hó

SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY A 7621 PÉCS, SZÉCHENYI TÉR 1. HRSZ 17514 I. emeleti, összesen 61 m2-es ingatlanrész, „TERVEZETT EMELETI BÜFÉ” bérleti díjának meghatározásáról

MEGÁLLAPÍTOTT BÉRLETI DÍJ: 47B jelű helyiség: 11.000 Ft/hó 47C jelű helyiség: 34.000 Ft/hó 47D jelű helyiség: 15.000 Ft/hó A megállapított érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza. Megbízó: Pécs Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatal Készült: 2014. július 23. Példányszám: 1. példány Készítette: OTVIGA Kft, a Magyar Ingatlanszövetség Tagja Tagjegyzék száma: 233/2001

1

ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK ÖSSZEFOGLALÁSA MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése INGATLAN AZONOSÍTÁS Cím Helyrajzi szám: TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: Széljegyzetek: Terhelés Forgalomképesség: Értékelt jog: Értékelési cél

(Üzlet – tervezett emeleti büfé) 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. (I. emeleti 47B jelű helyiség) 17514 (Pécsi Járási Földhivatal) Pécs MJ Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni lap szerint Tulajdoni lap szerint Az ingatlan forgalomképes Tulajdonjog Az ingatlanrész piaci bérleti díjának meghatározása

INGATLAN JELLEMZŐK Telek terület: Összes nettó hasznos felépítmény terület: Figyelembe vett alapterület:

11,30 m2 11,30 m2

ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: Értékelés fordulónapja:

piaci összehasonlító 2014. július 23.

MEGÁLLAPÍTOTT BÉRLETI DÍJ Bérleti díj: 11.000,- Ft Azaz: - Tizenegyezer Forint/hó A megállapított érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza. Pécs, 2014. július 23. Készítette: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Györkös József Ügyvezető igazgató-vezető szakértő EUFIM ingatlanértékelő Okleveles ingatlanvagyon értékelő

2


(Üzlet – tervezett emeleti büfé) 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. (I. emeleti 47C jelű helyiség) 17514 (Pécsi Járási Földhivatal) Pécs MJ Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni lap szerint Tulajdoni lap szerint Az ingatlan forgalomképes Tulajdonjog Az ingatlanrész piaci bérleti díjának meghatározása


34,27 m2 34,27 m2



MEGÁLLAPÍTOTT BÉRLETI DÍJ Bérleti díj: 34.000,- Ft Azaz: - Harmincnégyezer Forint/hó A megállapított érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza. Pécs, 2014. július 23. Készítette: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________


3


(Üzlet – tervezett emeleti büfé) 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. (I. emeleti 47D jelű helyiség) 17514 (Pécsi Járási Földhivatal) Pécs MJ Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni lap szerint Tulajdoni lap szerint Az ingatlan forgalomképes Tulajdonjog Az ingatlanrész piaci bérleti díjának meghatározása


14,99 m2 14,99 m2



MEGÁLLAPÍTOTT BÉRLETI DÍJ Bérleti díj: 15.000,- Ft Azaz: - Tizenötezer Forint/hó A megállapított érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza. Pécs, 2014. július 23. Készítette: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________


4

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY Megbízó megnevezése Pécs Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatal 7621 Pécs, Széchenyi tér 1.

Megbízás kelte 2014. július 22.

Értékelés célja 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. - 17514 hrsz. alatti, I. emeleti, összesen 61 m2 alapterületű ingatlanrész (47B, 47C, 47D jelű helyiségek, tervezett emeleti büfé) piaci bérleti díjának meghatározása 26/2005 (VIII.11) PM és a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendeletben, valamint az EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott értékelési módszerek alkalmazásával.

Ingatlan azonosítása Az ingatlan azonosítása a 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. - 17514 hrsz. alatti, ingatlanról kiadott megbízás és rendezési terv alapján történt meg. A megbízó tulajdoni lapot nem bocsátott rendelkezésünkre. Megbízói adatszolgáltatás: - megbízás (megbízólevél) - alapraj

Ingatlan alapadatok: Cím: Helyrajzi szám: Megnevezés:

7621 Pécs, Széchenyi tér 1. 17514 -

5

Jogi helyzet: Értékelt jog: Tulajdoni hányad: Tulajdonos: Széljegyek: Terhelés: Jogi jelleg: Forgalomképesség:

Tulajdonjog 1/1 Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni lap szerint Tulajdoni lap szerint Tulajdoni lap szerint Az ingatlanrész forgalomképes

Értékelő feladata Az OTVIGA Kft a megbízó 2014. július 22-i megbízása alapján a 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. - 17514 hrsz. alatti, I. emeleti, 61 m2 alapterületű ingatlanrész (47B, 47C, 47D jelű helyiségek, tervezett emeleti büfé) piaci bérleti díjának meghatározását végezte el, melynek során az ingatlanrész időszerű, a piaci viszonyoknak megfelelő havi bérleti díját határozta meg.

Alkalmazott értékelési módszerek A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelfedezeti értékének meghatározására a pénzügyminiszter 26/2005 (VIII.11) PM, valamint a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendelete vonatkozik. Jelen ingatlanforgalmi értékbecslést a fenti PM rendeletben, valamint az EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott ingatlanértékelési módszerek alapján végeztük el. Az alkalmazható értékelési módszerek közül a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapú módszert alkalmaztuk.

Helyszíni szemle ténye, időpontja Az ingatlanon 2014 július 22-én szakértői szemlét tartottunk. A helyszínen szemrevételezéssel vizsgáltuk az ingatlanrész adottságait, környezetét, műszaki funkcionális jellemzőit és más értékbefolyásoló tényezőket. A helyszíni vizsgálaton túlmenően tájékozódtunk az adott típusú és jellegű ingatlanok általános piaci helyzetéről, valamint a régióban kialakult helyi ingatlanpiaci viszonyokról. Az ingatlanról fénykép-felvételeket készítettünk, amelyeket szakvéleményünkhöz mellékelünk. Feltárást, környezetvédelmi és diagnosztikai vizsgálatot nem végeztünk. Az ingatlanban területfelmérést nem végeztünk, a rendelkezésre bocsátott alaprajzokat és a megbízásban szereplő adatokat vettük alapul az értékelés során.

6

Az ingatlan környezetének bemutatása Az értékelt ingatlan Budapesttől 200 km-re délnyugatra helyezkedik el a baranyai megyeszékhelyen, Pécsett. Megközelítése gépkocsival az M6/M60-as autópályán, vasúton a Budapest-Pécs Intercity járattal lehetséges. A történelmi városközpontban, a Széchenyi téren, a városháza épületében, az I. emeleten található az értékelt ingatlanrész, mely a szemle időpontjában iroda – tárgyaló funkciót lát el. Az ingatlan a hatályos építési szabályozás alapján „Vt” jelű zónába tartozik. A szomszédos területeken maga a városháza, kommunális,- kereskedelmi,vendéglátó egységek, valamint társas lakóépületek találhatóak. A kommunális létesítmények 500 méteren belül teljes körűen elérhetők. Közműellátottsága teljes, környezete rendezett. Az ingatlan elhelyezkedése kiváló, frekventált.

Az ingatlan megközelíthetősége Az ingatlan elérése a Polgármesteri Hivatal felől lehetséges. Infrastrukturális szempontból frekventált elhelyezkedésű, közműellátottsága teljes. Az értékelt ingatlanrész bemutatása Az értékelt ingatlanrészt magába foglaló városháza 1907-ben épült, pinceszint + földszint + 3 emelet kialakítású, tégla építési rendszerű. Az értékelt ingatlanrész, az I. emeleti, 47B, 47C, 47D jelű helyiségek, „tervezett büfé” az épület keleti oldalán található, bejárata a folyosó felé, nyugatra néz. Önálló kereskedelmi egységként tervezik üzemeltetni a városháza épületében. Nincs külön albetétként nyilvántartva, az egész városháza egy helyrajzi szám (17514 hrsz) alatt található. A tervezett üzletnek három helyisége lesz. A beltéri falak festve vannak, a padlót parketta burkolja. A helyiségek nyílászárói fa szerkezetű, kétrétegű üvegezésű ablakok és fa szerkezetű belső ajtók. A fűtés távfűtéssel megoldott. A vízellátás egy szomszédos helyiségből történő lecsatlakozással lenne megoldott, ez szintén tervezet, még nem valósult meg. Az épületgépészeti berendezések állaga megfelelő. Az ingatlanrész közepes-jó műszaki állapotú. Mint kereskedelmi egység korlátozott ügyfélkörrel fog rendelkezni, mivel csak a városházán dolgozók jöhetnek szóba, mint vásárlók.

7

Alapterület kimutatás: A helyszíni szemlén kapott tájékoztatás és a rendelkezésre álló alaprajz alapján a bérlésre kerülő felépítményrész a következő: Megnevezés (tervezett állapot): - 47B Előtér - 47C Eladótér - 47D Raktár Összesen: Összesen, kerekítve:

Alapterület: 11,30 m2 34,27 m2 14,99 m2 60,56 m2 61 m2

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása Korlátozó feltételek Az előzőekben ismertetett ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni. 

az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeltük, a helyszíni szemle időpontjában megismert készültségben és állapotban;



az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) nem végeztünk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, ezért felelősséget nem vállalunk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn;



az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók;



a rendelkezésünkre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett – megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt mód elvégezni, felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő;



az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti

8



problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) nem vállalunk felelősséget, az érték magában foglalja az épületek rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti berendezések és felszerelések értékét, nem tartalmazza azonban a technológia, ingóságok vagy mobil eszközök (bútorok, stb.) értékét, valamint az általános forgalmi adót;



a szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják;



az ingatlanforgalmi érték megállapításának időpontja 2014. július 23. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításainkat, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata;



az általunk meghatározott értékek a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelő által történő felhasználás esetén érvényesek. Az ingatlanforgalmi szakvélemény, vagy annak másolata harmadik félnek csak a szakértő írásos engedélyével bocsátható rendelkezésre.

Az értékelés módszere Az ingatlan forgalmi értékének – bérleti díjának - meghatározásához a 26/2005 (VIII.11) PM, és a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendeletben, meghatározott ingatlanértékelési módszereket alkalmaztuk, melyek megfelelnek az Eszközértékelők Európai Csoportja (The European Group of Valuers’ Associations – TEGoVA) által lefektetett EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) rögzített metodikának, melyet az EU országok ajánlott szabványként elfogadtak.

Értékelési módszerek: Piaci adatok összehasonlító elemzésére épülő módszer Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban bérlésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték.

9

Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak:        

realizált ügylet szerinti ár/kínálati ár, értékesítési időpont, elhelyezkedés, megközelíthetőség, infrastrukturális ellátottság, méret, műszaki állag, alternatív hasznosíthatóság,

A módszer fő lépései:      

alaphalmaz kiválasztása összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése fajlagos alapérték meghatározása értékmódosító tényezők elemzése fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként

10

AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE ÉRTÉKELÉS FELÉPÍTMÉNYES INGATLANOK

Piaci összehasonlító megközelítés 1

2

3

Ingatlan címe

Pécs Rákóczi u.

Környezete Jelleg, funkció

Vegyes Kereskedelmi ingatlan



Teljes

Teljes

Teljes

1 55 n.a. Jó állapotú



Kínálat

Kínálat

Kínálat

80 000 1.455 2014

100 000 1.250 2014

120 000 1.412 2014

-

-

-

Infrastr. adottságok Telek (m2) Épület Építés éve Szerkezet, állapot Tranzakció típusa (adásvétel/kínálat) Ft/hó kínálati ár Ft/m2/hó Dátum (év, hó) Mióta van a piacon (év, hó) Adat forrása (forrás, név, telefon) Megjegyzés

Pécs belváros

Otviga Kft. 72/336-146 www.ingatlan.com

Pécs Rákóczi u.



11

Bérleti díj meghatározás piaci összehasonlító módszerrel Értékelt ingatlan alapadatok Ingatlan rész

47 B JELŰ HELYISÉG „Tervezett I. emeleti büfé - üzlet”

Telek alapterülete m2 Hasznos alapterület m2

11,30 m2

Összehasonlító szempont

1. Összehasonlító Pécs Rákóczi u.

Cím: Kiinduló alapadatok Információ forrása Információ dátuma Ingatlan jellege Telek alapterület m2 Felépítmény alapterület m2 Kínálati ár Ft/hó Egységár Ft/m2/hó Összehasonlító adat típusa Korrekciós tényező % Ajánlat dátuma Korrekciós tényező % Alap egységár Értékmódosító tényező Infrastruktúra, közműellátottság Telek adottságok miatti eltérés Telek méret Épületállomány mérete Elhelyezkedés, megközelíthetőség Műszaki állapot, hasznosíthatóság Építés éve Környezet Korlátozott vevőkör Korlátozott megközelíthetőség Osztatlan közös tulajdon Korrigált fajlagos alapár

2. Összehasonlító 3. Összehasonlító Pécs Pécs belváros Rákóczi u.

Saját adatgyűjtés Saját adatgyűjtés 2014 2014 Kereskedelmi ingatlan Kereskedelmi ingatlan 55 80 80 000 100 000 1.455 1.250 Kínálat Kínálat -10% -10% 2014 2014 0 0 1.309 1.125

-15 -5

-15 -5 1.047

Saját adatgyűjtés 2014 Kereskedelmi ingatlan 85 120 000 1.412 Kínálat -10% 2014 0 1.271

-15 -5 900

1.016

Ingatlan piaci értéke - piaci összehasonlító módszerrel Korrigált fajlagos alapár: Hasznos alapterület korrigált: Ingatlan piaci értéke:

988 Ft/m2/hó 11,30 m2 11.163 Ft

Piaci összehasonlításon alapuló érték (kerekítve ezer Ft-ra):

11.000 Ft

12


47 C JELŰ HELYISÉG „Tervezett I. emeleti büfé - üzlet”


34,27 m2






-15 -5

-15 -5 1.047


-15 -5 900

1.016


988 Ft/m2/hó 34,27 m2 33.855 Ft


34.000 Ft

13


47 D JELŰ HELYISÉG „Tervezett I. emeleti büfé - üzlet”


14,99 m2






-15 -5

-15 -5 1.047


-15 -5 900

1.016


988 Ft/m2/hó 14,99 m2 14.809 Ft


15.000 Ft

14

Az értékek egyeztetése, a végső forgalmi érték Az ingatlan vizsgálatát a piaci összehasonlító módszerrel végeztük. A piaci összehasonlító módszer a hasonló ingatlanok kínálati adatainak elemzésén alapul. E módszer előnye, hogy tükrözi a piacon jelenlévő komoly bérlők és kiadók tényleges aktivitását. A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekintsük.

Piaci helyzetelemzés, kockázatelemzés Hosszú távú értékállóság kockázata: Az ingatlannál hosszú távon értékállóságot várunk. Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata: A piaci adatok megbízható forrásból származnak, így az ilyen irányú kockázatot kizárhatjuk. Egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata: Az értékelésben szereplő egyéb adatokat ellenőriztük, így a megbízhatatlanság kockázatát kizárhatjuk.

A megállapított értékek érvényessége Az értékelési szakvéleményben javasolt értékek 180, azaz száznyolcvan napig érvényesek, ezen időn túlmenően az értéket aktualizálni kell.

Szakvélemény feletti rendelkezési jog A szakvélemény csak a megbízási szerződésben meghatározott célra használható fel. Csak egyben egységesen kezelhető, abból részletek külön nem használhatóak fel. A szakvélemény harmadik személynek csak a szerződő felek együttes engedélyével adható ki.

A felhasznált adatok forrásainak megjelölése A piaci összehasonlító adatok forrásánál felhasználtuk az OTVIGA Kft., valamint a társ ingatlanközvetítő irodák azon adatbázisait és információit, melyek a korábbi, ilyen típusú ingatlanok bérlése során megerősítést nyertek. Továbbá felhasználtuk az adott régióra vonatkozó, szaksajtóban és hirdetményekben megjelent nyilvános adatokat.

15

Értékelést készítette OTVIGA Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Kft. a Magyar Ingatlanszövetség Tagja Tagjegyzék száma: 233/2001

Értékbecslést készítette:

Györkös József vezető szakértő EUFIM Ingatlanértékelő Tanúsítvány száma: 2007/181 Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző Intézet Felsőfokú ingatlan értékbecslő szaktanfolyam Törzskönyvi szám: 425/47/2000 Képesített ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő OKJ 54 3439 02 Névjegyzék sorszáma: 208

Nyilatkozat Jelen szakvéleményben szereplő állítások a legjobb tudásunk szerint igazak és valósak. Személyes érdekünk nem fűződik az értékelés tárgyát képező ingatlanvagyonhoz. Pártatlanságunkat semmi sem befolyásolja. Az értékbecslés díjazása nincs semmilyen kapcsolatban a megállapított értékkel. Az ingatlanforgalmi értékbecslés tartalmáért és a megállapított értékért felelősséget vállalunk.

Pécs, 2014. július 23. Györkös József ügyvezető igazgató

Készült: 1 példányban

16

MELLÉKLETEK

-

Fotók Megbízás Térkép (ország, település, műhold) Rendezési terv (részlet) Alaprajz Összehasonlító adatok

17

7621 Pécs, Széchenyi tér 1. – HRSZ: 17514 tervezett emeleti büfé „47B, 47C, 47D” jelű helyiségek

Környezet, Széchenyi tér

Környezet, Széchenyi tér

Városháza épülete, nyugati homlokzat

Városháza épülete, nyugati homlokzat

Közlekedő folyosó

tervezett előtér (47B)

18

7621 Pécs, Széchenyi tér 1. – HRSZ: 17514 tervezett emeleti büfé „47B, 47C, 47D” jelű helyiségek

tervezett eladótér (47C)

tervezett eladótér (47C)

tervezett raktár (47D)

tervezett raktár (47D)

19

Megbízás

20

Térképek 7621 Pécs, Széchenyi tér 1. – HRSZ: 17514 – „tervezett emeleti büfé” (61 m2 alapterületű ingatlanrész)

Pécs

Pécs elhelyezkedése Magyarországon

Széchenyi tér 1.

Az ingatlan elhelyezkedése Pécsett

21

Az ingatlan elhelyezkedése Pécset

Műholdtérkép

22

Rendezési terv (részlet)

23

Alaprajz

24

Összehasonlító adatok

25

26

27

hó

Recommend Documents