haalbaarheidsstudie Gebiedspoort Zoeterwoude

haalbaarheidsstudie Gebiedspoort Zoeterwoude maart 2009

Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Zoeterwoude; toegang tot het Groene Hart ................................................................ 2 Doel van de Gebiedspoort Zoeterwoude ..................................................................... 2 De opdracht; haalbaarheid gebiedspoort / recreatief transferium ................................. 2 Functies van de gebiedspoort .................................................................................... 3 Keuze voor de locatie gebiedspoort............................................................................ 3 Aansluiten bij ruimtelijke (Groene Hart) kwaliteiten..................................................... 6 Opties voor exploitatie .............................................................................................. 8 Realisatiestrategie..................................................................................................... 9 Schatting van kosten................................................................................................10 Financiering .............................................................................................................11 Risicoanalyse...........................................................................................................12 Afweging en conclusies ............................................................................................13

Bijlage 1 Bijlage 2

Lijst geïnterviewden....................................................................................14 Schatting van kosten ..................................................................................15

Colofon.......................................................................................................................17

Haalbaarheid Gebiedspoort vdef.doc

1

1

Zoeterwoude; toegang tot het Groene Hart

Zowel Rijk als Provincie zien het Groene Hart als belangrijk uitloopgebied voor de randstedelingen. Studies tonen aan dat mensen in het westen van het land een gebrek hebben aan groene hectares om in te recreëren. De stuurgroep Groene Hart wil hier een samenhangend netwerk van recreatieve routes realiseren. Het platteland moet toegankelijk en bereikbaar worden met een aantal aantrekkelijke recreatieve voorzieningen. Met name dichtbij de stad streeft men naar een fijnmazig recreatief routenetwerk met goede verbindingen tussen stad en platteland. De gemeente Zoeterwoude is een kleine groene gemeente en wil zich graag profileren als toegangspoort naar het Groene Hart. Het heeft vele typische Groene Hart kenmerken zoals een groen agrarisch buitengebied, veenweidelandschap met veel water en vogels, een aardige dorpskern, typische bebouwingslinten, zelfkazers en andere vormen van verbrede landbouw. Boerderij ‘t Geertje trekt vele bezoekers en geniet inmiddels landelijke bekendheid. In de afgelopen jaren is er verder geïnvesteerd om de belevingswaarde van het buitengebied van Zoeterwoude te verhogen, bijvoorbeeld door de aanleg van fietspaden, boerenlandpaden, een ATB- en een skeelerroute. In 2004 hebben de gemeenten Leiden en Zoeterwoude voorgesteld om een plan van aanpak te schrijven voor een Transferium Gebiedspoort Leiden, gericht op het Land van Wijk en Wouden. Dit is destijds niet uitgevoerd. In haar Structuurvisie Buitengebied (2008) heeft de gemeente Zoeterwoude aangekondigd om studie te doen naar de haalbaarheid van een recreatief transferium. Het document dat voor u ligt, is het resultaat.

2

Doel van de Gebiedspoort Zoeterwoude

In dit rapport hebben we gekozen voor de benaming gebiedspoort in plaats van recreatief transferium. Hetgeen we voor ogen hebben is meer dan een transferium. Het is meer dan een parkeerplaats met een informatiepaneel. Andere concepten die we bestudeerd hebben zoals knooppunt, bezoekerscentrum, overstap- of opstappunt vonden we ook niet geschikt of niet relevant. De gebiedspoort zelf wordt ook een belevingsplek, een fijne plek om te verpozen. Het beeld dat opdoemt is een plek die de bezoeker welkom heet en waar meerdere functies aan gekoppeld kunnen worden. De term gebiedspoort lijkt daar meer voor geschikt. Maar de Gebiedspoort Zoeterwoude is meer dan louter horeca. De gebiedspoort dient uitdrukkelijk het doel om de recreatieve belevingswaarde van het buitengebied van Zoeterwoude en het achterland, het land van Wijk en Wouden, een extra impuls te geven. De gebiedspoort zal de recreant verleiden om het gebied varend, te voet en/of met de fiets te ontdekken en zo de verkeersdruk op de polderwegen beperken.

3

De opdracht; haalbaarheid gebiedspoort / recreatief transferium

In November 2008 heeft de gemeente Zoeterwoude opdracht gegeven aan Bureau Mensenland om deze haalbaarheidsstudie uit te voeren. In de opdracht staan de volgende vragen die beantwoord moeten worden: 1. Aan welke functies en eisen moet een gebiedspoort/recreatief transferium voldoen? 2. Op welke locatie kan dit het beste gelokaliseerd worden? 3. Welke omvang is wenselijk en haalbaar? 4. Welke partijen moeten erbij worden betrokken? 5. Aan welke kosten moet er gedacht worden? 6. Zijn er financierings(subsidie)mogelijkheden?


2

7. Wat is een slimme strategie om tot succesvolle realisatie te komen? De bovenstaande vragen zijn beantwoord op basis van studie van ervaringen elders1 en op basis van gesprekken met vertegenwoordigers van overheden, maatschappelijke organisaties, ondernemers en andere belanghebbenden. In de bijlagen staat een overzicht van de gesprekspartners.

4

Functies van de gebiedspoort

Het doel van de gebiedspoort is om meer mensen te laten genieten van het gebied op een manier die geen (verkeers)overlast bezorgt. De minimale functies betreffen dan: - Bereikbaarheid en parkeren; - Informatievoorziening en aansluiting op andere routes; - Aantrekkelijke horeca. Bereikbaarheid en parkeren: De plek moet makkelijk te bereiken zijn zonder dat de wegen in het dorp of smalle plattelandswegen worden gebruikt. Er moeten voldoende parkeerplaatsen zijn. Daarnaast moet de plek goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Informatievoorziening en aansluiting op andere routes: De gebiedspoort moet informatie verstrekken over de mogelijkheden in het gebied. Vanuit de gebiedspoort moet het eenvoudig en aantrekkelijk zijn om de auto te laten staan en het gebied, te voet, per fiets of via water het gebied verder te verkennen. Horeca: Behalve een overstappunt wordt de gebiedspoort ook een aantrekkelijke pleisterplaats. Het moet een prettige plek zijn waar wandelaars en fietsers een kop koffie kunnen drinken en een kop soep of een broodje kunnen eten. Horeca wordt als een minimale functie beschouwd om het een aantrekkelijk plek te maken en tevens als drager voor het beheer van de gebiedspoort. We komen later nog terug op de discussie van de mate waar in de horecafunctie een kostendrager kan zijn. Behalve deze minimale functies, zijn er combinaties mogelijk met tal van andere, optionele functies. In diverse gespreken zijn vele ideeën voor functiecombinatie genoemd: - een speelpolder, speel/beleefplek voor jeugd, een blote voetenpad en infotainment - fietsverhuur - verhuur van kano’s of fluisterboten - streekcentrum2 - educatief centrum - atelier/galerie - dagbesteding voor de zorg - verkooppunt van streekproducten

5

Keuze voor de locatie gebiedspoort

Zoals we hierboven hebben gelezen zijn bereikbaarheid en de mogelijkheid om te parkeren cruciaal. Ook willen we voorkomen dat er straks te veel auto’s de polder in gaan of op een open plek staan geparkeeerd. In feite beperkt dat de geschikte plekken tot locaties die dicht bij de A4, N206 of de N11 liggen, en dan bij voorkeur plekken die aansluiten op recreatieve langzaamverkeerroutes. Diverse locaties zijn de revue gepasseerd. 1

onder andere Nunspeet, Fort Wierickerschans, Oostvaardersplassen, TOPs in Overijssel werken ontmoetingscentrum voor activiteiten en organisaties actief in het landschap zoals de agrarische natuurvereniging, stichting Land van Wijk en Wouden, weidevogelclubs, etc. 2


3

Mogelijke locaties voor de gebiedspoort en recreatieve routes rondom Zoeterwoude

Drie locaties hebben we hieronder nader afgewogen; de carpoolplaats bij de A4, een locatie ten oosten van het dorp bij de Miening en een locatie aan het eind van het Molenpad, dichtbij de molen.


4

Locatie Carpoolplaats

Ten oosten van het dorp

Bij de molen

Voordelen - bereikbaarheid - er is al een parkeerplaats - het talud van de afrit geeft beschutting aan de plek - aansluiting op routes - ontwikkeling kan kwaliteitsimpuls geven aan carpoolplaats - er is al horeca - mooier uitzicht - meer polderbeleving - aansluiting op meer routes - bereikbaar vanaf de N11 - aansluiting op de Weipoort en routes

Nadelen - niet de mooiste plek van Zoeterwoude - de weg (geluid) - uitzicht (weg, kas)

- verkeersstromen door het dorp - weinig ruimte om te parkeren - ontwikkelingen zullen snel ten nadele zijn van kwaliteiten - weinig ruimte om te parkeren - geparkeerde auto’s staan in het zicht in open polder

Alle voor- en nadelen overwegende, zijn we tot een voorkeur gekomen voor de huidige carpoolplaats, bij het kruispunt A4 en N206. Dat komt doordat we bereikbaarheid en parkeerruimte zwaar hebben laten wegen. Op alle alternatieve locaties zouden geparkeerde autos storend in het zicht staan vanuit het open polderlandschap. Een locatie ten oosten van het dorp zou betekenen dat auto’s door het dorp moeten rijden. De gemeente heeft WVG3 gevestigd op het perceel bij de carpoolplaats. Deze plek is ideaal wat betreft bereikbaarheid voor auto’s. Als definitief wordt besloten om de gebiedspoort hier te bouwen, zouden twee dingen op het vlak van toegankelijkheid moeten gebeuren: - Aansluiting op openbaar vervoer; het realiseren van een bushalte - Investeren in aantrekkelijke recreatieve routes Bushalte: Op dit moment rijdt een bus (lijn 206) van Leiden Centraal, via NS station Leiden Lammerschans en via de N206, naar Zoetermeer. In de spits rijdt deze snel-bus om de 5 minuten. Deze bus stopt nu niet bij de carpoolplaats maar ruim een kilometer verderop ten zuiden van de carpoolplaats. Het verdient aanbeveling om Connexxion te vragen om een extra bushalte bij de carpoolplaats te realiseren4. Recreatieve Routes: Op dit moment zijn de aansluitingen op recreatieve routes vanaf de carpoolplaats beperkt (zie kaartje op vorige pagina). Een boerenlandpad, de Balkengatroute, komt langs deze plaats. Deze wandelroute is in het voorjaar 3 maanden gesloten wegens het broedseiszoen. Er zijn wel diverse potenties om nieuwe verbindingen te creëren. Zo zou er een steiger gemaakt kunnen worden aan de Meerburger Watering om makkelijk per boot of per kano naar Leiden, Vlietland of het gebied bij de Noord Aa te varen. Ook zou men kunnen denken aan een fietsverbinding naar de hofweg. De gemeente zou serieus moeten overwegen om een aantal bruggen in de gemeente hoger te maken zodat het mogelijk wordt een rondje te varen. Verder kan men aan themaroutes denken. Zo zouden bezoekers een ‘weidewinkelroute’ kunnen fietsen langs de diverse boerderijwinkels in het gebied. Zij zouden dan vanuit de gebiedspoort op stap kunnen gaan met een speciale boodschappentas met route en een boekje met kortingsbonnen. De beheerder van de carpoolplaats, de provincie, staat positief tegen een (multi-functioneel) gebruik van de carpoolplaats. Dit kan een impuls voor de kwaliteit en een borging van een goed beheer van de plek betekenen. 3

Wet Voorkeursrecht Gemeente ROVER beveelt de gemeente Zoeterwoude aan om deze aanvraag voor een bushalte sowieso te doen. De huidige carpoolplaats kan dan dienen als een utilitair (P+R) transferium voor mensen die de stad Leiden in willen. 4


5

6

Aansluiten bij ruimtelijke (Groene Hart) kwaliteiten

Nader onderzoek van het gebied nabij de huidige carpoolplaats heeft een paar opvallende pluspunten van de locatie opgeleverd: - Het natuurgebiedje bij het Papemeer; - Het talud van de afrit en de bomen op die plek geven de plek beschutting; - Uitzicht op de molens, met een groot contrast tussen een klassieke en moderne molen; - Het water met mogelijkheden voor nieuwe recreatieve verbindingen. Er zijn echter ook minder fraaie elementen. Zo beperken de kassen ten zuiden van deze plek het uitzicht. Het opruimen van glas zou de locatie ten goede komen. Ook werd de A4 vaak genoemd als een negatief aspect van de voorkeurslocatie. Van de andere kant kan men ook redeneren dat de snelweg, en dus bereikbaarheid, juist de kracht van de plek is. Om een beeld te krijgen van hoe de gebiedspoort eruit zou kunnen zien, hebben we drie illustraties gemaakt. Daarbij is bij de inrichting van de plek bij het kruispunt A4/N206 en in het ontwerp van gebouwen aangesloten bij een aantal typische bestaande gebiedskwaliteiten van Zoeterwoude en omgeving: - Een landelijke (groene hart) uitstraling van het erf en gebouwen - Een herkenbare architectuur met met kappen van boerengebouwen - Ruimte voor weide, water en vogels - Landschapselementen zoals geriefhoutbosjes en knotbomen - Bruggetjes

Schets 1: Water Twee zaken vallen op bij deze optie; er is veel ruimte voor water en het gebouw ligt wat meer naar achteren. Door verbrede sloten en het uitgraven van een strook land ontstaat extra water. Het gebouw staat naar achteren waarmee het direct profiteert van de beschutting van het talud van de afrit. Voor het gebouw ligt een terras met uitzicht over het landschap. Er is een speelruimte en een natuurpad. De huidige carpoolplaats wordt geïntegreerd in een nieuwe parkeervoorziening voor circa 150 auto’s in de oksel van de N206 en de afrit van de A4.


6

Schets 2: Boomgaard In deze optie toont de locatie als een boerenhoeve aan de N206. De uitspanning ligt dichterbij de weg en is daarmee wat laagdrempeliger. Wat verder opvalt is dat er minder land gebruikt wordt in vergelijking met schets 1. Links van het gebouw staat een kleine boomgaard. Het gebouw in het groen bepaalt het beeld.

NB voor schets 2 en 3 is minder land nodig in vergelijking met schets 1.

Schets 3: Hotel met sateliet In deze optie is in de oksel van de oprit een hotel gebouwd en de gebiedspoort functioneert als het ware als een sateliet van het hotel. In deze optie is het hotel de financiële drager van de gebiedspoort. Het gebouwtje is verbonden via een tunneltje onder het talud van de open afrit en via een wandelpad langs de Meerburger Watering. Deze optie heeft verder als voordeel dat er relatief weinig land gebruikt wordt, onder meer omdat men de auto’s in de oksel, bij het hotel kan parkeren. Vanaf de huidige toegang vanaf de N206 komt een voet- en fietsverbinding naar de gebiedspoort.


7

7

Opties voor exploitatie

Zoals hierboven gesteld wordt uitdrukkelijk naar een functiecombinatie gezocht met horeca. Goede horeca maakt de plek aantrekkelijk voor bezoekers. Daarnaast kan de horecafunctie een financiële drager zijn voor de meer publieke functies zoals informatievoorziening, parkeren en algemeen beheer van de plek. Diverse horeca ondernemers hebben aangegeven interesse te hebben om hier een rol in te spelen. Maar ook andere instellingen en bedrijven tonen interesse om op deze plek te ondernemen en zo via slimme functiecombinaties de gebiedspoort te bemensen. Ten slotte bestaat de optie om het beheer van de gebiedspoort als overheid in eigen handen te houden. Met andere woorden, er worden hier vier opties voorgesteld om de gebiedspoort te bemensen en te exploiteren: A. Commercieel, met een goed lopende horeca als hoofdfunctie. B. Commercieel, met een mix van andere bedrijvigheid en horeca. C. Semi-commercieel, met een mix van functies en horeca. D. Niet-commercieel; beheer van gebiedspoort door publieke instelling. Bij optie A staat een goed lopende horeca centraal waarbij de horecaondernemer zorgt voor de gebiedspoort, dat wil zeggen, er moet een goede en laagdrempelige ruimte beschikbaar zijn en bemensd worden voor recreanten, ook voor die recreanten die niet willen consumeren. In feite is de derde tekening (optie hotel met sateliet) het meest duidelijke en meest extreme voorbeeld van deze optie maar optie A kan ook worden gerealiseerd in de opzet van schetsen 2 (Water) en 3 (Boomgaard). Er zijn ondernemers die plannen hebben om meerdere functies, waar onder horeca, te combineren in de gebiedspoort. Optie B betreft een dergelijke multifunctionele opzet van de gebiedspoort. We denken dan bijvoorbeeld aan verhuur van ruimtes, eventueel per dagdeel, aan bedrijven (bedrijfsuitjes of cursussen), en zelfstandigen die een cursus of een dienst aanbieden en die belang hebben bij een landelijke omgeving. Voor een dergelijke ondernemer geldt hetzelfde; bemensing en faciliteren van de gebiedspoort wordt dan onderdeel van de exploitatie. Er zijn ook niet commerciële partijen die hun belangstelling hebben getoond in de exploitatie van de gebiedspoort. Optie C betreft bijvoorbeeld een combinatie van gebiedspoort en dagbesteding van zorgcliënten. Maar ook de combinatie met een ‘streekcentrum’ en/of gebruik door een andere niet- of semi-commerciele organisaties is mogelijk. Bij optie D zou de gemeente of een maatschappelijke organisaties de gebiedspoort moeten runnen met dien verstande dat er jaarlijks veel publiek geld naar toe moet voor onderhoud en bemensing van de gebiedspoort. Deze optie is daarom erg kostbaar. Het zou elk jaar weer op (overheids)budgetten drukken terwijl er juist ook geïnvesteerd moet worden in de plek om het een aantrekkelijke gebiedspoort te maken. Daarmee beschouwen we optie D als zeer onwaarschijnlijk. Een keuze uit bovengenoemde opties heeft uiteraard consequenties voor de schaal en uitstraling van de gebiedspoort. Voor een commerciële exploitatie is een minimale schaal gewenst. Het moet een aantrekkelijke plek zijn die jaarrond mensen kan trekken, ook in het winterseizoen als er veel minder recreanten zijn. In alle gevallen hebben we het over functiecombinaties; het blijft een carpooplaats, er komt horeca en een gebiedspoort met een functie als recreatief transferium. Dat zijn minimaal 3


8

functies. Functiecombinaties hebben voordelen door een betere benutting van faciliteiten zoals parkeerterrein en gebouwen. Daarnaast willen we het graag zo organiseren dat commerciële activiteiten (denk aan horeca en zaalverhuur) een financiële drager kunnen zijn van publieke functies die over het algemeen geld kosten (denk aan beheer van groen, schoonmaken van openbare toiletten en de informatievoorziening). Dagbesteding door zorgcliënten kan mogelijk zo worden georganiseerd dat dit netto arbeid bespaart in de bemensing van de gebiedspoort. Ten slotte hebben functiecombinaties het voordeel dat de klant die voor de ene dienst komt ook verleid wordt om van andere diensten of producten gebruik gaat maken. In alle gevallen zou de gemeente goede afspraken moeten maken met de beherende instantie over de publieke functies van de gebiedspoort. In paragraaf 7 is een voorstel voor een programma van eisen opgenomen.

8

Realisatiestrategie

De gebiedspoort zou op drie manieren tot stand kunnen komen: X. De gemeente geeft (onder bepaalde voorwaarden) ontwikkelruimte aan een ondernemer die het gebouw bouwt en exploiteert of (laat) exploiteren. Y. De gemeente koopt de grond, richt het gebied in en geeft een ondernemer (wederom onder bepaalde voorwaarden) ontwikkelruimte om op die plek te bouwen en de gebiedspoort te exploiteren. De gemeente blijft eigenaar van de grond en verpacht de grond. Z. De gemeente ontwikkelt in consultatie met een geïnteresseerde partij het gebouw. De gemeente blijft eigenaar van het gebouw en verpacht het gebouw onder bepaalde voorwaarden. De voorkeur gaat uit naar de optie Y. De afweging is een balans te vinden tussen risico en zeggenschap. Met optie Z neemt de gemeente een onverantwoord groot risico op zich omdat als de pacht afloopt en/of het moeilijk is een nieuwe pachter te vinden, dan zit de gemeente met een gebouw en hoge kosten. In optie X verliest de gemeente veel controle en zeggenschap over gebruik van de groene ruimte. Tijdens de gesprekken die in het kader van deze haalbaarheidsstudie zijn gevoerd, zijn al een aantal ondernemers gevonden die interesse hebben om op de gebiedspoort te exploiteren. Om tot een vruchtbare samenwerking met een ondernemer te komen stellen we volgende strategie voor: 1. Gemeente stelt wensen en eisen vast. 2. Gemeente checkt bij de provincie of realisatie van een gebiedspoort op de gewenste plek mogelijk is. 3. Gemeente nodigt alle geïnteresseerde partijen (met interesse in exploitatie!) uit om een voorstel (op één A4-tje) in te dienen. 4. Gemeente beoordeelt en selecteert de 3 beste ideeën. 5. De drie geselecteerde initiatiefnemers ontvangen ieder 5000 euro van de gemeente om een architect en/of een landschapsarchitect in te schakelen om de plannen te tekenen (eerste schets of artist impression), voor een eerste kostenraming en gedetailleerd exploitatieplan. 6. Gemeente en ondernemer tekenen een ontwikkelovereenkomst waarin eisen worden vastgelegd en waarin afspraken gemaakt worden over beheer van de gebiedspoort. 7. Gemeente koopt de grond aan, richt het in en faciliteert de ondernemer in de bouw van de gebiedspoort.


9

Hieronder wordt een voorstel gedaan voor elementen voor een programma van eisen. Parkeren Gebouw Horecafunctie Extra Min. openingstijden Informatievoorziening

maximaal 200 parkeerplaatsen maximaal 4000 m3 geen beperking Speelgelegenheden voor kinderen dagelijks 10-18 uur (winter) en 10-21 uur (zomer) aantrekkelijk, laagdrempelig en openbaar

Op dit moment is de gemeente LeidschendamVoorburg bezig met de ontwikkeling van een Recreatief Knooppunt, nabij de Molendriegang tussen Stompijk en het tunneltje onder de A4 bij Voorburg. De gemeente Leiderdorp speelt met de gedachte om het HSL informatiecentrum om te vormen naar een recreatief transferium. Op deze manier zou een netwerk kunnen ontstaan van recreatieve gebiedspoorten en transferia die de stedeling zal verleiden om de polder vaker te bezoeken. Zo zou een ring van gebiedspoorten rondom het Groene Hart kunnen ontstaan om de stad-land overgangen te verbeteren (zie figuur hiernaast). In het meest westelijke deel van het Groene Hart zou het punt bij Stompwijk gericht zijn op de bewoners van Den Haag, de gebiedspoort Zoeterwoude zou gericht zijn op Leiden en het om te vormen HSL centrum zou zich richten op de inwoners van Leiderdorp. Gemeente Zoeterwoude werkt daarom nauw samen met gemeente Leidschendam-Voorburg en Leiderdorp om deze ontwikkelingen op elkaar af te stemmen. Zo denken we na over kostenbesparing door samen te werken in de inrichting en uitstraling van de gebouwen en in de informatievoorziening. Ook is het mogelijk om de diverse gebiedspoorten/centra met elkaar te koppen via een netwerk van routes.

9

Schatting van kosten

De kosten zijn uiteraard sterk afhankelijk van de omvang en inrichting van de gebiedspoort. We hebben een grove schatting van kosten gemaakt voor twee varianten; groot en klein. De varinaten die we hebben geschetst kunnen zowel groot als klein worden uitgevoerd. Daarbij gaan we uit van grondoppervlak van 6 ha en een gebouw van maximaal 4000 m3 in de grote variant en een oppervlak van 3 ha en een kleiner gebouw van 1000 m3 voor de kleine variant. Variant

Schets

Omvang

Beslag op grond

1 2 3 4 5

Schets 1 Water

Groot Klein Groot Klein

6 ha 3 ha 6 ha 3 ha 3 ha+ (hotel staat dan op grond in de oksel van oprit)

Schets 2 Boomgaard Schets 3 (groot) Hotel met (kleine) Gebiedspoort


Inhoud gebouw 4000 m3 1000 m3 4000 m3 1000 m3 pm

10

De berekeningen staan opgenomen in bijlage 2. We hebben geen berekeningen gemaakt voor de bouwkosten van het gebouw en dus zijn deze opgenomen als pm. Wel hebben we een schatting van de kosten gemaakt voor het verwerven van de grond, de inrichting van het landschap, parkeerplaats en het bouwrijp maken. We zijn daarbij uitgegaan van de volgende maten, normen en bedragen: Groot

Klein

Bron/ref

3 ha 7€/m2 Extensief en streekeigen

Meting perceel Gemeente Landschapsarchitect

Bouwrijp maken Parkeren Parkeerplaats vergroten en verplaatsen Asfalt Gebouw Bouwrijp maken

6 ha 7€/m2 Extensief en streekeigen €60/m2

€60/m2

Projectontwikkelaar

Van 50 naar 200 parkeerplaatsen €50/m2

Naar 100-150 plaatsen

Andere horeca en bezoekerscentra Projectontwikkelaar

1000 m2

300 m

Bouw en inrichting

4000 m3

1000 m3

Land en aankleding landschap Aankoop land Grondprijs Inrichting Landschap

€50/m2

Andere horeca en bezoekerscentra Andere horeca en bezoekerscentra

Op basis van deze normen en bedragen komen we op een investering van €450.000 (kleine variant) tot €860.000 (grote variant) voor de aankoop en inrichting van het land. Hierbij zijn dus geen kosten voor gebouwen opgenomen.

10

Financiering

Uit het bovenstaande blijkt dat de gemeente een investering zou moeten doen van 450.000 tot 900.000 euro. Daarbij gaan we er van uit dat de investeerder zelf in de gebouwen voor de gebiedspoort zal investeren. Op basis van een rentevoet van 5% zijn de financieringslasten 22.500 tot 45.000 euro per jaar. Het programmabureau Groene Hart en de provincie Zuid Holland hebben belangstelling in projecten die werken aan de relatie stad en platteland en de recreatieve ontsluiting van het Groene Hart en heeft hier subsidiemogelijkheden voor. De gebiedspoort komt mogelijk in aanmerking voor maatregel 313 uit het Platteland Ontwikkelings Programma; “verbetering van de recreatieve infrastructuur, de toegankelijkheid van het platteland en versterking van de economische positie van recreatie en toerisme en de werkgelegenheid”. Steun kan worden verleend voor de ontwikkeling van kleinschalige infrastructuur, paden en informatievoorzieningen. Ook plankosten, kosten voor aankoop van grond, de bouw van (kleine!) gebouwen, en van promotie zijn subsidiabel. Beheers- en exploitatiekosten zijn niet subsidiabel. Voor overheden is subsidiëring tot 100% van de subsidiabele kosten mogelijk. In het geval van de Gebiedspoort Zoeterwoude zou de gemeente dus een beroep kunnen doen op subsidie voor: - het maken van verdere plannen - verwerven van grond - inrichting van het gebied - investeringen in nieuwe routes


11

- bouw en inrichting van het publieke deel (!) van de gebiedspoort - promotie van de gebiedspoort Een gebouw voor horeca of een andere commerciële uitbater is uiteraard niet subsidiabel. Maar de bouw en inrichting van een klein bezoekerscentrum en de promotie daarvan wel. Dat betekent dat in de eventuele subsidieaanvraag een duidelijke scheiding gemaakt moeten worden van het publieke deel, de recreatieve, openbare voorziening en het private, commerciële deel. Voor wat betreft de exploitatie zal de gemeente afspraken maken met de ondernemer die de gebiedspoort zal beheren. De arbeid en kosten die gemoeid zijn met publieke taken zoals informatievoorziening en onderhoud van andere faciliteiten (parkeren, toilet, etc.) zullen redelijkerwijs vergoed moeten worden. Dat kan betekenen dat de gemeente daarvoor betaalt maar het kan ook zijn dat dit wordt vergoed in de vorm van een lagere erfpacht.

11

Risicoanalyse

Er zijn diverse risico’s geïnventariseerd. We noemen ze hier één voor één, waar mogelijk met een advies om dit risico te ondervangen of te minimaliseren. De gebiedspoort trekt onvoldoende recreanten. Het Groene Hart wordt vaak voorgesteld als het recreatief uitloopgebied voor de Randstedelingen. Het is echter (nog) lang niet te vergelijken met de aantrekkingskracht van de kust, de Veluwe of de Wadden. In het Groene Hart zijn het met name de plassengebieden die recreanten trekken. Het gebied rondom Zoeterwoude heeft niet voldoende kwaliteiten om grote hoeveelheden recreanten aan te trekken. Ondervangen: De gemeente zou kunnen investeren om het dorp en buitengebied nog aantrekkelijker te maken. Een alternatief is om klein te beginnen met de gebiedspoort. De carpoolplek. Zoals gezegd is de carpoolplaats gekozen als voorkeurslocatie vanwege de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheid. Maar de plek heeft ook een aantal minpunten; de plek ligt dichtbij de A4 en heeft landschappelijk niet veel kwaliteit. Het uitzicht is beperkt. Ook geluid en fijnstof zijn mogelijke risicofactoren vanwege de nabijheid van één van de drukste snelwegen in Nederland. Ondervangen: Een goede landschappelijke inpassing, zie de schetsen in dit document. Ook kan men overwegen om de tuinder (met de kassen ten zuiden van de carpoolplaats) uit te plaatsen om de plek aantrekkelijker te maken. De gebiedspoort is niet rendabel. We hebben gezien dat er redelijk hoge kosten verbonden zijn aan het gebruik van de plek. Afgezien van de normale kosten van onderhoud, vervanging en exploitatie moet een flink bedrag per maand worden opgebracht voor de erfpacht of rente. Het risico is groot dat een exploitant afhaakt en dat het moeilijk wordt om een nieuwe exploitant te vinden voor de gebiedspoort. Ondervangen: Er moet in eerste instantie geprobeerd worden om de kosten te drukken, bijvoorbeeld door gebruik van subsidies. Op deze manier kan de erfpacht laag blijven. Een alternatief kan zijn om meer functies toe te laten of openingstijden op te rekken. Ten slotte kan nog gedacht worden aan een combinatie met een (utilitair) transferium om deze plek, voor mensen die de stad Leiden in willen. Met een bushalte op deze plek kunnen automobilisten hun auto hier parkeren en Leiden ingaan. Dit is ook in het belang van de provincie en van de stad Leiden en dit kan tevens een kostendrager zijn.


12

Geen toestemming om te bouwen. Het is mogelijk dat de provincie geen toestemming geeft om buiten de rode contour te bouwen. Ondervangen: De gemeente moet eerst vastleggen met de provincie dat de gebiedspoort mogelijk is op deze plek alvorens verder te gaan.

12

Afweging en conclusies

Er moeten diverse afwegingen gemaakt worden alvorens een vervolgstap te kunnen zetten richting de bouw van een gebiedspoort. We hebben gekozen voor de locatie carpoolplaats bij de kruising A4 en N206 om de gebiedspoort te realiseren. In dit document zijn 5 varianten geschetst; water klein/groot, boomgaard klein/groot en de variant van een hotel in de oksel plus klein bijgebouw als een sateliet met de functie gebiedspoort. In alle varianten moet de gemeente nog extra investeren in toegankelijkheid. In alle vijf de varianten moet het doel voorop blijven; de gebiedspoort moet de recreatieve belevingswaarde van het buitengebied van Zoeterwoude en het achterland, het land van Wijk en Wouden, een extra impuls te geven en mensen verleiden om dit gebied varend, te voet en/of met de fiets te ontdekken. De gemeente zal daartoe strikte en bindende afspraken maken met de exploitant. Alle varianten zijn landschappelijk goed in te passen. Er wordt daarbij rekening gehouden met de lokale bouwstijl en er wordt gebruik gemaakt van streekeigen landschapselementen. Van de varianten zijn uiteraard nog nieuwe combinaties te maken. De voorkeur gaat nu uit naar de drie varianten; de variant ‘water’ (groot en klein) en naar de variant hotel met sateliet. Landschappelijk is een gebouw, gelegen naar achteren (gezien vanaf de N206), dichtbij de beschutting van het talud van de afrit van de A4, te prefereren. De optie hotel met sateliet heeft het voordeel dat ook de oksel een bestemming krijgt en dat het hotel een goede economische drager van de gebiedspoort kan zijn. Het nadeel van deze variant is dat het ook grote (en dure) aanpassingen vereist in de verkeersafwikkeling. Exploitatie van de gebiedspoort is mogelijk door slimme functiecombinaties te maken; parkeren, horeca en recreëren ter plekke en informatievoorziening ten behoeve van recreatie in de rest van het gebied zijn daarbij de minimale eisen. Behalve parkeren, horeca, aansluiting op routes en informatievoorziening zijn tal van andere combinaties mogelijk. De keuze en mate van functiecombinaties zijn afhankelijk van de exploitant maar moeten bijdragen aan (de exploitatie van) de gebiedspoort. De gemeente kiest om de grond te verwerven, in te richten en in eigendom te houden. De gemeente zal vervolgens de grond in erfpacht uitgeven aan een ondernemer die de gebiedspoort wil exploiteren. We hebben gezien dat de kosten en daarmee de risico’s hoog zijn. Om alleen de kosten voor beheer, rente en aflossing op te brengen moet er dagelijks een flinke omzet gedraaid worden om dat op te brengen. Er bestaan subsidiemogelijkheden om de kosten omlaag te brengen en daarmee de haalbaarheid te verhogen. Uiteindelijk ligt de afweging of de gebiedspoort economisch haalbaar is bij de ondernemer. Nadat de gemeente groen licht krijgt van de provincie om op deze plaats te bouwen zou de gemeente ondernemers moeten uitnodigen om hun plannen in te dienen.


13

Bijlage 1

Lijst geïnterviewden

De volgende personen zijn geïnterviewd: - Frank van Vliet, APPM/gemeente Leidschendam-Voorburg - Mirte van Daalen en Marcel Belt, gemeente Leiden - Dhr. Reeuwijk, beheer carpoolplaats, Provincie Zuid Holland (telefonisch) - Ton Orleans, programmabureau Land van Wijk en Wouden - Hans Dijkstra, Toni van der Meulen en Arthur Post, provincie ZH - Ko Droogers, ANWB (telefonisch) - Sander Kwakkernaat, Programmabureau Groene Hart - Yvonne van de Geest, Café de Meester/Don Bosco - Wim van Rijn, ’t Geertje - Gert Jan Korte, Recron (telefonisch) - Hugo Choufour, café de Vriendschap - Theo van Leeuwen, Agrarische Natuurvereniging Wijk en Wouden - Ronald Hoogenboom, Volhuis bv - Annelies den Brejen, KvK (telefonisch) - Godelieve Mars, Holland Rijnland (telefonisch) - Riet van Beveren, Koninklijke Horeca (telefonisch) - Jos Hiel, Gemiva - Arnoud van Lierop en Tonnie Konings, gemeente Leiderdorp - JP van Dam, Rabo Bouwfonds - Anneke van Teylingen - R. van Vliet (telefonisch) - H van Dam, Rover (telefonisch)


14

Bijlage 2

Schatting van kosten

Schatting kosten Gebiedspoort Zoeterwoude ‐ Grote variant Investeringen

kosten/stuk

aantal

eenheid

totale kosten

toelichting

Land en landinrichting Aankoop 6 ha Kosten bouwrijp maken Kosten parkeerplaats Kosten landschap

€ 420.000 € 60.000 € 250.000 € 50.000 lumpsum

subtotaal rentekosten

€ 780.000 € 78.000 2 jaar @ 5%

subtotaal land

€ 858.000 a

€ 70.000 € 60 € 50

6 ha 1000 m2 5000 m2

Gebiedspoort, gebouw

4000 m3

pm

Totale kosten land en infra gebouw en inrichting belastingen en leges Onvoorzien

€ 858.000 pm pm pm

totaal

€ 858.000

Kosten @ 5% rente

€ 42.900 per jaar € 3.575 per maand


15

Schatting kosten Gebiedspoort Zoeterwoude ‐ Kleine variant Investeringen Land en landinrichting Aankoop 3 ha Kosten bouwrijp maken Kosten parkeerplaats Kosten landschap subtotaal rentekosten subtotaal land

kosten/stuk

aantal

€ 70.000 € 60 € 50

eenheid

totale kosten

3 ha 300 m2 3000 m2

€ 210.000 € 18.000 € 150.000 € 30.000 € 408.000 € 40.800 € 448.800

Gebiedspoort, gebouw

1000 m3

toelichting

lumpsum 2 jaar @ 5%

pm

Totale kosten land en infra gebouw en inrichting belastingen en leges Onvoorzien

€ 448.800 pm pm pm

totaal

€ 448.800

Kosten @ 5% rente

€ 22.440 per jaar € 1.870 per maand


16

Colofon Haalbaarheid Recreatief Knooppunt, maart 2009 Auteur: Bart Pijnenburg, Bureau Mensenland, www.mensenland.nl Illustraties: Jeroen Heij en Anneke Dijt, Bureau Haver Droeze Opdrachtgever: Gemeente Zoeterwoude Contactpersoon: Liselotte Gips, gemeente Zoeterwoude, 071-5806387


17

haalbaarheidsstudie Gebiedspoort Zoeterwoude

Recommend Documents