VERSLAG
HORIZON MET VERRASSENDE VERGEZICHTEN
WOONSYMPOSIUM HAARLEMMERMEER
28–03–2014 De woningmarkt zit weer in de lift. Verkoopcijfers worden beter en het vertrouwen groeit. Aanleiding genoeg voor ontwikkelaar AM, Rabobank Regio Schiphol, woningcorporatie Ymere en Podium voor Architectuur om vakgenoten in de Haarlemmermeer bijeen te roepen voor een motiverend gesprek. Een gesprek over licht aan de horizon met cijfers die duiden op herstel op de woningmarkt. En over nieuwe manieren van klantbenadering die zijn ontstaan in tijden van crisis en zo waardevol lijken dat ze hopelijk ook betere tijden doorstaan. Laurens Schenk is lid van de lokale adviesraad van Ymere en nam het initiatief voor deze bijeenkomst. “Dit woonsymposium moet een jaarlijkse traditie worden. Geen praatgroep voor werkeloze ontwikkelaars en architecten, maar van vakgenoten die een positieve draai willen geven aan de ontwikkeling van woningmarkt. Samen maken we die woningmarkt weer gezond. Om met de woorden van collega adviesraad Paul Bos te spreken: ‘Vooruit naar vroeger’. 1
VERSL AG WOONSY M PO SIU M H A A RL E M M E RM E E R
Moderator Reiman von Meding voedt sprekers en deelnemers met scherpe analyses in woord en beeld. Op het podium tekent hij via een overheadprojector de kern van de inhoud. Het motto ‘Vooruit naar vroeger’ wordt actief ingezet: Reimar trekt aanwezigen in een sfeer van de jaren ’70 naar het moment van nu. Een horizon met verrassende vergezichten. Reimar is directielid, architect, partner bij KAW architecten en adviseurs. Zijn drijfveer ligt bij het ontwerpen voor de ‘vergeten doelgroep’. Oftewel mensen die zelf niet de middelen of de mogelijkheid hebben hun woonomgeving uit te zoeken. Vanuit de overtuiging dat ‘goed wonen’ een basis is voor een beter leven, draagt hij op deze manier zijn steentje bij. Zijn specialiteit is het ontwerpen van sociale woningbouw van hoge kwaliteit – en dat tegen lage kosten.
— Van belegging naar gebruiksobject
Eric de Graaf, relatiebeheerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen NVM trapt af: “Het vertrouwen in de woningmarkt neemt wat toe. We zien dat dat vertrouwen parallel loopt met het consumentenvertrouwen in de economie. 2011 was een dieptepunt. Sinds medio 2013 zien we steeds meer borden Verkocht in de straat. Dat betreft dan vooral woningen uit het nieuwe aanbod. De woningen die al enkele jaren te koop staan, raakt de makelaar nog steeds niet kwijt. Die hebben hun uiterste houdbaarheidsdatum bereikt. De nieuwe verkopende partij weet dat hij zijn huis goed moet prijzen en smaakvol moet stylen. De huidige koper ziet een pand overigens niet meer als belegging, maar als een gebruiksartikel dat geld kost. Kortom de woningmarkt in Haarlemmermeer is nog niet goed, maar wel beter.” Waar en hoe wonen wij en wat zoekt de consument in Haarlemmermeer? Nederland als geheel heeft een tekort aan woningen, maar dit tekort is zeer ongelijkmatig over de verschillende typen woningen en over het land verdeeld. Frits Oevering, van Kennis en Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland benadrukt nog eens dat Haarlemmermeer geen stad is waar je alle woonmilieus moet willen herbergen. Het is een voorstad waar vooral gezinnen comfortabel willen wonen: het aanbod is ruim, de grote steden en luchthaven dichtbij met prima verbindingen. “Saai maar goed”.
2
VERSL AG WOONSY M PO SIU M H A A RL E M M E RM E E R
— Wensen en behoeften van de klant
Een van de verdiensten van de crisis op de woningmarkt is dat ontwikkelaars de klantvraag nu centraal stellen. Regiodirecteur van AM, Ronald Huikeshoven, legt uit hoe de klant de centrale en continue factor is geworden in zijn bedrijf. AM heeft afgelopen jaren de omwenteling gemaakt van aanbod gestuurd naar ontwikkeling van nieuwe woon- en leefomgevingen met de consument en de belegger als co-creator. In ontwikkeltrajecten volgen we vier stappen met de klant. We zoeken de klant via crowdsourcing, we boeien en verrassen door te ontwikkelen mét de klant, we volgen de klant en maken hem tot ambassadeur en tot slot binden en ontzorgen we de klant. Ook Ymere werkt meer dan voorheen vanuit klantbehoeftes. Directeur Strategie Jeroen Frissen: ”Tot nu toe bepaalden samenlevingsvraagstukken de producten en diensten van de woningcorporatie, zoals bijvoorbeeld de scheiding van wonen en zorg. Ymere zal voortaan veel meer ingaan op de klantvraag. En die klantvraag is niet voor iedere huurder hetzelfde. De publicatie ‘Start Hier’ beschrijft de zoektocht naar een denkbare wereld in 2030 en de rol van de corporaties bij het realiseren van nieuwe woontoekomsten. We signaleren drie type huurders: De ontredderde klant, die zichzelf niet kan redden en op allerlei vlakken ondersteuning nodig heeft. Die klant vraagt om ontzorging. Het tweede type is de zelfredzame klant, die een deugdelijke woning wil tegen een betaalbare prijs. Deze klant vraagt om de klassieke corporatie. Het derde type klant redt en regelt het allemaal zelf, denkt graag mee en bouwt het liefste zelf, echter heeft daarvoor geen tijd. Dit type klant vraagt om ondersteuning bij dat zelf doen. Deze klantbenadering vraagt een anders georganiseerde corporatie. Niet vooruit naar vroeger dus maar vooruit naar beter.”
— Novelle van Blok, de stand van zaken en hoe verder
In ‘Start Hier’ signaleert Ymere drie type huurders:
Ontredderde Zelfredzamen Zelfregelaars
Minister Blok heeft op in februari 2014 een wijziging (novelle) op het wetsvoorstel Herziening Woningwet gepubliceerd. De novelle stelt kaders voor de activiteiten van woningcorporaties en de financiering daarvan, het externe toezicht op de corporaties en de rol van de gemeenten. Naar verwachting stuurt de minister de novelle voor de zomer naar de Tweede Kamer. Gemengde wijken met sociale huur, vrijesector huur en betaalbare koop zijn essentieel in de stedelijke vernieuwing. De conceptnovelle maakt het woningcorporaties vrijwel onmogelijk om nog gemengde projecten te realiseren. Een corporatie investeert alleen in niet-DAEB-activiteiten als de gemeente dat wil, als er geen commerciële partijen voor te vinden en zijn en als het aantoonbaar financieel haalbaar is. Die investeringen doet ze tegen marktconforme voorwaarden. Het streven van de politiek naar heldere kaders voor de activiteiten van woningcorporaties schiet door naar overregulering en centralisme. Weliswaar verbiedt hij in zijn laatste novelle dit soort bouwactiviteiten niet, maar door de aanvullende en extreme financieringseisen is de kans op realisatie vrijwel nihil. De novelle van Minister Blok en nieuwe woonperspectieven zijn aanleiding om het gesprek aan te scherpen. Wat gaat op dit moment anders dan een aantal jaren geleden en waarom gaan we het vanaf nu naar de toekomst anders aanpakken? Hans Zuurbier, directeur grondzaken en vastgoed gemeente en Manon Pattynama, architect, specialist CPO sluiten zich bij de sprekers op het podium aan. Binnen de architectuur werd al wel vanuit de klant gedacht, ook rond sociale huur producten, maar in de huidige tijd komt daar de uitdaging bij dat er veel 3
VERSL AG WOONSY M PO SIU M H A A RL E M M E RM E E R
minder geld is. Als we uitgaan van de Novelle van Blok moeten we waarschijnlijk naar geheel andere oplossingen zoeken.
Hans Zuurbier bevestigt Frits Oevering met “Saai is goed” en onderstreept de kansen voor gezinnen in Haarlemmermeer; prettig, comfortabel binnen de Metropool Regio Amsterdam en een beetje saai. Moderator Reimar stelt dat de Novelle van Blok het speelveld voor de corporaties kleiner maakt: ”Pakt de markt zaken over?”
Jeroen Frissen stelt dat de minister een lijst heeft opgesteld met wat een corporatie wel en niet mag doen. Een dergelijke limitatieve lijst is inflexibel. En dat in een tijd waar de maatschappij in ontwikkeling is zonder dat we weten welke kant het opgaat. ‘’Op deze veranderende samenleving moeten we flexibel in kunnen gaan. Dat lukt niet met de aanzet van Blok.’’ Ronald Huikeshoven van AM: “Onze samenwerking met corporaties en marktpartijen was altijd al goed. We zoeken nu andere partijen zoals beleggers voor de middel dure huurproducten. Maar die beleggers willen alleen investeren op goede locaties. 4
VERSL AG WOONSY M PO SIU M H A A RL E M M E RM E E R
Het probleem ligt straks bij maatschappelijk vastgoed. De Novelle dwingt ons tot een nieuw model, waarbij de kunst is om vanuit de gebiedsontwikkelingen een oplossing en financiering te vinden.‘’ Wat is de rol van de Rabobank in het nu en de toekomst? ‘’We investeren van oudsher in vreemd vermogen, niet in risicodragend vermogen. Ouderwets maar: ‘saai is goed‘ ‘’. Wat betreft Manon Pattynama kan niet veel meer in de stad (Amsterdam). Het is een beetje onduidelijk wat er aan de hand is. Er staat veel leeg. ‘’Je merkt echt dat corporaties door de verhuurdersheffing minder kunnen doen. Er is een rem op ontwikkelingen gekomen.” Kan de gemeente hier iets in betekenen vraagt moderator aan Hans Zuurbier? “We blijven coördineren. Dat ging altijd goed in Haarlemmermeer met Ymere maar als de plannen van Blok doorgaan, moeten we op zoek naar extra partners”. AM geeft een voorbeeld: SEIN (Stichting Epilepsie Instellingen Nederland) is eigenaar van het terrein in Cruquius. Door een nieuwe indeling van het terrein is ruimte ontstaan voor een woongebied met circa 1.000 woningen en voor natuur- en recreatieontwikkeling. SEIN vroeg ons “Als jullie woningen bouwen, gebruik dan de bestaande voorzieningen van ons”. Op het terrein wonen momenteel circa 240 cliënten. Tot voor kort woonden zij in paviljoens verspreid over het terrein. Recent heeft SEIN nieuwbouw gerealiseerd, waarbij de woningen op een kleiner deel van het terrein zijn geconcentreerd. Een makelaar in het publiek merkt op dat de corporatiesector de situatie die nu ontstaat over zichzelf heeft afgeroepen? Frissen antwoord namens Ymere bevestigend dat er natuurlijk er veel fouten zijn gemaakt in hun sector. ‘’Maar zorg dan voor goed toezicht en spreek ons aan. De Novelle gaat over generieke wetgeving; dat is niet wenselijk.‘’ Thunnissen Bouw is van mening dat de nieuwe situatie ook veel kansen biedt. ‘’Wij nemen risico’s die anderen niet durven te nemen. Als je lef hebt, liggen de kansen op straat. Er is veel vraag van starters, vanuit het middensegment maar ook naar woningen van een half miljoen. De starters groep is niet hulpbehoevend. Die neemt regelmatig flink wat spaargeld mee. Maar de banken doen geen zak. Het grootste probleem is de financiering.‘’ Financieel adviseur Bas Wassenberg van Beta benadrukt dat er best veel mogelijk is, maar de klant moet dat wel weten. Hij zet in op heldere informatie over financiële mogelijkheden. Het is bijvoorbeeld een goede tijd voor iemand die groter wil gaan wonen. Je verliest wat op de huidige woning maar de grotere, nieuwe woning is ook stukken goedkoper. Moderator von Wening concludeert ‘’We willen betaalbaar bouwen, de klantvraag beter in kaart hebben en bedienen maar vooral mooier bouwen in plaats van meer en groter zoals vroeger. ‘’
5
VERSL AG WOONSY M PO SIU M H A A RL E M M E RM E E R
— Verbinden
De eerste Woningmarkt op zaterdag 29 maart, met een bezoekersaantal rond de 700, bevestigt het beeld dat de woningmarkt weer aantrekt… maar het kan nog beter.
Als start van de borrel roept Kees Smilde, bestuurslid Stichting Vrienden Podium voor Architectuur op tot gerichte napraat ‘’Verbinden is een karakteristiek in de regio, laat deze middag een startpunt zijn voor samenwerken en elkaars kennis benutten’’ .
— 2015…Horizon met verrassende verbindingen
Save the Date > 17 april 2015 Woonsymposium Cijfers & Dromen De beweging op weg naar verbindingen en het delen van kennis is ingezet. Het afgelopen jaar heeft de initiatiefgroep de aanzet gegeven tot nader onderzoek. Wat is de toekomst voor Haarlemmermeer als unieke locatie binnen de MRA op basis van cijfers en dromen? (2015–2030)
—
_
colofon tekst Nathalie Roet /Ymere Yvonne Lub / Podium voor Architectuur Haarlemmermeer en Schiphol fotografie Daniela Wullers / Ymere grafisch ontwerp Montse Hernández i Sala www.montse-hs.nl met dank aan
6
VERSL AG WOONSY M PO SIU M H A A RL E M M E RM E E R
