Grondprijzen 2014
Grondprijzen 2014 Gemeente Oud-Beijerland
Vastgesteld door het college van burgemeester & wethouders van de gemeente Oud-Beijerland d.d. 12 november 2013, nummer Z-13.11018
1
Grondprijzen 2014
Inhoud Inhoudsopgave ................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 1.
Samenvatting ............................................................................................... 4
1.1. Samenvatting …………..……………………………………………..……….……….………………….……….…….4 1.2. Leeswijzer …………………..…………………………………………………..………………………………….….…….5 2.
Inleiding ....................................................................................................... 6
2.1. Inleiding ……………………………………………………………………………..…………………….……….………….6 2.2. Marktsituatie ………………………………………..………………………..……………………………….………..….6 2.2.1 Vastgoedmarkt…………………………………………………………..………………………....…………..6 2.2.2 Grondprijzen……………………………………..………………….………………………….…..............7 2.2.3 CBS gegevens …………………………………………..…………….………..……………………………….7 3.
Status en doel van de Grondprijzen 2014 ..................................................... 8
3.1. Doel ……………………………………………………………………………………………….. .......................... 8 3.2. Staatsteun …………………………………………………………………………………………….. ................... 8 3.2.1 Grondverkoop .......................................................... ……………………………….8 3.3. 4.
Status …………………….………………..........................................…..………………………..….8 Methode bepaling (grond)prijzen ................................................................. 9
4.1. Grondprijs methode ……………………………………………………………………. ............................ 9 4.2. Aankoop …………………………………………………..………………… ........................................... 9 4.3. Verkoop ………………………………………………………………………………………….. ......................... 9 4.3.1 Sociale huursector …………………………………………………… .................................... 9 4.3.2 Sociale koopsector …………………………………………………..…. ................................10 4.3.3 Overige woningbouw ………………………………………………….. ................................11 4.3.4 Bedrijven …………..…………………………………………………………………….. .....................11 4.3.5 Kantoren …………….…………..…………………………………….……………….. ......................12 4.3.6 Winkel en horeca ……….……………………………………..……………………. ......................12 4.3.7 Maatschappelijke voorzieningen ………………………………………….. ........................12 4.3.8 Restpercelen ………….……………………………………………………………… ........................13 4.3.8.1 Verkoop …………………………………………………………………………….………………………………..…13 4.3.8.2 Verhuur ………………………………………….............................................………………….14 4.3.9 Parkeren ……….……………………………………………………………………….. .......................14 4.3.9.1 Gebouwd parkeren…………………………………………………………………………..………..…..14 4.3.9.2 Parkeerfonds …………………………………………………………………………………..……………..15 4.3.10 Nutsvoorzieningen ……………………………………………………………….. ......................15 5.
Organisatorische aspecten grond aan- en verkopen ....................................16
5.1 Besluitvorming en uitvoeringsproces …………………………………………… .........................16
2
Grondprijzen 2014
5.2 Enige specifieke aspecten …………………………………………………………….. .........................16 5.2.1 Algemeen ……….………………………………………………………………….….. .......................16 5.2.2 Woningbouw ………….………………………………………………………………. .......................17 5.2.3 Bedrijven en kantoren ………….……………………………………………….........................17 5.3 Wijze van gronduitgiften ……………………………………………………………….. ........................17 5.4 Besluitvorming ………………………………………………………………........................................18 Bronnen …………………………………………………………………………………………………………….... ..........19 Definities …………………………………………………………………………………………………………..... ..........20
3
Grondprijzen 2014
1. Samenvatting 1.1
Samenvatting
De Nota Grondprijzen 2013 is op 19 maart 2013 vastgesteld door de raad. De basis hiervan is de Nota Grondbeleid 2011, waarin het gemeentelijke grondprijsbeleid is vastgelegd. Afsplitsing van het grondprijsbeleid vanuit de Nota Grondbeleid 2011 is noodzakelijk om de grondprijzen jaarlijks te kunnen aanpassen. De Nota Grondbeleid is dan alleen een beleidskader, welke één maal in de drie jaar kan worden herzien. In de nieuwe Nota Grondbeleid 2014-2017, welke momenteel wordt voorbereid, gaat het grondprijsbeleid kaderstellend worden aangegeven. Uitwerking kan dan plaatsvinden door middel van een jaarlijkse grondprijsbrief of een Nota Grondprijzen, welke door het college wordt vastgesteld. De huidige marktsituatie is zodanig dat grondprijsverhogingen niet aan de orde zijn. Buiten de grondprijzen voor sociale huurwoningen worden de grondprijzen voor de overige woningbouw residueel bepaald en zijn hiermee marktconform. De marktconformiteit van de residueel bepaalde grondprijzen wordt bepaald door de vrij-op-naam prijs van de woningen te bepalen (kan door een makelaar) en hiervan af de bouwkosten en overige kosten van de woning te trekken. Door als uitgangspunt te kiezen voor een vrij-op-naam prijs van de woning is de marktconformiteit verzekerd. De grondprijzen voor bedrijfsuitgiften zijn ten opzichte van de omliggende gemeenten concurrerend gehouden. De mutaties vanuit deze nota ten opzichte van het prijsbeleid 2013 is inzichtelijk gemaakt. Par.
Omschrijving
4.3.1
Sociale huur woningen e.g.w.
4.3.1 4.3.1
2013
2014 Toelichting
€
18.000
€
€
225
€
18.000 per kavel 225 per m² boven kavel van 120 m²
4.3.2
Sociale huur appartementen Sociale koopwoningen e.g.w.
€ 15.000 € 15.000 residueel residueel minimaal minimaal € 20.000 € 20.000 € 225 € 225
4.3.2
Sociale koopappartementen
4.3.3
Koopwoningen Bedrijven De Boschen/Hoogerwerf
residueel residueel Uitgangspunt is een appartement van minimaal minimaal maximaal € 160.000 v.o.n. € 20.000 € 20.000 residueel residueel € 180 € 180 Korting 5% bij 2 bouwlagen en 10% bij 3 bouwlagen e
4.3.4
4.3.5
Kantoren De Bossche/Hoogerwerf
door B&W
door B&W
€
€
260
door B&W
door B&W
Winkels/horeca
B&W
4.3.7
Maatschappelijke Voorzieningen
€
4.3.7
Maatschappelijke Voorzieningen comm.residueel
residueel
4.3.8
Restpercelen
gestaffeld
Parkeren Nutsvoorzieningen 4.3.10
per m² boven kavel van 120 m²
Bij nieuwe bedrijfsterreinen.
260
4.3.6
4.3.9
per appartement Uitgangspunt is een woning van maximaal € 160.000 v.o.n.
bij nieuwe kantoorontwikkelingen
B&W 160
gestaffeld
€
160
staffel obv WOZ waarde
€ 0 of hoger € 0 of hogerRelatie met grondopbrengst rvo rvo Recht van opstal met of zonder vergoeding
4
Grondprijzen 2014
De gemeentelijke gronduitgiften geven geen noodzaak om de grondprijzen te wijzigen. Er lijkt een stabilisatie in de woningmarkt op te treden. Door gronduitgiften voor woningbouw residueel te bepalen vindt automatisch een aanpassing plaats aan de te bouwen woningcategorie. Voor de gronduitgifte voor woningbouw wordt nu een grondprijs gehanteerd variërend van 18% (goedkope koopwoningen) tot 35% (dure vrije sector woningen) van de vrij-op-naam prijs van de woning. In sommige gevallen kan de gronduitgifteprijs hoger zijn dan 35% van de vrij-op-naam prijs. De gronduitgifteprijs voor een bedrijvenkavel blijkt door de marktvraag nog marktconform. Een verlaging van deze grondprijs wordt dan ook niet voorzien. De gronduitgifteprijs voor bedrijfsbebouwing laat zich moeilijk in een percentage uitdrukken, omdat het niet gewoon is de verkoopwaarde van een bedrijfsbebouwing te waarderen. Bovendien zijn de bedrijfsbebouwingen zeer uiteenlopend van een simpele loods tot een luxe bedrijfshal met kantoorfunctie.
1.2
Leeswijzer
De inhoudsopgave van de Nota Grondprijzen 2014 geeft een inzicht in de opbouw van deze Nota. In de inleiding is de relatie van deze nota gelegd met de Nota Grondbeleid 2011, waarin het grondprijsbeleid integraal is opgenomen. Vervolgens wordt ingegaan op de marktsituatie, de status en het doel van deze nota. In hoofdstuk 4 worden de grondprijzen, of de berekenmethoden om te komen tot grondprijzen, weergegeven. In dit hoofdstuk zijn enkele wijzigingen opgenomen ten opzichte van de Nota Grondbeleid 2011. In de samenvatting is dit nader uiteengezet. Hoofdstuk 5 geeft een inzicht in de organisatorische aspecten van de gronduitgiften.
5
Grondprijzen 2014
2. Inleiding 2.1
Inleiding
Het grondprijsbeleid is opgenomen in de Nota Grondbeleid 2011. Tussentijdse grondprijswijzigingen moeten via een aparte procedure als afwijking op de Nota Grondbeleid worden vastgesteld. Het is beter en overzichtelijker om het hoofdstuk “Grondprijsbeleid” uit de Nota Grondbeleid aan te passen en deze kaderstellend te formuleren. In de nieuwe Nota Grondbeleid 2014-2017 wordt dit als zodanig opgenomen en kan worden volstaan met het jaarlijks uitbrengen van een grondprijzenbrief. Zo ver is het nu nog niet en zal de Nota Grondprijzen 2013 worden herzien naar grondprijzen voor 2014.
2.2
Marktsituatie
2.2.1 Vastgoedmarkt (algemeen)
De gevolgen van de ingezakte vastgoedmarkt zijn voor de gemeentelijke grondbedrijven goed voelbaar. In alle geledingen van de vastgoedmarkt vindt een stagnatie plaats. In de woningbouwsector lijkt het er vooralsnog op, dat alleen het particuliere opdrachtgeverschap nog een aantrekkelijk marktsegment is. De stagnatie in de vastgoedmarkt is een samenloop van omstandigheden en wordt in hoofdzaak veroorzaakt door: • de economische en financiële crisis; • de moeilijke financiering van de vastgoedprojecten; • het verkrijgen van consumentenhypotheken is aan striktere regels gebonden; • de fiscale regelgeving of het uitblijven er van; • de strengere financieringsregels waaraan woningbouwcorporaties worden gebonden; • strenger toezicht (intern en extern) op de woningcorporaties, waardoor investeringen een moeizamer verloop krijgen; • teruglopende bedrijfsinvesteringen, waardoor bedrijfsuitbreidingen of bedrijfsvernieuwingen uitblijven. Vooralsnog is de zorgsector nog een groeisector. Hier worden dan ook allerlei bouwactiviteiten geïnitieerd. Vanuit gemeenten, ontwikkelcombinaties en woningbouwcorporaties vinden allerlei stimuleringsmaatregelen plaats om de vastgelopen woningmarkt weer vlot te krijgen. De meest voorkomende maatregelen zijn: - startersleningen voor startende kopers op de woningbouwmarkt; - tijdelijke erfpachtconstructies, waardoor de ondergrond van de woning niet direct hoeft te worden aangekocht; - kortingsregelingen voor de hypotheekrente, zodat de financiering van een woning gemakkelijker wordt; - koopgarantregelingen. In de komende herziening van de Nota Grondbeleid zullen de voor de gemeente Oud-Beijerland relevante stimuleringsregelingen nader worden uitgewerkt. In
6
Grondprijzen 2014
ieder geval zal separaat een beleid worden ontwikkeld en ter besluitvorming voorgelegd om starters op de woningmarkt te stimuleren. 2.2.2 Grondprijzen
Daar waar voor een paar jaar geleden de grondprijzen ieder jaar konden stijgen, zie je nu een tendens dat ook de gemeenten een stap terug moeten doen en het niet reëel is, dat de grondprijzen stijgen. In principe zien we dit terugkomen in alle marktsegmenten. Door het niet stijgen van de grondprijzen vindt er in principe een verlaging plaats, omdat het inflatie percentage niet wordt doorberekend. Om de grondprijs te bepalen kan worden uitgegaan van de comparatieve methode en de methode van het bepalen van de residuele grondwaarde. De comparatieve methode gaat uit van vaste grondprijzen en kan daardoor niet aantoonbaar marktconform zijn. Om de marktwaarde van de gronduitgifteprijzen zo goed mogelijk te benaderen gaat de gemeente Oud-Beijerland uit van de residuele waardebepaling van de grondprijs. Dit levert ook geen conflict op met de staatsteun regelgeving. Zie voor een nadere uitwerking hoofdstuk 4. De grondprijzen voor vrije sector woningen worden residueel bepaald. De residuele berekeningen zijn gebaseerd op de vrij-op-naam-prijzen van de woningen/ appartementen in relatie tot de bouwkosten van deze woningen/ appartementen. Het verschil tussen de vrij-op-naam-prijs en de bouw- en bijkomende kosten is de residuele grondwaarde. De grond voor sociale huurwoningen beneden de huursubsidiegrens wordt tegen een vaste lagere grondprijs uitgegeven. Hier is wel de comparatieve methode van toepassing, omdat voor sociale woningbouw een uitzondering in de regelgeving voor Staatsteun is gemaakt. Op deze wijze kan de sociale huursector betaalbaar worden gehouden. 2.2.3 CBS gegevens bouwkosten
Uit de cijfers van het CBS blijkt dat de bouwkosten de laatste jaren zijn gedaald. Op basis van de outputindex nieuwbouwwoningen zijn de bouwkosten inclusief BTW afgenomen. Deze prijsindex geeft aan dat het jaar 2010 wordt aangemerkt als basisjaar, waarop de index op 100% staat. De laatste cijfers zijn gepubliceerd tot en met het 2de kwartaal 2013. Wordt het 2de kwartaal 2012 vergeleken met het 2de kwartaal 2013, dan is er een prijsdaling van 5,7% waarneembaar.
7
Grondprijzen 2014
3. Status en doel Nota Grondprijzen 2014 3.1
Doel
Het doel van de Nota Grondprijzen 2014 is om een consistent grondprijsbeleid te kunnen voeren en adequaat te kunnen inspringen op veranderende marktomstandigheden zonder de Nota Grondbeleid aan te passen. In de Nota Grondbeleid zullen alleen de kaders worden aangegeven waaraan gronduitgiften en gronduitgifteprijzen moeten voldoen. De Nota Grondprijzen 2014 is de basis waarop de gemeentelijke gronden worden verkocht. 3.2
Staatsteun
3.2.1 Grondverkoop
In het kader van de gronduitgifteprijzen wordt staatsteun verleend als de gronduitgifteprijzen lager liggen dan de marktwaarde van de grond. Uitzondering hierop is de gronduitgifteprijs voor sociale huurwoningen beneden de huursubsidiegrens van € 681,02 per maand (prijspeil 1-1-2013). Hierbij geldt de restrictie dat de huurder(s) van deze woning niet meer mogen verdienen dan € 34.229 per jaar. De Wet op de huurtoeslag geeft een differentiatie aan. Voor deze woningen mag een lagere gronduitgifteprijs worden vastgesteld. Dit is vastgelegd in de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 3 november 2010, nummer BJZ2010028548. 3.3
Status
De Nota Grondprijzen 2014 wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Deze Nota heeft geen invloed op bestaande overeenkomsten waarin afspraken zijn gemaakt over de grondprijzen, alsmede over afspraken over optieverleningen, die gemaakt zijn in het kader van bedrijfsuitgiften en kantoorbebouwingen. De Nota Grondprijzen 2014 is tot stand gebracht met gebruikmaking van: - de eigen gronduitgiftegegevens; - gegevens uit de markt; - gegevens van omliggende gemeenten. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd in voorkomende gevallen van de nota af te wijken. In die zin is de nota richtinggevend van karakter. De afdeling Beleid & Ontwikkeling (B&O) is binnen de gemeente belast met de uitvoering van de Nota Grondprijzen 2014. De residuele grondwaarden worden door de afdeling B&O bepaald en ter besluitvorming voorgelegd aan het college. De residuele vastgoedberekeningen geven onder-aan-de-streep een residuele grondwaarde. Deze residuele grondwaarde wordt ingebracht als opbrengst in een grondexploitatie of een exploitatieplan. De genoemde gronduitgifteprijzen in deze nota gelden vanaf 1 januari 2014.
8
Grondprijzen 2014
4. Methode bepaling (grond)prijzen 4.1 Grondprijs methoden Voor het bepalen van grondprijzen voor het aankopen en verkopen van gronden en gebouwen worden verschillende methoden gehanteerd. Hieronder zullen de verschillende methoden van prijsvorming uiteen worden gezet. 4.2 Aankoop Het aankopen van gronden wordt bepaald in de Nota Grondbeleid 2011 en wordt hier niet verder uitgewerkt. Wel dient het staatsteunbeginsel in acht te worden genomen, waarbij aankopen boven de markt- of taxatiewaarde niet mogen plaatsvinden. 4.3 Verkoop Ten opzichte van de Nota Grondprijzen 2013 zijn de grondprijzen voor 2014 niet gewijzigd. De Nota Grondprijzen 2014 gaat niet uit van een prijsverhoging voor sociale huurwoningen beneden de aftoppingsgrens. Voor de gronduitgifte ten behoeve van de sociale huursector wordt een vaste grondprijs gehanteerd. De overige gronduitgifteprijzen voor woningbouw vindt residueel plaats. De gronduitgifteprijzen voor woningbouw geeft een range te zien van 18% (goedkope koopwoningen) tot 30% (dure vrije sector woningen) van de vrij-opnaam prijzen. De overige gronduitgifteprijzen worden zowel residueel als met een vaste grondprijs bepaald. De gronduitgifte voor bedrijfslocaties geeft een stabiele prijsvorming te zien. Door deze gronduitgifteprijzen te handhaven op het niveau van 2013 zal de marktvraag stabiel blijven. Door de gevarieerde bedrijfsbebouwingen is het niet mogelijk een percentuele prijsrange in de gronduitgifte uit te drukken. Hieronder wordt één en ander toegelicht en verder uitgewerkt. 4.3.1
Woningbouw sociale huur
Uitgangspunt is een kavelgrootte van 120 m². Is de uit te geven kavel groter dan 120 m² dan vindt boven de kavelprijs van € 18.000 nog een verrekening plaats van € 225 per m² excl. BTW uit te geven grond. In onderstaand rekenvoorbeeld wordt aangegeven hoe deze verrekening uitwerkt. Voor sociale huurappartementen wordt een gronduitgifteprijs van € 15.000 per appartement aangehouden. Geen rekening is gehouden met een waardevermindering voor gebouwd parkeren, omdat dit in de huursector in OudBeijerland niet voorkomt. Type uitgifte Sociale huurwoning
Kavelprijs excl. BTW € 18.000
Kavelgrootte 120 m²
9
Kavelgrootte 130 m²
Kavelprijs excl. BTW € 20.250
Grondprijzen 2014
De gronduitgifteprijs voor sociale huurwoningen is als volgt: -
Eengezinswoning € 18.000 excl. BTW per kavel van 120 m² Kavelgrootte boven 120 m² €225 per m² excl. BTW bovenop kavelprijs Appartement € 15.000 excl. BTW per appartement.
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
4.3.2
Woningbouw sociale koop
In Oud-Beijerland wordt tot een sociale koopwoning gerekend een woning met een koopprijs tot € 160.000 vrij-op-naam (Raadsbesluit 3 april 2012, nummer Z11.06994). Voor mensen met een modaal inkomen is dit een te betalen woning. De gronduitgifteprijs voor een dergelijke woning moet marktconform worden bepaald. De marktconformiteit wordt gewaarborgd door uit te gaan van een residuele bepaling van de gronduitgifteprijs. In onderstaand rekenvoorbeeld wordt indicatief een woning van € 160.000 vrij-op-naam (v.o.n.) uitgewerkt naar een residuele grondwaarde. Type uitgifte Sociale koopwoning
V.o.n.-prijs (incl. BTW) € 160.000
Bouw/bijkomende kosten (incl. BTW) € 132.000
Gronduitgifteprijs excl. BTW € 23.800 (18%)
Deze indicatieve uitwerking geldt voor een standaard woning met een kaveloppervlakte van maximaal 120 m². Varianten erop kunnen leiden tot een lagere of hogere residuele gronduitgifteprijs. Aan de gronduitgifteprijs wordt de restrictie verbonden dat deze niet lager mag zijn dan € 20.000 excl. BTW per kavel. Bij grotere kavels dan 120 m² vindt een verrekening van de grondprijs plaats tegen een tarief van € 225 per m² extra uit te geven grond. Voor sociale koopappartementen geldt de kavelrestrictie niet. Ook gebouwd parkeren heeft geen invloed op de residuele grondwaarde, omdat voor dit segment woningen in Oud-Beijerland geen gebouwde parkeervoorzieningen worden voorzien. De door de woningbouwcorporaties te realiseren koopgarantwoningen moeten na aftrek van de koopgarantbijdrage een maximale verkoopprijs hebben van € 160.000 vrij-op-naam, zodat er een aansluiting is op het gemeentelijke beleid. Komt de netto vrij-op-naam prijs hoger uit dan € 160.000, dan is er geen sprake meer van sociale koopwoningen en wordt niet gebouwd voor deze doelgroep. Het realiseren van sociale koopwoningen is geen kerntaak van de woningcorporaties en kan ook worden gerealiseerd door de particuliere markt. -
-
Sociale koopwoning(grondgebonden en appartement) is maximaal € 160.000 v.o.n. en heeft een residuele gronduitgifteprijs met een ondergrens van € 20.000 excl. BTW. Bij een kavel groter dan 120 m² wordt een extra gronduitgifteprijs van € 225 per m² excl. BTW gehanteerd (niet voor appartement).
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
10
Grondprijzen 2014
4.3.3
Woningbouw overige (vrije sector)
In de Nota Grondbeleid 2011 is er van uitgegaan dat de gronduitgifte voor overige woningbouw residueel zal worden bepaald. Hierbij wordt de methode vrij-op-naamprijs minus bouw- en bijkomende kosten is residuele grondprijs inclusief BTW gehanteerd. Het gaat hierbij om koop- en huurwoningen in het betaalbare -, middeldure - en dure segment woningbouw. Onder woningbouw worden ook appartementen verstaan. Om een indruk te krijgen van de grondprijzen kan, afhankelijk van het marktsegment, worden uitgegaan van de range 20% tot 35% van de vrij-op-naam prijs van de woning. In sommige gevallen blijkt een gronduitgifteprijs hoger dan 35% van de vrij-op-naam prijs mogelijk te zijn. De gronduitgifteprijzen voor overige woningbouw, waaronder grondgebonden woningen en appartementen worden residueel bepaald. n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
4.3.4
Bedrijven
Voor de bedrijventerreinen De Bosschen en De Hoogerwef is de huidige gronduitgifteprijs € 180 excl. BTW per m². Daarnaast is er een kortingsregeling van toepassing als er sprake is van een intensieve bebouwing. Een intensieve bebouwing bestaat uit het in lagen bouwen van een bedrijfsgebouw, zodat minder grond nodig is en meer bedrijven zich kunnen huisvesten op de bedrijventerreinen. Om dit te bevorderen wordt bij de realisatie van een bedrijfsgebouw in 2 lagen een korting op de gronduitgifteprijs gegeven van 5%. Het maximum van de korting op de gronduitgifteprijs is 10% en wordt gegeven bij het realiseren van een bedrijfsgebouw in 3 of meer lagen. Aan de hand van de Omgevingsvergunning wordt bepaald of er een korting op de grondprijs van toepassing is. In de Omgevingsvergunning zijn de definitief te realiseren bouwlagen opgenomen. Voor 2014 wordt de gronduitgifteprijs voor de bedrijventerreinen De Bosschen en De Hoogerwerf “concurrerend” gehouden op de huidige gronduitgifteprijs van € 180 excl. BTW per m². Voor een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein worden de gronduitgifteprijzen separaat door burgemeester & wethouders vastgesteld. -
Uitgifteprijs voor bedrijfsterreinen De Bosschen en De Hoogerwerf € 180 excl. BTW per m². Bij intensief grondgebruik (2 bouwlagen) 5% korting op de uitgifteprijs van € 180 excl. BTW per m². Bij intensief grondgebruik (3 bouwlagen en meer) 10% korting op de uitgifteprijs van € 180 excl. BTW per m². Bij nieuw bedrijventerrein stellen burgemeester & wethouders de gronduitgifteprijzen vast.
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
11
Grondprijzen 2014
4.3.5
Kantoren
Binnen de bedrijventerreinen De Bosschen en De Hoogerwerf is de gronduitgifteprijs voor kantoorbebouwing € 260 excl. BTW per m². Op de nog uit te geven kavels binnen de bedrijventerreinen De Bosschen en De Hoogerwerf ligt geen kantoorbestemming. Nieuwe terreinen voor kantoren zijn op dit moment niet in ontwikkeling. Voor nieuwe kantoorontwikkelingen wordt een gronduitgifteprijs door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Deze gronduitgifteprijs kan zowel op basis van een taxatie als residueel worden vastgesteld. -
Uitgifteprijs voor bedrijventerrein De Bosschen en De Hoogerwef € 260 excl. BTW per m². Overig vast te stellen door het college van burgemeester en wethouders.
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
4.3.6
Winkels/horeca
De grondprijzen voor winkels en horecavoorzieningen zijn specifiek en hangen af van de locatie. Een winkel- of horecavoorziening binnen een woonwijk, aan de rand van het dorp of in het centrumgebied geeft ieder een andere gronduitgifteprijs. Daarnaast is de grootte van de winkel- of horecavoorziening van belang en/of er een integratie is met een appartementencomplex. Het gaat hier om specifieke eigenschappen en dit vergt ook een specifieke benadering met betrekking tot de gronduitgifteprijs. Afhankelijk van de locatie en locatie-invulling wordt de gronduitgiftemethode bepaald. De onderstaande gronduitgifte methoden zijn van toepassing. -
-
De grondprijs laten bepalen door een erkende makelaar/taxateur. De grondprijs residueel te bepalen op basis van de huurprijs per m² bvo (bruto vloeroppervlakte), het BAR (bruto aanvangsrendement) percentage en de bouwkosten. Vaststelling van de grondprijs vindt plaats door het college van burgemeester en wethouders.
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
4.3.7
Maatschappelijke voorzieningen
De maatschappelijke voorzieningen zijn te onderscheiden in: • Sociaal maatschappelijke voorzieningen; • Commercieel maatschappelijke voorzieningen. Onder sociaal maatschappelijke voorzieningen worden voorzieningen verstaan die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen. Deze voorzieningen hebben meestal een wijk, buurt of buurtschap gerelateerde functie. Bij sociaal maatschappelijke voorzieningen kan worden gedacht aan: • gemeentehuis, brandweerkazerne, politiebureau, onderwijsvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen (kleinschalig), zorgsteunpunten, centra voor jeugd en gezin, hospices, bibliotheken enz.
12
Grondprijzen 2014
Commercieel maatschappelijke voorzieningen, zijn voorzieningen die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen en die commercieel of semi commercieel worden geëxploiteerd. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt , onder meer door de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor dergelijke ondernemingen wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode. Bij commercieel maatschappelijke voorzieningen kan worden gedacht aan: • Kinderdagverblijven, Fysiopraktijken, Tandartspraktijken, Paramedische zorg, enz. Vindt in de gronduitgifte een combinatie van sociaal- en commercieel maatschappelijke activiteiten plaats, dan wordt naar rato van de functie een grondprijs bepaald. Voor 2014 wordt geen grondprijsverhoging voorzien voor maatschappelijke voorzieningen. -
maatschappelijke en sociale doeleinden € 160 per m² excl. BTW maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter worden residueel bepaald.
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
4.3.8
Restpercelen
4.3.8.1 Verkoop Onder restpercelen wordt verstaan stukken grond, gelegen in de openbare ruimte en welke niet persé noodzakelijk zijn om de openbare ruimte te laten functioneren. In de Nota Grondbeleid 2011 wordt in enge zin gesproken over verkoop en in gebruik geven van openbaar groen, maar in de praktijk reikt dit verder dan alleen groenvoorzieningen. Over het algemeen is bebouwing van restpercelen op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan. Voor wat betreft de verkoop van openbaar gebied ten gunste van privé gebied voert de gemeente een terughoudend beleid. Bij een verzoek tot aankoop vindt er een interne toetsing plaats. Een verkoop van restpercelen wordt overwogen als: - het betreffende stuk grond geen onderdeel is van de groene hoofdstructuur; - het grenst aan de tuin van de woning van degene die het verzoek tot aankoop doet; - het betreffende stuk grond geen belemmering vormt voor het functioneren van de openbare ruimte; - de aanvrager dient eigenaar van de woning te zijn; - het perceel wordt gehuurd; - het perceel geen kabels en leidingen bevat.
13
Grondprijzen 2014
Het college van burgemeester en wethouders beslist of tot een grondverkoop wordt overgegaan. Hierbij kunnen andere dan de hierboven genoemde criteria een rol spelen. De gronduitgifteprijs voor restpercelen is gerelateerd aan de WOZ waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) van de woning. -
WOZ WOZ WOZ WOZ
waarde waarde waarde waarde
tot € 250.000 van € 250.000 tot € 400.000 van € 400.000 tot € 500.000 boven € 500.000
uitgifteprijs uitgifteprijs uitgifteprijs uitgifteprijs
€ € € €
100 140 180 200
per per per per
m² m² m² m²
n.b: exclusief kosten koper (k.k.)
Over het algemeen is bij verkoop van deze percelen het regime van overdrachtsbelasting aan de orde. 4.3.8.2 Verhuur Nieuwe huurovereenkomsten voor het in gebruik nemen van openbaar gebied worden niet meer afgesloten. Medewerking zal worden verleend als een woningeigenaar zijn woning verkoopt en de nieuwe koper de huurovereenkomst groen wil overnemen. In eerste instantie zal aan de nieuwe eigenaar worden gevraagd om de grond aan te kopen. De mogelijkheid is aanwezig dat in specifieke gevallen een huurovereenkomst voor het in gebruik nemen van openbaar groen noodzakelijk is. In deze gevallen beslist het college van burgemeester en wethouders. 4.3.9
Parkeren
Het gemeentelijke parkeerbeleid en de gemeentelijke parkeernormen zijn uitgangspunt bij nieuwbouw of bij verbouw. In beginsel dient het parkeren door de afnemer van de grond op eigen terrein te worden opgelost. 4.3.9.1 Gebouwd parkeren Gebouwde parkeervoorzieningen worden soms solitair gerealiseerd, maar vaker ten behoeve van een speciale functie of een mix van functies in, en als onderdeel van, een project. In deze laatste twee situaties wordt de totale grondwaarde in beginsel bepaald door het saldo van de grondwaarde van de verschillende functies, waaronder de parkeervoorziening (= de residuele grondwaardeberekening). Het bouwen van parkeervoorzieningen brengt echter per project zeer specifieke uitgangspunten, eisen en omstandigheden met zich mee, en leidt dus tot zeer wisselende grondwaarden voor deze functie. In de totale grondwaarde van het project kan de residueel bepaalde grondwaarde van de parkeervoorziening dan ook alleen worden meegenomen, indien de grondwaarde van de parkeervoorziening positief of nul is. Anders zou namelijk de gemeente via de grondkosten het parkeren subsidiëren. Is de grondwaarde onder het parkeren negatief, dan wordt deze voor de totale grondwaardebepaling op nul gesteld. De dekking van een eventueel onrendabele top kan dan niet worden afgewenteld op de grondprijs.
14
Grondprijzen 2014
4.3.9.2 Parkeerfonds Kan bij nieuw- of verbouw ontwikkelingen het parkeren niet op eigen terrein worden opgelost, dan moet de ontwikkelende partij een donatie van € 11.000 per niet te realiseren parkeerplaats storten in het gemeentelijke parkeerfonds. -
4.3.10
De bouw van een parkeervoorziening mag de grondopbrengst van het totale project niet negatief beïnvloeden. Voor niet gerealiseerde parkeerplaatsen wordt een donatie van € 11.000 per parkeerplaats gedaan aan het gemeentelijke parkeerfonds.
Nutsvoorzieningen
De gronduitgifte voor gebouwde nutsvoorzieningen zoals: traforuimten, rioolgemalen, verdeelstations, kabelkasten e.d. vindt niet plaats, maar voor dergelijke voorzieningen wordt een recht van opstal gevestigd. Afhankelijk van de voorziening wordt hiervoor een (jaarlijkse) financiële vergoeding in rekening gebracht.
15
Grondprijzen 2014
5 5.1
Organisatorische aspecten grond aan-en verkopen Besluitvorming- en uitvoeringsproces
Op grond van artikel 160, lid 1, onder e Gemeentewet (privaatrechtelijke rechtshandelingen) is het college van burgemeester en wethouders bevoegd besluiten te nemen over aan- en verkopen van gemeentelijke gronden. Het college zal dit doen aan de hand van de Nota Grondprijzen 2014 en de Financiële Verordening vastgesteld op 22 november 2011. Op grond van artikel 169, 4de lid Gemeentewet geeft het college de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden tot privaatrechtelijke rechtshandelingen, indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Verkooptransacties die afwijken van de Nota Grondprijzen 2014, kunnen ingrijpende financiële consequenties hebben. De artikelen 160, lid 1 onder e en 169, lid 4 Gemeentewet zijn in samenhang van toepassing. Afwijkingen in concrete gevallen van de Nota Grondprijzen 2014 zijn toegestaan en worden besloten door het college van burgemeester en wethouders, bijvoorbeeld als de markt een hogere opbrengst toestaat of wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de gemeente oplevert, die zonder een prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden. Eén en ander met in achtneming van de bepalingen vanuit de Financiële Verordening. De feitelijke onderhandelingen worden gevoerd door de afdeling Beleid & Ontwikkeling, tenzij vooraf anders bepaald, maar het resultaat staat altijd onder voorbehoud van besluitvorming door het college. 5.2
Enige specifieke bepalingen
5.2.1 Algemeen
In het navolgende wordt op enige bepalingen ingegaan, die direct voor de grondprijs van belang zijn. Het is geen uitputtende opsomming van alle bepalingen die van toepassing zijn op grondtransacties. Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen (in-, of exclusief BTW) hebben. Indien bekend wordt gemeld wat de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal zijn. Bij de grondverkoop wordt een tekening geleverd waarop de te verkopen percelen of kavel met een arcering zijn aangegeven. Op de tekening worden de te verkopen oppervlakte(n) en de ligging van het perceel aangegeven. Verder zijn bij verkoop de Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Oud-Beijerland, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 9 december 2008, van toepassing. 5.2.2
Woningbouw
De gemeente brengt gegadigden voor het kopen van bouwterrein bij (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (C-PO) een optierente in rekening. De optierente is gelijk aan de wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) vermeerderd met BTW. De 16
Grondprijzen 2014
optierente wordt berekend over de verkoopprijs van de grond. De optie wordt verstrekt voor maximaal 6 maanden en binnen deze tijd dient een bouwvoornemen van een positief welstandadvies te worden voorzien. Na het positieve advies van de Welstandcommissie vindt de definitieve grondverkoop plaats, mits één en ander past binnen het bestemmingsplan. Heeft de Welstandcommissie binnen 6 maanden geen positief advies kunnen geven over een bouwvoornemen, dan vervalt de optie. Hierbij vervallen de betaalde optietermijnen aan de gemeente, dit ter dekking van de gemeentelijke administratiekosten. Dit geldt ook als de optiehouder binnen de optietermijn afziet van de grondaankoop. Het college van burgemeester en wethouders kan in specifieke gevallen besluiten de optietermijn te verlengen met 3 maanden, of het welstandadvies naast zich neer leggen . Maken optiehouders binnen 6 maanden van de gelegenheid gebruik om de grond aan te kopen, dan loopt de optierente tot aan de dag dat een besluit door het college van burgemeester & wethouders is genomen over de betreffende grondverkoop. Bij het sluiten van de optieovereenkomst ligt de grondprijs vast gedurende de optietermijn. Bij een verlenging van de optietermijn kan de grondprijs worden herzien als sprake is van nieuw vastgestelde grondprijzen. Bij de gronduitgifte op basis van projectontwikkeling wordt geen optievergoeding gevraagd, maar worden via een realisatieovereenkomst afspraken gemaakt over de betalingsmomenten van de te verkopen gronden. Indien de gemeente de financieringsmethode van “ik bouw betaalbaar” gaat hanteren zal geen optierente in rekening worden gebracht. De regeling “ik bouw betaalbaar” kent een aparte ontwikkelconstructie, waarbij de zekerheid over het uiterlijk van de woning en daarmee de afname van een woningbouwkavel duidelijk is. Hierdoor is het niet nodig om deze grond in optie met een rentevergoeding uit te geven. 5.2.3
Bedrijven en kantoren
Voor de gronduitgifte voor bedrijven en kantoren kan een optieovereenkomst worden gesloten. De optie heeft een duur van 6 maanden. Een optie wordt pas gegeven als door de Welstandcommissie een positief advies is gegeven op het door de koper ingediende schetsplan van de bebouwing en terreininrichting. Tevens vindt op het schetsplan een bestemmingsplan toets plaats. De optievergoeding bedraagt 1% per maand van de totale koopsom zonder korting en wordt vermeerderd met BTW. Komt er een grondverkoop tot stand, dan wordt de betaalde optievergoeding inclusief BTW in mindering gebracht op de uiteindelijke koopsom. Komt er geen grondtransactie tot stand, dan vervalt de optievergoeding aan de gemeente. In specifieke gevallen kan het college van burgemeester en wethouders besluiten om de optietermijn te verlengen al dan niet onder gestanddoening van de verkoopprijs van de grond. 5.3 Wijze van gronduitgifte De bouwgronden binnen de gemeente Oud-Beijerland worden verkocht. OudBeijerland kent niet een systeem van gronduitgifte in erfpacht, maar indien de markt hiertoe aanleiding geeft kan het college van burgemeester en wethouders 17
Grondprijzen 2014
besluiten om gronden in (tijdelijke) erfpacht uit te geven. Het verhuren van bouwgronden is geen gemeentelijke beleid. In specifieke gevallen zal het college van burgemeester en wethouders over tijdelijk erfpacht een besluit nemen. Indien grond in (tijdelijke) erfpacht wordt uitgegeven, zal de erfpachtcanon worden afgestemd op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond geldt. De erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de wettelijke rente plus 1,5% voor beheer- en administratiekosten. 5.4 Besluitvormingstraject Het college van burgemeester en wethouders heeft de Nota Grondprijzen 2014 op .. november 2013 goedgekeurd en vrijgegeven voor vaststelling door de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van ** december 2013 de Nota Grondprijzen 2014 vastgesteld. Per 1 januari 2014 treedt de Nota Grondprijzen 2014 in werking.
18
Grondprijzen 2014
Bronnen • • • • • • • • • •
Nota Grondprijzen gemeente Barendrecht Nota Grondbeleid gemeente Capelle aan den IJssel Maatschappelijk Investeringsprogramma Wonen en Leven in Maassluis van de gemeente Maassluis Adviesbureau Over Morgen Europa Decentraal CBS gegevens Nota Grondbeleid 2011 gemeente Oud-Beijerland Nota Grondprijzen 2013 gemeente Oud-Beijerland Benchmark grondbedrijfstaken 2013 (diverse gemeenten) Internet informatie
19
Grondprijzen 2014
Definities B.A.R.: Bruto Aanvangsrendement: Het B.A.R. is een hulpmiddel om snel de marktwaarde van een commercieel onroerend goed vast te stellen. Het wordt dan ook gebruikt als benchmark. Het B.A.R. wordt uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst bij volledige huur tegen markthuurniveau, ten opzichte van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject. Bro: Besluit ruimtelijke ordening Bouwkosten: De bouwkosten van een opstal, exclusief meerwerk, maar inclusief BTW en rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten e.d. b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte van een groep ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. BW: Burgerlijk Wetboek CBS: Centraal bureau voor de Statistiek CPI: Consumenten Prijs Index. DCF: Discounted Cashflow berekening is de methode die in het vastgoed het meest gebruikt wordt om de bedrijfswaarde van een vastgoed te berekenen. f.s.i.: Floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m² bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m² uitgeefbaar terrein van het perceel. k.k.: Kosten koper betekent dat alle bijkomende kosten van de koop voor rekening van de koper zijn. Neprom: Vereniging van Nederlandse Projectontwikkelingsmaatschappijen. NVB: Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Residuele grondwaarde: Bij deze waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond. VNG: Vereniging van Nederlandse Gemeenten. v.o.n.: Vrij op naam betekent dat bepaalde kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn.
20
Grondprijzen 2014
v.v.o.: het verhuurbaar vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden minus de oppervlakten van parkeerruimtes, verticale verkeersoppervlakten en gebouwinstallaties. Wro: Wet ruimtelijke ordening.
Niet alle definities zijn terug te vinden in deze Nota Grondprijzen 2014, maar worden wel genoemd, omdat deze definities vaak terugkeren in vastgoedberekeningen en daarom over de terminologie geen misverstanden kunnen ontstaan.
Gemeente Oud-Beijerland Afdeling Beleid & Ontwikkeling, team Ontwikkeling November 2013 21
