Használt lakás, vagy új lakás? Lakáscélú kedvezmény igénybevétele konkrét jogeset alapján

A D Ó V I L Á G

101

Használt lakás, vagy új lakás? Lakáscélú kedvezmény igénybevétele konkrét jogeset alapján (1995. évi CXVII. tv. 38. §) Az alapul szolgáló tényállás szerint

kában lévô igazolás alapján vehet

ebbe a lakásba. Elismerték, hogy a

a magánszemély adózónál 2001. év-

igénybe. További indoklásként azt

határozatban helyesen került meg-

re benyújtott személyi jövedelem-

hoztuk fel, hogy a kiállított igazolás

állapításra, hogy az ingatlan-nyil-

adó bevallására vonatkozóan egy-

alapján adózó használt lakást vett,

vántartás szerint nem ôk voltak az

szerûsített ellenôrzés keretein belül

így csak a 35000,- Ft kedvezményre

elsô tulajdonosok, de kérték figye-

vizsgálatot kezdeményeztünk.

jogosult. Nem fogadtuk el az önkor-

lembe venni, hogy az eladáskor az

Adózó (férj) bevallásában lakás-

mányzat igazolását sem, mert nem az

eladók lakcíme nem az volt. Vitat-

célú hiteltörlesztés kedvezménye-

adózó volt az elsô tulajdonosa az in-

ták a takarékszövetkezet igazolásá-

ként 84000,- Ft adókedvezményt

gatlannak, hanem az építtetô, aki

nak tényszerûségét, mivel a hitel

vett igénybe, míg az ellenôrzés so-

már az általa korábban használatba

adósaként is csak a férjet tüntették

rán az adóhatóság megállapította,

vett lakást adta el. Ennek alátámasz-

fel és a feleség azon nem szerepelt.

hogy 35000,- Ft kedvezményre jo-

tására megkerestük a Körzeti Földhi-

Személyes megkeresésükre sem

gosult, a takarékszövetkezet adat-

vatalt. A közhiteles nyilvántartás is

módosították az igazolást. Ezen in-

szolgáltatása alapján.

megállapításunkat támasztotta alá.

dokok alapján kérték a határozat

Adózó a jegyzôkönyvre észrevé-

Az adózó bevallásában a kedvez-

telt terjesztett elô, melyben elôadta,

mény megosztásáról nyilatkozott,

A felterjesztés elôtt szükséges volt

hogy a lakáscélú hitelt új lakás vá-

de az általa benyújtott igazoláson

a határozatban foglaltak további

sárlására fordította. Mellékelte az

csak az adózó szerepelt (másik adós

adatokkal történô alátámasztására.

APEH honlapjáról letöltött szja tör-

nem), így felesége terhére is megtet-

Kapcsolódó vizsgálatot folytattunk

vény meghatározását az új lakás fo-

tük megállapításunkat, aki 96062,-

le a takarékszövetkezetnél annak

galmára, valamint az önkormányzat

Ft kedvezményt vett igénybe.

megállapítása céljából, hogy a ren-

megsemmisítését.

igazolását, mely azt igazolta, hogy a

Adózók a törvényes határidôn be-

delkezésünkre álló kölcsönszerzô-

megvásárolt ingatlanba az adózó

lül fellebbezést nyújtottak be külön-

dést hogyan minôsítsük. A takarék-

volt az elsô bejelentett lakó.

külön az adóhatósághoz.

szövetkezet vezetôjének nyilatkoza-

Az észrevételre reagálva az ellen-

Az adózók fellebbezési kérelmük-

ta alapján egyértelmû lett, hogy

ôrzés bekérte adózó részére kiállí-

ben elôadták, hogy 1998. évben la-

adózó nem új lakás vásárlására kap-

tott pénzintézeti igazolást, melybôl

kásvásárlási

kölcsönszerzôdés

ta a hitelt és ezért az igazolás helye-

egyértelmûen kiderült, hogy hasz-

alapján vásároltak lakást. Vélemé-

sen került kiállításra. A képviselô

nált lakás vásárlására fordították a

nyük szerint az adóbevalláshoz tar-

nyilatkozata alapján az ügyfelek

felvett hitelt, valamint az igazolás

tozó útmutató egyértelmûen megfo-

nem jelezték azt, hogy az igazolást

tartalmazta azt is, hogy a befizetett

galmazza az új lakás fogalmát. Ki-

két névre szeretnék, azaz megoszta-

összeg 20 %-a, maximum 35000,- Ft

fogásolták, hogy a határozat meg-

nák az adókedvezményt. A szándé-

kedvezményre jogosult.

hozatala során az adóhatóság nem

kukat késôbb sem jelezték.

Határozatunkban kifejtettük, hogy

vette figyelembe azt a tényt, hogy

A határozatban megállapítottak

az adózó kedvezményt csak a birto-

ôk voltak az elsô bejelentett lakók

alátámasztására megkerestük az in-

A D Ó V I L Á G

102 gatlan fekvése szerint illetékes ön-

hatályban lévô személyi jövedelem-

hogy az 1993. december 31-e után

kormányzatot is, hogy küldje meg a

adóról szóló törvényben foglalt ren-

hitelintézettel megkötött szerzôdés

szóban forgó ingatlan használatba-

delkezések szerinti meghatározást

alapján lakáscélú felhasználásra fel-

vételi engedélyérôl készült határo-

kell érteni.

vett hitel a következô célok valame-

zatot. A használatbavételi engedély

Az SZJA törvény 2002-tôl hatá-

lyikét szolgálja. Belföldön fekvô la-

kiadásának dátuma 1993. év vége

lyos a 2001. évi LXXIV. törvénnyel

kótelek, új lakás tulajdonjogának,

volt, az ingatlan eladására viszont

módosított 38. § (1) bekezdése a

valamint új lakáshoz kapcsolódó

1998. évben került sor. A dátumok

kedvezmény mértékét és összegét

földhasználati

összevetésébôl is következik, hogy

felemelte, a rendelkezés szerint az

vagy más visszterhes szerzôdés ke-

nem új lakásként vásárolták meg

összevont adóalap adóját csökkenti

retében történô megszerzése; új la-

az adózók az ingatlant.

az 1993. december 31-e után hitel-

kásnak minôsül az a lakás, amely-

A határozatban foglaltakat tá-

intézettel megkötött szerzôdés alap-

nek elsô átruházására a kedvez-

masztotta alá az önkormányzat le-

ján a (2) bekezdésben meghatáro-

mény alapjául szolgáló hitel felhasz-

vele is, melyben közlik, hogy az in-

zott lakáscélú felhasználásra felvett

nálásával került sor, amennyiben

gatlant értékesítô személy munkál-

hitel adósaként szereplô magánsze-

azt a kedvezményt igénybe vevô

tatói kölcsönt kapott az önkor-

mély által az adóévben a tôke, a ka-

magánszemély megelôzôen más

mányzattól, mely fennálló részének

mat és a járulékos költség törleszté-

lakcímként nem jelentette be.

visszafizetését a vásárlók átvállal-

seként megfizetett, a hitelintézet ál-

Az átmeneti idôszakban új lakás-

ták.

tal igazolt összeg 40 százaléka. A

ként tehát csak azon ingatlanok

Az önkormányzat igazolása sze-

magánszemély által igénybe vehetô

után állapítható meg a magasabb

rint azért az adózó volt az elsô beje-

kedvezmény összege adóévenként

összegû kedvezmény, amelyet érté-

lentett lakos a szóban forgó ingat-

nem haladja meg a 240 ezer forin-

kesítési céllal építettek, vagy az

lanba, mert a megvásárláskor még

tot.

építtetô (építési engedélyes) saját

nem volt befejezve.

jognak

adásvétel

A (2) bekezdés a) pontja többek

részére épített. A jelen ügyben egyik

A személyi jövedelemadóról szóló

között lakáscélú felhasználásnak mi-

feltétel sem igazolható, sem együtte-

1995. éiv CXVII. törvény (SZJA tör-

nôsíti a lakás tulajdonjogának adás-

sen, sem külön külön. Így tehát az

vény) 2001-ben hatályos 38. § a)

vétel vagy más visszterhes szerzôdés

adózó a kedvezményt csak a rendel-

pontja szerint az összevont adóalap

keretében történô megszerzését.

kezésére álló igazolás alapján vehe-

adóját csökkenti az 1993. december

A (3) bekezdés értelmében pedig

ti igénybe. A személyi jövedelemadó

31-e után pénzintézettel megkötött

a kedvezmény az adóstársak között

bevallás kitöltési útmutatója szerint

szerzôdésben a lakáscélú felhaszná-

megosztható, de megosztás esetén

is csak az igazolásban feltüntetett

lásra felvett hitel adósaként szerep-

az

együttesen

összeget lehet igénybe venni ked-

lô magánszemély (ek) által az adó-

igénybe vehetô kedvezmény össze-

vezményként. Az igazoláson is sze-

évben a tôke és a kamat, továbbá já-

ge adóévenként nem haladhatja

repel, hogy adózó csak 35000,- Ft

rulékos költség törlesztésére fordí-

meg a 240 ezer forintot.

kedvezményre jogosult.

adóstársak

által

tott, a pénzintézet által igazolt ösz-

A 2001. évi LXXIV. törvény 161. §

Mindkét felterjesztett iratot a II.

szegnek a húsz százaléka, de legfel-

(7) bekezdés aa) pontja ugyanakkor

fokú adóhatóság helybenhagyta,

jebb a vonatkozó szerzôdésben

szûkítve úgy rendelkezik, hogy az

azzal az indokkal, hogy adózók

adósként szereplô magánszemélyek

adózó a 2001. január 1-jétôl meg-

használt lakás vásárlására vettek fel

tekintetében együttvéve 35 ezer fo-

szerzett jövedelemre és keletkezett

hitelt, illetve az igazolás csak egy

rint, azzal hogy e rendelkezés alkal-

adókötelezettségre alkalmazhatja

névre szól, így az nem megosztható,

mazásában a lakáscélú felhasználás

az Szja tv. e törvénnyel módosított

mivel kedvezmény csak igazolás

fogalma alatt a szerzôdéskötéskor

38. §-ának rendelkezéseit, feltéve,

alapján vehetô igénybe.

A D Ó V I L Á G

103

Adózók jogi képviselôjük útján

kiadásának idôpontja és annak

A bíróság megállapította továb-

keresetet terjesztettek elô a megyei

tartalma az ügyben relevanciával

bá, hogy a pénzintézet által kiadott

bíróságnál. A bíróság a két ügyet

nem bír, mivel a jogalkotó az új la-

igazolás nemcsak téves adattartal-

egyesítette.

kás megvásárlása szempontjából

mú a hitel célját illetôen, hanem

A bíróság ítéletében kifejti, hogy a

csak azt követeli meg, hogy a hitel

hiányos is, mivel adósként csak az

peres felek közötti vita tárgyát elsô-

felhasználása az elsô átruházáshoz

egyik felperest tünteti fel. A csatolt

sorban az képezte, hogy a Takarék-

kötôdjön, illetve az adókedvez-

kölcsönszerzôdést a másik felperes

szövetkezet 1998-ban új vagy hasz-

ményt igénybevevô magánszemélyt

adósként írta alá, ezért részérôl jo-

nált lakás vásárlása céljából folyósí-

megelôzôen más személy a lakóin-

gos igény merült fel arra vonatkozó-

totta-e a kölcsönt. A bíróság is meg-

gatlan lakcímként ne jelentse be.

an, hogy a pénzintézet a nevére is

állapította, hogy az adókedvezmény igénybevételének

lehetôsége

A használatbavételi engedély ki-

állítson ki igazolást az adókedvez-

az

adása az építtetô részére a megépí-

SZJA tv. módosított 38. §-a alapján

tett ingatlant nem teszi használttá,

A megyei bíróság az adókülön-

csak új lakás vásárlása esetén volt

az a kedvezmény szempontjából

bözetet érintô határozatokat tör-

igénybe vehetô.

csak akkor válik használt állapotú-

vénysértônek találta, és hatályon

Rögzítette, hogy az ingatlant az el-

vá, ha azt az építtetô ténylegesen la-

kívül helyezte, megállapította, hogy

adók építették, akiknek a tulajdon-

kóingatlanként is használja, és azt

a felperesek az általuk igényel adó-

joga csak a vásárlás évében nyert

lakcímként bejelenti.

kedvezményre

mény igénybevételéhez.

jogosultak

vala-

bejegyzést az ingatlan nyilvántartás-

A felperesek 1998-ban – a vásár-

ba. Az ingatlan eladására elsô ízben

lást követôen – készült fényképfel-

került sor, amikor azt a felperesek

vételekkel azt is igazolni tudták,

A II. fokú adóhatóság felülvizsgá-

megvásárolták. A felperesek a ked-

hogy a vásárlás idôpontjában a la-

lati kérelem benyújtását kezdemé-

vezmény alapjául szolgáló hitel fel-

kóház nem volt beköltözhetô álla-

nyezte a Legfelsôbb Bírósághoz,

használásával vásárolták meg a la-

potban, ebbôl pedig az következik,

melyet arra alapítottunk hogy a bí-

kást, mely hitel felhasználás az in-

hogy az eladók a megépített ingatla-

róság a tényállást a bizonyítékok

gatlan elsô átruházásához kapcso-

nukba soha nem költöztek be.

iratellenes, okszerûtlen mérlegelé-

mennyi törvényi feltétel teljesülése következtében.

lódott, így teljesült az új lakás mi-

A megyei bíróság rámutatott arra

nôsítéséhez szükséges elsô feltétel.

is, hogy a kölcsönt folyósító pénz-

• Az adóhatóság a hitelt folyósító

A másik feltételként az szerepel,

intézet a kiadott igazolásban téve-

pénzintézet igazolása és adatszol-

hogy a „kedvezményt igénybe vevô

sen minôsítette a hitel célját hasz-

gáltatása alapján állapított meg

magánszemélyt megelôzôen más

nált lakásvásárlásnak, mivel ez a

felperesek terhére adókülönböze-

ezt a lakóingatlant lakcímként

felperesek által csatolt adásvételi

tet.

nem jelentette be.”

szerzôdésbôl nem volt megállapít-

Az adózás rendjérôl szóló 1990.

A bíróság megállapítása szerint

ható. Az a körülmény, hogy a felpe-

XCI. törvény (továbbiakban: Art.)

teljesült a kedvezmény igénybevé-

resek a lakást magánszemélyektôl

35. § (4) bekezdése, valamint az

teléhez szükséges azon feltétel,

vásárolták, az ingatlan új vagy hasz-

Szja tv. 38. §-a alapján a pénzintézet

hogy a lakáscélú felhasználásra

nált állapotúnak minôsítésénél befo-

a magánszemély részére olyan iga-

felvett hitel célja új lakás tulajdon-

lyással nem bír, mivel a törvény az új

zolást bocsát ki, amelynek alapján a

jogának megszerzése volt, hiszen

lakás fogalmának meghatározásánál

magánszemély az adókedvezmény-

az önkormányzat is ilyen tartalmú

nem kötötte ki, hogy csak jogi sze-

re jogosult.

igazolást adott ki.

mély által értékesítés céljára épített

Az Art. 45. § (4) bekezdés n)

új lakás megvásárlásához kapcsoló-

pontja alapján a 3. számú melléklet-

dik adókedvezmény.

ben meghatározott tartalommal az

A megyei bíróság véleménye szerint a használatbavételi engedély

sével állapította meg.

A D Ó V I L Á G

104 adóhatósághoz adatot szolgáltat az

Az igazolás kiadása kapcsán a bí-

• Utaltunk a felülvizsgálati kérelem-

(adómentesség)

róság figyelmen kívül hagyta a taka-

ben arra is, hogy a megyei bíróság

igénybevételére jogosító igazolás ki-

rékszövetkezet számítógépes nyil-

- a használatbavételi engedéllyel

állítója.

vántartását, illetve a felperesek által

szemben - a felperesek fényképfel-

A magánszemély a kedvezményt

az adóhatósághoz benyújtott doku-

vételeit fogadta el, melyekkel ál-

csak abban az esetben érvényesítheti,

mentumokat. Az alperesi álláspont

láspontja szerint „igazolni tudták,

ha arról igazolással rendelkezik. A ta-

szerint a bíróságnak a közigazga-

hogy a vásárlás idôpontjában a la-

karékszövetkezet igazolása a felperes

tási iratok között fellelhetô egyéb

kóház nem volt beköltözhetô álla-

férj nevére szólt és a hitel céljaként

dokumentumokat, a tulajdoni lap

potban,” amibôl azt a következte-

használt lakás került feltüntetésre.

másolatot, a használatbavételi en-

tést vonta le, hogy az eladók a

gedélyt is figyelembe kellett volna

megépített ingatlanba soha nem

venni.

költöztek be. A használatbavételi

adókedvezmény

Ennek ellenére felperesek 2001. évben új lakás vásárlása utáni adókedvezményt érvényesíttek, annak

Az ítélet hivatkozik ugyan az in-

engedélyt az építésügyi hatóság a

ellenére megosztva állították be

gatlan-nyilvántartásra, arra hogy

46/1997.(XII. 29.) KTM rendelet

adóbevallásukba, hogy a takarék-

„az ingatlant az eladók építették,

alapján viszont csak akkor adja

szövetkezet igazolása I. rendû felpe-

akiknek a tulajdonjoga az ingatlan-

ki, ha az ingatlan a rendeltetés-

res részére került kiállításra és ab-

ra csak a vásárlás évében nyert be-

szerû és biztonságos használatra

ban 35000 Ft adókedvezmény sze-

jegyzést,” de a megállapítása ellen-

alkalmas. A fényképfelvételek

repel, II. rendû felperest pedig adó-

tétes a tulajdoni lap tartartalmá-

annak igazolására, hogy az

kedvezmény igénybevételére nem

val, mely szerint az építtetôk már

építmény nem volt beköltözhe-

jogosította fel.

1992-ben megszerezték az ingatlan

tô állapotban, nem fogadhatók

tulajdonjogát.

el, hiszen nem állapítható meg

tézet igazolása köti, iratellenesen

• Hivatkoztunk arra is, hogy a me-

belôlük, hogy a megvásárolt in-

járt volna el, ha azt állapítja meg,

gyei bíróság álláspontja szerint a

gatlanról készültek-e, illetve az

hogy új lakás vásárlása történt.

használatba vételi engedély a meg-

sem állapítható meg, hogy az

• Hivatkoztunk arra is, hogy a bíró-

épített ingatlant nem teszi használt

nem volt beköltözhetô állapot-

sági eljárás során a takarékszövet-

állapotúvá a bíróság szerint az a

ban.

kezet azt nyilatkozta többek kö-

kedvezmény szempontjából csak

• Figyelmen kívül hagyta a bíróság

zött, hogy a hitelcélt az ügyfél ál-

akkor válik használt állapotúvá,

azt is, hogy az építtetôk lakásépí-

tal benyújtott dokumentumok

ha azt az építtetô ténylegesen la-

tését különbözô pénzintézettôl,

alapján állapította meg, az adásvé-

kóingatlanként is használja. Ezzel

munkáltatótól kapott kölcsönök-

teli szerzôdésben foglaltakra te-

összefüggésben a megyei bíróság

bôl finanszírozta, így ôk az új la-

kintettel. E nyilatkozatból a bíró-

álláspontunk szerint indokolatla-

kás vásárlása utáni adókedvez-

ság azt a helytelen következtetést

nul hagyta figyelmen kívül, hogy a

mény igénybevételére jogosultak

vonta le, hogy az adásvételi szer-

használatba vételi engedélyt már

voltak. A jogalkotó szándéka az-

zôdésbôl nem derül ki, hogy

1993-ban kiadta az Önkormány-

zal, hogy csak új lakás vásárlása

használt lakás vásárlása történt,

zat, de az ingatlant felperesek csak

esetén engedélyezte a 240.000 Ft

azonban az adásvételi szerzôdés-

1998-ban vásárolták meg.

összegû adókedvezmény igénybe-

bôl arra sem lehet következtetni,

Ilyen körülmények alapján a la-

vételét, nyilvánvalóan az volt,

hogy új lakás megvásárlása tör-

kóingatlan - figyelemmel az amor-

hogy egy lakás után az emelt ösz-

tént, ennek ellenére a bíróság az

tizációra is - új lakásnak az alpere-

szegû kedvezmény igénybevéte-

adásvételi szerzôdés alapján ezt

si adóhatóság szerint nem minôsít-

lére csak egy esetben kerülhes-

állapította meg.

hetô.

sen sor.

Mivel az adóhatóságot a pénzin-

A D Ó V I L Á G Alperesi álláspont szerint tehát a Megyei Bíróság megalapozatlanul

105 ményt veszi figyelembe a személyi jövedelemadó megállapításakor.

állapította meg, hogy felperesek új

Másrészt megállapította a Legfel-

lakást vásároltak, mely alapján az

sôbb Bíróság azt is, hogy az adóha-

emelt

adókedvezmény

tóság helytállóan minôsítette a ki-

megilleti ôket, ezért kértük, hogy a

adott igazolással egyezôen a felpe-

Legfelsôbb Bíróság a Megyei Bíró-

res által vásárolt ingatlant használt-

ság jogerôs ítéletét helyezze hatá-

nak, figyelemmel az Szja törvényt

lyon kívül és utasítsa el felperesek

módosító 2001. évi LXXIV. törvény

keresetét.

161. § (7) bekezdésére.

összegû

A Legfelsôbb Bíróság 2006. ápri-

A Legfelsôbb Bíróság egyetértett

lis 6-án kelt Kfv. I.35.219/2005/4.

az adóhatósággal abban is, hogy a

sz. ítéletével a Békés Megyei Bíró-

személyi

ság 2.K.23.025/2005/10. sz. jogerôs

mény szempontjából az új lakás fo-

ítéletét hatályon kívül helyezte.

galma úgy értendô, hogy csak az mi-

jövedelemadó

kedvez-

A Legfelsôbb Bíróság az ítéleté-

nôsülhet új lakásnak, amelyet azt

ben megállapította, hogy a pénzin-

értékesítési céllal építették, vagy az

tézet az igazolást a perbeli idôben

építtetô az építési engedélyek alap-

hatályos, az adózás rendjérôl szóló

ján saját részére új lakást épít. A fel-

1990. évi XCI. törvény (Art.) 35. §

peresek a perbeli lakást magánsze-

(4) bekezdés n) pontja alapján a 3.

mélytôl vásárolták 1998. évben. Az

számú mellékletben meghatározott

eladók az építési telket 1992-ben

tartalommal állította ki. Az Art. 35.

szerezték meg és a felépített épület-

§ (4) bekezdése, valamint az Szja tv.

re a használatba vételi engedélyt

38. §-a alapján a pénzintézet a ma-

már 1993-ban megkapták. Ez azt is

gánszemélynek olyan igazolást bo-

jelenti, hogy ebben az idôpontban

csát ki, amelynek alapján a magán-

minôsült a lakásingatlan „új lakás-

személy a jövedelemadó kedvez-

nak”. A felperesek tehát a kiadott

mény igénybe vételére jogosult. A

igazolással egyezôen már használt

magánszemély tehát a kedvezményt

lakást vásároltak, ebbôl a szem-

csak abban az esetben érvényesíthe-

pontból nem volt jelentôsége an-

ti, ha arról igazolással rendelkezik.

nak, hogy az ingatlanba kik voltak

A Legfelsôbb Bíróság elsôdlege-

az elsô ízben bejelentett személyek.

sen rámutatott arra, hogy a felpere-

A Legfelsôbb Bíróság a felperesek

sek az Szja tv. 38. § alapján kizáró-

által becsatolt fényképfelvételeket

lag akkor jogosultak kedvezményre,

sem fogadta el, így döntése szerint

ha az erre irányadó igazolással ren-

az adóhatóság határozatában he-

delkeznek. Az I. r. felperes rendel-

lyesen állapította meg, hogy a fel-

kezett olyan igazolással, mely sze-

peresek a lakáscélú hitel után járó

rint használt lakás vételére vett fel

jövedelemadó kedvezményt jogta-

hitelt. Az adóhatóság ezért helyál-

lanul vették igénybe.

lóan rendelkezett arról, hogy hasz-

KLEPEISZNÉ MAGLÓCZKI ÉVA

nált lakás vásárlására jutó kedvez-

GÁSPÁR JÁNOS