15 september 2014
Ongelijkheid in woonuitkomsten: België in vergelijkend perspectief, 1995 en 2012
HOWCOME
No. 7
Changing Housing Regimes and Trends in Social and Economic Inequality
HOWCOME Working Paper Series
Caroline Dewilde Department of Sociology Tilburg University
www.tilburguniversity.edu/howcome
Funded by the European Research Council Grant Agreement No. 283615
Ongelijkheid in woonuitkomsten: België in vergelijkend perspectief, 1995 en 2012
Caroline Dewilde Tilburg University
1. Inleiding Een eerste onderzoeksvraag van dit hoofdstuk betreft de mate waarin de variatie aan ‘huisvestingsregimes’ in de landen van de Europese Unie (EU) is gerelateerd aan verschillen op het gebied van woonuitkomsten. Het concept ‘woonuitkomsten’ omvat meerdere dimensies, waarbij we in deze bijdrage kijken naar de dimensies gerelateerd aan de beschikbaarheid van ‘degelijke en betaalbare huisvesting voor allen’: betaalbaarheid, kwaliteit, locatie, crowding (bezettingsgraad), en locatie (woonomgeving).1 Het concept ‘huisvestingsregime’ verwijst in navolging van Kemeny (1981: 13) naar de ‘social, political and economic organization of the provision, allocation and consumption of housing’. Dit concept omvat niet alleen woonbeleid of ander sociaal beleid dat de woonuitkomsten beïnvloedt, maar verwijst meer algemeen naar het samenspel tussen de (welvaarts)staat, de markt en het gezin (of de uitgebreide familie), en hoe dit samenspel leidt tot andere woonuitkomsten voor verschillende sociale groepen. Heel wat onderzoek toont aan dat huisvestingsregimes in de verschillende Europese landen op complexe, maar betekenisvolle manieren van elkaar verschillen (e.g. Allen et al., 2004; Barlow & Duncan, 1994; Hoekstra, 2010; Kemeny, 1981, 1995; Kleinman, 1996). Daarnaast is het huisvestingsregime in veel Europese landen sinds de jaren 1970 aan verandering onderhevig geweest. Er wordt vaak gewezen op het toegenomen belang van de markt (versus de staat) in de voorziening, verdeling en consumptie van huisvesting: de toename van het woningbezit (in ieder geval tot 2008-2009); de residualisering van de sociale huursector door het inkrimpen van de sociale woningvoorraad en de inperking van het recht op sociale huisvesting tot de lagere inkomens; de toegenomen integratie van lokale hypotheekverstrekking in geglobaliseerde kapitaalmarkten sinds de jaren 1990; de recente heropleving van de private huursector in sommige landen; alsook de privatisering van de voorheen publieke woningvoorziening in de OostEuropese landen tijdens de transitie van een plan- naar een vrije markteconomie (e.g. Aalbers, 2008; Clapham et al., 1996; Forrest & Murie, 1988; Malpass & Rowlands, 2010). ‘Wonen’ is gedurende de voorbije eeuw geëvolueerd van een sociale beleidspijler (verbeteren van woonomstandigheden in de arbeiderswijken) tot een Keynesiaans macro-economisch beleidsinstrument (wederopbouw door publieke investering na WO II) en later tot een (deels fictieve) bron van economische groei gebaseerd op woningprijsinflatie voortvloeiend uit de deregulering en globalisering van hypotheek- en kapitaalmarkten (e.g. Bratt, 2011; Lowe, 2011). Huishoudens in verschillende Europese landen werden in grotere mate blootgesteld aan woningmarktrisico’s zoals sterke prijsstijgingen (en later dalingen), en de 1
Andere studies over ongelijke woonuitkomsten (e.g. Hoekstra, 2010; Norris & Winston, 2011) rekenen ook de mate van woningbezit tot de ‘woonuitkomsten’. Vanuit Europees vergelijkend perspectief is het echter niet steeds het geval dat eigenaars per definitie betere woonuitkomsten genieten dan huurders – wat uit dergelijke studies ook steeds naar voorkomt.
hypotheekschuld nam significant toe (e.g. Stephens, 2007). Het toegenomen belang van de markt en de afgenomen staatsinterventie wordt door veel auteurs geduid in termen als ‘vermarkting’, ‘commodificatie’, ‘deregulering’, ‘financialisering’ en ‘neo-liberalisering’. Deze veranderingen zijn niet voor alle Europese landen even relevant – zo is de Belgische woningmarkt gegeven het behoudsgezinde karakter van de hypotheekmarkt relatief immuun gebleven voor sterke woningprijsinflatie (of werd deze door andere factoren veroorzaakt).2 De wereldwijde economische crisis die eruit voortvloeide raakt echter alle Europese landen in meerdere of mindere mate. Een tweede onderzoeksvraag in dit hoofdstuk betreft dan ook de evolutie over de tijd in Europese huisvestingsregimes, en meer bepaald de gevolgen in zake ongelijkheid in woonuitkomsten: is een grotere mate van ‘vermarkting’ geassocieerd met slechtere woonuitkomsten, en met meer ongelijkheid? We onderzoeken het verband tussen (trends in) huisvestingsregimes en (trends in) woonuitkomsten met behulp van gegevensbronnen voor twee tijdspunten: het European Community Household Panel (ECHP, 1994-2001, EU-15) en de EU-Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC, 2004-2012, EU-15 + Nieuwe Lidstaten). Beide gegevensbronnen worden door de EU gebruikt voor de berekening van indicatoren inzake inkomen, levensomstandigheden en sociale uitsluiting. Het ECHP is een huishoudenpanel, waarbij een initiële steekproef van huishoudens en individuen elk jaar opnieuw werd bevraagd. De EU-SILC is een roterend huishoudenpanel, waarbij de initiële steekproef in vier panels werd opgedeeld – elk jaar wordt een ander panel vervangen door een nieuwe steekproef. Huishoudens en individuen worden dus maximaal vier opeenvolgende jaren geïnterviewd. De steekproef van huishoudens en individuen is representatief voor de bevolking in elk land. Een gestandaardiseerd design en gemeenschappelijke procedures in zake databewerking zorgen voor internationale vergelijkbaarheid. Om de analyses overzichtelijk te houden, focussen we op twee jaartallen: 1995 (ongeveer 10 jaar vóór het hoogtepunt van de woningprijsinflatie in 2005), en 2012 (enkele jaren na het begin van de woningmarkten kredietmarktcrisis). Daarnaast beperken we ons hoofdzakelijk tot de huishoudens met een laag inkomen. Ook vergelijken we hun woonuitkomsten met deze van huishoudens met een gemiddeld inkomen. Omdat de woonuitkomsten van de oudste leeftijdscohorten voornamelijk werden bepaald door historische factoren die voorafgaan aan recente veranderingen op de woningmarkt, zijn de analyses beperkt tot individuen in een huishouden waarvan de referentiepersoon 60 jaar of jonger is. Ook huishoudens met een nog studerend gezinshoofd werden uit de analysesteekproef geweerd, omwille van internationale variaties in de positie van studenten met betrekking tot domiciliëring (bij de ouders of zelfstandig) en op de woningmarkt. In lijn met de onderzoekstraditie over armoede en ongelijkheid is de 2
Voor een meer uitgebreide bespreking over België en Vlaanderen, zie Winters & De Decker (2009) en Winters & Elsinga (2011).
eenheid van analyse het individu binnen de context van zijn of haar huishouden. Omdat grotere huishoudens over het algemeen minder welvarend (per capita) zijn dan kleinere huishoudens, wordt het welzijn van elk individu niet gelijk gewogen wanneer het huishouden (of de woning van het huishouden) de eenheid van analyse is (e.g. Atkinson et al., 2002). We beginnen dit hoofdstuk met een kwalitatieve beschrijving van de variatie aan huisvestingsregimes in Europa, en formuleren verwachtingen met betrekking tot de woonuitkomsten voor verschillende inkomensgroepen. Hierbij kijken we zowel naar de toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting voor de lage inkomensgroepen in absolute termen (aangeduid als ‘toegang’), als relatief ten opzichte van de middeinkomens (aangeduid als ‘stratificatie’ – ongelijkheid in woonuitkomsten). Vervolgens behandelen we de literatuur met betrekking tot de veranderingen in huisvestingsregimes sinds de jaren 1990. We onderzoeken de geformuleerde verwachtingen met behulp van beschrijvende analyses. Daarnaast maken we ook gebruik van een clusteranalyse van zowel woonuitkomsten als relevante institutionele indicatoren. De vergelijking over de tijd van de associatie tussen huisvestingsregimes en woonuitkomsten toont aan dat ongelijkheid op het gebied van woonuitkomsten op een min of meer voorspelbare manier is geassocieerd met institutionele factoren, en dat veranderingen over de tijd in woonuitkomsten samenhangen met een bredere trend naar een grotere dominantie van de markt. Ten slotte besteden we doorheen het hoofdstuk aandacht aan de positie van België in vergelijkend perspectief.
2. Wat zegt de literatuur? 2.1 Wonen in de welvaartsstaat De institutionele en sociale organisatie van het wonen maakt deel uit van het complexe samenspel tussen de (welvaarts)staat, de markt en het gezin. De relatie tussen het huisvestingsregime – zoals gedefinieerd in de inleiding – en het bredere welvaartsregime – gedefinieerd als de manier waarop de driehoek markt(welvaarts)staat en gezin samen voorzien in de productie van welzijn in de betekenis van ‘welfare’ (e.a. Esping-Andersen, 1999) – is onderwerp van nogal wat theoretische beschouwingen (e.g. Fahey & Norris, 2011). Dit kan worden verklaard doordat bij het voorzien, de allocatie en de consumptie van wonen in verschillende Europese landen, de rol van de betrokken actoren moeilijker te karakteriseren is dan voor beleidsdomeinen zoals sociale zekerheid of opleiding, waarvan de inrichting in grotere mate wordt bepaald door de welvaartsstaat, en internationale verschillen makkelijker aan te duiden zijn. Enerzijds is het woonbeleid een steunpilaar van het sociaal beleid. De eerste woningwetten kwamen tot stand onder druk van de zogenaamde ‘sociale kwestie’ of het ‘arbeidersvraagstuk’ (Goossens, 1982; Lowe, 2011). Verstedelijking en industrialisering leidden tot de ruimtelijke concentratie in erbarmelijke leef- en
woonomstandigheden van arbeidersgezinnen. Het grootste deel van de West-Europese bevolking woonde aan het begin van de 20ste eeuw in de private huursector, waarbij de verhuurders ‘sloppen, gangen en beluiken verhuurden als waren het woningen’ (Fahey & Norris, 2011; Goossens, 1982: 37). Een nietgereguleerde private huursector is echter uit zichzelf niet in staat tot het voorzien in degelijke en betaalbare huisvesting voor allen. Marktfalen, gecombineerd met morele, praktische en ideologische overwegingen, leidde tot een steeds grotere rol voor de staat. In België bijvoorbeeld droegen strategieën zoals de ‘disciplinering van de arbeider’ (via het verstrekken van hypotheken en de geografische spreiding over suburbane gebieden om het ontstaan van socialistische ghetto’s te voorkomen), en later het ‘binden aan de welvaartsstaat’ van hogergeschoolde arbeiders en bedienden (voornamelijk via fiscal welfare) bij tot een volgehouden beleid gericht op de promotie van het woningbezit (Goossens, 1982). Naarmate wonen meer en meer onderdeel werd van het publiek/sociaal beleid, nam het aandeel van de private huursector gradueel af over de loop van de 20ste eeuw. In tegenstelling tot de andere pijlers van sociaal beleid, is wonen bijzonder kapitaalsintensief. Dit heeft tot gevolg dat bij het huisvesten van de bevolking verschillende actoren zijn betrokken (Ruonavaara, 1990): huishoudens (spaargelden, grond, arbeid), nationale, regionale en lokale overheden (ruimtelijke planning, regulering,
sociale
huisvesting),
en
de
markt
(bouwpromotoren,
projectontwikkelaars,
kredietinstellingen). De markt speelt dan ook een grotere rol in vergelijking met de andere pijlers van het sociaal beleid: huizen worden verhandeld op de woningmarkt, huurcontracten worden geregeld op de huurmarkt. Bengtsson (2012: 209) stelt dan ook dat: ‘state intervention typically has the form of correctives, defining the economic and institutional setting of those market contracts’. Verschillen tussen Europese huisvestingsregimes kunnen worden begrepen in termen van verschillen wat betreft de mate en de vorm van staatsinterventie, en bijgevolg ook in zake de rol en het relatief gewicht van de verschillende actoren. Terwijl bijvoorbeeld in het naoorlogse België vooral particuliere huishoudens werden aangemoedigd tot het bouwen of verbouwen van de eigen gezinswoning, opteerden Nederland en Duitsland aanvankelijk vooral voor sociale woningbouw. Ook verschilt de balans tussen particulier initiatief en grootschalige projectontwikkeling voor nieuwbouw tussen de Europese landen (e.g. Barlow & Duncan, 1994), en bestaan er belangrijke verschillen wat betreft de regulering van de private huursector (rent control, woonzekerheid). Gegeven deze complexiteit wat betreft het voorzien in, de verdeling van en de consumptie van wonen, is de mate van ‘vermarkting’ of ‘commodificatie’ moeilijk te kwantificeren: veel beleidsmaatregelen hebben zowel een publieke als een private component. Afhankelijk van de institutionele context waarin een beleidsmaatregel is ingebed, kan deze zowel een commodificerende als de-commodificerende uitwerking hebben. Zo wordt de eigendomssector vaak als een ‘private’ of ‘commodificerende’ woonvorm
aangeduid, terwijl er ook een belangrijke publieke dimensie aan vasthangt via de vaak omvangrijke fiscale voordelen. Zo rapporteren Boelhouwer & Hoekstra (2009) dat in 2005 de Nederlandse subsidies voor het woningbezit opliepen tot €9,9 billioen, vergeleken met €1,8 billioen overheidsuitgaven voor huurtoeslag. Gegeven de complexe relatie tussen de publieke en private dimensie, is er in het onderzoek naar wonen geen algemeen aanvaardde definitie van ‘decommodificatie’ of ‘onafhankelijkheid van de markt’.3 Gezien de focus van dit hoofdstuk op ‘degelijke en betaalbare huisvesting voor allen’, en met name voor de lagere inkomensgroepen, opteren we voor een welzijnsgerichte operationalisering van het begrip de-commodificatie: huisvestingsregimes zijn meer decommodificerend naarmate lagere inkomensgroepen een betere toegang hebben tot degelijke en betaalbare huisvesting, ongeacht de manier waarop de welvaartsstaat hiertoe bijdraagt (via de promotie van woningbezit of via het interveniëren in de huursector). Een betere toegang tot degelijk en betaalbaar wonen is voornamelijk het gevolg van meer staatsinterventie, waarbij een slechtere toegang zowel kan voortvloeien uit een grotere rol voor de markt en bijgevolg marktfalen, of anderzijds een grotere rol voor het gezin of de uitgebreide familie – bij gebrek aan zowel staatsinterventie als marktwerking. De tegenhanger van de-commodificatie is dus niet noodzakelijk commodificatie, maar kan ook een vorm van familiale risk pooling of ‘pre-commodificatie’ zijn (Delfani et al., 2014). Daarom spreken we in het vervolg van dit hoofdstuk meer algemeen over een ‘gebrekkige toegang tot degelijk en betaalbaar wonen’. Ongelijkheid in woonuitkomsten – stratificatie – wordt geoperationaliseerd in termen van het relatieve verschil tussen lagere inkomens en middeninkomens in de toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting. Volgens Kemeny (1981) is de totale kost van het huisvesten van de bevolking hoger naarmate wonen meer geprivatiseerd en geïndividualiseerd is, d.w.z. naarmate het woningbezit gefinancierd via commerciële hypotheken groter is. Verschillende woningmarktdynamieken dragen ertoe bij dat de rechten en plichten van individueel woningbezit resulteren in een hogere gemiddelde woonkost in vergelijking met een systeem waarin wonen meer gecollectiviseerd is (in casu via een grote en gematuriseerde sociaal huursector). Uitgaande van een hogere woonkost, en van een grotere mate van marktfalen, formuleren we de verwachting dat in landen met een meer vermarkt huisvestingsregime, lagere inkomensgroepen minder toegang hebben tot degelijke en betaalbare huisvesting, zowel in absolute termen als relatief ten opzichte van de middeninkomens. We formuleren nog de bedenking dat landen er in theorie voor kunnen opteren om het wonen voornamelijk via de markt te regelen, terwijl de toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting wordt gegarandeerd door een voldoende hoog inkomen voor de onderkant (hogere lonen, genereuze 3
Hiermee verwijzen we naar de markt in algemene termen, inclusief de woningmarkt en de arbeidsmarkt. Overheden kunnen immers op verschillende manieren de toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting garanderen, via loon- en inkomensbeleid, woonbeleid, of een combinatie van beide.
inkomensondersteuning). Gezien beleidsstrategieën voor verschillende welvaartsstaatdomeinen vaak op een gelijkaardige leest zijn geschoeid (Esping-Andersen, 1990), beperken we ons in dit hoofdstuk tot de dimensie ‘wonen’ en maken dus abstractie van het inkomensbeleid.
2.2 Europese huisvestingsregimes In deze paragraaf identificeren we op basis van literatuuronderzoek de variaties in Europese huisvestingsregimes. We formuleren tevens verwachtingen met de betrekking tot de absolute en relatieve toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting. In de meeste Europese landen is woningbezit de dominante eigendomstitel, zij het omwille van verschillende historische redenen. In sommige landen, zoals België, is de hoge mate van woningbezit het gevolg van consistente ondersteuning door de overheid van eigendomsverwerving via de markt, op basis van hypotheken. België, Finland, Frankrijk, Noorwegen, Ierland en het Verenigd Koninkrijk (VK) kunnen tot deze groep worden gerekend. Afhankelijk van historische en ideologische factoren resulteerde overheidsondersteuning echter in een verschillende mate van herverdeling van land- en huisbezit, en dus in meer of minder bescherming tegen de wispelturigheden van de markt. Zo kunnen Noorwegen en Ierland worden beschouwd als landen waarin zich een vorm van ‘socialized homeownership’ ontwikkelde, gekenmerkt door een hogere mate van de-commodifatie. In Ierland zorgden opeenvolgend landhervormingen, de verkoop van sociale huurwoningen en de beschikbaarheid van goedkope staatsleningen ervoor dat zowel de rurale als stedelijke lage inkomensgroepen een eigen woning konden verwerven (e.g. Fahey & Maître, 2004; Norris, 2014). Op verschillende tijdstippen in de geschiedenis zorgden hoge inflatie en lage rentes, gecombineerd met fiscale voordelen, ervoor dat de waarde van de uitstaande hypotheekschuld sterk afnam. De oudere leeftijdscohorten kennen dan ook een groot aantal eigenaars zonder hypotheek (ook onder de lage inkomensgroepen), terwijl de jongere cohorten onder invloed van een afnemende staatsinterventie sinds de jaren ’90 vaker eigenaar geworden zijn via een commerciële hypotheek in een gedereguleerde financiële en woningmarkt, gekenmerkt door hoge woningprijsinflatie. In Noorwegen zorgden leningen vanwege de Norwegian State Housing Bank (Husbank) voor een hoge mate van woningbezit voor alle inkomensgroepen (Gulbrandsen, 2004). Liberalisering en deregulering sinds het midden jaren ’80 hebben ook Noorwegen dichter bij de andere landen in deze groep gebracht (e.g. Ruonavaara, 2011). Voor Vlaanderen echter rekende De Decker (2000) uit dat 40% van de overheidsuitgaven voor wonen naar de 20% meest welvarende gezinnen gaat, terwijl de 20% armste gezinnen genieten van 10% van het voordeel. Dewilde & Raeymaeckers (2008) vonden op basis van Europees vergelijkend onderzoek (EU-15) dat het armoede-reducerende effect van
woningbezit voor ouderen eerder beperkt was, omdat in veel landen net de armste ouderen geen eigen woning konden verwerven. Staatsondersteuning van woningbezit kan dus een meer commodificerend of de-commodificerend effect hebben voor verschillende inkomensgroepen, afhankelijk van de manier waarop deze wordt ingezet en de groepen die ervan kunnen profiteren. Een hoge mate van woningbezit kan ook op andere manieren tot stand komen. In het Zuid-Europese huisvestingsregime hebben veel eigenaars géén hypotheek: de eigen woning wordt verworven via het poolen van de middelen van meerdere generaties (spaargeld, grond, arbeid via zelf-promotie). Tussen de generaties vindt een uitwisseling plaats tussen zorg voor ouderen en de overdracht van eigendom (Allen, et al., 2004; Poggio, 2011). Huisbezit in deze landen fungeert als een alternatieve vorm van sociale bescherming en ‘pre-commodified risk pooling’ tussen generaties, gezien de meer rudimentaire welvaartsstaatvoorzieningen (Delfani, et al., 2014). We verwachten dan ook gemengde woonuitkomsten voor deze groep: de mate van vermarkting is laag, maar de afhankelijkheid van de familie is hoog. Omdat de toegang tot huisvesting, in casu woningbezit, voor jongeren sterker afhankelijk is van de middelen van de extended family, verwachten we een hogere mate van ongelijkheid in woonuitkomsten. Ook in de Oost-Europese landen is de mate van woningbezit zonder hypotheek erg hoog, ten gevolge van de grootschalige privatisering en restitutie (teruggave aan oorspronkelijke eigenaars) na de transitie vanaf 1989. De kwaliteit van de geprivatiseerde woningen was echter laag, waardoor kosten voor bijvoorbeeld onderhoud en verwarming tot financiële risico’s leidden (Mandic, 2010). Een hoge mate van woningbezit betekent met andere woorden niet dat het vermogen opgestapeld in deze woningen per definitie omvangrijk is. Bovendien is de transitie naar een vrije woningmarkt niet voltooid: wettelijke kaders en institutionele regelingen blijven onvolledig, wat tot gevolg heeft dat krediet schaars is, waardoor er onvoldoende nieuwe woningvoorraad bijkomt (e.g. Palacin & Shelburne, 2005). In veel landen wordt de toegang tot wonen voor de jongere generaties niet geregeld via de markt, maar via de uitgebreide familie (e.g. Zavisca, 2012). De grootschalige privatisering en restitutie van de publieke woningvoorraad zorgde er anderzijds wel voor dat vooral de lagere inkomensgroepen goedkoop eigenaar werden (Clapham & Kintrea, 1996). We verwachten dan ook dat lage inkomens in deze landengroep meer toegang hebben tot betaalbaar wonen (hoewel we ook kwaliteitsproblemen kunnen verwachten), gecombineerd met een lagere mate van stratificatie in woonuitkomsten. De meeste landen met een hoge mate van woningbezit worden gekenmerkt door een zogenaamde ‘dual rental market’ (Kemeny, 1995): er bestaat een sterke scheiding tussen een kleine sociale huursector, gericht op de laagste inkomens, en een minder sterk gereguleerde private huurmarkt. Huren is in deze landen geassocieerd met een zwakker socio-economische profiel, en een minder goede verhouding tussen prijs en kwaliteit. Ook België kent een duale huurmarkt (Winters & Elsinga, 2011).
In een laatste groep van landen is het voorzien in, de verdeling van en de consumptie van huisvesting op een andere leest geschoeid. In landen zoals Zweden, Denemarken, Duitsland, Oostenrijk en Nederland werd vooral ingezet op de publieke voorziening van degelijke en betaalbare huisvesting voor iedereen: er ontstond een grote sociale huursector, en de private huurmarkt werd (in ruil voor subsidies) aan strengere regulering onderworpen (e.g. Lowe, 2011). Dit zorgde ervoor dat er in de diverse woningmarktsegmenten (koop, publieke huur, private huur) degelijke en betaalbare huisvesting voorhanden is voor verschillende inkomensgroepen, en dat de beslissing om te kopen of te huren minder samenhangt met sociaaleconomische positie of sociale klasse, maar met bijvoorbeeld de fase in de levensloop. Ook deze landengroep, gekenmerkt door een zogenaamde ‘unitary rental market’ (Kemeny, 1995), kent echter interne variatie. Zo kende Nederland vanaf de jaren 1990 een sterke stijging van de eigendomssector, terwijl de rol van de sociale huursector naar aanleiding van EU-regelgeving over (on)gelijke competitie tussen de private en sociale huur onder druk kwam te staan (e.g. Elsinga et al., 2008). In Duitsland neemt de subsidiëring van non-profit woningcorporaties sinds het einde van de jaren 1980 af, waardoor de competitie met private verhuurders is toegenomen (Clapham & Kintrea, 1996). Ook in de Scandinavische landen is er sprake van vermarkting. Gegeven de sterke mobilisering van diverse belangengroepen waren pogingen om de huursector te liberaliseren echter minder succesvol: ‘where retrenchment policies have been successful, homeownership has emerged more than before as a housing tenure liberated from state regulation, or, alternatively, a tenure left to the mercy of market forces’ (Ruonavaara, 2011: 105). Recent vonden Holmqvist & Magnusson Turner (2014) echter dat er in Zweden een liberalisering heeft plaatsgevonden van de publieke huursector (bijvoorbeeld via de introductie van marktconforme huur en de conversie van woningen van de publieke naar de private huursector), waardoor huishoudens aan de onderkant van de inkomensverdeling vaker inkomens- en woonproblemen ondervinden. We verwachten dat deze landen een middenpositie innemen wat betreft woonuitkomsten en ongelijkheid in woonuitkomsten.
2.3 Veranderingen sinds de jaren 1970 Theorie en onderzoek over institutionele veranderingen in huisvestingsregimes vormen onderdeel van de bredere literatuur over de herstructurering van welvaartsstaten, genoodzaakt door een inkrimping van hun financiële basis (ten gevolge van economische globalisering, bevolkingsveroudering, structurele werkloosheid, gezinsverdunning). Voor sommigen is het zich terugtrekken van de welvaartsstaat uit de ‘volkshuisvesting’ het natuurlijke sluitstuk van een langetermijn evolutie. Naarmate de groeiende staatsinterventie en de toenemende welvaart resulteerden in het oplossen van de grootste woonnoden, werd het op een gegeven ogenblik mogelijk om de markt opnieuw een grotere rol te laten innemen (e.g.
Norris, 2014; Ruonavaara, 2011). Meer huishoudens konden het zich veroorloven om eigenaar te worden, investeringen in sociale woningbouw stagneerden en in verschillende landen (het VK, Ierland, Italië) werden sociale huurwoningen geprivatiseerd via het zogenaamde ‘Right to Buy’. Objectsubsidies (bijvoorbeeld financiering van sociale woningbouw) werden in toenemende mate vervangen door subjectsubsidies, zoals huursubsidies die zijn bedoeld om lagere inkomensgroepen te ondersteunen bij het verwerven van degelijke en betaalbare huisvesting op de private markt. Toch is het lastig om deze trends eenzijdig af te doen als ‘vermarkting’. Zo gaat het verkopen van sociale woningen aan zittende huurders vaak gepaard met een netto-overdacht van vermogen van de verzorgingsstaat naar de kopers. Ook het beperken van woontoelagen of sociale huisvesting tot de groepen met de grootste behoefte kan een meer de-commodificerende werking hebben in vergelijking met een grote publieke huursector waarin veel hogere inkomens scheefwonen (Doling, 1999). Liberalisering gaat vaak ook gepaard met de overdracht van bevoegdheden (bijvoorbeeld naar regionale actoren), eerder dan de inperking ervan. Doherty (2004: 258) besluit dan ook dat: ‘liberalization and deregulation at one level may be accompanied by renewed control at another’ en dat ‘for all its retreat from direct forms of intervention, the state retains considerable power and influence through indirect means’. Anderzijds leidt een versplintering van verantwoordelijkheden er vaak toe dat de gaten van het opvangnet groter worden (en er dus meer mensen doorvallen), of dat er meer ongelijkheid ontstaat wat betreft het recht op en de kwaliteit van dienstverlening (tussen bijvoorbeeld steden en gemeenten met verschillend beleid). Al bij al kunnen we deze langetermijn trend bestempelen als een ‘zwakke’ versie van vermarkting, endogeen aan veranderingen in het huisvestingsregime. Andere auteurs onderschrijven een ‘sterke’ versie van vermarkting, waarbij de grote spelers op de globale financiële markten (investeerders, aandeelhouders, speculanten, …) er via de uitvoering van een neoliberale agenda op uit zijn om zoveel mogelijk winst te realiseren (e.g. Aalbers, 2008). Een belangrijke trend van de laatste decennia betreft financiële deregulering, via de welke de wereldeconomie sterker afhankelijk werd van evoluties op lokale woningmarkten (via bijvoorbeeld zogenaamde mortgage-backed securities op de markten voor financiële derivaten). Lokale banken gingen ook in andere landen hypotheken kopen en aanbieden, waarbij risicovolle hypotheken werden ‘verpakt en herverpakt’ in afgeleide producten met hogere winstmarges. De lage rente leidde tot een verhoogde vraag naar ‘interessante’ investeringen, waarbij steeds grotere risico’s werden genomen. Daarbij werden hypotheken en afgeleide producten steeds vaker verhandeld door een groeiende klasse van financiële intermediairen, die de groei van de sector verder stimuleerden. Dit proces leidde in verschillende landen tot een ongezonde stijging van de woningprijzen, gedreven door speculatie. Dit was het geval in de VS, maar ook in enkele Europese landen, zoals Ierland, Spanje, het VK en Nederland. In andere landen, zoals België en Oostenrijk, bleven de financiële markten aan strengere controle onderworpen – de woningprijzen alsook
de uitstaande hypotheekschuld stegen veel minder sterk in deze landen en kunnen door andere factoren worden verklaard, zoals koopkrachtstijgingen, dalende rentevoeten en fiscale maatregelen (voor België, zie het onderzoek van Vastmans et al. (2013). Niettemin worden alle Europese landen in meerdere of mindere mate getroffen door de crisis van de wereldeconomie. In veel landen werd de trend naar liberalisering, waardoor meer huishoudens toegang kregen tot woningbezit, ondersteund door een ideologische preferentie voor woningbezit. De idee was dat lagere inkomensgroepen meer zouden sparen, vermogen zouden opbouwen (deels door stijgende woningprijzen), meer woningkwaliteit zouden verwerven en meer betrokken zouden zijn op hun woonomgeving (Bratt, 2011; VROM-raad, 2006). Het blijft echter een open vraag of de uitbreiding van het woningbezit naar lagere inkomensgroepen heeft geresulteerd in betere uitkomsten. Financiële deregulering leidde immers tot een hele reeks bijkomstige effecten en woningmarktdynamieken. Zo wees ondermeer de OECD (2011) erop dat overheidssubsidies voor woningbezit leidden tot woningprijsinflatie en meer volatiliteit, terwijl huishoudens meer schuld opnamen via produktinnovatie (bv. langere looptijden). Hierdoor kwam in sommige landen de betaalbaarheid in het gedrang, met name voor de jongere generaties. Woningprijsinflatie leidde verder tot een grotere vraag naar investeringen in bijvoorbeeld tweede woningen en de private huurmarkt. Forrest & Hirayama (2014) stellen dan ook dat het na-oorlogse ‘sociale’ project gericht op eigendomsverwerving van de middenklassen stilaan werd vervangen door ‘a new and more intensified process of housing commodification’, waarin de private huursector als investeringsproduct een come-back heeft gemaakt, ‘emerging from the ‘creative destruction’ of post crisis and post bubble housing markets’. Uit onze analysesteekproef blijkt bijvoorbeeld dat tussen 1995 en 2012 het aantal respondenten in de private huursector in de meeste landen is toegenomen, waarbij de stijging het sterkst is voor Ierland (+ 12,6%) en voor het VK (+ 12,1%). Het gevaar bestaat echter dat – omwille van rendabiliteitsoverwegingen – de rechten van huurders (woonzekerheid, rent control) onder druk komen te staan. Dit zou dan mogelijk tot gevolg hebben dat subjectsubsidies (in casu huursubsidies) vooral dienen om de winstmarges van de private verhuurders op peil te houden of te verhogen, eerder dan dat ze de woonkwaliteit en –betaalbaarheid van de lage inkomens ten goede komen. Samenvattend verwachten we dat een trend naar minder staatsinterventie en meer vermarkting gepaard gaat met een slechtere toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting, en met meer ongelijkheid in woonuitkomsten.
3. Bemerkingen over gegevens, indicatoren en methode Zoals aangegeven in de inleiding, doen we beroep op beschrijvende analyses voor de verschillende Europese landen, alsook op clusteranalyse. Bij deze laatste maken we zowel gebruik van institutionele indicatoren, als van indicatoren op het gebied van (ongelijkheid) in woonuitkomsten voor twee jaartallen: 1995 (gebaseerd op ECHP, EU-15) en 2012 (gebaseerd op EU-SILC, EU-15 + Nieuwe Lidstaten). Op deze manier kunnen we – weliswaar op een exploratieve manier – onderzoeken of verschillende Europese huisvestingregimes zijn geassocieerd met herkenbare verschillen op het gebied van woonuitkomsten, en of/hoe deze associatie (of de landenclustering) is veranderd over de tijd. Clusteranalyse is een statistische techniek waarbij op basis van waarneembare of gemeten kenmerken voor elke eenheid van observatie (in dit geval landen), groepen van observaties of clusters worden gevormd. Hierbij is het de bedoeling dat de landenclusters intern zo homogeen mogelijk zijn, terwijl de verschillen tussen de clusters zo groot mogelijk zijn. Clusteranalyse is een exploratieve techniek, gericht op het ontdekken van herkenbare patronen.4 De bruikbaarheid van een clusteranalyse kan worden beoordeeld op basis van het bestaan van significante verschillen tussen de landengroepen, waarbij deze verschillen inhoudelijk interpreteerbaar moeten zijn, gegeven onze kennis over de literatuur. In dit hoofdstuk zijn we met name geïnteresseerd in landengroepen die zich van elkaar onderscheiden doordat hun huisvestingsregime is geassocieerd met verschillende woonuitkomsten. We onderscheiden de volgende institutionele indicatoren: de mate van woningbezit (%) en de mate van woningbezit zonder hypotheek (% van het totaal aantal eigenaars), beide berekend op de analysesteekproef; de omvang van de private en sociale huursector (% van woningvoorraad, administratieve data, diverse bronnen); de publieke uitgaven voor wonen (OECD, % van Bruto Binnenlands Produkt (BBP)) en de ratio van de uitstaande hypotheekschuld tot het BBP (EMF), als indicator van vermarkting. Onze indicatoren in zake de absolute en relatieve (ten opzichte van de middeninkomens) toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting voor lage inkomensgroepen verwijzen naar de volgende woonuitkomsten, die als ‘voldoende’ (0) of ‘onvoldoende’ (1) worden gecodeerd: betaalbaarheid, crowding (bezettingsgraad), kwaliteit van de woning en locatie (woonomgeving). Huishoudens met een gestandaardiseerd beschikbaar huishoudinkomen in de laagste 2 kwintielen behoren tot de lage inkomens, terwijl huishoudens die behoren tot kwintiel 3 en 4 tot de middeninkomens worden gerekend. Betaalbaarheid is gedefinieerd in termen van de woonquote – de ratio van de woonkost tot het 4
We maken gebruik van de agglomeratiemethode die ook in andere sociaal-wetenschappelijke toepassingen het meest wordt gebruikt: hiërarchische clusteranalyse, waarbij het clustering algoritme is gebaseerd op gekwadrateerde Euclidische afstanden via Ward’s methode (Burns & Burns, 2008).
huishoudinkomen. Een woonquote van 30% of meer voor de lage inkomens, en van 40% of meer voor de middeninkomens wordt als problematisch beschouwd. Onze definitie van crowding is gebaseerd op de EUROSTAT-indicator, waarbij de bezettingsgraad problematisch is als er te weinig kamers zijn voor het aantal huishoudleden op basis van de volgende normen: één kamer voor het huishouden; één kamer per koppel in het huishouden; één kamer per alleenstaande van 18 jaar of ouder; één kamer per twee alleenstaanden van hetzelfde geslacht van 12 tot 17 jaar; één kamer per alleenstaande van 12 tot 17 jaar niet inbegrepen in de vorige categorie; één kamer per twee kinderen jonger dan 12 jaar. De kwaliteit van de woning is ‘onvoldoende’ als twee van de volgende vier indicatoren als problematisch worden aangemerkt: lekkend dak, vochtige muren, vloeren, funderingen, rottend houtwerk; geen bad of douche binnenshuis; geen toilet met waterspoeling binnenshuis; woning is te donker, onvoldoende licht. We meten de kwaliteit van de locatie aan de hand van omgevingsindicatoren, waarbij deze onvoldoende is als twee van de drie beschikbare indicatoren als problematisch worden aangemerkt: lawaaihinder van buitenaf of van buren; vervuiling of andere omgevingsproblemen veroorzaakt door verkeer, industrie, ...; misdaad of vandalisme in de buurt. We beschouwen de dimensies betaalbaarbeid, crowding, kwaliteit en locatie afzonderlijk, omdat er mogelijk een afruil plaatsvindt: huishoudens kunnen er bijvoorbeeld voor opteren om bij het ontstaan van een betaalbaarheidsprobleem te verhuizen naar een minder goede woning of een minder aantrekkelijke locatie. Problemen wat betreft de vergelijkbaarheid tussen ECHP en EU-SILC hebben betrekking op de definitie van de woonkost, in het bijzonder voor eigenaars. De woonkost in het ECHP verwijst naar de te betalen huur voor huurders en naar de totale hypotheekkost (kapitaalaflossing + interest) voor eigenaars. In de EU-SILC echter maakt men gebruik van het concept ‘totale woonkost’: alle kosten die zijn verbonden met het recht om in de woning te verblijven, inclusief de kosten voor water, gas, elektriciteit en verwarming.5 Op basis van de beschikbare variabelen in EU-SILC kan voor huurders een in de tijd vergelijkbare woonkost-variabele worden berekend (op basis van de werkelijk betaalde huur). Voor eigenaars kan pas vanaf 2010 een woonkost-variabele worden berekend die de operationalisering in de ECHP benaderd (op basis van de totale hypotheekkost), omdat vanaf dat moment de informatie omtrent kapitaalaflossing en hypotheekinterest afzonderlijk beschikbaar is. We maken in dit hoofdstuk voor het
5
Voor eigenaars zijn de volgende kosten inbegrepen: hypotheekinteresten (netto), structurele verzekeringen, verplichte diensten en lasten, regelmatig onderhoud en herstellingen, belastingen. Voor huurders gaat het om de huur (inclusief huursubsidie), structurele verzekeringen ten laste van de huurder, verplichte diensten en lasten, belastingen (indien van toepassing) en regelmatig onderhoud en herstellingen.
berekenen van de woonquote (betaalbaarheid) gebruik van de in de tijd vergelijkbare woonkost-variabele, ook wel de naakte woonkost genoemd.6
4. Woonuitkomsten in 1995 We beginnen onze analyses met beschrijvende cijfers voor 1995, voor 12-13 West-Europese landen (voor Duitsland en Zweden kunnen niet alle indicatoren worden berekend, Luxembourg laten we buiten beschouwing wegens de kleine steekproefomvang). Voor elke dimensie rapporteren we het ‘absolute’ % respondenten met een ‘problematische’ woonuitkomst voor de lage en middeninkomens. De mate van ongelijkheid (stratificatie) in woonuitkomsten kan worden afgeleid uit de richting en de grootte van het %-verschil tussen beide groepen, op basis waarvan het staafdiagram is geordend (Figuur 1). Voor alle dimensies stellen we vast dat het % respondenten dat problemen ondervindt, steevast groter is voor de lagere inkomens in vergelijking met de middeninkomens. Dit verschil is het meest uitgesproken voor de dimensie betaalbaarheid (Panel A), waar de middeninkomens in elk land erg weinig problemen ondervinden, ook al ligt de gehanteerde grens voor de woonquote op 40% (in vergelijking met 30% voor de lage inkomens). Het verschil is het minst uitgesproken voor de dimensie woonomgeving (Panel D), waarbij we in vier landen (Griekenland, Portugal, Spanje en Oostenrijk) vinden dat het % respondenten dat hinder rapporteert, hoger ligt voor de middengroepen dan voor de lage inkomens. Dit kan wellicht worden verklaard doordat in deze landen landelijke gebieden armer zijn dan de verstedelijkte gebieden, waar dergelijke omgevingsproblemen vaker voorkomen. Wat betaalbaarheid (Panel A) en kwaliteit (Panel B) betreft, vinden we een duidelijk verband tussen een gebrekkige toegang tot ‘betaalbare en degelijke huisvesting’ en de mate van ongelijkheid in toegang tussen lage en middeninkomens: naarmate lage inkomens meer problemen ondervinden, is ook de kloof met de middengroepen een pak groter. De landen zijn echter duidelijk anders geordend. Betaalbaarheidsproblemen bij de lage inkomens komen het minst voor in Ierland en de Zuid-Europese landen, en de kloof met de middengroepen is relatief klein, vooral in Ierland. Dit is in overeenstemming met de classificatie van Ierland als een land met een decommodificerende, ‘socialized’ vorm van woningbezit (Norris, 2014), althans in 1995. Opvallend in Panel A is verder de gebrekkige toegang tot betaalbare huisvesting voor de lage inkomens in het Verenigd 6
Voor huurders zijn eventuele huurtoeslagen/huursubsidies inbegrepen in de te betalen huur, maar daar tegenover staat dat dezelfde subsidies meegeteld worden bij het beschikbare huishoudinkomen. Voor eigenaars werd indien mogelijk gebruik gemaakt van de netto-aflossingen (exclusief belastingsaftrek voor hypotheekinterest). Voor sommige landen met hypotheekrente-aftrek werden de netto-bedragen benaderd door middel van een bruto-netto factor. Dergelijke factor is beschikbaar voor ECHP, en werd op vergelijkbare wijze geconstrueerd voor EU-SILC. We pasten de bruto-netto benadering toe voor België, Denemarken, Ierland en Nederland voor ECHP en voor België, Tsjechië, Denemarken, Lithouwen, Malta, Nederland en Noorwegen voor EU-SILC. Voor Zweden ligt het aantal ontbrekende waarden voor de variabele HH071 (mortgage principal repayment) aan de hoge kant (ongeveer 35%).
Koninkrijk, maar ook in landen met een unitary rental market (zoals Duitsland, Denemarken en Nederland), of een meer universele welvaartsstaat (zoals Finland). Maar liefst 35,31% van de Duitse huishoudens op ‘actieve’ leeftijd met een laag inkomen besteedt 30% of meer van het huishoudinkomen aan de naakte woonkosten, terwijl bij de middeninkomens slechts 4,58% van de respondenten meer dan 40% van het huishoudinkomen nodig heeft om de huur of hypotheek te betalen. De problematische situatie van de laagste inkomensgroepen in landen met een unitary rental market is eerder onverwacht, en wijst er mogelijk op dat de middeninkomens, eerder dan de laagste, profijt ondervinden van een grote publieke huursector (en deze ook mee instandhouden). Daarnaast kan het verschil wellicht ook deels worden verklaard door het relatief grotere aandeel eigenaars zonder hypotheekkosten in de landen met een dual rental market, hoewel deze in mindere mate bij de lagere inkomensgroepen (waarop de woonuitkomsten betrekking hebben) terug te vinden zijn. Eigenaars zonder woonkost vinden we verder vooral terug bij de oudste cohorten, en deze zijn niet opgenomen in de analysesteekproef. Wat betreft de woningkwaliteit zien we dat de landen vrijwel omgekeerd geordend zijn: lage inkomens ondervinden anno 1995 weinig problemen in Denemarken, Finland, het VK en Nederland. Het % respondenten met gebrekkige woonkwaliteit is het hoogst in Portugal, gevolgd door Griekenland, Spanje en België. De patronen in Panel C (crowding) en Panel D (woonomgeving) van Figuur 1 zijn minder duidelijk. De landen met een gebrekkige toegang tot degelijke huisvesting voor de lage inkomens, zijn niet noodzakelijk de landen waar het verschil tussen de lage en middeninkomens groot is. Wat betreft crowding komen de landengroepen duidelijker uit de verf wanneer we de grafiek ordenen op basis van de % voor de lage inkomens (niet gerapporteerd): we vinden de hoogste % in Zuid-Europa, Finland en Ierland. De laagste scores zijn voor Nederland, het VK, België en Denemarken. Wat de woonomgeving betreft worden de lage inkomens het vaakst met problemen geconfronteerd in Italïe en het VK, en het minst vaak in Oostenrijk en Griekenland. Deze ongelijkheid in zake problemen met de woonomgeving is het kleinst in Spanje en Oostenrijk, en het grootst in België en het VK. Wat betreft de positie van België in vergelijkend perspectief vinden we relatief positieve scores in zake betaalbaarheid en crowding, en relatief negatieve scores wat betreft de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Dit is in overeenstemming met eerder onderzoek voor België en Vlaanderen (Winters & Elsinga, 2011).
[Figuur 1 invoegen]
Vervolgens gaan we aan de hand van een clusteranalyse na of we verschillende huisvestingsregimes kunnen identificeren, waarbij specifieke institutionele configuraties gelinkt zijn aan specifieke uitkomsten inzake woonuitkomsten voor de lagere inkomens, in absolute zin en relatief ten opzichte van de middeninkomens. Zowel het dendrogram (Figuur 2) als de cijfers voor de agglomeratietabel (op basis waarvan men kan oordelen hoeveel clusters er kunnen worden geïdentificeerd) suggereren drie landengroepen. Hoewel de onderscheiden clusters niet helemaal samenvallen met de huisvestingsregimes die we in de meer kwalitatieve/institutionele literatuur kunnen terugvinden, zijn de clusters inhoudelijk makkelijk te interpreteren.
[Figuur 2 invoegen] [Tabel 1 invoegen]
In Tabel 1 rapporteren we voor elke landengroep de gemiddelden wat betreft de institutionele indicatoren en de (ongelijkheid in) woonuitkomsten. We testten ook de significantie van de verschillen tussen de clusters, en evalueren in welke mate deze verschillen typerend zijn voor verschillende huisvestingsregimes, en de mate waarin deze samenhangen met een gebrekkige toegang tot ‘betaalbare en degelijke’ huisvesting aan de onderkant van de inkomensverdeling. Wat betreft de significantie van de verschillen voor de institutionele indicatoren die in de clusteranalyse zijn betrokken, zien we dat niet de mate van het woningbezit belangrijk is, maar wel de mate van vermarkting (gemeten aan de hand van de uitstaande hypotheekschuld), alsook de mate waarin de respondenten in onze steekproef deel uitmaken van een huishouden dat volledig eigenaar is van de woning (zonder hypotheekschuld). Een belangrijk verschil tussen de Noord-West Europese landen betreft niet zozeer het verschil tussen een dual en unitary rental market, maar eerder het verschil tussen landen met een hoge mate van vermarkting en weinig ‘outright’ woningbezit bij de jongere leeftijdsgroepen (respondenten in een huishouden met een niet-studerende referentiepersoon ≤ 60 jaar), tegenover de landen met een lagere mate van vermarkting en een hogere mate van woningbezit zonder hypotheekschuld bij de ‘actieve’ bevolking. Oostenrijk, België, Finland, Frankrijk en Ierland behoren anno 1995 tot deze meer ‘behoudsgezinde’ cluster 1, met een gemiddelde van 34,80% voor de indicator woningbezit zonder hypotheek en 20,32% voor de indicator uitstaande hypotheekschuld. Denemarken, Nederland en het VK daarentegen scoren beduidend lager op het woningbezit zonder hypotheek (7,70%), en hoger op de uitstaande hypotheekschuld (53,13%). Er is bijna geen verschil in de mate van het
woningbezit tussen cluster 1 en cluster 2. Cluster 3 bestaat uit de Zuid-Europese landen, en scoort in vergelijking met cluster 1 veel hoger inzake woningbezit zonder hypotheek (77,05%), en lager inzake de uitstaande hypotheekschuld (11,75%). Hoewel zowel cluster 1 als cluster 2 landen met een verschillend type huurmarkt bevatten, zien we verder ook nog dat de landengroepen significant van elkaar verschillen wat betreft de omvang van de sociale huursector: deze is het hoogst in cluster 2 (26%) en het laagst in cluster 3 (3%). Ook wat de (ongelijkheid in) woonuitkomsten betreft, vinden we significante verschillen tussen de landengroepen. Wat betreft de toegang van lage inkomensgroepen tot betaalbare huisvesting vinden we dat deze het hoogst is in de Zuid-Europese landen, waar ook het verschil tussen de lage en middeninkomens het kleinst is. Min of meer in overeenstemming met onze verwachtingen en beschrijvende resultaten vinden we dat in de meest ‘vermarkte’ landengroep (cluster 2), de toegang van lage inkomensgroepen tot betaalbare huisvesting het kleinst is, terwijl het verschil met de middeninkomens het grootst is, ondanks de hoge mate van sociale/publieke huisvesting. Cluster 1 neemt inzake betaalbaarheid een middenpositie in. Hoewel de lage inkomensgroepen de slechtste woningkwaliteit vertonen in cluster 3 (de Zuid-Europese landen), is er geen significant verschil tussen de landenclusters wat betreft de kwaliteit van de woning. Er is wel een duidelijk verschil wat betreft de crowding-indicator tussen de drie landengroepen. Problemen met crowding zijn het grootst in cluster 3, de Zuid-Europese landen waar problemen met huisvesting vaak binnen de uitgebreide familie worden opgelost. Ook tussen cluster 1 en cluster 2 bestaat er echter een vrij groot verschil (25,83% tegenover 11,75%): een grotere mate van vermarkting leidt enerzijds tot een hogere woonkost, maar anderzijds tot minder problemen met de bezettingsgraad van woningen. Tot slot bestaat er ook nog een bijna-significant (p<0,10) verschil wat betreft het verschil tussen de lage en middeninkomens in zake de kwaliteit van de woonomgeving. Dit verschil is negatief in de Zuid-Europese landen (waarbij de middengroepen slechter scoren dan de lage inkomens), en positief in de andere clusters.
5. Woonuitkomsten in 2012 In Figuur 3 repliceren we de beschrijvende statistieken inzake betaalbaarheid, kwaliteit, crowding en locatie op de EU-SILC-gegevens voor 2012. De staafjes in Panel A, B, C en D zijn opnieuw geordend op basis van het %-verschil tussen de lage en middeninkomens.
[Figuur 3 invoegen]
In de bespreking van Figuur 3 focussen we vooral op de positie van de Nieuwe Lidstaten, waarvoor geen gegevens voorhanden waren in 1995. De vergelijking tussen 1995 en 2012 voor de ‘Oude’ Lidstaten komt aan bod bij de bespreking van Figuur 4 (zie verder). Uit Panel A van Figuur 3 blijkt dat, in overeenstemming met onze verwachtingen, ook de lage inkomens in de Nieuwe Lidstaten toegang hebben tot betaalbare huisvesting. Dit heeft uiteraard te maken met het hoge aantal eigenaars zonder hypotheekkost, die zich relatief vaker onderaan de inkomensverdeling bevinden. Ook zijn voor deze landengroep de relatieve verschillen inzake betaalbaarheidsproblemen klein tussen de lage en middeninkomens. In overeenstemming met eerder onderzoek kennen de lage inkomensgroepen in de Nieuwe Lidstaten echter vaker problemen met de woonkwaliteit – dit wordt vaak gelinkt aan het lagere niveau van economische ontwikkeling (e.g. Norris & Winston, 2012). Opvallend is de relatief slechtere positie van België (ook in vergelijking met 1995) op beide indicatoren. Van alle Europese lidstaten kampen de Belgische respondenten met een laag inkomen met de meeste betaalheidsproblemen (maar liefst 31,76%), en ook de kloof met de middengroepen is het hoogst in België. Ook de woningkwaliteit aan de onderkant van de inkomensverdeling lijkt er niet op vooruitgegaan te zijn, waarbij België zich op het niveau van de Oost-Europese lidstaten bevindt. Wat betreft problemen inzake de bezettingsgraad van de woning (crowding) lijken lage inkomens slechter af in de Oost-Europese landen, waarbij ook de kloof tussen de lage en middeninkomens aan de hoge kant is (dit komt duidelijker naar voren als we de landenstaafjes ordenen op basis van de % voor de lage inkomens i.p.v. het relatieve verschil). Malta, Cyprus en Estland scoren echter eigen vrij goed op deze indicator, zowel in absolute zin als relatief tegenover de middeninkomens. Wat de betreft de dimensie woonomgeving bestaan er weinig verschillen tussen de Nieuwe en Oude Lidstaten wat betreft de absolute % voor de respondenten met een laag inkomen. Wel stellen we vast dat wat betreft het verschil tussen de lage en middeninkomens, de Nieuwe Lidstaten lijken op de Zuid-Europese landen: de verschillen zijn klein, en in meerdere landen (Litouwen, Tsjechië, Slovakije, Malta, Cyprus, Letland en Slovenië) rapporteren de (wellicht meer verstedelijkte) middeninkomens meer omgevingsproblemen. In Figuur 4 bekijken we de evolutie van het verschil tussen lage- en middeninkomens tussen 1995 en 2012. Wat betreft problemen inzake betaalhaarheid (Panel A) vinden we dat in 10 van de 13 landen, de kloof tussen de lage- en de middeninkomens is toegenomen. Deze trend is meer uitgesproken in landen die sterker werden getroffen door de economische crisis (Spanje, Portugal, Ierland, Italië), maar ook in België vinden we dergelijke evolutie. Een analyse van de onderliggende cijfers geeft aan dat deze trend voornamelijk te wijten is aan een verslechtering van de betaalbaarheid voor de lage inkomens, terwijl de stijging van betaalbaarheidsproblemen bij de middengroepen gelijk of beperkt is gebleven. Ter illustratie voor België: bij de middengroepen neemt het % respondenten met een betaalbaarheidsprobleem toe van 0,62% naar 6,54%, terwijl het % voor de lage inkomens stijgt van 9,14% tot 31,76%. Zowel Ierland,
Spanje als Portugal kenden een flinke stijging van de uitstaande hypotheekschuld tussen 1995 en 2012 (respectievelijk 54,0%, 44,5% en 48,6%). De stijging van de ongelijkheid in zake betaalbaarheid is echter minder sterk in Nederland, het land dat de sterkste stijging van de uitstaande hypotheekschuld kende (65,2%). Wellicht is de achteruitgang van de lage inkomens in Nederland beperkt gebleven omdat deze groepen relatief vaker terug te vinden zijn in de sociale huursector, of omdat de afbetalingslast beperkt is gebleven door produktinnovatie (bijvoorbeeld de verguisde aflossingsvrije hypotheek). De trend over de tijd inzake de kwaliteit van de woning (Panel B) laat een ander beeld zien: in de meeste landen, en vooral in Portugal en Griekeland, is de kloof tussen de lage en middeninkomens kleiner geworden, met name omdat de lagere inkomensgroepen erin slaagden hun relatieve positie te verbeteren. België is één van de weinige landen waar we de omgekeerde trend vaststellen: relatief ten opzichte van de middeninkomens, slaagden de lagere inkomensgroepen er minder goed in om de kwaliteit van hun woning verbeteren. Ook problemen met crowding (Panel C) zijn in de meeste landen minder groot geworden in 2012 ten opzichte van 1995: de laagste inkomens slaagden erin hun relatieve positie ten opzichte van de middeninkomens te verbeteren. Voor België bijvoorbeeld daalde de overbezetting van woningen van 6,19% tot 2,31% voor de middeninkomens, terwijl de lage inkomens een vermindering van 14,51% tot 7,12% realiseerden. In Oostenrijk, Portugal en Griekenland daarentegen nam de ongelijkheid toe. Wat betreft de dimensie problemen met de woonomgeving (Panel D) vinden we verschillende trends voor verschillende landen, waarbij ook de onderliggende evoluties geen duidelijk patroon vertonen.
[Figuur 4 invoegen]
Tot slot voerden we ook een clusteranalyse van institutionele indicatoren en woonuitkomsten uit voor de landen waarvoor we in 2012 over informatie beschikken. Op basis van het dendrogram (Figuur 5) en de agglomeratietabel kunnen we opteren voor 2 of 6 clusters. De oplossing met 6 clusters leidt echter tot meer significante verschillen inzake de gemiddelden voor de verschillende indicatoren (zie Tabel 2), waardoor we voor deze laatste opteren. Hoewel sommige landen in 2012 tot een andere cluster zijn gaan behoren, is ook de ‘verwantschap’ met de clusters in 1995 duidelijk. Bij de bespreking vertrekken we van onze eerdere labelling van de clusters, en gaan we na hoe deze clusters inhoudelijk veranderd zijn, en welke landen een cluster hebben verlaten en tot een andere cluster zijn gaan behoren. [Figuur 5 invoegen] [Tabel 2 invoegen]
Cluster 1 bevat net zoals in 1995 de meer ‘behoudsgezinde’ West-Europese landen met een lagere mate van vermarkting en een minder omvangrijke sociale huursector (België, Finland en Frankrijk, aangevuld met Duitsland). De gemiddelde uitstaande hypotheekschuld is echter toegenomen van 20,32% tot 45,25%, ondanks het feit dat Ierland (dat een nog sterkere stijging kende van 54%) deze cluster heeft verlaten. De omvang van de private huursector ligt duidelijk hoger in 2012 (28,75%) dan in 1995 (18,60%), maar dat is hoofdzakelijk te wijten aan het feit dat Duitsland deze cluster heeft vervoegd. Tussen 1995 en 2012 zien we voor deze cluster een stijging van betaalbaarheidsproblemen voor lage inkomens, terwijl ook de ongelijkheid tussen lage en middengroepen is toegenomen – dit werd eerder ook duidelijk in de beschrijvende statistieken per land. Het % lage inkomensgroepen dat wordt geconfronteerd met crowding, alsook het verschil tussen de inkomensgroepen, is afgenomen. Cluster 2 bestaat opnieuw uit de landen met een lage mate van woningbezit zonder schuld, een hogere mate van uitstaande hypotheekschuld en een grotere sociale huursector: Denemarken, Nederland en anno 2012 ook Zweden. Het VK heeft deze cluster verlaten. Problemen met betaalbaarheid voor lage inkomens, alsook de positie ten opzichte van de middengroepen, zijn ongeveer gelijk gebleven over de tijd. De gemiddelde score op de crowding-indicatoren is iets slechter in 2012, wat in tegenstelling is tot de dalende trend voor de andere clusters. De Zuid-Europese cluster uit 1995 is uit elkaar gevallen in twee groepen. Cluster 3 bestaat uit Griekenland, Italïe, Oostenrijk en Tsjechië. Deze landen kennen een lage mate van vermarkting, en een hogere mate van woningbezit zonder hypotheek. Tsjechië vind aansluiting bij deze groep omwille van de lagere mate van woningbezit zonder hypotheek en de hogere omvang van de private huursector (17%) in vergelijking met de andere Oost-Europese landen. In vergelijking met Cluster 1 en 2 scoren deze landen beduidend beter op betaalbaarheid, maar slechter wat betreft de mate van crowding voor lage inkomens, alsook de relatieve positie van de lage inkomens ten opzichte van de middengroepen. Van alle clusters scoort deze groep het slechtst inzake de mate van ongelijkheid op dit gebied. Ook bij de beschrijvende cijfers viel de positie van Oostenrijk al uit de toon in vergelijking met de andere West-Europese landen. Oostenrijk is altijd al een land geweest met een hogere mate van coresidence (het samenwonen van verschillende generaties), maar het lijkt erop alsof dit is toegenomen over de tijd – met name aan de onderkant van de inkomensverdeling. Cluster 4 wordt gevormd door landen die tussen 1995 en 2012 een grotere mate van vermarkting hebben gekend, en/of (al dan niet bijgevolg) harder werden getroffen door de economische crisis. De uitstaande hypotheekschuld nam relatief sterk toe in Spanje, Portugal, Ierland en Noorwegen. De private huursector groeide het sterkst in het VK en Ierland. In vergelijking met Cluster 3 en de voormalige Zuid-Europese
cluster constateren we een hogere mate van problemen met betaalbaarheid voor de lage inkomens, alsook een relatief grotere ongelijkheid met de middengroepen. Aan de andere kant is de mate van crowding, alsook de ongelijkheid inzake crowding tussen lage en middeninkomens, minder problematisch. De Nieuwe Lidstaten vallen anno 2012 uiteen in twee clusters. Cluster 5 bestaat uit de Oost-Europese landen, en twee Baltische Staten (Letland en Litouwen). Zoals verwacht is de mate van vermarkting in deze landen laag: 83,68 van de respondenten in onze analysesteekproef (respondenten in een huishouden met een niet-studerend gezinshoofd jonger dan 60 jaar) woont in een ‘eigen woning’ zonder hypotheek. Deze ‘eigen woning’ behoort echter vaak toe aan de familie, eerder dan aan individuele personen. Gegeven het gebrek aan nieuwe woningvoorraad is de mate van crowding voor de lage inkomens in deze cluster bijzonder groot. De naakte woonkost daarentegen ligt aan de lage kant – wel houden we in dit hoofdstuk geen rekening met andere woonkosten (voor onderhoud of verwarming bijvoorbeeld), waarvan we uit eerder onderzoek weten dat deze niet onbeduidend zijn. Cluster 6 ten slotte bestaat uit drie Nieuwe Lidstaten met een meer vermarkt karakter: Cyprus, Malta en Estland. Vergeleken met Cluster 5 stellen we een duidelijk hogere uitstaande hypotheekschuld vast, ook al is het woningbezit zonder hypotheek hoog in vergelijkend perspectief. Verder valt op dat problemen met crowding in deze cluster even laag zijn als in de West-Europese Oude Lidstaten. Ten slotte kunnen we nog concluderen dat de landenclusters zich vooral van elkaar onderscheiden op het vlak van de institutionele indicatoren, en wat betreft de dimensies betaalbaarheid en crowding. Verschillen in zake de kwaliteit van de woning zijn anno 2012 minder belangrijk dan werd vastgesteld in eerder onderzoek, gebaseerd op oudere data. Zowel in 1995 als in 2012 bleek de dimensie woonomgeving zoals gemeten in dit hoofdstuk minder relevant.
Besluit en discussie In dit hoofdstuk analyseerden we in de eerste plaats hoe de variatie in Europese huisvestingsregimes is geassocieerd met verschillen in woonuitkomsten voor de lage inkomens, en met de ongelijkheid in woonuitkomsten tussen de lage inkomens en de middeninkomens. Hiertoe maakten we gebruik van beschrijvende analyses voor vier woonuitkomsten: betaalbaarheid, kwaliteit van de woning, crowding en locatie (woonomgeving). Daarnaast voerden we, op basis van zowel institutionele indicatoren als de woonuitkomsten (zowel absoluut in termen van ‘beperkte toegang tot degelijke en betaalbare huisvesting’, als relatief in termen van stratificatie) een clusteranalyse uit. We concluderen dat anno 1995 er een duidelijke clustering kan worden vastgesteld met betrekking tot de associatie tussen het
huisvestingsregime en de (ongelijkheid in) woonuitkomsten. Een hogere mate van vermarkting is geassocieerd met een meer beperkte toegang tot betaalbare huisvesting voor de lage inkomens, en ook met een groter verschil tussen de lage inkomens en de middengroepen. Deze hogere woonkost is echter geassocieerd met hogere woonkwaliteit wat betreft de bezettinsgraad: terwijl in de Zuid-Europese landen, waar de rol van de familie veel groter is, problemen van crowding het grootst zijn (44,45%), zijn deze lager voor de landen met een meer ‘behoudsgezind’ huisvestingsregime gericht op eigendomsverwerving via de markt (cluster 1, 25,83%) en nog lager voor de meest vermarkte groep (11,75%). We stellen verder vast dat een grote sociale/publieke huursector niet resulteert in een relatief betere betaalbaarheid aan de onderkant van de inkomensverdeling; ook anno 1995 zijn enkele landen met een zogenaamde unitary rental market (Denemarken, Nederland) aan een behoorlijke mate van vermarkting onderhevig. Het verschil tussen de landenclusters is minder groot wat betreft de dimensies kwaliteit en betaalbaarheid. Anno 1995 behoort België tot de landen met een meer ‘behoudsgezinde’ woningmarkt, gekenmerkt door een hogere mate van woningbezit zonder hypotheek en een lagere uitstaande hypotheekschuld. In vergelijkend perspectief is de positie van België relatief postief wat betreft betaalbaarheid en crowding, en relatief negatief wat betreft de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. De meest belangwekkende verandering tussen 1995 en 2012 betreft de stijging van de betaalhaarheidsproblematiek voor lage inkomens in de meerderheid van de Noord-West Europese landen. Omdat deze trend veel minder uitgesproken is voor de middeninkomens, is ook de ongelijkheid tussen de lage inkomens en de middeninkomens inzake betaalbaarheid sterk toegenomen – ook in België. De beschrijvende cijfers suggereren bovendien dat, met uitzondering van Nederland, een toenemende mate van vermarkting is geassocieerd met een verslechtering van de betaalbaarheid aan de onderkant van de inkomensverdeling. Uit de clusteranalyse voor 2012 leiden we af dat dit vooral geldt in de landen met een meer behoudsgezinde woningmarkt gekenmerkt door woningbezit verworven via hypotheken (België, Finland en Frankrijk vormen de kernlanden van deze cluster). Verder vinden we ook in de landen die een sterkere stijging van de uitstaande hypotheekschuld kenden (cluster 3: Spanje, Portugal, Ierland, VK en Noorwegen) een verslechtering van de absolute en relatieve toegang tot betaalbaar wonen voor de lage inkomens. Anderzijds stellen we vast dat tussen 1995 en 2012 de kwaliteit van de woning in veel landen (behalve in België) is toegenomen, en dat ook problemen met crowding in de meeste landen zijn afgenomen. Anno 2012 vinden we een groter aantal clusters dan in 1995, uiteraard omdat er meer landen in de analyse zijn betrokken, maar ook omdat sommige Oude Lidstaten een ander traject hebben gevolgd, en een sterkere mate van vermarking hebben gekend (met name de landen in cluster 4: Spanje, Portugal, Ierland, Verenigd Koninkrijk, Noorwegen).
Hoewel we een associatie vaststellen tussen een trend naar meer vermarkting van het huisvestingsregime en een beperktere toegang tot betaalbare huisvesting voor de lage inkomens, is het lastig om op basis van dergelijke exploratieve analyses te spreken van een ‘effect’. Onze indicator van betaalbaarheid, de woonquote, is immers gebaseerd op een vergelijking van de woonkost met het beschikbare inkomen. In verder onderzoek moeten we dus nagaan of de verslechterde betaalbaarheid te wijten is aan veranderingen in de woonkost aan de onderkant, of veranderingen in het inkomen. Het is mogelijk dat de mensen aan de onderkant van de inkomensverdeling er in de tijd op achteruit zijn gegaan, omdat bijvoorbeeld de uitkeringen onvoldoende gestegen zijn (Cantillon et al., 2004), of omdat de werkloosheid is toegenomen – met name in de landen die sterker zijn getroffen door de economische crisis. Het is mogelijk dat er ook sprake is van een verhoging van de woonkost aan de onderkant van de inkomensverdeling: in dit geval moet worden nagegaan hoe deze precies tot stand is gekomen in de verschillende landen (stijgende private en sociale huren, veranderingen in het relatieve aandeel van verschillen ‘soorten’ huurders en eigenaars aan de onderkant van de inkomensverdeling), en welke groepen hierdoor werden getroffen.
Tabellen en figuren Figuur 1. Beschrijvende analyse van woonuitkomsten, 1995 (ECHP, respondenten in een huishouden met een niet-studerende referentiepersoon, ≤ 60 jaar) A. % respondenten met een laag en midden-inkomen: problemen met betaalbaarheid
B. % respondenten met een laag- en midden-inkomen: problemen met kwaliteit van de woning
C. % respondenten met een laag en midden-inkomen: problemen met crowding
D. % respondenten met een laag en midden-inkomen: problemen met woonomgeving
Figuur 3. Beschrijvende analyse van woonuitkomsten, 2012 (EU-SILC, respondenten in een huishouden met een niet-studerende referentiepersoon, ≤ 60 jaar) A. % respondenten met een laag en midden-inkomen: problemen met betaalbaarheid
B. % respondenten met een laag- en midden-inkomen: problemen met kwaliteit van de woning
C. % respondenten met een laag en midden-inkomen: problemen met crowding
D. % respondenten met een laag en midden-inkomen: problemen met woonomgeving
Figuur 4. Beschrijvende analyse van woonuitkomsten, 1995-2012 (ECHP & EU-SILC, respondenten in een huishouden met een nietstuderende referentiepersoon, ≤ 60 jaar) A. Problemen met betaalbaarheid: verschil tussen respondenten met een laag en midden-inkomen in 1995 en 2012
B. Problemen met kwaliteit van de woning: verschil tussen respondenten met een laag en midden-inkomen in 1995 en 2012
C. Problemen met crowding: verschil tussen respondenten met een laag en midden-inkomen in 1995 en 2012
D. Problemen met woonomgeving: verschil tussen respondenten met een laag en midden-inkomen in 1995 en 2012
Figuur 2. Dendrogram, 1995
Cluster 3
Cluster 2
Cluster 1
Tabel 1. Gemiddelde van de institutionele indicatoren en woonuitkomsten per landencluster, en significantie van de verschillen tussen clusters, 1995 Clusters
Cluster 1 AT, BE, FIN, FR, IE
Cluster 2 DN, NL, UK
Cluster 3 ES, GR, IT, PT
ANOVA F-test
p<…
68,48 34,80 20,32
67,70 7,70 53,13
73,63 77,05 11,75
0,651 59,452 20,917
0,544 0,000*** 0,000***
0,42
1,00
0,20
2,809
0,113
14,40 18,60
26,00 17,00
3,00 19,50
12,268 0,074
0,003** 0,929
Woonuitkomsten Betaalbaarheid, beperkte toegang 15,01 24,41 7,81 3,439 23,06 5,99 4,437 Betaalbaarheid, ongelijkheid 13,23 3,97 15,00 2,443 Kwaliteit, beperkte toegang 6,35 6,92 2,094 Kwaliteit, ongelijkheid 2,76 2,32 44,45 13,905 Crowding, beperkte toegang 25,83 11,75 11,10 0,862 Crowding, ongelijkheid 12,81 8,15 13,90 15,68 15,92 0,150 Locatie, beperkte toegang 3,30 5,24 -1,47 3,523 Locatie, ongelijkheid Alle indicatoren zijn uitgedrukt in %. (*): p<0,10; *: p<0,05; **: p < 0,01; ***: p < 0,001.
0,078(*) 0,046* 0,142 0,179 0,002** 0,454 0,863 0,074(*)
Institutionele indicatoren Woningbezit Woningbezit zonder hypotheek Uitstaande hypotheekschuld (% of BBP) Publieke uitgaven voor wonen (% of BBP) Sociale huur (% woningvoorraad) Private huur (% woningvooraad)
Figuur 5. Dendrogram, 2012
Cluster 5
Cluster 3
Cluster 6
Cluster 2
Cluster 1
Cluster 4
Tabel 2. Gemiddelde van de institutionele indicatoren en woonuitkomsten per landencluster, en significantie van de verschillen tussen clusters, 1995 Clusters
Cluster 1 BE, FIN, FR, DE
Cluster 2 DN, NL, SE
Cluster 3 GR, IT, AT, CZ
Cluster 4 ES, PT, IE, UK, NO
Cluster 5 HU, LT, LV, PL, SI, SK
Cluster 6 CY, EE, MT
ANOVA F-test
p<…
65,00 29,63 45,25
71,03 7,80 96,63
69,50 64,20 25,95
72,92 30,52 71,24
83,85 83,68 19,52
81,87 71,70 50,33
4,204 44,764 36,430
0,010* 0,000*** 0,000***
0,53
0,50
0,15
0,46
0,10
0,37
1,179
0,356
11,15 28,75
23,00 16,33
11,33 16,90
7,24 15,18
4,28 5,57
2,33 11,00
4,221 4,320
0,009** 0,009***
Woonuitkomsten 23,56 16,79 Betaalbaarheid, beperkte toegang 26,15 25,49 14,59 21,13 24,49 Betaalbaarheid, ongelijkheid 22,08 1,99 3,47 13,06 6,09 Kwaliteit, beperkte toegang 8,70 3,25 0,61 1,96 Kwaliteit, ongelijkheid 12,70 38,27 Crowding, beperkte toegang 13,34 15,68 15,25 7,56 10,89 Crowding, ongelijkheid 9,20 15,74 10,78 13,77 11,95 Locatie, beperkte toegang 0,65 2,78 0,78 2,39 Locatie, ongelijkheid Alle indicatoren zijn uitgedrukt in %. (*): p<0,10; *: p<0,05; **: p < 0,01; ***: p < 0,001.
5,02 3,88 9,33 5,67 49,14 11,30 9,32 0,11
7,69 5,94 7,88 4,65 13,38 5,84 16,28 0,31
17,467 20,986 1,075 1,172 12,129 3,073 1,454 1,164
0,000*** 0,000*** 0,405 0,359 0,000*** 0,034* 0,251 0,363
Institutionele indicatoren Woningbezit Woningbezit zonder hypotheek Uitstaande hypotheekschuld (% of BBP) Publieke uitgaven voor wonen (% of BBP) Sociale huur (% woningvoorraad) Private huur (% woningvooraad)
Verantwoording Het onderzoek waarover dit hoofdstuk rapporteert wordt gefinancierd door de European Research Council (ERC Starting Grant HOWCOME–283615, PI: Caroline Dewilde, www.tilburguniversity.edu\howcome). ECHP- en EU-SILC-gegevens werden ter beschikking gesteld door Tilburg University.
Bibliografie Aalbers, M. B. (2008). The Financialization of Home and the Mortgage Market Crisis. Competition & Change, 12(2), 148-166. Allen, J., Barlow, J., Leal, J., Maloutas, T., & Padovani, L. (2004). Housing and Welfare in Southern Europe. Oxford: Blackwell Publishing/RICS Foundation. Atkinson, T., Cantillon, B., Marlier, E., & Nolan, B. (2002). Social Indicators. The EU and Social Inclusion. Oxford: Oxford University Press. Barlow, J., & Duncan, S. (1994). Success and Failure in Housing Provision. European System Compared. Oxford: Pergamon. Bengtsson, B. (2012). Housing Politics and Political Science. In D. F. Clapham, W. A. V. Clark & K. Gibb (Eds.), The Sage Handbook of Housing Studies (pp. 206-229). Los Angeles: Sage. Boelhouwer, P., & Hoekstra, J. (2009). Towards a Better Balance on the Dutch Housing Market? Analysis and Policy Propositions. International Journal of Housing Policy, 9(4), 457-475. Bratt, R. G. (2011). Home Ownership as Public Policy in the United States. In R. Ronald & M. Elsinga (Eds.), Beyond Home Ownership. Housing, Welfare and Society (pp. 130-145). London: Routledge. Burns, R., & Burns, R. (2008). Cluster Analysis Business Research Methods and Statistics Using SPSS (pp. 552-567). London: Sage Publications. Cantillon, B., Van Mechelen, N., Marx, I., & Van Den Bosch , K. (2004). De evolutie van de bodembescherming in 15 Europese landen van 1992 tot 2001 CSB-Berichten (pp. 33). Antwerpen: Centrum voor Sociaal Beleid Herman Deleeck. Clapham, D., Hegedüs, J., Kintrea, K., Tosics, Y., & Kay, H. (1996). Housing Privatization in Eastern Europe. London: Greenwood Press. Clapham, D., & Kintrea, K. (1996). The Patterns of Housing Privatization in Eastern Europe. In D. Clapham, J. Hegedüs, K. Kintrea, Y. Tosics & H. Kay (Eds.), Housing Privatization in Eastern Europe (pp. 169-189). De Decker, P. (2000). Wie geniet van de overheidsuitgaven voor wonen in Vlaanderen? Ruimte & Planning, 20(1), 8-35. Delfani, N., De Deken, J., & Dewilde, C. (2014). Home-Ownership and Pensions: Negative Correlation But No Trade-Off. Why Asset-Based Welfare Only Fits Specific Institutional Settings. Housing Studies, Published Online. Dewilde, C., & Raeymaeckers, P. (2008). The Trade-Off between Home-Ownership and Pensions: Individual and Institutional Determinants of Old-Age Poverty. Ageing & Society, 28(6), 805-830. Doherty, J. (2004). European Housing Policies: Bringing the State Back In? International Journal of Housing Policy, 4(3), 253-260. Doling, J. (1999). De-Commodification and Welfare: Evaluating Housing Systems. Housing, Theory and Society, 16(4), 156-164. Elsinga, M., Haffner, M. E. A., & van der Heijden, H. M. H. (2008). Threats for the Dutch Unitary Rental Model. European Journal of Housing Policy, 8(1), 21-37. Esping-Andersen, G. (1990). The Three Worlds of Welfare Capitalism. Cambridge: Polity Press.
Esping-Andersen, G. (1999). Social Foundations of Postindustrial Economies. Oxford: Oxford University Press. Fahey, T., & Maître, B. (2004). Home Ownership and Social Inequality in Ireland. In H. P. Blossfeld & K. Kurz (Eds.), Home Ownership and Social Inequality in Comparative Perspective (pp. 281303). Stanford: Stanford University Press. Fahey, T., & Norris, M. (2011). Housing in the Welfare State: Rethinking the Conceptual Foundations of Comparative Housing Policy Analysis. International Journal of Housing Policy, 11(4), 439-452. Forrest, R., & Hirayama, Y. (2014). The Financialisation of the Social Project: Embedded Liberalism, Neoliberalism and Home Ownership. Urban Studies, Published Online. Forrest, R., & Murie, A. (1988). Selling the Welfare State. The Privatisation of Public Housing: Routledge. Goossens, L. (1982). Het sociaal huisvestingsbeleid in België. Een historisch-sociologische analyse van de maatschappelijke probleembehandeling op het gebied van het wonen. Proefschrift: Katholieke Universiteit Leuven, Faculteit Sociale Wetenschappen. Gulbrandsen, L. (2004). Home Ownership and Social Inequality in Norway. In H. P. Blossfeld & K. Kurz (Eds.), Home Ownership and Social Inequality in Comparative Perspective (pp. 166-186). Stanford: Stanford University Press. Hoekstra, J. (2010). Divergence in European Welfare and Housing Systems. Delft: Delft University Press. Holmqvist, E., & Magnusson Turner, L. (2014). Swedish Welfare State and Housing Markets: Under Economic and Political Pressure. Journal of Housing and the Built Environment, 29, 237-254. Kemeny, J. (1981). The Myth of Home Ownership. Private versus Public Choices in Housing Tenure. London: Routledge & Kegan Paul. Kemeny, J. (1995). From Public Housing to the Social Market. Rental Policy Strategies in Comparative Perspective. London: Routledge. Kleinman, M. (1996). Housing, Welfare and the State in Europe. A Comparative Analysis of Britain, France and Germany. Cheltenham: Edward Elgar. Lowe, S. (2011). The Housing Debate. Bristol: The Policy Press. Malpass, P., & Rowlands, R. (2010). Housing, Markets and Policy. London: Routledge. Mandic, S. (2010). The Changing Role of Housing Assets in Post-Socialist Countries. Journal of Housing and the Built Environment, 25(2), 213-226. Norris, M. (2014). Varieties of Home Ownership: Ireland's Transition from a Socialised to a Marketised Policy Regime. Norris, M., & Winston, N. (2011). Homeownership and Income Ineqality Trends in Western Europe Working Paper Series (Vol. WP20): UCD School of Applied Social Science. Norris, M., & Winston, N. (2012). Home-Ownership, Housing Regimes and Income Inequalities in Western Europe. International Journal of Social Welfare, 21(2), 127-138. OECD. (2011). Housing and the Economy: Policies for Renovation Economic Policy Reforms 2011. Going for Growth. Paris: OECD. Palacin, J., & Shelburne, R. C. (2005). The Private Housing Market in Eastern Europe and the CIS Discussion Paper Series. United Nations: United Nations Economic Commission for Europe. Poggio, T. (2011). The Housing Pillar of the Mediterranean Welfare Regime. Relations between Home Ownership and Other Dimensions of Welfare in Italy. In R. Ronald & M. Elsinga (Eds.), Beyond Home Ownership. Housing, Welfare and Society (pp. 51-67). London: Routledge. Ruonavaara, H. (1990). Four Models of Explaining the Growth of Home-Ownership. Scandinavian Housing and Planning Research, 7(3), 129-142. Ruonavaara, H. (2011). Home Ownership and Nordic Housing Policies in 'Retrenchment'. In R. Ronald & M. Elsinga (Eds.), Beyond Home Ownership. Housing, Welfare and Society (pp. 91-107). London: Routledge. Stephens, M. (2007). Mortgage Market Deregulation and Its Consequences. Housing Studies, 22(2), 201220.
Vastmans, F., Buyst, E., Helgers, R., & Damen, S. (2013). Woningprijzen: woningprijs-mechanismse en marktevenwichten. Leuven: Steunpunt Wonen. VROM-raad. (2006). Stad en stijging: sociale stijging als leidraad voor stedelijke vernieuwing. Den Haag: Raad voor de volkshuisvesting, de ruimtelijke ordening en het milieubeheer. Winters, S., & De Decker, P. (2009). Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. In L. Vanderleyden, M. Callens & J. Noppe (Eds.), De sociale staat van Vlaanderen 2009 (pp. 199-233). Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering. Winters, S., & Elsinga, M. (2011). Wonen in Vlaanderen in internationaal perspectief. In J. Noppe, L. Vanderleyden & M. Callens (Eds.), De sociale staat van Vlaanderen 2011 (pp. 217-256). Brussel: Vlaamse Overheid: Studiedienst van de Vlaamse Regering. Zavisca, J. (2012). The Lived Experience of Housing Among Young People in Russia. In R. Forrest & N. M. Yip (Eds.), Young People and Housing. Transitions, Trajectories and Generational Fractures (pp. 217-234). Londen: Routledge.
