B en W. nr. 13.0196 d.d. 5-3-2013
Onderwerp
Gemeentegarantie renovatie en nieuwbouw 't Huis op de Waard
besluiten:Behoudens a
1. vanwege het belang van de Stichting Minne of Arme Mannen- en Vrouwenhuis t Huis op de Waard (’t HodW), gelet op het publiek belang en het afwezig zijn van garantie op een bij derden aan te gane lening via het Waarborgfonds voor de Zorg en het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw het voornemen uit te spreken het volgende besluit te nemen: a. de rangorde voor de gemeente bij de bestaande borging op een bij de Bank Nederlandse Gemeenten lopende lening met een restant bedrag ad € 1,2 miljoen voor de financiering van het vastgoed van de Stichting te laten wijzigen van 1e naar 2e hypothecaire inschrijving; b. op de hoofdsom van de nieuwe lening ad € 11,5 miljoen voor renovatie en nieuwbouw van ’t HodW gemeentegarantie op het leningsdeel ad € 2,8 miljoen te verstrekken, onder voorwaarde van de best mogelijke zekerheidscondities voor de gemeente met de geldverstrekker overeen te komen en onder voorwaarde dat de lagere rente die voortvloeit uit deze garantie verplicht dient te worden ingezet om het leningsdeel van € 2,8 miljoen versneld af te lossen; c.
te constateren dat het voorgenomen bouwplan volgens de huidige erfpachtvoorwaarden niet zal leiden tot wijziging van de huidige grondwaarde en erfpachtcanon;
d. te constateren dat een contractuele herziening van de erfpachtovereenkomst in 2023 niet op financiële problemen zal stuiten omdat de businesscase van het Huis op de Waard rekening houdt met een stijging van voldoende omvang.
2. als structurele oplossing ’t HodW te adviseren een scenario uit te werken waarbij op termijn een woningcorporatie het vastgoed gaat exploiteren;
3. over te gaan tot het bepaalde onder 1a t/m d onder voorwaarde dat voor het verbouwproject ’t HodW ten minste een meervoudige onderhandse aanbesteding moet worden gevolgd, tenzij de gemeentelijk toezichthouder zijn instemming kan geven aan een andere vorm van aanbesteding;
4. volgens de garantieverordening: a. de garantie aan de Stichting Minne of Arme Mannen- en Vrouwenhuis t Huis op de Waard (’t HodW), te verlenen tegen een door de geldnemer te betalen eenmalige vergoeding van € 25.000;
1
b. voor een periode van 2 jaar een toezichthouder aan te stellen bij de Stichting ter behartiging van de belangen van de gemeente die verband houden met de garantierisico´s en aan het eind van deze 2 jaar te bezien of verlenging noodzakelijk is; c.
tot gemeentelijk toezichthouder bij de Stichting de heer drs. E. den Hartog van de gemeentelijke afdeling Concern te benoemen;
5. de financiële gevolgen van de vergoeding zoals genoemd onder besluit 4.a1 bij de eerstvolgende bestuursrapportage in 2013 te verwerken in de begroting; 6. bijgaande brief aan de gemeenteraad, nr. div 2013-140, waarin verzocht wordt zijn wensen of bedenkingen over het voorgenomen besluit ter kennis van college te brengen, vast te stellen en te versturen.
Pers samenvatting: Het college van B&W zal gemeentegarantie verlenen op een deel van de nieuwe lening die nodig is voor het financieren van de kosten van vernieuwing van het Huis op de Waard. Met deze verbouwing kan dit kleinschalige en onafhankelijke woonzorgcentrum zich na een jarenlange zoektocht naar ontwikkelingsmogelijkheden aan passen aan de sterk veranderende markt op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Mensen blijven namelijk in de toekomst langer thuis wonen en alleen mensen met een zogenoemd hoog zorgzwaartepakket kunnen in de toekomst nog in ’t HodW wonen met ondersteuning van middelen uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Ten gevolge van dit besluit kan in de toekomst deze complexere zorg door ’t HodW aan kwetsbare personen worden geboden. Bovendien kan via vervangende nieuwbouw ‘t HodW een nieuwe woonvorm worden aangeboden die in Leiden nog nauwelijks bestaat: kleinschalig wonen voor wie zelfstandig wil wonen met ‘zorg dichtbij’. Ook gaat ‘t HodW meer welzijnsvoorzieningen in de buurt ter beschikking stellen, zowel aan de eigen bewoners als aan de mensen die langer thuis blijven wonen. Hierdoor zullen in de toekomst meer functies voor meer mensen beschikbaar komen in de wijk. ’t HodW onderscheidt zich met zijn centrale ligging in de binnenstad van andere woonzorgcentra. Evenals bij woonzorgcentrum Roomburgh stelt de gemeente een gemeentelijk toezichthouder aan. De visie van ‘t HodW sluit prima aan bij de centrale visie van de gemeente in de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie, die stelt dat de eigen kracht van mensen centraal staat. Voordat de garantie definitief is vraagt het college of de raad wensen en of bedenkingen heeft.
2
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
De leden van de gemeenteraad.
Datum 12 maart 2013 Ons kenmerk Div 2013 - 140 Onderwerp Gemeentegarantie ’t Huis op de Waard; wensen en of bedenkingen.
Gemeente Leiden Bezoekadres Stadhuis Stadhuisplein 1 Postadres Postbus 9100 2300 PC Leiden Telefoon 14071 E-Mail
[email protected] Website www.leiden.nl/gemeente
Contactpersoon P.C. de Vos Doorkiesnummer 071-5165755
Geachte leden van de raad, De Stichting Minne of Arme Mannen- en Vrouwenhuis, gevestigd in woonzorgcentrum ’t Huis op de Waard op de Kaarsenmakersstraat 2 / hoek Nieuwe Rijn, gaat grootschalig renoveren en nieuwbouw plegen op de huidige locatie. Deze Stichting verleent sinds 1783, zorg en diensten aan ouderen in de binnenstad. Alleen via dit ingrijpende plan kan deze al 230 jaar bestaande woonzorginstelling, gelegen in een prachtig deel van ons oude centrum, zich voorbereiden op de toekomst. Met een steuntje in de rug kan ’t HodW die toekomst volledig aan. Het verlenen van gemeentegarantie is een bevoegdheid van het college. Toch vragen wij eerst om uw wensen en/of bedenkingen. Het bestaande gemeentegarantiebeleid kent een terughoudend karakter. Dit wordt mede ingegeven doordat in de afgelopen decennia waarborgfondsen zijn opgericht. Onder de huidige marktomstandigheden geven deze fondsen echter geen borging, zoals vorig jaar al duidelijk werd bij het financieringsvraagstuk rond de verbouw van Huize Roomburgh. Gemeentegarantie wordt ingezet als er een groot publiek belang mee gemoeid is, er geen andere borging mogelijk is, de risico’s beperkt van aard en beheersbaar zijn. 1. Publiek belang Er verandert veel op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat heeft invloed op alle woonzorgcentra in Nederland. De rijksoverheid vindt dat mensen langer thuis moeten blijven wonen, ook al hebben ze behoorlijk veel zorg nodig. Dat betekent dat de zogeheten intramurale capaciteit omlaag moet om de kosten van langdurige zorg te beperken. Een landelijk rapport van bureau Berenschot (van 20 februari 2013) spreekt over een reductie van 40% van de huidige capaciteit.
Gelet op deze nieuwe omstandigheden moet ook ’t HodW zich aanpassen, ze gaat: na verbouwing de intramurale capaciteit met ca. 40%, via natuurlijk verloop; mensen die er nu wonen, mogen natuurlijk ook in de toekomst in ’t HodW blijven wonen, de inrichting van het woonzorgcentrum grondig aanpassen en beschut wonen aanbieden,
3
zich instellen op het nieuwe financieringssysteem om ook in de toekomst een gezonde instelling te blijven; werken aan een grondige cultuuromslag: ‘van zorgen voor’ naar ‘u vraagt en wij proberen te leveren’; in overleg met gemeente en partijen meer welzijnsvoorzieningen in de buurt ter beschikking stellen, zowel aan de eigen bewoners als aan mensen in de buurt die langer thuis blijven wonen. Wonen ’t HodW heeft nu een gebouw dat functioneel verouderd is, voor grote reparaties staat (ondanks zorgvuldig onderhoud in het verleden) en een indeling die ongeschikt is voor het toekomstige zwaardere gebruik. Zo bestaat een groot deel van de woonruimte in ’t HodW uit kleine kamers, ongeschikt om daarin langdurig zelfstandig te wonen. Zonder vernieuwing zal ’t HodW binnen een jaar of vijf niet meer voldoen aan de eisen die dan gelden. De huidige intramurale capaciteit van 91 plaatsen wordt stapsgewijs teruggebracht naar 60 plaatsen, door middel van natuurlijk verloop. De vrijkomende ruimte vult ‘t HodW in met 43 extramurale plaatsen, in de vorm van beschut wonen. Deze woonvorm komt in Leiden nog weinig voor, hoewel er wel (veel) behoefte aan bestaat. De nieuwe appartementen gaan in de sociale sector vallen en de huurprijs zal onder de Huurtoeslag grens blijven. Dit maakt ze courant en bereikbaar voor een grote groep huurders. ’t HodW gaat ze aanbieden met zorg- en dienstverlening. Dat trekt mensen aan die wel kleiner, zelfstandig en met zorg om de hoek willen wonen. Hierdoor ontstaat doorstroming op de woningmarkt. Als ouderen uit hun eengezinswoning gaan verhuizen naar de beschutte woningen, komt de eengezinswoning vrij voor een jonger huishouden met kinderen. Dat is geheel in overeenstemming met een hoofdlijn in het woonbeleid, in de Nota Wonen 2020, RV 12.0111 (extra aandacht voor de woonopgave van gezinnen). De nota werd op 14-022013 door uw raad vastgesteld. Zorg ’t HodW staat ook voor een nieuwe zorgcultuur. Niet meer ‘wij bieden aan en bepalen’, maar ‘u vraagt en wij proberen het te leveren’. Ook moet er meer welzijnsaanbod komen, niet alleen voor de bewoners zelf, maar ook voor de buurt. ‘t HodW heeft de ambitie om hét Zorghart van de Leidse binnenstad te worden. Om dat allemaal te realiseren zet ‘t HodW zich ook in op het organiseren en faciliteren van nog meer (mantel)zorg door familie, vrienden, verwanten en vrijwilligers. Welzijn Verder merken wij op dat ’t Huis op de Waard het enige woonzorgcentrum is dat woon -, zorg en welzijnsdiensten levert in het oude stadscentrum. Alle andere woonzorgcentra liggen in een andersoortig woonmilieu, meer aan de rand van de stad. Deze diensten zullen worden uitgebreid. Partijen en de gemeente zijn daarover in overleg. 2. Planning Het plan kent een uiterst krappe planning. Vermoedelijk komt eind 2013 wisselwoonruimte beschikbaar waar ‘t HodW gebruik van kan maken (in de locatie Rijn en Vliet, waar nu woonzorgcentrum Roomburgh tijdens hun renovatiewerkzaamheden gebruik van maakt). Daaraan voorafgaand moet nog het bouwvoorbereidingsproces, inclusief de financiering, worden afgerond. Bovendien is belangrijk dat ’t HodW in 2013 nog voor een aanzienlijk deel voor de nacalculatie van kapitaalslasten uit de AWBZ in aanmerking komt (in 2013 nog 80%). Dit percentage wordt elk jaar lager en afgebouwd tot nul in 2018. Duidelijk is dus dat alle partijen goed met elkaar dienen samen te werken om de planning te halen. 3. Financiering Waarborgfondsen Het Waarborgfonds voor de Zorg (WFZ) staat positief tegenover de inhoud van de plannen van ’t HodW maar wenst geen borging te verstrekken. Ze meent namelijk dat als gevolg van de komende scheiding van wonen en zorg het borgen van woonruimte niet meer op
4
haar weg ligt, maar op die van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Daarvoor is nodig dat een corporatie het pand aankoopt. Op dit moment is echter geen van de in Leiden actieve corporaties bereid en in staat tot aankoop. Borging uit een waarborgfonds blijkt dus niet mogelijk. 4. Beleidskader gemeentegaranties Het verstrekken van nieuwe gemeentegarantie aan ’t Huis op de Waard levert een beperkt verhoogd financieel risico op voor de gemeente Leiden, zoals wij uitgebreid hebben geanalyseerd. Samengevat wordt het door de volgende maatregelen beperkt: - het renovatie- en nieuwbouwplan van ’t HodW heeft een flexibel en betaalbaar woonconcept dat geschikt is voor meerdere doelgroepen; hierdoor bestaat meer zekerheid over (toekomstige) inkomsten mochten de ontwikkelingen anders verlopen als nu aangenomen; - het inbrengen van eigen middelen door ‘t HodW; - het verstrekken van garantie over slechts een deel van de lening; - het eisen van versnelde aflossing van de geborgde lening; - het niet verhogen van de gemeentelijke erfpachtlasten als daardoor de continuïteit van ’t HodW in gevaar wordt gebracht; - het aanwijzen van een gemeentelijk waarnemer in de Stichting ’t HodW. Onze conclusie is dat het plan voldoet aan het beleidskader gemeentegaranties 2007, RV 07.013. 5. Conclusie en advies Gelet op het grote publiek belang dat verbonden is aan het toekomstbestendig voortgaan van ’t HodW in het centrum van Leiden en gelet op het beperkte financiële risico zijn wij voornemens gemeentegarantie te verstrekken. Hoewel wij volgens het gemeentegarantiekader bevoegd zijn zelfstandig besluiten te nemen, willen wij op grond van artikel 160, tweede lid en artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet, ons voorgenomen besluit aan uw raad voor leggen met het verzoek uw wensen en/ of bedenkingen aan ons kenbaar te maken. Met deze verbouwing kan dit kleinschalige en onafhankelijke woonzorgcentrum zich na een jarenlange zoektocht naar ontwikkelingsmogelijkheden aan passen aan de sterk veranderende markt op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Bovendien kan via vervangende nieuwbouw ‘t HodW een nieuwe woonvorm aanbieden die in Leiden nog nauwelijks bestaat: kleinschalig wonen voor wie zelfstandig wil wonen met ‘zorg dichtbij’. Ook gaat ‘t HodW meer welzijnsvoorzieningen in de buurt ter beschikking stellen, zowel aan de eigen bewoners als aan de mensen die langer thuis blijven wonen. Hierdoor zullen in de toekomst meer functies voor meer mensen beschikbaar komen in de binnenstad.
Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester,
5
