HUURCONTRACT
Tussen de ondergetekenden 1 : enerzijds: wonende te voor wie optreedt de heer hierna genoemd "de verhuurder" en anderzijds: de REGIE DER GEBOUWEN, waarvan de administratieve zetel gevestigd is te 1060 Brussel, Gulden Vlieslaan 87, bus 2, voor wie optreedt de heer Didier REYNDERS, Vice-Eerste Minister en Minister van Financiën, hierna genoemd "de huurder" is overeengekomen wat volgt:
Artikel 1: Voorwerp van de overeenkomst 1.a. Omschrijving van het gehuurde goed: De verhuurder geeft in de huur aan de huurder, die aanvaardt, De oppervlakte van het gehuurde goed bedraagt m² gemeten volgens de methode "bruto oppervlak" (BO) volgens de richtlijnen voor opmetingen in België opgesteld door de Belgisch-Luxemburgse Associatie van Chartered Surveyors (B.A.C.S.). Het BO is de oppervlakte van elk niveau van een gebouw gemeten vanaf de hartlijn van de ramen tot aan de hartlijn van de muur (als er geen ramen in de muur zijn). De hartlijn is een lijn door het midden van een raam of een muur (indien van toepassing); in geval van een gemeenschappelijke muur is de hartlijn ook de middellijn. Bij een grotere dan normale luchtspouw tussen twee vensterruiten, moet er gemeten worden tot aan de binnenzijde van de eerste vensterruit. In het BO zijn inbegrepen : -
-
de oppervlakte ingenomen door binnenmuren en scheidingswanden; de kolommen, schoorsteenmantels, trappenhuizen, liftschachten en verticale luchtkanalen; als technische lokalen of luchtkanalen onevenredig of buitensporig veel plaats innemen, zoals bijvoorbeeld in een torengebouw, moet de oppervlakte ervan apart worden vermeld; overdekte en toegankelijke atria met de open ruimte erboven, gemeten op grondniveau (apart vermelden); alle gangen inclusief diegene met een permanent karakter (bijv. brandgangen, vluchtwegen, enz.) en gangen die samen met andere bewoners worden gebruikt;
1
De identiteit van de verhuurder en zijn hoedanigheid (eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter,...) vermelden, evenals de naam en hoedanigheid van diegene(n) die de verhuurder vertegenwoordig(t)(en) en het ondernemingsnummer of rijksregisternummer. versie 110601
pagina 1
-
dienstruimten zoals toiletruimten, kasten schoonmaakmateriaal, keukens en dergelijke; laadruimten (apart vermelden)
voor
het
opbergen
van
In het BO zijn niet inbegrepen: -
de uitwendig uitstekende constructies; de uitwendige balkons die aan de zijkant open zijn, de overdekte gangen, de brandtrappen en de kleine overkappingen; de liftruimten, de technische lokalen, de opslagplaatsen voor brandstof ondergebracht in een duurzame constructie; de ingangen, de op- en afritten van parkeergarages; de lokalen die onder het toezicht vallen van, of beheerd worden door externe organisaties zoals nutsvoorzieningsbedrijven; de lokalen met een vrije hoogte van minder dan 1,5 m (apart vermelden); de inkomhal
Als een verdieping door meerdere huurders wordt gebruikt, worden de gemeenschappelijke ruimtes aangerekend in verhouding tot de oppervlakte die door elke huurder wordt gebruikt. De voormelde oppervlakte omvat: m² inkomhal (indien inbegrepen); m² kantoorruimte en bijbehorende lokalen; m² archiefruimte, genoemd "dood" archief in de kelderverdieping; m² overdekte staanplaats in gebouw, overeenstemmende met autostaanplaatsen; m² autostaanplaatsen in open lucht, overeenstemmende met autostaanplaatsen; m² ruimte bestemd voor andere functies waaronder : m² laboratoriumruimte, m² opslagruimte, m² dienstwoning, m² werkplaats, m² atrium, m² laadruimte, m² fietsenbergplaats, m²…
1.b. Plaatsbeschrijving: In tegenwoordigheid van de verhuurder, enerzijds, en van de huurder en de bezettende diensten, of van hun afgevaardigden, anderzijds, wordt een plaatsbeschrijving op tegenspraak opgemaakt in de periode van vijftien kalenderdagen die de inwerkingtreding van de huurovereenkomst voorafgaat of ten laatste gedurende de eerste maand na de inwerkingtreding zoals bepaald in artikel 3.a. In de plaatsbeschrijving wordt voor iedere technische installatie en hun leidingen aangegeven in welke functioneringsstaat zij zich bevinden. Eke partij heeft het recht om een beroep te doen op een deskundige waarvoor zij de kosten en honoraria op zich zal nemen. Na opgemaakt en ondertekend te zijn in zoveel exemplaren als er partijen zijn, inbegrepen de bezettende diensten, wordt de plaatsbeschrijving bij onderhavig versie 110601
pagina 2
huurcontract gevoegd en maakt er integrerend deel van uit. 1.c. Asbestinventaris: Voor het gehele gebouw waarvan het gehuurde gedeelte deel van uitmaakt dienen een asbestinventaris en een beheersprogramma (in de zin van de artikelen 5 en 12 van het koninklijk besluit van 16 maart 2006 betreffende de bescherming van de werknemers tegen de risico’s van blootstelling aan asbest, B.S. 23.03.2006) voorhanden te zijn. Het beheersprogramma zal de asbestsaneringswerken onderverdelen in vier categorieën rekening houdend met de omgeving waarin het asbest zich bevindt (bereikbaarheid, het gebruik van het lokaal waar het asbest zich bevindt, afzondering en ventilatie, kans op trillingen, afwerking van wanden, vloer en plafond,…) en de aard en de toestand van het gevonden asbest (adhesie aan de drager, aard van het asbest, concentratie vezels, aard van de uitvoering, graad van beschadiging,…). Het beheersprogramma voorziet de volgende vier categorieën: 1. Asbest dat dringend dient behandeld te worden: dit zijn noodzakelijke asbestsaneringswerken dewelke zo snel mogelijk en alleszins voor de ingebruikname van het gebouw dienen uitgevoerd te worden 2. Asbest dat in de nabije toekomst dient behandeld te worden: dit zijn asbestsaneringswerken dewelke moeten uitgevoerd worden binnen een termijn van drie jaar na het opstellen van de inventaris en het beheersprogramma 3. Asbest dat op lange termijn dient behandeld te worden: dit is bij de eerstvolgende renovatiewerkzaamheden 4. Asbest waarvoor geen specifieke behandeling dient ondernomen te worden. De verhuurder verbindt er zich toe het beheersprogramma uit te voeren en de asbestinventaris jaarlijks op punt te stellen. Deze oppuntstelling dient goedgekeurd door de huurder . Voor het opmaken van de documenten waarvan sprake in onderhavig artikel zal de verhuurder gebruik maken van de methode en modellen opgemaakt door de huurder en waarvan hij verklaart kennis te hebben genomen. De verhuurder verbindt er zich toe de werken uit te voeren die voortvloeien uit de aanpassing van het beheersprogramma ten gevolge van het jaarlijkse op punt stellen van de asbestinventaris, zonder hiervoor de huurprijs te verhogen. Alle kosten die voortvloeien uit de aanpassing van het beheersprogramma zijn ten laste van de verhuurder (tijdelijke verhuizingen – instaatstelling van de lokalen,….) In casu is volgende situatie van toepassing: 1ste geval: de verhuurder zorgde voor een betrouwbaar attest van asbestvrijverklaring: De verhuurder verklaart dat het gebouw asbestvrij is en verwijst naar een attest waaruit blijkt dat geheel het gebouw, met inbegrip van eventuele gemeenschappelijke delen, machines, installaties, uitrustingen, materialen en niet of moeilijk toegankelijke zones, asbestvrij is. Het genoemd attest werd door de huurder, of een door de huurder aangestelde deskundige, gecontroleerd en betrouwbaar bevonden en maakt integrerend deel uit van deze overeenkomst.
versie 110601
pagina 3
2de geval: de verhuurder zorgde voor een betrouwbare asbestinventaris en de saneringswerken werden reeds uitgevoerd: De verhuurder verwijst naar een in zijn opdracht opgemaakte asbestinventaris en beheersprogramma (in de zin van de artikelen 5 en 12 van voormeld koninklijk besluit van 16 maart 2006 ) welke door de huurder, of door een door de huurder aangestelde deskundige, gecontroleerd en betrouwbaar bevonden werden en welke beide integrerend deel uitmaken van deze overeenkomst. Gelet op de werken omschreven in artikel 10 van deze overeenkomst, omvat de asbestinventaris de gedeelten van het gebouw, de machines en installaties, die moeilijk bereikbaar zijn en die in normale omstandigheden geen aanleiding kunnen geven tot blootstelling aan asbest). De partijen stellen vast dat het beheersprogramma tot op heden werd uitgevoerd. De verhuurder verbindt er zich toe het beheersprogramma in de loop van de huurovereenkomst verder uit te voeren zoals gestipuleerd in het beheersprogramma. De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de niet-uitvoering van het beheersprogramma moet beschouwd worden als een inbreuk op de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek en een grond uitmaakt voor de ontbinding van de overeenkomst zonder enig recht op schadevergoeding in hoofde van de verhuurder. 3de geval: de verhuurder zorgde voor een betrouwbare asbestinventaris en de saneringswerken werden bij de ondertekening van de huurovereenkomst nog niet uitgevoerd: De verhuurder verwijst naar een in zijn opdracht opgemaakte asbestinventaris en beheersprogramma (in de zin van de artikelen 5 en 12 van voormeld koninklijk besluit van 16 maart 2006) die door de huurder, of door een door de huurder aangestelde deskundige, gecontroleerd en betrouwbaar bevonden werden en welke beide integrerend deel uitmaken van deze overeenkomst. Gelet op de werken omschreven in artikel 10 van deze overeenkomst, omvat de asbestinventaris de gedeelten van het gebouw, de machines en installaties, die moeilijk bereikbaar zijn en die in normale omstandigheden geen aanleiding kunnen geven tot blootstelling aan asbest). De partijen stellen vast dat het beheersprogramma tot op heden nog niet/onvolledig werd uitgevoerd. De verhuurder verbindt er zich toe om de in het beheersprogramma voorziene noodzakelijke asbestsaneringswerken uit te voeren tegen de datum vastgesteld in artikel 10. De niet-uitvoering van deze asbestsaneringswerken tegen deze datum is een ontbindende voorwaarde van deze overeenkomst, die, bij realisering, geen enkel recht op vergoeding doet ontstaan in hoofde van de verhuurder. De verhuurder verbindt er zich toe het beheersprogramma in de loop van de huurovereenkomst verder uit te voeren zoals gestipuleerd in het beheersprogramma. De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de niet-uitvoering van het beheersprogramma moet beschouwd worden als een inbreuk op de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek en een grond uitmaakt voor de ontbinding van de overeenkomst zonder enig recht op schadevergoeding in hoofde van de verhuurder. 4de geval: de huurder zorgde voor een attest van asbestvrijverklaring: De huurder ging over tot het opstellen van een attest van asbestvrijverklaring hetwelk bij deze overeenkomst is gevoegd en er integrerend deel van uit maakt.
versie 110601
pagina 4
5de geval: de huurder zorgde voor een asbestinventaris en de saneringswerken werden reeds uitgevoerd: De huurder ging over tot het opstellen van een asbestinventaris en een beheersprogramma (in de zin van de artikelen 5 en 12 van voormeld koninklijk besluit van 16 maart 2006) die bij deze overeenkomst zijn gevoegd en er integrerend deel van uitmaken. Gelet op de werken omschreven in artikel 10 van deze overeenkomst, omvat de asbestinventaris de gedeelten van het gebouw, de machines en installaties, die moeilijk bereikbaar zijn en die in normale omstandigheden geen aanleiding kunnen geven tot blootstelling aan asbest). De partijen stellen vast dat het beheersprogramma tot op heden werd uitgevoerd. De verhuurder verbindt er zich toe het beheersprogramma in de loop van de huurovereenkomst verder uit te voeren zoals gestipuleerd in het beheersprogramma. De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de niet-uitvoering van het beheersprogramma moet beschouwd worden als een inbreuk op de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek en een grond uitmaakt voor de ontbinding van de overeenkomst zonder enig recht op schadevergoeding in hoofde van de verhuurder. 6de geval: de huurder zorgde voor een asbestinventaris en de saneringswerken werden nog niet uitgevoerd: De huurder ging over tot het opstellen van een asbestinventaris en een beheersprogramma (in de zin van de artikelen 5 en 12 van voormeld koninklijk besluit van 16 maart 2006) dewelke bij deze overeenkomst zijn gevoegd en er integrerend deel van uitmaken. Gelet op de werken omschreven in artikel 10 van deze overeenkomst, omvat de asbestinventaris de gedeelten van het gebouw, de machines en installaties, die moeilijk bereikbaar zijn en die in normale omstandigheden geen aanleiding kunnen geven tot blootstelling aan asbest). De partijen stellen vast dat het beheersprogramma tot op heden nog niet/onvolledig werd uitgevoerd. De verhuurder verbindt er zich toe om de in het beheersprogramma voorziene noodzakelijke asbestsaneringswerken uit te voeren tegen de datum vastgesteld in artikel 10. De niet-uitvoering van deze asbestsaneringswerken tegen deze datum is een ontbindende voorwaarde van deze overeenkomst, die, bij realisering, geen enkel recht op vergoeding doet ontstaan in hoofde van de verhuurder. De verhuurder verbindt er zich toe het beheersprogramma in de loop van de huurovereenkomst verder uit te voeren zoals gestipuleerd in het beheersprogramma. De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de niet-uitvoering van het beheersprogramma moet beschouwd worden als een inbreuk op de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek en een grond uitmaakt voor de ontbinding van de overeenkomst zonder enig recht op schadevergoeding in hoofde van de verhuurder. 7de geval: er is nog geen asbestinventaris of attest van asbestvrijverklaring op het ogenblik van de ondertekening van de huurovereenkomst : De verhuurder verbindt er zich toe om zo spoedig mogelijk en uiterlijk op …… een asbestinventaris en een beheersprogramma (in de zin van de artikelen 5 en 12 van voormeld koninklijk besluit van 16 maart 2006) te laten opstellen door een deskundige die door de huurder als betrouwbaar wordt erkend, waarna beide documenten integrerend deel zullen uitmaken van deze overeenkomst.
versie 110601
pagina 5
Gelet op de werken omschreven in artikel 10 van deze overeenkomst, omvat de asbestinventaris de gedeelten van het gebouw, de machines en installaties, die moeilijk bereikbaar zijn en die in normale omstandigheden geen aanleiding kunnen geven tot blootstelling aan asbest). De verhuurder verbindt er zich toe om alle in het beheersprogramma voorziene noodzakelijke asbestsaneringswerken uit te voeren tegen de datum vastgesteld in artikel 10 zonder recht op verhoging van de huurprijs. De niet-uitvoering van deze asbestsaneringswerken is een ontbindende voorwaarde voor de geldigheid van deze overeenkomst, die, bij realisering, geen enkel recht op vergoeding doet ontstaan in hoofde van de verhuurder. De verhuurder verbindt er zich toe het beheersprogramma in de loop van de huurovereenkomst verder uit te voeren zoals gestipuleerd in het beheersprogramma. De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de niet-uitvoering van het beheersprogramma moet beschouwd worden als een inbreuk op de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek en een grond uitmaakt voor de ontbinding van de overeenkomst zonder enig recht op schadevergoeding in hoofde van de verhuurder. 1.d. Plans en documenten: De plans van het gehuurde onroerend goed zijn bij onderhavig huurcontract gevoegd en maken er integrerend deel van uit. De hieronder vermelde plans en documenten betreffende de architectuur en de technieken van het ingehuurde onroerend goed, geïnventariseerd op papier en, indien mogelijk, op digitale drager, zijn bij dit contract gevoegd en maken er integrerend deel van uit: - de inplanting van alle technische uitrustingen; - de uitvoeringsplannen van alle technische uitrustingen; - de elektrische, hydraulische en alle andere schema’s. Bij deze plannen zijn eveneens gevoegd: - alle technische fiches van de materialen en toestellen in het gebouw; - de attesten van studiebureaus ter bevestiging van het naar behoren functioneren van alle technische uitrustingen in het onroerend goed; - de noodzakelijke handleidingen voor het onderhoud en het gebruik van alle technische uitrustingen in het onroerend goed; - alle contracten voor het onderhoud van de technische uitrustingen; - de attesten van de instanties belast met de wettelijke controle die bevestigen dat de volgende installaties beantwoorden aan de reglementaire bepalingen en functionele voorschriften: o de elektrische installatie hoogspanning, o de elektrische installatie laagspanning, o de branddetectie-installatie, o de noodverlichting 1.e. Basisakte, reglement van mede-eigendom, binnenhuisreglement: De basisakte, het reglement van mede-eigendom, het binnenhuisreglement, voor zover deze bestaan, worden eveneens gevoegd bij deze overeenkomst en maken er integrerend deel van uit. 1.f. Energieverbruik:
versie 110601
pagina 6
Uiterlijk op de dag van de inwerkingtreding van onderhavige overeenkomst maakt de verhuurder aan de huurder alle gegevens over omtrent de brandstof- en energieverbruiken van alle installaties in het ingehuurde gebouw gedurende de laatste drie jaar. Hij legt, wanneer dat door de regionale reglementering vereist is, energieprestatiecertificaat voor en de vereiste boordtabellen aangaande energieverbruik.
een het
1.g. Vergunningen: De verhuurder wordt belast met het bekomen van de onderliggende vergunningen, geldig op het ogenblik van het sluiten van onderhavige overeenkomst die worden toegevoegd en integrerend deel uitmaken van onderhavige overeenkomst : -
bouwvergunning, milieuvergunning, andere
1.h. Toegankelijkheid: De verhuurder zorgt ervoor dat het gehuurde goed toegankelijk is voor personen met een handicap. Het gehuurde goed dient derhalve minstens te voldoen aan de bepalingen inzake nieuwe gebouwen van de wet van 17 juli 1975 betreffende de toegang van personen met een handicap tot gebouwen toegankelijk voor het publiek en de in uitvoering hiervan genomen besluiten, inzonderheid het koninklijk besluit van 9 mei 1977, zoals desgevallend vervolledigd of vervangen door regionale besluiten. 1.i. Postinterventiedossier: In voorkomend geval dient de verhuurder aan de huurder uiterlijk op het ogenblik van de terbeschikkingstelling van het goed een kopie van het postinterventiedossier, zoals beoogd in het artikel 25 van het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen, te overhandigen. Wanneer er werken uit te voeren zijn zoals bedoeld in het artikel 10 is de overhandiging van het postinterventiedossier verplicht uiterlijk op de datum van de terbeschikkingstelling van het goed. In de loop van de huur wordt de oppuntstelling van dat document verzekerd door de partij die in de hoedanigheid van bouwheer werken laat uitvoeren in het goed. De partijen stellen elkaar in kennis van de uitgevoerde oppuntstellingen
Artikel 2: Bestemming van het gehuurde onroerend goed Het onroerend goed wordt aangewend door de Staatsdiensten van de (het) Federale Overheidsdienst/Programmatorische Overheidsdienst/Agentschap van ten behoeve van , hierna genoemd “de bezettende diensten”. De verhuurder mag zich niet verzetten tegen enige wijziging in hoofde van de bezettende diensten, uitgenomen indien zij tot gevolg heeft de bestemming van het gehuurde goed te wijzigen. In dit geval moet vooraf een geschreven toelating van de verhuurder bekomen worden. Deze laatste dient evenwel een beslissing te nemen binnen de vijftien kalenderdagen na de aanvraag die hem per aangetekende brief wordt toegezonden. Eens deze termijn versie 110601
pagina 7
verstreken, wordt de toelating geacht stilzwijgend te zijn gegeven.
Artikel 3: Duur van het contract, opzegging en verlenging 3.a. Duur van het contract: 1ste mogelijkheid: Onderhavig contract wordt aangegaan voor een termijn van met aanvang op datum van .
opeenvolgende jaren,
OF 2de mogelijkheid: Onderhavig contract wordt aangegaan voor een termijn van opeenvolgende jaren, met aanvang op: - hetzij op de eerste dag van de maand die volgt op de terbeschikkingstelling van het gehuurde goed, wanneer die plaatsvindt tussen de zestiende (inbegrepen) en de laatste dag van de maand, - hetzij op de zestiende van de maand, wanneer de terbeschikkingstelling plaatsvindt tussen de eerste (inbegrepen) en de vijftiende dag van de maand. De aanpassingswerken waarvan sprake in artikel 10 moeten volledig beëindigd zijn tegen de datum van terbeschikkingstelling. Deze terbeschikkingstelling moet door eenter post aangetekende brief door de verhuurder aan de huurder worden betekend, ten minste een maand op voorhand. Binnen de maand volgend op deze betekening wordt op tegenspraak een proces-verbaal opgemaakt waarin de werkelijke datum van de terbeschikkingstelling en de betrokken lokalen worden vermeld en waarin wordt bevestigd dat deze lokalen gebruikt worden 3.b. Opzegging van het contract: 1ste mogelijkheid: Beide partijen hebben te allen tijde de mogelijkheid onderhavig huurcontract op te zeggen. Deze opzegging geschiedt door een ter post aangetekend schrijven, te versturen door de verhuurder minstens twaalf maanden, door de huurder minstens zes maanden voor de vervaldag. OF 2de mogelijkheid: Beide partijen hebben de mogelijkheid onderhavig huurcontract jaarlijks op te zeggen de verjaardag van de datum van inwerkingtreding van het contract. vanaf de Deze opzegging geschiedt door een ter post aangetekend schrijven, te versturen door de verhuurder minstens twaalf maanden, door de huurder minstens zes maanden voor de vervaldag. OF 3de mogelijkheid: Beide partijen hebben de mogelijkheid onderhavig huurcontract op te zeggen op de 3de, 6de en 9de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
versie 110601
pagina 8
Deze opzegging geschiedt door een ter post aangetekend schrijven, te versturen door de verhuurder minstens twaalf maanden, door de huurder minstens zes maanden voor de vervaldag. 3.c. Verlenging van het contract: Zo voor het einde van de contractuele termijn zoals bepaald in artikel 3.a., door de verhuurder minstens twaalf maanden, door de huurder minstens zes maanden voor de vervaldag geen opzegging is geschied, dan loopt dit huurcontract verder van jaar tot jaar en blijft het onderworpen aan dezelfde opzeggingstermijn.
Artikel 4: Huurprijs en wijze van betaling 4.a. Huurprijs: De totale huurprijs is bepaald en aanvaard op letters).
EUR per jaar, zegge:
EUR (in
Hij is bepaald volgens de meting uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van artikel 1, a) hiervoor en is samengesteld uit de volgende oppervlaktes: m² inkomhal tegen .......................................................... EUR/m² m² kantoorruimte en bijbehorende lokalen tegen ................. EUR/m² m² archiefruimte tegen.................................................... EUR/m² m² voor …. (aantal) overdekte autostaanplaatsen in het gebouw tegen EUR/staanplaats m² voor … (aantal) autostaanplaatsen in open lucht tegen ................ EUR/staanplaats m² ruimtes bestemd voor andere functies te detailleren als volgt: m² laboratoriumruimte tegen ..................... EUR/m² m² opslagruimte tegen .............................. EUR/m² m² dienstwoning tegen .............................. EUR/m² m² werkplaats tegen ................................. EUR/m² m² laadruimten tegen ................................ EUR/m² m² …………………tegen ................................. EUR/m² 4.b. Wijze van betaling: De huurprijs is vooruit betaalbaar in twee gelijke delen, op één april en op één oktober van elk jaar door storting op rekeningnummer geopend bij ten name van . Het recht op huurprijs vangt aan vanaf de datum vermeld in artikel 3.a. Bij niet betaling binnen de dertig kalenderdagen, te rekenen vanaf de vervaldatum van de 1ste april of van de 1ste oktober, zal de huurder de verwijlintresten tegen de wettelijke intrestvoet aan de verhuurder verschuldigd zijn zonder dat hiertoe enige ingebrekestelling nodig is vanwege de verhuurder. De huurprijs verschuldigd voor de periode tussen de datum van inwerkingtreding van de overeenkomst zoals bepaald in artikel 3.a. en de volgende vervaldatum van 1 april of 1 oktober, zal betaald worden aan de verhuurder binnen de 30 kalenderdagen te rekenen vanaf de datum van registratie van deze huurovereenkomst, zonder enig recht op interest voor deze periode. versie 110601
pagina 9
De huurprijs verschuldigd voor deze periode wordt evenwel aan de verhuurder slechts betaald, zonder enig recht op interest, binnen de dertig kalenderdagen te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst zoals bepaald in artikel 3.a. wanneer deze datum na de datum van de registratie valt.
Artikel 5: Jaarlijkse aanpassing van de huurprijs Elk jaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, en dit vanaf het jaar , zal de huurprijs, zoals bepaald in artikel 4.a. hiervoor, aangepast worden op basis van de index der consumptieprijzen (gezondheidsindex) van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zoals bepaald in artikel 3.a.. De nieuwe huurprijs, geldig vanaf de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, wordt alsdan berekend en vastgesteld volgens onderstaande formule: nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe index basisindex De basishuurprijs is de huurprijs zoals bepaald in artikel 4.a.. De basisindex is deze van de maand die voorafgaat aan de maand van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst werd (basis gezondheidsindex jaar
).
De nieuwe index is deze van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Elke jaarlijkse aanpassing van de huurprijs wordt met volle recht door de rechthebbende partij verworven, zonder dat deze de andere partij hiertoe moet aanmanen. Mocht de thans gangbare berekeningswijze van het indexcijfer (gezondheidsindex) of de basis ervan gewijzigd worden, dan komen de partijen overeen zich voor de toepassing van dit artikel te schikken naar de onderrichtingen in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt. In de veronderstelling dat deze index niet meer zou worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, bepalen de partijen in gemeen overleg een nieuwe aanpassingsbasis. 1ste mogelijkheid: Nochtans zal de jaarlijkse huuraanpassing slechts betaalbaar zijn, bij de volgende semesteriële betaling, zonder intresten. Bijgevolg kan de verhuurder geen verwijlintresten eisen op het gedeelte van de huurprijs verkregen door de indexaanpassing voor de periode tussen de datum van de aanpassing aan de index en de volgende semesteriële vervaldag van 1 april of 1 oktober. OF 2de mogelijkheid: De jaarlijkse aanpassing van de huurprijs moet, zonder intresten, betaald worden binnen de twee maanden na de publicatie van de betrokken index in het Belgisch Staatsblad. Bijgevolg kan de verhuurder geen verwijlintresten eisen op het gedeelte van de huurprijs verkregen door de indexaanpassing voor de periode tussen de datum van de aanpassing aan de index en de betaling binnen de twee volgende maanden.
versie 110601
pagina 10
Artikel 6: Huurlasten
HYPOTHESE 1: Indien het gebouw door meerdere huurders wordt
ingehuurd:
6.a. Gemeenschappelijke delen: De gemeenschappelijke huurlasten, met uitzondering van deze voor de verwarming en/of de klimaatregeling, die het voorwerp uitmaken van artikel 8, en deze voor het onderhoudscontract van de liften, die het voorwerp uitmaken van artikel 9.b., zijn door de bezettende diensten aan de verhuurder verschuldigd op overhandiging van een gedetailleerde afrekening. Alle bewijsstukken van uitgaven en berekeningen dienen te worden overgelegd overeenkomstig de bepalingen van artikel 1728ter van het Burgerlijk Wetboek. De gemeenschappelijke huurlasten worden uitgedrukt pro rata van de privatieve gehuurde oppervlakten tot het totaal van privatieve oppervlakten in het gebouw en bedragen hier sten. De tussenkomst heeft betrekking op volgende limitatieve lasten : 1. 2. 3. Om de regelmatige betaling van deze huurlasten te verzekeren, zal door de bezettende diensten een halfjaarlijkse provisie gestort worden op 1 april en 1 oktober van elk jaar op overhandiging door de verhuurder van een schuldvorderingsverklaring die ten laatste op de 1ste maart en de 1ste september in het bezit van de bezettende diensten zal zijn. Deze provisie wordt aanvankelijk vastgesteld op EUR, gelijk aan de vermoedelijke kosten van een semester (van 1 januari tot 30 juni en van 1 juli tot 31 december). Deze provisies zijn niet onderworpen aan enige betaling van B.T.W. De huurder zal aan de verhuurder te gepasten tijde de facturatieadressen van de bezettende diensten mededelen. Wanneer het huurcontract een aanvang neemt op een andere datum dan de 1ste januari en de 1ste juli, wordt de eerste provisie berekend pro rata de termijn verlopen tussen de aanvangsdatum van het huurcontract en de eerstvolgende 1ste januari of 1ste juli. Op het einde van het burgerlijk jaar zal de verhuurder een gedetailleerde en berekende afrekening der lasten overhandigen met overlegging van de documenten die de uitgaven rechtvaardigen, zonder dat enige B.T.W. op deze afrekening mag aangerekend worden, buiten deze vervat in de uitgavenfacturen. Het verschil in meer of min met de in de loop van het verlopen jaar gestorte provisies wordt verrekend bij storting van de eerstvolgende provisie. Indien mocht blijken dat de vastgestelde provisie de kosten niet dekt, dan wordt het provisiebedrag voor het volgend jaar verhoogd met het verschil. In omgekeerd geval zal de provisie op gelijke wijze verminderd worden. De bezettende diensten zijn persoonlijk verantwoordelijk voor de tijdige betaling van deze lasten. De verhuurder zal opgeven op welke rekening deze betalingen zullen moeten gebeuren.
versie 110601
pagina 11
6.b. Privatieve delen: De schoonmaak van de privatieve delen wordt door tussenkomst van de bezettende diensten uitgevoerd. De uitgaven betreffende waarborgen, abonnementen en verbruik van water, elektriciteit, huur van tellers, telefoon, enz... met de daaraan verbonden kosten zullen rechtstreeks aan de betrokken maatschappijen betaald worden door de bezettende diensten. De privatieve belastingen zijn ook te betalen door de bezettende diensten.
HYPOTHESE 2: Indien het gebouw volledig door de Regie der Gebouwen
wordt ingehuurd:
De huurlasten zijn door de bezettende diensten aan de verhuurder verschuldigd op overhandiging van een gedetailleerde afrekening. Alle bewijsstukken van uitgaven en berekeningen dienen te worden overgelegd overeenkomstig de bepalingen van artikel 1728ter van het Burgerlijk Wetboek. De tussenkomst heeft betrekking op volgende limitatieve lasten: 1. 2. 3. Om de regelmatige betaling van deze huurlasten te verzekeren, zal door de bezettende diensten een halfjaarlijkse provisie gestort worden op 1 april en 1 oktober van elk jaar op overhandiging door de verhuurder van een schuldvorderingsverklaring die ten laatste op de 1ste maart en de 1ste september in het bezit van de bezettende diensten zal zijn. Deze provisie wordt aanvankelijk vastgesteld op EUR, gelijk aan de vermoedelijke kosten van een semester (van 1 januari tot 30 juni en van 1 juli tot 31 december). Deze provisies zijn niet onderworpen aan enige betaling van B.T.W. De huurder zal aan de verhuurder te gepasten tijde de facturatieadressen van de bezettende diensten mededelen. Wanneer het huurcontract een aanvang neemt op een andere datum dan de 1ste januari en de 1ste juli, wordt de eerste provisie berekend pro rata de termijn verlopen tussen de aanvangsdatum van het huurcontract en de eerstvolgende 1ste januari of 1ste juli. Op het einde van het burgerlijk jaar zal de verhuurder een gedetailleerde en berekende afrekening der lasten overhandigen met overlegging van de documenten die de uitgaven rechtvaardigen, zonder dat enige B.T.W. op deze afrekening mag aangerekend worden, buiten deze vervat in de uitgavenfacturen. Het verschil in meer of min met de in de loop van het verlopen jaar gestorte provisies wordt verrekend bij storting van de eerstvolgende provisie. Indien mocht blijken dat de vastgestelde provisie de kosten niet dekt, dan wordt het provisiebedrag voor het volgend jaar verhoogd met het verschil. In omgekeerd geval zal de provisie op gelijke wijze verminderd worden. De bezettende diensten zijn persoonlijk verantwoordelijk voor de tijdige betaling van deze lasten. De verhuurder zal opgeven op welke rekening deze betalingen zullen moeten gebeuren. De schoonmaak wordt door tussenkomst van de bezettende diensten uitgevoerd. De uitgaven betreffende waarborgen, abonnementen en verbruik van water, elektriciteit, huur van tellers, telefoon, enz... met de daaraan verbonden kosten zullen rechtstreeks aan de betrokken maatschappijen betaald worden door de bezettende diensten. De versie 110601
pagina 12
privatieve belastingen zijn ook te betalen door de bezettende diensten.
Artikel 7: Onderhoud en herstellingen 7.a. Algemeen: Wat het onderhoud en de huurherstellingen betreft, verklaren de partijen zich te richten naar de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de regels die eigen zijn aan de huur van onroerende goederen en voor zover hiervan niet is afgeweken in onderhavig huurcontract (zie de artikelen 8 en 9). Alle onderhoud en herstellingen die, in toepassing van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huur van onroerende goederen, niet beschouwd worden als huurdersonderhoud, zijn ten laste van de verhuurder. Partijen komen dat het schriftelijk en voorafgaandelijk akkoord van de huurder moet bekomen worden met door de verhuurder af te sluiten onderhoudscontracten. Dit geldt tevens voor zogenaamde “omnium”contracten (contracten ‘totale waarborg’ die zowel het eigenaars- als het huurderonderhoud dekken), althans met betrekking tot het gedeelte waarbij verplichtingen worden opgelegd aan de huurder. Het huurdersonderhoud wordt door tussenkomst en op kosten van de bezettende diensten uitgevoerd. 7.b. Onderhoudscontracten : De huurder en de verhuurder kunnen contracten sluiten die slechts hun eigen verplichtingen dekken; zij lichten elkaar in over de contracten die zij sluiten. Het onderhoud van het gehuurde goed wordt voor een aantal installaties reeds gedekt door al bestaande contracten: Worden gedekt door onderhoudscontracten die het geheel of een deel van het huurdersonderhoud omvatten, de volgende installaties: Installatie:
Omschrijving Onderhoudsfirma Inwerkingtreding Vervaldatum van het contract
Een afschrift van deze contracten is gevoegd bij onderhavig contract en maakt er integrerend deel van uit. Wat betreft de “omnium”contracten gelden de volgende bepalingen : -
het deel "totale waarborg" van de "omnium"contracten is ten laste van de verhuurder; indien het contract het deel van de totale waarborg in het geheel van de prestaties niet specificeert, dan wordt het forfaitair vastgesteld op een derde van het bedrag van het contract; onverminderd de verplichtingen van de huurder opgelegd door de documenten opgesomd in het artikel 1.e. van onderhavige overeenkomst, wordt elke wijziging, verlenging en/of opzegging van dit(deze) “omnium”contract(en) ter controle
versie 110601
pagina 13
-
-
voorgelegd aan de schriftelijke en voorafgaande goedkeuring van de huurder. Hetzelfde geldt voor de nieuwe contracten die de verhuurder zou willen sluiten voor zover zij het geheel of een deel van het huurdersonderhoud dekken; deze goedkeuring betreft zowel de omschrijving van de prestaties als de kosten en, in het geval van een "omnium"contract, hun verdeelsleutel tussen de huurder en de verhuurder; deze sleutel moet het reële deel weergeven van het huurdersonderhoud en van de "totale waarborg" in de betrokken opdracht; bij gebrek aan akkoord tussen de partijen waarbij de huurder aantoont dat de voorgestelde wijziging manifest niet marktconform is, is ieder van hen gehouden tot zijn eigen verplichtingen inzake onderhoud, overeenkomstig de bepalingen van het burgerlijk wetboek.
EN /OF Het onderhoud van het gehuurde goed wordt voor een aantal installaties door geen enkel contract gedekt OF: De verhuurder verbindt zich ertoe met een installateur of een gespecialiseerde onderhoudsfirma een onderhoudscontract af te sluiten betreffende : -
de de de de de de
liften, andere hefwerktuigen, klimaatregelingsinstallaties, verwarmingsinstallaties, sterkstroominstallaties (no break groepen, …), zwakstroominstallaties (branddetectie, alarminstallaties,…),
Deze contracten moeten worden gesloten vόόr de bezetting van het gehuurde goed door de huurder. De verhuurder kan het geheel of een deel van het huurdersonderhoud van elke andere installatie van het gebouw dekken door één of meer onderhoudscontracten. Onverminderd de verplichtingen van de huurder opgelegd door de documenten opgesomd in het artikel 1.e. van onderhavige overeenkomst, moeten alle contracten die het geheel of een deel van het huurdersonderhoud dekken, voorafgaandelijk ter controle voorgelegd en schriftelijk goedgekeurd worden door de huurder. Deze goedkeuring betreft zowel de omschrijving van de prestaties als de kosten en, in het geval van een "omnium"contract, hun verdeelsleutel tussen de huurder en de verhuurder; deze sleutel moet het reële deel weergeven van het huurdersonderhoud en van de "totale waarborg" in de betrokken opdracht. Bij gebrek aan akkoord tussen de partijen, waarbij de huurder aantoont dat de voorgestelde wijziging manifest niet marktconform is, is ieder van hen gehouden tot zijn eigen verplichtingen inzake onderhoud, overeenkomstig de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. De huurder en de verhuurder kunnen contracten sluiten die slechts hun eigen verplichtingen dekken; zij lichten elkaar in over de contracten die zij sluiten. OF: De huurder verbindt zich ertoe met een installateur of een onderhoudsfirma een onderhoudscontract af te sluiten betreffende: -
de de de de
versie 110601
gespecialiseerde
liften, andere hefwerktuigen, klimaatregelingsinstallaties, verwarmingsinstallaties, pagina 14
-
de sterkstroominstallaties (no break groepen, …), de zwakstroominstallaties (branddetectie, alarminstallaties,…),
De huurder kan het geheel of een deel van het huurdersonderhoud van elke andere installatie van het gebouw dekken door één of meer onderhoudscontracten. 7.c. Betaling verhuurder :
van
het
huurdersonderhoud
dat
verzekerd
wordt
door
de
De kosten betreffende het huurdersonderhoud dat verzekerd wordt door de verhuurder, zijn ten laste van de bezettende diensten en worden berekend a rato van de gehuurde privatieve oppervlakte, in onderhavig geval sten. De bezettende diensten zijn persoonlijk verantwoordelijk voor de tijdige betaling van deze kosten. De verhuurder zal opgeven op welke rekeningen deze betalingen moeten gebeuren. Om de regelmatige betaling van deze kosten te verzekeren zal door de bezettende diensten op de 1ste april en de 1ste oktober van elk jaar een halfjaarlijkse provisie gestort worden op overhandiging door de verhuurder van een schuldvorderingsverklaring dewelke in het bezit van de bezettende diensten moet zijn uiterlijk op de 1ste maart en de EUR, 1ste september van elk jaar. Deze provisie wordt aanvankelijk vastgesteld op gelijk aan de vermoedelijke kosten van een semester (van 1 januari tot 30 juni en van 1 juli tot 31 december). Deze voorschotten zijn niet onderworpen aan enige betaling van B.T.W. Op het einde van het burgerlijk jaar zal de verhuurder een gedetailleerde en berekende afrekening overhandigen met overlegging van de documenten die de uitgaven rechtvaardigen, zonder dat enige B.T.W. op deze afrekening mag aangerekend worden buiten deze vervat in de uitgavenfacturen. Alle bewijsstukken van uitgaven en berekeningen dienen te worden overgelegd overeenkomstig artikel 1728ter van het Burgerlijk Wetboek. Het verschil in meer of min met de in de loop van het jaar gestorte provisie zal worden verrekend bij de storting van de eerstvolgende provisie. Indien mocht blijken dat de vastgestelde provisie de kosten niet dekt, dan wordt het provisiebedrag voor het volgende jaar verhoogd met het verschil. In omgekeerd geval zal de provisie op gelijke wijze verminderd worden. De bezettende diensten zijn persoonlijk verantwoordelijk voor de tijdige betaling van deze kosten. De verhuurder zal opgeven op welke rekeningen deze betalingen moeten gebeuren.
Artikel 8: Verwarming van het gehuurde goed door middel van een centrale verwarmings- of klimaatregelingsinstallatie 8.a. Capaciteit van de installaties:
geval 1) Verwarmingsinstallatie: De verhuurder verklaart dat de verwarmingsinstallatie in het gehuurde goed een temperatuur kan verzekeren van minstens 20°C in de kantoren bij een buitentemperatuur gelijk aan de basisbuitentemperatuur, te weten -8°C.
versie 110601
pagina 15
geval 2) Klimaatregeling: De verhuurder verklaart dat de klimaatregelinginstallatie in het gehuurde goed kan verzekeren: - bij een buitentemperatuur van 30°C en een relatieve luchtvochtigheid van 50%, de volgende binnenklimaatvoorwaarden: Lokaal
Temperatuur
kantoren
25°C
Relatieve luchtvochtigheid 55 % ± 5%
Verse lucht 30 m³/h per persoon
- bij een buitentemperatuur van –8°C (basisbuitentemperatuur) en een relatieve luchtvochtigheid van 80%, de volgende binnenklimaatvoorwaarden: Lokaal
Temperatuur
kantoren
20°C
Relatieve luchtvochtigheid 45 % ± 5%
Verse lucht 30 m³/h per persoon
Verder beantwoordt de klimaatregelinginstallatie aan de volgende eisen: - de luchtsnelheid in de bezette zones van de kantoren mag nergens 0,2 m/s overschrijden; - de kwaliteit van de filters voor de luchtfilters van de luchtbehandelingsgroepen die de kantoren bedienen, bedraagt minstens F7 overeenkomstig NBN EN 779; - de geluidsdrukniveaus in de kantoren op het ogenblik van de gelijktijdige werking van alle technische klimaatregelingsinstallaties bij hun nominaal regime, overschrijden niet de curvewaarden NR 35. 8.b. Onderhoud en exploitatie: Onverminderd de bepalingen van artikel 7 hiervoor, wordt bedoeld met: -
exploitatie, het dagelijks gebruik van de installatie: bediening van overschakelaars en/of thermostaten, onderzoek van de aanwijzers, van veiligheidsstellingen, brandstoffenbevoorrading, enz. ...
-
onderhoud, het in goede staat van werking houden van de installatie: herstellingen in geval van defect, smeringen, het nazicht, het reinigen en het regelen ervan, enz...., met uitzondering van het groot onderhoud genoemd "eigenaarsonderhoud".
-
eigenaarsonderhoud, de herstelling en/of vervanging van de installaties en/of van de stukken die onbruikbaar zijn geworden door ouderdom, normale sleet of enige andere oorzaak die niet toe te schrijven is aan de huurder; dit onderhoud wordt verzekerd door de verhuurder en valt te zijnen laste.
1ste geval - de exploitatie en het onderhoud worden verzekerd door de verhuurder: De verhuurder verzekert de exploitatie en het onderhoud van de installatie en waarborgt in de lokalen, tijdens de bezettingsuren, de vewarmingsvoorwaarden en de binnenklimaatvoorwaarden overeenkomstig wat bepaald is in punt a. hierboven.
versie 110601
pagina 16
De verhuurder sluit hiertoe een contract af met een gespecialiseerde firma die de vereiste prestaties verricht. In het kader van haar opdracht zal deze firma telkens als nodig en minstens éénmaal per jaar dienen over te gaan tot het onderhoud van de installatie zoals hoger gedefinieerd. 2de geval - de exploitatie wordt toevertrouwd aan de bezettende diensten en het onderhoud aan de verhuurder: De bezettende diensten verzekeren de exploitatie van de installatie, de verhuurder staat in voor het onderhoud van de installatie. De verhuurder sluit hiertoe een contract af met een gespecialiseerde firma die de vereiste prestaties verricht. In het kader van haar opdracht zal deze firma telkens als nodig en minstens éénmaal per jaar dienen over te gaan tot het onderhoud van de installatie zoals hoger gedefinieerd. 3de geval - de exploitatie en het onderhoud worden verzekerd door de bezettende diensten: De bezettende diensten staan in voor de exploitatie en het onderhoud van de installatie. De bezettende diensten zullen jaarlijks overgaan tot het onderhoud van de installatie zoals hoger gedefinieerd. 8.c. Tussenkomst van de verhuurder: In geval van panne aan de installatie waardoor herstellingen of vervangingen ten laste van de verhuurder noodzakelijk zijn, verwittigen de bezettende diensten (of de huurder) hem hiervan telefonisch en bevestigen zij onmiddellijk hun verwittiging per fax of e-mail. De verhuurder dient tussen te komen binnen de 24 uur en alles in het werk te stellen om zo spoedig mogelijk de vastgestelde gebreken te verhelpen. Wanneer de verhuurder, binnen de 24 uur nadat hij verwittigd werd van de panne, deze niet heeft verholpen, bevestigen de bezettende diensten (of de huurder) hem hun opmerkingen per aangetekende brief die dienst doet als ingebrekestelling. Wanneer, ten gevolge van voornoemde panne, het geheel of een deel van het gehuurde goed niet kon gebruikt worden in normale omstandigheden gedurende een periode van minstens drie werkdagen, dan is de huurder gerechtigd de huurprijs te verminderen naar evenredigheid van de tijd (voor zover minstens drie dagen verstreken zijn sinds de verzendingsdatum van voormelde aangetekende brief) en van het gedeelte van het gehuurd goed waarvan de huurder het normale gebruik heeft moeten derven, onverminderd het recht de verbreking van het huurcontract te vorderen zonder enige opzeggingstermijn te moeten naleven en zonder welkdanige vergoeding ook aan de verhuurder te moeten betalen. Indien de huurder gebruik maakt van de hem geboden mogelijkheid huurprijsvermindering te bekomen, wordt deze vermindering als volgt berekend: R=
L
x
een
n x s 365 S
waarbij: R = vermindering versie 110601
pagina 17
L = geïndexeerde jaarlijkse huurprijs n = aantal dagen van het in gebreke blijven s = oppervlakte waarvan de huurder het normale gebruik moet derven met inbegrip van de oppervlakten waarvan de huurder aantoont dat het normale gebruik onrechtstreeks getroffen is door voornoemde panne S = totale oppervlakte van het gehuurde goed
Artikel 9: Elektrische en elektromechanische installaties 9.a. Algemeen: De elektrische en elektromechanische installaties moeten beantwoorden aan de voorschriften van het A.R.E.I. (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) en van het A.R.A.B. (Algemeen Reglement voor de Arbeidbescherming). 1ste geval - Installaties in gebouwen die als kantoor worden gebruikt: Het gehuurde (deel van het) gebouw wordt gebruikt als werkruimte waar personeel tewerkgesteld is dat valt onder het artikel 28 van het A.R.A.B. (Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming) en waar men niet beschikt over het bevoegd personeel in de zin van het artikel 47 van het A.R.E.I. (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) (kantoren, administratieve gebouwen). 2de geval - Installaties in gebouwen die als werkplaats worden gebruikt: Het gehuurde (deel van het) gebouw wordt gebruikt als werkruimte waar personeel tewerkgesteld is dat valt onder het artikel 28 van het A.R.A.B. (Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming) en waar men beschikt over het bevoegd personeel in de zin van het artikel 47 van het A.R.E.I. (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) (werkplaatsen, fabriekshallen, enz…).
Alle gevallen: Het gehuurde goed dient voorzien te zijn van een veiligheidsverlichting die voldoende is om de evacuatie van de in het gebouw aanwezige personen te verzekeren wanneer de kunstmatige verlichting uitvalt (artikel 63bis van het A.R.A.B.). Volgens de datum van constructie of vernieuwing van het gebouw dient de veiligheidsverlichting te beantwoorden aan de norm NBN L13-005 van maart 1988 of aan de norm NBN EN 1838 van augustus 1999. Alle stopcontacten dienen voorzien te zijn van een aarding verbonden met een reglementaire exploitatieaarding in het gebouw. De elektrische installaties in hoogbouw moeten eveneens voldoen, al naargelang het geval: - aan de normen die ter zake van toepassing zijn, met name NBN 713-010 of NBN S 21-201. 202 en 203 - of aan het K.B. van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen (met inbegrip van de bijlagen bij dit besluit), versie 110601
pagina 18
-
of (vanaf 01.01.1998) aan het K.B. van 19 december 1997 tot wijziging van het K.B. van 7 juli 1994.
Het waarschuwings- en alarmsysteem voldoet voor lage, middelhoge, en hoge gebouwen aan de betreffende bijlagen bij het K.B. van 7 juli 1994 of 19 december 1997. Indien de liften in gebruik zijn genomen vóór 1 juli 1999, dienen ze te beantwoorden aan de bepalingen van het K.B. van 9 maart 2003 betreffende de veiligheid van liften. Indien de liften in gebruik zijn genomen na 1 juli 1999 dienen deze te beantwoorden aan de richtlijn 95/16/EEG en aan de normen EN 81-1 en EN 81-2 van de maand augustus 1998. De verhuurder zal ter staving hiervan de gelijkvormigheidsverklaring met toelating tot ingebruikneming, geleverd door een erkend organisme, voorleggen aan de huurder. 9.b. Conformiteit en plaatsbeschrijving van de installaties Vóór de aanvang van de huurovereenkomst levert de verhuurder het bewijs dat de installaties van het gehuurde goed beantwoorden aan de reglementaire voorschriften door voorlegging van processen-verbaal van conformiteit opgesteld in toepassing: -
voor de van het voor de voor de
laagspanningsinstallaties: van artikel 270 van het A.R.E.I. of van artikel 262 A.R.A.B. hoog- en gemiddelde spanningsinstallaties: van het artikel 272 van A.R.E.I. liften en hefwerktuigen: van artikel 281 van het A.R.A.B.
De huurder behoudt zich het recht voor alle controles die hij nuttig acht te laten uitvoeren door zijn eigen bevoegde diensten of door een ander erkend orgaan. De verhuurder kan, indien hij het wenst, zich op zijn kosten laten vertegenwoordigen door een erkend controleorgaan naar eigen keuze tijdens de overeenkomstige controlebezoeken. Een afschrift van de bij deze gelegenheden opgestelde processen-verbaal zal aan de verhuurder worden overgemaakt. Voor de delen van de installaties die niet onderzocht werden tijdens de controlebezoeken, maken de verhuurder en de huurder, samen met de plaatsbeschrijving waarvan sprake in artikel 1 van onderhavig contract, tegensprekelijk een toestandsstaat van de elektrische en elektromechanische installaties op die integrerend deel uitmaakt van onderhavige huurovereenkomst. 9.c. Periodieke keuringen Ten einde het behoud in de tijd van de conformiteit van de elektrische en elektromechanische installaties te waarborgen, doet de verhuurder deze installaties periodiek en op zijn kosten controleren door een erkend controleorgaan. Hij maakt een afschrift van de overeenkomstige processen-verbaal over aan de huurder en de bezettende diensten. Wanneer het gebouw volledig bezet wordt door openbare diensten, kan de verhuurder aan de huurder vragen dat deze zich zou gelasten met de periodieke keuringen. Deze keuringen zullen dan,op kosten van de verhuurder, worden uitgevoerd: -
versie 110601
voor de laagspanningsinstallaties en de liften: door de Directie Wettelijk Toezicht van de Regie der Gebouwen; voor de hoog- en gemiddelde spanningsinstallaties: door de Directie Wettelijk Toezicht van de Regie der Gebouwen of door een onafhankelijk erkend controleorganisme.
pagina 19
De huurder maakt een afschrift over van de overeenkomstige processen-verbaal; deze maken dan integrerend deel uit van het contract. 9.d. Tussenkomst van de verhuurder De prestaties en werken die nodig zijn om het gehuurde goed conform te maken en te behouden met de bepalingen van deze huurovereenkomst, zijn ten laste van de verhuurder, en met name: 1. de werken die verplicht moeten worden uitgevoerd om de elektrische en elektromechanische installaties op het ogenblik van de inwerkingtreding van onderhavig contract in overeenstemming te brengen met de bovenvermelde voorschriften, en met name die van het A.R.E.I. en van het A.R.A.B., K.B. van 9 maart 2003 betreffende de veiligheid van liften met inbegrip van alle regelgeving omtrent brandpreventie én deze overeenstemmend te houden met deze voorschriften gedurende de ganse duur van onderhavig contract; 2. de herstellingen ingevolge de tekortkomingen die vastgesteld werden bij het opmaken van de toestandsstaat van de installaties; 3. de kosten verbonden aan de hoger vernoemde keuringen en aan het indienen van de vereiste processen-verbaal. De eventueel uit te voeren werken om de installaties in orde te brengen moeten voorafgaandelijk door de huurder aanvaard worden. Onverminderd de bepalingen van artikel 7 hiervoor wat betreft het huurdersonderhoud ten laste van de bezettende diensten, voert de verhuurder te zijne laste de herstelling en/of vervanging van het geheel of een deel van de installaties en/of van de samenstellende delen uit, die onbruikbaar zijn geworden door ouderdom, normale sleet, overmacht of enige andere oorzaak die niet toe te schrijven is aan de huurder. Daarin zijn eveneens begrepen de aanpassingen die noodzakelijk zijn ten gevolge van gewijzigde reglementeringen en voorschriften waaraan deze installaties dienen te beantwoorden.
Artikel 10: Uit te voeren werken in het gehuurde gebouw 10.a. Werken uit te voeren door de verhuurder De verhuurder verbindt er zich toe de hierna volgende werken in het gehuurde goed uit te voeren : Deze werken dienen volledig afgewerkt te zijn ten laatste op ………………………… (datum) of binnen een termijn van dagen na ondertekening van het contract door de huurder. 10.a.1. Werken uit te voeren door en op kosten van de verhuurder: -
De werken opgesomd in het beheersprogramma, horend bij de asbestinventaris waarvan sprake in artikel 1.c.;
versie 110601
pagina 20
10.a.2.Eerste instaatstellingswerken uit te voeren door de verhuurder : a) Beschrijving en raming van eerste instaatstellingswerken De huurder en de bezettende diensten vertrouwen aan de verhuurder de uitvoering toe van de volgende eerste instaatstellingswerken : -
het afsluiting van de binnenwanden door middel van verplaatsbare panelen, met inbegrip van de aanpassingen van de technische installaties (HVAC, elektriciteit, branddetectie, ….) ten gevolge van voormelde afsluiting; de noodzakelijke technische en architecturale aanpassingen voor de uitrustingen van telecommunicatie (serverlokalen, concentratielokalen) en veiligheid (sassen, toezichtslokalen, beveiligde deuren, inbraakvrij glas,….); zwakstroominstallatie (deur….., luidsprekers, video, interfonie, uurwerken, “public address”, toegangscontrole, bescherming tegen indringing,…..) de voorzieningen voor de communicatieinstallaties (voice en data); …..
De partijen komen overeen, op basis van de schatting voorgelegd door de verhuurder, als bijlage 13 gevoegd aan onderhavig huurcontract, de prijs van deze werken te ramen op …………… EUR (kosten en lasten berekend overeenkomstig de bepalingen in het punt b hierna volgend) b) Uitvoeringsmodaliteiten en prijs van de eerste instaatstellingswerken Binnen de dertig kalenderdagen na de ondertekening van onderhavig huurcontract, sluiten de partijen in gezamenlijk akkoord de “beslissingskalender” af, waarin zijn opgenomen, voor iedere post van de werken, de termijn waarbinnen : -
-
het gedetailleerde behoefteprogramma betreffende de uit te voeren werken door de huurder aan de verhuurder moet worden medegedeeld, teneinde deze laatste toe te laten de studiebureaus te belasten met de opmaak van de overeenstemmende bestekken; de goedkeuring van de onderaannemers en van het budget moet gebeuren.
In geen geval kunnen deze termijnen, te rekenen vanaf de datum van de ondertekening van de huurovereenkomst, korter zijn dan ……… kalendermaanden voor het neerleggen van het behoefteprogramma, en niet korter zijn dan 15 kalenderdagen voor het goedkeuren van de offertes vergezeld van een omstandig analyserapport voor aanvaarding van de onderaannemers. Voor iedere opdracht deelt de verhuurder het resultaat mee van de offerteaanvragen bij minstens zes ondernemingen (waarvan de keuze onderworpen is aan het akkoord van de huurder) teneinde uit deze zes prijzen voor iedere betrokken opdracht de meest voordelige te kunnen vaststellen. De bestekken zijn onderworpen aan het voorafgaand akkoord van de huurder en de verhuurder verbindt er zich toe rekening te houden met de opmerkingen van de huurder, behalve om gewettigde redenen. De keuze van de onderaannemer(s) gebeurt in onderling overleg tussen de huurder en de verhuurder, waarbij deze laatste de keuze van de huurder niet mag wijzigen behalve om gewettigde redenen, met dien verstande dat de opdrachten die in voorkomend geval bestaan uit de uitbreiding van bestaande installaties om evidente technische redenen en meer bepaald op het vlak van de waarborgen, bij voorkeur worden toevertrouwd aan de oorspronkelijke installateurs. Zonder de ‘beslissingskalender’ te mogen miskennen, behoudt de huurder zich het recht versie 110601
pagina 21
voor met betrekking tot de opdrachten die hij wenselijk acht, de opmaak van de bestekken toe te vertrouwen aan zijn eigen diensten en/of de bedrijven aan te duiden waarvan de verhuurder zich verbindt ze op te nemen op de lijst van de te raadplegen aannemers. Wat in het bijzonder de specifieke veiligheids- en elektrische installaties betreft waarvoor een gelijkvormigheid zich opdringt, is de verhuurder ertoe gehouden deze werken uit te laten voeren door de aannemer aangeduid door de huurder en die als enige gemachtigd wordt om ze uit te voeren. In de voormelde gevallen wordt de ‘fee’ waarvan sprake in het artikel 10.a.2.b. dienovereenkomstig verminderd. De prijzen van de offertes worden vergeleken met de schatting waarvan hoger sprake en in het geval de prijs van de werken verschilt van de voormelde vastgestelde prijs komen de partijen overeen in gezamenlijk akkoord de noodzakelijke maatregelen te nemen om, in de mate van het mogelijke, ervoor te zorgen dat de vastgestelde prijs behouden wordt (aanpassing van het programma, ingrijpen in de prijs,….). Onverminderd de prijsherzieningsformule, opgenomen in de bestekken, verzekert de verhuurder dat de prijs van de ermee overeenstemmende werken niet het bedrag van de offerte zal overschrijden, behalve in het geval van regularisatie van vermoedelijke hoeveelheden of in geval van wijziging op verzoek van de huurder. De eerste instaatstellingswerken die aan de verhuurder werden opgelegd moeten gelijk beëindigd zijn met de werken die door de verhuurder op zijn kosten uit te voeren zijn en moeten in ieder geval uitgevoerd zijn op de datum vermeld in het punt 10 a) hierboven. Na de oplevering van de werken wordt de totale prijs ervan gerechtvaardigd op basis van de door de ondernemingen die de werken hebben uitgevoerd neergelegde facturen, vergezeld van de overeenstemmende vorderingsstaten en waarvan een voor eensluidend verklaard afschrift door de verhuurder wordt overgemaakt aan de huurder en/of de bezettende diensten. Wanneer het totaal van de factuurbedragen betreffende een bepaalde opdracht en zoals in voorkomend geval aangepast door de verhuurder, daarbij rekening houdend met de werkelijk uitgevoerde werken, lager zou zijn dan de goedgekeurde kost van de overeenstemmende werken, dan zal deze laatste dienovereenkomstig worden verlaagd. De totale prijs van de werken wordt bekomen door de prijs van de door de onderaannemers waarvan hoge sprake neergelegde facturen te vermenigvuldigen met een coëfficiënt van …….. die forfaitair alle kosten en lasten dekt van de verhuurder en zijn hoofdaannemer (studies, controles, werfkosten, aannemings- en promotiefee, verzekeringen, coördinatie, algemene kosten en winsten, intercalaire interesten of andere financiële kosten, BTW,….); het aldus bekomen bedrag wordt verminderd met een globaal forfaitair bedrag van ………… EUR, alle belastingen inbegrepen en overeenkomend met het bedrag waarmee de verhuurder aanvaardt tussen te komen in de prijs van de eerste instaatstellingswerken. c) Betaling van de eerste instaatstellingswerken Van zodra het aan de verhuurder verschuldigde bedrag is vastgesteld, zal dat bedrag, evenals zijn verdeling tussen de huurder en de bezettende diensten, het voorwerp uitmaken van een bijakte bij onderhavige huurovereenkomst. Het voormelde totale bedrag is betaalbaar aan de verhuurder binnen de vijftig kalenderdagen volgend op de ondertekening van de bijakte waarvan sprake in de vorige alinea. De huurder en de bezettende diensten behouden zich het recht voor het geheel of een deel van de kost van deze werken te laten financieren door de verhuurder; in dat geval zijn de financiële voorwaarden de volgende : versie 110601
pagina 22
-
terugbetaling op jaar; rentevoet IRS jaar toepasbaar 7 dagen voor de aanvangsdatum van het huurcontract vermeerderd met een marge van basispunten; semesteriële terugbetaling vooraf op dezelfde data als die welke overeengekomen zijn voor de betaling van de huurprijs (artikel 4 hiervoor).
De berekeningsformule voor de halfjaarlijkse terugbetalingen is de volgende: s = (r * k / (1- ((1+r)^(-n)))/(1+r) (* = maal; ^= exponent (macht)) waarbij
s = semestrialiteit r = semesteriële rentevoet k = te financieren kapitaal n = aantal periodes
De berekeningsformule voor de semesteriële rentevoet is de volgende: r = (1+i)^(1/m)-1 waarbij
r = semesteriële rentevoet i = jaarlijkse rentevoet m = aantal betalingen, hier twee halfjaarlijkse betalingen.
De beslissing om al dan niet over te gaan tot financiering wordt door de huurder en/of de bezettende diensten aan de verhuurder betekend bij ter post aangetekende brief, ten laatste een maand vóór de datum voorzien voor de terbeschikkingstelling van het gehuurde goed. 10.a.3. Opvolging en aanvaarding van de werken uitgevoerd door de verhuurder De huurder behoudt zich het recht voor om, met alle gepaste middelen, en op eender welk ogenblik toezicht en controle te houden op de voorbereiding en/of uitvoering van de studies, werken en leveringen. De verhuurder zal zich niet kunnen beroepen op de interventiemogelijkheden die de huurder benut heeft, om te beweren ontslagen te zijn, zowel bij de controles van voorlopige oplevering als ten overstaan van tekortkomingen of gebreken die zouden vastgesteld worden bij het gebruik, van zijn verantwoordelijkheid om aan de huurder een gebouw ter beschikking te stellen dat strikt beantwoordt aan de geëiste voorwaarden. Na beëindiging van deze werken wordt tegensprekelijk overgegaan tot hun oplevering, wat zal vastgesteld worden in een proces-verbaal dat, na ondertekening door beide partijen, integrerend deel zal uitmaken van onderhavige overeenkomst. De terbeschikkingstelling van het gehuurde gebeurt overeenkomstig de bepalingen ter zake opgenomen in artikel 3 van onderhavige overeenkomst en ten vroegste na de voormelde oplevering der werken. De huurprijs is slechts verschuldigd vanaf deze terbeschikkingstelling. 10.a.4. Waarborgen tot het respecteren van de kalender van de werken door de verhuurder In geval van vertraging bij het uitvoeren van de werken, verbindt de verhuurder er zich toe om de reële kosten te dragen die de vertraging bij de terbeschikkingstelling van het gehuurde goed meebrengt voor de huurder. Deze bedragen zullen door de verhuurder betaald worden op basis van de door de huurder voor te leggen gedetailleerde bewijsstukken. Bovendien is de verhuurder een globale en forfaitaire huurvrijstelling verschuldigd van versie 110601
pagina 23
evenveel maanden als de opgelopen vertraging waarbij een aangebroken maand wordt erkend als een volledige maand huurvrijstelling). De niet-uitvoering van de asbestsaneringswerken is een ontbindende voorwaarde voor de geldigheid van deze overeenkomst, dewelke bij realisering geen enkel recht op vergoeding doet ontstaan in hoofde van de verhuurder. De huurder en de bezettende diensten daarentegen hebben in dat geval recht op volledige vergoeding van alle schade die zij bewijzen te lijden ten gevolge van de niet-uitvoering van de asbestsaneringswerken en de ontbinding van de overeenkomst. Een gebrekkige uitvoering van de asbestsaneringswerken waardoor het asbestrisico niet afdoende is behandeld, wordt in het licht van deze overeenkomst gelijk gesteld met nietuitvoering van de asbestsaneringswerken, waaruit volgt dat het risico verbonden aan de aanwezigheid van asbest niet op afdoende wijze werd weggenomen. 10.a.5. Terugave Bij het einde van de huurovereenkomst geeft de huurder het goed terug in de staat waarin hij het ontvangen heeft volgens de plaatsbeschrijving bedoeld in artikel 1 van onderhavig contract. De verhuurder is niet gerechtigd om, noch aan de huurder, noch aan de bezettende diensten: - te vragen dat het goed wordt hersteld in de toestand van vóór de uitvoering van de werken vermeld in artikel 10.a.; - de kosten in rekening te brengen voor de verwijdering van de aanpassingswerken vermeld in artikel 10.a. 10.b. Uitrustingen aangebracht door de huurder of de bezettende diensten De huurder en/of de bezettende diensten zullen, in het kader van de bepalingen opgenomen in het artikel 20 a. hierna, overgaan tot de installatie in het gehuurde goed van de volgende uitrustingen : -
actieve communicatieapparatuur (voice en data); andere zwakstroomuitrustingen die niet geïncorporeerd zijn in het gebouw; ……
De verhuurder gaat ermee akkoord dat de installatie van het geheel of een deel van de uitrustingen gebeurt tijdens de uitvoering van de werken die door hem worden uitgevoerd en waarvan sprake in het artikel 10 a. hierboven. Hij houdt met hetgeen voorafgaat rekening bij zijn planningen en draagt er zorg voor dat de firma’s die moeten instaan voor de installatie toegang krijgen tot de werf en van alle werfuitrustingen (toegang, hefmiddelen, elektrische voeding,….) kunnen genieten. Hij verzekert de coördinatie van deze prestaties met die van de andere aannemers die op de werf aanwezig zijn. De verhuurder levert voormelde dienst gratis evenals alle materiële gevolgen die daaruit voortvloeien. De huurder en de bezettende diensten behouden zich het recht voor de installatie van het geheel of een deel van de voormelde uitrustingen te laten uitvoeren door de verhuurder overeenkomstig de bepalingen in het punt 10.a.2. hiervoor.
versie 110601
pagina 24
Artikel 11: Belastingen en taksen Alle belastingen en taksen van welkdanige aard ook, die tijdens de duur van het huurcontract bestaan of zouden kunnen ingevoerd worden en die inherent zijn aan het verhuurde onroerend goed, zijn ten laste van de huurder. Wanneer de belastingen en taksen zijn gevestigd lastens de verhuurder, dient de verhuurder het aanslagbiljet (of een daarmee vergelijkbaar document), vergezeld van een door hem opgemaakte schuldvorderingsverklaring over te maken aan de huurder, waarna de huurder binnen de 50 kalenderdagen zal overgaan tot terugbetaling van de verschuldigde bedragen aan de huurder. De huurder is niet aansprakelijk wanneer de verhuurder deze belastingen en taksen niet binnen de voorziene termijn betaalt aan de betrokken administratie. De huurder is dan ook niet gehouden tot terugbetaling van kosten en interesten ingevolge laattijdige betaling door de verhuurder. De huurder is evenmin tot enige terugbetaling gehouden van belastingen en taksen waarvan hij door de verhuurder niet in kennis werd gesteld binnen het jaar nadat de verhuurder het aanslagbiljet (of een daarmee vergelijkbaar document) had ontvangen.
Artikel 12: Verzekeringen De huurder is zijn eigen verzekeraar en is als dusdanig er niet toe gehouden de premies van eventueel door de verhuurder afgesloten verzekeringen, van welke aard ook, terug te betalen. 12.1. Verzekering tijdens de uitvoering van de werken bedoeld in het artikel 10 De verhuurder heeft op zijn kosten de nodige verzekeringpolis(sen) afgesloten teneinde op afdoende wijze zijn aansprakelijkheid te verzekeren als bouwheer tijdens de gehele duur van de werken. Daartoe heef hij onder meer een ‘all risk’ werfverzekering afgesloten. 12.2. Verzekering van de burgerlijke aansprakelijkheid van de verhuurder en van de tienjarige aansprakelijkheid van de architecten en aannemers De verhuurder is eveneens gehouden zijn burgerlijke aansprakelijkheid ter verzekeren in geval van schade aan zaken, evenals in geval van lichamelijke schade. De verhuurder is gehouden deze verzekeringen te handhaven gedurende de volledige looptijd van de huur. Evenzo zal hij de tienjarige aansprakelijkheid van de architecten en aannemers verzekeren of laten verzekeren. 12.3 Verzekering na voltooiing van de werken. De verhuurder is er vanaf de voltooiing van de werken, doch alvorens zij ter beschikking werden gesteld van de huurder, eveneens en gedurende drie jaar toe gehouden de in huur gegeven goederen te verzekeren tegen de volgende voorvallen: -
brand, bliksem, gas- en stoomexplosies en andere ontploffingen, val van vliegtuigen, huurderving, ten belope van een jaarlijks bedrag dat minstens gelijk is aan een jaar huur en huurlasten, met het oog op de vervanging van de door de huurder
versie 110601
pagina 25
-
niet betaalde huurgelden gedurende de periode van onderbreking (schorsing) van het contract, waterschade en glasbreuk, materiële schade veroorzaakt door toevallige inwerkingtreding of gebeurlijke haperingen van de brandbestrijdingsinstallaties, extended coverage + vandalism and malicious mischief ((onweer en hagel + stakingen en rellen + daad van vandalisme of misbruik + rookschade + beschadiging door voertuigen).
Artikel 13: Brandbeveiliging 1ste mogelijkheid: Nieuwe of volledig gerenoveerde gebouwen De verhuurder waarborgt dat het gehuurde goed voldoet aan de bepalingen van het koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. Een attest, afgeleverd door het bevoegde brandweerkorps wordt bij voorkeur uiterlijk op het moment van de terbeschikkingstelling van het gehuurde goed of anders binnen een termijn van zes maand na deze terbeschikkingstelling. gevoegd bij onderhavige overeenkomst om er integrerend deel van uit te maken, Het attest bevestigt dat het gehuurde goed opgetrokken werd in overeenstemming met de bepalingen vereist in het preventieverslag afgeleverd bij de aanvraag tot bouwvergunning en beantwoordt aan de eisen die voornoemd korps eventueel later zou geformuleerd hebben, met name desgevallend rekening houdend met de werken waarvan sprake in artikel 10 hierboven en de vigerende regionale reglementering. Wanneer het attest pas afgeleverd wordt na de terbeschikkingstelling van het goed verbindt de verhuurder er zich toe de werken die op basis van het attest noodzakelijk blijken op zijn kosten te laten uitvoeren binnen de zes maand na de aflevering ervan.
OF 2de mogelijkheid: Oude gebouwen De verhuurder waarborgt dat het gehuurde goed voldoet aan de reglementen die toepasselijk zijn inzake brandpreventie en –beveiliging en preventie van ontploffing rekening houdend met de bestemming waarvoor het gebouw gehuurd wordt (zie artikel 2 hiervoor). Een inspectieverslag van het bevoegde brandweerkorps, niet ouder dan één jaar, opgemaakt overeenkomstig de vigerende regionale reglementering en ter staving van wat voorafgaat wordt gevoegd bij onderhavige huurovereenkomst en maakt er integrerend deel van uit.
Artikel 14: Draagvermogen 1ste mogelijkheid
versie 110601
pagina 26
De verhuurder waarborgt dat het verhuurde gebouw de exploitatielasten kan dragen die hieronder zijn gespecificeerd : -
2,5 kN/m² voor de parkings;
-
3 kN/m² voor de kantoren (met inbegrip van de vestiaires, het sanitair, de infirmerie en aanverwante lokalen);
-
4 kN/m² voor alle voor het publiek toegankelijke lokalen (inkomhals, trappen, gangen, leeszalen, loketzalen) alsook voor de informaticalokalen, fotokopielokalen, lokalen voor documentenvernietiging, verzendingslokalen, leslokalen, opleidingslokalen, conferentiezalen en auditoria;
-
5 kN/m² voor de keukens, refters, cafetaria’s en eetzalen;
-
8 kN/m² voor de laad- en losruimten voor levering en ophaling, alsook voor het opslaan van afval, de bibliotheken en diverse werkplaatsen;
-
10 kN/m² voor de drukkerijen en de ruimten voor brandkasten en geblindeerde kasten;
-
17,5 kN/m² voor de lokalen met compact archief en de vloerplaat van het benedenniveau van de kelderverdiepingen.
De bestemming van de lokalen is dat hetwelk overeenstemt met de plans van het gebouw waarvan sprake in artikel 1.d. hiervoor. OF 2de mogelijkheid Een lijst van de draagvermogens die, per verhuurd niveau, de maximale voor ieder vloergedeelte toegelaten exploitatielasten vermeldt, wordt, uiterlijk op het ogenblik dat zij in werking treedt, bij onderhavige huurovereenkomst gevoegd en maakt er integrerend deel van uit.
Artikel 15: Overdracht en onderverhuring Het is de huurder niet toegelaten, zonder enige voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder, geheel of gedeeltelijk, zijn huurrechten af te staan of het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk in onderverhuring te geven, behalve aan Staatsdiensten.
Artikel 16: Bezoek van het gehuurde goed De verhuurder of zijn afgevaardigde heeft steeds, om gewettigde redenen, toegang tot het verhuurde goed om het te bezichtigen. Hij verwittigt hiertoe de bezettende diensten bedoeld in artikel 2 van onderhavig contract, minstens vierentwintig uren op voorhand. Wanneer aan dit contract een einde wordt gesteld, moeten de huurder en de bezettende diensten, gedurende de drie maanden voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst, het bezichtigen van het gehuurde goed één werkdag per week tussen 9 en 17 uur gedogen. Ingeval van verkoop van het gehuurde goed vangt het recht tot bezichtiging aan vanaf het ogenblik van het te koop stellen. In ieder geval mogen de versie 110601
pagina 27
lokalen die de bezettende diensten acht gesloten te moeten houden slechts bezocht worden in het gezelschap van een verantwoordelijke ambtenaar die te dien einde wordt aangesteld. De huurder en de bezettende diensten moeten tijdens bovenvermelde periodes het aanbrengen van aanplakbrieven gedogen op een plaats of plaatsen die in overleg tussen de verhuurder, de huurder en de bezettende diensten worden bepaald.
Artikel 17: Reclame, gehuurde goed
publiciteit
en
herkenningstekens
op
het
De verhuurder gaat hierbij uitdrukkelijk akkoord met het aanbrengen door de huurder of door de bezettende diensten van herkenningstekens op de gevels of in de tuin van het gehuurde goed, mits zich te richten naar de geldende voorschriften ter zake. De partijen verbinden er zich toe geen reclame, publiciteit of herkenningstekens van private aard aan te brengen op het deel van het gebouw dat het voorwerp is van onderhavige huurovereenkomst..
Artikel 18: Onteigening van het gehuurde goed Ingeval van beëindiging van het huurcontract ten behoeve van een gerechtelijke onteigening verzaakt de huurder aan elk verhaal ten opzichte van de verhuurder, op voorwaarde dat deze laatste de huurder inzake heeft geroepen.
Artikel 19: Overgave van het gehuurde goed De definitieve overgave van het verhuurde goed aan de verhuurder bij het beëindigen van onderhavig huurcontract geschiedt door het overhandigen van de toegangssleutels van het gehuurde goed aan de verhuurder. Deze laatste is verplicht deze sleutels te aanvaarden voor zover op de laatste dag van het huurcontract, ten laatste om 17 uur, de lokalen volledig ontruimd zijn en een aanvang werd gemaakt met de plaatsbeschrijving bij uitgang, voor zover deze laatste door de verhuurder werd geëist overeenkomstig artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek. Ingeval de lokalen niet tijdig ontruimd zijn, dienen de sleutels na de volledige ontruiming overhandigd aan de verhuurder, na de verhuurder per aangetekend schrijven uitgenodigd te hebben om de sleutels in ontvangst te nemen. Indien de verhuurder de sleutels niet op het vastgestelde tijdstip kan of wil aanvaarden, zullen deze hem met een ter post aangetekende zending, met ontvangstmelding, worden toegestuurd. Ingeval van niet tijdig ontruimen van het gehuurde goed blijft voor elke aangebroken maand laattijdige bezetting, de huurprijs verschuldigd overeenkomstig de artikelen 4 en 5 van onderhavig huurcontract.
versie 110601
pagina 28
Artikel 20: Wijzigingen en verbeteringen aan het goed 20.a. Wijzigingen en/of verbeteringen aan het gehuurde goed die onderworpen zijn aan de voorafgaande goedkeuring van de verhuurder:
niet
De verhuurder geeft aan de huurder en de bezettende diensten toestemming om de infrastructuur ten behoeve van de bezettende diensten aan te brengen, zoals: de installatie van telefoonlijnen, -centrales en -toestellen of radioverbindingen; de installatie van de informaticabekabeling en –uitrusting; het plaatsen van alarmtoestellen, inrichtingen voor toegangscontrole en arbeidstijdbeheer; het plaatsen van antennes, vlaggenstokken en lichtreclames. Bij het verstrijken van de huurovereenkomst hebben de huurder en de bezettende diensten de mogelijkheid om te kiezen, ofwel het geheel of een deel van de inrichtingen, installaties en uitrustingen te recupereren, ofwel deze ter plaatse te laten in welk geval ze beschouwd worden als verworven door de verhuurder zonder enige vergoeding voor de huurder of de bezettende diensten. 20.b. Wijzigingen en/of verbeteringen inwerkingtreding van de huurovereenkomst:
aan
het
gehuurde
goed
na
Voor alle wijzigingen en/of verbeteringen, andere dan deze vermeld onder artikel 20.a. hierboven, aangebracht aan het gehuurde goed na de inwerkingtreding van het huurcontract, waarvoor een voorafgaandelijke schriftelijke goedkeuring door de verhuurder werd gegeven en waarbij door deze laatste bedongen werd dat deze wijzigingen en/of verbeteringen voor hem verworven blijven, wordt aan de huurder en de bezettende diensten het recht ontzegd op welkdanige vergoeding. De verhuurder zal de huurder in kennis stellen van alle verzoeken van de bezettende diensten die direct aan hem zouden zijn gericht. Voor alle wijzigingen en/of verbeteringen, andere dan deze vermeld onder artikel 20.a. hierboven, aangebracht aan het gehuurde goed na de inwerkingtreding van het huurcontract, waarbij een voorafgaandelijke schriftelijke goedkeuring door de verhuurder werd gegeven zonder enige verdere voorwaarden, kan de eigenaar beslissen dat ze op het einde van het huurcontract door hem verworven blijven zonder enige vergoeding voor de huurder of de bezettende diensten of dat de lokalen terug in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving vermeld in artikel 1.b. van onderhavig contract moeten gebracht worden. Deze beslissing moet per ter post aangetekend schrijven door de verhuurder aan de huurder betekend worden ten laatste vijf maanden voor het beëindigen van het huurcontract. Bij gebreke hiervan wordt aangenomen dat de verhuurder beslist heeft dat deze aangebrachte wijzigingen en/of verbeteringen door hem verworven worden. De wijzigingen en/of verbeteringen waarvan sprake in onderhavig artikel 20.b. zullen, overeenkomstig artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek, binnen de vijftien kalenderdagen na hun uitvoering, na schriftelijke oproeping van de verhuurder, aanleiding geven tot het opstellen van een tussentijdse aanvullende tegensprekelijke plaatsbeschrijving, in de voorwaarden bepaald in artikel 1.b. van onderhavig contract. De niet met de voorafgaandelijke schriftelijke goedkeuring van de verhuurder uitgevoerde wijzigingen en/of verbeteringen, andere dan deze vermeld onder artikel 20.a. hierboven, zullen vóór het einde van het huurcontract moeten verwijderd worden door deze die ze heeft doen uitvoeren. De kosten voor het in oorspronkelijke staat stellen van het gehuurde goed zijn ten laste van diegene die de wijzigingen en/of verbeteringen heeft doen aanbrengen of gevraagd versie 110601
pagina 29
heeft. 20.c. Wijzigingen en/of verbeteringen aan het gehuurde goed na inwerkingtreding van de huurovereenkomst ten gevolge van gewijzigde werttelike of reglementaire bepalingen: Met betrekking tot dergelijke wijzigingen en/of verbeteringen, aangebracht aan het gehuurde goed na de inwerkingtreding van het huurcontract, kan de verhuurder noch de verwijdering eisen noch wordt hem enig recht toegezegd op welkdanige vergoeding.
Artikel 21: Plaatsbeschrijving eventuele huurschade
bij
uitgang
en
vaststelling
van
Ten laatste de laatste werkdag voor het beëindigen van de huurovereenkomst wordt, op schriftelijk verzoek van de verhuurder, in aanwezigheid van de huurder en van alle bezettende diensten, of hun afgevaardigden, een aanvang gemaakt met het opstellen van een tegensprekelijke "plaatsbeschrijving bij uitgang", zonder vermelding van de raming der kosten tot wederinstaatstelling. Elke partij heeft het recht om een beroep te doen op een deskundige waarvoor zij de kosten en honoraria op zich zal nemen. Deze plaatsbeschrijving wordt in een ononderbroken reeks van werkdagen opgesteld, zonder dat het beëindigen van deze werkzaamheden afbreuk zal doen aan de datum van het beëindigen van de huurovereenkomst. De voornoemde plaatsbeschrijving wordt door de beide partijen en de betrokken bezettende diensten ondertekend. Wanneer het gehuurde goed opnieuw in het bezit is gesteld van de verhuurder, zonder dat voldaan is aan bovenvermelde bepalingen, betekent dit dat de verhuurder afziet van elke eis tot schadeloosstelling wegens eventuele huurschade. Een proces-verbaal opgesteld door de huurder en de bezettende diensten stelt deze verzaking vast en wordt per ter post aangetekend schrijven betekend aan de verhuurder.De gedetailleerde raming van de eventuele huurschade wordt nadien, in in gemeenschappelijk overleg tussen alle betrokkenen, opgesteld op basis van de plaatsbeschrijving bij ingang en bij uitgang en de eventuele tussentijdse plaatsbeschrijving, en rekening houdend met de ouderdom, de normale sleet en mogelijke gevallen van overmacht. Deze raming geeft aanleiding tot de opmaak van een "proces-verbaal van raming der huurschade" met vermelding van het bedrag der huurschade, inclusief B.T.W., de tijd nodig voor de wederinstaatstelling der lokalen en het hieruit voortvloeiende huurverlies. Het schadebedrag opgenomen in het proces-verbaal van "raming der huurschade" is ten laste van de bezettende diensten, alsook elke vergoeding voor huurverlies tijdens de uitvoering der nodige instaatstellingswerken. Het "proces-verbaal van raming der huurschade" wordt door de afgevaardigden der partijen en de bezettende diensten ondertekend, met dien verstande dat de ondertekening door de huurder onderworpen is aan de goedkeuring door de Minister die de Regie der Gebouwen onder zijn bevoegdheid heeft, of zijn daartoe gedelegeerde ambtenaar.
versie 110601
pagina 30
Artikel 22: Registratie Onderhavig contract is vrij van registratierechten gezien de huur is aangegaan voor openbaar nut. De huurder gelast zich met de registratie van dit contract.
Artikel 23: Overschrijving Rekening houdend met de duur van onderhavige overeenkomst, zal deze overeenkomst, met het oog op de overschrijving ervan op het bevoegd hypotheekkantoor, het voorwerp uitmaken van een authentieke akte dewelke binnen de vier maanden na ondertekening door de huurder en op zijn kosten zal verleden worden door het bevoegde Comité tot Aankoop van de Federale Overheidsdienst Financiën.
Artikel 24: Keuze van domicilie Voor de uitvoering van onderhavig contract doet de huurder keuze van domicilie te op het adres: . De verhuurder doet keuze van domicilie te
op het adres:
Elke briefwisseling hieromtrent wordt gestuurd naar bovenvermelde adressen. Opgemaakt in zoveel exemplaren als er partijen zijn plus één voor de Registratie te . Opgemaakt te Brussel, op datum van DE VERHUURDER,
, DE HUURDER, Namens de REGIE DER GEBOUWEN, De Vice-Eerste Minister en Minister van Financiën,
Didier REYNDERS
versie 110601
pagina 31
Inventaris van de bijlagen Bijlage 1:
Plaatsbeschrijving bij ingang (cfr. artikel 1, b)
Bijlage 2:
Asbestinventaris en beheersprogramma asbestvrijverklaring (cfr. artikel 1, c)
Bijlage 3:
Inventaris van alle bij onderhavige overeenkomst documenten cfr. 1.d): plannen en documenten
Bijlage 4:
Basisakte, het reglement van binnenhuisreglement (cfr. artikel 1, e)
Bijlage 5:
Boordtabellen aangaande het energieverbruik (cfr. artikel 1, f)
Bijlage 6:
Onderliggende vergunningen (cfr. artikel 1.g.)
Bijlage 7:
Afschrift van de onderhoudscontracten (cfr. artikel 7.b.)
Bijlage 8:
toestandsstaat van de elektrische en elektromechanische installaties (cfr. artikel 9.b.)
Bijlage 9:
processen-verbaal periodieke keuring (cfr. artikel 9.c.)
of
attest
van
gevoegde
mede-eigendom,
het
Bijlage 10: proces-verbaal van oplevering van de werken (cfr. artikel 10.a.3) Bijlage 11: een attest of inspectieverslag brandweerkorps (cfr. artikel 13)
afgeleverd
door
het
bevoegde
Bijlage 12: lijst van de draagvermogens per verhuurd niveau (cfr. artikel 14) Bijlage 13: Schatting van de instaatstellingswerken (cfr. artikel 10.a.2.a) Bijlage 14: … (cfr. Artikel …)
versie 110601
pagina 32
