HOGE
Open Oproep Den Haag - Bouwen op Elkaar ‘gestapeld kleinschalig opdrachtgeverschap’
vrijheid
WINNAAR !! Open Oproep Den Haag Bouwen op Elkaar ‘gestapeld kleinschalig opdrachtgeverschap’
De gemeente Den Haag is zeer geïnteresseerd in de mogelijkheden van KO voor hoogbouw als vorm van stedelijkheid. Hoe kan hoogbouw stapsgewijs worden ontwikkeld door steeds andere, zich in de loop der tijd aandienende, ‘kleinschalige’ opdrachtgevers? Hoe kan een gebouw meegroeien en toch ook al deels gebruikt worden? Wat zijn de verschijningsvormen? En hoe wordt het bouwproces georganiseerd?
Doel Het doel van deze prijsvraag is:
website: www.hogevrijheid.nl
• het verkennen van ontwikkelmethodieken voor gestapeld kleinschalig opdrachtgeverschap, • het in de publiciteit brengen daarvan ten behoeve van zowel gemeente als deelnemers, • het ondersteunen van de beleidsontwikkeling ten aanzien van kleinschalig opdrachtgeverschap; • het bieden van inspiratie aan kleinschalige opdrachtgevers, en uiteindelijk • het komen tot realisatie van hoogbouw ten behoeve van kleinschalig particulier opdrachtgeverschap.
Jury De gemeente Den Haag heeft een onafhankelijke jury ingesteld om de ontvangen inzendingen te beoordelen. De jury bestond uit de volgende leden: • A.T. (Adri) Duivesteijn, voorzitter jury, senator Eerste Kamer • mr drs L.C. (Elco) Brinkman, voormalig voorzitter Bouwend Nederland • ir R. (Rients) Dijkstra, Rijksadviseur Infrastructuur en Stad, architect en stedenbouwkundige Maxwan architects+urbanists • drs W. (Wil) van der Hoek, directeur Opdrachtgeving en Wonen, gemeente Den Haag (zonder stemrecht) • prof. ir K. (Karin) Laglas, decaan TU Delft
1
2
Adviescommissie
Hoogbouw door Kleinschalige Opdrachtgevers
De gemeente Den Haag heeft een onafhankelijke adviescommissie ingesteld om de jurering te ondersteunen en voor te bereiden. De adviescommissie bestond uit de volgende leden:
Hoogbouw in de vorm van verschillende kleinschalige opdrachtgevers is een fantastisch uitgangspunt van de Gemeente Den Haag. Een gebouw dat uiteindelijk wordt vormgegeven, ontwikkeld, gefinancierd en gebouwd door de individuele bewoners klinkt als de optimale ‘hoge’ vrijheid in zelfbouw !
• ir E. (Erik) Pasveer, afdelingshoofd Stedenbouw & Planologie, gemeente Den Haag (zonder stemrecht) • ir G.T. (Gabino) Dorigo, adviseur Rabobank Den Haag e.o. • prof. dr mr W.G. (Pim) Huijgen, hoogleraar notarieel recht Universiteit Leiden • prof. dr ir J.J.N. (Jos) Lichtenberg, hoogleraar productontwikkeling Technische Universiteit Eindhoven • drs J.J. (Jaap) Modder, voorzitter Stichting Hoogbouw • ir C. (Cor) Notenboom, hoofd Planontwikkeling BAM Utiliteitsbouw Grote Projecten • ir E. (Eric) Vreedenburgh, architect Archipelontwerpers
‘HOGE vrijheid’ gedeelde winnaar !! Jury rapport De inzending bestrijkt het hele spectrum van de opgave. De heldere eenvoud is de kracht van de inzending. Het is sober, maar volledig en vooral ook eenvoudig te bouwen. Het plan gaat uit van gestapelde tafels, waarbij ieder tafelblad ontwikkeld wordt als CPO. Het plan presenteert feitelijk gestapeld collectief kleinschalig opdrachtgeverschap. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de flexibiliteit en veelzijdigheid die de galerijen bieden (als buitenruimte, ontsluiting, ruimte voor bouw en onderhoud, verbindend architectonisch element). De financiële onderbouwing heeft meer ‘body’ dan de meeste inzendingen. Het veronderstelt een ‘stimulerende’ grondprijs vanuit de gemeente. Het plan onderscheidt zich in positieve zin in de mate van uitwerking. zie ook website gemeente Den Haag:
Ronde 1 In ronde 1 is een visie ontstaan, bestaande uit een ‘droom’ gedeelte waarin creativiteit de motor is, met daarnaast een controlerend mechanisme de ‘realiteit’. In hoeverre bepaalt de realiteit de droom en blijft het originele ontwerp nog overeind staan na praktische zaken als marktwerking en voor-investeringen.
Ronde 2 In ronde 2 is er een team gevormd die de realiteit van dit gebouw een stuk verder heeft gebracht. De vrijheid van de opdrachtgever staat nog steeds centraal en door middel van een aantal belangrijke (technische) spelregels is voor elke bewoner zijn ‘droom’ huis te realiseren !
REGELS
VRIJHEID
www.denhaag.nl/home/bewoners/wonen-en-bouwen/bouwenin-den-haag/to/Drie-winnaars-prijsvraag-bouwen-op-elkaar-1.htm
3
4
Regels versus Vrijheid “ Uitgangspunten van het gebouw en daarop volgend de ‘regels’ tot uitvoering “ cpo
tafels
galerij 1
galerij 2
galerij 3
galerij 4
jump-lift
constructie
isolatie
+ Bewoners zijn eigen baas over het gehele traject. + Bewoners vormen een collectief van eigenaren van het gebouw. + Externe partijen worden door het collectief ingeschakeld. + De gemeente kan hierbij de regie voeren. + Bewoners hebben vrijheid in plattegronds-indeling en gevel uitvoering. + Kunnen kiezen uit tuin, balkons, erkers en raam varianten. + Bepalen zelf de energie zuinigheid. + Bewoners collectief vormen een bouwgroep. + Elke bouwgroep is een ontwikkeling van het gebouw. + Het gebouw ‘groeit’ bij elke ontwikkeling. + Deze groei vindt traps-gewijs plaats, het tafelen ! + Het principe van de tafels, het dak en de galerijen vormen het basis principe van het plan. + Met dit principe kan het gebouw naar 30 - 50 meter groeien en hebben de bewoners hierin de ‘vrijheid’ hun droom woning te realiseren !!
water
rookgas rookgas rookgas
water
elektra&data rookgas rookgas rookgas
REGELS HWA riolering
HWA riolering
installaties 1
WARMTEOPWEKKING EN VENTILATIE PER ONTWIKKELING
installaties 2
CENTRALE METERKASTEN EN LEIDINGSCHACHTEN
Nabij de lift of trap worden standaard 4 meterkasten gemaakt. De woningplattegronden zijn immers nog niet bekend zijn maar de meterkasten moeten wel boven elkaar staan. Per verdieping zijn ook 2 leidingschachten. Daarin is plaats voor wateraanvoer, riolering, hemelwater-
Iedere ontwikkeling kan zelf bepalen hoe de warmteopwekking gerealiseerd is. Er is wel mogelijkheidafvoer en rookgasafvoer van lokale warmte opwekkingsinstallaties. voor rookafvoer een centrale schacht te gebruiken. Ventilatie vindt ook per ontwikkeling plaats. Dit kan Behalve de rookgasafvoer worden de meeste van deze leiding worden simpelweg opgetopt. met lokale warmte-terug-win-apparatuur. Deze apparatuur is duurder, maar dat win je terug omdat er geen kanalen door de hele toren meer nodig zijn.
5
6
dak invulling (tijdelijk) - speelplaats - sport - tuin - buurt evenement
open ruimte
parkeer garage
split level garage gefaseerd gebouwd per level 16 parkeerplaatsen
ontwikkeling 3 in de toekomst
openbare trap
tijdelijk in 1e ontwikkeling toekomstig parkeren
toegang dak evenement
dak invulling (tijdelijk)
dak
collectieve tuin
bëindiging ontwikkeling 1
tuinen
achter op parkeer straat
dak
bëindiging ontwikkeling 2
parkeerstraat
individueel parkeren in BG woningen
achtertuinen
tijdelijk
woningen
woningen
6 stuks garage tuin
dek
daktuin terras
12 appartementen / maisonettes + galerij ontsluiting
woningen
constructie
6 rugwoningen
kolommen liften
constructie kolommen liften
bouw platvorm
galerij woningen in fase 2
bouw grid
6,0 x 6,0 meter
kade
ontwikkeling 1
kavel
reeds gerealiseerd
50,0 x 34,0 meter
isometrie ontwikkeling 1
7
isometrie ontwikkeling 2 & 3
8
OPBOUW VON-PRIJS De bouwkosten bij een toren die in fases is gerealiseerd zullen hoger zijn dan bij een normale ontwikkeling. Bij een normale ontwikkeling zijn de bouwkosten ongeveer 950 €/m2. De bouwkosten zullen zeker meer dan 1200 euro €/m2 zijn bij deze toren met kleinschalig opdrachtgeverschap De bijkomende kosten kunnen procentueel iets omlaag, omdat er geen verkoopkosten zijn. Om toch een marktconforme prijs te realiseren zal de gemeente genoegen moeten nemen met een lagere grondopbrengst per vierkante meter dan bij reguliere ontwikkelingen.
GRONDOPBRENGST GEMEENTE
STIMULERENDE GRONDPRIJS
Het realiseren van een toren middels traditionele ontwikkelingswijze zou het meest opbrengen. Maar de grondopbrengst voor de gemeente is bij deze ontwikkeling van een toren met kleinschalig opdrachtgeverschap nog altijd in absolute zin hoger, dan bij ontwikkeling als ‘herenhuizen.’
Om de ontwikkeling van de toren te stimuleren zou de grondprijs voor de eerste ontwikkelingen lager moeten zijn dan het gemiddelde (23%) en voor de latere ontwikkeling juist hoger dan het gemiddelde. Hoger in de toren zijn de woningen daardoor duurder, maar dat klopt ook met de waardering markt.
€ financieel overzicht 9
financieel overzicht € 10
ontwikkeling
08-2018
ONTWIKKELING - BOUWGROEP
9
8 05-2017
7 12-2016
BOUWGROEP
9
• 5 woningen • variëert van 80-150 m2 • vrijstaand + tuin --------------------------Totaal 550 m2
6
5 09-2016
BOUWGROEP 03-2016
4
3
06-2015
09-2014
11
5
• 6 woningen • variëert van 80-158 m2 • appartement, maisonette, balkon --------------------------Totaal 658 m2
2
1
BOUWGROEP
2
• 6 woningen • variëert van 80-120 m2 • appartement, maisonette, balkon, parking --------------------------Totaal 570 m2
12
Bouwgroep & Vrijheid “ Per ontwikkeling worden niet alleen de individuele wensen, maar ook op het niveau van de woongroep, de eisen gerealiseerd “
13
14
Locatie Projectlocatie Petroleumhaven in het stadsdeel Laakhaven-West, Den Haag.
locatie 34 x 50 meter
+0
+1
+2
1e ontwikkeling, kade woningen
15
ontwikkeling ‘toren’ vrije plattegronds indeling
16
17
Galerij | Overstek
Dak
“ De dakbeindiging/ overstekken aan het einde van een ontwikkeling is de basis van het gebouwconcept. Deze ‘galerijen’ vormen het bouwplatvorm, veiligheid, buitenruimte, verkeersruimte en de architectuur van het gebouw. “
“ Het dak van de reeds gerealiseerde ontwikkeling wordt nu als bouwplatform gebruikt voor de bouw van de nieuwe ontwikkeling “
18
Team Hoge vrijheid
Martijn van der Hijden
Rick Bruggink
Marta Lachowska
Gilbert van der Lee
Christa de Vaan
Martijn van der Hijden architecten Amsterdam
IAA architecten Amsterdam
IAA architecten Amsterdam
BREED Integrated Design Den Haag
ARUP Amsterdam
Architect/ Initiator
Architect
Architect
Constructeur
Mechanical Engineer
website: www.hogevrijheid.nl
19
20
