GRUP ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES BINNEN DE DEELRUIMTE N371. Zuienkerke februari 2010

GRUP ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES BINNEN DE DEELRUIMTE N371

Zuienkerke februari 2010

Provincie West-Vlaanderen

Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van

op bevel, De Secretaris,

De Burgemeester,

GEMEENTE ZUIENKERKE zegel der gemeente

GRUP ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES BINNEN DE DEELRUIMTE OMGEVING N371

F. Goethals

H. Cuypers

Het College van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig GRUP voor eenieder ter inzage heeft gelegen van

tot

Namens het College,

op bevel, De Secretaris,

De Burgemeester,

De ontwerper West-Vlaamse Intercommunale – dienstverlenende vereniging zegel der gemeente Baron Ruzettelaan 35 8310 Brugge tel. (050)36 71 71 fax (050)35 68 49

F. Goethals

H. Cuypers

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van Algemeen directeur

Coördinator Cel Ruimtelijke Planning

Ruimtelijk planner op bevel,

Geert Sanders

Wijzigingen Plenaire vergadering 17/04/2008 Informeel overleg 12/03/2009 Openbaar onderzoek 17/08/2009 – 15/10/2009

David Vandecasteele

Jan Waumans

De Secretaris,

De Burgemeester,

Tekenaar zegel der gemeente Caroline Verhaeghe F. Goethals

H. Cuypers

opgemaakt februari 2010

WVI – FEBRUARI 2010

ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES ZUIENKERKE ; GRUP DEELRUIMTE ‘OMGEVING N371’

1



2

Inhoudsopgave

2.11 MOTIVERING DETAILPLANNEN

1. ALGEMEEN ...................................................................................................................................... 5 1.1 MOTIVERING TOT OPMAAK VAN HET GRUP 1.2 PLAN VAN AANPAK 1.3 OPBOUW VAN HET AFWEGINGSKADER

6 6 7

1.3.1

Stap 1 : Onderverdeling naar deelruimten

7

1.3.2

Stap 2 : Opstellen van een gebiedsvisie per deelruimte

7

1.3.3

Stap 3 : Differentiatie naar numerieke bepalingen

7

1.3.4

Stap 4 : Opstellen van ruimtelijke afwegingscriteria

7

1.4 STAP 1 : ONDERVERDELING NAAR ENTITEITEN OF 4 DEELRUIMTES

Detailplan 1 : Bedrijf Wybo

61

2.11.2

Detailplan 2 : Bedrijf Van Den Broucke NV

63

2.11.3

Detailplan 3 : Omgeving Vagevuurhoeve

65

2.11.4

Detailplan 4: Bedrijf Van Vooren

68

2.11.5

Detailplan 5: Bedrijf Lapin

2.12 PLANPROCES Voorontwerp

70

2.12.2

Ontwerp

70

3. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ..............................................................................71

8

Differentiatie van de open ruimte structuur in VIER DEELRUIMTES

1.4.2

Ruimtelijke krachtlijnen en synthesetabel ontwikkelingsperspectieven zonevreemde constructies

9

3.1.1

Algemene bepalingen

1.4.3

Deelruimte, behandeld in onderhavig GRUP

9

3.1.2

Stedenbouwkundige voorschriften

8

3.1 ALGEMEEN PLAN

3.2 DETAILPLANNEN

2. TOELICHTINGSNOTA .................................................................................................................... 11 2.1 SITUERING EN BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED 2.2 ANALYSE VAN DE BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND

12 14

2.2.1

Bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente Zuienkerke

14

2.2.2

Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied en haar directe omgeving

15

2.2.3

Analyse van de zonevreemde bebouwing

16

2.3 BELEIDSPLANNEN

24

2.3.1

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

24

2.3.2

Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos: regio Kust-Polders-Westhoek

25

2.3.3

Het provinciaal Ruimtelijk Structuurplan

26

2.3.4

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zuienkerke

73 73 75

87

3.2.1

Algemene bepalingen

87

3.2.2

Detailplan 1: Bedrijf Wybo

88

3.2.3

Detailplan 2: Bedrijf Van Den Broucke NV

92

3.2.4

Detailplan 3: Omgeving Vagevuurhoeve

3.2.5


101

3.2.6


105

96

4. BIJLAGE .......................................................................................................................................109 4.1 LIJST MET STREEKEIGEN BOOM- EN STRUIKSOORTEN BINNEN HET POLDERGEBIED 4.2 ADVIEZEN, VERSLAGEN EN INFORMATIE

110 110

29

2.4 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND

36

2.4.1

Gewestplan (kaart)

36

2.4.2

Gewestelijke ruimelijke uitvoeringsplannen

36

2.4.3

Goedgekeurde, nog geldige BPA’s

36

2.4.4

Goedgekeurde gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

36

2.4.5

Positieve planologische attesten

36

2.4.6

Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen (kaart)

36

2.4.7

Geklasseerde monumenten en landschappen (kaart)

36

2.4.8

Vogelrichtlijngebied, Ramsargebied, habitatgebied (kaart)

36

2.4.9

Vlaams ecologisch netwerk (VEN), eerste fase (kaart)

36

2.5 VISIE EN BELEIDSKADER ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES

39

2.5.1

Stap 1 : Zie algemeen deel (afbakening van 4 deelruimten)

2.5.2

Stap 2 : Opstellen van een gebiedsvisie – stap 3 : differentiatie naar numerieke bepalingen

39

2.5.3

Stap 4 : Onderscheiden ruimtelijke afwegingscriteria

45

39

PASSENDE BEOORDELING TEN AANZIEN VAN ALS SPECIAAL BESCHERMINGSZONES TE BESCHOUWEN GEBIEDEN. WATERTOETS BUURTWEGENTOETS OPBOUW VAN HET RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN OP TE HEFFEN BEPALINGEN


69

70

2.12.1

1.4.1

2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

61

2.11.1

58 58 58 60 60


3



4

1. Algemeen



5

1.1 Motivering tot opmaak van het GRUP Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Zuienkerke, goedgekeurd 19 januari 2006. Hierbij is het de bedoeling een gebiedsgerichte oplossing te zoeken om de zonevreemde constructies rechtszekerheid te geven. De jongste jaren heeft de Vlaamse regering in verschillende decreten en besluiten een kader uitgetekend waarbinnen het al lang aanslepende probleem van de zonevreemde gebouwen duurzaam en met rechtszekerheid voor de burger kan worden opgelost. Bij de concrete uitwerking en toepassing van dat kader vervult de gemeente een cruciale rol. Met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en het bijhorende ruimtelijke uitvoeringsplan beschikt de gemeente immers over een krachtig en soepel instrument om de zonevreemde gebouwen die ontwikkelingsperspectieven toe te kennen die het best aansluiten bij de plaatselijke noden en mogelijkheden.

1.2 Plan van aanpak De gemeente wil de problematiek van zonevreemde constructies aanpakken via een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Hierbij worden er ontwikkelingsperspectieven toegekend op het niveau van specifieke entiteiten. De aanpak is gebiedsgericht omdat de ontwikkelingsperspectieven van een entiteit altijd afgewogen moeten worden tegenover alle andere functies van het gebied. De problematiek van de zonevreemde constructies beperkt zich grotendeels tot het agrarisch gebied, de natuurgebieden en de recreatiegebieden. Op basis van de gebiedsvisie werden binnen het goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan de entiteiten afgebakend. −

De entiteiten worden op perceelsniveau afgebakend, waarbij de zonevreemde gebouwen die binnen de afbakening liggen, worden gekoppeld aan specifieke voorschriften.

−

Goedgekeurde verkaveling maken deel uit van de afbakening, hoewel de problematiek van zonevreemdheid zich normaliter niet stelt. De reden voor opname binnen het plangebied is dat indien de verkaveling wordt gewijzigd, de voorschriften van onderhavig GRUP kunnen worden gehanteerd, i.p.v. deze van het gewestplan.

−

De plangebieden van bestaande of in opmaak zijnde ruimtelijke uitvoeringsplannen maken geen deel uit van de afbakening.

−

De bestemmingen van het gewestplan worden behouden, m.a.w. het is geen gebiedsdekkend plan waarbij de bestemmingen van het gewestplan worden gewijzigd of verfijnd. Uitzondering hierop vormen bepaalde gebieden waarop specifiek wordt ingezoomd en waarvoor een specifiek ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt. Hierbij zullen wel bestemmingen worden gezoneerd, het gewestplan wordt hier niet behouden maar verder verfijnd en eventueel gewijzigd.



6

1.3

−

Opbouw van het afwegingskader

Mits stedenbouwkundige vergunning kan er in de meeste gebieden, met uitzondering van de ruimtelijke kwetsbare gebieden en recreatiegebieden, verbouwd, herbouwd en uitgebreid worden. De uitbreiding van zonevreemde

Het uitgangspunt is te vertrekken vanuit een gebiedsgerichte benadering inzake ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde constructies (in de context van juridisch zonevreemd) in het buitengebied. Deze gebiedsgerichte benadering wordt op verschillende schaalniveau’s binnen het plangebied vertaald :

3 woningen kan leiden tot een maximaal bouwvolume van 1000 m bruto ruimte. Het herbouwen op dezelfde plaats is

mogelijk, maar dient op minstens 3 kwart van de oppervlakte van de bestaande gebouwen worden opgericht. De uitbreiding van zonevreemde bedrijven dient geregeld te worden via een ruimtelijk uitvoeringsplan, eventueel voorafgaand aan een planologisch attest.

Benadering over het volledige grondgebied van de gemeente Zuienkerke : 1.3.1

−

Stap 1 : Onderverdeling naar deelruimten

Binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zuienkerke werden een aantal deelruimten onderscheiden. Er werd echter niet volledig gebiedsdekkend gewerkt. Binnen de open ruimte werden enkel de ‘omgeving van de N371’ en de ‘omgeving van de N9’ specifiek uitgewerkt als deelruimte. Dit zijn immers verkeersassen waarlangs belangrijke concentraties van activiteiten voorkomen. De overige open-ruimtegebieden werden niet in detail onderzocht. Het gaat om tamelijk uniforme landbouwgebieden of gebieden waar er uitspraken dienen gedaan te worden door hogere overheden (Meetkerkse Moeren). Per ruimtelijk uitvoeringsplan wordt de gebiedsvisie van zonevreemde constructies uitgewerkt op basis van een verdere drieledige aanpak: 1.3.2

Stap 2 : Opstellen van een gebiedsvisie per deelruimte

Besluit van de Vlaamse regering van 28 november 2003 tot bepaling van de toelaatbare functiewijzingen voor gebouwen, buiten de geëigende bestemmingszones. Er is een besluit van de Vlaamse Regering goedgekeurd tot bepaling van de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, 2 gelegen buiten de geëigende bestemmingszone . Hierbij werden functiewijzingen opgesomd voor bestaande, niet-verkrotte, hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte gebouwen voor het buitengebied, met uitzondering van kwetsbare gebieden, overstromingsgebieden en recreatiegebieden. De functiewijzigingen kunnen enkel worden toegestaan als het gebouw niet meer geschikt is voor de vergunde of vergund geachte functie op het moment van de aanvraag en bouwfysisch wel geschikt is voor de nieuwe functie. De belangrijkste wijzigingen en van toepassing tot het plangebied zijn de volgende : −

Per deelgebied wordt een gebiedsvisie vooropgesteld. Hierbij wordt de gebiedsvisie binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan toegepast en verder gedetailleerd. Op basis van de bestaande ruimtelijke structuur worden ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld afhankelijk van de ruimtelijke ligging (zijnde geclusterd, geïsoleerd, ligging t.a.v. een netwerk,…). Deze worden sectormatig vertaald naar de verschillende onderscheiden functies binnen het gebied (zijnde wonen, horeca, recreatie, ambachtelijke bedrijvigheid,...). Waar nodig worden nabestemmingen voorzien. Hoewel de landbouwbedrijven veelal niet zonevreemd zijn (gelegen in (landschappelijk waardevol) agrarisch gebied) zijn heel wat bepalingen opgenomen inzake de mogelijke nabestemming. 1.3.3

In de ruimtelijke kwetsbare gebieden1 en in de recreatiegebieden is uitbreiding niet mogelijk, verbouwen kan wel.

− −

Stap 3 : Differentiatie naar numerieke bepalingen

Voor bestaande woningen : o

Woning met complementaire kantoor – of dienstenfunctie.

o

Woning met complementaire functie als logiesverstrekkend bedrijf.

Voor een bestaand gebouw of gebouwencomplex : o Eengezinswoning. Voor een gebouw of gebouwencomplex met hoofdfunctie “landbouw” o Opslag van allerhande materialen o Paardenhouderij, manege, dierenasiel,… o

Afhankelijk van stap 2 worden maxima vooropgesteld naar uitbreiding en heropbouw. Hierbij wordt grotendeels een terugkoppeling gemaakt naar bestaande wetgeving (Vlaamse Codex en omzendbrieven) en de daaraan gekoppelde numerieke bepalingen en bestemmingsbepalingen. Deze veelal numerieke bepalingen en bestemmingsbepalingen worden in grote lijnen overgenomen en waar nodig gebiedsgericht gedifferentieerd. Voor de volledigheid verwijzen we naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening van 1 september 2009 en latere wijzigingen en het besluit van de Vlaamse regering van 28 november 2003 tot bepaling van de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, buiten de geëigende bestemmingszones. Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening en latere wijzigingen.

1.3.4

Andere functies indien behorende tot de inventaris van het bouwkundig erfgoed

Stap 4 : Opstellen van ruimtelijke afwegingscriteria

Binnen het grondgebied van Zuienkerke is gezocht naar ruimtelijk bepalende randvoorwaarden voor zonevreemde constructies en hun onmiddellijke omgeving. Dit teneinde de ruimtelijke impact te kunnen inschatten, het ruimtebeslag, de mate waarin de schaal van de constructie concordeert met de schaal van de omgeving. Zo is het best mogelijk dat de numerieke bepalingen een bepaald volume toelaten, maar dat omgevingsfactoren verdere beperkingen oplegt. De numerieke bepalingen dienen dan ook als maxima gezien te worden en kunnen enkel benut worden indien de schaal van de omgeving en omgevingsfactoren (natuurlijke en/of landschappelijke) niet in het gedrang worden gebracht. Binnen onderhavig RUP zijn er 5 ruimtelijke afwegingscriteria of ‘layers’ onderscheiden : nl. water, patrimonium, landschap en natuur, mobiliteit en recreatie.

De huidige wetgeving is de laatste jaren verschillende keren gewijzigd. Het van kracht worden van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening op 1 september 2009 houdt de laatste belangrijke wijziging in met repercussies op de zonevreemde gebouwen. 1

Inhoudelijk komt dit in grote lijnen op het volgende neer : −

Verbouwen van een bestaand gebouw kan in alle gevallen worden toegelaten.

bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, agrarische gebieden met ecologisch belang of waarde of met bijzondere waarde, GEN en GENO, beschermde duingebieden en voor duingebied belangrijke landbouwgebieden. 2


De groengebieden, natuurgebieden (met wetenschappelijke waarde), natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, parkgebieden,

Goedkeuring 28 november 2003


7

1.4

Stap 1 : Onderverdeling naar entiteiten of 4 deelruimtes

1.4.1

Differentiatie van de open ruimte structuur in VIER DEELRUIMTES

De open ruimte van Zuienkerke wordt gedifferentieerd in twee grote landschapseenheden, namelijk de MIDDELLANDPOLDER en de MEETKERKSE MOEREN. Elk zijn gekenmerkt door een eigen reliëf, eigen beplanting, eigen waterproblematiek, eigen grondsamenstelling, eigen patrimonium … . In totaal worden er, vertrekkend van deze twee grote landschapseenheden en gelet op de aangegeven conceptkaart, 4 deelruimtes m.b.t. zonevreemde constructies in Zuienkerke onderscheiden. De Meetkerkse Moeren worden als aparte deelruimte aanzien. Binnen de Middellandpolder onderscheiden we twee grotere verbindingswegen (Blankenbergse steenweg en Oostendse steenweg) waarlangs grotere concentraties van zonevreemde constructies gelegen zijn. De omgeving van deze wegen werden reeds binnen het GRS behandeld als aparte deelruimten. Het grote overblijvende gebied van de Middellandpolder (Agrarisch poldergebied) wordt in zijn geheel als deelruimte 3 benaderd . Concreet worden dus de volgende entiteiten onderscheiden : OVERZICHT DEELRUIMTEN −

Deelruimte 1 omgeving N371

OVERZICHT ZONE VOLGENS HET GEWESTPLAN Agrarisch gebied, landschappelijke waardevol agrarisch gebied en ontginningsgebied met nabestemming natuur

−

Deelruimte 2 omgeving N9

Agrarisch gebied en landschappelijke waardevol agrarisch

Deelruimte 3 Agrarisch poldergebied

Agrarisch gebied, landschappelijke waardevol agrarisch

gebied −

Kaart : Deelruimtes

gebied en natuurgebied −

Deelruimte 4 Meetkerkse Moeren

Natuurgebied

* Eigenheid van de vier deelruimtes : −

−

−

3

De omgeving van de N371 en de N9 wordt gekenmerkt door een aantal concentraties van verschillende zonevreemde constructies (bedrijven, handels- en horecazaken, woningen). De specifieke ligging langs deze grote verbindingswegen hebben een grotere ruimtelijke dynamiek meegebracht. Daarom wordt de omgeving van deze wegen apart benaderd. Het agrarisch poldergebied is een groot, open landbouwgebied met de nadruk op grondgebonden landbouw en met een groot aantal al dan niet leegstaande hoevegebouwen. Concentraties van zonevreemde constructies komen zelden voor, met uitzondering van ’t Smisken (woningen en horeca-zaken). Her en der verspreid komen geïsoleerde zonevreemde woningen, horecazaken en bedrijven voor. De Meetkerkse Moeren is een natuurgebied. De zonevreemde constructies beperken zich tot een aantal woningen op de rand van het gebied.

Wegens de uitgestrektheid van deze deelruimte kan er eventueel geopteerd worden om het gebied op te delen en om meerdere

uitvoeringsplannen op te maken (bvb. het agrarisch poldergebied ten noorden en ten zuiden van de N9).



8

1.4.2

Ruimtelijke krachtlijnen en synthesetabel ontwikkelingsperspectieven zonevreemde constructies

In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werden, wat betreft de problematiek van zonevreemde woningen en constructies algemene ontwikkelingsperspectieven geformuleerd, grotendeels in overeenstemming met de decretale bepalingen. Hierin wordt gesteld dat zonevreemde woningen binnen niet-kwetsbare gebieden kunnen uitbreiden cf. de huidige wetgeving. In kwetsbare gebieden zijn enkel instandhoudingwerken mogelijk. Een uitzondering wordt gemaakt voor de woningen langs de Biezenstraat. Bestaande woonkorrels worden beleidsmatig ondersteund. Indien nuttig kunnen woonkorrels via aparte voorschriften intern geordend worden. Naar zonevreemde bedrijven toe werd een differentiatie per gebiedsdeel gemaakt (aansluitend bij hoofddorpen of woonconcentraties, gelegen in natuurgebieden, gelegen in het open of halfopen poldergebied en gelegen langs de N371 of de N9). De uiteindelijke ontwikkelingsperspectieven worden toegekend na een individuele afweging per bedrijf. Als nabestemming voor leegkomende landbouwzetels werden een aantal mogelijke ontwikkelingen voorgesteld. Zonevreemde handels- of horecazaken kunnen enkel functioneel uitbreiden. Binnen de visie van het voorontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan kan globaal gesteld worden dat in kwetsbare gebieden (Meetkerkse Moeren) voor de geïsoleerde constructies geen uitbreidingen mogelijk zijn (met uitzondering van de woningen langs de Biezenstraat). De constructies in niet-kwetsbare gebieden kunnen wel uitbreiden, grotendeels gebaseerd op de decretale regelgeving hieromtrent. Hierbij worden telkens duidelijke ruimtelijke randvoorwaarden opgelegd. Aangezien de omgeving van de N371 en de N9 naar Zuienkerkse normen tamelijk versnipperde gebieden zijn, is geopteerd om hier ruimere ontwikkelingsmogelijkheden toe te kennen aan zonevreemde bedrijven, uiteraard na een individuele afweging per bedrijf. GLOBALE RUIMTELIJKE KRACHTLIJNEN OMGEVING N371 EN N9 : DEELRUIMTE 1 EN 2 (GRUP 1 EN 2) gebiedsvisie (cf. GRS) globale visie zonevreemde bebouwing

De klemtoon ligt op het beleidsmatig ondersteunen van de verschillende activiteiten die langs deze assen gelegen zijn. Tevens wordt er (vooral langs de N371) aandacht besteed aan het open houden van open ruimteverbindingen en het ondersteunen van de (beperkte) ecologische infrastructuur. Tevens wordt er gepleit voor verkeersveilighedi langs deze wegen via het aanpassen van doortochten en kruispunten. Gelet op de naar Zuienkerkse normen belangrijke versnippering van deze gebieden (woonconcentraties, bedrijvigheid) krijgt de zonevreemde bebouwing hier iets ruimere mogelijkheden naar uitbreiding toe (vooral dan de zonevreemde bedrijvigheid). Voor woningen worden de decretale bepalingen gevolgd. Duidelijke gebiedsgerichte randvoorwaarden worden opgelegd.

AGRARISCH POLDERGBEBIED : DEELRUIMTE 3 (GRUP 3) gebiedsvisie (cf. GRS) Hoofdfunctie is grondgebonden landbouw, er dient evenwel rekening te worden gehouden met de bestaande natuurwaarden. Dit gebied heeft een zeer grote waarde voor de (vooral grondgebonden) landbouw. Delen ervan zijn biologisch waardevol (weilandcomplexen van Nieuwmunster en Houtave) en zijn geselecteerd als ankerplaats en/of gaaf landschap. Grote delen van het gebied zijn vervat in het vogelrichtlijngebied en ten noordoosten van Nieuwmunster komen een aantal habitatrichtlijngebieden voor. Binnen dit gebied worden de essentiële functies van het open ruimtegebied gevrijwaard. globale visie zonevreemde bebouwing Uitbreiding van de aanwezige bebouwing is mogelijk, conform aan de decretale bepalingen, waarbij duidelijke gebiedsgerichte randvoorwaarden worden opgelegd. MEETKERKSE MOEREN : DEELRUIMTE 4 (GRUP 4) gebiedsvisie (cf. GRS) De nadruk ligt op natuurontwikkeling. Dit is een landschappelijk en biologisch waardevol tot zeer waardevol gebied, bijna niet versnipperde en tevens grotendeels gelegen binnen het VEN- en vogelrichtlijngebied. Het is tevens een ankerplaats. Binnen deze gebiedscategorie kunnen enkel werken worden toegelaten die de landschappelijke en natuurlijke structuur vrijwaren en/of versterken. globale visie zonevreemde bebouwing Gelet op natuurlijk en kwetsbaar karakter is uitbreiding niet mogelijk voor geïsoleerde bebouwing. Een beperkte uitbreiding van 20% voor bebouwing aan de rand (woningen langs de Biezenstraat die niet behoren tot het VEN-gebied) wordt gesuggereerd. * Opleggen van duidelijke randvoorwaarden : Bovenliggende visie betreft een globaal afwegingskader, uitbreiding/functiewijziging van de aanwezige bebouwing dient tevens getoetst te worden aan diverse omgevingsfactoren. De specifieke ruimtelijke afwegingscriteria, onderverdeeld naar landschap, water, patrimonium, recreatie en mobiliteit/ontsluiting worden per uitvoeringsplan in de toelichtingsnota aangereikt (zie verder). Het is de bedoeling dat elke bouwaanvraag getoetst wordt aan bovenliggende criteria. 1.4.3

Deelruimte, behandeld in onderhavig GRUP

Binnen onderhavig GRUP worden de zonevreemde constructies binnen ‘deelruimte 1: Omgeving N371’ behandeld.



9



10

2. Toelichtingsnota



11

2.1

Situering en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het oosten van de gemeente Zuienkerke. De gemeente Zuienkerke is gesitueerd in het noordoosten van de provincie West-Vlaanderen en maakt deel uit van het arrondissement Brugge. Het wordt administratief begrensd door: −

In het noorden: de stad Blankenberge

−

In het oosten: de stad Brugge

−

In het zuidwesten: de gemeente Jabbeke

−

In het noordwesten: de gemeente De Haan

Het plangebied beperkt zich bij dit GRUP tot de deelruimte ‘omgeving N371’ en wordt door de volgende elementen begrensd (zie groot plan): −

Ten noorden : de gemeentegrens met Blankenberge

−

Ten oosten : de gemeentegrens met Brugge

−

Ten zuiden : de N31

−

Ten westen : het open agrarisch poldergebied van Zuienkerke

Het plangebied heeft enkel betrekking op zonevreemde constructies. Hierdoor worden de woonconcentraties Vagevuur en Vierwege niet opgenomen. Het recreatiegebied Polderwind wordt niet opgenomen binnen het plangebied omdat de ontwikkelingsperspectieven voor deze zone geen gemeentelijke bevoegdheid zijn. Ook de zone op Zuienkerks grondgebied, gelegen in de oksel van de N31 en de N371 (Blauwe Toren) wordt niet in het plangebied opgenomen. Deze zone behoort namelijk tot het regionaalstedelijk gebied Brugge. Binnen de afbakening van dit regionaalstedelijke gebied worden er specifieke uitspraken gedaan i.v.m. deze zone.

Kaart : Situering Zuienkerke (GRS Zuienkerke)


ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES ZUIENKERKE; GRUP DEELRUIMTE ‘OMGEVING N371’

12

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Situering

plangebied

1:20.000

2.2

Analyse van de bestaande feitelijke toestand

2.2.1

Bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente Zuienkerke

De Bebouwde ruimte De bebouwde ruimte van Zuienkerke bestaat uit: −

De kern Zuienkerke

−

De woonconcentraties Meetkerke, Houtave en Nieuwmunster

−

De residentiële woonconcentratie Vagevuur

−

De gehuchten Vierwege, Lekkerbek en ‘t Smisken

−

De bebouwingslinten en –concentraties: langs de Blankenbergse steenweg en in mindere mate de Oostendse steenweg; uitlopers van de kern en woonconcentraties. De meeste linten en concentraties bevatten zowel woningen als activiteiten (bedrijven, horeca,…)

−

De hotels, campings en horecazaken in de open ruimte

−

De activiteitenzones: Sun Parks De Haan en Recreatiegebied Polderwind als bovenlokale activiteitenzones; Manèges Sanders en Vagevuur, Grote Stove, sportcentrum Meetkerke en sporthal Zuienkerke als lokale activiteitenzones

De open ruimte De structurele dragers van de open ruimte zijn: − −

De Meetkerkse Moeren in het zuiden van de gemeente De agrarische gebieden met belangrijke weilandcomplexen: het weidegebied van Nieuwmunster en het weilandcomplex van Houtave

−

Het ruilverkavelingslandschap van Houtave

−

De kleinschalige bosgebiedjes: Hagebos en bosje ter hoogte van Kruiskalsijde

−

Het open tot tamelijk versnipperd agrarisch landschap rond de Blankenbergse steenweg

−

De clusters kleine landschapselementen: Binnen de Meetkerkse Moeren, ten oosten van het Hagebos, ten noordwesten van Meetkerke, ten noordoosten van Zuienkerke en ten zuiden van Vierwege

−

De verspreide bebouwing: De versnippering door verspreide bebouwing is in Zuienkerke tamelijk beperkt. Het gaat vooral om hoevegebouwen en woningen in de open ruimte. De belangrijkste verspreide bebouwing zietr men rond de kern en woonconcentraties en in het oosten van de gemeente (langs de Blankenbergse steenweg)

De Lijninfrastructuren De belangrijkste lijninfrastructuren zijn: −

Kaart : bestaande ruimtelijke structuur Zuienkerke (GRS Zuienkerke)

De bovenlokale verkeersassen N31 (belangrijke verbindingsas richting A10/A17 en Brugge die Zuienkerke verbindt met het hogere wegennet), de N371 en de N9 (twee belangrijke assen voor de ontsluiting van de Oostkust)

−

De (inter-)gemeentelijke verbindingsas N307 (richting Wenduine)

−

De lokale verbindingswegen: Lisseweegse steenweg, Westernieuwweg-zuid en Prins Leopoldstraat

−

De belangrijkste waterlopen op het gemeentelijk grondgebied die tevens van bovengemeentelijk belang zijn: de Blankenbergse vaart en de Noordede

−

De structurerende poldergeleden

−

De bovenlokale ecologische en toeristisch-recreatieve lijninfrastructuur: de Blankenbergse dijk

−

De verschillende toeristisch-recreatieve assen die geheel of gedeeltelijk over Zuienkerks grondgebied lopen zoals de Permekeroute, de Vierkerkenroute, de Genteleroute, enz…



14

2.2.2

Bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied en haar directe omgeving

De activiteitenstructuur binnen de deelruimte worden van zuid naar noord besproken: Nabij de recent heraangelegde verkeerswisselaar tussen de Expresweg en de N371 bevinden zich twee bedrijven (De Craemer P-grondwerken (L8) en De Craemer R.-bouw (LW12)) en een café-feestzaal (Café-feestzaal ‘De nieuwe Blauwe Toren’, H1). Vervolgens treffen we de residentiële woonconcentratie Vagevuur aan, een naar Zuienkerkse normen grote verkaveling ten westen van de Blankenbergse steenweg. Ze concentreert zich langs een aantal straten: de Leeglandstraat, de Leembergstraat, de Vagevuurstraat (onsluitingsweg op de N371), de Lettenburgstraat en de Weimanstraat (lintvormige uitloper). De verkaveling is tamelijk recent en bestaat buiten een bedrijfje vooral uit woonbebebouwing. Ze heeft niets te maken met het oorspronkelijke historische bebouwingsweefsel van de gemeente. Voorzieningen zijn zeer schaars tot onbestaande. Voor basisvoorzieningen zijn de bewoners afgestemd op Zuienkerke of het noorden van Brugge. Het inwonersaantal bedroeg in 1991 357 inwoners. Dit zijn er meer dan in gelijk welke Zuienkerkse woonconcentratie, een bewijs voor de relatieve grootschaligheid van deze verkaveling. Ondertussen is dit aantal nog gestegen wegens het aansnijden van nieuwe loten. Zoals gezegd bevindt er zich één bedrijf binnen de verkaveling: Verhoeven-garage/carrosserie (WLK06). Dit is een éénmansonderneming. Het sportcentrum ‘Sport City’ bevindt zich net buiten de verkaveling De Koorts- en Krampkapel in het noorden van Vagevuur is een bezienswaardigheid.

Wat de open ruimtestructuur binnen de deelruimte betreft kunnen we stellen dat dit naar Zuienkerkse normen een tamelijk versnipperd gebied is. Het gebied wordt vooral versnipperd door de activiteitenstructuur langs de Blankenbergse steenweg. Toch komen er ook een groot aantal open ruimtecorridors voor die een visuele verbinding maken tussen de poldergebieden van Zuienkerke en Lissewege. Men treft hier overwegend een kleinere landbouwperceelsstructuur aan met vooral akkerbouw. Het bosgebiedje ter hoogte van Kruiskalsijde is zowel landschappelijke als ecologisch waardevol. Ter hoogte van Vierwege en Polderwind komen belangrijke concentraties aan KLE’s voor.

Wat de verkeers- en vervoersfunctie betreft zijn de N31 Brugge-Zeebrugge en de N371 Brugge-Blankenberge verbindingswegen op Vlaams niveau. Ze maken deel uit van de kamstructuur van de kust. De Lisseweegse steenweg is een belangrijke lokale verbindingsweg. De spoorlijn Brugge-Blankenberge loopt parallel met de N371 en snijd het oostelijk deel van Zuienkerke dus in zuid-noord richting. Het is een regionale spoorlijn die vooral belangrijk is voor het vervoeren van toeristen. Op Zuienkerks grondgebied bezit de Blankenbergse Steenweg over heel zijn lengte een vrijliggend dubbelrichtingsfietspad. De buslijn 51A Brugge-Blankenberge, die tevens Zuienkerke-kern bedient heeft 6 halteplaatsen binnen Zuienkerke. Daarnaast liggen er langs de Blankenbergse Steenweg nog een aantal halteplaatsen voor de belbus.

In de omgeving van Vagevuur vinden we een aantal sporten recreatieve voorzieningen. Ten noorden van de verkaveling, in een voormalig zandwinningsgebied, heeft men het recreatiedomein Polderwind met een bovenlokale uitstraling. Dit domein werd beschreven in de toeristisch-recreatieve structuur. Ten noordwesten bevindt zich de manège ‘Vagevuur’. Langs de Blankenbergse steenweg zien we een eerste concentratie van bebouwing met één bedrijf: Van Den Broucke G.-bakkerijuitrusting. Dit is een bedrijf met tussen 6 en 10 wernemers. Ten noorden van deze concentratie wordt de N371 gekruist door de Statiesteenweg. Langs deze weg bevindt zich restaurant-salons De Zilveren Zwaan (H2). Tussen de kuispunten met de Statiesteenweg en de Nieuwe Steenweg komt een tamelijk uitgebreide concentratie van bebouwing voor. Binnen het deze concentratie bevinden zich twee bedrijven (Wybo R.-schrijnwerker (L04) en Himpe E.tuinartikelen (L09)) en een hotel (hotel Butler met 15 kamers). Net voor het kruispunt met de Nieuwe Steenweg bevindt zich het bedrijf Van Vooren M.-schrijnwerkerij (L05). Langs de Nieuwe Steenweg komt het bebouwingsconcentratie ‘Kruiskalsijde’ voor, met naast woonbebouwing ook restaurantcafé Kruiskalsijde (H3). Verder richting Zuienkerke treft men ‘Hoeve ten Doele’ aan (H4). Aan de overkant van het kruispunt treft men het bedrijf Lapin-schroothandel (L06) aan. Ten noorden van het kruispunt met de Nieuwe Steenweg bestaat de bebouwing enkel uit een aantal hoeves. Enkel langs de Assestraat, die de N371 kruist, treft men een bedrijf aan: Meulemeester G.-garage-carrosserie (L13). Vervolgens komen we de woonconcentratie Vierwege tegen. Het is een woonconcentratie, bestaande uit lintbebouwing, die zich ontwikkeld heeft langs de Blankenbergse steenweg, de Lisseweegse steenweg en de Groenestraat. Opvallend is dat er naast woonbebouwing ook een aantal bedrijven voorkomen: Wittevrongel Acta Press-drukkerij (L07), Vanhoutte-schrijnwerkerij (WLK08) en Martens-landbouwmachines (WLK07). Basisvoorzieningen zijn niet aanwezig. Hiervoor zijn de bewoners afgestemd op Zuienkerke of Blankenberge. Aan de grens met Blankenberge bevind zich nog een bebouwingsconcentratie die uitsluiten uit woonbebouwing bestaat.


Kaart : bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied en haar directe omgeving (GRS Zuienkerke)


15

2.2.3 2.2.3.1

Zonevreemde bewoning

De zonevreemde woningen komen voor onder de vorm van verspreide bebouwing en enkele woonkorrels. Structurerende woonkorrels bevinden zich : o Op het kruispunt van de Blankenbergse steenweg en de Nieuwe Steenweg o Langsheen de Blankenbergse steenweg ten noorden van het kruispunt met de Statiesteenweg o Langsheen de Blankenbergse steenweg ter hoogte van polderwind o Langsheen de Blankenbergse steenweg ten zuiden van de woonconcentratie Vagevuur Binnen deze woonkorrels komen echter een groot aantal goedgekeurde verkavelingen voor, waardoor de erin gelegen woningen niet beschouwd worden als zijnde ‘zonevreemd’. 2.2.3.2

11/01/1989: Uitbreiden werkplaats 12/11/1990: Uitbreiden werkplaats (wijziging bouwvergunning 11/01/1989) 20/01/1992: Bouwen van open houtopslagplaats en duivenhok 08/02/1993: Plaatsen duivenhok en siervijver 13/09/1999: Bouwen toonzaal Niet vergund: De verharding achteraan het bedrijf kan als niet vergund beschouwd worden.

Analyse van de zonevreemde bebouwing

•

Zonevreemde ambachtelijke bedrijvigheid

Van Vooren M. (3) −

Adres: Blankenbergse steenweg 17

−

Specifieke ligging: Langs de N371, ten zuiden van het kruispunt Kruiskalsijde

−

Gewestplanbestemming: Agrarisch gebied

−

Aard van activiteit: Schrijnwerkerij

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen:

•

•

-

Van Den Broucke NV (1) −


−

Specifieke ligging: Langs de N371, binnen de woonkorrel ter hoogte van Polderwind

−


−

Aard van activiteit: Bakkerij-uitrusting

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen : 24/11/1982: Bouwen van een woning (niet uitgevoerd) 16/10/1986: Uitbreidingswerken stapelplaats en bureel 03/08/1987: Uitbreiden handelszaak, wijziging goedgekeurde bouwaanvraag dd. 16/10/1986 26/09/1988: Uitbreiden werkplaats en burelen – vernietigd door de Raad van State in 1998 16/09/1991: Uitbreiding van aan gang zijnde goedgekeurde werken 06/02/1995: Plaatsen 2 reklamepanelen van 3,10 x 0,35 m 14/07/2003: Heropbouw woning + berging 20/07/2004: Verbreden van uitweg Vergunning als gevolg van het positief planologisch attest: 27/10/2008: Bouwen van een magazijn voor bakkerijproducten. Niet vergund: De vergunning voor de uitbreiding van het atelier en burelen werd in 1998 door de Raad van State vernietigd. Daarnaast kunnen de stook- en gasopslag, de verharding en de vijver als niet stedenbouwkundig vergund beschouwd worden.

•


−

Specifieke ligging: Langs de N371, binnen de woonkorrel ten noorden van het kruispunt met de Statiesteenweg

−

Gewestplanbestemming: Agrarisch gebied (binnen verkaveling)

−

Aard van activiteit: Schrijnwerkerij

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 03/01/1968: Bouwen van woonhuis met schrijnwerkerij 28/12/1973: Uitbreiden van werkplaats (schrijnwerkerij) en garage 21/01/1977: Bouwen bergplaats


Lapin (4) −


−

Specifieke ligging: Langs de N371, ter hoogte van Kruiskalsijde

−


−

Aard van activiteit: Handelaar in auto-onderdelen

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 24/01/1963: oprichten van een autokerkhof. 30/10/1970: bouwen van twee verplaatsbare hangaars. 22/02/1973: uitbreiden van werken bergplaats. 22/06/1974: nieuw te bouwen hangaar. 03/03/1978: oprichten van twee verplaatsbare tuinhuisjes. 06/02/1984: vergroten van verplaatsbare hangaar.

•

Wybo R. (2) −

29/04/1991: Oprichten van een schrijnwerkerij

Meulemeester G. (5) −

Adres: Groenestraat 7

−

Specifieke ligging: Langs de Groenestraat, een zijstraat van de N371

−


−

Aard van activiteit: Garage-carrosserie

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 26/10/1992: bouwen van berging. Niet vergund: De activiteit is niet vergund

2.2.3.3 •

Leegstaande handels- en bedrijfsgebouwen

Voormalige garage Kruiskalsijde (6) −

Adres: Blankenbergse Steenweg 64


16

•

−

Specifieke ligging: Langs de N371, ter hoogte van Kruiskalsijde

−


−

Aard van activiteit: Voormalige garage-carrosserie

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 30/10/1962: Uitbreiding garage ../../1977: Bouwen van een toonzaal met woongelegenheid 03/06/1982: Uitbreiden van toonzaal 22/04/2002: Vervangen van dak + dichtmetsen van ramen

−

Knelpunten en potenties: Knelpunten: Bebouwing tot tegen de perceelsranden, waardoor buffering moeilijk is Potenties: Ligging langs een Primaire Weg Bebouwing in goede staat Parkeermogelijkheid op eigen terrein Deel vergund als toonzaal, deel vergund als werkruimte

-

bergplaats −

•

Voormalige Floramaxant (7) Adres: Blankenbergse Steenweg 30

−


−


−

Aard van activiteit: Voormalig tuincentrum

−

Vergunningentoestand:

−

Adres: Groenestraat 9

−

Specifieke ligging: Langs de Groenestraat, een zijstraat van de N371

−


−

Aard van activiteit: Garage-carrosserie

−

-

26/11/1986: Uitbreiden serre

-

De woning is van voor 1962 en kan dus als vergund worden geacht

Knelpunten en potenties: Knelpunten: Verouderde/vervallen bebouwing/serres Beperkte parkeermogelijkheden op eigen terrein Potenties: Ligging langs een Primaire weg De vergunningstoestand laat een handelsfunctie toe Goed te bufferen

-

20/04/1964: Bouwen garage voor autocar

-

26/06/1967: Bouwen van garage – gewijzigd ontwerp

De woning is van voor 1962 en kan dus als vergund worden geacht Niet vergund: De veranda vooraan is niet vergund −

Knelpunten en potenties: Knelpunten: Ligging langs de Groenestraat, een lokale weg III Beperkte parkeermogelijkheden op eigen terrein Bebouwing tot tegen de perceelsranden, waardoor buffering moeilijk is Verouderde bebouwing Potenties: Grotendeels vergund

2.2.3.4 •

•

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen:

Bouwvergunningen: 08/12/1981: Oprichten van een winkelserre

16/04/1985: Plaatsen van voorlopige, tijdelijke, verplaatsbare constructie voor bureelruimte

Knelpunten en potenties: Knelpunten: Splitsing van de panden Potenties: Ligging langs een Primaire weg Bebouwing in goede staat Parkeermogelijkheden op eigen terrein Volledig vergund Goed te bufferen

Voormalige garage Van Hee (9)

−

−

-

17/08/1972: Uitbreiden van bestaande fabricatie en groothandel in speelgoed ‘RORA’ door het bouwen van een

Zonevreemde horeca - handel activiteiten

Kruiskalsijde (10)

Voormalige speelgoedfabriek RORA (8)

−


−

Adres: Blankenbergse Steenweg 65

−

Specifieke ligging: Langs de N371, op het kruispunt met de Nieuwe Steenweg

−

Specifieke ligging: Langs de N371, op de grens met Blankenberge

−


−


−

Aard van activiteit: Café-restaurant

−

Aard van activiteit: Voormalige speelgoedfabriek

−


−


Bouwvergunningen:

Bouwvergunningen:

-

24/05/1994: Plaatsen van een overdekt demonteerbaar en mobiel terras

-

12/07/1999: Gebruik van open terras – plaatsen 4 terrastafels

-

02/09/2002: Renovatie gevel + dak aan toiletten

-

11/08/1966: Bouwen van werkplaats met toonzaal en woonhuis



17

2.2.3.5 •

Het gebouw is van voor 1962, de horeca-functie van voor 1984. Beide kunnen dus als vergund worden geacht

De silo’s, verhardingen en bureelcontainers zijn als stedenbouwkundig niet vergund te beschouwen.

Zonevreemde toeristisch-recreatieve activiteiten

Manège Vagevuur (11) −

Adres: Vagevuurstraat 18

−

Specifieke ligging: Geïsoleerde ligging ten westen van Vagevuur

−

Gewestplanbestemming: Ontginningsgebied met nabestemming natuur

−

Aard van activiteit: Manège

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 17/09/1981: Bouwen paardenstal 03/05/1982: Bouwen van rijhalle voor pony’s De cafetaria, gelegen binnen het gebouw met de rijhalle, is in gebruik genomen voor 1984 (1-4-1983), waardoor deze activiteit als een onderdeel van de manège als vergund kan worden beschouwd. De woning is ingericht binnen de Vagevuurhoeve. Deze hoeve is gebouwd voor 1962, waardoor ze als vergund kan worden beschouwd.

2.2.3.6 •

Activiteiten in de para-agrarische sfeer

Mortier D. (12) −

Adres: Blankenbergse Steenweg 7b

−


−

Gewestplanbestemming: Agrarisch gebied (binnen verkaveling)

−

Aard van activiteit: Paardenfokkerij

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 19/07/1967: Bouwen van een ponystal. Niet vergund: Oprichten van een woning i.p.v. een bijgebouw voor de verzorging van paarden

•

Bvba Vee-Lik (13) −

Adres: Vagevuurstraat 16a

−

Specifieke ligging: Geïsoleerde ligging ten westen van Vagevuur

−

Gewestplanbestemming: Ontginningsgebied met nabestemming natuur

−

Aard van activiteit: Mengen en verkopen van veevoeders, verkopen van zuren voor het inkuilen van veevoeders, assemblage en verkoop van graanpletters

−

Vergunningentoestand: Bouwvergunningen: 15/11/1974: Ombouwen van een bestaande open veldschuur tot een loopstal voor rundvee (niet geraliseerd). 13/11/1995: Regularisatie bouwaanvraag: bouwen stapelplaats ter vervanging van metalen berging. De productie van vloeibaar veevoeder is ontstaan voor 1984, waardoor deze activiteit als een onderdeel van een landbouwbedrijf als vergund kan worden beschouwd. Vergunning als gevolg van het positief planologisch attest: 02/06/2008: Aanvraag voor de oprichting van een loods. Niet vergund:



18

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371

8

plangebied Activiteiten in de para-agrarische sfeer Leegstaande handels- en bedrijfsgebouwen Zonevreemde ambachtelijke bedrijvigheid Zonevreemde horeca-handel activiteiten Zonevreemde toeristisch-recreatieve activiteiten 5 9

4 10

6

3

7

2 12

1

11 13

1:20.000

á

é éé éé

DD

garage

é éé é é é ééé

é ééé é é ééé é é é ééé

á

é ééé é é é éé

ééé

éé

DD

DDDDDDD

D DD

DD

D DD D DD

D

1

D D

D

DDDDDDD D D D D D

á

á

D

D

D

DD

parking

D

bomen

1. d.d. 24/01/1963 Oprichten van een autokerkhof 2. d.d. 30/10/1970 Bouwen van twee verplaatsbare hangaars 3. d.d. 22/02/1973 Uitbreiden van werken bergplaats 4. d.d. 22/06/1974 Nieuw te bouwen hangaar 5. d.d. 03/03/1978 Oprichten van twee verplaatsbare tuinhuisjes 6. d.d. 06/02/1984 Vergroten van verplaatsbare hangaar

BL

D

D D

BL

D

á

WL

1:1.000

A

Bouwvergunningen

D

BL

inrit

DDD bomenrij

DDD D D DDDDD D DD D D D D D

DD

DD

D

A

autowrakken

DD

D

D

verharding

autowrakken

D DD

D

DD

DD

D DD

D DD D DD

D

DD

DD

DD

DD

DD

ééé

D DD

D DD

DD

á

D DD DD D D

éé ééé é ééé é é é ééé é ééé éé é éé é é é ééé é é éé

éé

D

á

DD

é éé é éé éé é éé

DD

BL

DD

ééé

D

vt

DD

é ééé ééé é ééé ééé éé ééé

DD

D

Bouwen van woonhuis en schrijnwerkerij

th

é éé DD WL D ééé D éé é

DD

ééé é éééé ééé éééé ééé ééé D DD

d.d. 29/04/1991

DD

DD

WL

DDD DD

DD

D D

D

D 1.

T vt

D

DD DDDD DD

DD

g

D DD D D D DD

Bouwvergunningen D

D

D DD DD DD

din har ver

A

D

D

hout

D1

DD DDDD D

DD

D

éé

DD

D

DD D D stapelplaats

D

D

DD

éé

DD

D

1 )D

D

D

DDD D

DD

ééééééééé éééé

D

D

bomen

BL

BL

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

D

D

D

D

D

D

éééééééé éééééD

éé ééé ééé ééé

D

D

D

D

D

haag

DD

1:1.250

1^1

D

éé ééé

D

D

D D

D1

woning

1^ 1D

ééé D

D

DD DD DD DD DD

D

2^

en kk he

D

D

D

D

DD

D D

D Datelier D

D

DD

D

D

D

D

D

D

D

DD

D

1^D 1

g ton in be rhard ve

D

atelier

D

D D DD D D

D

DD

D DD

D

D DDD DDD D D DD D DDD D D D DDD D D T D DDD D 3 DDD D DDD vt D D D D DDDD 1^ D D DDD D 2 D 1^ 2 1éé éé autowrakken 4 autowrakken é 1^ é éé 6

DDD bomenrij

WL

D

DD DD DD D D DD D DD

DD

D

D

betonplaten

D

DD D

D

D

parking

T

DD

D

D

D

D

D

A

D

D

D

D

D

á

inrit

DD

D

D DD DDDD DDDDDD

é D

Stedenbouwkundige overtredingen 1. verharding achteraan het bedrijf

paarden

á

D

D

D

D

D

T

D

D

D

D

D

D

BL

1. d.d. 03/01/1968 Bouwen van woonhuis en schrijnwerkerij 2. d.d. 28/12/1973 Uitbreiden van werkplaats en garage 3. d.d. 21/01/1977 Bouwen bergplaats 4. d.d. 11/01/1989 Uitbreiden werkplaats 5. d.d. 12/11/1990 Uitbreiden werkplaats (wijziging vergunning 11/01/1989) 6. d.d. 30/01/1992 Bouwen van open betonopslagplaats en duivenhok 7. d.d. 13/09/1999 Bouwen toonzaal

D

éé

D

D

D

D

D D DWL D

D D

D

vt

éé éé éé éé

D

D

D D

D

D

vt BL

BL

garage

é ééé ééé

D D

éé ééééé ééééé éé éé ééé éé éé ééé éééééé éééééééé

)A berging

Lapin (4)

T

houten schutting bomen

DDDDD

éé éé

ééé ééé ééé ééé

D

DD

1^1

D D D

T

D

BL

éé éé éé éé éé éé éé éé

T

D DD DD D D

th DD D D DD 1^

ééé

D

D

vt

éé áá

D

éé

Van Vooren M. (3)

D

1:1.500 vD t

D

ééé haag

T

1^1

g

D

D

D WL

D

ééé

D

T

D D D

BL

ing ard

éé éé éé

D

D

h ver

7

e nw ee est

1^1

D

éé

D

vt

rgs be en

D

D

é ééé é é ééé é é é ééé é é vt ééé é éé

D

1-

4

3

1

á

vt

nk Bla

1^

2^ 2^

parking

Bouwvergunningen

éé ééé ééé éééééé ééé éé éé éé éé éé éé éé éé éé

D

en bureel D 2. d.d. 03/08/1987 Uitbreiden handelszaak, wijziging D goedgekeurde D16/10/1986 D D vergunning T D 3. d.d. 26/09/1988 Uitbreiden werkplaats D en burelen vernietigd door Raad van State 1998 D D 4. d.d. van aan gang zijnde D 16/09/1991 Uitbreiding D vt goedgekeurde werken 5. d.d. 06/02/1995 Plaatsen reclamepanellen D van 3,1m x 0,35m 6. d.d. 14/07/2003 Heropbouw woning + berging 7. d.d. 20/07/2004 Verbreden van uitweg 8. d.d. 27/10/2008 Bouwen van een magazijn voor T bakkerijproducten (als gevolg D van positief planologisch attest)

ing

DD

A

ard

D DD

D

T

D

é éé é é éé éé D é éé éé D é verharding 1^2 éé DD éé D é D éé D DDéD é rding é é é éééé erha ééééé v 1^ é é 2 6 5 1^ éé 1^

DD D D DD

inrit

tuin tuinhuis v t voortuin DDD bomenrij T

D

garage

th

D

D

éé éé éé éé éé éé éé

DD

D

A

BL

h ver

D

D

DD

D

DD

1^

D

D

5

6

A

á

6

1^

D

D

1^

DD

D

voortuin D bomenD D DDD bomenrij vt

1-

á é éé éé éé éé éé

1^

vt

D

éé D ééé é DDD é é é Bouwvergunningen vt ééé é é 1. d.d. 16/10/1986 Uitbreidingswerken stapelplaats

DD

1-

1-

D

TD tuin

2^1

D

D

DD

1

vt

parking

ééé haag

A

2

inrit

A

D

á

D

D

eg

D DD

D

DD

éé

1-

á

BL

1^

garage D

é

DD

D DD

w éé een est rgs nbe n ke éé Bla éé

41^

Wybo R. (2)

D D

vt

éé

DD D

D

DD

A

1^1

ééé é é ééé éééé

3

8

D

D DD

D

D D D D D D D D DD D D D DD D

D D

DD

D

1-

1^

T

DD D

D

DD

D

T

éé ééé ééé

á

D

2-

ééé ééé ééé

Van Den Broucke NV (1)

DD

D

é

D DD D D D DD D D D D D D D DD D D D D D DD D DD D DD D D DD D D D DD D D D DD DD D D D DDD DD D DD DD D DD D DD D D D D D D D

D

A D

BL

1:1.500

inrit

MT

D DD

D DD

D D D D D D D D

á

á

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D D

éé

á

D

gras

È

talud

T

tuin

ééé D

D D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

DD

D 1. d.d. 11/08/1966 D D Bouwen van werkplaats met toonzaal en D D woonhuis D d.d. 17/08/1972 Uitbreiden van bestaande fabricatie en D D 2. D D groothandel in speelgoed 'RORA' door het D D D bouwen van een bergplaats D 3.Dd.d. 16/04/1985 Plaatsen van voorlopige, tijdelijke, D D verplaatsbare constructie voor D D bureelruimte D

D D D D D D D D DD D D D D DD D D D D D D D

D D

D D

bomen

D DD D D D DD

D D

muur

Bouwvergunningen D

D

D

D

D D

D

D D D D D D D D D D D D

D D D

haag

D

D

A

parking

th D tuinhuis D D D DD v t D voortuin D D DDDD bomenrij D

D

D D

á

D

D D

loods

D

vt

D

t A

D

g

T

D

D

D

D

)

inrit

D

we en ste se rg be en

é ééé

3

keien

DD DD D

éé éé

D

D

DD

DD

DD

D D D D

D

é éé D D bomen D ééé 1 D é ééÈ Bouwvergunningen éé D D é A vt éé Oprichten van een winkelserre 1. d.d. 08/12/1981 D éé Uitbreiden serre 2. d.d. 26/11/1986 é keien D éé D De woning is van vóór 1962 en kan als vergund éé é worden geacht DD DéDéé Dé éé Dé é A D DD é é éé ééD éééééé é D é vt éééé é é D é é éé éé é é D 1:1.000

D

éé

DD D DD

D D D D D D D D D D D D

D D D D D D

D

é éé

D

D D

D

D

Dé éé Déé Dééé DD éé

2

keien

D

D

houten schutting muur

D

D

t

D

D

éé é D éé DD é D é ééDDD é é D éé DD é é D ééDDD é é D ééDDD

haag

D

D

voortuin

D

vt

D D

D

D

á

ééé é é é ééé é é ééé éé ééé ééééééé é é é ééé

tuinhuis

á

é éé

D

é éé é éé éé é éé éé é éé

DD

á

th

D

DDD bomenrij

D

D

keien D

éé ééé éé ééé éé éé éé éé éé éé é éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé é éé éé éé éé éé éé

D

á

D DD

é

tuin

D DD

ééé

T

á

éé ééé é é

serre

D D

D

se

k an Bl

eg

T

parking

D

D éé éé éé é éé éé éé éé éé éé éé éé

w een est

vt

D

D D

A

á

rgs nbe n ke Bla

éé

D D

D D

moestuin

D

D D

D

á

A

á

D

D

ing

é ééé é é ééé é é é ééé é 1^ é é

1WL

D

MT

ééé

2^1

WL

2^1

inrit

éé

D

ard

D

D

D 1:1.000 D D D

garage

D

D

h ver

c

c

bushalte

D D

D

ééééééé

BL

D

WL

D

D

D

Overig gebouw van vóór 1962

2-

D

D

D

é

WL

WL

éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé

éé é

D

1-

1-

garage

á

éé

é

c

éé éé é éé éé é é

g

D

D

D D DDD D D DDD DD D D DD DD DD DD D D D D D D D se 1^ 1 WL D D D vt D D D D D D 2 2^ D D ing D ard vt D verh D 2^ D D D D D 1^ D D DD D D D DD

1-

Speelgoedfabriek RORA (8)

D

BL

D

2-

1:1.000

D D D

WL

WL

1. d.d. 30/10/1962 Uitbreiding garage 2. d.d. 00/00/1977 Bouwen van een toonzaal met woongelegenheid 3. d.d. 03/06/1982 Uitbreiden van toonzaal 4. d.d. 22/04/2002 Vervangen van dak + dichtmetsen van ramen

e nw tee es

Floramaxant (7)

3

bomen

éé éé

D

é éé

D

é éé é é D é éé BL éé D é éé é D éé é éé D éé é éé é BL éé éé ééé éé

BL

Bouwen van berging

2

rgs be en

MT

1^

d.d. 26/10/1992

nk Bla

1.

1-

haag

Bouwvergunningen

A

1

4

1-

D D D

Bouwvergunningen

1-

ing

1-

keien

ar d

D

T

D

1^1

DD D

bomen

D

1^

ééé

h ver

D

é 1^ éé

1^1

DDD bomenrij

éé

éé éé

haag muur

t aa

D

vt

tr es en

se

D

ng di ar h r ve

á

D D

D

1^

1^1

ééé

o Gr

D D

1^

1

veranda

1-

DDD bomenrij

1-

ing

D D D

T

betonplaten

BL

1-

D

1^1

1-

ras ter

voortuin

A

ar d

vt

parking betonplaten

h ver

tuin

inrit

A

BL

a

T

é

á

D D

BL

serre

nd

é

D

D D

á

BL

a ver

éé é é éD D

1^

1^1

garage

moestuin

se

berging

é éé é éé éé é éé

á

DD

garage BL

)

DD

BL

D

DD DD DD

Garage Kruiskalsijde (6)

Meulemeester G. (5)

1:1.000

BL

ééé haag

á á

é é ééé ééééééé é é é ééé é é é é é é é é é éé é é ééé é é é é é é ééé ééé ééé é é é é ééé é é é é ééé é é é é é é é é ééé ééé é é é é é ééé éééé ééééé é é é é é éé ééééééé ééé é é é é é é éé ééé é ééé é é ééé

vt

é éé é é

DD DD DD

D

é

D é D Dééé é

DD

D DD

tuin

tuinhuis

voortuin

DDD bomenrij

ééé

haag

houten schutting

D

bomen

Bouwvergunningen

1. d.d. 19/07/1967 bouwen van een ponystal

DD

D DD

D1

D

parking

betonplaten

D

DD th

é

D

DD

t hD

D é DD D ééé é Déé

D

D

D D

vt

D

D DD

á

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D

D D

éééé é éé é éééé ééé é ééé éééé é éé é é é éééé é é é é éééé é é

n

á

D

lle

á

éé éé

é ééé éééé é ééééééé é

D

ééé

ééé

éé

D

s ta

ééé

D DD

DD

D

éé

ééé éé

éééé éééé DD

vt

th

D

D D

ééé é é ééé é é é ééé é é é ééé éé é éé éé é éééé é é é é éééé ééé éé

éé

DD

D DD

DD

D

en

é é é éééé éé éé é é é éééé éé é é éééé é

éééé ééééé ééééé éééééé éééééé ééééééé

DD


é

T

D


DD

D

D

D

ar d

éé

éé

éééééééé D ééé

éé éé

DD

D

pa

é éé éé éé éé éé éé

DD

1

D

T

D

paarden

D

á

D DD

éé

é

T

vt

T

A

D

D

éé

vt

1:2.000

vt

T

DD

D D

th DD DD

éé

T

T

vt

D DD vt

DD

ááé

vt

é

T

1^1

T

éééé éé

vt

D

D DD

D DDD D DDT DD D D DD DD DTDDD D vt D D DD D D D D T DD D D T DT D D D D D D DD D D vt vt D vt D vt

D

éééé é

T

1^

vt

D

é éé éé é éé éééé éé

D

T

1-

é

D

WL

T

vt

vt

é é é é éééé é

D

BL

vt

éééé éééé

D

1^1

ééé éé

D

1^

T

é

1^1 DD éé D D éé D éé D D ééD

1^1 T

T

éé

verharding

1^ 1^ é

é

paarden

é

paarden

éééé

1^

D

é éé éé éé

1^1

éé ééé

DD D

dr

D

ééé ééé

i ng

dr

i ng

éé

wo n

keien

éé

2

DD

A

n

ard

D

éé

D

lle

é

manege

ééé

s ta

D D

en

D

ar d

T

ééé T éééééééé houten schutting é T T éTéé D é D é v t é D bomen DD D ééééééé é D vt é é é ééé D éééé D T 2vt éé D é é T é éé T T 1^ D Bouwvergunningen é éééééééé manége 'Vagevuur' éééééééé D vt Bouwen paardenstal 1. ééD 1^ D éééé T DD Bouwen rijhalle voor pony's 2. vt é ét héé D T é éé éD é van vóór 1962 D é ééé OverigeéDgebouwen th é D

é

D

D

pa

haag

T

á éé

D

D D

1

ééé

é

D

D

DD

D

Pompstation Aquafin

h ver

á

D

D DD

D

D paarden cafetaria

ééé éé ééééééé éééééé ééé éé éé éé éé éé éé éé

D

D D

ééé ééé

D

D

á

D

D

éé

DD

i ng ard

D DD

D

D

h ver

D D

é

DD D

éé éé é éé garage éé é é é éé inrit éé é D éé é ééD M T moestuin

BL

D DD

D

paarden

á

1:500

2-

é éé éé éé éé

é éé D é é garage DD éé T D éé DDD T é D é D verharding éé T T é inrit é é D D é D é éDé A Dé Dé D ééé éDé é é é é v t é é parkingDD D é é ééé A éévét é éé vt é é v t é é T tuin D D é th tuinhuis D é D BG D D D é D T v t voortuin D D T ééé D D é D DD DDD D ééé v t T D bomenrij

é ééé é é ééé ééé

D

DD D

Mortier D. (12)

D D

DD

é éé

D

DD D

D D

A

DDD

D

D

vt

D

2-

DD DDD

D

DD D

D

éé éé éé éé éé

D

vt


DDD

D D

1-

1:1.000

A

ng r di

D

Het gebouw is van vóór 1962, de horeca-functie van vóór 1984, beide kunnen dus als vergund worden geacht.

rha

Manège Vagevuur (11)

1-

1^1

D

D

D

keien

D

D

1. d.d. 24/05/1994 Plaatsen van een overdekt en demonteerbaar en mobiel terras 2. d.d. 12/07/1999 Gebruik van open terras - plaatsen 4 terrastafels 3. d.d. 02/09/2002 Renovatie gevel + dak aan toiletten

ve

D

Bouwvergunningen

é ééé

éé éé é éé

BL

D

BL

D

veranda

ing

1.

ar d

MT

muur

as

Stedenbouwkundige overtredingen

1

haag houten schutting

3

Bouwen garage voor autocar Bouwen van garage - gewijzigd ontwerp

D

BL

BL

d.d. 20/04/1964 d.d. 26/06/1967

1. 2.

1-

ééé

A

r ter

t aa Bouwvergunningen

De woning is van vóór 1962 en kan als vergund worden geacht

1

1^1

1-

2

a

tr es en

1^

nd

o Gr

1^1 T

1-

1^

vt

á

D

D

D

D

g in rd a rh ve

é 1^ éé

2

tuin voortuin D bomen T

vt

DDD bomenrij

rh ve

D

se

1^

1^1

bomen

betonplaten

a ver

D D D

D

1-

parking

D

se serre

BL

veranda

inrit

éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé éé

D D D

1^

1-

D

inrit

M T moestuin

1

garage

A

é éé

á

D

D D

T

á

é

1^1

berging

)

á

BL

muur garage

é

éé é

é

D D

1^

BL

DDDbomenrij

é

é é éé é

D

BL

D

DD

betonplaten

BL

D

DD DD

Kruiskalsijde (10)

Garage Van Hee (9)

Stedenbouwkundige overtredingen

1. bouwmisdrijf : oprichten van een woning i.p.v. een bijgebouw voor de verzorging van paarden

1:1.500

á T

2.

éééé éé é é é éééé é

éééé ééé é é é éééé éé

éééé éééé é

1^

éééé éé é é é éééé é vt

éééé é é é éééé éé

éééé éé é é é éééé

éééé é é é éééé éé ééé

éééé é é é é éééé é éééé é é é éééé éé vt

D D D D D

D

T

vt

T

vt T

D D D

D D

D

T

é

é

ééé ééé é é ééé éé D D D

vt

éééé éééé éééé éé

vt

T

T

éé ééé

ééé

th

T

éééé éééé é

éééé é

T

D

D

T

T

D

D

vt

vt

ééé ééé é é é ééé éé

vt

vt

T éééé éééé éééé éééé éé vt éééé ééé

D

D

vt

éé

T

éééé

éééé vt éééé éééé é

é

éé

éééé ééé

T

vt

é ééé éé

éééé é

th

éééé éééé T éééé éééé é vt éééé éééé éé ééé T éééé ééé vt ééé T ééé éééé ééé ééé é

DD D

D D

ééé

T

ééé

vt

T

é éééé

ééé é

vt

T

T

D

vt

éééé é é é éééé é

v1:1.250 t vt

T

T

éé

1^1

T

éééé

T

BL

vt

D D D DD

éééé é é é é éééé é

vt

Overige gebouwen van vóór 1962

éé

WL

éééé é

T

T

1. Bureelcontainers 2. Silo's

D

éééé é é é éééé éé

Stedenbouwkundige overtredingen 'Vee-lik'T

1-

T

ééé é

2

vt

éééé éééé éééé é

vt

éééé éééé éééé é

d.d. 02/06/2008 Aanvraag voor de oprichting van een loods (als gevolg van positief planologisch attest)

é

T

éé

D

1^

éééé é

é

D

é é é é éééé

D

T

D

T

D éééééééééé éééééééé éééééééé D ééééé D éééé T DDD éééé vt t h ééé é D T Bouwvergunningen 'Vee-lik' éééé ééD D é éé: é D 1. Regularisatie bouwaanvraag bouwen ééé stapelplaats ter ééé van metalen berging vervanging th

D D D D D

ééé ééé éé éééé éééé éééé éééé

ééé

éééé

vt

tuin th é tuinhuis éééé v t voortuin é D bomen vt

éééé éééé é é ééé é

éé é é

éééé éé é é é éééé éé éééé ééé é é é é éééé

éé 1^1 éé é éé 1 éé éé éé 2

ééé

ééé ééé ééé ééé ééé

1^

parking

éééé

1^1

verharding

1^

A T

paarden

éééé ééé

1

éé

T

inrit

é

1^1

éé éé éé éé éé éé

é ééé é é é

á

D D D T D

dr

T

T

T

éé

dr

D D D

1^

houten schutting DD garage v tDD

T

ééé ééé T ééé é

ééé haag

ééé é

g

DDD bomenrij

T

Akeien

t al le n

éé é

wo n in

D D

ns

D

rde

Pompstation Aquafin

é ééé

D

pa a

ééé

D

BVBA Vee-Lik (13)

ééé é é ééé

D

ééé

vt vt

vt

T

T

T

T

2.3

Beleidsplannen

Op het grondgebied van de gemeente Zuienkerke zijn reeds de volgende ruimtelijke beleidsplannen goedgekeurd : −

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos voor de regio Kust-PoldersWesthoek

−

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen

−

Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

De uitspraken over de gewenste ruimtelijke structuur vormen het uitgangspunt voor de genomen planopties. 2.3.1

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Zuienkerke is binnen het RSV noch als stedelijk gebied, noch als economisch knooppunt geselecteerd. De gemeente wordt gesitueerd in een groot aaneengesloten gebied van het buitengebied. In het buitengebied overweegt de open ruimte. De natuurlijke en agrarische structuur vormen de fysische dragers van de open ruimte, de bebouwde ruimte en infrastructuren maken er deel van uit. Het RSV stelt de ontwikkeling van een specifiek beleid voor het buitengebied voorop. Een buitengebiedbeleid waarbij de essentiële functies worden gevrijwaard en versterkt (landbouw, natuur, bos, wonen en werken op niveau van het buitengebied). Het uitgangspunt en basisgegeven is het bestaand fysisch systeem. Bij het buitengebiedbeleid horen volgende doelstellingen: • het vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies en het tegengaan van de versnippering door verweving; • het bundelen van de ontwikkeling met betrekking tot wonen en de verzorgende activiteiten in de kernen van het buitengebied; • het inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen; • het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit; • het afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem en het bufferen van de natuurfunctie. −

Wat de natuurlijke structuur betreft, wordt er een onderscheid gemaakt naar de ‘grote eenheden natuur’ (GEN), de ‘grote eenheden natuur in ontwikkeling’ (GENO), de natuurverbindingsgebieden en de natuurverwevingsgebieden met inbegrip

−

−

van de bosstructuur. De gebieden van de agrarische structuur worden, i.f.v. haar economische behoeften, op Vlaams niveau afgebakend in gewestelijke uitvoeringsinstrumenten en –plannen. Hierbij worden, i.f.v. de bebouwingsmogelijkheden, bouwvrije zones afgebakend in gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Met betrekking tot de gewenste lijninfrastructuur wordt er geopteerd voor de optimalisering van het bestaande wegennet. Deze optimalisering houdt een functionele categorisering van het wegennet in. Andere doelstellingen zijn het versterken van alternatieven voor autoverkeer en het mobiliteitsbeleid richten op het beheer van het verkeer. In de regio van Zuienkerke wordt het volgende geselecteerd : −

Hoofdweg : AX.

−

Primaire weg I : N31

−

Primaire weg II : N371


ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES ZUIENKERKE ; GRUP DEELRUIMTE ‘OMGEVING N371

24

2.3.2

Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos: regio Kust-Polders-Westhoek

Het planningsproces voor de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur voor de buitengebiedregio Kust-Polders-Westhoek werd in uitvoering van beslissing van de Vlaamse Regering van 17 oktober 2003 opgestart en verliep in verschillende stappen: − Verkenningsfase (juni 2004-januari 2005); − Planningsfase (februari 2005-augustus 2005); − Uitvoeringsfase (vanaf september 2005). De doelstelling van de verkennings- en planningsfase van dit proces was om in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen een geïntegreerde en gebiedsgerichte ruimtelijke visie op te stellen die hat kader vormt voor de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur. Het plangebied is gelegen binnen het ‘Groot aaneengesloten grondgebonden landbouwgebied als ruimtelijke drager in de polders’. Het gebied ten oosten van de N371 is gelegen binnen de ‘polder bij Zuienkerke’, het gebied ten westen van de N371 binnen de ‘polder bij Blankenberge’. De belangrijkste visie-elementen voor dit gebied zijn: − Grote delen van het poldergebied vormen aaneengesloten samenhangende landbouwgebieden waarin grondgebonden landbouw als ruimtelijke drager erkend en gevrijwaard wordt. − De aaneengesloten gebieden worden zoveel mogelijk vrijgehouden van bebouwing dit in eerste instantie ten behoeve van het in stand houden van een kwalitatieve en weinig versnipperde landbouwstructuur. Nieuwe bedrijven en herlokalisatie van bedrijven dient bij voorrang te gebeuren in aansluiting bij bestaande bebouwing. Bestaande bedrijven dienen voldoende ontwikkelingsmogelijkheden te krijgen. − Intensivering door overschakeling naar strikt grondloze activiteit is uitgesloten. De open polder wordt gevrijwaard van glastuinbouw. Grondloze activiteiten kunnen wel geconcentreerd ingeplant worden in versnipperde gebieden aansluitend bij kernen in de overgang naar de zandstreek. − In het landbouwgebied moet gestreefd worden naar het behoud en de ontwikkeling van een raamwerk van kleine landschapselementen alsook naar het behoud en herstel van cultuurhistorische relicten en het bouwkundig erfgoed, zodat ecologische en landschappelijke basiskwaliteit gegarandeerd wordt. − In het landbouwgebied zijn voorzieningen mogelijk voor vormen van recreatief medegebruik met een laagdynamisch karakter. − De nederzettingen en het omgevende landbouwlandschap moeten hun identiteit kunnen bewaren. Het groene karakter van de dorpen als kleinschalige toeristische elementen moet versterkt worden. Binnen het uitvoeringsprogramma zijn ‘Polder bij Zuienkerke’ (10) en ‘Polder bij Blankenberge’ (11) tussentijds herbevestigd als agrarische gebieden (Goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 31 maart 2006). Het plangebied ligt dus bijna volledig binnen het herbevestigd agrarisch gebied (met uitzondering van de omgeving van Polderwind en het uiterste zuidelijke deel van het plangebied). Specifiek voor Polderwind wordt op Vlaams niveau geen actie op korte termijn opgestart.



25

2.3.3

Het provinciaal Ruimtelijk Structuurplan

Het provinciaal ruimtelijk structuurplan werd op 12 juni 2001 definitief vastgesteld door de provincie en in maart 2002 definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering (M.B. 06/03/2002). Het PRS onderscheidt in West-Vlaanderen verschillende deelruimten, die soms overlappend zijn. Zuienkerke behoort tot de oostelijke polderruimte. Per deelruimte worden voor specifieke elementen ontwikkelingsperspectieven en beleidsdoelstellingen geformuleerd. Oostelijke polderruimte De polders zijn één van de belangrijkste gebieden van de agrarische structuur op het Vlaamse niveau (RSV). De verwevenheid van natuurlijke structuur (graslanden, dijken) en grondgebonden landbouw moet de openheid behouden en versterken. Het beperkt toeristisch-recreatief medegebruik is complementair met de Kustruimte en situeert zich vooral langs de bestaande kanalenstructuur. De aaneengesloten open ruimte functioneert als buffer tegen de verstedelijking van de kustband landinwaarts en tegen uitbreiding van de Brugse kernstad zeewaarts. Voor de gewenste ruimtelijke structuur zijn volgende elementen bepalend: • lineaire bakens (kanalen, wegen, bomenrijen) als multifunctionele dragers; • stedelijke gebieden aan de randen van de deelruimte voor concentratie van dynamische activiteiten; • grote aaneengesloten open ruimten met natuurcomplexen (graslanden). Daaraan wordt volgend beleid gekoppeld: • De lineaire bakens (kanalen - wegen) als multifunctionele drager ondersteunen: De bovenlokale kanalen en wegen hebben een ontsluitende functie. Het zijn ook lineaire bakens, met kenmerkende bomenrijen. Ze vragen als ecologische infrastructuur een beleid van bovenlokaal belang. Daarnaast hebben deze assen door hun kwalitatief landschappelijk karakter een aantrekkingskracht voor toeristisch-recreatief medegebruik en komen zij voor in het netwerk van toeristisch-recreatieve lijnelementen. •

Dynamische activiteiten in de stedelijke gebieden concentreren: Een consequent open-ruimtebeleid is noodzakelijk om de sterke verstedelijkingsdruk vanuit de kustband en het regionaalstedelijk gebied Brugge tegen te houden. Voorzieningen, dynamische activiteiten en productie, worden dan ook gebundeld naar deze stedelijke gebieden aan de rand van deze polderruimte.

•

Aaneengesloten open ruimten met natuurcomplexen (graslanden) verweven: De verwevenheid tussen landbouw en natuur moet worden versterkt. Wegens de natuurlijke kwaliteiten valt een groot deel van deze ruimte in een natuuraandachtszone die hoofdzakelijk bestaat uit graslanden. De kleine ondersteunende landschapselementen krijgen de nodige aandacht. Het geheel wordt ook gekoppeld aan een integratie van landbouwbedrijven in het landschap. Serrecomplexen worden vermeden. Het is wenselijk dat grote delen van dit poldergebied bouwvrij gehouden worden met het oog op de kansen voor de grondgebonden landbouw. Bovendien gaat de prioriteit naar de ontwikkeling van bestaande landbouwzetels. Het is ook belangrijk dat, eveneens in complementariteit met de kust, toeristisch-recreatieve verblijfsaccommodatie gericht wordt op actieve hoeven, als een bijkomende taak voor de landbouw (recreatief medegebruik). De deelruimte wordt doorsneden door de verkeers- en vervoersstructuur van de zeehaven Zeebrugge en de omliggende stedelijke gebieden Oostende, Brugge, Blankenberge en Knokke-Heist. Deze sterk uitgebouwde infrastructuur functioneert ook grotendeels als ontsluiting voor het buitengebied van de Oostelijke Polderruimte.



26

Gewenste nederzettingsstructuur Zuienkerke wordt geselecteerd als herlokalisatiehoofddorp. Houtave, Meetkerke, Nieuwmunster, Vagevuur, Vierwege en Lekkerbek zijn te beschouwen als ‘overige woonconcentraties’. Voor de planperiode van 1991 – 2007 worden … woningen 4 toebedeeld voor de gemeente Zuienkerke, hiervan zijn er sinds 2001 reeds … eenheden opgesoupeerd .

Wat de gewenste natuurlijke ruimtelijke structuur betreft heeft de provincie de taak de door het Vlaamse Gewest afgebakende grote eenheden natuur (GEN) en grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) te verbinden met natuurverbindingsgebieden en ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. In de regio van Zuienkerke worden de Kustpolders Oostende-Brugge-Zeebrugge als natuuraandachtszone aangeduid. (Vlaamse bevoegdheid). −

Ecologische infrastructuur : Blankenbergse vaart en Noordede als ‘natte ecologische infrastructuur’, de dijk Brugge-

Kaart : gewenste nederzetting + selectie

Blankenberge als droge ecologische infrastructuur

Binnen de gewenste ruimtelijke agrarische structuur wordt Zuienkerke geselecteerd in ‘grondgebonden agrarische structuur als ruimtelijke drager’. Concreet komt het er hier op neer dat grotere aaneengesloten gebieden met grondgebonden landbouw moeten behouden en versterkt worden omwille van de samenhang van de agrarische structuur zelf; waarbij taken op het vlak van toerisme en recreatie en landschaps- en natuurbeheer actief kunnen opgenomen worden. In de open-ruimteverbindingen (zie gewenste landschappelijke structuur) kan de landbouw de functie vervullen van buffer tegen verstedelijking, de versmelting van de kernen in het buitengebied of de verlinting. Deze open ruimteverbindingen dienen strikt afgebakend te worden als bouwvrije zones. Hierbinnen is geen enkele vorm van bebouwing toegestaan om de ontwikkelingsmogelijkheden van grondgebonden agrarische functies te garanderen. In het PRS W – Vl worden geen (bindende) selecties doorgevoerd van de agrarische structuur. Het PRS bepaalt het ruimtelijk beleid voor kleinschalige toeristisch – recreatieve plattelandsactiviteiten binnen het toeristisch5 recreatief netwerk Kust .

Wat de gewenste ruimtelijke structuur van het landschap betreft, onderscheidt de provincie 5 soorten landschapseenheden die gebiedsdekkend zijn : ankerplaatsen, gave, nieuwe, verschraalde en stadslandschappen. Volgende elementen en eenheden zijn aangeduid en van belang voor Koksijde : −

Kaart : gewenste natuurlijke structuur + selectie

Gave landschappen : Poldergebied Klemskerke-Zuienkerke, Uitkerkse Polder (weilandgebied van Nieuwmunster sluit hierop aan) en Moere van Meetkerke

−

Nieuwe landschappen : ruilverkavelingslandschap rond Houtave

−

Structurerende lineaire elementen : Vaart van Blankenberge en Noordede

−

Open – ruimteverbindingen : Uitkerkse Polder en Poldergebied Oostende-Zandvoorde naar Klemskerke-Zuienkerke

−

Ankerplaats : Moere van Meetkerke en Uitkerkse Polder

Aan deze landschapseenheden, -elementen en componenten worden specifieke landschappelijke beleidsaspecten gekoppeld.

Kaart : gewenste agrarische structuur 4

Aantal bijkomende gezinnen tussen 1991 (7290) en 2001 (9048)

5

PRS, Richtinggevend gedeelte, pag. 155



27

Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid voor Zuienkerke betreft, is de realisatie van een lokaal bedrijventerrein enkel mogelijk aansluitend bij het herlokalisatiehoofddorp Zuienkerke, mits de behoefte kan worden aangetoond (deze kon op korte en middellange termijn niet worden aangetoond). Aansluitend bij de ‘overige woonconcentraties’ is een lokaal bedrijventerrein evenmin mogelijk. Bedrijven verweven in het woongebied kunnen blijven bestaan en beperkt uitbreiden. Nieuw bedrijven zijn kleinschalig en verweven in het woongebied. Inzake ontwikkelingsperspectieven van bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen wordt er in het PRS een beleidskader uitgewerkt. Dit is gebaseerd op de ruimtelijke, milieu- en verkeersimpact van het bedrijf op de omgeving. Aan deze categorieën worden criteria gekoppeld waaraan de bedrijven dienen getoetst te worden. Daarnaast zijn bedrijfseconomische criteria (investeringen, tewerkstelling, productieproces,…) ook van belang bij de beoordeling van de ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijven. Kaart : gewenste structuur bedrijvigheid

Naar de gewenste ruimtelijke structuur voor toerisme en recreatie behoort Zuienkerke tot het toeristisch recreatief netwerk van de kust. Als toeristisch recreatief lijnelement wordt de oude dijk tussen Brugge en Blankenberge geselecteerd. Voor het toeristisch-recreatief netwerk netwerk van de kust (samenhangend toeristisch ruimtelijk beleid met een dynamisch karakter in de kustbadplaatsen en een complementair strikt toeristisch ruimtelijk beleid in het hinterland) wordt in het PRS een ruimtelijk beleidskader uitgewerkt voor kleinschalige toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten.

De gewenste ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer De provincie selecteert de secundaire wegen om door middel van deze categorisering tot een optimalisering te komen van het wegennet in West-Vlaanderen. Zijn geselecteerd voor Zuienkerke : −

Secundaire weg type I: geen.

−

Secundaire weg type II: −

−

N307 (van kruispunt N9 (Zuienkerke) tot kruispunt N34 (Wenduine))

Kaart : gewenste toeristisch – recreatieve structuur

Secundaire weg type III: geen

De spoorlijn Brugge-Blankenberge maakt deel uit van het regionaal spoorwegennet.

Kaart : gewenste verkeers- en vervoersstructuur



28

2.3.4

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Zuienkerke

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Zuienkerke werd goedgekeurd op 19 januari 2006. 2.3.4.1

De gewenste ruimtelijke structuur van Zuienkerke

De leefbaarheid van het hoofddorp en de woonconcentraties garanderen, het vrijwaren van de landbouwactiviteit met aandacht voor de bescherming van de natuurlijk-landschappelijke potenties van de gemeente en de uitbouw van het toeristisch-recreatief netwerk vormen de hoofddoelstellingen van het GRS. Deze doelstellingen werden vertaald in ruimtelijke concepten. De Belangrijkste concepten zijn: −

Een leefbaar hoofddorp en leefbare woonconcentraties met een eigen identiteit en profiel −

Nieuwe woongelegenheden binnen beperkte inbreidingsprojecten met aandacht voor een gedifferentieerd aanbod qua type, grootte en prijsklasse.

−

−

Voorzien van aantrekkelijke woonomgevingen en een renovatie- en saneringsbeleid.

−

Het afstemmen van de voorzieningen op het niveau van het hoofddorp en de woonconcentraties .

−

Het behouden of uitbreiden van voorzieningen op gemeentelijk niveau.

−

Een aangepast doortochtenbeleid met maximale bescherming van de zwakke weggebruikers.

Het hoofddorp, de woonconcentraties en de hoofdassen als ‘dragers’ van de lokale (kleinschalige) bedrijvigheid −

De bedrijven binnen het hoofddorp en de woonconcentraties en gelegen langs de assen N371 en N9 moeten de mogelijkheid krijgen om zoveel mogelijk ter plaatse te worden behouden en beperkt te ontwikkelen.

−

De ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde bedrijven moeten worden afgewogen binnen een gemeentelijke beleidskader.

−

Kwaliteitsvolle open ruimte met een optimale afstemming tussen landbouw en natuur −

De open ruimte dient, vooral in de meest kwetsbare gebieden, zoveel mogelijk gevrijwaard te worden van verdere aantasting.

−

In de minder kwetsbare gebieden moeten beperkte ontwikkelingen, binnen duidelijk omschreven randvoorwaarden, mogelijk kunnen zijn.

−

Versterken van toeristisch-recreatieve assen en knooppunten −

De toeristisch-recreatieve knooppunten (karakteristieke woonconcentraties, recreatiegebieden, bezienswaardigheden, horecazaken,…) binnen de gemeente moeten optimaal verbonden worden via de assen

Kaart : gewenste ruimtelijke structuur Zuienkerke (GRS Zuienkerke)

(auto-, fiets- en wandelroutes). −

Eventuele toeristisch-recreatieve nevenactiviteiten in de open ruimte moeten geënt worden op de assen.



29

2.3.4.2 De gewenste woon- en leefstructuur - Ontwikkelingsperspectieven voor wonen in de open ruimte (R. D. p. 21) Binnen het in het GRS opgestelde beleidskader wordt een algemeen beleid ten aanzien van de zonevreemde woningen geformuleerd. De aanpak is algemeen en situeert zich niet op perceelsniveau. Er wordt een eenvormig afwegingsmodel aangeboden met betrekking tot de voorschriften voor zonevreemde woningen. De concrete uitwerking dient in ruimtelijke uitvoeringsplannen vorm te krijgen. Volgende principes worden gehanteerd: • De gemeente wil een lange termijnoplossing uitwerken voor de bestaande en vergunde zonevreemde woningen. Daarbij wordt gestreefd naar het maximale behoud van de woningen en het bieden van rechtszekerheid. • Bij de uitwerking van het beleid voor zonevreemde woongelegenheden wordt de huidige overgangsregelgeving gebruikt als basis. Deze regelgeving voorziet op een gebiedsgerichte manier mogelijkheden voor het instandhouden, verbouwen, herbouwen en uitbreiden van een zonevreemd gebouw. • Als een landbouwbedrijf haar agrarische activiteit stopzet, wijzigt de eventueel bijhorende landbouwerswoning tot een zonevreemde woning. Uiteraard wordt deze ex-landbouwerswoning dan beschouwd als een bestaande zonevreemde woning en moeten de ontwikkelingsperspectieven aan de hand van dit beleidskader worden afgewogen. • Door mogelijkheden te voorzien voor onderhoud, renovatie en aanpassingen voor zonevreemde woningen worden leegstand en verkrotting van deze woningen vermeden. Vierwege en Vagevuur werden geslecteerd als ‘te behouden woonconcentraties’. Er wordt een beleid uitgewerkt voor individuele woningen, al dan niet gelegen binnen ruimtelijk kwetsbare gebieden en voor woningen gelegen binnen een woonkorrel (zie 2.5.2). Binnen het plangebied werden volgende woonkorrels geselecteerd: Kruiskalsijde (8), Blankenbergse steenweg 1 (9), Blankenbergse steenweg 2 (10) en Blankenbergse steenweg 3 (11).

Kaart: Gewenste woon- en leefstructuur (GRS Zuienkerke)

2.3.4.3 De gewenste bedrijvigheidsstructuur - Specifiek beleidskader voor bedrijven buiten bedrijventerreinen (R.D. p. 40) Dit beleidskader heeft tot doel door een afgewogen beleid de ontwikkeling van verspreide bedrijvigheid in de hand te houden zodat de mogelijke ruimtelijke of maatschappelijke problemen tijdig kunnen worden ingeschat en opgevangen. Volgende basisprincipes worden gehanteerd: • De gemeente wil een lange termijnoplossing uitwerken voor de bestaande, vergunde zonevreemde bedrijven. Daarbij wordt gestreefd naar het behoud van de bestaande gebouwen en infrastructuur en het bieden van rechtszekerheid. • Dit beleidskader heeft betrekking op verschillende types van zonevreemde bedrijven: industriële en ambachtelijke bedrijven, KMO’s en groothandelsbedrijven. • De problematiek wordt op een gediversifieerde en gebiedsgerichte wijze aangepakt. Om de rechtszekerheid te realiseren, wordt afgestapt van de louter lineaire en uniforme aanpak van alle bedrijven, omdat daarmee te weinig kan worden ingespeeld op de specifieke noden van elke plaats. Het beleid met betrekking tot zonevreemde bedrijven is afgestemd op de gewenste ruimtelijke structuur van de verschillende deelgebieden. • Nieuwe, bijkomende zonevreemde bedrijven worden in geen geval toegelaten (behalve strikte opslag in bepaalde gevallen). • In de opmaak van RUP’s worden voorschriften voorzien voor de aanleg en inrichting van de globale bedrijfssite. Er zullen ook voorschriften kunnen ontwikkeld worden inzake opritten, toegangswegen, stapelen in open lucht, afzonderlijke bijgebouwen,… Bij de beoordeling van bouwaanvragen zal ook bijzondere aandacht worden geschonken aan de beeldwaarde en aan de landschappelijke integratie van de gebouwen. Hierbij wordt gekeken naar de inrichting van de globale site. Er kunnen bijkomende beperkingen opgelegd worden inzake typologie, volumeverhoudingen en de schaal van het gebouw in zijn omgeving.


Kaart: Gewenste bedrijvigheidsstructuur (GRS Zuienkerke)


30

• •

Bij de individuele evaluatie van de zonevreemde bedrijven gelden de beoordelingscriteria, opgesomd binnen het specifiek 6 beleidskader “evaluatiecriteria voor de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen” . Bestaande kleinhandelszaken buiten het hoofddorp en de overige woonconcentraties kunnen niet uitbreiden (PRS, RD blz. 171). Uit onderzoek blijkt echter dat er in Zuienkerke geen zuivere zonevreemde kleinhandel voorkomt.

Naar het ruimtelijke beleid toe worden de ontwikkelingsperspectieven per bedrijf geëvalueerd volgens een gebiedsgerichte benadering en een bedrijfsspecifieke afweging (zie 2.5.2).

2.3.4.4

De gewenste landschappelijke structuur (R.D. p. 25)

Vrijwaren van de landschappelijke diversiteit binnen de gemeente De meest waardevolle elementen binnen de landschappelijke structuur van de gemeente zijn de Meetkerkse Moeren, de weidegebieden, de KLE’s en bosrestanten en de poldergeleden. Op gemeentelijk niveau zijn een aantal elementen geselecteerd: Binnen het verschraald landschap worden een aantal ‘lokale open-ruimteverbindingen’ weerhouden. Ze moeten het verder versnipperen van het gebied rond de N371 door verdergaande verlinting tegengaan. In uitvoeringsplannen worden ze aangeduid als bouwvrije zones. Binnen het plangebied werden volgende gemaakt: ten noorden van Vierwege (1), tussen Vierwege en Kruiskalsijde (2), tussen Kruiskalsijde en woonkorrel Blankenbergse Steenweg 1 (3), tussen woonkorrel Blankenbergse Steenweg 1 en woonkorrel Blankenbergse Steenweg 2 (4) en tussen Vagevuur en uitwisselingscomplex N31N371 (5) De poldergeleden en dijklichamen worden geselecteerd als ‘lokale structurerende lineaire elementen’. Ze zijn structuurbepalend voor de landschappelijke structuur van de polderstreek. Zij hebben een belangrijke beeldbepalende en verbindende rol binnen de polderruimte. De poldergeleden moeten hun verbindende rol blijven spelen, de dijklichamen hebben naast een belangrijke beeldbepalende ook een toeristisch-recreatieve rol. Binnen het plangebied werden volgende gemaakt: Poldergeleden: Smalle Watergang (18), Grote Watergang (21), Kleine Ader (22), Kruishilader (23) en Isabellavaart (24). In Zuienkerke zijn er verschillende cultuurhistorische en architecturaal waardevolle gebouwen of constructies die puntrelicten vormen. Deze elementen moeten in stand gehouden worden om de identiteit van het Zuienkerkse landschap te behoeden en dienen daarom bijzondere aandacht te krijgen. Binnen dorpskernen die geselecteerd zijn als puntrelicten moet zorgvuldig worden omgegaan bij nieuwe projecten. Op basis van de analyse uit de landschapsatlas (zie informatief gedeelte) worden volgende elementen geselecteerd als ‘lokale puntrelicten’. Binnen het plangebied werden geen puntrelicten geselecteerd.

Kaart: gewenste landschappelijke structuur (GRS Zuienkerke)

Landschappelijke integratie van gebouwen Binnen de gebiedsgerichte benaderingen van woningen, landbouwbedrijven, ambachtelijke bedrijven, horecazaken,… zal meermaals een landschappelijke integratie worden vereist. Deze landschappelijke integratie gebeurt op twee sporen: • Met de combinatie tussen erf- en landschappelijke beplanting wordt ervoor gezorgd dat het gebouw(encomplex) niet ‘bloot’ staat maar opgenomen wordt in het omringende landschap. Hierbij wordt niet gestreefd naar camouflage, maar naar integratie. • Ten tweede moet er voor gezorgd worden dat bij uitbreidingen de nieuwe gebouwen passen in het omliggende landschap. In RUP’s worden voorschriften opgelegd inzake materiaal- en kleurkeuze, vormgeving en beplanting.

6

PRS West-Vlaanderen, RD, blz. 247-249.



31

Optimaal behoud van de uitgebreide open-ruimtecorridors langs de N371 De N371 is naar Zuienkerkse normen tamelijk versnipperd door verschillende activiteiten die langs deze primaire weg voorkomen. Vagevuur en Vierwege zijn langs deze weg gelegen, evenals een aantal bedrijven, kleine lintvormige ontwikkelingen en het recreatiedomein Polderwind. Toch komen er ook uitgebreide niet bebouwde zones voor. Het is de bedoeling om deze open-ruimtecorridors te behouden teneinde een visuele verbinding te behouden tussen de poldergebieden van Zuienkerke en Lissewege.

2.3.4.5

De gewenste natuurlijke structuur (R.D. p. 29)

Versterken van de ecologische functie van de biologisch waardevolle gebieden, de groene corridors en stapstenen Biologisch waardevolle gebieden in Zuienkerke, geselecteerd in het GNOP, hebben vooral betrekking op weilandgebieden binnen het agrarisch gebied van de polders en op de Meetkerkse Moeren. Twee kleine bosgebiedjes zijn ook biologisch waardevol (zie informatief gedeelte). Het is de bedoeling om tot een samenhangend natuurlijk netwerk te komen. Op lokaal niveau wordt dit netwerk verder verfijnd. Op gemeentelijk niveau zijn een aantal elementen geselecteerd : Via de overige polderkanaaltjes, de bestaande concentraties van kleine landschapselementen, kleine boseenheden en de structurerende wegbermen kunnen secundaire groene corridors (lokale ecologische infrastructuur) ontwikkeld worden naar en tussen de biologisch waardevolle gebieden. Binnen het plangebied werden volgende gemaakt: Wegbermen: Copsweg (15). Boseenheden: nabij Kruiskalsijde (2). Poldergeleden: Smalle Watergang (18), Grote Watergang (21), Kleine Ader (22), Kruishilader (23) en Isabellavaart (24). Clusters van kleine landschapselementen: ten zuiden van Vierwege (1). Andere groenelementen in de open ruimte (groenbuffers rond gebouwen, perceelsrandbegroeiing, veedrinkpoelen,…) en groenelementen binnen het hoofddorp en de woonconcentraties (tuinen, groene straatelementen,…) kunnen fungeren als stapstenen voor de ecologische structuur. Er werd tevens een ‘suggestie naar de hogere overheid’ gemaakt die van belang is binnen het plangebied: Kaart: gewenste natuurlijke structuur (GRS Zuienkerke)

Geen verdere zandwinning meer op Zuienkerks grondgebied In de omgeving van Vagevuur is er in het verleden reeds aan zandwinning gedaan (met als gevolg ondermeer de recreatievijver van ‘Polderwind’). Verdere zandwinning in dit gebied is niet gewenst. De ontginning zou een veel te grote hinder betekenen voor de nabijgelegen verkaveling Vagevuur, er zou een gevaar voor verzakkingen kunnen zijn en het zwaar vervoer voor de afvoer van het zand zou zeer hinderlijk zijn. Tenslotte zijn er in de onmiddellijke omgeving van Zuienkerke geen grote infrastructuurwerken meer gepland, waardoor het zand niet voor lokaal gebruik zou zijn. Het gebied waar deze ontginningen gepland zijn (ten noordwesten van Vagevuur) staat ingekleurd in het gewestplan als ontginningsgebied met nabestemming natuur. Deze nabestemming is echter enkel te realiseren wanneer de ontginning effectief heeft plaatsgevonden (bvb. oeverbegroeiing in nieuwe vijver). Daarom is het wenselijk om dit gebied gewoon toe te voegen aan het landbouwareaal.



32

2.3.4.6

De gewenste agrarische structuur (R.D. p. 33)

Om binnen het landbouwgebied een gebiedsgericht beleid te kunnen uitzetten worden verschillende categorieën onderscheiden. Zij moeten de huidige gronden en bedrijfszetels voor de landbouw vrijwaren, de mogelijke ontwikkelingen voor nieuwe landbouwbedrijven en mogelijke functiewijzigingen van bestaande landbouwbedrijven omschrijven en het samengaan van landbouwactiviteiten en overige functies in de open ruimte definiëren. Bij deze indeling gaan we vooral uit van de analyse in het informatief gedeelte. Volgende categorieën worden onderscheiden (suggestie naar de hogere overheid): • Landbouwgronden binnen natuurgebied (L1) De Meetkerkse Moeren is een natuurgebied op Zuienkerks grondgebied waar beperkt aan landbouw wordt gedaan. Het gaat om een landschappelijk en biologisch zeer waardevol gebied. Belangrijk is dat de aanwezige landbouwactiviteiten optimaal rekening houden met de natuurlijke kwaliteit van dit gebieden. Het optimaal beheer van de natuurwaarden moeten centraal staan. Dit gebied komt enkel in aanmerking voor strikt extensieve landbouwactiviteiten. De natuurfunctie is bovengeschikt aan de agrarische functie. De landbouwer kan worden ingeschakeld in het onderhoud/behoud van de natuurwaarden. •

Het ruilverkavelingslandschap rond Houtave (L2) Dit gebied is sterk gestructureerd door een ruilverkaveling en van groot belang voor de landbouw. Hoewel de landbouwfunctie van bovengeschikt belang is, moeten de nog aanwezige natuurlijk waardevolle weidegebieden optimaal worden behouden. Grondgebonden landbouwactiviteiten zijn binnen dit gebied het meest op hun plaats, hoewel de (zeldzame) bestaande grondloze bedrijven tevens beperkte ontwikkelingskansen krijgen.

•

Landbouwgebied met uitdrukkelijke bescherming van de grondgebonden landbouw (L3) Dit is een landbouwgebied bij uitstek. Het landschap is plaatselijk meer versnipperd door verspreide bebouwing, zowel hoeves, kleine bedrijfjes als woningen in de open ruimte. Er komen ook meer kleine landschapselementen voor. Toch is dit poldergebied overwegend open en daardoor kwetsbaar voor verdere versnippering. Tevens zijn grote gebieden geselecteerd als gaaf landschap en zelfs als ankerplaats (weidegebied van Nieuwmunster). Het is enerzijds de bedoeling om onbebouwde delen van de open ruimte blijvend te vrijwaren van bebouwing en anderzijds om in dit gebied de landbouw alle kansen te geven. Dit gebied wordt prioritair voorbehouden voor grondgebonden landbouwactiviteiten, hoewel de (zeldzame) bestaande grondloze bedrijven tevens beperkte ontwikkelingskansen krijgen. Het scheuren van enkele waardevolle weidecomplexen (vooral rond Nieuwmunster) moet tegengegaan worden.

•

Kaart: gewenste agrarische structuur (GRS Zuienkerke)

Tamelijk versnipperd landbouwgebied met een menging van functies (L4) Dit is, door twee belangrijke lijninfrastructuren (Blankenbergse steenweg en spoorweg) en door verlinting langs de Blankenbergse steenweg, een naar Zuienkerkse normen tamelijk versnipperd gebied. De landbouwfunctie is bovengeschikt. Wegens het versnipperde karakter kunnen binnen deze zone ruimere mogelijkheden worden gegeven naar grondloze landbouwbedrijven toe.

Het plangebied behoort tot de laatste gebiedscategorie. Als suggestie naar de hogere overheid werden de ontwikkelingsperspectieven voor landbouwbedrijven uitgewerkt: − Bestaande landbouwbedrijven (zowel grondgebonden als grondloos) kunnen uitbreiden. − Bestaande toeleverende en verwerkende bedrijven kunnen uitbreiden mits een goede ontsluiting. − Leegkomende landbouwbedrijfzetels kunnen een nieuwe landbouwfunctie (zowel grondgebonden als grondloos) krijgen. − Verzwaring van grondgebonden naar grondloze activiteiten is toegelaten. Tevens werd een beleid naar functiewijzigingen van agrarische gebouwen uitgewerkt (zie 5.2.5).



33

2.3.4.7

De gewenste toeristisch-recreatieve structuur (R.D. p. 45)

Zuienkerke maakt deel uit van toeristisch-recreatief netwerk van de kust, een netwerk op Vlaams niveau. Dit brengt toeristisch-recreatieve potenties met zich mee die complementair zijn met deze van de kust (bvb. fietsnetwerk in het achterland van de kust). De uitbouw van een volwaardig toeristisch-recreatief netwerk, zowel gericht naar de Zuienkerkenaar zelf als naar de (kust)toerist, veronderstelt een dicht netwerk van auto-, fiets- en wandelroutes. Deze routes zullen maximaal geënt moeten worden op de toeristisch-recreatieve knooppunten van de gemeente. Deze knooppunten zijn het hoofddorp Zuienkerke, de woonconcentraties Meetkerke, Houtave, Nieuwmunster en Lekkerbek, de woonkorrel ’t Smisken, de manéges ‘Vagevuur’ en ‘Sanders’ en de vakantiehoeve ‘De Grote Stove’. De bestaande bezienswaardigheden en horecazaken in de open ruimte moeten ook aansluiten bij dit netwerk. De uitbouw van het toeristisch-recreatief netwerk omvat zoals gezegd enerzijds het beter integreren van de aanwezige toeristisch-recreatieve troeven in het bovenlokaal toeristisch-recreatief netwerk van de kust en anderzijds de bestendiging van de bestaande gemeentelijke toeristisch-recreatieve polen. Belangrijke aspecten bij het verder uitwerken en optimaliseren van het toeristisch-recreatief netwerk is de onderlinge samenhang tussen de verschillende activiteiten en bezienswaardigheden, de toegankelijkheid van de verschillende activiteiten voor een ruim publiek (jong en oud, mobiele en minder mobiele mensen) en het multifunctioneel gebruik van de bestaande infrastructuur (voor de verschillende verenigingen). Binnen het plangebied lopen volgende bestaande toeristisch-recreatieve routes: −

De Permeke-autoroute als bovenlokale route.

−

De wandel-en fietsroute rond Zuienkerke als lokale route.

Kaart: gewenste toeristisch-recreatieve structuur (GRS Zuienkerke)

De manège Vagevuur werd geselecteerd als lokaal toeristisch-recreatief knooppunt en als te bestendigen zonevreemde sporten recreatieve infrastructuur. Binnen het GRS werden tevens beleidsvisies opgesteld voor horecazaken en kleinschalige toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten.

2.3.4.8

De gewenste verkeers- en vervoersstructuur (R.D. p. 49)

Binnen het plangebied werden de wegen gecategoriseerd: −

Primaire weg I: N31.

−

Primaire weg II: N371 (Blankenbergse Steenweg).

−

Lokale weg I: N312 (Lisseweegse Steenweg).

−

Lokale weg II: N326 (Nieuwe Steenweg).

−

Lokale weg III: de rest van de wegen.

De N371 (Blankenbergese Steenweg is tevens een bovenlokale functionele fietsroute (verbinding Brugge-Blankenberge). De N326 (Nieuwe Steenweg), N312 (Lisseweegse Steenweg), de Satiesteenweg en de Blauwetorenstraat-WeimanstraatVagevuurstraat werden opgenomen binnen het lokaal functioneel fietsnet. Kaart: Gewenste verkeers- en vervoersstructuur (GRS Zuienkerke)



34

2.3.4.9 −

Maatregelen en acties van toepassing op het plangebied (R.D. p. 71)

2.3.4.10 −

Wonen Al dan niet gebiedsdekken GRUP voor de ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde woningen binnen ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden. Afbakenen van woonkorrels en weergeven van de ontwikkelingsperpsectieven.

−

Al dan niet gebiedsdekkend GRUP voor de ruimtelijk-economische ontwikkelingsmogelijkheden van (potentieel)

−

Uitwerken van verplichting omtrent aanleg van buffers bij uitbreiding van bestaande bedrijvigheid (op te nemen bij bouwvergunningen). Kwalitatieve afwerking van de bedrijvigheid naar de open ruimte toe is noodzakelijk.

Opmaken van een GRUP dat de bebouwingsmogelijkheden voor de landbouw regelt. De uitwerking van het RUP gebeurt in overleg met de provincie West-Vlaanderen.

−

Uitwerken van een regelgeving omtrent mogelijke verweving van bedrijvigheid en wonen in het hoofddorp en de woonconcentraties. De gemeente is voorstander van het behoud van de huidige kleine bedrijven binnen deze

In stand houden en onderhouden van bestaande buurt- en voetwegen als onderdeel van de ecologische infrastructuur. Onderzoek naar het open stellen van voet- en kerkwegels, rekening houdend met de bestaande eigendomstructuur.

−

toeristische wandel- en fietsroutes.

−

Gemeentelijke subsidieregeling voor de aanplanting van bosplantsoenen en lijnvormige groenelementen en aanleg of onderhoud van (veedrink)poelen.

zonevreemde bedrijven binnen ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden Uitstippelen en signaleren ter plaatse van −

Al dan niet gebiedsdekkend GRUP voor de ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde woningen binnen ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden. Afbakenen van woonkorrels en weergeven van de ontwikkelingsperspectieven

−

Bedrijvigheid −

Bindende bepalingen van toepassing op het plangebied (B.P. p. 10)

Al dan niet gebiedsdekkend GRUP voor de ruimtelijk-economische ontwikkelingsmogelijkheden van (potentieel) zonevreemde bedrijven binnen ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden.

−

Al dan niet gebiedsdekkend GRUP voor de ontwikkelingsperspectieven van horecazaken in de open ruimte.

entiteiten. Het hergebruiken van bestaande sites voor bedrijvigheid moet mogelijk zijn, indien de nieuwe activiteit geen hinder betekent voor het wonen.. −

Toerisme en recreatie −

Bestendigen van de manège Vagevuur.

−

Ontwikkelingsperspectieven van horecazaken in de open ruimte, met een onderscheid tussen horecazaken van de eerste en van de tweede orde.

−

Uitwerken van een degelijke bewegwijzering voor het toeristisch-recreatief netwerk, zowel voor de auto- als fietstoerist. De verschillende routes kunnen tevens op elkaar afgestemd worden.

−

Open ruimte – Polders Acties rond landschaps- en natuurbeheer en -ontwikkeling −

Gemeentelijke subsidieregeling voor de aanplanting van bosplantsoenen en lijnvormige groenelementen.

−

Aanplanten van inheemse boomsoorten langs de openbare wegen.

−

Beheer van bermen: specifiek beheer overeenkomstig het bermtype.

−

In stand houden en onderhouden van bestaande buurt- en voetwegen als onderdeel van de ecologische infrastructuur. Onderzoek naar het open stellen van voet- en kerkwegels, rekening houdend met de bestaande eigendomstructuur.

Afbakenen van het ‘Tamelijk versnipperd landbouwgebied met uitdrukkelijke bescherming van de grondgebonden landbouw (L4)’ −

Bebouwingsmogelijkheden voor landbouwbedrijven gedifferentieerd naar gebied.

−

De aanduiding van bouwen serrevrije zones.

−

Voorschriften omtrent landschappelijke integratie.

−

Beheersmaatregelen met betrekking tot het behoud van de openheid van het gebied, kleine landschapselementen,… gedifferentieerd naar gebied.

−

De verweving van landbouw, natuur en openluchtrecreatie.

−

De aan de landbouw dienstverlenende, verwerkende en toeleverende bedrijven.

Suggestie naar de hogere overheid De gemeente is gekant tegen een verdere zandontginning in het gebied ten noordwesten van de woonconcentratie Vagevuur. Daarom wordt er voorgesteld om de gewestplanbestemming ‘ontginningszone met nabestemming natuur’ te wijzigen in ‘agrarisch gebied’. Deze gronden hebben op heden immers reeds een agrarisch gebruik.



35

2.4

Bestaande juridische toestand

2.4.1 Gewestplan (kaart) Volgens het gewestplan Brugge-Oostkust (K.B. 07/04/1977) komen volgende bestemmingen voor binnen het plangebied: agrarisch gebied, landschappelijk waardevol agrarisch gebied, ontginningsgebied met nabestemming natuur en ontginningszone met nabestemming recreatie. 2.4.2 Gewestelijke ruimelijke uitvoeringsplannen Binnen het plangebied zijn er geen gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt of in opmaak. 2.4.3 Goedgekeurde, nog geldige BPA’s Binnen het plangebied zijn er geen BPA’s opgemaakt of in opmaak. 2.4.4 Goedgekeurde gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen De horecazaak ‘De Zilveren Zwaan’ maakt deel uit van op 04/09/2008 door de Deputatie van de provincie West-Vlaanderen goedgekeurde GRUP ‘Zonevreemde horecabedrijven niet gelegen in een woonkorrel en niet gelegen langs de N371 of de N9’. 2.4.5 Positieve planologische attesten Binnen het plangebied zijn er voor de bedrijven Wybo, Van De Broucke nv en bvba Vee-Lik een positief planologisch attest afgeleverd (zie motivering detailplannen). 2.4.6 Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen (kaart) Voor de gebouwen binnen deze verkavelingen zijn de verkavelingsvoorschriften van toepassing. Indien er zich binnen een goedgekeurde verkaveling bepaalde constructies of activiteiten bevinden die ruimtelijk aanvaardbare ontwikkelingsperspectieven hebben die in tegenspraak zijn met de bestaande verkavelingsvoorschriften, kan deze verkaveling wel meegenomen worden binnen het uitvoeringsplan. De verkavelingen die gelegen zijn binnen het plangebied zijn opgesomd op de kaart van de bestaande juridische toestand.

Kaart: Dorpsgezichten, monumenten, landschappen, habitat- en vogelrichtlijngebieden (GRS Zuienkerke)

2.4.7 Geklasseerde monumenten en landschappen (kaart) Beschermde monumenten − Blankenbergse Steenweg 34, Kramp- en koortskapel (besluit 26-05-2004). − Blankenbergese Steenweg 40, voormalige herberg ‘d’Oude Smisse’ (besluit 26-05-2004). − Blankenbergse Steenweg 80, Hoeve ‘De Hemel’ – deel van erf met walgracht, pijlers en toegangen (besluit 26-05-2004). Beschermde landschappen −

Binnen het plangebied komen er geen beschermde landschappen voor.

2.4.8

Vogelrichtlijngebied, Ramsargebied, habitatgebied (kaart)

−

Binnen of in de omgeving van het plangebied werden geen vogelrichtlijngebieden aangeduid.

−

Binnen of in de omgeving van het plangebied werd geen Ramsargebied aangeduid.

−

Binnen of in de omgeving van het plangebied werden geen habitatgebieden aangeduid.

Kaart: VEN eerste fase (GRS Zuienkerke)

2.4.9 Vlaams ecologisch netwerk (VEN), eerste fase (kaart) Binnen het plangebied werden geen Vengebieden afgebakend.



36

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Gewestplan

plangebied

1:20.000

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Juridische toestand

plangebied monumenten verkavelingen goedgekeurd GRUP

Verkavelingen

1. Van Meirhaeghe- Dendooven Irma dd. 14/02/1969 wijziging 20/09/1971 2. Bossaert- Verbeecke Emma dd. 17/03/1964 2

3. Cornet d' Elzius dd. 01/09/1966 wijzigingen 27/07/1973, 24/09/1976, 24/06/1991, 20/01/1992, 07/08/1995, 13/09/1999, 29/11/1999

1

4. de Pas -Van Caloen dd; 05/03/1963 5. Dendooven René dd; 18/09/1962 wijziging 21/05/2001

3

4

6. Vermeersch Willy dd. 06/06/1969 wijzigingen 06/09/1993 en 28/08/2000

5 6

1:20.000

infrastructuur op lokaal niveau dient optimaal gevrijwaard te worden en vormt een belangrijk afwegingskader voor de ontwikkeling van activiteiten in de open ruimte.

2.5

Visie en beleidskader zonevreemde constructies

2.5.1

Stap 1 : Zie algemeen deel (afbakening van 4 deelruimten)

2.5.2

Stap 2 : Opstellen van een gebiedsvisie – stap 3 : differentiatie naar numerieke bepalingen

2.5.2.1

Gebiedsgerichte vertaling binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan – ‘omgeving van de N371’

• Afwerken van de woonconcentratie Vagevuur De woonconcentratie Vagevuur is een zuivere ‘woonentiteit’ zonder basisvoorzieningen langs de N371. Binnen deze entiteit liggen er nog een 15-tal percelen binnen verkaveling vrij. Het is de bedoeling om deze percelen binnen de planperiode tot 2007 in te vullen. Het gaat hier om de ‘afwerking’ van deze woonconcentratie; een uitbreiding ervan is zeker niet aan de orde. De ontwikkelingsperspectieven van het enige bedrijf binnen Vagevuur (gelegen langs de N371) worden afgewogen binnen het geschetste gemeentelijke beleidskader (categorie 1*, 2 of 4, afhankelijk van de individuele afweging). • Afwerken van de woonconcentratie Vierwege Vierwege is een gehucht op het kruispunt van de Blankenbergse steenweg en de Lissewegse steenweg-Groenestraat. Het bestaat uit woningen en enkele bedrijfjes. Het juridisch aanbod is op één perceel na volledig ingevuld. Uitbreidingen van deze woonconcentratie buiten het juridisch aanbod zijn uiteraard niet aan de orde. De ontwikkelingsperspectieven van de drie bedrijven binnen Vierwege worden afgewogen binnen het geschetste gemeentelijke beleidskader (categorie 1*, 2 of 4, afhankelijk van de individuele afweging). • Beleidsmatig ondersteunen van de woonkorrels Langs de Blankenbergse Steenweg zijn drie woonkorrels gelegen: Blankenbergse Steenweg 1, 2 en 3. Ook met het kruispunt van de Nieuwe Steenweg vinden we een woonkorrel: Kruiskalsijde. Deze woonkorrels worden beleidsmatig ondersteund. De erin voorkomende activiteiten (bedrijven, horeca,…) krijgen, afhankelijk van hun individuele afweging , ruimere ontwikkelingsperspectieven.

• Suggestie naar de hogere overheid: geen zandwinning in het gebied ten noordwesten van Vagevuur Het gebied ten noordwesten van Vagevuur heeft als gewestplanbestemming ‘ontginningszone met nabestemming natuur’. De gemeente is gekant tegen verdere zandontginning in dit gebied. Dit zou grote hinder veroorzaken voor de nabijgelegen woonconcentratie Vagevuur. Er bestaat gevaar voor verzakkingen en de verkeershinder zou groot zijn (zwaar vervoer voor afvoer van het zand). Daarom wordt een bestemmingswijziging voorgesteld naar ‘agrarisch gebied’. Binnen deze zone is tevens de manège Vagevuur gelegen. Deze kan bestendigd worden. • Suggestie naar de hogere overheid: opwaarderen van het recreatiedomein Polderwind ‘Polderwind’ is een recreatiedomein met een bovengemeentelijke uitstraling. Het domein, eigendom van Toerisme Vlaanderen, werd de laatste jaren verwaarloosd. Tot 2011 is dit gebied in concessie gegeven aan de Bond van Grote en Jonge Gezinnen. In opdracht van Toerisme Vlaanderen wordt onderzoek verricht naar de mogelijkheid om uit te breiden, echter wel binnen de gewestplanbestemming ‘recreatiezone’ of ‘ontginningszone met nabestemming recreatie’. Het onderzoek wees uit dat om de recreatiezone rendabel te maken, een park voor minstens 200 caravans zou moeten voorzien worden en de bestaande accommodatie zou moeten gereorganiseerd worden. Dit betekent dat het gebied sterk dient uitgebreid te worden. Men stelt tevens voor een waterskipiste te bouwen. Een andere mogelijke optie is dat het domein verkocht wordt en als een bovenlokaal recreatiedomein ingericht wordt. De gemeentelijke sporthal kan ook binnen de plannen worden geïntegreerd (eerste keuze, tweede keuze voor de locatie nabij het herlokalisatiehoofddorp Zuienkerke). De gemeente opteert er dus voor dat de recreatiezone een nieuwe impuls krijgt, zonder echter een bijkomende dynamiek te verkrijgen die bijkomende effecten zou genereren of die een belangrijke bestemmingsuitbreiding zou noodzaken. Het domein is goed bereikbaar met de auto, maar ook met de fiets langs het vrijliggend dubbelrichtingsfietspad op de N371 ofwel via de landelijke wegen. In de nabijheid stopt ook de bus Blankenberge – Brugge.

• Ontwikkelingsperspectieven van de bestaande activiteiten langs de N371 Langs de N371 bevinden zich een aantal geïsoleerde en geclusterde bedrijven en een hotel. Vermits de bedrijven goed ontsloten zijn en rekening houdend met de algemene opties van de gewenste bedrijvigheidstructuur is bestendiging en, afhankelijk van hun categorisering, uitbreiding hier mogelijk. De ontwikkelingsperspectieven hangen af van de toetsing aan het beleidskader en van de individuele afweging (categorie 1*-2-4). Bij een eventuele uitbreiding mag de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet in het gedrang komen. Een verzwaring van de activiteiten is niet toegelaten. Hotel Butler, restaurant-café Kruiskalsijde en sportcentrum ‘Sport City’, alle drie gelegen binnen een woonkorrel, kunnen bestendigd worden.

•

Suggestie naar de hogere overheid: te beveiligen kruispunten De voorgestelde snelheidsregimes op deze weg zijn 90 km/u of 70 km/u, afhankelijk van omgeving. Er wordt echter wel gesuggereerd om ter hoogte van gevaarlijke kruispunten de snelheid te herleiden tot 70 km/u of 50 km/u. Ze moeten tevens beveiligd worden. Volgende kruispunten komen in aanmerking: het kruispunt met de Lisseweegse Steenweg-Groenestraat (Vierwege), met de Nieuwe Steenweg (Kruiskalsijde), met de Statiesteenweg en met de Vagevuurstraat (Vagevuur).

• Behoud van open ruimteverbindingen Hoewel de versnippering langs de N371 plaatselijk tamelijk groot is, komen er ook een aantal praktisch niet-bebouwde zones voor. Deze zones kunnen fungeren als open ruimteverbindingen die een visuele verbinding vormen tussen het poldergebied van Zuienkerke en het poldergebied van Lissewege. Het is dan ook de bedoeling om deze verbindingen te vrijwaren van verdere bebouwing. Nieuwe activiteiten langs de N371 zijn binnen deze gebieden niet gewenst. • Beschermen van de bestaande ecologische structuur De lokale ecologische infrastructuur binnen het gebied bestaat uit het boscomplex nabij Kruiskalsijde, het cluster van kleine landschapselementen ten zuiden van Vierwege en de poldergeleden. Ze vormen mee het ecologisch netwerk op lokaal niveau. De overige bomenrijen en kleine landschapselementen fungeren als ‘ecologische stapstenen’. Deze ecologische



39

2.5.2.2

Specifieke vertaling naar zonevreemde constructies

Algemeen Er wordt een gedifferentieerd beleid uitgewerkt, naargelang de specifieke ligging binnen het plangebied. Hierbij worden de bepalingen binnen het GRS overgenomen en verfijnd. Uitgangspunt is dat elke zonevreemde constructie kan blijven behouden en kan functioneren binnen zijn huidige context. Verdere ruimtelijke randvoorwaarden welke een toetsing behoeven op het niveau van de stedenbouwkundige aanvraag worden toegelicht in stap 4.

Beleidsvisie nederzettingsstructuur Naar het ruimtelijke beleid toe wordt een gebiedsgericht onderscheid gemaakt naar kwetsbaarheid van de gebieden en naar voorkomen van de bebouwing: 7 • In alle gebieden, met uitzondering van de recreatiegebieden en ruimtelijk kwetsbare gebieden behoudens parkgebieden, kan een behoorlijk vergund (of geacht vergund), niet verkrot gebouw verbouwd, herbouwd en uitgebreid worden. In het geval van woningen kan de uitbreiding 100 % bedragen en leiden tot een maximaal bouwvolume van 1000 m³. Het herbouwen op dezelfde plaats binnen het bestaande bouwvolume is mogelijk, maar dient op minstens ¾ van de oppervlakte van de bestaande gebouwen worden opgericht. Herbouwen op een gewijzigde plaats kan slecht wanneer het gebouw getroffen is door een rooilijn of zich in een achteruitbouwzone bevindt en/of die verplaatsing is ingegeven door redenen van goede plaatselijke ordening. Het volume van de herbouwde woning blijft beperkt tot 1000 m³ indien dit voordien meer bedroeg. Ook dienen bij herbouw het karakter en de verschijningsvorm behouden te blijven. Binnen het gehele poldergebied worden wel enkele randvoorwaarden opgelegd met de bedoeling de landschappelijke waarde te beschermen en versterken. Bij de beoordeling van de bouwaanvragen moet er bijzondere aandacht geschonken worden aan de beeldwaarde, het materiaalgebruik en aan de landschappelijke integratie van de gebouwen. Hierbij wordt gekeken naar de inrichting van de volledige kavel. Er kunnen bijkomende beperkingen opgelegd worden inzake bouwstijl, typologie en volumeverhoudingen (lengte-breedte-hoogte). Woonkorrels zijn concentraties van woningen (meestal in verweving met andere activiteiten), aansluitend bij het hoofddorp of woonconcentraties of gelegen in de open ruimte, die in de toekomst beleidsmatig ondersteund zullen worden. Het kunnen zowel concentrische als lintvormige korrels zijn. Bepaalde activiteiten die binnen de korrels voorkomen (handel, bedrijvigheid, horeca,…) kunnen geconsolideerd worden en uitbreidingsmogelijkheden krijgen, afhankelijk van de ruimtelijke draagkracht en ontsluiting. Binnen woonkorrels die gelegen zijn langs het toeristisch-recreatief netwerk kunnen kleinschalige horecaactiviteiten starten als functiewijziging van een bestaande woning en binnen hetzelfde volume8. Bepaalde korrels bevatten meer activiteiten dan woningen. Tevens kunnen de korrels via een ruimtelijk uitvoeringsplan intern geordend worden met aangepaste voorschriften. Als woonkorrel wordt beschouwd een concentratie van minimaal vijf vergunde zonevreemde woningen of van minimaal drie vergunde woningen indien deze direct aansluiten bij het hoofddorp of een woonconcentratie, gelegen binnen een afstand van 50 meter vanaf de rooilijn van een uitgeruste openbare weg en waarbij de afstand tussen de gevels van de gebouwen niet meer dan 30 meter bedraagt. Vergunde zonevreemde woningen die net buiten de korrel vallen kunnen opgenomen worden

7

Ruimtelijk kwetsbare gebieden = de groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten,

natuurontwikkelingsgebieden, parkgebieden, bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, agrarische gebieden met ecologisch belang of

binnen de woonkorrel, wanneer de afstand tussen de woonkorrel en het gebouw niet meer bedraagt dan 70 meter tussen de gevels. De woonkorrels worden opgesomd bij de selecties en zullen gedetailleerd afgebakend worden in het kader van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Binnen dit GRUP bestaan de woonkorrels grotendeels uit goedgekeurde verkavelingen, zodanig dat het niet opportuun is ze af te bakenen en specifieke ontwikkelingsmogelijkheden te geven. Behalve in de ruimtelijk kwetsbare gebieden kan een gedeeltelijke wijziging van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch een geheel mee vormen, in een complementaire functie ‘kantoor en diensten’ worden toegelaten. Voorwaarden zijn wel dat de complementaire functie een maximale vloeroppervlakte van 100 m² beslaat en dat de woonfunctie een grotere oppervlakte beslaat dan de complementaire functie. Binnen de motivering moet echter wel aandacht geschonken worden aan de invloed van het nieuwe gebruik wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers van het gebouw, de invloed van het nieuwe gebruik op het mobiliteitsaspect, de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving aanwezige functies, de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving vastgelegde bestemmingen en het al dan niet bouwfysisch geschikt zijn voor het nieuwe gebruik.

Beleidsvisie ambachtelijke bedrijvigheid Naar het ruimtelijke beleid toe worden de ontwikkelingsperspectieven per bedrijf geëvalueerd volgens een gebiedsgerichte benadering en een bedrijfsspecifieke afweging: Gebiedsgerichte benadering: De omzendbrief RO 2000/01 geeft een voorstel van classificatie in 6 categorieën. Steunend hierop is voor Zuienkerke 9 volgende ‘indicatieve ’ classificatie per gebied uitgewerkt. Deze classificatie gaat uit van het principe dat de bestaande bedrijvigheid maximaal behouden kan blijven, wanneer omgevingsaspecten dit toelaten. Categorie

Betekenis

Categorie 0

Bedrijven die geherlokaliseerd moeten worden, zelfs indien ze geen uitbreiding nodig hebben

Categorie 1

Bedrijven die niet mogen uitbreiden, bij stopzetting wordt geen nieuwe zonevreemde activiteit toegelaten

Categorie 2

Bedrijven met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn dan de bestaande

Categorie 3

Bedrijven met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, geen beperking voor de aard van de activiteit

Categorie 4

Bedrijven met ruimere uitbreidingsmogelijkheden, nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn dan de bestaande

Categorie 5

Bedrijven met ruimere uitbreidingsmogelijkheden, geen beperking voor de aard van de activiteit

Zelf is er een nieuwe categorie toegevoegd die rekening houdt met een dogend beleid, namelijk categorie 1*. Bedrijven die niet mogen uitbreiden, bij stopzetting kan een nieuwe, weinig hinderlijke zonevreemde activiteit in de plaats komen.

Voor het plangebied kunnen volgende ruimtelijke randvoorwaarden worden onderscheiden: Gelegen langs de assen N371 en N9: Bedrijven gelegen langs de N371 en de N9 krijgen, rekening houdend met het algemene concept voor bedrijvigheid, ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. Bedrijven gelegen tegenaan de Noordede (parallel met de N9) kunnen, naargelang hun activiteit, strenger behandeld worden. Vooropgestelde categorisering: Categorie 1*-2 voor bedrijven gelegen tegenaan de Noordede, categorie 1*-2-4 voor de overige bedrijven. Bij een eventuele uitbreiding mag de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet in het gedrang komen.

waarde of met bijzondere waarde, GEN en GENO, aangewezen op de plannen van aanleg, alsook de beschermde duingebieden en voor duingebied belangrijke landbouwgebieden. 8

Uitgesloten bij de goedkeuring van het GRS door de bestendige deputatie (19/01/2006).


9

De definitieve classificatie kan slecht gegeven worden na de individuele afweging van de bedrijven.


40

Door een combinatie van één of meerdere van deze ruimtelijke toetsingscriteria kan men tot een globale gebiedsgerichte categorisering komen, die echter nog een bepaalde marge kan. Deze marge wordt vervolgens via bedrijfsspecifieke criteria afgewogen en verfijnd om te komen tot één effectieve categorisering.

NAAM

SPECIFIEKE LIGGING

KLASSE

−

Van Den Broucke G.

Lang de N371, binnen de woonkorrel ter hoogte van Polderwind

4

−

Wybo R.

Lang de N371, binnen de woonkorrel ten noorden van het kruispunt met de

2

Statiesteenweg (binnen verkaveling)

Bedrijfsspecifieke afweging: De bovenstaande gebiedsgerichte afweging kan bedrijf per bedrijf verfijnd worden. Hierbij wordt het afwegingskader gebruikt 10 binnen het specifieke beleidskader voor bedrijven buiten bedrijventerreinen . Belangrijke criteria zijn: Algemene criteria: • De aard van de bedrijfsactiviteiten; Ruimtelijke criteria: • De ruimtelijke schaal van het bedrijf t.o.v. de omgeving (breedte-diepte-hoogte-verhoudingen, benutte perceelsoppervlakte); • De compactheid van de bedrijfssite en van de gebouwen; • De verenigbaarheid met de directe omgeving (t.o.v. eventuele woningen, landbouwbedrijven,…); • De functionele verweving van het bedrijf in haar omgeving (bijvoorbeeld dubbel gebruik infrastructuur of dienstverlening); • De ruimtelijke mogelijkheden voor uitbreiding van het bedrijf in de onmiddellijke omgeving (beschikbaarheid van terrein of van gebouwen); • De mogelijkheden naar clustervorming met andere bedrijven in de omgeving; • Situering binnen het landschap: nabijheid van waardevolle elementen van de gewenste natuurlijke structuur op bovenlokaal (VEN, IVON) en lokaal niveau (poldergeleden, bosgebiedjes, waardevolle weilanden,…), voorkomen binnen elementen van de gewenste landschappelijke structuur (ankerplaatsen, open-ruimteverbindingen, gave landschappen, structurerende elementen,…); • Het al dan niet voorkomen binnen een habitat- of vogelrichtlijngebied; • De landschappelijke integratie (voorkomen en inkleding, relatie tot beschermde monumenten en landschappen); • De bouwfysische toestand van de bedrijfsgebouwen; • De historische context: de leeftijd van het bedrijf op die site en de doorgemaakte evoluties; Milieu-impact: • Milieuhinder (straling, trillingen, gassen, vloeistoffen of vaste materialen); • Openbare nutsvoorzieningen: alle openbare nutsvoorzieningen, noodzakelijk voor het bedrijf, zijn aanwezig; Verkeersimpact: • De verkeersdynamiek naar personenvervoer en naar goederenvervoer; • De verkeershinder; • De bereikbaarheid: langs bovenlokale weg of langs goed uitgeruste lokale weg; • De erftoegang tot het bedrijf (de aangepastheid van de plaatselijke toegangsweg in relatie tot de verkeersdynamiek); Sociaal- en bedrijfseconomische criteria: • De economische dynamiek en rentabiliteit van het bedrijf (investeringen in de laatste 5 à 10 jaar); • De tewerkstellingsdynamiek van het bedrijf; • Productieproces: de technologie en organisatie van het productieproces is eigentijds en/of doordacht; • Beschikbare gebouwen: leegstaande gebouwen in de omgeving die ter beschikking staan van het bedrijf. Op basis van deze afweging kan men voor elf bedrijf afzonderlijk specifieke ontwikkelingsperspectieven opstellen, die zullen worden vastgelegd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Volgende classificatie werd er toebedeeld:

10

PRS West-Vlaanderen, RD, blz. 247-249.


−

Van Vooren M.

Langs de N371, ter hoogte van Kruiskalsijde

2

−

Lapin

Langs de N371, ter hoogte van Kruiskalsijde

2

−

Meulemeester G.

Langs de Groenestraat, een zijstraat van de N371

1

Deze classificatie wordt verder gemotiveerd in de desbetreffende motivering per detailplan.

Beleidsvisie horeca Verspreid binnen de open ruimte komen een aantal horecazaken voor. We kunnen hierbij onderscheid maken tussen horecazaken van de eerste en de tweede orde. Bij horecazaken van de eerste orde gaat het om mobiliteitsgenererende zaken (grotere café-restaurants, al dan niet met een feestzaal; geen hotels), horecazaken van de tweede orde zijn kleinere lokale horecazaken die meer gericht zijn op de lokale bevolking en op fietstoeristen. De horecazaken van de eerste orde zijn vooral auto-gericht. Mits een goede ontsluiting en indien de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet overschreden wordt, kunnen bestaande zaken behouden blijven en beperkt uitbreiden door een functionele verbouwing in functie van het bereiken van een hoger comfort. Nieuwe zaken in de open ruimte zijn niet toegelaten (behalve binnen beschermde gebouwen (beleidskader PRS) of eventueel binnen gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed). De horecazaken van de tweede orde zijn vooral gericht op de plaatselijke bevolking en de fietstoeristen. Zij zijn best gelegen binnen het hoofddorp, de woonconcentraties of de woonkorrels of geënt op het toeristisch-recreatieve (fiets)netwerk. Bestaande zaken kunnen bestendigd worden en beperkt uitbreiden door een functionele verbouwing in functie van het bereiken van een hoger comfort. Binnen natuurlijk en/of landschappelijk waardevolle gebieden moet een eventuele uitbreiding afgewogen worden met de ruimtelijke draagkracht van het gebied en dienen er strenge regels opgesteld te worden naar landschappelijke inkleding toe. Nieuwe zaken in de open ruimte kunnen enkel starten binnen beschermde gebouwen (beleidskader PRS), eventueel binnen gebouwen die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en binnen een geselecteerde woonkorrel gelegen langs een recreatieve fiets- of wandelroute (als functiewijziging en binnen het bestaande volume)11.

Beleidsvisie toeristisch-recreatieve structuur Recreatief medegebruik in de open ruimte wordt perfect mogelijk geacht. Naar bijkomende toeristisch-recreatieve functies in de open ruimte worden gebiedsgerichte voorwaarden opgelegd. Op provinciaal niveau zal er een ruimtelijk uitvoeringsplan dienen te worden opgemaakt om kleinschalige toeristische recreatieve activiteiten mogelijk te maken binnen het poldergebied als onderdeel van het toeristisch recreatief stedelijk netwerk van de kust. Binnen het beleidskader van het provinciaal ruimtelijk structuurplan (PRS, RD, blz. 254-258) betreffende kleinschalige toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten, zijn de toelatingsnormen beschreven voor bijkomende be- en verbouwing. Concreet komt het erop neer dat enkel voor actieve hoeves, beschermde bebouwing en merkwaardige gebouwen enige vorm van overnachting mogelijk wordt gemaakt, nl. onder de vorm van kamers met toeristische dienstverlening, jeugdlogies, huurvakantiewoningen. (voor de specifieke definitie wordt verwezen naar het desbetreffende beleidskader binnen het

11

Uitgesloten bij de goedkeuring van het GRS door de bestendige deputatie (19/01/2006).


41

provinciaal ruimtelijk structuurplan). Niet-actieve en leegstaande hoeves kunnen ingericht worden als toeristisch attractiepunt, complementair aan activiteiten in de badplaatsen en in combinatie met het wonen van de initiatiefnemers. De beschermde gebouwen zijn de gebouwen die door toepassing van het decreet op landschappen, stads- en dorpsgezichten en monumenten beschermd zijn. De merkwaardige gebouwen zijn de gebouwen die niet volgens het decreet beschermd zijn maar die een cultuurhistorische en sociaal economische waarde voor het gebied hebben. De merkwaardige gebouwen moeten binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan onderbouwd worden. Het gemeentelijk beleid richt zich naar dit bovenvermeld beleidskader en stelt het volgende : 12 − Binnen de gemeente is hoevetoerisme over het gehele grondgebied mogelijk, waarbij enkel een functionele verbouwing is toegelaten. − Uit verder ruimtelijk onderzoek is gebleken dat er in de open ruimte geen gebouwen voorkomen die in aanmerking komen om geselecteerd te worden als ‘merkwaardige gebouwen’. De waardevolle gebouwen zijn ofwel hoeves (afzonderlijke ontwikkelingsperspectieven), ofwel zijn ze reeds beschermd.

Beleidsvisie nabestemming landbouwbedrijven : Om te voorkomen dat leegstaande landbouwzetels verwaarloosd leeg blijven staan en ergens anders nieuwe open ruimte wordt aangesneden, worden ook andere functies in deze panden toegelaten, maar onder strikte voorwaarden. Voor de functiewijzigingen van agrarische gebouwen gelden volgende basisprincipes: • De provincie is bezig met een beleidskader voor de nabestemming van leegstaande hoeves. De opties van de gemeente zullen dan ook op termijn moeten kaderen binnen het provinciale kader. • Prioritair moet steeds onderzocht worden of de verlaten of uitdovende landbouwzetels niet ten dienste kunnen staan van andere nog actieve landbouwbedrijven of overgenomen kunnen worden voor het opstarten van een nieuw landbouwbedrijf. • Bij een eventuele functiewijziging mag er geen verhoging van de ruimtelijke dynamiek in de open ruimte plaatsvinden en mag de agrarische structuur niet ondermijnd worden. • Een functiewijziging van landbouwbedrijf naar een ambachtelijk of industrieel bedrijf is uitgesloten (behalve voor strikte opslag). Het creëren van nieuwe zonevreemde ambachtelijke of industriële bedrijvigheid moet immers worden vermeden. • Er moet voldoende aandacht uitgaan naar de cultuurhistorische waarde en architecturaal karakter van de hoeve of hofstede en er dient steeds een landschappelijke afweging gemaakt te worden.

•

gaan om tijdelijke opslag van caravans, bouwmaterialen,… Wat bijvoorbeeld niet mogelijk is, is het opstarten van een transportfirma. Een functiewijziging naar agrarisch verwante (recreatieve) bedrijven zoals een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenartsenpraktijk, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij of een instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen, behalve binnen het gebied L1.

Naast een ruimtelijke toets moet bij het toekennen van de functiewijziging site per site een individuele toets gebeuren: • Een onevenredige toename van automobiliteit is niet toelaatbaar. • Er dient een goede lokale ontsluiting en bereikbaarheid te zijn. • Functies moeten passen bij de aard van waardevolheid van het gebied en de schaal van de bebouwing. Het architecturaal karakter van de hoeve moet behouden blijven. • De agrarische structuur mag zoals gezegd niet ondermijnd worden. De functiewijziging naar een residentiële woning zal enkel mogelijk zijn als de grondoppervlakte, ingenomen door bebouwing en omliggende eigendom, beperkt blijft. Het is echter onmogelijk om een richtcijfer te geven. Dit moet geval per geval geëvalueerd worden in functie van de configuratie van de percelen. De grondinname moet beperkt blijven tot de erven en de direct omliggende gronden (bijvoorbeeld boomgaarden). • Milieu-technische aspecten en landschappelijke integratie. • De laatste twee functiewijzigingen kunnen enkel toegestaan worden als het gebouw of gebouwencomplex niet meer geschikt is voor de vergunde of vergund geachte functie op het moment van de aanvraag en bouwfysisch wel geschikt is voor de nieuwe functie (zonder te ingrijpende verbouwingen).

Volgende functiewijzigingen kunnen worden toegestaan: • Een woonfunctie is toegelaten onder bepaalde voorwaarden (zie beleid voor wonen in de open ruimte). Per gebouw(encomplex) mag het slechts gaan om één woning. Bij een omschakeling naar een zuiver residentiële functie moet ernaar gestreefd worden dat de vroegere landbouwgronden, behorend bij het bedrijf, opnieuw worden benut door een ander landbouwbedrijf. •

Inzake het ruimtelijk beleid voor kleinschalige toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten (laagdynamische toeristischrecreatieve functies) wordt verwezen naar de modaliteiten zoals aangegeven in het PRS inzake het ruimtelijk kader voor

•

•

plattelandstoerisme (zie ook gewenste toeristisch-recreatieve structuur). Een functiewijziging naar aan de landbouw dienstverlenende, verwerkende en toeleverende bedrijven met een beperkte ruimtelijke dynamiek wordt enkel binnen het L4-gebied en onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Er zijn geen activiteiten toegelaten die qua verkeersgeneratie de draagkracht van de ontsluiting zouden overschrijden. Een functiewijziging naar ruimte voor opslag van allerhande materialen of materieel, behalve binnen het gebied L1. Dit 13 14 kan enkel als het gebouw of gebouwencomplex deel uitmaakt van een gebouwengroep . Het kan hier bijvoorbeeld

12

Hoevetoerisme is de vorm van toerisme die geïntegreerd is in een actief agrarisch bedrijf.

14

13

Fysiek niet met elkaar verbonden gebouwen, die samen een functioneel geheel vormen.

wel een ruimtelijk aaneengesloten geheel vormen.


Minstens drie gebouwen of gebouwencomplexen, al dan niet aan dezelfde kant van de straat gelegen, die samen geen functioneel, maar


42



43

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Layerkaart water

plangebied KAT1 KAT2 KAT3 Niet overstromingsgevoelig Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig

1:20.000

2.5.3

Bronnen ROG 2003 - kaart, MOG – kaart, terreininventarisatie, atlas der waterlopen, decreet Integraal Waterbeleid 18/07/2003, wet op onbevaarbare waterlopen 28/12/1967,…

Stap 4 : Onderscheiden ruimtelijke afwegingscriteria

Binnen het grondgebied van Zuienkerke is gezocht naar ruimtelijk bepalende randvoorwaarden voor zonevreemde constructies in hun onmiddellijke omgeving. Dit teneinde de ruimtelijke impact te kunnen inschatten, het ruimtebeslag, de mate waarin de schaal van de constructie concordeert met de schaal van de omgeving en de impact van mogelijke functies. Zo is het best mogelijk dat de numerieke bepalingen een bepaald volume toelaten, maar dat omgevingsfactoren verdere beperkingen oplegt. De numerieke bepalingen dienen dan ook als maxima gezien te worden en kunnen enkel benut worden indien de schaal van de omgeving en omgevingsfactoren (natuurlijke en/of landschappelijke) niet in het gedrang worden gebracht. Binnen onderhavig RUP zijn er 5 ruimtelijke afwegingscriteria of ‘layers’ onderscheiden : 2.5.3.1

Aspect water

Het is belangrijk de impact op het omgevende oppervlaktewater in te schatten. Naar aanleiding van een stedenbouwkundige aanvraag kan de stedenbouwkundige ambtenaar een inrichtingsplan vragen en hierbij een opwaardering bewerkstellingen van grachten en poelen (i.f.v. afwatering, fauna, flora). Deze details kunnen de landschapskarakteristieken versterken en het milieu verbeteren. Het al dan niet gelegen zijn in een overstromingsgebieden is een belangrijk gegeven naar verdere ontwikkelingen toe. De impact van het watergegeven kan ook van belang zijn bij de inplanting van eventuele IBA’s (individuele waterzuiveringsinstallaties), de type beplanting en de afstanden van bebouwing tot grachten en/of waterlopen. Volgende bepalingen zijn van belang met betrekking tot het plangebied : − Het hele plangebied bevindt zich binnen een ‘mogelijk overstromingsgevoelig’ gebied, cfr. de inventaris die is opgesteld door AMINAL, Afdeling Water en AROHM, afdeling Ruimtelijke Planning. Dit is echter logisch vermits heel het poldergebied van nature uit overstroombaar is door de zee. Met deze ‘moegelijk overstromingsgevoelige’ toestand dient dan ook geen rekening gehouden te worden. Belangrijker is dat er binnen het plangebied geen ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’ gelegen is. − De polderstreek kent een typisch peilbeheer. In de winter wordt het waterpeil kunstmatig laag gehouden zodat er steeds voldoende bergingscapaciteit resteert in geval van extreme neerslag en zodat de landbouwgronden bewerkbaar zijn in het voorjaar. In de zomer wordt er daarentegen een hoger waterpeil nagestreefd dan het natuurlijke waterpeil. Op die manier is er voldoende (zoet) water beschikbaar voor landbouwactiviteiten. Om het peilbeheer mogelijk te maken zijn er her en der stuwen e.a. voorzien. Het peilbeheer is de bevoegdheid van de Polder. e − Binnen of in de onmiddellijke omgeving van het plangebied bevinden er zich de onbevaarbare waterlopen van 2 categorie. De waterlopen van eerste categorie worden steeds beheerd door AMINAL afdeling Water. De provincie of De Polder of Wateren beheren de onbevaarbare waterlopen van tweede en/of derde categorie en de gemeenten deze van derde categorie (indien niet beheerd door Polder of Wateren). e e Bij uitvoering van werken aan onbevaarbare waterlopen van 2 of 3 categorie dient er een machtiging van de bestendige deputatie te zijn. e e Bij bouwen of verbouwen langs onbevaarbare waterlopen van 2 of 3 categorie dient er advies gevraagd te worden aan de PTD waterlopen en aan het polderbestuur en dient de vergunning verlenende overheid de watertoets uit te voeren cfr. het decretaal integraal waterbeleid van 18 juli 2003. Langs weerszijden van de onbevaarbare waterlopen ligt er een erfdienstbaarheidzone van 5m vanaf de oeverrand om onderhoudswerkzaamheden aan de waterloop uit te kunnen voeren. Dit betekent dat er binnen deze zone geen enkele bebouwing noch aanplanting wordt toegestaan (wet op onbevaarbare waterlopen van 28.12.1967).



45

! ! ! !

!

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371

! !

Layerkaart lijninfrastructuur ! !

hoofdwegen !

primaire wegen !

secundaire wegen !

lokale wegen !

spoorweg !

plangebied

Bla

!

!

!

N3

nbe

N 31

!

n ke

ondergrondse hoogspanningslijn

rg e - Br

71 !

e ugg

! ! ! ! ! !

AX ! !

! ! ! ! !! ! ! ! !

!

1:20.000

! ! ! !

2.5.3.2

Aspect lijninfrastructuren

De bereikbaarheid van de site ( in hoofdzaak belangrijk i.f.v. ontwikkelingsperspectieven van vooral ambachtelijke bedrijvigheid – bereikbaarheid met bv. vrachtwagens) en de zichtlocatie welke door grotere infrastructuren worden bewerkstelligt zijn uitermate belangrijk teneinde verdere ontwikkelingen al dan niet toe te laten. De verkeersimpact van nieuwe ontwikkelingen en de directe relatie tot het voorliggende wegennet (directe nabijheid van grotere infrastructuren) zijn belangrijke randvoorwaarden die dienen ingeschat te worden. Volgende infrastructuren vormen de belangrijkste (boven)lokale verbindingswegen binnen en in de directe omgeving van het plangebied : − De N31 (expressweg) die zorgt voor de ontsluiting van Zeebrugge. − De N371 die van belang is voor het ontsluiten van de oostkust. Alle andere wegen in het plangebied zijn lokale wegen. Parallel met de N371 loopt een ondergrondse hoogspanningsleiding tussen de hoogspanningsposten ‘Brugge Waggelwater’ en ‘Zeebrugge’. Ten oosten van de N371 loopt de spoorlijn Brugge-Blankenberge. Voor wat betreft de toeristisch – recreatieve activiteiten binnen het gebied is het belangrijk dat deze bereikbaar zijn via (toeristisch – recreatieve) fietsverbindingen, paardenroutes,…. Hierbij verwijzen we naar de layer recreatie. (vb. hoevetoerisme, maneges,…) Bronnen het structuurplan en het mobiliteitsplan van Zuienkerke.



47

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Layerkaart Patrimonium

^

3

^

5

^

plangebied

^

3

^ ^

7

^

^

Beschermde monumenten Bouwkundig erfgoed

6

2

^ ^

^

1

9

8

2

^

10

^ ^

1

^

4

1:20.000

2.5.3.3

Aspect patrimonium

Deze layer kadert binnen het behoud van de gemeentelijke eigenheid en het respect voor de historiek van de gemeente. Het is belangrijk dat waardevol patrimonium niet zomaar wordt gesloopt en vervangen wordt door ‘banale’ nieuwbouw. Doelstelling is een maximaal behoud van het aanwezige waardevolle patrimonium na te streven en hieraan gekoppeld ruimere bestemmingsmogelijkheden (cf. visie zoals aangegeven in het provinciaal structuurplan en het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse regering) te voorzien. Volgend waardevol patrimonium is op dit moment (januari 2008) terug te vinden binnen het plangebied : −

Beschermde Monumenten: o 1: Blankenbergse Steenweg 34, Kramp- en koortskapel (besluit 26-05-2004) o 2: Blankenbergese Steenweg 40, voormalige herberg ‘d’Oude Smisse’ (besluit 26-05-2004) o 3: Blankenbergse Steenweg 80, Hoeve ‘De Hemel’ – deel van erf met walgracht, pijlers en toegangen (besluit 26-05-2004)

Blankenbergse stwg 17: De

Blankenbergse stwg 68: Boerenhuis

Blankenbergse stwg 27: De Madaleena

Blankenbergse stwg 6: 19 eeuws

Lisseweegse stwg 3, Hoeve met

Assestraat 1: Hoeve met losse

hoevetje

losse bestanddelen

bestanddelen

Dullemolenstraat 2: ‘t Oosthof

Bontepoortstraat: Kapel

Vagevuurstraat 18: Vagevuurhoeve

Katterogge

de

−

Blankenbergse stwg 34: Kramp- en

Blankenbergse stwg 40: Voormalige

Blankenbergse stwg 80: Hoeve ‘De

koortskapel

herberg ‘d’Oude Smisse’

Hemel’

Inventaris bouwkundig erfgoed:

NR.

SITUERING

BENAMING

KORTE OMSCHRIJVING

1

Blankenbergse Steenweg 17

De Katterogge

Voortmalige 18 eeuwse herberg

de

de

2


Boerenhuis

3


De Madaleena

4


19 eeuws hoevetje

Hoevetje

5

Lisseweegse Steenweg 3

Hoeve met losse bestanddelen

Hoeve

6

Assestraat 1


Hoeve

7

Assestraat 4


Hoeve

8

Dullemolenstraat 2

‘t Oosthof

Historische hoeve

9

Bontepoortstraat

Kleine bakstenen kapel

Kapelletje

10

Vagevuurstraat 18

Vagevuurhoeve

Historische hoeve

de

Voormalige 19 eeuwse herberg ‘t Leeg Hoeve met losse bestanddelen

Bronnen : − Website Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap: Monumenten en landschapszorg in Vlaanderen − Inventaris Bouwkundig erfgoed, Vlaams instituut voor het onroerend erfgoed



49

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Layerkaart Recreatie plangebied

k

^

Manège Vagevuur Polderwind Permekerecreatieroute Wandel- en fietsroute rond Zuienkerke Blankenbergse Dijk

^ k

1:20.000

2.5.3.4

Aspect recreatie

In het achterland van de kust is het toeristisch recreatieve gebeuren uitermate belangrijk. De achterliggende open ruimte heeft immers belangrijke toeristisch-recreatieve potenties. Door het duiden, behouden en aanreiken van ontwikkelingsmogelijkheden van maneges geeft het gemeentebestuur een duidelijk signaal naar de sector toe. Ook zijn de onderscheiden fietsroutes aangereikt hetgeen naar bestemmingen mogelijk een impact kan hebben : bijvoorbeeld het voorzien van een drankgelegenheid of verblijfsmogelijkheid binnen het waardevol patriumonium langs een belangrijke recreatieve fietsroutes. bronnen − Het structuurplan en inventaris gegevens van Zuienkerke : hierbij onderscheiden we de paardenroutes en manège infrastructuur en de verschillende recreatieve fietsroutes.



51

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Layerkaart landschap en natuur plangebied open ruimte verbinding

k

boscomplex

k

cluster kleine landschapselementen Kreekrugpolders van Zuienkerke en Meetkerke

1:20.000

2.5.3.5

Aspect landschaps- en natuurwaarden en kleine landschapselementen

Nieuwe architecturale, bouwkundige ingrepen dienen zoveel mogelijk rekening te houden met de bestaande natuurlijke en landschappelijke kenmerken van het poldergebied. Het is vrij evident dat binnen bijvoorbeeld een open polderlandschap waar alles reeds van ver zichtbaar is elke ingreep met de juiste gevoeligheid hiervoor dient plaats te vinden. Door het verzorgen en juist detailleren van kleine landschapselementen (houtkanten, bomenrijen, hagen …) kan het landschap een verdere verfijning krijgen. Het is hierbij belangrijk uit te gaan van streekeigen beplanting en de beplanting op de juiste wijze in te planten. Het poldergebied behoort tot één van de belangrijkste landbouwproductiegebieden van Vlaanderen. In het grootschalig agrarisch gebied van de polders is van oorsprong een grootschalig karakter aanwezig. De brede kreekruggronden werden grote bouwlanden. Op de poelgronden ontstonden weilandcomplexen. Het gebied is geëvolueerd naar voornamelijk akkerbouwgebied door een verbeterde waterhuishouding. In het landelijk gebied is er sprake van historisch verspreide bebouwing. Dit zijn meestal hoeves die van oorsprong op deze plaatsen gevestigd zijn. De meestal authentieke hoeven liggen sterk verspreid in het landschap. Infrastructuur die aangelegd wordt is in de eerste plaats bedoeld als ondersteuning van de landbouwactiviteit. Gaandeweg werden deze typische landbouwwegen echter ontdekt door de recreant. De recreant werd medegebruiker van het landelijk gebied. Door de toenemende vrije tijd en de verstedelijking wordt het medegebruik van het landelijk gebied door toerisme en recreatie steeds belangrijker. Beleidsmatig is het belangrijk het open en landelijk karakter maximaal te behouden door : − Nieuwe niet – grondgebonden landbouw te weren, − Architectonisch (kleur, vorm, hoogte) inpassen van nieuwe constructies zodat ze de bestaande verticale blikvangers niet domineren, − Bebouwing te beperking tot bestaande bebouwing en enkel kleinschalige activiteiten te stimuleren aansluitend bij de kernbebouwing, − Het behoud van grote open ruimten (open ruimtecorridors). 1.

ASPECT LANDSCHAP

Binnen het poldergebied kan de volgende ruimtelijke landschapsonderverdeling worden bepaald: − De Lage Moeren van Meetkerke: De Lage Moeren van Meetkerke vormen een landschapseenheid op zich. Het is een omvangrijk laaggelegen gebied, dat zich uitstrekt over de gemeenten Brugge, Zuienkerke (Meetkerke) en Jabbeke (Varsenare). Het ligt onder de hoogtelijn van 2,5m. Daar het gebied niet overspoeld werd door de zeetransgressies bestaat de bodem niet uit marine zand of klei - afzettingen, maar wel uit een pleistocene zandlaag die verderop in de zandstreek hoger opduikt. De randzone bevat een dunne laag klei.. − De Oud- en Middellandpolder: Het landschap in de Oud- en Middellandpolders wordt gekenmerkt door een wisselende bodemgesteldheid (poelgronden, kreekruggronden en binnenduinrestanten), een zoete en brakke waterhuishouding, een mengeling van typische en atypische bebouwingsvormen en een schaarse erfbeplanting. Binnen deze Oud-en Middellandpolders kunnen volgende landschapselementen worden onderscheiden: o Het agrarisch ruilverkavelingslandschap van Houtave o Het agrarisch niet-ruilverkaveld landschap van Zuienkerke-Meetkerke en Zuienkerke-NieuwmunterLekkerbek. o De weide- en hooilandcomplexen van Houtave en Nieuwmunster. o De bebouwingslinten en –concentraties langs de assen N371 en N9. o Concentraties van kleine landschapselementen.

Kaart : Bestaande natuurlijke en landschappelijke structuur

Het decreet op erfgoedlandschappen, meer bepaald het decreet van 16 april 1996 betreffende de landschapszorg

Het Vlaams Parlement keurde op woensdag 28 januari 2004 een ontwerpdecreet goed dat het mogelijk maakt erfgoedlandschappen af te bakenen en met de waarde ervan rekening te houden bij de ruimtelijke inrichting van Vlaanderen. In het decreet van 1996 over landschapszorg werd een hoofdstuk ingevoegd over het behoud van erfgoedlandschappen. Volgens het ontwerpdecreet kan de Vlaamse regering ankerplaatsen aanwijzen, door aflijning op een kaart en opsomming van de typische landschapskenmerken en -waarden. Het is de bedoeling dat op termijn de 220.000 ha waardevolle landschappelijke plaatsen uit de landschapsatlas als ankerplaats worden aangewezen, zodat hun landschappelijke waarde en kenmerken kunnen meespelen bij het opstellen van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's), die de bestemming en inrichting van een bepaald gebied regelen. Vanaf de opname in de ruimtelijke uitvoeringsplannen worden de ankerplaatsen erfgoedlandschappen genoemd. Net zoals voor beschermde landschappen, komt er voor een erfgoedlandschap een beheerscommissie die een plan moet opstellen voor een gepast beheer van het landschap. De overheid mag geen werkzaamheden of handelingen ondernemen die een erfgoedlandschap kunnen vernietigen of beschadigen. De overheid mag ook geen toestemming geven voor activiteiten die schade kunnen berokkenen.

15


15

gewijzigd bij decreet van 18 mei 1999, 8 december 2000, 21 december 2001 en 19 juli 2002 en 13 februari 2004


53

Binnen de verschillende landschappen (zie hoger), met elk hun kenmerkende eigenheid, kunnen de volgende landschappelijk belangrijke kenmerken worden gedifferentieerd :

2.

ASPECT NATUUR

Binnen Zuienkerke kunnen volgende biologisch waardevolle gebieden onderscheiden worden : Het landschap van de polderruimte is grotendeels goed bewaard. Vele van de oude wegen, waterlopen en dus ook percelleringen zijn onveranderd gebleven tot nu toe. De landschappelijke goed bewaarde kenmerken moeten dan ook zoveel mogelijk bewaard worden, hierop baseert de gemeente zich op de landschapskenmerkenkaart en de relictenatlas. 16 In de 'Atlas van de relicten van de traditionele landschappen van de provincie West-Vlaanderen ' worden relicten aangegeven die op oude kaartdocumenten kenmerkend waren voor de landschappen en die op orthofotokaarten van omstreeks 1990 nog morfologisch herkenbaar zijn, nog voldoende gaaf zijn om informatieve waarde te bezitten en een functionele of structurele samenhang vertonen. Hun typologie steunt op de ruimtelijke kenmerken van de relicten (punten, lijnen, vlakken). Zo worden relictzones, ankerplaatsen, puntrelicten en lijnrelicten geselecteerd: • Relictzones: R30003: Uitkerkse Polder – St.-Jan-op-den-Dijk, R30016: Moere van Meetkerke en R30013: Poldergebied Klemskerke-Zuienkerke. • Ankerplaatsen: A30001: Uitkerkse Polder en A30006: Moere van Meetkerke met overgang naar zandstreek. • Puntrelicten: P30004: Dorpskern Nieuwmunster, P30006: Keiemhoeve, P30007: Hoeve Claragoed, P30008: Grote Hofstede, P30057: Dorpskern Zuienkerke, P30058: Dorpskern Houtave, P30059: Dorpskern Meetkerke, P30060: Stenen Poldermolen van de Moeren, P30403: Hoeve Mariemont, P30404: Hoeve Tegelrie, P30405: Hoeve Groot Schoeringe, P30412: Hoeve Grote Stove, P30413: Groot Middelhof, P30414: Groot Madeleine, P30415: Klein Madeleine, P30416: Klein Middelhof en P30423: Kapellebrug. • Lijnrelicten: L30001: Vaart van Blankenberge en L30014: Noordede.

− − − −

De Meetkerkse Moeren. De weidegebieden van Nieuwmunster en Houtave. De kreekrugpolders van Zuienkerke en Meetkerke. De bosgebiedjes Hagebos en Kruiskalsijde.

Fragment biologische waarderingskaart 1997, geactualiseerd in 2003.

Kaart : uittreksel uit de landschapsatlas

16

− De Meetkerkse Moeren Volgens de biologische waarderingskaart is het een biologisch waardevol tot zeer waardevol gebied. Het maakt tevens deel uit van de natuurlijke structuur op Vlaams niveau. Binnen de Lage moeren bevindt zich het natuurreservaat ‘De eendekooi”. De natuurwaarde van dit gebied wordt besproken in het GNOP: flora: voorkomen van matig tot voedselrijke graslanden: Kale jonker, Reukgras, Echte Koekoeksbloem, Zeldzame poelkruit; meer voedselrijke omstandigheden: Echte koekoeksbloem; droge delen: Pijpestrootje, Kruipende ganzerik. fauna: Grutto, Kievit, Scholekster, Bergeend, Tureluur, Kleine zwaan, Grauwe gans, Bergeend, Smient, Slobeend, Kuifeend, Bruine kiekendief, Blauwe kiekendief, Sperwer, Buizerd, Paapje, Meerkoet, Goudplevier, Watersnip. In de eendenkooi huist een kolonie Blauwe reigers; in de omgeving wordt de zeer zeldzame Kwak aangetroffen; de wilgen en elzenkanten of de verruigde moerasspireavelden vormen de biotoop voor Bosrietzanger, Spotvogel, Rietgors, Kneu en Gekraagde roodstaart.

Opgemaakt door de RUG, o.l.v. Prof. Antrop



54

− Het weidegebied van Nieuwmunster Het gebied wordt afgebakend door de deelgemeentegrens van Nieuwmunster en loopt door op het grondgebied van Blankenberge (Uitkerkse polders). flora: dit overwegend uit graslanden bestaande complex is één van de meest waardevolle van de kustpolders. Vele delen werden vroeger uitgeveend, het zijn microreliëfrijke weilanden. In de drassige depressies vindt men zilte planten zoals: Klein schorrekruid, Gerande schijnspurrie, Melkkruid, Schorrezoutgras en Zilte segge. In de sloten (zeer slotenrijk gebied) komen voor: Blaartrekkende boterbloem, Zwanebloem en verschillende soorten kroossoorten, Oeverzegge, Valse voszegge, Grotere waterwegbree, Haarbladwaterranonkel, Schildvormige waterranonkel en riet. fauna: is samen met het aansluitende weidegebied van Uitkerke één van de belangrijkste weidevogelgebieden van de zeepolders; Komen voor: Kievit, Scholekster, Tureluur, Slobeend, Zomertaling, Gruto, meer algemeen: Kievit, Graspieper, Veldleeuwerik, Gele kwikstaart, en Grauwe gans. De polders vormen evenzeer een belangrijke overwinterplaats voor waterlopers en steltlopers, Kleine rietgans, Kolgans en Smient. Andere wintergasten: Kleine zwaan, verschillende eendensoorten, Goudplevier en Wulp. Ook overwinterende roofvogels: Blauwe kiekendief, Torenvalk, Slechtvalk, Velduil. − Het weidecomplex van Houtave Beslaat de volledige deelgemeente behalve de zuid - oostelijk gelegen Lage Moeren. Het zijn vroeger uitgeveende gronden. flora: Men vindt er reliëfrijke weiden met drassige depressies waar een aantal zilte soorten voorkomen: Spiesbladmelde, Zilte schijnspurrie, Moeraszoutgras. Het gebied is zeer slotenrijk met voorkomen van: Blaartrekkende boterbloem, Zwanebloem, verschillend kroossoorten, Oeverzegge, Valse voszegge, Grote waterwegbree, Haarbladwaterranonkel, Schildvormige waterranonkel en riet. fauna: het is één van de belangrijkste overwinteringsplaatsen van ganzen. Komen voor: Kolganzen, Kleine rietganzen, Grutto, Goudplevier, Waterhoen, Torenvalk, Buizerd, Bruine kiekendief, Nijlgans, Kleine zwaan. − De kreekrugpolders van Zuienkerke en Meetkerke Deze kreekruggen zijn gelegen in de deelgemeente Zuienkerke en in het noordoosten van de deelgemeente Meetkerke. Op de kreekruggen vindt men akkers, de extreem soortenarme graslanden en soms gewone graasweide, terwijl in de kommen de weilandcomplexen voorkomen. De weilandcomplexen worden gevormd door gewone graasweide maar vooral door reliëf- en slotenrijke weilanden. We vinden er regelmatig oude heggen of houtkanten en veedrinkputten. flora: op kreekruggen vindt men : akkers, extreem soortenarme graslanden, graasweide; in de kommen komen weilandcomplexen voor. De meest voorkomende flora: bomenrijen met schietwilgen en her en der es, bermen met rijke aanwezigheid van Pinksterbloemen; sloten zijn rijk begroeid met riet. avifauna: die is heel uitgebreid: Dodaars, Aalscholver, Kleine zwaan, Kleine rietgans, Kolgans, Brandgans, Smient, Meerkoet, Goudplevier, Watersnip, Wulp, Tapuit, Kramsvogel, Zwarte kraai. roofvogels: Ransuil, Steenuil, Smelleken, Torenvalk, Blauwe en Bruine kiekendief, Buizerd, Sperwer.

Kaart: natuurlijk waardevolle gebieden (GNOP)

Bronnen − − − − −

Ruilverkaveling Houtave GRS Zuienkerke GNOP Zuienkerke, opgemaakt door de Ecolas Landschapsatlas, landschapskenmerkenkaart Decreet erfgoedlandschappen

− Het Hagebos Dit is een nitrofiel elzenbos met een waardevolle biotoop. flora: bosgebied bestaat uit: gemengde aanplant van canadapopulier, vlier; de kruidlaag wordt gedomineerd door braam, klimop en brandnetels. avifauna: sperwer, buizerd, torenvalk en paapje. − Het bosgebied ter hoogte van Kruiskalsijde Het bosgebied wordt gekarteerd als een ruderaal olmenbos flora: bosgebied bestaand uit: zomereik, es, esdoorn en canadapopulier, vlier; de kruidlaag wordt gedomineerd door braam, klimop en brandnetels.



55

GRUP Zonevreemde constructies binnen de deelruimte N371 Integratiekaart

plangebied

^

waterloop categorie 2 hoofdwegen

^

k

primaire wegen

secundaire wegen lokale wegen

^ ^

spoorweg

^

Beschermde monumenten

^ ^

Bouwkundig erfgoed

k

^

^ ^

^

Manège Vagevuur Polderwind

Permekerecreatieroute

Wandel- en fietsroute rond Zuienkerke Blankenbergse Dijk

open ruimte verbinding

^

boscomplex

k

^ ^k

cluster kleine landschapselementen Kreekrugpoklders van Zuienkerke en Meetkerke

^ ^ ^

1:20.000

2.5.3.6

Integratiekaart

Aan de hand van de ligging kan een ander gewicht bepaald worden aan de onderscheiden criteria. Deze layer structuur is grafisch vertaald in verschillende thematische kaarten. Het betreft geen harde randvoorwaarden. Het zijn criteria waaraan een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient getoetst te worden, teneinde de onderscheiden karakteristieken van de gemeente te behouden en te versterken. Deze afwegingscriteria dienen door de stedenbouwkundige ambtenaar gehanteerd worden. Er wordt vertrokken vanuit de deskundigheid van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar die zich eventueel kan laten bijstaan door de adviescommissie van deskundigen (natuurdeskundigen, kunsthistorici, mobiliteitsdeskundigen, ruimtelijke ordening en landschap).



57

2.6

Passende beoordeling ten aanzien van als speciaal beschermingszones te beschouwen gebieden.

Het decreet op Natuurbehoud bepaalt dat ieder plan dat een betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van een als speciale beschermingszone te beschouwen gebied kan veroorzaken, dient ontworpen te worden aan een passende beoordeling. Het gaat om gebieden die door de Vlaamse Regering zijn voorgesteld of aangewezen zijn als Speciale Beschermingszone in toepassing van de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. In het plangebied zijn er echter geen habitat – of vogelrichtlijngebieden aangeduid. 2.7

Watertoets

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid, in voege van 24/12/2003, legt een aantal verplichtingen op die de watertoets genoemd worden. De overheid die over een vergunning, plan of programma moet beslissen draagt er zorg voor dat er geen schadelijk effect ontstaat op het watersysteem, of zoveel mogelijk wordt beperkt. Het watersysteem is het geheel van oppervlaktewater, het grondwater en de natuur die daarbij hoort. Om die eventuele schadelijke effecten te beoordelen worden de bodemkaart en de watertoetskaarten bekeken. Bodemkaart De bodemkaart heeft als bodemtype voor het plangebied ‘kreekruggrond’ en ‘antropogene grond’ weer. Watertoetskaarten Volgens de watertoetskaarten is het gehele plangebied zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1), is het zeer vlak (grotendeels hellingsgraden van <0,5%), is het mogelijk overstromingsgevoelig, is het grotendeel niet erosiegevoelig, is het grotendeels niet infiltratiegevoelig en behoort het niet tot het winterbed van een grote rivier. De mogelijke overstromingsgevoeligheid is slechts theoretisch vermits het plangebied deel uitmaakt van het poldergebied en dit poldergebied theoretisch overstroombaar is door de zee. Mogelijke effecten van het plan Het plan laat slechts beperkte bijkomende bebouwing en verhardingen toe voor de zonevreemde constructies in het plangebied. Tevens dient elke vergunningsplichtige ruimtelijke ingreep getoetst te worden aan het aspect ‘water’. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het schadelijk effect van dit plan op het watersysteem miniem is 2.8

Buurtwegentoets

Op de atlas der trage wegen zijn een heel aantal buurtwegen aangeduid: • Dullemolenstraat - Groenestraat – Lisseweegse steenweg: Chemin 7 • Copsweg - Assestraat: Chemin 17 • Statiesteenweg: Chemin 8 • Bontpoortstraat: Chemin 9 • Blauwe Torenstraat: Chemin 4 De bepalingen binnen dit plan hebben geen belangrijke invloed op de opgesomde wegen.


Kaart: Uittreksel ‘Atlas der trage wegen’


58

Grondwaterstromingsgevoelig

Hellingenkaart

Overstromingsgevoelige gebieden

Bodemkaart

Geen informatie beschikbaar

< 0,5%

Niet overstromingsgevoelig

01. Antropogeen

Zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1)

0,5% - 5%

Effectief overstromingsgevoelig

32. Poelgrond polders

Matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2)

5% - 10%

Mogelijk overstromingsgevoelig

34. Dekklei polders

Weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

> 10%

Erosiegevoelige gebieden

Infiltratiegevoelige bodems

36. Kreekrug

Winterbedkaart

Niet erosiegevoelig

Niet infiltratiegevoelig

Behoort niet tot het winterbed van de grote rivier

Erosiegevoelig

Infiltratiegevoelig

Behoort tot het winterbed van de grote rivier

1:30.000

2.9

Opbouw van het ruimtelijk uitvoeringsplan

Het uiteindelijk plan bestaat uit twee delen : een algemeen plan en een verdere verfijning via detailplannen. −

Het algemeen plan is geen bodembestemmingsplan, m.a.w. het legt geen bestemmingen vast. Het plan wordt op perceelsniveau afgebakend, de stedenbouwkundige voorschriften zijn bepalend voor de constructies die binnen deze afbakening vallen. Er zijn enkel bepalingen opgenomen voor de zonevreemde constructies die binnen de afbakening zijn gesitueerd, nl. woningen, bedrijven, toeristisch-recreatieve activiteiten en handel- en horeca. Op die manier zijn geen bepalingen opgenomen voor de landbouwbedrijven binnen het landbouwgebied, maar zijn enkel bepalingen opgenomen voor eventuele nabestemmingen. De ambachtelijke bedrijvigheid werd gedeeltelijk in het algemeen plan opgenomen en gedeeltelijk verfijnd in detailplannen. De voorschriften zijn een vertaling van de gebiedsgerichte visie (stap 2 en stap 3) en zijn bijgevolg hard ingeschreven. Voor wat betreft stap 4 wordt vertrokken van de deskundigheid van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar. Als gevolg hiervan zijn voor de verschillende ruimtelijke criteria geen verordende bepalingen (grafisch en tekstueel) opgenomen, maar zijn de verschillende criteria opgesomd in de toelichtingsnota waaraan door de stedenbouwkundige ambtenaar een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet worden getoetst. Er wordt hierdoor in de stedenbouwkundige voorschriften verwezen naar de aangereikte layers in de toelichtingsnota (stap 4) bij het punt ‘beoordelingscriteria tot duurzame ontwikkeling’. De bedoeling van stap 4 is om een verdere ruimtelijke differentiatie in te voeren.

−

2.10

In tegenstelling tot het algemeen plan, leggen de detailplannen bestemmingen vast.

Op te heffen bepalingen

De bestemmingen van het gewestplan Brugge-Oostkust (K.B. 07/04/1977) gelegen binnen het plangebied blijven van kracht, tenzij deze door een detailplan worden gewijzigd. In het laatste geval worden de bepalingen van het gewestplan opgeheven en komen de bestemmingen te vervallen. Volgende bestemmingen komen te vervallen: − Detailplan ‘Wybo’: agrarisch gebied. − Detailplan ‘Van Den Broucke NV’: agrarisch gebied, ontginningsgebied met nabestemming recreatie. − Detailplan ‘Omgeving Vagevuurhoeve’: Ontginningsgebied met nabestemming natuur. − Detailplan ‘Van Vooren’: agrarisch gebied. − Detailplan ‘Lapin’: agrarisch gebied. De bepalingen voor lot 9 (Wybo) van de verkaveling Graaf Baudouin Cornet d’Elzius (01/09/1966), gewijzigd op 11/01/1989, 20/01/1992 en 13/09/1999, vervallen.



60

− 2.11

Motivering detailplannen

2.11.1

Detailplan 1 : Bedrijf Wybo

−

Situering Het bedrijf is gelegen in een woonkorrel en verkaveling langs de N371 (Blankenbergse steenweg), de verbinding tussen Brugge en Blankenberge die niet ver van de bedrijfslocatie aansluit op de N31. Op de site staan onder meer de bedrijfswoning, de verkoopsruimte en de bedrijfsgebouwen. Historiek en actuele toestand van het bedrijf Het bedrijf is gelegen binnen een verkaveling die op 01/09/1966 werd vergund door het college van burgemeester en schepenen van Zuienkerke aan Graaf Baudouin Cornet d’Elzius. De schrijnwerkerij (houten schrijn- en timmerwerk) is sinds 1970 gevestigd op de huidige locatie. In de loop der jaren breidde het bedrijf meermaals uit (zie bouwvergunningen). Hiervoor is de verkaveling enkele malen gewijzigd (11/01/1989, 20/01/1992 en 13/09/1999). In 1991 breidde het bedrijf haar activiteiten uit met de vervaardiging van kunststoframen. Probleemstelling 2 Het bedrijf wenst, aanpalend aan het bestaande bouwweefsel, 350 m uit te breiden naar bedrijfsruimte. Er wordt ook een uitbreiding naar verharding gewenst met 540 m², achter de bestaande verharding. Functionele verenigbaarheid met de omgeving − Ligging in een geëigende zone: Het bedrijf en de geplande uitbreiding liggen integraal in agrarisch gebied. − Goed nabuurschap met de omgeving: Het bedrijf bevindt zich in een woonkorrel. Het bedrijf is kleinschalig en goed geïntegreerd met de omgeving. − Binding met de omgeving: Het bedrijf is historisch gegroeid op de huidige locatie. Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie − Ligging aan een uitgeruste weg: Het bedrijf is gelegen langsheen de Blankenbergse steenweg, een uitgeruste weg. − Bedrijfsafval Het bedrijf genereert geen afval van betekenis. − Beschikbaarheid van vrije grond in geëigende zone, of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen: In de bestaande bedrijfsgebouwen is er geen leegstand. Bestaande en toekomstig mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel − Bereikbaarheid: Het bedrijf heeft een directe ontsluiting op de Blankenbergse steenweg (N371), een primaire weg II. Deze Blankenbergse steenweg sluit aan op de N31. Het bedrijf is dus zeer vlot bereikbaar, zonder daarvoor de verschillende kernen te hinderen. − Mobiliteit: Wegens de ligging langs de N371 (primaire weg) zijn er geen mobiliteitsproblemen. Economische betekenis van het bedrijf en zijn activiteiten


Tewerkstelling : Het bedrijf stelt 3 personen te werk, allen woonachtig in de onmiddellijke omgeving. Indien de voorgestelde groei wordt gerealiseerd wordt een stijging van het personeelsbestand met 3 personen verwacht. Omzet : Er wordt een jaarlijkse omzet gerealiseerd die groter is dan 250.000 euro.

Ruimtelijke implicaties herlokalisatie − Ruimtelijke implicaties bij herlocalisatie Door het reeds versnipperd karakter van het gebied zou de zone geen specifieke meerwaarde krijgen bij herlokalisatie. Gelegen middenin een woonkorrel, heeft het perceel geen betekenis naar de open ruimte toe. − Verlies van open ruimte bij herlocalisatie: Bij een eventuele herlokalisatie zou er elders, op een nieuwe locatie 4.500 m2 vereist zijn. Herlocalisatie is echter financieel moeilijk haalbaar. Ruimtelijke draagkracht van de omgeving − Milieuhinder: De gemeente heeft geen kennis van klachten aangaande geluids-, stof-, geur-, licht-, trillings- of andere hinder. − Landschappelijke inkleding: Het bedrijf is geïntegreerd in een woonkorrel/verkaveling. Het snijdt tamelijk diep in het agrarisch gebied. De landschappelijke inkleding kan verbeterd worden, bijvoorbeeld door het gebruik van streekeigen beplanting. − Situering t.o.v. een beschermd landschap, beschermd monument, ankerplaats of relictzone: Het bedrijf is niet gelegen in de omgeving van een beschermd landschap of monument, ankerplaats of relictzone. − Schaal van het bedrijf: De schaal van het bedrijf overtreft in beperkte mate de schaal van de bebouwing in de directe omgeving. − Ligging t.o.v. waterwinningsgebied: Niet van toepassing − Ligging in een waardevol open ruimtegebied: Het bedrijf maakt deel uit van een woonkorrel, gelegen binnen een open ruimtegebied. Beleidscontinuïteit Bouwvergunningen: − 03/01/1968: Bouwen van woonhuis met schrijnwerkerij − 28/12/1973: Uitbreiden van werkplaats (schrijnwerkerij) en garage − 21/01/1977: Bouwen bergplaats − 11/01/1989: Uitbreiden werkplaats − 12/11/1990: Uitbreiden werkplaats (wijziging bouwvergunning 11/01/1989) − 20/01/1992: Bouwen van open houtopslagplaats en duivenhok − 08/02/1993: Plaatsen duivenhok en siervijver − 13/09/1999: Bouwen toonzaal Niet vergund: De verharding achteraan het bedrijf kan als niet vergund beschouwd worden. Planologisch attest Het bedrijf diende een aanvraag voor planologisch attest in bij de gewestelijke planologische ambtenaar op 05/06/2007. De aanvraag betreft de bestendiging en uitbreiding van een bestaande schrijnwerkerij. Op korte termijn wordt een uitbreiding gevraagd van de bestaande werkplaatsen met 350 m² ten behoeve van het construeren van aluminium schrijnwerk waardoor


61

buitenschrijnwerk zal vervaardigd worden en de 3 meest gebruikte grondstoffen (hout, PVC en aluminium). Deze nieuwe werkplaats sluit aan met de bestaande waarbij een zelfde gabariet wordt gerespecteerd. Op lange termijn wordt een bijkomende waterdoorlatende verharding voorzien van ca. 540 m² ten behoeve van de plaatsing van afvalcontainers (sorteren), stapeling van voorraad, parkeerplaats voor voertuigen van werknemers en het draaien van vrachtwagens van leveranciers teneinde de verkeersveiligheid van de N371 te respecteren. Het Agentschap Wegen en Verkeer heeft advies uitgebracht op 01/08/2007: ‘Er wordt gunstig advies verleend gezien de aanvraag in overeenstemming is met algemene en bijzondere voorwaarden.’ De DRUM heeft advies uitgebracht op 16/08/2007: ‘De aanvraag van planologisch attest voor Kurt Wybo wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd. De voorwaarden zijn: Het bedrijf wordt voorzien van een integraal groenscherm, ook langs de volledige zuidelijke perceelsgrens. De gevraagde uitbreiding moet beschouwd worden als een maximale uitbreiding in de diepte.’ Het Departement Landbouw en Visserij heeft advies uitgebracht op 28/08/2007: ‘De Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling kan de uitbreiding van de bestaande schrijnwerkerij in het herbevestigd agrarisch gebied niet aanvaarden.’ De GECORO heeft advies uitgebracht op 24/10/2006: ‘De commissie beslist gunstig advies te verlenen tot het behoud van het bedrijf op de huidige locatie. De commissie beslist gunstig advies te verlenen wat betreft de uitbreiding op korte termijn. De commissie beslist gunstig advies te verlenen wat betreft de uitbreiding op lange termijn, mits de uitbreiding beschouwd wordt als maximale uitbreiding in de diepte.’ De planologische ambtenaar heeft (buiten termijn) advies uitgebracht op 04/10/2007: ‘De aanvraag van bedrijf Schrijnwerkerij Wybo Kurt voor het bekomen van een planologisch attest wordt gunstig geadviseerd wat betreft de bestendiging ter plaatse. De aanvraag wordt gunstig geadviseerd wat betreft de behoeften op korte termijn, op voorwaarde van: De inplanting van het gebouw, de verharding en het streekeigen groenscherm binnen een strook van 110 m ten opzichte van de rooilijn. De uitbreiding wordt gerealiseerd dwars op de bestaande bedrijfsgebouwen, op het achterliggende rechtsaanpalende perceel. Het geheel dient te worden omsloten door een integraal streekeigen groenscherm. De lange termijnbehoefte wordt ongunstig geadviseerd.’ Het standpunt van de gemeente is het volgende: ‘De uitbreiding op korte en lange termijn wordt toegestaan omwille van de volgende motivering: Overwegende dat gemeenten op basis van goedgekeurde structuurplannen binnen de (beleidsmatige) herbevestigde agrarische gebieden zeer beperkte planningsinitiatieven kunnen nemen. Overwegende dat het planningsinitiatief kadert binnen de visie, opgenomen in het GRS (R.D. pg. 42). Gelet op het gunstig advies van het Agentschap Infrastructuur Wegen en Verkeer – District Brugge d.d. 1/08/2007 met als referentie 311/B/BAV/2007/3505. Gelet op het voorwaardelijk gunstig advies van de Dienst Ruimtelijke Planning en Mobiliteit (DRUM) d.d. 16/08/2007 met als referentie 07/705/BV-07/15/4193. Gelet op het gunstig advies van de GECORO d.d. 25/09/2007 met als referentie PA-1/07. Gelet op het gedeeltelijk gunstig advies van het Agentschap R-O Vlaanderen d.d. 4/10/2007 met als referentie 2.84/31042/104.1. Overwegende dat het desbetreffend advies van het Agentschap R-O Vlaanderen werd opgemaakt op 4/10/2007 en bijgevolg buiten de wettelijke termijn werd ontvangen en eigenlijk als niet-ontvankelijk dient te worden beschouwd.


Overwegende dat de uitbreiding op korte termijn voorzien wordt binnen de bestaande site en bijgevolg geen verdere aantasting van het achterliggende agrarisch landschap inhoudt. Overwegende dat in het advies van het Agentschap R-O Vlaanderen wordt aangehaald dat de uitbreiding van de bebouwing dient te worden voorzien binnen een zone van 110 m t.o.v. de rooilijn. Overwegende dat de uitbreiding van de bebouwing volledig voorzien wordt binnen de gestelde zone. Overwegende dat, zoals wordt voorgesteld door het Agentschap R-O Vlaanderen, een uitbreiding van de beouwing in zuidelijke richting een grotere uitbreiding betreft naar oppervlakte toe binnen het herbevestigd agrarisch gebied. Overwegende dat een uitbreiding in zuidelijke richting (rechts van het desbetreffende perceel) een negatieve invloed zal hebben op de naastliggende woningen en meer zichtbaar zal zijn vanaf de N371. Overwegende dan de uitbreiding op lange termijn noodzakelijk is voor de verdere rationele uitbating van het bedrijf ten behoeve van het stockeren van voorraad en parkeerplaatsen van voertuigen van werknemers. Overwegende dat het voorzien van een draaizone voor leveranciers op die plaats een gunstige invloed heeft op de verkeersveiligheid van de N371. Overwegende dat de uitbreiding op lange termijn een beperkte uitbreiding betreft in de diepte van 15 m ten behoeve van een waterdoorlatende verharding. Overwegende dat een nieuwe groenbuffer voorzien wordt rond de te verharden zone waardoor ook de uitbreiding landschappelijk gebufferd wordt. Overwegende dat geen bezwaren zijn ingediend naar aanleiding van het openbaar onderzoek dat geopend werd op 27/07/2007 en gesloten werd op 27/08/2007. Bijgevolg levert het college van burgemeester en schepenen in de zitting van 03/12/2007 het positief planologisch attest af. Dit positief planologisch attest wordt afgegeven onder de volgende voorwaarden: De uitbreiding moet beschouwd worden als een maximum uitbreiding in de diepte. Het bedrijf moet voorzien worden van een integraal groenscherm, ook langs de zuidelijke perceelsgrens, maar een beperkte toegang tot het naastliggende perceel moet mogelijk blijven.’ -

Besluit Het bedrijf is historisch gegroeid en veroorzaakt nagenoeg geen hinder voor de omliggende bebouwing. De uitbreiding wordt voorzien op eigen terrein, als uitbreiding van bestaande bebouwing en verharding. Indien er voldoende aandacht wordt besteed aan de landschappelijke inkleding met streekeigen groen is de voorgestelde ontwikkeling aanvaardbaar. Toegelaten categorie: categorie 2. Ruimtebalans − −

Terreinoppervlakte in gebruik : Huidige bebouwde oppervlakte :

00 ha 37 a 49 ca 00 ha 11 a 03 ca

Totale oppervlakte van het detailplan :

00 ha 44 a 56 ca

Totale oppervlakte van de bestemmingszones: − Zone 1: Zone voor ambachtelijke bedrijvigheid: − Zone 2: Groenscherm:

00ha 39a 84ca 00ha 04a 72ca

Totale afwijking van het gewestplan:

00ha 44a 56ca


62

− 2.11.2

Detailplan 2 : Bedrijf Van Den Broucke NV

Situering Het bedrijf is gelegen in een woonkorrel langs de N371 (Blankenbergse steenweg), de verbinding tussen Brugge en Blankenberge die niet ver van de bedrijfslocatie aansluit op de N31. Op de bedrijfssite staan onder meer de bedrijfswoning, de toonzaal en atelier, een magazijn en de parking en verharding rondom de bebouwing. Historiek en actuele toestand van het bedrijf Het betreft een bedrijf dat bakkerijmachines en benodigdheden verkoopt, installeert en herstelt in voornamelijk West- en OostVlaanderen. Op de bedrijfssite zelf is de groothandelswinkel aanwezig en een atelier voor de assemblage en opslag van het materiaal. De installatie en herstellingen van de machines is vanzelfsprekend op de locatie van de klanten. Probleemstelling Op korte termijn wenst het bedrijf de loodsen en verharding te regulariseren en een bijkomende loods op te richten achter de bestaande bebouwing. De uitbreiding vormt bijna een verdubbeling van de bestaande oppervlakte. Ook de verharding wordt uitgebreid zodat deze rondom het geheel komt te liggen. Tot slot wordt een vervanging van het dak voorzien. Op lange termijn wenst het bedrijf de loods met toonzaal en atelier te vervangen door een volume met twee verdiepingen en iets groter grondoppervlak en nog een bijkomende verharding. Functionele verenigbaarheid met de omgeving − Ligging in een geëigende zone: Het bedrijf is gelegen in deels agrarisch gebied en deels ontginningsgebied met nabestemming recreatiegebied. − Goed nabuurschap met de omgeving: De activiteiten vormen weinig hinder voor de omgeving. − Binding met de omgeving: Het bedrijf is gelegen binnen een woonkorrel Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie − Ligging aan een uitgeruste weg: Het bedrijf is gelegen langs de Blankenbergse steenweg, een uitgeruste weg. − Bedrijfsafval Het bedrijf genereert geen afval van betekenis. − Beschikbaarheid van vrije grond in geëigende zone, of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen : In de bestaande bedrijfsgebouwen is er geen leegstand, alle infrastructuur wordt optimaal gebruikt. Mogelijkheid van uitbreiding kan op het eigen terrein. Bestaande en toekomstig mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel − Bereikbaarheid: Het bedrijf heeft een directe ontsluiting op de Blankenbergse steenweg (N371), een primaire weg II. Deze Blankenbergse steenweg sluit aan op de N31. Het bedrijf is dus zeer vlot bereikbaar, zonder daarvoor de verschillende kernen te hinderen. − Mobiliteit: Indien de doelstellingen op korte termijn worden gerealiseerd zal de mobiliteit toenemen met ten minste 20 bewegingen per dag. Op lange termijn zal de uitbreiding leiden tot een mobiliteitstoename van in totaal 286 bewegingen per week. Economische betekenis van het bedrijf en zijn activiteiten − Tewerkstelling: De huidige tewerkstelling bestaat uit 18 personeelsleden en de zaakvoerder.


Omzet: Het bedrijf heeft een omzet van meer dan 250.000 euro op jaarbasis.

Ruimtelijke implicaties herlokalisatie Bij een eventuele herlokalisatie zouden de grootschalige gebouwen leeg komen te staan en zou er elders, op een nieuwe locatie 8.000m² vereist zijn. Ruimtelijke draagkracht van de omgeving − Milieuhinder: De gemeente heeft geen kennis van klachten aangaande geluids-, stof-, geur-, licht-, trillings- of andere hinder. − Landschappelijke inkleding: De landschappelijke inkleding naar het achtergelegen gebied is voor verbetering vatbaar. − Situering t.o.v. een beschermd landschap, beschermd monument, ankerplaats of relictzone : De instelling is niet gelegen in de omgeving van een beschermd landschap of monument, ankerplaats of relictzone. − Schaal van het bedrijf: De schaal van het bedrijf overtreft de schaal van de bebouwing in de directe omgeving. − Ligging t.o.v. waterwinningsgebied: Niet van toepassing − Ligging in een waardevol open ruimtegebied: Het bedrijf maakt deel uit van een woonkorrel, gelegen binnen een open ruimtegebied. Beleidscontinuïteit Bouwvergunningen : − 24/11/1982: Bouwen van een woning (niet uitgevoerd) − 16/10/1986: Uitbreidingswerken stapelplaats en bureel − 03/08/1987: Uitbreiden handelszaak, wijziging goedgekeurde bouwaanvraag dd. 16/10/1986 − 26/09/1988: Uitbreiden werkplaats en burelen – vernietigd door de Raad van State in 1998 − 16/09/1991: Uitbreiding van aan gang zijnde goedgekeurde werken − 06/02/1995: Plaatsen 2 reclamepanelen van 3,10 x 0,35 m − 14/07/2003: Heropbouw woning + berging − 20/07/2004: Verbreden van uitweg − Vergunning als gevolg van het positief planologisch attest: 27/10/2008: Bouwen van een magazijn voor bakkerijproducten. Niet vergund: De vergunning voor de uitbreiding van het atelier en burelen werd in 1998 door de Raad van State vernietigd. Daarnaast kunnen de stook- en gasopslag, de verharding en de vijver als niet stedenbouwkundig vergund beschouwd worden. Planologisch attest Het bedrijf diende een aanvraag voor planologisch attest in bij de gewestelijke planologische ambtenaar op 28/06/2006. Op korte termijn wenst men een deel van de bestaande werkplaats en de verharding te regulariseren. Tegelijk met deze regularisatie is voorzien om een deel van de daken van de winkelruimte te vernieuwen. Daarnaast wordt achter de bestaande structuur een nieuwe loods opgericht, die als magazijn, werkplaats en testruimte moet dienen (bijna een verdubbeling van de bestaande oppervlakte) . Het geheel wordt afgeschermd met een groene bufferzone. Op lange termijn wenst men het slopen van de bestaande en het oprichten van een nieuwe toonzaal/winkelruimte (volume met twee verdiepingen en iets groter grondoppervlak) en een bijkomende verharding. De GECORO heeft advies uitgebracht op 24/10/2006:


63

‘De commissie beslist gunstig advies te verlenen tot het behoud van het bedrijf op de huidige locatie, evenals de uitbreidingen op korte en op lange termijn. Mits, Er voldaan wordt aan de geldende regelgeving inzake stedenbouwkundige vergunningen. Er voldaan wordt aan de geldende regelgeving inzake milieuvergunningen. Het plaatsen van een groenscherm met hoogstammige en laagstammige beplanting vanaf de straatkant ten oosten en ten westen van de inrit van het bedrijfsgebouw.’ De planologisch ambtenaar heeft advies uitgebracht op 24/10/2006: ‘De aanvraag van het bedrijf G. Van Den Broucke voor het bekomen van een planologisch attest wordt gedeeltelijk gunstig geadviseerd. De bestendiging van het huidige bouwvolume en verharding kan aanvaard worden en wordt dus gunstig geadviseerd. De verdubbeling van de bestaande bebouwing/verharding en de volume-uitbreiding op lange termijn dienen meer geconcentreerd te worden naar de straatzijde (met opname van perceel 414k) en kunnen in hun huidige vorm ruimtelijk niet aanvaard worden en worden dus ongunstig geadviseerd. De open ruimte waarop de nabestemming voor recreatie van toepassing is dient zo veel mogelijk behouden te blijven. Bij alternatieve inrichtingsvoorstellen naar de N371 toe dient de eigendom gelegen in de verkaveling mee te worden opgenomen. Bij alternatieve inrichting dient rekening gehouden te worden naar bebouwing en naar activiteiten met een beperkte breedte van ontsluiting en met de aangrenzende residentiële bebouwing.’

Ruimtebalans − Terreinoppervlakte in gebruik : − Huidige bebouwde oppervlakte :

00ha 57a 07ca 00ha 20a 71ca


00ha 80a 04ca


00ha 67a 97ca 00ha 12a 07ca


00ha 80a 04ca

Het standpunt van de gemeente is het volgende: ‘Het huidige bouwvolume en verharding kan bestendigd worden. De uitbreiding op korte en lange termijn kan toegestaan worden om volgende redenen: − Verwijzend naar het gunstig advies van de afdeling duurzame Landbouwontwikkeling dat stelt dat de deels agrarische bestemming van de site er achterhaald is (er zijn reeds lang geen agrarische structuren meer aanwezig); het gevraagde tast het agrarisch gebied niet aan en wordt aanvaard vanuit landbouwkundig oogpunt; − Gelet op het voorwaardelijk gunstig advies van de dienst Ruimtelijke Planningen mobiliteit; − Gelet op het deels gunstig / deels ongunstig advies van de Gemachtigde Planologische ambtenaar; Na overleg en verwijzend naar het gunstig advies van de GECORO stelt dat: • Het perceel 414k betreft een perceel bouwgrond gelegen in een goedgekeurde verkaveling met als bestemming eengezinswoning. De gecoro is van mening dat het niet opportuun is hoger vermeld perceel voor de uitbreiding te benutten, teneinde de hinder voor de aanpalende eigenaar tot een minimum te beperken; • De gecoro is van mening dat er voldoende buffering is voorzien ten opzichte van het achterliggende recreatiegebied en de aanpalende bewoning; • Bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning zal moeten worden voldaan aan het Besluit van de Vlaamse regering van 01/10/2004 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater; − Verwijzend naar het gunstig advies van de Afdeling Wegen en Verkeer West-Vlaanderen. Uit voorgaande motiveringen blijkt dat er aan de gestelde voorwaarden kan worden voldaan en dat de goede ruimtelijke ordening niet in het gedrang wordt gebracht. Bijgevolg levert het college van burgemeester en schepenen in de zitting van 18/12/2006 het positief planologisch attest af.’ Besluit Het bedrijf is in de laatste 25 jaar stelselmatig gegroeid en uitgebreid (zie bouwvergunningen). Het brengt geen abnormale hinder teweeg voor de omgeving. Het bedrijf is dynamisch en telt bijna 20 werknemers. De gemeente heeft tevens een positief planologisch attest afgeleverd. De voorgestelde ontwikkelingsperspectieven op korte en lange termijn worden door de gemeente ondersteund. Toegelaten categorie: categorie 4.



64

2.11.3

−

Detailplan 3 : Omgeving Vagevuurhoeve

Dit detailplan bestaat uit drie grote eenheden: − Het bedrijf bvba Vee-lik − De manège Vagevuur − Een solitaire woning 2.11.3.1

−

Bvba Vee-lik

Situering Ten westen van de verkaveling Vagevuur is het bedrijf bvba Vee-lik gelegen. Het bedrijf wordt via de Vagevuurstraat ontsloten op de Blankenbergse Steenweg. Historiek en actuele toestand van het bedrijf Vee-lik Vee-lik bvba heeft als bedrijfsactiviteit hoofdzakelijk het mengen en verkopen van vloeibaar veevoeder. Als nevenactiviteit verkoopt het zuren voor het inkuilen van veevoeders. In 2003 werd tevens gestart met de assemblage en verkoop van graanpletters. Het bedrijf is in die zin te beschouwen als een aan de landbouw dienstverlenend bedrijf. Op de site staan onder meer een woonhuis van de bedrijfsleider met tuin, diverse bergplaatsen, een loods, een tiental silo’s en twee bureelcontainers. Daartussen is deels verhard met betonplaten en met grind om te parkeren en als manoeuvreerruimte. Probleemstelling Het bedrijf heeft op korte termijn nood aan de uitbreiding van haar bestaande loods en de regularisatie van de silo’s, bureelcontainers en de bestaande verhardingen. Op langere termijn is er nood aan een nieuw losstaand bureelgebouw en het voorzien van bijkomende verhardingen. Het bedrijf is tevens gelegen binnen een achterhaalde gewestplanbestemming, nl. ontginningsgebied met nabestemming natuur (zie probleemstelling manège Vagevuur) Functionele verenigbaarheid met de omgeving − Ligging in een geëigende zone: Het bedrijf ligt integraal in ‘ontginningsgebied met nabestemming natuurgebied’. − Goed nabuurschap met de omgeving: Het bedrijf is gelegen binnen een cluster met een woning en een manège. Het bedrijf is goed geïntegreerd binnen de omgeving. − Binding met de omgeving: De activiteiten, die in dienst staan van de landbouw, zijn nauw verwant met de omgeving. Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie − Ligging aan een uitgeruste weg: Het bedrijf wordt ontsloten via een doodlopende straat aansluitend op de Vagevuurstraat. Deze doodlopende straat is een slecht uitgeruste weg. − Bedrijfsafval Hierover zijn geen gegevens bekend. − Beschikbaarheid van vrije grond in geëigende zone, of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen: In de bestaande bedrijfsgebouwen is er geen leegstand.

Bereikbaarheid: Gelegen aan een doodlopende weg, aansluitend op de Vagevuurstraat (lokale weg III), is de bereikbaarheid van het bedrijf matig. Voordeel is uiteraard wel dat de afstand tot de N371 niet groot is. Mobiliteit: De grondstoffen en het gemengde eindproduct worden door het bedrijf zelf getransporteerd wat leidt tot bijna 50 bewegingen per dag.

Economische betekenis van het bedrijf en zijn activiteiten − Tewerkstelling: De huidige tewerkstelling bestaat uit de zaakvoerder en 4/5 deeltijds zijn zoon die in de opvolging van het bedrijf zal voorzien. − Omzet: Het bedrijf heeft een omzet van meer dan 250.000 euro voor het volledige boekjaar dat aan de aanvraag voorafgaat. Ruimtelijke implicaties herlokalisatie − Ruimtelijke implicaties bij herlokalisatie : Bij een eventuele herlokalisatie zou de site kunnen terug gegeven worden aan de landbouw. − Verlies van open ruimte bij herlokalisatie : Bij een eventuele herlokalisatie zou er elders, op een nieuwe locatie relatief veel oppervlakte ingenomen worden. Ruimtelijke draagkracht van de omgeving − Milieuhinder: De gemeente heeft geen kennis van klachten aangaande geluids-, stof-, geur-, licht-, trillings- of andere hinder. − Landschappelijke inkleding: De landschappelijke inkleding van het bedrijf is voor verbetering vatbaar. Vooral ten opzichte van de naastliggende woning is betere buffering noodzakelijk. − Situering t.o.v. een beschermd landschap, beschermd monument, ankerplaats of relictzone: Het bedrijf is niet gelegen in de omgeving van een beschermd monument, ankerplaats of relictzone. − Schaal van het bedrijf: De bedrijfsgebouwen zijn qua schaal niet contrasterend met de omgeving. − Ligging t.o.v. waterwinningsgebied: Niet van toepassing. − Ligging in een waardevol open ruimtegebied: Het bedrijf is niet gelegen in een waardevol open ruimtegebied. Het bedrijf ligt tussen een manège en de woonconcentratie Vagevuur. Beleidscontinuïteit Bouwvergunningen: − 15/11/1974: Ombouwen van een bestaande open veldschuur tot een loopstal voor rundvee (niet geraliseerd). − 13/11/1995: Regularisatie bouwaanvraag: bouwen stapelplaats ter vervanging van metalen berging. − De productie van vloeibaar veevoeder is ontstaan voor 1984, waardoor deze activiteit als een onderdeel van een landbouwbedrijf als vergund kan worden beschouwd. − Vergunning als gevolg van het positief planologisch attest: 02/06/2008: Aanvraag voor de oprichting van een loods. Niet vergund: De silo’s, verhardingen en bureelcontainers zijn als stedenbouwkundig niet vergund te beschouwen.

Bestaande en toekomstig mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel Planologisch attest



65

Het bedrijf Vee-lik diende een aanvraag voor planologisch attest in bij de gewestelijke planologische ambtenaar op 09/03/2006. De voorziene uitbreidingen op korte termijn hebben betrekking op het afbreken van de bestaande loods en een nieuwe loods op te richten waarbij zowel in de hoogte als in vloeroppervlakte wordt uitgebreid. Daarnaast wordt een regularisatie van de silo’s, de bureelcontainers en de bestaande verharding gevraagd. Op lange termijn voorziet men een uitbreiding ten zuidwesten van het bedrijf met een losstaand bureelgebouw en ruime verharding tussen de gebouwen in. De GECORO heeft advies uitgebracht op 12/06/2006: ‘De commissie beslist gunstig advies te verlenen tot het bouwen van een nieuwe hangar, in plaats van de bestaande hangar, zonder uitbreiding. De inplanting van de nieuwe hangar dient te geschieden op de plaats van de bestaande. De commissie beslist ongunstig advies te verlenen tot het bouwen van een bureelgebouw. Mits, Er voldaan wordt aan de geldende regelgeving inzake stedenbouwkundige vergunningen. Er voldaan wordt aan de geldende regelgeving inzake milieuvergunningen.’ De planologisch ambtenaar heeft advies uitgebracht op 13/07/2006: ‘De aanvraag van het bedrijf Vee-lik BVBA voor het bekomen van een planologisch attest wordt beperkt gunstig geadviseerd. Het huidige bouwvolume van de bedrijfsloodsen en de silo’s kunnen bestendigd worden alsook de huidige omvang van de aan de landbouw dienstverlenende bedrijfsactiviteiten. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd voor alle overige delen: ongunstig voor de uitbreiding van het bouwvolume, inclusief de bureelcontainers op zowel korte als lange termijn, ongunstig voor de uitbreiding van de bedrijfsomvang en ongunstig voor de verharding op lange termijn.’ Het standpunt van de gemeente is het volgende: ‘De bestaande loods kan worden afgebroken en opnieuw worden opgericht op dezelfde locatie en zonder enige vorm van uitbreiding. Het huidige bouwvolume van de bedrijfsloodsen, de silo’s en de bureelcontainers kunnen bestendigd worden alsook de huidige omvang van de aan de landbouw dienstverlenende bedrijfsactiviteiten. De bestaande verhardingen kunnen bestendigd worden. Er kunnen geen uitbreidingen worden toegestaan qua bouwvolume, inclusief de bureelcontainers op zowel korte als lange termijn. De uitbreiding van de bedrijfsomvang en de uitbreiding voor de verharding op lange termijn kunnen niet worden toegestaan. Uit voorgaande motiveringen blijkt dat er aan de gestelde voorwaarden kan worden voldaan, dat de goede ruimtelijke ordening niet in gedrang wordt gebracht, mits: − De bedrijfsactiviteiten beperkt blijven tot het huidige perceel. − Rekening wordt gehouden met de adviezen van de betrokken administraties en GECORO. − Er voldaan wordt aan de geldende regelgeving inzake stedenbouwkundige vergunningen. − Er voldaan wordt aan de geldende regelgeving inzake milieuvergunningen. Bij gevolg levert het college van burgemeester en schepenen in de zitting van 31/07/2006 het gedeeltelijk positief planologisch attest af.’ Besluit Het bedrijf is goed geïntegreerd in het landschap en qua schaal, mede door de omliggende bebouwing, ruimtelijk te verantwoorden. Het bedrijf is historisch gegroeid en veroorzaakt nagenoeg geen hinder voor de omliggende bebouwing. Voorgestelde mogelijkheden zijn de maximalistische en dus éénmalige mogelijkheden. Indien het bedrijf zich verder wil ontwikkelen dan wat in onderhavig plan voorgesteld wordt, is een herlokalisatie vereist. Toegelaten categorie: categorie 1*


2.11.3.2

Manège Vagevuur

Situering Ten westen van het bedrijf Vee-lik en ten zuiden van het recreatiedomein Polderwind is de manège Vagevuur gelegen. De manège wordt via de Vagevuurstraat ontsloten op de Blankenbergse Steenweg. Historiek en actuele toestand van de manège Vagevuur De manège Vagevuur is opgestart in het begin van de jaren ‘80. Ze was eigendom van de ‘NV Terwyndt’ en van ‘Familiatours’. Ze werd uitgebaat door de heer Hautekiet. Het ledenaantal is in de loop der jaren gestaag toegenomen. Op dit moment zijn er geïnteresserden om de manège over te nemen. Op de site staan onder meer een woonhuis (Vagevuurhoeve), paardenstallen, een rijhal en een cafetaria. De tussenruimte is deels verhard met vooral grind om te parkeren en als manoeuvreerruimte. Probleemstelling en opname in het GRUP De site van de manège is gelegen binnen de gewestplanbestemming ontginningsgebied met nabestemming natuur. Deze gewestplanbestemming is ingekleurd met het oog op zandontginning binnen dit gebied. De nabestemming natuur zou dan gerealiseerd worden wanneer de ontginning heeft plaatsgevonden. De gemeente wenst echter geen verdere zandontginning vermits dit grote hinder zou betekenen voor de nabijgelegen verkaveling Vagevuur en vermits de manège in dit geval zou moeten verdwijnen. De gemeente heeft in haar GRS dan ook de suggestie gedaan om geen verdere zandontginning toe te laten en om het gebied een agrarische bestemming te geven. De natuurbestemming zou zonder ontginning immers achterhaald zijn, vermits dit gebied op vandaag geen enkele natuurlijke waarde bezit. Tevens is er verregaande interesse om de manège over te nemen. De nieuwe potentiële eigenaars willen echter garanties voor het verdere voortbestaan. Er zijn onderhoudswerken nodig die binnen een natuurbestemming niet vanzelfsprekend zijn. Tenslotte is de manège in het GRS geselecteerd als ‘te bestendigen zonevreemde sporten recreatieve infrastructuur’. Specifiek wordt ook de bestaande waardevolle walgracht ten noordoosten van de manège in het plan meegenomen met als doel het behoud ervan. Beleidscontinuïteit Bouwvergunningen: − 17/09/1981: Bouwen paardenstal (aangevraagd door de NV Terwyndt). − 03/05/1982: Bouwen van rijhalle voor pony’s (aangevraagd door het Commisariaat Generaal voor toerisme). − De cafetaria, gelegen binnen het gebouw met de rijhalle, is in gebruik genomen voor 1984 (1-4-1983), waardoor deze activiteit als een onderdeel van de manège als vergund kan worden beschouwd. De stavingsstukken zitten in bijlage. − De woning is ingericht binnen de Vagevuurhoeve. Deze hoeve is gebouwd voor 1962, waardoor ze als vergund kan worden beschouwd. Besluit De manège wordt opgenomen binnen het GRUP, waarbij de doelstellingen van het GRS als leidraad worden genomen: het bestendigen van de manège. Tevens wordt de waardevolle walgracht in het plan meegenomen. 2.11.3.3

Solitaire woning

Ten noorden van het bedrijf Vee-lik en ten oosten van de manège Vagevuur is een solitaire woning gelegen. Wegens de problematiek van de achterhaalde gewestplanbestemming van het gebied wordt de woning mee opgenomen binnen het GRUP. De site van de woning krijgt een bestemming specifiek voor de woning.


66

2.11.3.4 −

Ruimtebalans

Terreinoppervlakte in gebruik :

02ha 08a 14ca


02ha 08a 14ca

Totale oppervlakte van de bestemmingszones: − Zone 1: Zone voor aan de landbouw dienstverlenende, verwerkende en toeleverende bedrijvigheid − Zone 2: Zone i.f.v. manège: − Zone 3: Zone voor bestaande ééngezinswoning: − Zone 4: Zone voor erfontsluiting: − Zone 5: Groenscherm:

00ha 31a 50ca 01ha 47a 27ca 00ha 18a 18ca 00ha 07a 74ca 00ha 03a 45ca


02ha 08a 14ca



67

2.11.4

−


Situering Het bedrijf is geïsoleerd gelegen langs de N371 (Blankenbergse steenweg), de verbinding tussen Brugge en Blankenberge die niet ver van de bedrijfslocatie aansluit op de N31. Op de site staan onder meer de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen.

−

Ligging t.o.v. waterwinningsgebied: Niet van toepassing Ligging in een waardevol open ruimtegebied: Het bedrijf is niet gelegen in een waardevol open ruimtegebied.

Beleidscontinuïteit Het bedrijf heeft op 29/04/1991 een vergunning verkregen voor het oprichten van een schrijnwerkerij.

Historiek van het bedrijf Het betreft een schrijnwerkerij die opgericht is in 1991.

Besluit Het bedrijf is historisch gegroeid en veroorzaakt nagenoeg geen hinder voor de omgeving. Een eventuele uitbreiding kan voorzien worden op eigen terrein. Indien er voldoende aandacht wordt besteed aan de landschappelijke inkleding met streekeigen groen is conform de opties genomen binnen het GRS een bestendiging en beperkte uitbreiding van het bedrijf aanvaardbaar. Toegelaten categorie: categorie 2.

Functionele verenigbaarheid met de omgeving − Ligging in een geëigende zone: Het bedrijf ligt integraal in agrarisch gebied. − Goed nabuurschap met de omgeving: Het bedrijf is geïsoleerd gelegen. Het is kleinschalig en goed geïntegreerd met de omgeving. − Binding met de omgeving: Het bedrijf is historisch gegroeid op de huidige locatie. Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie − Ligging aan een uitgeruste weg: Het bedrijf is gelegen langsheen de Blankenbergse steenweg, een uitgeruste weg. − Bedrijfsafval Het bedrijf genereert geen afval van betekenis. − Beschikbaarheid van vrije grond in geëigende zone, of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen: In de bestaande bedrijfsgebouwen is er geen leegstand. Bestaande en toekomstig mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel − Bereikbaarheid: Het bedrijf heeft een directe ontsluiting op de Blankenbergse steenweg (N371), een primaire weg II. Deze Blankenbergse steenweg sluit aan op de N31. Het bedrijf is dus zeer vlot bereikbaar, zonder daarvoor de verschillende kernen te hinderen. − Mobiliteit: De verkeersstroom die het bedrijf genereert is zeer beperkt.

Ruimtebalans − Terreinoppervlakte in gebruik : − Huidige bebouwde oppervlakte :

00 ha 24a 96ca 00ha 06a 28ca


00ha 24a 96ca


00ha 22a 14ca 00ha 02a 82ca


00ha 24a 96ca

Ruimtelijke implicaties herlokalisatie − Ruimtelijke implicaties bij herlocalisatie Bij herlokalisatie kan de site eventueel een landbouw- of woonfunctie krijgen. − Verlies van open ruimte bij herlocalisatie: Bij een eventuele herlokalisatie zou er elders, op een nieuwe locatie eenzelfde oppervlakte vereist zijn. Ruimtelijke draagkracht van de omgeving − Milieuhinder: De gemeente heeft geen kennis van klachten aangaande geluids-, stof-, geur-, licht-, trillings- of andere hinder. − Landschappelijke inkleding: De landschappelijke inkleding van het bedrijf is voor verbetering vatbaar. − Situering t.o.v. een beschermd landschap, beschermd monument, ankerplaats of relictzone: Het bedrijf is niet gelegen in de omgeving van een beschermd landschap of monument, ankerplaats of relictzone. − Schaal van het bedrijf: De schaal van het bedrijf is in overeenstemming met de schaal van de bebouwing in de directe omgeving.



68

2.11.5

−


Situering Het bedrijf is geïsoleerd gelegen langs de N371 (Blankenbergse steenweg), de verbinding tussen Brugge en Blankenberge die niet ver van de bedrijfslocatie aansluit op de N31. Op de site staan onder meer de bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen en verhardingen. Historiek van het bedrijf Het betreft een groothandel in afval en schroot die opgericht is in 1962. Functionele verenigbaarheid met de omgeving − Ligging in een geëigende zone: Het bedrijf ligt integraal in agrarisch gebied. − Goed nabuurschap met de omgeving: Het bedrijf is geïsoleerd gelegen. Het is kleinschalig en goed geïntegreerd met de omgeving. − Binding met de omgeving: Het bedrijf is historisch gegroeid op de huidige locatie. Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie − Ligging aan een uitgeruste weg: Het bedrijf is gelegen langsheen de Blankenbergse steenweg, een uitgeruste weg. − Bedrijfsafval Het bedrijf genereert aanzienlijke hoeveelheden afval. − Beschikbaarheid van vrije grond in geëigende zone, of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen: In de bestaande bedrijfsgebouwen is er geen leegstand. Bestaande en toekomstig mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel − Bereikbaarheid: Het bedrijf heeft een directe ontsluiting op de Blankenbergse steenweg (N371), een primaire weg II. Deze Blankenbergse steenweg sluit aan op de N31. Het bedrijf is dus zeer vlot bereikbaar, zonder daarvoor de verschillende kernen te hinderen. − Mobiliteit: De verkeersstroom die het bedrijf genereert is zeer beperkt.

−

Ligging t.o.v. waterwinningsgebied: Niet van toepassing Ligging in een waardevol open ruimtegebied: Het bedrijf is niet gelegen in een waardevol open ruimtegebied.

Beleidscontinuïteit Bouwvergunningen: − 24/01/1963: oprichten van een autokerkhof. − 30/10/1970: bouwen van twee verplaatsbare hangaars. − 22/02/1973: uitbreiden van werken bergplaats. − 22/06/1974: nieuw te bouwen hangaar. − 03/03/1978: oprichten van twee verplaatsbare tuinhuisjes. − 06/02/1984: vergroten van verplaatsbare hangaar. Besluit Het bedrijf is historisch gegroeid en veroorzaakt nagenoeg geen hinder voor de omgeving. Een eventuele uitbreiding kan voorzien worden op eigen terrein. Indien er voldoende aandacht wordt besteed aan de landschappelijke inkleding met streekeigen groen en indien de bodem grondig gesaneerd wordt, is conform de opties genomen binnen het GRS een bestendiging en beperkte uitbreiding van het bedrijf aanvaardbaar. Toegelaten categorie: categorie 2. Ruimtebalans − Terreinoppervlakte in gebruik : − Huidige bebouwde oppervlakte :

01ha 05a 34ca 00ha 26a 98ca


01ha 05a 34ca


00ha 96a 77ca 00ha 08a 57ca


01ha 05a 34ca

Ruimtelijke implicaties herlokalisatie − Ruimtelijke implicaties bij herlocalisatie Bij herlokalisatie zal de site grondig gesaneerd moeten worden vooraleer er een andere activiteit kan komen. − Verlies van open ruimte bij herlocalisatie: Bij een eventuele herlokalisatie zou er elders, op een nieuwe locatie eenzelfde oppervlakte vereist zijn. Ruimtelijke draagkracht van de omgeving − Milieuhinder: Er bestaat een sterk vermoeden van belangrijke bodemverontreiniging. − Landschappelijke inkleding: De landschappelijke inkleding van het bedrijf is voor verbetering vatbaar. − Situering t.o.v. een beschermd landschap, beschermd monument, ankerplaats of relictzone: Het bedrijf is niet gelegen in de omgeving van een beschermd landschap of monument, ankerplaats of relictzone. − Schaal van het bedrijf: De schaal van het bedrijf is in overeenstemming met de schaal van de bebouwing in de directe omgeving.



69

− 2.12

Planproces −

2.12.1

Voorontwerp −

Het voorontwerp wordt voor advies overgemaakt aan de volgende besturen : −

Agentschap R-O Vlaanderen – Directie Coördinatie-Werking – geen advies

−

Afdeling R-O West-Vlaanderen R-O West-Vlaanderen, stedenbouwkundig ambtenaar – geen advies

−

Afdeling R-O West-Vlaanderen – Onroerend Erfgoed –advies ingediend

−

Provincie West-Vlaanderen, DRUM – advies ingediend

−

Agentschap infrastructuur – Wegen en Verkeer West-Vlaanderen – advies ingediend na plenaire vergadering

−

Departement landbouw en visserij – Duurzame Landbouwontwikkeling – advies ingediend

−

Agentschap voor natuur en bos – buitendienst West-Vlaanderen – advies ingediend

−

Agentschap Economie – geen advies

−

Departement Leefmilieu, Natuur en Energie – geen advies

−

Departement Leefmilieu, Natuur en Energie – Dienst veiligheidsrapportage – geen advies

−

Vlaamse milieumaatschappij – geen advies

−

Toerisme Vlaanderen – advies ingediend

−

Provinciale administratie dienst waterlopen – advies ingediend

−

GECORO Zuienkerke – advies ingediend

2.12.2 Ontwerp Het ontwerp werd voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 25/06/2009. Het openbaar onderzoek liep van 17/08/2009 tot 15/10/2009. Er werd één bezwaar en één advies ingediend. Het bezwaar werd ingediend door Elia. Hierbij werd de vraag gesteld om rekening te houden met de ondergrondse hoogspanningslijn parallel met de N371.

Het voorontwerp werd besproken op de plenaire vergadering van 17 april 2008. Op deze vergadering werden heel wat opmerkingen en suggesties gemaakt (zie verslag plenaire vergadering in bijlage). Op de meeste opmerkingen en suggesties, geformuleerd op de plenaire vergadering, wordt ingegaan. Op volgende opmerkingen en suggesties wordt niet ingegaan: − Het gemeentebestuur opteert ervoor om de verkavelingen op te nemen binnen het plangebied. Zo zullen de voorschriften van dit RUP als referentiekader dienen bij het eventuele wijzigen of vervallen van de verkavelingen. − Het beperken van mogelijkheden voor gebouwen opgenomen binnen de inventaris bouwkundig erfgoed. De gemeente baseert zich op het besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot bepaling van de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszone en doet beroep op art. 19 van het DRO om een afwijking te vragen op het richtinggevend deel van het PRS. − Het lineair inschrijven dat het waardevol erfgoed in alle omstandigheden moet beschermd worden. De gemeente wenst de koppeling te maken tussen het verplichten van behoud van het gebouw en de mogelijkheid tot het voorzien van alternatieve functies. − Het uitsluiten van detailplan 2: paardenfokkerij Mortier. − Het voorzien van een compensatiegebied voor de bestemmingswijziging in HAG van het bedrijf Wybo. Dit is geen gemeentelijke materie. − De vraag om de ‘zone i.f.v. manège’ te bestemmen als ‘zone voor recreatie’. Dit is niet ingeschreven in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. − De vraag om een tweede plenaire vergadering te houden. De gemeente is van oordeel dat de verplichte MER-screening een grote vertraging van het planproces zou betekenen. De gemeente opteert ervoor om een informeel overleg te houden met de DRUM en de Afdeling R-O West-Vlaanderen. Na aanpassing van het voorontwerp werd op 12 maart 2009 een informeel overleg gehouden met de DRUM en de Afdeling RO West-Vlaanderen (zie verslag informeel overleg in bijlage). De belangrijkste aandachtspunten die aan bod kwamen waren:


− −

Het standpunt van de DRUM dat binnen gebouwen, opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed, geen ‘kernversterkende functies als functiewijziging kunnen worden voorzien. Een verdere omschrijving van de individuele ontwikkelingsmogelijkheden voor de leegstaande gewezen handels- en bedrijvigheidsgebouwen. De breedte van de groenbuffer van Lapin, waarbij volgens de DRUM en de GSA moet gestreefd worden naar een minimumbreedte van 5 meter. Opnemen van verordenende voorschriften rond het behoud van het erfgoed. De problematiek van het al dan niet opnemen van het bedrijf Mortier binnen het GRUP.

Het advies werd gegeven door de Deputatie van de provincie West-Vlaanderen. De belangrijkste voorwaarden om het RUP goed te keuren waren volgens de Deputatie: − De mogelijkheden voor gebouwen opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed concreter uitwerken en in overeenstemming brengen met het PRS-WV. − Afzien van detailplan 2 (Mortier). − Zone 2 van detailplan 4 (Omgeving Vagevuurhoeve) beperken tot wat nu bebouwd of verhard is. Verder werden er nog een aantal andere opmerkingen en aanbevelingen gegeven (opnemen van watertoets en buurtwegentoets, ontsluitingen Wybo, bufferzone Lapin, opname van verkavelingen, detailopmerkingen rond de voorschriften,… De GECORO heeft advies uitgebracht op de zitting van 15/12/2009. I.v.m. het bezwaar van Elia werd voorgesteld om hierop in te gaan. I.v.m. het advies van de Deputatie van de provincie West-Vlaanderen werd gedeeltelijk ingegaan op de bezwaren en opmerkingen: − De mogelijkheden voor gebouwen opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed werden concreter uitgewerkt en in overeenstemming gebracht met het PRS-WV door het verbieden van kernversterkende functies als nabestemming . − Detailplan 2 (Mortier) werd niet meer opgenomen. − Er werd een watertoets en buurtwegentoets opgenomen. − De bepalingen van het decreet RO van 1999 werden vervangen door de bepalingen van de Codex RO. − De voorschriften werden aangepast n.a.v. de detailopmerkingen. Op volgende bezwaren en opmerkingen werd niet ingegaan: − Voor zone 2 van detailplan 4 (Omgeving Vagevuurhoeve) werd gemotiveerd waarom de bestemmingszone zo ruim is ingetekend, nl. om de bestaande walgracht te beschermen. − Het bedrijf Van Hee kan op dezelfde manier behandeld worden als de overige bedrijven in het plangebied. − De ontsluitingsmogelijkheden van Wybo werden behouden vermits ze in overeenstemming zijn met wat voorzien werd in het goedgekeurde planologisch attest. − De bepalingen van de bufferzone van Lapin geven volgens de GECORO voldoende garanties voor een goede buffering. − De verkavelingen blijven in het plan opgenomen. Indien ze zouden vervallen zou er anders teruggevallen worden op het gewestplan.


70

GRUP ZONEVREEMDE CONSTRUCTIES BINNEN DE DEELRUIMTE N371. Zuienkerke februari 2010

Recommend Documents