augustus 2010 - speciale editie Haag Wonen Jaarverslag 2009
gewoon doen wat nodig is om fijn te kunnen wonen
p8 / feiten & cijfers p10 / Haag Wonen in balans p13 / nieuwe kleuren in de stad p16 / met de politie mee in de wijk p22 / bewoners over Haag Wonen
zeven: Haag Wonen in 2009 in vogelvlucht
inhoud: feiten & cijfers:
Een dikke 7. Dat is het cijfer dat Haag Wonen in 2009 kreeg van haar bewoners, voor de woning en de woonomgeving. Die 7 laat zien dat Haag Wonen het goed doet, door samen met de inwoners van Den Haag te werken aan een schone en veilige leefomgeving om trots op te zijn. Door passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan mensen te bieden die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Een dikke 7 laat ook ruimte voor verbetering. Haag Wonen is altijd op zoek naar waar het beter kan. Met oog voor de menselijke maat en goede dienstverlening. Wij willen dichtbij de mensen zijn, toegankelijk en duidelijk. Zo werken wij aan vertrouwen. Haag Wonen maakt het verschil in de wijk. Samen met bewoners en partners creëren wij duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken van de stad. Als initiatiefnemer en versneller in de wijk zijn we vasthoudend om zaken blijvend voor elkaar te krijgen. Zo werken we zichtbaar aan structurele verbeteringen: thuis, in de wijk en in de stad. Gewoon doen. Met die mentaliteit realiseren wij opvallende prestaties voor de mensen en de stad. Een thuis is meer dan alleen een huis. Door wonen beter en veiliger te maken, geven wij meer dan 50.000 inwoners van Den Haag een thuisbasis. En daarmee ruimte voor ontwikkeling.
In 2009 leverde Haag Wonen 438 nieuwbouwwoningen op. wat nodig is p4 / gewoon doen p8 / feiten & cijfers van Haag Wonen geven een voor hun woonomgeving. p9 / de ontwikkeling van de stad / Haag Wonen in balans Ze zijn dan in 2007, toen ze een 7,0p10 gaven. p12 / stoplicht voorraadbeleid wordt standaard In 2009 kwamen woningen van Haag Wonen vrij. p13 Ruim 76% van die woningen zijn verhuurd aan gezinnen met een laag/ nieuwe inkomen. kleuren in de stad p14 / ondernemingsplan Haag Wonen heeft woningen met een huur onder € 511,50ism en met bewoners p16 / een uur met de politie woningen met een huur boven € 647,53. In totaal bezit Haag Wonen 22.552 woningen in de schilderswijk p18 / problemen dan in Brueghelstraat Ondanks de economische crisis was er in 2009 een tikje minder huurachterstand 2008 en 2007. Dat komt doordat Haag Wonen begeleiding geeft aan mensen bij wie de huurachterstand oploopt. gezamenlijk aangepakt p20 / groot onderhoud Een Hagenaar die een woning zoekt via het aanbodmodel van de corporaties in regio Den Haag Sleepnetstraat van A - Z heeft 15% kans er meteen een te vinden. p22 / een dikke 7
p4
p8
Huurders meer tevreden
7,2
1.134
17.891
p10
Haag Wonen
728
p13
verkocht
in 2009 131
bestaande woningen en 38 nieuwbouwwoningen.
2.638 woningen van Haag Wonen zijn speciaal voor ouderen en gehandicapten aangepast. Dat is 11,7 % van ons bezit.
p22
p20
p22
Vanaf 6.30 uur kun je een kop koffie drinken in de Mixxinn.
Haag Wonen gaf in 2009 11 miljoen euro aan onderhoud uit. Dat betekende nieuwe keukens, nieuwe kozijnen, nieuwe cv-ketels, extra riolering en/of reparaties aan daken, kozijnen of balkons en een verse laag verf voor een kleine vierduizend woningen. In 2009 kostte een woningaanpassing voor een gehandicapte de helft minder tijd dan in 2008. Wie in 2009 om een douchestoel of beugels vroeg vanwege een handicap, had ze binnen zes weken hangen.
Colofon: ZEVEN is een eenmalige uitgave van woningstichting Haag Wonen. Aan enige publicatie in dit blad kunnen geen rechten worden ontleend. Het geheel of gedeeltelijk overnemen van artikelen is alleen toegestaan met bronvermelding en werken speciaal aan hetAnnette verbeteren vanGroenendijk leefbaarheid. na toestemming van de redactie Redactie: Esther Clason, Piket, Ton Teksten: Rozatekst, Rotterdam Esther Clason Fotografie: Ton Groenendijk, Marijke Peereboom, Thijs Wolzak (p5 interieur), Michiel Vijselaar (p10 illustratie), Barlock (p13) Vormgeving: Barlock, Den Haag Druk: Daneels
45 medewerkers
De Haagse corporaties moeten samen voor tien buurtkamerszorgen. Haag Wonen had er in 2009 vijf ingericht.
p2
p3 p8
gewoon doen wat nodig is praktisch & vindingrijk
‘Haag Wonen is een door en door Haagse corporatie; al meer dan honderd jaar thuis in Den Haag. Dat merk je. Haag Wonen is zeer nauw betrokken bij de stad. Zeker in de wijken waar het om draait: daar waar mensen een corporatie nodig hebben om fijn te kunnen wonen.’ Karin van Dreven directeur/bestuurder
Dat zegt Karin van Dreven, sinds maart 2009 directeur/ bestuurder van Haag Wonen. In 2009 legde de nieuwe directie een stevige basis voor de toekomst. Haag Wonen werkte hard aan een nieuw ondernemingsplan, dat in 2010 verschijnt. De veranderde behoeften van haar bewoners waren aanleiding om met een andere blik naar de bestaande bouwplannen te kijken. 2009 bracht een nieuwe visie en een scherpere focus.
Kern Karin van Dreven: “Onze ambities zijn in 2009 niet minder groot geworden.” Wel concentreert Haag Wonen zich meer op de kern van de corporatie: goed en veilig wonen binnen handbereik brengen voor iedereen die daar niet zelf voor kan zorgen. Dat doet Haag Wonen nu al voor meer dan 50.000 Hagenaars. Haag Wonen ambieert hen een goede thuisbasis te geven. En daarmee ruimte om zichzelf te ontwikkelen. Haag Wonen voelt zich betrokken bij de bewoners en werkt nauw met hen samen. De corporatie zoekt naar mogelijkheden om woningen en wijken te verbeteren en is gedreven om oplossingen te bieden. Haag Wonen doet gewoon. Gewoon wat nodig is. Praktisch en vindingrijk.
Eigen kracht 2009 was een jaar van durven kiezen voor een eigen weg, ingegeven door de behoeften van de bewoners. Mede dankzij het veranderde economisch tij, waren hun wensen veranderd. Haag Wonen ging terug naar de basis en denkt meer vanuit de mogelijkheden van de eigen bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat bij nieuwbouw goed en kritisch gekeken wordt welke aanvullingen op het bestaande bezit noodzakelijk zijn. Het moet daarbij gaan om slimme projecten die mensen in hun eigen wijk vooruit helpen op de woonladder. Karin van Dreven: “We hebben ervoor gekozen te behouden wat we hebben en dat te koesteren.
p4
p5
Vijf complexen die op de nominatie stonden om gesloopt te worden, gaat Haag Wonen de komende jaren renoveren.” Haag Wonen is in 2009 gestart met een inhaalslag in het onderhoud, in een tempo dat bij het budget past. In de bedrijfsvoering zocht Haag Wonen een nieuwe balans, namelijk tussen inkomsten en uitgaven. In 2009 budgetteerde Haag Wonen strakker en zorgde voor een gecontroleerde inkoop. Om inkomsten en uitgaven meer in verhouding te brengen, is de formatie in 2009 teruggebracht. Aan het eind van 2009 waren de eerste resultaten van dit beleid al zichtbaar.
Goed gedaan Als het gaat om duurzaamheid staat bij Haag Wonen de mens centraal. Aanpassingen aan een woning volgen vanuit de behoeften van de bewoners, waarbij gedrag, gezondheid, betaalbaarheid en comfort leidend zijn. Duurzaamheid kreeg in 2009 dan ook een vaste plek in het strategisch onderhoud. “Als eerste Haagse corporatie heeft Haag Wonen vrijwel alle woningen voorzien van het verplichte energielabel. Bij groot onderhoud kregen woningen aan de Sleepnetstraat niet alleen nieuwe keukens, badkamers en toiletten, maar werden alle kozijnen gemaakt van milieuvriendelijk FSC-hout, wat niet vaak voorkomt in
corporatieland. Bij het buitenschilderwerk koos Haag Wonen Haagse kleuren, uit de nieuwe kleurwaaier”, aldus Karin van Dreven. Haag Wonen is verankerd in de Haagse samenleving en wil dat zo houden. In verschillende stadsdelen was de betrokkenheid bij de bewoners heel zichtbaar. In de Frans Halsstraat bijvoorbeeld kreeg de buurtvrouwenkamer op initiatief van de bewoners een bredere functie en adopteerden bewoners de bloembakken. Voor Haag Wonen is inlevingsvermogen de basis waarop ze met haar klanten omgaat: de bestaande en de toekomstige klanten. In Bezuidenhout-West
kwamen ideeën uit het wijkprogramma tot bloei. Haag Wonen stelde bijvoorbeeld een toezichthouder aan als aanspreekpunt voor de bewoners. Bij Tabula Rasa, een bouwproject van 35 woningen in het centrum kregen de huurders keuzeopties voor de inrichting van hun keuken, badkamer, toilet en enkele opties in overige ruimtes. In Bouwlust, in Den Haag Zuidwest, werd een voormalig bejaardenhuis gerenoveerd tot de Mixx inn: een multifunctioneel gebouw met hotelkamers, woonruimte, werkplekken en sociale functies. Het is een van de voorbeelden hoe een bestaand gebouw opnieuw gebruikt kan worden voor eigentijdse functies die voorzien in een behoefte. Het gebouw kreeg in 2009 de Nieuwe Stad Prijs voor stedelijke vernieuwing. In 2009 werd gestart met de bouw van 68 nieuwbouwwoningen, in Moerwijk, Vrederust en Wateringse Veld.
Waardering Haag Wonen stelt de wensen van huidige en toekomstige bewoners centraal in haar woningaanbod. Daarbij richt Haag Wonen zich op de samenhang van de fysieke en sociale aspecten van het wonen: in de woning, de buurt en de stad. De waardering van de bewoners is er naar. Zij zijn tevreden over de woningen en hun woonomgeving. Begin 2009 voerde het marktonderzoeksbureau USP een tevredenheidsonderzoek voor Haag Wonen uit. Afgerond kreeg Haag Wonen van de bewoners twee zevens voor hun woning en hun woonomgeving.
3x thuis bij:
p6
Elly Kalf Morgenstond
Ton Ruijgrok Vrederust
Amparo Diaz Garcia Centrum
‘Het moet thuis in ieder geval veilig zijn. Dat is heel belangrijk. En je kunt altijd bij buren aankloppen. Je biedt zelf ook een helpende hand aan als dat nodig is. Als er iets is, kun je elkaar daar ook op aanspreken. Er mogen geen spanningen zijn. Maak het zo aangenaam mogelijk voor elkaar. Het is belangrijk dat je kunt zeggen: ik ga gezellig naar huis.’
‘Thuis staat heel hoog in het vaandel bij mij. Thuis is alles voor me. Het is niet alleen mijn woning, waar ik heel blij mee ben. Gelukkig ben ik er samen met mijn vrouw en heb ik perfecte verhoudingen met mijn kinderen en kleinkinderen. Dat heeft natuurlijk ook met ‘thuis’ te maken. We gaan nooit meer weg van de Steenhouwersgaarde. Je moet je ook thuis voelen in een buurt. Heel veel mensen wonen hier met veel plezier. Er wordt hier veel georganiseerd. Mijn motto is: ‘als mensen elkaar kennen, gaan ze beter met elkaar om’.’
‘Thuis is een plek waar ik me samen met mijn familie beschermd voel, waar niemand mij iets kan doen. Ik kom uit Spanje en woon nu zeven jaar in Nederland. Ik vind het leven hier beter. Mensen gaan hier met meer respect met elkaar om dan in een stad als Madrid. Nederland is een heel mooi, schoon land. Alleen een beetje koud. En Den Haag vind ik een fantastische stad.’
p7
feiten & cijfers:
de ontwikkeling van de stad
In 2009 leverde Haag Wonen 438 nieuwbouwwoningen op.
Huurders van Haag Wonen geven een 7,2 Ze zijn meer tevreden dan in 2007, toen ze een 7,0 gaven.
voor hun woonomgeving.
1.134
In 2009 kwamen woningen van Haag Wonen vrij. Ruim 76% van die woningen zijn verhuurd aan gezinnen met een laag inkomen.
17.891
728
Haag Wonen heeft woningen met een huur onder € 511,50 en woningen met een huur boven € 647,53. In totaal bezit Haag Wonen 22.552 woningen
tikje minder huurachterstand
dan in Ondanks de economische crisis was er in 2009 een 2008 en 2007. Dat komt doordat Haag Wonen begeleiding geeft aan mensen bij wie de huurachterstand oploopt. Een Hagenaar die een woning zoekt via het aanbodmodel van de corporaties in regio Den Haag heeft 15% kans er meteen een te vinden.
Haag Wonen
verkocht
in 2009 131
bestaande woningen en 38 nieuwbouwwoningen.
2.638 woningen van Haag Wonen zijn speciaal voor ouderen en gehandicapten aangepast. Dat is 11,7 % van ons bezit.
Heb je het over ‘stadsontwikkeling’, dan denk je, zeker in mijn vak, al snel aan nieuwbouw, de skyline van Den Haag en de stenen opbouw van wijken. Die stad is echter niets zonder de mensen die erin wonen; verhuist iedereen morgen naar het platteland, dan blijft alleen een imposante verzameling stenen, asfalt en cement over.
Vanaf 6.30 uur kun je een kop koffie drinken in de Mixxinn.
Steden zijn ontstaan omdat mensen bescherming zochten en samenwerking. Samen stonden ze sterker en konden ze goederen met elkaar ruilen; de stad stond voor gemak en welvaart. Wie in de stad woonde, had het dus goed. In 2010 lijkt bijna het tegenovergestelde van toepassing. Het gemak in de stad is tegenwoordig ver te zoeken. De sportclub heeft een lange wachtlijst, wil je je kind gegarandeerd op een goede school dan moet je het met de echo in de hand inschrijven en die fijne tandarts bij wie je met een gerust hart in de stoel zou durven zitten, neemt geen patiënten meer aan en al helemaal niet uit jouw wijk.
Haag Wonen gaf in 2009 11 miljoen euro aan onderhoud uit. Dat betekende nieuwe keukens, nieuwe kozijnen, nieuwe cv-ketels, extra riolering en/of reparaties aan daken, kozijnen of balkons en een verse laag verf voor een kleine vierduizend woningen. In 2009 kostte een woningaanpassing voor een gehandicapte de helft minder tijd dan in 2008. Wie in 2009 om een douchestoel of beugels vroeg vanwege een handicap, had ze binnen zes weken hangen.
45 medewerkers
werken speciaal aan het verbeteren van leefbaarheid.
De Haagse corporaties moeten samen voor tien buurtkamerszorgen. Haag Wonen had er in 2009 vijf ingericht. p8
p9
Veel mensen die het ‘goed’ doen, trekken daarom tegenwoordig liever uit de stad weg. Naar dorpen en kleine steden waar je je kinderen nog met een gerust hart op straat kunt laten spelen. Waar je altijd terecht kunt bij de buren voor een kopje suiker, omdat het touwtje uit de brievenbus hangt als ze eventjes niet thuis zijn (en zo niet, dan heb je in ieder geval de sleutel). Een wachtlijst van 50 kinderen voor de basisschool? Daar hebben ze nog nooit van gehoord. Bij de ontwikkeling van Den Haag mogen we ons dan ook blijven afvragen hoe we ervoor zorgen dat kinderen in de stad dezelfde kansen krijgen als hun leeftijdgenoten elders. Welke voorzieningen
Bart Moesbergen, directeur Vastgoed & Beleid Haag Wonen
kunnen we in de stad bieden, zodat Den Haag dezelfde voordelen heeft als bijvoorbeeld Bergschenhoek. Schoon, heel en veilig beginnen niet met een goede vuilnisdienst, een 24-uurs glaszetter en meer blauw op straat. Dat begint met inwoners die trots zijn op de plek waar ze wonen, vertrouwen hebben in hun omgeving en er dus bewust voor kiezen. Hoe we dat bij de ontwikkeling van Den Haag voor elkaar krijgen? Dat is een vraagstuk waar Haag Wonen graag aan bijdraagt.
een gezonde balans
Zoveel mogelijk investeren, zonder de continuïteit in gevaar te brengen. Dat is de financiële leidraad van Haag Wonen. In 2009 betekende dat onder meer de nieuwbouwportefeuille bijstellen en de bedrijfsvoering efficiënter inrichten, om de financiële risico’s in de hand te houden.
directeur Bedrijfsvoering
‘Het investeringsbeleid is in 2009 aangepast’, zegt Ria Koppen, directeur bedrijfsvoering van Haag Wonen. ‘We investeren nu veel meer in het onderhoud en de renovatie van de woningen die we al hebben. Bestaande bouw is immers verreweg het grootste deel van ons bezit, circa 98 procent. Daar woont het merendeel van onze klanten. Daar moet onze naam trots op kunnen staan.’ Haag Wonen schrapte in mei 2009 fors in de voorgenomen nieuwbouwprojecten. Voor een deel ging het om vage, toekomstige plannen die niet bijdroegen aan de visie en missie van Haag Wonen. ’Nieuwbouwprojecten volgens Haag Wonen moeten slimme aanvullingen zijn op de bestaande woningvoorraad, die huurders in hun eigen woonwijk verder helpen in hun wooncarrière.’
we gaan uit van onze eigen kracht en de behoeften van onze klanten
Vanwaar die scherpere focus? ‘Deels door nieuwe inzichten. Oudbouw renoveren en de sociale structuur behouden, is in bepaalde gevallen een duurzamere en creatievere oplossing dan nieuw bouwen. Daar leggen wij nu de nadruk op. Er zijn zeker vijf projecten waar we de komende drie jaar groot onderhoud gaan plegen in plaats van ze aan te wijzen als actiegebied voor sloop.’ ‘Economische factoren speelden ook een grote rol. Onze nieuwbouwplannen bestonden voor 60% uit dure huurwoningen, koopwoningen en bedrijfsruimte. Die waren nodig om de bouw van sociale huurwoningen te financieren, maar borgen ook veel risico’s in zich. Haag Wonen was de achtervang; alles wat niet verkocht werd, namen we in verhuur. Om te voldoen aan de afspraken met de gemeente begon Haag Wonen met bouwen voordat de gebruikelijke grens van ‘zeventig procent verkocht’ was gehaald. Door de crisis verkochten we echter maandenlang geen woningen en de verhuur van deze woningen vlotte ook niet. Het was duidelijk: de woningvraag van de inwoners van Den Haag was door de economische crisis sterk veranderd. Dat riep om maatregelen.’ Haag Wonen heeft de prestatieafspraken met de gemeente niet gehaald ‘We hebben als enige corporatie voldoende woningen voor grote gezinnen. En als enige corporatie op tijd alle woningen van een energielabel voorzien. De afspraken voor aantallen nieuwbouwwoningen hebben we niet
p10
p11
gehaald. Andere afspraken dus wel.’ ‘Wat belangrijker is: Den Haag heeft straks weer prachtige bestaande en nieuwe woningen, de bewoners houden hun buurtje intact en Haag Wonen bedient haar klanten daarmee optimaal en krijgt tegen minder kosten kwalitatief goed bezit.’ Hoe heeft Haag Wonen verder gewerkt aan een gezonde balans? ‘We hebben in 2009 ook de efficiëntie van de organisatie verbeterd, met een strakkere budgettering en meer gecontroleerde inkoop. De formatie is teruggebracht met 6 procent. Ontslagen waren niet nodig. We hebben tijdelijke contracten niet verlengd en medewerkers die vertrokken niet allemaal vervangen. Verder hebben we striktere keuzes gemaakt voor de activiteiten die we nog wel doen en die we voortaan laten liggen. Activiteiten in de wijk moeten meetbare verbeteringen in de leefbaarheid opleveren.’ Haag Wonen kreeg bij de beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting niet langer een A-status, maar een B2-status. Dat betekent dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit in gevaar brengen. ‘Vóórdat we ingrepen was dat ook zo. Toen het in het nieuws kwam was het eigenlijk achterhaald, omdat we al lang bezig waren met bijsturen. Wij zijn niet op jacht naar een A-status. We zijn het afgelopen jaar bezig geweest het bedrijf gezond te maken en dan komt die A-status vanzelf wel weer. We boekten in 2009 al een flinke kostenbesparing. In 2010 zal het effect nog groter zijn. Met de scherpere focus die we hebben aangebracht, kan Haag Wonen weer tegen een stootje.’ Wat betekent dat voor bewoners? ‘Voor de bewoners heeft het vooral voordelen. Haag Wonen heeft meer oog voor duurzaamheid en meer aandacht voor onderhoud. We gaan uit van onze eigen kracht: onze verankering in de stad Den Haag. Daarom staan bij ons de behoeften van bewoners voorop – als die veranderen, doet Haag Wonen daar gewoon iets mee.’
stoplicht voorraadbeleid wordt standaard
Simpelweg grote onderhoudsbeurten uitvoeren, doet Haag Wonen niet meer. Met haar nieuwe model voor strategisch voorraadbeleid (svb) brengt Haag Wonen overzichtelijk in beeld wat de stad en een wijk nodig hebben en hoe een complex daarbij past.
nooit meer mint en roze alleen puur haagse kleuren
Maria Besselink en Els van der Schans leggen uit.
Siza Groen
Beige ‘Duin’ Koninklijk Hout Bij Haag Wonen werd het in 2009 vanzelfsprekend om alle voorstellen voor planmatig en groot onderhoud en alle voorstellen voor leefbaarheidsuitgaven te toetsen aan het strategisch voorraadbeleid. Het procesteam strategisch voorraadbeleid coördineert de verzameling van praktische en strategische informatie om te beslissen of en hoe een complex of de directe woonomgeving moeten worden verbeterd. Voor een derde van de complexen is de svb-informatie nu besproken met de wijkteams. Eind 2011 is naar verwachting voor elk complex in kaart gebracht welke toekomst het heeft binnen Haag Wonen. Koppeling Haag Wonen werkt gebiedsgericht. Dat wil zeggen dat de corporatie niet alleen zorgt voor woningen, maar ook kijkt wat er in de omgeving van die woningen nodig is om bewoners prettig te laten leven. Het strategisch voorraadbeleid van Haag Wonen koppelt de feitelijke informatie over de woningen – zoals aantal kamers, oppervlak, huurprijs – aan alle ideeën die leven over de toekomst van woningen en wijken en hun bewoners - de portefeuillestrategie (welk soort woningen moet Haag Wonen aanbieden), het wijkprofiel (waar is deze wijk sterk in en wat kan nog beter), het onderhoudsbeleid, het leefbaarheidsbeleid, het verhuurbeleid. Stoplicht Veel corporaties worstelen met een praktische aanpak voor strategisch voorraadbeleid. Waarom werkt het nu goed bij Haag Wonen? “Ik denk omdat we het simpel en overzichtelijk hebben gehouden en omdat alleen mensen meepraten die echt bij een complex zijn betrokken”, zegt beleidsmedewerker Maria Besselink, die het model voor strategische voorraadbeleid ontwikkelde. “Voorheen schreven we dikke wijkprogramma’s.
Niemand las ze graag en ze waren moeilijk actueel te houden. Nu hebben we per complex maar een paar velletjes, die aangeven wat er in de toekomst moet gebeuren wil het gebouw passen in de strategie die Haag Wonen voor een bepaald gebied heeft.” Besselink: “We werken met een soort stoplicht. Veel groen betekent dat we kunnen doorgaan zoals we bezig zijn, veel rood betekent dat er nogal wat ingrepen nodig zijn. Soms zijn verschillende scenario’s mogelijk; die geven we dan aan. Andere inkomens- of leeftijdseisen aan woningen koppelen bijvoorbeeld, zodat een andere doelgroep reageert. Of woningen ingrijpend verbeteren of zelfs slopen als doorgaan niet meer verantwoord is.” Er gaat sinds 2009 geen voorstel voor aanpak van een complex meer naar het managementteam zonder zo’n ‘stoplicht’ erbij.
Règâh Grès
Auievaâhr Wit
Madonna Zwarght
Praktijk Els van der Schans, manager frontoffice, over de praktijk: “Zodra we groot onderhoud gaan uitvoeren, pakken we de svb-informatie erbij. Stel dat we een complex hebben met veel kleine woningen en er is weinig aanbod in de buurt voor gezinnen, dan kunnen we besluiten om van twee tweekamerwoningen een grote vierkamerwoning te maken. Als er in een wijk te weinig aanbod is voor ouderen, dan maken we woningen toegankelijker. Soms maken we een complex luxer om meer middeldure huur aan te kunnen bieden in een wijk waar goedkope woningen de boventoon voeren. In 2009 hebben we woningen in de Sleepnetstraat bijvoorbeeld een stuk comfortabeler gemaakt, door douches en keukens te moderniseren, puien beter te isoleren en de galerijen op te hogen.” Besselink: “Bij elk verbeterplan vragen we tegenwoordig naar de wensen van de bewoners. Je hoeft niet bang te zijn dat die met woeste voorstellen komen. Ze vragen heel gewone dingen die vaak makkelijk zijn uit te voeren. Meer isolatie bijvoorbeeld.”
Haag Wonen breekt met mint en roze De nieuwste kleuren van deze zomer vind je onder de nieuwste collectie kleuren van Haag Wonen. Neon is definitief passé. Het mintgroen en hemelsblauw van de jaren negentig hebben plaats gemaakt voor gedekte tinten. Haag Wonen breekt met een jarenlange corporatietraditie. Stijlvol zonder deftigheid is de nieuwe trend die Haag Wonen wil zetten. Haag Wonen schildert haar woningen sinds 2009 op basis van een pallet van 36 kleuren. Anderhalf jaar werkten Bregit Jansen en Henk Schomaker,
p12
p13
beleidsadviseurs Vastgoed, aan de samenstelling van de kleurenwaaier met puur Haagse kleuren De keus is geïnspireerd op de omgeving (beige ‘Duin’) en op bekende bijzondere Haagse gebouwen, van de Koninklijke Stallen (roodbruin ‘Koninklijk Hout’) tot de gebouwen in de Schilderswijk van de Portugese architect Siza (‘Siza Groen’). Een knipoog naar de stad zijn de onvervalste Haagse namen als ‘Madonna Zwarght’, ‘Règâh Grès’, ‘Auievaâhr Wit’
Haag Wonen maakt ondernemingsplan met bewoners & samenwerkingspartners Een nieuw ondernemingsplan is meestal iets wat op de achtergrond gemaakt wordt. Bij Haag Wonen ging het in 2009 anders. Bewoners en mensen die in de wijk werken, praatten mee over de richting die Haag Wonen in moet slaan. Net als experts en medewerkers. Manager Strategie Judith van El: “We waren blij verrast met de roep om zonnecellen.” Haag Wonen werkte in 2009 aan een nieuw ondernemingsplan. Een nieuwe visie en strategie voor de periode 2010 – 2014. Waarom? Judith van El: “Het oude ondernemingsplan liep tot 2010. En we waren ook wel toe aan iets nieuws. De politieke en economische omstandigheden zijn compleet anders dan vijf jaar terug.”
Drijfveren Haag Wonen Wij beschouwen het als onze kernopdracht om mensen een thuisbasis te bieden. En daarmee ruimte voor ontwikkeling. Onze opdracht vervullen we vanuit drie rotsvaste principes, onze kernwaarden:
Wat is hetzelfde gebleven? “Het feit dat we bewust kiezen voor het huisvesten van huishoudens met de laagste inkomens en de inkomens daar net boven. Die zijn echt op ons aangewezen.” Hoe zijn bewoners betrokken bij het ondernemingsplan? “We hebben in 2009 vier bijeenkomsten gehad, met experts – onder meer uit de volkshuisvesting -, met bewoners, met medewerkers en met mensen die in de wijken werken, zoals politieagenten en sociaal werkers. Ieder mocht drie dingen aandragen die Haag Wonen zou moeten regelen.”
‘overlast’. Als gedrag al wel irritant is, maar nog niet erg genoeg voor een melding bij jeugdzorg of de politie valt er meestal met praten nog wat op te lossen. We gaan nu inderdaad proberen iets te veranderen door vroeg in te grijpen. Met dien verstande dat het niet onze taak is om een probleem weg te nemen. Het is onze taak om mensen te verbinden. Als een jongetje steeds tegen een muur voetbalt en dat gebonk ergert een bewoner, dan zal hij zelf naar dat jongetje of zijn ouders moeten toestappen. Durft hij dat niet, dan moeten wij dat gesprek mogelijk maken. Maar hij moet het zelf voeren.”
Wat merken de mensen die meepraatten van hun inbreng?
Wat viel op? Wat staat erin? “Eind 2009 was het nog niet helemaal af. 2010 is een overgangsjaar. Maar de hoofdlijnen zijn wel bekend. Een nieuwe visie, een nieuwe missie, onze drijfveren, tien kerndoelen. Bijvoorbeeld: ‘We zetten actiever in op ongestoord woongenot’. Jaarlijks werken we die algemene doelen uit in meetbare doelstellingen in de jaarplannen. Zo zitten we niet vijf jaar vast aan doelen uit 2010.”
Wat is het grootste verschil met het oude plan? “Een belangrijke verschuiving is dat onze bestaande voorraad woningen centraal staat. Vroeger lag de nadruk op wat we nieuw wilden bouwen. Nu kijken we hoe we met onze bestaande woningen in de behoeftes kunnen voorzien en bouwen we alleen nieuw wanneer dat echt nodig is. De grootste uitdaging zit in het duurzamer maken van die woningen en het gedrag van hun bewoners.”
“Dat veel wat mensen op hun lijstje hadden staan strookte met onze ideeën. Alleen soms wat explicieter. Ik was blij verrast door de behoefte aan duurzaamheid. Dat stond op veel lijstjes. Bewoners willen isolatie. En zonnecellen op het dak om de portiekverlichting te laten branden. Er ontstond een levendige discussie waar het geld voor leefbaarheid heen moet. Bewoners zeggen over het algemeen: leuk zo’n buurtbarbecue, maar ik heb liever goede sloten op mijn deur. Dat we slecht bereikbaar zijn kregen we van bijna iedereen te horen. En ook dat niet duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is. Maar we kregen wél waardering voor onze aanwezigheid in de wijk. Met name professionals vinden ons echte volkshuisvesters, die goed lokaal investeren.”
Wat is naar aanleiding van deze inbreng veranderd in het ondernemingsplan? “Bewoners zijn nog stelliger in hun streven naar ongestoord woongenot dan wij. Tussen ruzies en herrie kun je je niet goed ontwikkelen. Bewoners hamerden erop dat we ingrijpen voordat ‘last’ verandert in
p14
“Het ondernemingsplan is vrij abstract gebleven. Boeiend is hen te betrekken bij het opstellen van de jaarplannen, als we de tien kerndoelen vertalen in concrete activiteiten. Dan zien ze ook hoe moeilijk het is om geld te verdelen. Dan zien ze dat je soms moet constateren: helaas, helaas, jouw problemen zijn niet erg genoeg, we hebben het geld ergens anders harder nodig.” Wat merken de mensen in de wijken van het nieuwe ondernemingsplan? “Niks direct, een plan doet niks zelf. Alleen indirect merken ze iets als het goed is. We zijn vast van plan onze manier van werken te verbeteren: onze telefonische bereikbaarheid, de manier waarop we op klachten reageren, hoe we afspraken nakomen. Als we beloven terug te bellen, moet dat geen twee dagen duren. Voor een deel komt de roep om verbetering van de primaire processen trouwens van onze medewerkers. Die missen vaste routines. We doen in de toekomst veel dingen niet meer. Minder nieuwbouw, minder wijkfeesten. Zo komt er vanzelf tijd vrij om een klacht wél snel op te lossen.”
p15
Betrokken om bij te dragen We zijn betrokken bij de mensen in de wijken en de opgaven van de stad. Vanuit oprechte interesse in en interactie met onze bewoners bieden wij hen een thuisbasis. En werken wij samen met partners en onze bewoners aan hun woongenot. Dichtbij, toegankelijk en duidelijk. Zo verdienen we hun vertrouwen. Gedreven om op te lossen We doen ons werk goed en zijn altijd op zoek naar waar het beter kan. Of het nu gaat om onze dienstverlening, efficiënte bedrijfsvoering of duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op complexe plekken van Den Haag. We zijn vasthoudend om dingen voor elkaar te krijgen. Die gedrevenheid zit al ruim honderd jaar in ons bloed. Gewoon doen om uit te blinken We doen gewoon wat nodig is voor onze bewoners en hun wijk. Met die mentaliteit realiseren wij opvallende prestaties voor Den Haag en haar inwoners. Voor hen soms bijzonder, voor ons al snel de gewoonste zaak van de wereld. Zo maken we samen het verschil. Praktisch, nuchter en vindingrijk. Dat is Haag Wonen.
Missie Haag Wonen Haag Wonen is als puur Haagse corporatie nauw betrokken bij de bewoners van de wijken en de opgaven van de stad. Wij bieden daarbij passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan mensen die daar zelf niet, of moeilijk in kunnen voorzien. Samen met bewoners en partners creëren we duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken in de stad. Door wonen beter en veiliger te maken geven wij meer dan 50.000 inwoners van Den Haag een thuisbasis. En daarmee ruimte voor ontwikkeling.
een uur met de politie in de schilderswijk
Samenwerkingspartners zijn voor Haag Wonen onmisbaar. Een belangrijk voorbeeld is de Haagse politie. ZEVEN liep een dag mee met wijkagent Bart Leget.
12.40 uur Een rondje Van der Vennepark levert ondanks het voetballende jongetje een troosteloze aanblik. Maar Leget heeft er fiducie in dat het park een prima plek om te spelen wordt. “Dit park wordt binnenkort opgeknapt, onder meer met financiële hulp van Haag Wonen. In november 2011 moet het klaar zijn. Het bewonersatelier buigt zich nu over de inrichting. Kinderen, buurtvaders, ondernemers, corporatie, politie, iedereen denkt mee. Als politie hameren we erop dat er toezicht wordt georganiseerd. Als de bewoners daar een substantiële bijdrage aan leveren, dan gaan we de goede kant op. Het zou voor de beheersbaarheid het overwegen waard zijn om er een afsluitbaar hek omheen te plaatsen.”
12.30 uur Wijkagent Bart Leget loopt politiebureau Heemstraat uit. Vóór het bureau is de Haagse Mart, aan de achterkant de Schilderswijk. Leget probeert tachtig procent van zijn tijd in de wijk op straat te zijn. “In zo’n wijk als deze word je geleefd door de waan van de dag. Wat er in de wereld gebeurt, kan effect hebben op de sfeer in de wijk. Dat is geen wonder met tweehonderd culturen op twee vierkante kilometer.”
12.32 uur
12.50 uur
Leget slaat de hoek om, de Van Miereveltstraat in. Het is stil op straat. “’s Avonds en ’s nachts leeft het hier. ’s Ochtends slaapt de wijk uit en zitten de kinderen op school.” Wijkagenten lopen meestal alleen in de wijk. “De kracht van de wijkagent is de mensen kennen en door hen gekend worden. Dan kún je alleen de straat op, bouw je vertrouwen op, leer je de onderhuidse problemen kennen en kun je bijdragen aan richtingen om iets op te lossen.” Bekend zijn heeft ook nadelen. “Ook als ik in burger loop, blijf ik een bekend gezicht. Ik kan niet incognito iets onderzoeken.”
Leget steekt de drukke Hobbemastraat over. Levendige winkels, eet- en belcafé’s, twee supermarkten. Hier bruist de Schilderswijk.
13.00 uur Uit zijn zak komt een enorme sleutelbos. Leget heeft sleutels van vrijwel alle portieken en trappenhuizen in zijn buurt. Hij loopt de vier trappen op van een galerijflat aan de Brueghelstraat. “Hier was in 2008 een aantal inbraken. Er liepen mensen over de daken. In 2009 waren er geen incidenten, maar de bewoners bleven zich onveilig voelen. Ik laat hier nu vaak mijn gezicht zien. Dat helpt. Mensen kunnen zich uiten en ze voelen zich veiliger. Haag Wonen zet zich in om preventieve maatregelen te treffen om het inbreken moeilijker te maken. Maar ook bewoners worden aangespoord om een bijdrage te leveren. De gelegenheid maakt de dief. Bewoners kunnen bijvoorbeeld ook zelf een lamp installeren op hun balkon.”
12.35 uur Op het Van der Vennepark is een peuter aan het voetballen op het pannaveldje dat Haag Wonen heeft aangelegd om aan kleine kinderen een speelplek te bieden. “We investeren op dit moment veel in de jongere jeugd, alles onder de twaalf jaar. Als er bijvoorbeeld een voetbaltoernooi wordt georganiseerd, komen ze allemaal. Vinden ze fantastisch. Met die groep hebben we goed contact en ik reken erop dat dat blijft als die gastjes ouder worden.”
p16
p17
13.15 uur Een vrouw staat voor haar deur een sigaretje te roken en praat met haar buurvrouw aan de overkant. Ze schiet Leget aan om te vragen hoe het staat met het samenvoegen van de achtertuinen. Haag Wonen wil de achtertuinen in het blok uitbreiden, zodat het middenterrein, dat makkelijk vervuilt, verdwijnt. Leget raadt haar aan zelf contact op te nemen met Haag Wonen. Leget: “De gesprekjes op straat zijn vrij oppervlakkig, maar ze hebben wel een functie voor de bewoners als uitlaatklep.” Informatie over wat er leeft in de buurt, haalt hij meer uit zijn wekelijkse spreekuur, of als hij een bakkie doet met de buurtvaders, etnische verenigingen of een moskeebestuur. “Aan Hans van der Pijl, toezichthouder bij Haag Wonen, en zijn clubje heb ik ook veel. Die medewerkers van Haag wonen lopen continu op straat. Ze zien veel, zonder dat ze als politie worden gezien. We hebben minstens drie keer per week contact.”
13.30 uur Op de terugweg naar het bureau vertelt Leget waarom hij na tien jaar Schilderswijk nog steeds met liefde over de wijk praat en optimistisch is. “Mijn naïviteit ben ik wel kwijt. Die tweehonderd culturen mengen niet echt. Wat mij optimistisch houdt, is dat de meeste mensen hier blijven en dat je generaties in welvaart ziet opschuiven. Jongens die bij mij bekend zijn zie ik verliefd worden, een gezin stichten en in de wijk gaan investeren. Ze kopen een huis, ze zoeken werk. Dat is goed om te zien. De Schilderswijk is voorlopig een wijk met een wankel sociaal evenwicht. Maar ik ken de bewoners goed en er zijn er maar weinig die weg willen.”
Een stuk minder inbraken en minder overlast van jongeren. Dat is het resultaat van ingrijpen van Haag Wonen. Nadat 22 bewoners uit de Brueghelstraat begin 2009 bij Haag Wonen aanklopten met klachten over de veiligheid in hun straat, mobiliseerde de corporatie de politie en BOOG. Het is een voorbeeld van hoe Haag Wonen hardnekkige problemen in complexe buurten duurzaam oplost.
Bewoners in de Brueghelstraat hadden eind 2008 tabak van de inbraken, mensen die over het dak liepen, de viezigheid in en om de flats en hangjongeren in de straat. Een brand in een kelderbox was de druppel die de emmer deed overlopen. Begin 2009 klopten 22 bewoners bij Haag Wonen aan, omdat ze zich niet meer veilig voelden in hun straat. Haag Wonen nam de klachten van de bewoners serieus. Op initiatief van medewerkers van Haag Wonen kwam er overleg op gang tussen de bewoners, Haag Wonen, de politie en BOOG, de stedelijke organisatie voor samenlevingsopbouw. Doel was dat bewoners zich weer veiliger zouden voelen. In 2009 is veel werk verzet om de problemen het hoofd te bieden en bij de oorsprong aan te pakken. Jongerenaanpak “De overlastgevende jongeren heb ik op de stedelijke agenda voor krachtwijken weten te krijgen” zegt Marjon van Wijk-Jochemsen, in 2009 nog gebiedsregisseur, inmiddels wijkteamleider Schilderswijk-Oost bij Haag Wonen. Een integrale aanpak volgde. De politie schroefde haar toezicht op. Samen met BOOG en Haag Wonen bezocht de politie ouders/bewoners. Haag Wonen begon met inbraakpreventie. Van Wijk: “Het binnenterrein waar jongeren graag rondhingen, bleek van Haag Wonen zelf, waardoor het eenvoudig was om een hek te plaatsen om het af te sluiten.” De maatregelen bleken afdoende om de inbraken en overlast in te dammen. “Doordat we bij de gemeente steeds aandacht
p18
problemen Brueghelstraat gezamenlijk aangepakt
vroegen voor de Brueghelstraat, worden binnenkort de problemen met jongeren op de nabijgelegen Delftselaan ook aangepakt. Daar wordt het hele pakket maatregelen ingezet.” Veel bewoners dachten dat jongeren uit het opvanghuis van het Leger des Heils pal bij de Brueghelstraat de meeste overlast veroorzaakten, maar dat bleek niet zo te zijn. “Het waren vooral jongens uit de buurt, uit de Brueghelstraat zelfs. De sociale cohesie tussen verschillende bevolkingsgroepen in de straat is niet groot. De politie en BOOG hebben gesprekken gevoerd met de bewoners om hen beter met elkaar te laten communiceren, leefregels af te spreken en om duidelijk te maken dat ouders zelf ook een taak hebben”, zegt wijkagent Bart Leget. De bevolking heeft zelf een centrale rol om de sociale cohesie en daarmee sociaal toezicht te vergroten. Niet op het dak Haag Wonen is in 2009 begonnen het hang- en sluitwerk in de flats aan te passen volgens het PolitieKeurmerk Veilig Wonen, om ze minder inbraakgevoelig te maken. Dit is in 2010 voortgezet. Er volgt dit jaar ook nog extra verlichting. Om het minder makkelijk te maken om op de daken te klimmen, heeft Haag Wonen opdracht gegeven om een aantal betonnen muurtjes te slopen waarachter vuilcontainers werden opgeborgen. Van Wijk: “We hebben bewoners er ook meer van bewust gemaakt dat ze geen ladders bewaren op het balkon en dat ze zelf best een lamp kunnen ophangen.”
p19
Haag Wonen is van plan om de tuinen van de bewoners in één blok tegen elkaar te trekken, waardoor het achterpad verdwijnt en er niemand meer eenvoudig achterom kan komen. Op het dak van de parkeergarage, in het andere blok, komt meer verlichting. Of deze aanpassingen in 2010 lukken, hangt af van het budget, de eigenaar van de parkeergarage en de staat van het dak Tegen de vervuiling zette Haag Wonen meer toezichthouders in. De gangen van de kelderboxen zijn schoongemaakt en geschilderd. Voor een hek in de keldergang, om te voorkomen dat die gang als doorsteekje wordt gebruikt, heeft de brandweer nog geen toestemming gegeven. Veiliger De situatie is in 2009 aanmerkelijk verbeterd. Er zijn geen inbraken meer geweest en de overlast is duidelijk verminderd. Van Wijk durft de reactie van Haag Wonen op de klachten van bewoners gerust daadkrachtig te noemen. “Op dit moment loopt de uitvoering van de laatste aanpassingen vertraging op omdat we zonder beheerconsulent zitten, maar op ons initiatief is er al veel gebeurd.” Volgens Bart Leget voelen veel bewoners zich weer veiliger dan in 2008. Van Wijk: “Maar sommige bewoners zijn nog steeds bang. Dat laat zich niet oplossen met technische maatregelen. Daar is persoonlijke aandacht voor nodig. De wijkagent laat zijn gezicht al vaak zien. Zodra er een nieuwe beheerconsulent is, investeren wij ook daarin.”
groot onderhoud Sleepnetstraat van A - Z
Galerij De galerij is opgehoogd, om de toegang tot de woningen rollatorvriendelijk te maken. Aad van Wees is trots op de nette afwerking van de antisliplaag, met een aluminium strip. “Net wat meer cachet.” Huurders PvdB: “Al voor de start van het groot onderhoud hebben we geluisterd naar de wensen van de huurders.” Isolatie AvW: “Voorheen kregen de bewoners de woonkamer moeilijk warm gestookt. We hebben de borstweringen onder de ramen vervangen door panelen met een isolatiewaarde die we ook in nieuwbouw gebruiken. Er zijn overal nieuwe radiatoren gekomen, in de woonkamer met twee platen in plaats van één. De kieren zijn gedicht. De lange strenge winter van 2009 was meteen de proef op de som. De bewoners zaten er lekker warm bij.”
Met het groot onderhoud van twee flats aan de Scheveningse Sleepnetstraat in 2009 stelde Haag Wonen voor zichzelf de norm. Het groot onderhoud van de 96 woningen verliep zorgvuldig, de overlast voor de bewoners was zo beperkt als maar kon, verzoeken van bewoners honoreerde Haag Wonen, de materialen waren duurzaam en het onderhoud bleef binnen het budget van 5,8 miljoen euro. “Een schoolvoorbeeld van hoe we het graag willen doen.” Petra van den Berk, directeur Woonbedrijven, en projectleider Aad van Wees zijn trots op het groot onderhoud nieuwe stijl.
Animatie Aad van Wees: “Er kwam maar geen woning vrij die we als voorbeeldwoning konden inrichten. Dus hebben we een animatie gemaakt van de veranderingen aan keukens, badkamers, gevels en entree. Van een woning in een naburig complex maakten we een bouwkeet. Daar draaide de animatie continu.” Beoordeling Petra van den Berk: “Vanaf 2010 gaan we na de afronding van een groot onderhoudproject peilen of bewoners tevreden zijn met het resultaat en met de manier waarop we gewerkt hebben. De Sleepnetstraat is het eerste complex waarbij we dat gaan doen.”
Caravanwandjes AvW: “De borstweringen waren een soort caravanwandjes met asbest. Dat asbest moest eruit. Door de uitgelopen planning was het al laat in het jaar. Koud dus. Ik heb bedongen dat de aannemer op één dag het asbest eruit haalde en de nieuwe kozijnen erin zette.” Duurzaam PvdB: “Groot onderhoud is duurzamer dan sloop. Waarom zou je iets afdanken voor het versleten is? Veel panden zijn het waard om langer mee te gaan. En groot onderhoud stelt ons in staat de woningen goedkoop te houden.” De woningen zijn na de verbouwing veel zuiniger met energie, dankzij de goede isolatie. Het energielabel ging van G naar B, C en D, afhankelijk van de plaats in het blok.
Jong De deuropener in de hal plaatste Haag Wonen op rolstoelhoogte. Jonge mensen moesten daardoor bukken. Haag Wonen legde gewoon nog een deuropener aan, een meter hoger.
Entree AvW: “De entree is aangepast op verzoek van de bewoners. Die vonden hem te donker en te vies. Veel glas, vier daklichten en een extra mooi rond raam maken hem veel lichter. Overal hangen camera’s, tot in de lift toe. In de lift zit een stootrand op de achterwand, tegen beschadiging door scootmobiles. De muren zijn tot boven betegeld. De entree is ’s avonds niet meer vrij toegankelijk.
Klepjes AvW: “De woningen hadden houten klepjes voor de ontluchting. We wilden die vervangen door een glazen raampje, voor meer licht. De bewoners zagen dat niet zitten. Het zou lastig zemen zijn, bewoners hadden langere vitrage nodig, vanaf de andere flat was er te veel inkijk. De kleppen zijn vervangen door panelen met ventilatieroosters erop en er is een draairaam toegevoegd. Die ze bovendien kunnen bedienen met een han del vanuit hun stoel. Iedereen tevreden.”
FSC De Sleepnetstraat is het eerste complex waar Haag Wonen de oude houten balkonkozijnen heeft vervangen door het milieuvriendelijke FSC-hout.
Laag slot Alle voordeuren zijn voorzien van een seniorenslot – de greep zit onder het slot. Dat maakt het bedienen makkelijker voor ouderen.
p20
p21
Met de klant in gedachten AvW: “Als ik een project draai, dan staat de klant in álles centraal. De aannemer, de onderaannemers, iedereen selecteer ik op fatsoen en op werkervaring in bewoonde huizen. Ik hoef geen timmerman die met zijn vieze schoenen op de bank gaat staan om een gordijnrail eraf te schroeven. Als er een fornuis verschoven moest worden, deden wij dat.” Natte cellen De keukens en badkamers zijn in veel woningen vervangen omdat ze versleten waren. Bewoners konden zelf de kleur tegels, kastdeuren en materiaal voor het aanrecht kiezen. Tijdens de vervanging reed Haag Wonen complete noodkeukens binnen. Douchen kon op de begane grond in nooddouches. Wassen in de wasmachinewoning. Open De bergingen zijn geschilderd en meer open geworden. In de tussendeuren zijn ruiten gekomen, om meer zicht te hebben op de bergingsgangen. In de bergingsgangen hangen overigens ook camera’s.
Terug naar hout Haag Wonen heeft duurzaam materiaal gebruikt. Geen aluminium of kunststof. Aluminium is lastiger onderhouden en in kunststof komt gauw het weer. Hout blijft het langste mooi. Uitdaging PvdB: “Sloop en nieuwbouw is de makkelijke variant van vernieuwing. Daar heb je alleen een zak geld voor nodig. Ik ben gelukkig met de keus van Haag Wonen om met het bestaande bezit te voorzien in de vraag van huurders. In bewoonde staat iets opknappen is lastiger, maar uitdagender dan nieuwbouw. De bewoners zijn dubbel zo betrokken als bij sloop. In plaats van uit hun woning te moeten, zitten ze bovenop de verbouwing en betrekken we hen bij onze plannen.”
Planning AvW: “De planning was het enige wat uit de pas liep. De kozijnen waren niet voor de bouwvak klaar. Daardoor schoof alles weken op. We zijn pas goed begonnen in september.
Veilig AvW: “Omdat we de woningen beter hebben geïsoleerd, en de kierdichting verbeterd werden ze daardoor ook luchtdichter. Zonder voldoende ventilatie zijn geisers gevaarlijk. We hebben zoveel mogelijk geisers vervangen door boilers. Dat is veiliger. De aansluitkosten namen wij voor onze rekening. Vijftien huishoudens wilden de geiser persé houden. De geiser is van henzelf. We hebben wel roostertjes aangebracht om meer frisse lucht in huis te brengen.”
Rollatorvriendelijk Van de 96 woningen zijn er 64 rollatorvriendelijk gemaakt. Dat zijn alle driekamerwoningen. De vierkamerwoningen zijn bedoeld voor jongere gezinnen, met kinderen.
Waterkering Aad van Wees liet op het laatst een vuilkeerrand maken, een stormvaste zware aluminium dakrand, die ervoor zorgt dat er geen strepen vies water van het dak langs de gevel druipen.
Schrijven AvW: “In het begin deed ik niets anders dan schrijven. Kladblok erbij en alles opschrijven wat bewoners dwars zat. De tocht. De hangjongeren in de lift. Dat is allemaal opgelost. Met luisteren maak je mensen blij. Je kunt veel goed doen zonder dat het veel geld kost.”
Zorgvuldig Alles is zo zorgvuldig mogelijk gedaan om de overlast voor bewoners te beperken. Een koker naast de lift, achter slot en grendel, waar niemand kwam, heeft toch op elke verdieping een roostertje gekregen waardoor niemand er meer in kan vallen.
6,5
Karel Zalm Vierkamerwoning in de Schilderswijk
een dikke 7
4,5
Ella Plas – de Vries Aangepaste vierkamerwoning Mariahoeve
“Over Haag Wonen heb ik werkelijk helemaal niks te klagen. Is er eens iets, dan komt er meteen iemand van Haag Wonen kijken en wordt het gemaakt. Ik ben heel tevreden met het buurtje waar ik woon. Het huis is eerlijk gezegd niet heel bijzonder, maar de mensen zijn hier spontaan. Boven me woont een gezin, met een paar opgeschoten jongens. Als die jongens me zien lopen vragen ze altijd: ‘Buurman, kan ik je helpen?’”
“Wat kapot gaat repareert Haag Wonen. Maar de flat verslonst. Er is veel vandalisme, in de hal, op de trap. Een structurele aanpak zou beter zijn en het duurt soms lang voor iets weer heel is. Haag Wonen zou met groot onderhoud beginnen, de plannen hangen op het mededelingenbord. Maar het is nog niet gestart. Het is natuurlijk recessie, dat weet ik ook wel, maar toch. Een jaar geleden gaf ik Haag Wonen nog een voldoende, maar inmiddels is het een onvoldoende.”
7
Nabti Wahid Tweekamerwoning Bezuidenhout-West
8
8
“Ik ben zo tevreden over de ruimte in en om huis! Het is een heerlijk groot huis voor een jong gezin dat misschien nog aan uitbreiding denkt. We hebben een tuin achter én voor. En in de buurt is ook nog eens veel groen. Er zijn veel speelplekjes, maar voor een grote speeltuin gaan we naar Wateringse Veld. Haag Wonen onderhoudt alles goed, daar ben ik wel tevreden mee. Binnenkort start bovendien een renovatie. We hebben veel keuzemogelijkheden gekregen. Haag Wonen gaat onze badkamer aanpakken en we krijgen een grotere keuken. Ik denk dat het huis daar echt nog veel mooier van wordt.”
“Ik ben heel tevreden over onze woning, de buurt en Haag Wonen. Altijd al. Nog niet zolang geleden is de flat gerenoveerd. Wij hebben alleen het toilet laten doen, de rest hadden we zelf al opgeknapt. De meeste reparaties doen we ook gewoon zelf. Haag Wonen onderhoudt alles mooi hier. We hebben bij de flat een prachtig perk gekregen, daar ben ik heel blij mee. Als kinderen erdoorheen rennen en er gaan plantjes stuk, dan komen er al snel weer nieuwe.”
Aziza Bouhayoufi Eengezinswoning Bouwlust
“Het huis is in orde net als de buurt. De mensen zijn rustig en er is veel stadsgroen. Ik woon vlak bij het Centraal Station. Wat ik onderschat heb is het lawaai van de treinen. In de winter is er niks aan de hand. Het dubbel glas zorgt voor goede isolatie. Maar in de zomer is rustig op het balkon zitten of slapen met de ramen open er eigenlijk niet bij.”
Een dikke zeven gaven bewoners van Haag Wonen vorig jaar gemiddeld aan hun woning en aan hun woonomgeving. Het oordeel van bewoners over de situatie waarin ze wonen is een goede indicatie of Haag Wonen goed werk levert. Huurders verwachten steeds meer van een corporatie. Daarom is het belangrijk om hun mening over de aanpak van Haag Wonen te peilen. Bewoners zijn de afgelopen jaren meer tevreden geworden over hun woning. Ze zijn vooral positiever over de grootte van de tuin, de verlichting van het trappenhuis en de inbraakveiligheid van de huizen. Er zijn nauwelijks punten waarover bewoners minder positief zijn gaan denken. In totaal beoordelen ze hun woning gemiddeld met een 7,2. Overigens is het cijfer dat Haag Wonen krijgt wel lager dan het landelijk gemiddelde (7,5) en het stedelijk gemiddelde (7,4).
nieuwe onderzoeksmethode – meer online vragenlijsten - is gewerkt.
Dat de tevredenheid is toegenomen noemen de onderzoekers een goed resultaat. Vooral omdat er met een
Bouwlust/Vrederust positief Huurders uit Bouwlust/Vrederust en Wateringseveld zijn volgens
Minder gehorig Het laagste cijfer, een 6,0, geven de geënquêteerde bewoners aan de gehorigheid van de huizen. Concreet zouden de bewoners het liefst hun badkamer en keuken vervangen zien door een nieuwe. Ook met intensiever onderhoud, betere isolatie, dubbel glas en minder gehorigheid kan Haag Wonen de bewoner snel meer tevreden maken.
Margreet Frerichs Vierkamerappartement Scheveningen
Het onderzoek, de USP Bewonersscan, werd in april en mei 2009 uitgevoerd onder ongeveer 2.500 huurders van Haag Wonen.
de USP Bewonersscan het meest positief over hun woning. Het aantal kamers, de grootte van de kamers en de grootte van de tuin scoren hier hoog. In Moerwijk, Morgenstond, Mariahoeve en Heesterbuurt zijn bewoners minder tevreden. Gehorigheid is hier het grootste euvel. Leefbaarheid vooruitgegaan Ook over de woonomgeving en de leefbaarheid zijn de bewoners meer tevreden dan twee jaar terug, bij de vorige bewonersscan. Vooral de hoeveelheid groen en de kwaliteit van het groen zijn erop vooruit gegaan, vinden de ondervraagde huurders. Ook over de rust in de
p22
wijk zijn bewoners beter te spreken. Er zijn nauwelijks punten waarvan de huurders vinden dat de buurt erop achteruit is gegaan. De bewoners geven gemiddeld een 7,2. Dat scheelt niet veel met het landelijk gemiddelde en het stedelijk gemiddelde, beide 7,3. Het aardige is dat juist op veel punten die bewoners het belangrijkst vinden, zoals veiligheid, rust in wijk, hoeveelheid groen, parkeergelegenheid en netheid de tevredenheid sterk is toegenomen. Blij met bus Bewoners vinden het plezierig dat het openbaar vervoer dichtbij is (het hoogste cijfer; gemiddeld een 7,8),
p23
dat de ligging ten opzichte van aanen afvoerwegen gunstig is en dat er winkels en medische voorzieningen in de buurt zijn. Het laagste cijfer geven de huurders aan vandalisme (6,2). Ook de parkeergelegenheid, de netheid van de wijk, geluidshinder van buren, de veiligheid en de toegankelijkheid voor mindervaliden krijgen een lager cijfer. Tevreden over Scheveningen In Bezuidenhout-West, Schilderswijk-West en Schilderswijk-Oost zijn huurders beduidend minder tevreden dan gemiddeld. In BezuidenhoutWest zijn de huurders met
name ontevreden over de voorzieningen in de buurt (winkels, medische voorzieningen, sportmogelijkheden). In Schilderswijk- Oost en -West worden rust, veiligheid en netheid van de wijk laag beoordeeld. De huurders uit de wijken Scheveningen, Houtwijk en Bouwlust/Vrederust zijn juist zeer tevreden met hun woonomgeving. In Scheveningen stemt de hoeveelheid winkels in de buurt de huurders het meest tevreden. In Houtwijk en Bouwlust/Vrederust krijgt de hoeveelheid groen in de wijk de hoogste beoordeling.
gewoon doen wat nodig is
Na 82 jaar in de Rivierenbuurt verhuisde het echtpaar Donkervoort naar de Ammunitiehaven. ‘We hebben ontzettend veel hulp gehad. Van mensen uit de buurt, van Haag Wonen, van het verhuisbedrijf.’ ‘Een schot in de roos’ en ‘Een geschenk uit de hemel’, noemen Linda en Jos Sleijfer hun appartement van nieuwbouwproject Het Podium, dat onder meer koop en vrije sector huur eengezinswoningen en appartementen én 47 sociale huurwoningen omvat.
Klaudia Dresler organiseerde een feestje voor de bewoners van het appartementencomplex aan de Ferrandweg. Dat leverde veel blije gezichten op. ‘Ik vond het super de buren te leren kennen en van hen te horen dat ze ook heel blij waren met dit initiatief.’ Haag Wonen zorgde voor koffie en thee en voor ondersteuning bij het plaatsen van twee welkomstborden die tijdens deze middag zijn gemaakt.
‘Het contact met Haag Wonen is uit de kunst’. Dat zeggen voorzitter Ans Groeneweg en secretaris Gemma van der Togt van de Bewonersraad Haag Wonen. De Bewonersraad bestaat uit vertegenwoordigers van bewonerscommissies en overlegt regelmatig met Haag Wonen. ‘We behartigen de belangen van de huurders.’
‘Het overleg met Haag Wonen verloopt prima’, constateren voorzitter Ruud Klein en secretaris Mascha van Bergenhenegouwen van de Huurdersvereniging. ‘Het gaat structureel goed. Er zijn natuurlijk wel verschillen van mening, maar dat hoort er bij. Anders heb je geen eigen rol. Haag Wonen is echt bereid naar ons te luisteren.’ Evenals de Bewonersraad behartigt de Huurdersvereniging de belangen van huurders.
p24
