO's woningportefeuille, welke door kleine (studenten)woningen met weinig economische/WOZ-waarde wordt gedomineerd, vermijdbare risico's met zich meebrengt. DUWO moet net als 8 andere nalatige corporaties – er zijn 380 woningcorporaties in Nederland actief – van de externe toezichthouder op woningcorporaties het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een verbeterplan opstellen met daarin de maatregelen die DUWO heeft genomen of nog gaat nemen welke waarborgen dat DUWO haar financiële verantwoordingsinformatie in 2015 en de verdere toekomst wel correct gaat aanleveren. Daarnaast moet DUWO op basis van de periodieke rapportages aan de Raad van Commissarissen van DUWO het CFV informeren over de voortgang inzake het “koersdocument DUWO 2014-2018” en de doorlichting van de ICT functie. Tevens moet DUWO van het CFV de kwaliteit van de verantwoording van de kasrealisatie verbeteren. De DUWO top heeft er inmiddels voor gekozen het accent op de interne DUWO organisatie te verleggen en extern voorlopig niet al te veel hooi op de vork te nemen. Hiermee onderkent DUWO dat op het vlak van de afstemming en uniformering van werkprocessen, doelmatigheid en professionalisering binnen de DUWO organisatie nog veel te doen is. Ook is DUWO naar een ander accountantskantoor overgestapt. De overheid wil zich weer wat serieuzer met de woningcorporatiesector wil gaan bemoeien, vooral ter voorkoming van allerlei problemen en uitwassen. Dat is op zich mooi en Vulcanus vind de wijdverbreide angst binnen de corporatiesector hierover vreemd. Een woningcorporatie die serieus met het netjes huisvesten van minder bedeelde huishoudens bezig is moet juist blij zijn dat de overheid en maatschappij dit mooie werk weer wat meer aandacht gunt. Vulcanus zal ondertussen DUWO scherp houden - 21 -


dat DUWO de voor haar huurders positieve (fusie) ambities, doelstellingen en voornemens serieus blijft nemen tegenover andere zaken. DUWO’s huurders mogen immers positieve resultaten verwachten. Het ellendige is dat de gerezen problemen rond DUWO en andere woningcorporaties tonen dat kritische rapportages van toezichthouders en controleurs minder garanderen dan wenselijk is en eigenwijs beleid en hobbyisme bij woningcorporaties door de overheid en overige belanghouders – die als het fout gaat uiteindelijk het gelag betalen – onvoldoende tijdig kan worden geconstateerd en gecorrigeerd. Of het pakket nieuwe regelgeving dat voor 2015 staat gepland daarin daadwerkelijk veel verbetering gaat brengen is nog maar de vraag.

- 22 -

Huurdersorganisatie Vulcanus

Recommend Documents