Factsheet Bestaande Bouw (klushuizen)
1. Algemeen/kader
Kluswoningen zijn in oorsprong een Rotterdams fenomeen. Hoe dit concept tot stand is gekomen, wat de context ervan is – en of het bruikbaar is voor andere gemeenten wordt hieronder kort toegelicht. Het college van B&W in Rotterdam had in 2002 bestrijding van onveiligheid hoog in het vaandel. In een aantal buurten met veel particuliere huurwoningen kwam onevenredig veel onveiligheid voor : overlast van illegale pensions, verslaafden, illegale weedplantages en criminaliteit. Steeds meer woningen stonden leeg. Voor de 9 slechtste en onveiligste wijken (de zgn. hotspots, in totaal zo’n 3700 woningen) werd naast een zero tolerance beleid een hotspot aanpak bepaald. Dit draaide om de combinatie van fysieke aanpak (woningen) met een sociale aanpak (interventieteams) en een economische aanpak (in vervallen winkelstraten). Deze aanpak beoogt: •
Woningen worden (sterk) verbeterd, waardoor ook de uitstraling van de straten verbetert. Door samenvoegen worden grotere woningen en grotere woningdifferentiatie gerealiseerd.
•
Door Aankoop (door gemeente)-Verkoop (aan particulieren)-Verbetertrajecten (door particulieren) worden eigenaarbewoners aangetrokken die investeren in hun huis én de omgeving.
Voor één van de hotspots is in 2004 bedacht om de 96 aangekochte woningen in het Wallisblok in Spangen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap uit te geven en door de kopers te laten renoveren en samenvoegen tot 38 nieuwe woningen. Omdat opknappen van de woningen even duur zou zijn als de taxatiewaarde na renovatie, zijn de woning ‘om niet’ verkocht’. Dat trok zeer veel (media) aandacht (‘gratis’ woningen in Rotterdam) én bijzondere, creatieve kopers die de wijk een ander aanzien hebben gegeven. 06-53 28
2. Kluswoningenconcept
De aanpak van het Wallisblok was als CPO traject een groot succes. Naast de vele toekomstige eigenaarbewoners die gezamenlijk een blok wilden ontwikkelen en renoveren, bleek er echter ook veel belangstelling te zijn voor individueel Particulier Opdrachtgeverschap in de bestaande bouw. Daar is het project 169-klushuizen1 uit voortgekomen, waarbij door de gemeente aangekochte woningen in strategische gebieden (met name de hotspots) voor weinig of geen geld worden verkocht met de verplichting ze binnen een jaar tot ongeveer nieuwbouwkwaliteit op te knappen en na oplevering voor minimaal 2 jaar (zelf) te wonen. Deze aanpak heeft naast een forse fysieke impuls ook een groot sociaal effect: er wordt een grote groep mensen bereikt die anders niet op die plek, in die buurt, zouden zijn gaan wonen als er een standaard gebouwd of gerenoveerd huis zou worden aangeboden. Uiteindelijk is daarom een groot deel van het programma “Aankoop-Verbeter-verkoop” uit de hotspotaanpak omgezet in klushuizen, dus aangekocht bezit dat verkocht wordt met een verbeterverplichting. Daarbij krijgt de koper wel begeleiding en een verlaagde prijs maar geen subsidie. Klushuizen kennen diverse vormen:
•
PO: Individuele appartementen (1 oude woning wordt 1 nieuwe woning)
•
PO: 2 of meerdere oude woningen (in 1 pand/gebouw) die samengevoegd worden tot 1 nieuwe woning
•
CPO: waarbij meerdere oude woningen, in naast elkaar gelegen panden, per kavel c.q. verdieping worden verkocht. Elke koper kan dan een of meer kavels/verdiepingen kopen . De kopers vormen een kopersvereniging en ontwikkelen het project gezamenlijk, waarna uiteindelijk toch individuele appartementen/ woningen ontstaan.
•
Soms heeft de gemeente om uiteenlopende redenen het pand al casco gerenoveerd; de koper betaalt dan een hogere prijs; maar hoeft alleen de binnenkant af te maken.
3. In welke staat aanbieden?
De staat waarin de woning wordt aangeboden bepaalt uiteindelijk de investering die de koper staat te wachten en daarmee wordt ook de verkoopprijs bepaald. De ervaring leert dat het de kopers niet uitmaakt hoe slecht de woning is, daar kijken ze wel doorheen). In Rotterdam is wel bepaald dat de gemeente de woning aanbiedt met een goede fundering (handhavingtermijn van minimaal 30 jaar), asbestvrij en met een verklaring dat de grond schoon is. Eventuele kosten hierin zijn voor rekening van de gemeente. De gemeente geeft niet per pand aan hóe het opgeknapt moet worden, maar heeft een algemeen Programma van Eisen vastgesteld (ongeveer niveau Bouwbesluit Nieuwbouw, voor zover dat kan in een bestaand pand) waaraan de woning na afloop moet voldoen. Voor de verkoopprijs van een klushuis wordt een inschatting gemaakt van de verbouwingskosten. Deze kosten worden gerelateerd aan de huidige en toekomstige marktwaarde en op basis daarvan wordt de prijs bepaald Die prijs moet voor de koper natuurlijk aantrekkelijk zijn om er door middel van veel eigen tijdsinvestering en zelf klussen een ‘voordeeltje’ in te zien. De koper brengt zijn eigen ureninzet niet in rekening en ziet daar winst in. En die inzet moet beslist niet onderschat worden. Sommige kopers zijn echt dag en nacht aan het werk. Degenen die het financieel wat ruimer hebben kunnen ervoor kiezen om een aannemer aan het werk te zetten, wat de investering behoorlijk op kan laten lopen.
4. Project- en Rekenvoorbeelden
Rotterdam Zuid De kosten voor de gemeente kunnen per pand enorm verschillen, afhankelijk van de aankoopprijs en boekwaarde en of bijv. funderingsherstel of bodemsanering heeft moeten plaatsvinden. Hieronder een voorbeeld van een Rotterdams kluspand waarvan na afloop door een makelaar de waarde is getaxeerd. Voorbeeld: 1 pand in Rotterdam Zuid bestaande uit 2 oude woningen die door de koper zijn samengevoegd tot 1 nieuwe woning: Kosten voor gemeente: Boekwaarde (2 oude won.) Verkoopprijs Proceskosten ca. Kosten
Kosten voor klusser: € 114.670 € 60.000 € 10.000 € 64.670
Globaal gezien bestaan de kosten voor de gemeente uit 3 onderdelen: •
• •
Kosten van taxateur, funderingsonderzoek, bodemonderzoek en asbestverwijdering. (kosten die de gemeente bij verkoop van woningen sowieso maakt) Ongeveer 20.000 euro per oude woning aan prijsverlaging (gemiddeld!) Ongeveer 10.00 euro proces kosten als begeleiding, architect, maken quick scans door architect, medewerkers gemeente en begeleiding
Gemiddeld kost een Klushuis de gemeente €30.000 per oude woning extra.
Aanschafprijs (2 oude won.) K.K. Verbouwkosten (+ onnoemelijk veel uren) Kosten Taxatiewaarde na verbouw ‘winst’
€ € €
60.000 5.000 70.000
€ 135.000 € 170.000 € 35.000
In dit geval heeft de klusser vrijwel alles zelf gedaan; alleen voor het dak is een aannemer ingeschakeld. Als een klusser meer werk door een aannemer laat doen, is zijn ‘winst’ natuurlijk kleiner. Bij Collectieve projecten wordt het casco altijd – in opdracht collectief– door een aannemer gedaan. Dat maakt ze relatief duurder dan individuele klushuizen. Daar staat tegenover dat er bij een groot project aanzienlijke kortingen kunnen worden bedongen.
5. Koopcontract
Een goed en duidelijk koopcontract is essentieel. Het gaat te ver om een voorbeeld van een koopcontract in dit stuk op te nemen (kan desgewenst worden opgevraagd). Geadviseerd wordt in ieder geval hier omschreven zes punten helder in het koopcontract op te nemen om mogelijke geschillen hierover te vermijden:
1. In het koopcontract moeten de prestaties van de gemeente (wat wordt er geleverd; dus pand fundering met handhanvingstermijn van 30 jaar, beschikking schonen dat grond, verklaring asbestvrij) en wat de koper moet leveren (1 jaar na aankoop moet pand voldoen aan programma van eisen; zelf bewonen na gereedmelding, inschrijving in gemeentelijke basisadminsitraite; niet in gebruik geven aan derden gedurende 3 jaar na gereedmelding (dus noch verhuur noch om niet in gebruik geven) en verkoop in ‘noodgevallen’ alleen na toestemming van gemeente;
3. Bij in gebreke blijven op elk van deze punten moet een forse boete worden opgenomen. Dit met name om huur / huisjesmelkers uit te sluiten;
5. Samengevoegde woningen mogen niet worden gesplitst, ook niet na verkoop na 3 jaar (kettingbeding);
2. Daadwerkelijke Verkoop vindt pas plaats als de koper een Plan van Aanpak heeft ingeleverd dat door de gemeente (vergunningencoach) is goedgekeurd;
4. Pand wordt geleverd met eigen grond (geen erfpacht);
6. Alle punten gaan, als de woning wegens omstandigheden binnen drie jaar moet worden verkocht over op de nieuwe eigenaar.
6. Begeleiding
Urbannerdam: doet vooral de begeleiding tot de verkoop. Dus het aanbieden van klushuizen aan potentiële kopers, inschrijving bij verkoop-onder -loting, loting, uitleg van de regels en procedures van de gemeente. Bij collectieve projecten of in geval van 2 kopers in 1 pand (VVE) zorgt Urbannerdam voor de begeleiding van de kopersvereniging resp. de VVE en het besluiten over samencasco-opknappen enz. Ook kan de koper terugvallen op Urbannerdam als onafhankelijke partij als er een conflict met de gemeente dreigt. Tegelijkertijd adviseert Urbannerdam de gemeente over prijzen, manier van aanbieden van woningen, omgang met kopers en waarschuwt als kopers niet betrouwbaar lijken te zijn.
Een architect helpt de gemeente vooraf bij de inschatting van de verbouwingskosten, helpt de koper bij het maken van een Plan van Aanpak en het aanvragen van de bouwvergunning (indien nodig). De gemeente werkt samen met 4 architectenbureaus en wijst voor elk klushuis een bureau aan. De architect helpt de klussers bij het ‘creëren’ van de nieuwe woning, adviseert over mogelijkheden en onmogelijkheden, over de planning en zorgt dat er conform eis van de gemeente een goed Plan van Aanpak ligt.
De vergunningencoach; een ambtenaar van de afdeling Vergunningen van de gemeente zorgt er intern voor dat het proces/de procedure gesmeerd loopt. Als de klusser aan de slag gaat, komt de vergunningencoach kijken , waarbij hij zowel adviseert als controleert dat e.e.a. ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd conform Plan van Aanpak + PvE. De vergunningencoach schrijft niet voor wat er moet gebeuren, maar geeft de klusser de ruimte. Als laatste controleert de vergunningencoach of de woning gereedgemeld kan worden, waarna de klusser een officiële brief krijgt met de datum waarop zijn 3-jarige bewoning ingaat. De gemeente houdt vervolgens gedurende die drie jaar bij of de klusser is ingeschreven in het GBA en let ook op of de klusser (met zijn gezin) er daadwerkelijk woont en er geen andere bewoners zijn.
7. Kosten en baten voor de stad
Zeker nu de woningmarkt de afgelopen jaren is gedraaid van een aanbieders- naar een vragers markt zijn klushuizen een goed product. Toekomstige eigenaren stellen meer en meer eisen en steeds vaker willen ze betrokken worden bij de totstandkoming van hun eigen woning of zelf opdrachtgever zijn. Maar helaas gaat dit meestal alleen middels aankoop van een kavel. In de bestaande bouw is PO voor vele aspirant eigenaarbewoners niet mogelijk omdat simpelweg de aanschafwaarde van een bestaande woning te hoog is, er wordt een marktwaarde gevraagd. De aantrekkingskracht van een klushuis ligt derhalve voor een deel in de verlaagde verkoopprijs. Een klushuis kost de gemeente Rotterdam gemiddeld circa €30.000 per oude woning. Als een koper een heel pand koopt (3 oude woningen) kost dat de gemeente dus zo’n €90.000,-. Het gaat om bezit dat is aangekocht om problemen in onveilige wijken op te lossen. Als de gemeente deze panden zelf zou verbouwen en verkopen, zouden de kosten hoger zijn, terwijl bovendien gebleken is dat dergelijke gerenoveerde panden in zulke wijken vrijwel niet verkopen. Klushuizen trekken mensen aan die bij een ander aanbod nooit in de betrokken wijken gekocht zouden hebben. Daarnaast is het van belang dat het aanwezige investeringspotentieel op elk niveau (van beleggers, ontwikkelaars en banken tot de individuele burger) benut wordt. Het nieuwe ontwikkelen leidt tot grotere diversiteit en duurzamer gebieds- en buurtontwikkeling. Door de grotere betrokkenheid van bewoners wordt de sociale binding met elkaar en met de omgeving vergroot.
