Hogyan vásárolj meg egy ingatlant akár 60%-al a piaci ár alatt Követeléskezelt ingatlanok vásárlása opciós vételi jog segítségével
Király Norbert www.ingatlanmilliomos.hu www.royalwellinvest.hu
„A gazdagságnak megvannak a maga előnyei, bár sokan próbálták bizonyítani az ellenkezőjét, eddig senkinek sem sikerült.” John Kenneth Galbraith
Napjaink legnagyobb motivációja a jelzálogfizetés képtelensége 50 %-kal több mulasztást és visszaélést mutatnak a Központi Hitelinformációs Rendszer legfrissebb adatai, mint egy évvel ezelőtt. Az akkori 615 ezerről 922 ezerre nőtt szeptember végére a fennálló lakossági tartozások száma, és 590 ezerről csaknem 735 ezer főre emelkedett a legalább 90 napos késéssel fizető hiteladósok tábora hazánkban. Az aktuális problémás jelzáloghitelesek száma 12.000 fölött van.
Minden rosszban van valami jó Az anyagi nehézségek és a kínálati piac erősödése az ingatlanpiacon a rendszerváltás óta soha nem látott mennyiségű motivált eladót generál. Az ingatlanbefektetés alapszabálya, ha piaci ár alatti ingatlant keresel: VÁSÁROLJ MOTIVÁLT ELADÓTÓL!!! Talán nem árulok el nagy titkot, ha azt mondom, hogy nem csak a magánszemélyek, de a bankok is lehetnek motivált eladók. A bankoknak pénzre van szükségük, amit kihelyezhetnek, nem pedig ingatlanokra! A felkészült befektetők komoly hasznot húzhatnak a gazdasági nehézségekből és biztos lehetsz benne, hogy a gazdaság ciklikus, semmi sem tart örökké, a válság sem.
A profit a vásárláskor keletkezik Az Ingatlanmilliomos Program oktatóanyagomból és a szemináriumaimon megtanulhattad, hogy a profit a vásárláskor keletkezik. Egy bölcs befektető úgy akar profitot realizálni, hogy piaci ár alatt vásárol, ellentétben a legtöbb „befektetővel” akik piaci áron vásárolnak és azt várják, hogy az infláció és a kedvező gazdasági változások majd felhúzzák a befektetésük értékét. MOTIVÁLT ELADÓ
PIACI ÁR ALATTI INGATLAN
GYORS PROFIT VAGY POZTITÍV KÉSZPÉNZÁRAMLÁST PRODUKÁLÓ BÉRBEADOTT INGATLAN
Jelzáloggal terhelt ingatlanok vásárlása Az egyik legerősebb motiváció egy eladó számára, ha a jelzálogtörlesztését komoly nehézségek árán, csúszásokkal vagy akár sehogy sem tudja fizetni. Az alábbiakban felsorolom a Jelzáloggal terhelt ingatlanok vásárlásának lehetőségeit: o Normál piaci körülmények között o A banki hitelszerződés felmondása előtt o A banki hitelszerződés felmondása után, de még árverés előtt o Árverésen
A banki hitelszerződés felmondása után, de még árverés előtt történő vásárlás Évek óta részét képezi a pénzintézetek hitelezési politikájának, hogy amikor kihelyeznek egy jelzáloghitelt, akkor közjegyzői okiratba foglalva egy opciós vételi megállapodást is aláíratnak az adóssal. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az adós nem tud fizetni, akkor a pénzintézet jogosult egy harmadik személy kijelölésével menekülési áron értékesíteni az ingatlant. A bankok ritka esetben végzik saját maguk az értékesítést, általában faktor vagy követeléskezelő cégeket bíznak meg ezzel a tevékenységgel. A következő ábrán láthatod az opciós vételi joggal rendelkező ingatlanok megvásárlásának folyamatábráját.
Kintlévőség-kezelő Kft. ingatlan-értékesítési folyamatábrája
Szerződött partnereink/vevőink által a kezelésünkben lévő ingatlanok listája letölthető aktuálisan a weboldalról Vételi ajánlatát Partnerünk/Vevő írásban közli, mely ajánlat haladéktalanul továbbításra kerül az érdekelt Pénzintézet felé annak elbírálása céljából. Az ajánlat elfogadását követő 24 órán belül, a vételár-előleg – mely a kialkudott vételár 20 %-a, illetve egyes Pénzintézeteknél 1.000.000,-Ft „bánatpénz” - a Kintlévőség-kezelő Kft.-nél személyesen, illetve banki átutalással közvetlenül a Pénzintézet számlájára kell, hogy befizetésre kerüljön. A Pénzintézet a Kintlévőség-kezelő Kft. kérésére az okiratokat megküldi, illetve az iratbetekintés napját kijelöli. A Kintlévőség-kezelő Kft. jogi képviselője az okiratokat átnézi, ezt követően az ingatlan értékesítéséhez, követelés eladásához szükséges okiratokat előkészíti, ellenőrzi. A szerződések megkötésére általában az ajánlattételt követő 5 munkanapon belül sor kerül. A vételár-hátralékot a Partner/Vevő a szerződés időpontjáig köteles átutalni – befizetni, ennek elmaradása esetén a Pénzintézet az aláírt szerződéseket az összeg számlára-érkezéséig visszatartja, a földhivatali ügyintézést nem kezdi meg. A szerződések megkötése a Pénzintézetnél történik, ahová minden esetben a Partnert/Vevőt jogi képviselőnk elkíséri, az aláírásra kerülő okiratok ellenőrzése céljából. A Partner/Vevő mint a vételi jog jogosultja a jogszabály értelmében Adóst/adósokat köteles kiértesíteni arról, hogy vételi jogával élni kíván, ezen értesítés kipostázását igazoló tértivevényt, illetve annak hiteles másolatát a Pénzintézetnek mielőbb el kell juttassa, tekintettel arra, hogy a Földhivatalok csak ezen igazolás megküldését követően jegyzi be a Partner/Vevő tulajdonjogát a megszerzett ingatlanra. Amennyiben Partnerünk/Vevő igényt tart rá, az ingatlan kiürítésének lebonyolítására megbízási szerződés megkötésére van lehetősége
Keresés az adatbázisban A ROYALWELL Ingatlan és Befektetői Klub tagjai számára ingyenes hozzáférést biztosítunk a követeléskezelő partnerünk online adatbázis kezelő rendszeréhez, így szinte másodpercek alatt kilistázhatjuk a megadott paramétereknek megfelelő ingatlanokat. Az alábbi szempontok szerint szűrhetünk: o Település o Budapesten belül kerület megadása o Típus (lakás, üzlet, telek stb.) Ha a budapesti lakásokra rákeresünk az alábbi (nem teljes körű) listát kapjuk, mely közel 10 pénzintézet előszűrt ingatlanjait tartalmazza, a pontos címet kitakartuk, mivel nem szerettük volna megsérteni titoktartási kötelezettségünket, ezért az alábbi ábra bár egy valós keresés eredményét szemlélteti, csak demonstrációs célokat szolgál:
Az adatbázis tartalmazza a pontos címet, az ingatlan típusát, alapterületét, fontos megjegyzéseket és az opciós eladási árat. Ha a sorok végén található kódokra kattintasz, akkor pedig komplett értékbecsléseket nézhetsz meg, fotókkal és alaprajzokkal.
Finanszírozási lehetőségek A követeléskezelt ingatlanokat többnyire készpénzre lehet megvásárolni, mivel a pénzintézet szeretne minél előbb hozzájutni kintlévőségéhez. Természetesen annak nincs semmi akadálya, hogy miután tulajdonjogot szereztél egy szabad felhasználású jelzáloghitelt vegyél fel az ingatlanra és a befektetett tőkéd jelentős részét kivond. Vannak viszont olyan követeléskezelt ingatlanok is, melyek kifejezetten jó hitelkondíciókkal finanszírozhatók, akár 20-25% önerő mellett is, pusztán fedezeti alapon. Ezek az ingatlanok megvannak jelölve az adatbázisban.
Nem kell neked bajlódnod a régi tulajdonossal Általában azok a tulajdonosok, akik anyagi problémájuk miatt elveszítik ingatlanukat igyekeznek továbblépni és új életet kezdeni, ennek ellenére az a tapasztalatom, hogy a befektetők többsége nem szeret bajlódni a régi tulajdonossal, hanem szívesebben bízza az ingatlan átvételi vagy kiürítési feladatait erre specializálódott cégre, ezzel én sem vagyok másként. Ennek az eljárásnak a költsége általában 5-600.000 Ft + áfa összegig terjed, függ attól, hogy a fővárosban vagy vidéken található az ingatlan.
Az ajánlattételtől a birtokba adásig Az esetek többségében az opciós vételi jog földhivatalhoz való benyújtásától számítva 2-4 hónapon belül az ingatlan birtokba vehetővé válik. Nagyon ritka esetben előfordul, hogy csak végrehajtási eljárással sikerül az ingatlant birtokba venni, de ebben az esetben is általában 6 hónapon belüli átfutással számolhatunk. Az opciós vételi jog érvényesítésével történő tulajdonszerzés komplex folyamatát mutatja be az alábbi ábra.
Esettanulmány A követeléskezelt ingatlanokat tartalmazó listámban lettem figyelmes egy debreceni 143 m2es első emeleti belvárosi lakásra, melynek a megtekintett értékbecslésen szereplő ára 27.500.000 Ft volt. Az érdeklődésem elsősorban az keltetette fel, hogy ezt az ingatlant 13.000.000 Ft-ért kínálta megvételre a finanszírozó pénzintézet. Az értékbecslés, a helyszín és a lépcsőház megtekintése után (lakott ingatlant nem lehet megtekinteni belülről, mint egy hagyományos vásárlás esetén) egyértelművé vált számomra, hogy mélyen piaci ár alatti vásárlási lehetőségem van. A következő lépés a szerződések megkötése volt, majd az opciós vételi nyilatkozat beadása a körzeti földhivatalhoz. A régi tulajdonossal személyesen nem találkoztam, az általam megbízott követeléskezelő cég intézete az ingatlan birtokba vételét. Nagyjából 3 hónappal a vételár kifizetése után birtokba vehettem a lakást, melyet bérbe adtam, majd felvettem rá egy szabad felhasználású jelzáloghitelt, így teljesen kivontam a benne lévő tőkém, a jelzálogtörlesztést pedig a befolyó bérleti díjból fedezem. Mutatok néhány fotót az ingatlanról, ami a vásárláskori állapotot mutatja:
Ha szeretnél jobban elmélyedni az ingatlanbefektetés rejtelmeiben, akkor nagy segítséget adhat számodra az Ingatlanmilliomos Program oktatóanyagom, melyről bővebb információkat a www.ingatlanmilliomos.hu weboldalon találsz. Továbbá, ha érdekel a banki követeléskezelt ingatlanok vásárlási lehetősége, valamint más befektetési lehetőségek, akkor igényelj ROYALWELL befektetői klubkártyát és profitálj az exkluzív befektetési információkból. Bővebb info: www.royalwellinvest.hu Sikeres befektetést kívánok!
Király Norbert
