foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
Locaties
09:31
Pagina 8
TEKST: Leo
Koomen, Henri Maarse
FOTO’S: Foodmagazine,
Roel Dijkstra, Bert Jansen
Ondernemen op bijzondere locaties
‘Hiervoor steken we onze nek uit’ Niet altijd is een supermarkt een efficiënte zakelijke kubus. Sommige ondernemingen zijn gehuisvest in bijzondere panden, met elk hun voor- en nadelen. Een kijkje in de supermarkt in postkantoor, kerk, boot, stadion en onder de grond. En één met twee etages. Albert Heijn, voormalig postkantoor Nijmegen
‘Subtiel en met respect voor het pand’ Met de verwerving van het voormalige postkantoor in Nijmegen heeft Albert Heijn een monumentale winkellocatie gekregen, maar makkelijk is dat niet. Vorig jaar is de winkel geopend, waarbij de uitstraling van het klassieke pand bewaard is gebleven. De ombouw van postkantoor naar supermarkt is inmiddels genomineerd voor de nationale renovatieprijs. Wouter Kromkamp, regio-acquisiteur Midden-Nederland bij Ahold Vastgoed is betrokken geweest bij de verwerving. Kromkamp: “Ahold Vastgoed is al sinds eind jaren negentig met Postkantoren BV in gesprek. We kregen signalen dat de postkantoren een andere koers zouden gaan varen en mogelijk panden zouden gaan afstoten. Dat past in dit geval goed bij onze strategie, omdat we al jaren de wens hadden voor een goede binnenstadswinkel in het centrum van Nijmegen. Daar zat alleen een Coop, een Spar en een kleine Super de Boer. Bovendien ligt het postkantoor in Nijmegen op een centrale plek, traditioneel een plek waar mensen afspreken wanneer ze de stad in te gaan. Het is een markant gebouw.” En een monument? “Het is inderdaad een gemeentelijk monument. Het is in 1908 geopend als postkantoor en vorig jaar bij onze opening, precies een eeuw later, krijgt het een nieuwe bestemming.” Heeft het winkelbedrijf Albert Heijn er voordelen bij, dat het pand voorheen een andere functie had of nu een monument is? “Er zitten geen voordelen aan in de zin van subsidies. Omdat het een monument is, zijn er bepaalde eisen met betrekking tot de welstand en de aanpassingen die aan het pand mogen plaatsvinden. Voor de onderverdieping
8
F O O DMA G AZINE MAART 2009
lagen er ideeën voor een winkelbestemming zoals een supermarkt. De bovenetages zouden voor appartementen gaan worden gebruikt. Ahold Vastgoed is primair geïnteresseerd in afname van het winkelvastgoed. Voor de realisatie van de bovenwoningen is een strategische alliantie aangegaan met een lokale woningcorporatie.” Welke nadelen zitten er aan zo’n ouder pand? “Het pand is helemaal gestript, met uitzondering van de buitenmuren. Vloeren en dak zijn nieuw. Omdat de sociale ruimte van de winkel in de kelder zit, is er achter aan de buitenzijde een vide uitgegraven om het nodige daglicht te verkrijgen. En binnenin staan nogal wat zware, dragende pilaren, een kenmerkend aspect van het pand. Die geven voor de winkellay-out best wat obstakels. In een modern pand kun je heel wat makkelijker een standaardwinkel inrichten. Dan heb je de pilaren het liefst zo smal mogelijk, met zo veel mogelijk doorzicht voor de klant in de winkel. Maar het is een authentiek pand, met daardoor ook een heel eigen karakter. En het geeft een bepaalde sfeer, klanten vinden het prettig om in zo’n winkel boodschappen te doen.” Zitten er ook administratieve nadelen aan? Duurt het bijvoorbeeld langer eer alle afspraken met de gemeente zijn verwerkt? “Een pand als dit zal strenger worden getoetst, omdat het op de monumentenlijst staat, maar voor de wijziging van het bestemmingsplan maakt het in procedures niet zo veel uit. Wel zijn er veel aanvullende eisen. Aan de buitenzijde hebben we bijvoorbeeld heel subtiele reclame-uitingen, met kleine lichtbakjes. En ’s avonds moet het pand op een speciale manier worden aangelicht, een eis vanuit de gemeente. Maar dat is nu juist de sport voor ons: niet de standaardreclame-uitingen, maar
foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
09:31
Pagina 9
iets speciaals creëren dat echt bij dit pand hoort. Doorgaans willen we onze winkels met een bepaalde standaard uitrollen, maar bij zo’n uniek gebouw willen we als Albert Heijn ook laten zien dat we hiervoor onze nek willen uitsteken, dat we zorgvuldig met het monument omgaan en er geen schreeuwerige winkel van maken. Subtiel en met respect voor het pand.” Betekent dat ook dat er relatief meer kosten aan zijn verbonden? “Het casco is bijna helemaal gesloopt, dus je hebt bijna dezelfde kosten als bij een heel nieuw pand. En je moet met je inrichting helemaal om de bestaande structuren heen bouwen. Dat zijn wel forse investeringen, maar in winkelinrichting zijn er niet veel verschillen. Al hebben we ook bij de inrichting wat aanpassingen moeten doen. De koelingen, de kassa’s, die passen niet altijd in de afmetingen waar we hier mee moeten werken; er is dus wat inventaris op maat gemaakt en dat brengt extra kosten met zich mee. We hebben wel weer het geluk gehad dat de winkel aan de zijkant bevoorraad kan worden, de voormalige losplaats van de PTT-wagens, anders hadden we iets vanaf de openbare weg moeten bedenken.” “Op het terrein staat nog wel de zendmast van KPN, een toren van bijna honderd meter. Daar zijn specifieke afspraken voor gemaakt, want die toren moet voor KPN bereikbaar blijven. Ook voor de condensoren van de klimaatbeheersing zijn speciale oplossingen gezocht, op het binnenterrein, zonder dat ze geluids- en luchtoverlast voor omwonenden veroorzaken. Het is echt puzzelen
Albert Heijn in het voormalige postkantoor in Nijmegen: “De zware, dragende pilaren, een kenmerkend aspect van het pand, geven voor de winkellay-out best wat obstakels.”
zo’n project, maar het zijn wel de krenten uit de pap. En je creëert nieuwe traffic naar zo’n locatie. Ook bij het Food Plaza in Amsterdam. Toen we de locatie betrokken, vroegen we ons af of het wel zou gaan lopen, zo’n locatie achter het Paleis op de Dam. Daar kwam in het verleden geen toerist of voetganger voorbij. Maar het blijkt dat zo’n functie op zo’n plek z’n eigen verkeersstromen aantrekt. Normaal kijk je als retailer hoeveel passanten er langs een locatie komen en baseer je daar je besluit tot acquisitie op. Maar bij binnenstadslocaties ligt dat heel anders en kun je op een goede locatie als trekker de passantenstroom blijkbaar beïnvloeden.”
FO O D M AG AZ IN E M AART 2 0 0 9
9
foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
09:31
Pagina 10
Locaties
AH XL in Rijswijk. Een bijzondere locatie, maar een supermarkt op één hoog heeft voor Albert Heijn niet de voorkeur.
Albert Heijn Rijswijk, supermarkt op verdieping
“De begane grond is de beste plek.”
‘De enige AH op één hoog’ De AH XL aan het Bogaardplein in Rijswijk is de enige van de 825 winkels van AH die op één hoog is gevestigd. “We hebben wel drie winkels onder de grond”, zegt Anoesjka Aspeslagh van AH. “Dat zijn de winkel op het Museumplein in Amsterdam, de AH XL in Hoofddorp en de winkel die onder De Bijenkorf in Den Haag is gevestigd.” De marktleider kreeg het pand in Rijswijk in 2005 in handen bij de overname van (een deel van) de Konmar-boedel. De winkel heeft een mooie ligging, zegt Aspeslagh. “Hij bevindt zich op de kop van het winkelcentrum en is daardoor goed zichtbaar vanaf de weg.” Praktische nadelen zijn er uiteraard ook. “Voor onze klanten is de aansluiting op de parkeergarage die onder het plein ligt, niet optimaal. Het liefst wil je dat klanten voor de deur kunnen parkeren.” De ruimte onder de winkel is door AH onder meer ingevuld met een vestiging van Gall & Gall. Ondanks het bijzondere karakter heeft een supermarkt op één hoog geen voorkeur bij AH. “De begane grond is toch de beste plek voor een supermarkt”, zegt Aspeslagh.
10
F O O DM AG AZINE MAART 2009
foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
09:31
Pagina 11
Jumbo De Vette, onder de grond in Brielle
‘Wij zijn net een stelletje mollen’ In oktober 2003 opende ondernemer Hans de Vette in Brielle zijn huidige Jumbo-winkel. De Vette had voorheen een Edah in het Zuid-Hollandse stadje, maar kon vanwege de beschermde status van het historische centrum geen kant meer op. Omdat hij toch wilde uitbreiden, liet De Vette zijn oog vallen op een stuk braakliggend terrein net buiten het oude centrum. De gemeente gaf akkoord, maar Provinciale Staten lag aanvankelijk dwars. Een bovengrondse winkel zou het uitzicht op het historische stadsgezicht van Brielle te veel verstoren. Zo ontstond het idee om ondergronds te gaan. Het enige bovengrondse aan de winkel is nu het parkeerdek van 250 plaatsen bovenop de winkel. Die ruime
parkeergelegenheid wordt door De Vette gekscherend wel eens aangeduid als de achtste zekerheid van Jumbo Brielle. Ook bovengronds is het glazen huisje voor de twee goederenliften en de ingang van de winkel. Voor de ondergrondse constructie was wel een aantal speciale bouwkundige voorzieningen nodig. Zo draaien er 24 uur per dag pompen om het grondwater af te voeren. Dat is nodig omdat het grondwater de winkel anders naar boven zou duwen. Voor het overige is de Jumbo een gewone supermarkt, zegt bedrijfsleider Hans van Veen. “Alleen zijn wij net een stelletje mollen.” Een voordeel heeft de ondergrondse supermarkt ook nog. “Onder de grond heb je geen bereik. Mobiel bellen is er dus niet bij.”
Jumbo in Brielle: veel parkeerplek, maar mobiel bellen is er niet bij, zo onder de grond. Een voordeel, vindt ondernemer Hans de Vette.
F O O D M AG AZ IN E M AART 2 0 0 9
11
foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
09:31
Pagina 12
Locaties André van Til, Plus-ondernemer in voetbalstadion
‘Je naamsbekendheid is waanzinnig’ Na jaren van vele verschillende functies in de retail vond André van Til in 2004 in Almelo een winkel die geheel naar zijn zin was. De Plus in het stadion van Heracles was vijf jaar daarvoor door zijn voorganger Kuiper in gebruik genomen. Voetbalfanaat Van Til zag er wel de voordelen in, al is ‘zijn club’ eigenlijk De Graafschap uit Doetinchem, de club waar hij zelf nog heeft gespeeld. Van Til: “Ik heb heel veel met voetballen. En een winkel in het stadion heeft iets unieks. Bovendien is Heracles een mooie club, met een mooie historie. Het feit dat deze winkel in een voetbalstadion zit, was geen reden voor de overname, maar heeft de overname ook zeker niet belemmerd. Dit past helemaal bij mij.” Welke voordelen heeft deze locatie voor een ondernemer? “Je naamsbekendheid is waanzinnig. Iedereen in Almelo weet wat je bedoelt met ‘die winkel in het stadion’. En de parkeersituatie is uniek. Momenteel wordt het wel steeds voller, doordat in de omgeving veel wordt gebouwd. Maar in het weekend is er volop plek. We hebben een sterke weekend-functie, en veel klanten komen dat met de auto hun wekelijkse boodschappen halen.” “Een nadeel is, dat je eigenlijk in een industriegebied zit en niet in een woonwijk. Het valt nog wel mee, want als je de grote weg oversteekt, zit je midden in de wijk. Bij mijn collega Plus Sturing loop je even naar de supermarkt, zijn winkel zit midden in de buurt. Bij onze winkel moet je er wat voor doen om bij Van Til boodschappen te halen. En daarbij komt dat Almelo een moeilijk marktgebied is, redelijk overbewinkeld en met een dreiging van nóg meer aanbieders.” Uw voorganger deed voor de thuiswedstrijden van Heracles de winkel dicht. Waarom bent u daar van af gestapt? “We hebben gelijk gezegd: daar willen we geen concessies aan doen. De klant moet duidelijkheid hebben over de openingstijden van de winkel. Wij zijn gewoon altijd open van acht tot acht, zes dagen in de week. Klanten weten het nu, en er zijn er enkelen die op zaterdag met een thuiswedstrijd besluiten niet meer naar de winkel te komen. Het scheelt soms een paar procent op een zaterdagomzet, omzet die we niet op vrijdag al binnenhalen. Die klanten besluiten op zaterdag naar een andere winkel te rijden…” “Met Heracles hebben we in het contract afgesproken dat tijdens wedstrijden een aantal parkeerplaatsen vrij blijft voor klanten van de supermarkt. Dat kost wel wat moeite natuurlijk. De eerste jaren heb ik me er zelf mee bemoeid door als ondernemer ook buiten te staan. Want ík weet wel wie mijn klanten zijn. Zo’n bewaker is daar niet mee bezig, die laat een auto met vier mannen erin zo doorrijden. Ik zeg: ‘Je bent toch niet gek? Die komen niet voor de winkel natuurlijk.’”
12
F O O DM AG AZINE MAART 2009
Plus in Almelo zit in het Heracles-stadion. André van Til: “We doen geen concessies, ook bij wedstrijden zijn we gewoon open.”
Heeft de winkel geen problemen met de verkoop van alcohol voor de wedstrijd? “Nee, geen enkel probleem. Er komt hier niemand binnen, want je mag het toch niet meenemen in het stadion. Alleen bij een uitwedstrijd is het druk. Dan vertrekken er tien, twintig bussen en plunderen de supporters vooraf de winkel op chips en drinken voor onderweg. Supporters hebben de neiging lawaaierig te zijn en dat is dan lastig. Het enige nadeel dat ik heb ondervonden, is als het tweede elftal speelt op maandagavond. Dan is er niks open voor het publiek, maar in onze winkel heb je gratis koffie. En er zit altijd een paar honderd man te kijken en die komen hier binnen voor gratis koffie, chips, en zo. Daar is de koffie niet voor bedoeld, dus zetten we die op maandagavond uit.” Voelt u zich verplicht om sponsor te worden? “Nee hoor, ik heb zelfs de bijdrage voor de business seats in het begin wat teruggeschroefd. Dat ging om vijfduizend euro en als beginnend ondernemer kun je ook toe met vier seizoenskaarten voor duizend euro. Mijn klanten zitten bovendien niet in de business seats, maar op de gewone tribune. Wel zijn we dit jaar met een groep ondernemers subsponsor geworden, waarmee we met twintig zitplaatsen wat commerciële activiteiten kunnen ontplooien. Vorig jaar konden we dat doen, omdat Plus Retail de eredivisie sponsorde. Nu doen we het zo.” Mist u de voetbalplaatjes niet, als u het succes van Albert Heijn beziet? “Inderdaad, een waanzinnig gemis. De plaatjes leefden hier als een gek in Almelo. Omzetplussen van 20 procent waren heel normaal. Maar Plus is een coöperatie en niet alle ondernemers zien het voordeel van de plaatjes, maar ze betalen er wel voor. Dus uiteindelijk heeft Plus de optie op een vierde sponsorjaar laten varen, heel begrijpelijk. Maar voor ons is het een groot gemis.”
foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
09:31
Pagina 13
Spar Gerritzen, op het water bij Tolkamer
‘Als de buurman de tanks heeft gevuld zakt de winkel 80 cm’
Spar op het water in Tolkamer: “Met de winkel in het dorp zouden we het contact met onze schippers verliezen.”
De Spar van Henk Gerritzen in het Gelderse Tolkamer is gevestigd op een winkelsteiger. Een steiger, geen boot zoals de leken denken, want de winkel vaart niet weg, hij gaat alleen mee met de stand van het water in de Rijn. Maar waarom deze locatie? Gerritzen: “Tolkamer is een grensplaats voor de scheepvaart. Vroeger legden hier veel schepen aan voor het verrichten van de douaneformaliteiten. In het dorp wemelde het van de winkeltjes, die door de schippers werden bezocht. Maar met het vervagen van de Europese binnengrenzen hoefden de schepen niet meer in te klaren en was de noodzaak weg om nog aan te leggen. In die dagen hadden we een kleine winkel in het dorp, zo’n 80 meter, met misschien wel de hoogste omzet per meter van het land. Maar met die winkel in het dorp zouden we zo het contact met onze schippers gaan verliezen, wanneer die schepen niet meer zouden aanleggen. Dus om het contact te houden hebben we onze winkel naar deze steiger verplaatst. Zo behouden we de schippers, maar we houden ook naar de walkant toe een leuke klantenkring die zorgt dat het vers een beetje blijft stromen. Want schippers die kopen toch niet meer dan vier, vijf liter dagmelk. We liggen kort bij het dorp en we hebben genoeg klanten van de wal.” “Deze steiger was altijd al een winkelsteiger, maar hij is in 1999 helemaal gerenoveerd. Aan de ene kant verkoopt onze buurman olie en scheepsbenodigdheden. Ze hebben drie kleine bootjes om naar de schepen toe te varen. Wij kunnen daar ook gebruik van maken voor het leveren van onze producten.” Zitten er nadelen aan het pand, een stalen steiger in plaats van een stenen winkelpand? “Het enige nadeel is dat de brug naar de steiger mee-
gaat met het water; de ene keer loopt hij recht, de andere keer schuin naar boven of beneden. Bij extreem hoog water staat de kade onder water en moeten consumenten de auto wat verder weg parkeren, maar dat is maar heel zelden. De winkel maakt wel eens een beweging. En als de buurman de tanks heeft gevuld zit er tweeduizend ton olie in. Daardoor zakt de winkel alleen al 80 centimeter. En als het druk is met de olieverkoop en er bepaalde tanks leeg raken, kan onze winkel een halve dag scheef liggen. De spullen blijven dan wel op het schap staan, maar de winkelwagentjes gaan rollen.” “Een ander nadeel is de verzekering. De vaste verzekeraar van de Spar had geen ervaring met verzekeren op het water. Er zou een rijnaak uit het roer kunnen raken en hier zo naar binnen kunnen varen. Dat gebeurt je met een stenen gebouw niet zo gauw. Hier ook niet, maar je hebt er een speciale verzekeraar voor nodig die daar mee om kan gaan.” De eerste jaren op het water heeft Gerritzen de winkel in het dorp (sinds 1936) nog aangehouden, maar in 2002 is hij definitief gestopt. “Natuurlijk vinden sommigen het lastig als ze iets verder moeten lopen, maar de klanten zijn gebleven.” In winkeloperatie is er geen verschil tussen de steigerwinkel en een gewone supermarkt. Hooguit de zondagsopening, van 9.00 tot 15.00 uur. De vrachtwagens van Spar lossen bij te hoog water boven aan de dijk en met een heftruck zet Gerritzen twee, drie containers tegelijk aan boord. En de omzet is ook in deze zwaardere tijden gewoon op peil. “We kunnen er goed van leven. Een vetpot is het nooit geweest in het supermarktwezen. En het is een familiebedrijf, dus dan kun je elkaar een beetje rust gunnen.”
F O O D M AG AZ IN E M AART 2 0 0 9
13
foo003_locaties.qxp:foodmagazine
17-03-2009
09:31
Pagina 14
Locaties
Super de Boer in Helmondse kerk
‘Sommige klanten zijn hier gedoopt’ Super de Boer heeft in Helmond een prachtige locatie. Sinds 2001 is de supermarkt in een voormalige kerk aan de Azalealaan gevestigd. Supermarktmanager Matty Geven blikt terug op hoe dat zo is gekomen. “Het was een kans die zich voordeed. In de jaren tot 2000 nam het kerkbezoek meer en meer af. Daarom besloot het bisdom de kerk een andere bestemming te geven. De directe bewoners hebben inspraak gehad en in gezamenlijk overleg is de invulling als supermarkt in de kerk ontstaan.” Geven kan de voordelen zo opnoemen. “Het grote voordeel is dat de locatie herkenbaar is als ‘de kerk’ in de wijk. De supermarkt vervult daardoor een belangrijke wijkfunctie. Bovendien is het natuurlijk een uniek pand. Het is de enige supermarkt in een kerk en welke supermarkt heeft er nou van die prachtige glas-inloodramen?” Er zijn ook wel een paar nadelen verbonden aan de locatie. In de winter kan het erg koud zijn en dat heeft consequenties voor de energiekosten. De specifieke kenmerken van het gebouw zijn volgens afspraak intact gebleven. De kerk heeft de vorm van een kruis en alle oude deuren en de doopkapel zijn nog aanwezig. Het plafond is vijftien meter hoog. In de doopkapel bevindt zich nu een slijterij. Doordat er niet getornd mocht worden aan de inrichting, kan Super de Boer de ruimte niet optimaal benutten. De tien pilaren in de winkel vergden de nodige creativiteit bij de lay-out van de winkel. Zij staan dwars door stellingen heen. Daar staat veel positiefs tegenover, aldus Geven. “Veel klanten zijn hier gedoopt, hebben er hun communie gedaan of hier in de kerk gewerkt. Ze vinden het ook goed om te zien dat alles in de kerk is gebleven zoals het was.”
Super de Boer in Helmond: eerst kerk, nu supermarkt. De wijkfunctie is gebleven.
14
F O O DM AG AZINE MAART 2009
