HERBEZINNING BESTAANDE BOUW BEHOUD; Restauratie - Renovatie - Herbestemming - Herontwikkeling HERBEHOUD; Herbouw - Vervangende Nieuwbouw Akropolis Architecten, september 2010
Herbezinning Herbezinning van bestaande bouw is een actueel thema binnen de huidige vastgoedmarkt. Steeds meer wordt ingezien dat de bestaande voorraad een belangrijke drager is van de structuur van de stad. Natuurlijk geldt dit voor bebouwing met monumentale waarde, maar het geldt ook voor ogenschijnlijk verouderde voor- en naoorlogse bouw. Bebouwing in een ‘achterstands’ buurt of wijk, gaat nog te vaak tegen de vlakte, zonder de betekenis en waarde voor mens en omgeving in kaart te brengen. Daarnaast is het momenteel niet altijd zomaar mogelijk om het deel dat niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd te vervangen door nieuwbouw. Het opwaarderen van de bestaande voorraad is dus een must om de totale voorraad op een acceptabel niveau te houden. Herbezinning kan dientengevolge leiden tot
Behoud of Herbehoud Laat u adviseren door: Akropolis Architekten, Advies of Bouwbureau
verschillende uitkomsten, van Behoud; van (groot) onderhoud, renovatie, hersbestemming en herontwikkeling tot Herbehoud; herbouw en vervangende nieuwbouw, of combinaties van verschillende uitkomsten. In dit boekje gaan we nader in op deze bezinning en geven wij mede aan de hand van een aantal door ons gerealiseerde projecten onze visie op dit thema. Daarnaast willen wij u graag met Akropolis Architekten, Advies of Bouwbureau van dienst zijn om bij uw herbezinning te adviseren en uw keuze uiteindelijk te helpen realiseren.
Behoud
Ruimtegebruik: Zonder verbetering van het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad zal steeds meer open ruimte ten offer vallen aan de toenemende ruimtevraag door nieuwbouw.
Cultuurhistorisch: Respect voor het bestaande. Niet alleen dragen de oude gebouwen bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving,
Duurzaamheid en afval:
de als zodanig aangeduide monumenten zijn dragers van ons
Ook qua duurzaamheid scoort een breed op energie- en ma-
cultureel erfgoed.
teriaalbesparing en levensduurverlenging van gebouwen en
Uit respect voor het bestaande zou de behoudsvraag een
infrastructuur gerichte verbeteringsstrategie beter dan sloop/
veel belangrijkere rol in de discussie over de aanpak van de
nieuwbouw.
bestaande voorraad moeten spelen. Te snel is de laatste jaren
Uit gebrek aan vervanginingscapaciteit:
alleen naar de boekwaarde of economische waarde gekeken bij de herontwikkelingsvraag.
Op den duur is de belangrijkste reden wellicht het besef van de lange benodigde levensduur van onze woningvoorraad.
Uit oogpunt van sociale cohesie en draagvlak:
Voor verreweg het meeste vastgoed zal vervanging lange tijd
Behoud van bestaande sociale samenhang in buurt en wijk.
geen optie zal zijn, de bouw- en investeringscapaciteit daarvoor
Veelal hebben we de laatste jaren gezien dat nieuwbouw juist
ontbreekt domweg. Behoud en dan met name ook de beheer-,
als middel werd gezien om uit balans geraakte sociale structu-
onderhoud- en verbetervraag zullen in de (nabije) toekomst de
ren weg te kunnen verhuizen. Veelal bleek dit toch ook niet de
vastgoedmarkt gaan beheersen.
oplossing. Investeren in sociale cohesie kan als oplossing niet worden genegeerd.
Behoud van architectonische samenhang: Voor- en vroegna-oorlogse bebouwing leveren over het
Vormen van Behoud:
algemeen een samenhangend straatbeeld op. Incidentele en individuele ingrepen creeëren maar al te vaak een versnipperd beeld. Behoud en Herbehoud kunnen die versnippering
1
2
1 (Groot)Onderhoud
3
4
3 Herbestemming
voorkomen.
2 Renovatie 4 Herontwikkeling
(Groot) Onderhoud
Als een niet te onderschatten vastgoed instrument:
Uit waardebehoud van het onroerend goed:
Louter eigenbelang zou weer gesteld kunnen worden. Het zal
Louter uit eigenbelang; slecht onderhoud leidt zonder meer tot
even duren voordat iedere vastgoed eigenaar/beheerder dit
waardevermindering van het onroerend goed. Vanuit strate-
zal gaan inzien, maar ongetwijfeld zullen zich ook binnen de
gisch oogpunt soms wenselijk, vanuit gezond en duurzaam
bestaande bouw nieuwe kansen en mogelijkheden aandienen
beheer niet te
waar eigenaren en/of beheerders hun voordeel mee gaan doen.
verdedigen. Weliswaar is en blijft het vooralsnog onrustig binnen de vast-
Als verhuurdersplicht: Ook hiervoor geldt hetzelfde als hierboven. Altijd zal er in tijden van hoogconjunctuur anders tegen onderhoudsaspecten aan worden gekeken dan in tijden van crisis. Dat blijkt nu maar al te zeer. Als slopen en vervangende nieuwbouw geen optie is zal onderhoud een prominentere plaats binnen het vastgoed innemen.
goedwereld. Wel of geen hypotheekrenteaftrek blijft boven de woningmarkt zweven. Het overschot aan m2 kantoorvloer is en blijft gigantisch. Verhuizen zal voor velen voorlopig geen optie zijn, hoewel crisisgebonden mutaties zich nu al aandienen. Daarom zal onderhoud en verbetering steeds vaker het alternatief gaan betekenen. Panden geschikt maken voor toekomstig nieuw gebruik.
Met het wegwerken van achterstallig onderhoud zal de waarde van het onroerend goed weer toenemen. Die toegenomen waarde zal op enig moment haar nut bewijzen, zeker als bij onderhoud ook direct naar mogelijke (energie) verbeteringen wordt gekeken.
Om bestaand bezit weer in waarde te laten stijgen: Dit kan enerzijds door het plegen van gewoon (achterstallig) onderhoud, maar groot onderhoud al dan niet met verbeteringen kan zeker zo verstandig zijn.
Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling:
Haringvliet 80
Vakmanschap
Haringvliet 80
tot in de kleinste details
Een monumentaal pand uit de 18e eeuw, bouwjaar 1725, oorspronkelijk een koopmanshuis. Van binnen en van buiten redelijk verwaarloosd. Zeer recent is het pand grondig verbouwd, alle achterstallig onderhoud is weggewerkt en de monumentale waardevolle onderdelen in oude glorie hersteld. De monumentale Zaal die links op de foto staat is daar een overtuigend bewijs van.
Renovatie
Omdat nieuwbouw niet haalbaar is:
Vooroorlogse architectuur:
Renovatie kan dan uitkomst bieden, maar alle voor- en nade-
Akropolis Architekten heeft inmiddels een reputatie als het om woningrenovatie gaat. Sinds de Stadsvernieuwing uit de jaren 70 is hoog-niveau renovatie niet meer uit de rotterdamse volkshuisvesting weg te denken. De laatste jaren is renovatie steeds vaker het instrument geworden om architectonisch waardevol bezit weer in oude luister te herstellen. Het herstellen van “ongelukken” uit de Stadsvernieuwingsperiode behoort daar zeker ook toe.
Dit kan om velerlei redenen. len zullen dan toch ook eerst zorgvuldig op een rijtje moeten worden gezet. Renovatie is niet altijd voordelig, een goede kosten- batenanalyse is van groot belang. Bovendien spelen soms herhuisvestings problemen een rol of moet worden bezien of renovatie in bewoonde staat mogelijk is. Allemaal zaken die zorgvuldig moeten worden afgewogen. Wij kunnen helpen bij die afwegeing en bij de renovatieplannen zelf.
Gebruikstechnische overwegingen: Het gebouw is nog prima, maar het huidige gebruik laat te wensen over. Aanpassing aan nieuwe gebruiktechnische eisen is onontbeerlijk. In dat geval is een renovatie zeker te overwegen.
De Kluswoning: Te weinig betaalbare woningen en lege subsidiepotjes maakt doe-het-zelven weer populair. Klushuizen blijken in crisistijd een aantrekkelijk alternatief voor de duurdere “gewone” koopwoningen. Vooral bij starters en jonge doorstromers is dat het geval. De Klushuizen leveren bovendien een belangrijke bijdrage aan de binding en de sociale cohesie in de straat en buurt.
Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling:
Spoorsingel
Spoorsingel Historisch voldoende waardevol om renovatie te overwegen. Dit karakteristieke pand in het Spoorkwartier heeft achter de gevel een ware metamorfose ondergaan. Nieuwe ontsluitingen, plattegronden, differentiatie. Zowel woontechnisch als bouwtechnisch is dit blok weer volledig geschikt gemaakt aan de eisen van deze tijd. In het zwaar vervallen pand zijn 3 nieuwe woningen gemaakt. De oude historische gevel heeft model gestaan voor de uiteindelijke realisatie, waardoor de grote winkelpui weer plaats heeft gemaakt voor 2 woningkozijnen. In de oude steden staan nog legio van dit soort panden te verkommeren. Met een doelgerichte aanpak zijn deze panden weer rendabel te maken voor huur of koop, vaak toch op gewilde locaties.
Historisch waardevol om renovatie te overwegen
Herbestemming
Monument:
Omdat een pand te mooi is om te slopen:
ment zorgt voor veel extra complicaties. Niet altijd zijn gemeen-
In Nederland staan tienduizenden gebouwen op een nieuwe functie te wachten. Veel van die gebouwen zijn de moeite van het behouden waard. Ze staan vaak in stedelijke gebied op
Het werd al gememoreerd, het herbestemmen van een monutelijke of nationale monumenten commissies bereid aan de herbestemming van ons cultureel erfgoed mee te werken.
plaatsen waar wonen, werken, voorzieningen, zorg of een an-
Nieuwbouweisen
dere functie heel goed mogelijk is. Maar herbestemmen is inge-
Dat alles aan nieuwbouweisen moet voldoen is ookeen wijd ver-
wikkeld, zeker als het ook nog een monument betreft. Tegelijk is
breid misverstand bij zowel gemeenten als ondernemers.
een geslaagde herbestemming zeer lonend. De uitstraling van
Het is vooral de omgang met de regels die knelt. Een goed
zo’n geslaagd project op haar omgeving is enorm: de leefbaar-
gesprek tussen gemeente, ontwikkelaar en architect aan de
heid en het economisch draagvlak voor voorzieningen neemt
hand van de TransformatieWijzer Bouwbesluit kan de nodige
toe, en niet zelden heeft dit een sneeuwbaleffect op andere
duidelijkheid brengen. Het Bouwbesluit bepaalt wel hoe groot
locaties in de buurt.
de ruimte voor B&W is om ontheffing te verlenen van de nieuwbouweisen bij verbouw. Meer hierover in TransformatieWijzer,
Vaak dienen bij de afweging tot herbestemming dezelfde vra-
hoofdstuk 7 Regelgeving knelpunt transformatie?
gen zich aan:
Het is natuurlijk raadzaam om voordat tot planvorming wordt
- Welke functies gaan we realiseren.
overgegaan de knelpunten helder en duidelijk in beeld te heb-
- Welke vergunningen zijn nodig.
ben.
- Hoe regelen we die vergunningen. - Welke financiële en fiscale regelingen bestaan er. - Wat bereidt het Nationaal Programma Herbestemmen voor. - Wat eist het Bouwbesluit nu precies. Wij kunnen u bij al deze vragen advies en ondersteuning verlenen.
Een goed voorbeeld van een geslaagde herbestemming:
De Machinistenschool
Sporen van het verleden
De Machinistenschool
zijn duidelijk zichtbaar gebleven
Aan de ene kant is De Machinist een monumentaal pand waar verschillende activiteiten worden ondernomen, anderzijds is het een beleving en staat De Machinist voor een sfeer die je ondergaat als je er bent. Gastvrijheid en vriendelijkheid staan hoog in het vaandel. Het is ons gelukt om het gebouw, waarin voorheen het Scheepvaart & Transport College was gevestigd, zo veel mogelijk in tact te laten. Wij waren er van overtuigd dat het bestaande ontwerp met haar oorspronkelijke compartimentering dusdanig sterk was dat zij voor velerlei doeleinden geschikt zou zijn, en dat is in de huidige gebruikspraktijk ook zo gebleken. Het zorgvuldig inpassen van installaties en ventilatiesystemenen was de grootste opgave. Het resulteert uiteindelijk in een ongedwongen sfeer waar de sporen van het verleden duidelijk zichtbaar zijn gebleven.
Herontwikkeling
In tijden van recessie worden de mooiste bouwwerken gerealiseerd:
Omdat gebouwdelen het handhaven waard zijn:
Crisis in de bouw, van alle faillisementen vallen de meeste in de
Zeker in een stad als Rotterdam, waar vooroorlogse architec-
bouwsector. Dit zal ongetwijfeld weer tot sterk verlaagde aan-
tuur toch al een schaars goed is, kan het voorkomen dat een
neemprijzen leiden.
gebouw in ongebruik is geraakt en herbestemming geen optie
De tijd is dan ook rijp om mooie projecten te realiseren.
(meer) is. Sloop en vervangende nieuwbouw lijkt de enige mogelijkheid. Toch verdient het aanbeveling ook in die geval-
Respect voor het verleden geeft betekenis aan de toekomst.
len waar onderdelen van het te slopen object toch van archi-
Dat is de gedachte, dat is het idee achter alle door ons gere-
tectonische waarde zijn, te kijken naar herontwikkeling met
aliseerde herontwikkelingsprojecten. Soms door restauratie,
handhaving van die waardevolle onderdelen. Handhaven en/of
soms door de dingen uit hun context te halen, ze los te maken
herstellen van cultureel waardevolle objecten gaat een steeds
van hun oorspronkelijke betekenis om ze vervolgens van een
belangrijker plaats innemen.
nieuwe inhoud te voorzien.
Herontwikkeling is daarbij het middel. Bij een goede herontwikkeling hoeft de handhaving van onderdelen nieuw succes geenszins in de weg te staan. Sterker, de te handhaven onderdelen kunnen als inspiratie dienen voor het geheel, waarbij het totaal zich vaak dusdanig positief onderscheidt, dat dit feit op zich al veel meerwaarde biedt. Karakter en identiteit zijn voor velen een meerwaarde, waarvoor zij ook wensen te betalen.
Een mooi voorbeeld van een dergelijke herontwikkeling:
Clarissenhof te Brielle
Clarissenhof Op het terrein van het voormalige Clarissenklooster uit 1483 hebben wij samen met Beagle Vastgoed de herontwikkeling van deze bijzondere locatie gerealiseerd. In feite zijn alleen de oude gemetselde classicistische gevels van het voormalige klooster gehandhaafd. Het nieuwe complex heeft een woonfunctie gekregen. De hoofdmassa van het oude gebouw is gehandhaafd. Deze L-vorm is aangevuld met een tweede zijvleugel, compleet nieuw gebouwd. Zo is een nieuw U-vormig gebouw ontstaan, waarin een rustig en besloten hof is gecreëerd, als verwijzing naar de oude kloostercomplexen. De nieuw ontstane compositie heeft echter haar monumentale karakter behouden, er is een mooie synthese ontstaan tussen
Synthese tussen historische en eigentijdse monumentaliteit
historische en eigentijdse monumentaliteit. Zij neemt binnen haar omgeving nog steeds een dominante plaats in. In totaal zijn binnen het complex 27 appartementen gerealiseerd.
Herbehoud
Herbouw: Als het te slopen pand van dusdanige kwaliteit is dat het voor stedenbouwkundige en architectonische continuïteit van het straatbeeld zorg draagt.
De kwaliteitsbehoefte neemt toe: Mede door de toenemende kwaliteitsvraag komen grote delen
Vervangende Nieuwbouw:
van de bestaande voorraad in de problemen. Veel vroegna-oor-
Als dat niet het geval is en juist vraag is naar een nieuwe
logse woonwijken beantwoorden niet meer aan de behoefte: te
impuls. De herontwikkeling kan dan vanuit haar eigen dynamiek
klein, ‘versleten’, te weinig comfort, te veel gestapelde huur en
nieuwe randvoorwaarden formuleren.
in ongewilde buurten. Ons huidige volkshuisvestingsprobleem is niet meer zozeer een tekort aan woningen maar een tekort aan
Pand of straatwand:
geschikte woningen.
Uiteraard maakt het niet uit of er nu sprake is van een hele
Te klein Te groot verval Te weinig comfort Te eenzijdig in huur en differentiatie Te ongewild
straatwand of van slechts één enkel pand. Bij de Spoorsingel hebben we al kunnen zien dat het opknappen van één rotte kies voor een straatwand net zo belangrijk kan zijn als het eventueel herbouwen of vervangen van de hele straatwand. Zeker in steden als Rotterdam, waar het historisch erfgoed toch
Vernieuwing is noodzakelijk:
al dun is gezaaid, dient des te zorgvuldiger met het overgebleven vastgoed te worden omgegaan.
Naast oppervlakte (binnen én buiten) nemen ook de eisen aan wooncomfort (woonklimaat en voorzieningen) duurzaamheid en woonmilieu (locatie, status en buurtvoorzieningen) toe. Als de economische levensduur erop zit is de keuze soms snel gemaakt, te meer daar is geconstateerd dat alle vormen van behoud geen optie meer zijn. Als bovendien de bestaande infrastructuur gehandhaafd blijft resten er in feite 2 mogelijkheden, of herbouw, of vervangende nieuwbouw.
1
2
Vormen van Herbehoud:
1 Herbouw 2 Herontwikkeling CQ Vervangende Nieuwbouw
Herbouw
Combinaties:
Als het te slopen pand van dusdanige kwaliteit is dat het voor stedenbouwkundige en architectonische continuïteit van het straatbeeld zorg draagt:
gekregen bouwtechnisch toch veel slechter blijkt te zijn dan
In Nederland kennen we het fenomeen herbouw niet of nau-
al gestart.
welijks. Als een pand niet op de Monumentenlijst staat is het per definitie kandidaat voor sloop. Toch blijken objecten die zijn herbouwt zich tot belangrijke pijlers van het stedelijk weefsel te kunnen ontplooien. De herbouw biedt tegelijkertijd de mogelijkheid om zowel de bouw- als woon/gebruikstechnische kwaliteit te optimaliseren. Lift, isolatie, ventilatie al deze zaken kunnen aan de moderne eisen worden aangepast. Nieuw en toch vertrouwd.
Als blijkt dat een project dat het predicaat ‘renovatie’ heeft aanvankelijk werd gedacht, kan overwogen worden om delen van dat project niet te renoveren maar nieuw te bouwen. Vaak wordt een dergelijke beslissing pas in een laat (te laat) stadium genomen, veelal zelfs is de uitvoering van het renovatieproject
Herbouw biedt in dergelijke gevallen een prima uitkomst. Zeker in die gevallen waar het besluit om te renoveren mede op architectonische gronden is genomen. Het grote voordeel is daarbij dat de buitenkant al is ontworpen en alleen nieuwe woningplattegronden nodig zijn. Procedures kunnen daardoor ook vaak sneller worden doorlopen waardoor als iedereen meewerkt de planning niet eens zo ontzettend hoeft uit te lopen.
Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling:
Mathenesserdijk
Continuïteit
Mathenesserdijk
van bestaande en gewaardeerde stadsbeelden
Het resultaat oogt als nieuw en toch zeer vertrouwd. Een van de laatste Hotspots van de rotterdamse stadsvernieuwing. Binnen te handhaven stedelijke patronen kan het geen kwaad om gewaardeerde stadsbeelden tot drager van nieuwe ontwikkelingen te maken. Zo ook in dit project. In een vloeiende overgang gaat de herbouw over in nieuwbouw. Kleur, materiaalgebruik, idioom worden uitgewisseld en zorgen voor een plezierige samenhang. Met het terugbouwen van kenmerkende elementen zoals erkers en het torentje in de hoek zullen de panden een belangrijke bijdrage leveren om ons te helpen ons collectieve geheugen vorm en inhoud te geven.
verdieping 2
begane grond
verdieping 3
verdie-
verdie-
Vervangende Nieuwbouw
Ingewikkeld:
Nieuw voor oud:
herontwikkeling gaat, is per definitie ingewikkeld. Zorgvuldig-
Het bouwblok is op, maar de straat en de buurt kunnen nog jaren mee. Of het daarbij om 1 pand gaat (de Kortekade was daar met een pandbreedte van 3,65 meter een aardig voorbeeld van) of om een heel bouwblok is daarbij niet van essentieel belang. De enige optie is vervangende nieuwbouw. Bij vervangende nieuwbouw bestaat natuurlijk wel de mogelijkheid om ook het programma aan te passen. Dit kan daarbij zowel om de programmatische invulling alswel om de vorm en/ of inhoud zijn. Als bij vervangende nieuwbouw ook wijziging van bestemmingsplan noodzakelijk is kan dit wel tot langdurige processen
Vervangende nieuwbouw, zeker waar dit om binnenstedelijke heid bij informatie, communicatie, inspraak, procesbegeleiding, planontwikkeling en planvorming is essentieel. Wanneer één schakel mist, kunnen zomaar alle eerdere inspanningen voor niets zijn geweest. De kennis en kunde die wij binnen Akropolis Advies in de afgelopen 35 jaar op het gebied van de hedendaagse volkshuisvesting hebben opgedaan, maakt ons voor alle betrokkenen de ideale sparringspartner bij vervangende nieuwbouw of binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten. Akropolis Advies richt zich op gemeenten, woningbouwver-
leiden.
enigingen, ontwikkelaars, bewoners of combinaties ervan. Wij
Friso de Zeeuw heeft in 2007 in De engel uit marmer, reflecties
heden voor u in kaart brengen.
op gebiedsontwikkeling al eens de voetangels en klemmen voor gebiedsontwikkeling haarscherp geanalyseerd, in De engel uit graniet zet hij de door de crisis veranderende mogelijkheden
kunnen als onafhankelijk adviseur nieuwe kansen en mogelijk-
Betrokken, van idee tot visie, van concept tot detail. Aansprekende beelden vertalen in duurzame plannen.
samen met Agnes Franzen nog eens helder op een rijtje. Wat voor gebiedsontwikkeling geldt, geldt in feite op kleinere schaal voor de binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten. Ook hier gaat het over opdrachtgeverschap, samenwerkingsmodellen, planvorming en regelgeving. De aanwijzingen van Franzen & de Zeeuw moeten ook voor vervangende nieuwbouw zeker ter harte worden genomen.
Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling:
Dirk Dane
Betrokken, van idee tot visie, van concept tot detail
Dirk Dane
Aansprekende beelden vertalen in duurzame plannen.
DD is gerealiseerd binnen stedenbouwkundige uitgangspunten die zijn geformuleerd in de 1990 plannen voor dit gebied. Woonprogramma’s zijn gericht op stedelijk wonen middels ruime appartementen, gericht op gezinnen met kinderen met bij voorkeur een eigen voordeur aan de straat. Verdunning, daglichtverbetering, minder auto’s op straat, bouwen voor de buurt, zijn allemaal verbeter aspecten die een rol hebben gespeeld om te kiezen voor vervangende nieuwbouw. Belangrijk was ook de integrale aanpak van bebouwing en buitenruimte. Naast het aanpassen van de verkeerssituatie en parkeervoorziening is het creëren van aangename verblijfsplekken erg belangrijk voor een geslaagde woonomgeving. Verbreden van trottoirs en aandacht voor groen en verlichting spelen daarin eveneens een essentiële rol.
