Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken

Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken. Een onderzoek naar de invloed van complexmatige renovatie en binnenstedelijke nieuwbouw op de waardeontwikkeling van woonwijken.

Schaakwijk, Zuilen te Utrecht

Walter de Vette Amsterdam School of Real Estate

Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken. Een onderzoek naar de invloed van complexmatige renovatie en/of nieuwbouw op de waardeontwikkeling van sociale huurwoningen in woonwijken.

Master thesis ten behoeve van de opleiding MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate

ir. W.J. de Vette Begeleiding ASRE: drs. L.B. Uittenbogaard Veenendaal, april 2008

Inhoudsopgave: 1 Onderzoeksgebied

3

1.1 Inleiding

3

1.2 Doelstelling van het onderzoek

4

1.3 Hoofdvraag en onderzoeksvragen

5

1.4 Afbakening van het onderzoek

5

1.5 Onderzoekmethode

6

1.6 Opzet van het onderzoeksrapport.

7

2 Literatuuronderzoek en theoretisch model

8

2.1 Inleiding

8

2.2 De gebruikte waardebegrippen

8

2.3 Invloed van woningkenmerken op de woningwaarde

10

2.3.1 De invloed van investeringen op de woningprijs

10

2.3.2 De invloed van investeringen op de wijkwaardeontwikkeling

13

2.4 Investeringsbeslissingen en waardeontwikkeling

14

2.5 Correlatie en regressieanalyse

14

2.6 Conclusie

15

3 Onderzoeksopzet

16

3.1 Inleiding

16

3.2 Casus selectie

16

3.3 Bepaling van de leegwaarde

16

3.4 Erfpacht

18

3.5 De gemiddelde waardestijging in Utrecht

18

3.6 Bepaling van de afstand tussen twee woningen

19

4 Wijkbeschrijvingen

20

4.1 Inleiding

20

4.2 De wijk Zuilen

20

4.3 De wijk Hoograven

24

4.4 Conclusie

26

5 Casusbeschrijvingen: de uitgevoerde nieuwbouw- en renovatieprojecten

28

5.1 Inleiding

28

5.2 Nieuwbouwproject Schaakwijk in Zuilen

29

5.3 Renovatieproject Zuilen Zuid-Oost

29

5.4 Renovatieproject Zuilen Noord-Oost

29

5.5 Renovatieproject Hoograven

30

1

6 Resultaten van de casus: leegwaardes, afstanden en waardeontwikkeling 2000-2006

31

7 Analyse onderzoekresultaten

32

7.1 Inleiding

32

7.2 Discussie / analyse/ interpretatie van de resultaten

32

7.3 Beantwoording onderzoeksvragen

41

8 Conclusies en aanbevelingen

43

8.1 Conclusies

43

8.2 Aanbevelingen

44

Bibliografie

46-47

Bijlagen

Bijlage 1a : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling eengezinswoningen tov nieuwbouw Schaakwijk te Zuilen Bijlage 1b : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling meergezinswoningen tov nieuwbouw Schaakwijk, Zuilen Bijlage 2a : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling eengezinswoningen tov renovatie Zuilen Zuid-Oost Bijlage 2b : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling meergezinswoningen tov renovatie Zuilen Zuid-Oost Bijlage 3a : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling eengezinswoningen tov renovatie Zuilen Noord-Oost Bijlage 3b : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling meergezinswoningen tov renovatie Zuilen Noord-Oost Bijlage 4a : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling eengezinswoningen tov renovatie Hoograven Bijlage 4b : Grafieken 2000-2006 waardeontwikkeling meergezinswoningen tov renovatie Hoograven Bijlage 5 : Vergelijkend overzicht 30 woningen getaxeerd door de taxateur en modelmatig Bijlage 6 : figuur 1 en 2, indexen vergelijking NVM/WOX Bijlage 7 : figuur 3 en 4, index reeksen per woningtype en per wijk (WOX) Bijlage 8 : Foto impressies van de 4 projecten in de case studies Bijlage 9 : Theorie van de regressieanalyse

2

1. Onderzoeksgebied 1.1 Inleiding De woningcorporaties in Nederland staan aan de vooravond van een enorme opgave. De laatste jaren gaat er vanuit de politiek, de maatschappij en hun eigen doelstellingen een steeds grotere druk uit om meer dan voorheen te het investeren in de zgn. aandachtswijken (Brouwer, 2007). Belangrijk onderdeel van die investeringen door de woningcorporaties is een voorgenomen grote impuls in de fysieke kwaliteit van het woningbezit van corporaties in vooral die aandachtswijken. Ondanks dat de minister van VROM en de de voorzitter van Aedes, de overkoepelende vereniging van woningcorporaties, er op het laatste moment niet uitgekomen zijn over de manier waarop de wijkenaanpak gefinancierd zou moeten worden, leidt het geen twijfel dat er de komende jaren zeer fors extra door de corporatiesector geïnvesteerd gaat worden in de wijken. Eerder was in het onderhandelaarakkoord tussen Aedes en de minister van VROM eind 2007 al overeenstemming bereikt over de hoogte van het te investeren bedrag. Er zou een extra investering in de 40 aangewezen aandachtswijken komen van 2,5 miljard euro in de komende 10 jaar. Het bedrag zou in zijn geheel door de corporaties opgebracht worden (Staatscourant, 2007). Alhoewel de precieze uitwerking van het onderhandelaarakkoord wordt geregeld tussen de gemeenten en corporaties waar de 40 aandachtswijken gesitueerd zijn, is onderdeel van het afspraken dat oa 150.000 nieuwe woningen gebouwd zullen worden tussen 2007 en 2010. Voor alleen de benodigde investering voor deze 150.000 nieuwbouwwoningen wordt gesteld dat het onrendabele deel hiervan al 1,5 miljard euro bedraagt (internet links, aedesnet.nl, onderhandelaarakkoord). In ‘Antwoord aan de samenleving’, een publicatie van Aedes in januari 2007, waarnaar ook in het onderhandelingsakkoord wordt verwezen, wordt zelfs gesproken van een totale investering door de corporaties van 25 miljard, waarvan 6 miljard onrendabel is (internet links, aedesnet.nl, Antwoord aan de samenleving). Het ligt in de lijn der verwachting dat ook de benodigde grootschalige renovaties die plaats zullen gaan vinden in de aandachtswijken, een fors onrendabel deel in zich dragen. Het in absolute zin zeer grote bedrag aan onrendabele investeringen kan voor een aantal woningcorporaties lastig zijn om te financieren. Dit kan mogelijk een stagnatie geven in de uitvoering van de - door niemand betwiste – belangrijke investeringen in wijken en buurten. Vooralsnog wordt bij investeringen in renovaties en binnenstedelijke vernieuwing (de oude ISV-gelden regeling) voornamelijk vanuit de kostenkant per complex geredeneerd. Er wordt per project bekeken wat het rendabele deel is en welk deel van de investering niet uit de exploitatie terug te verdienen is. Voor dit ‘onrendabele deel’ wordt vervolgens subsidie aangevraagd of vanuit eigen vermogen geïnvesteerd. De laatste paar jaar wordt echter steeds vaker gedacht vanuit het wijkperspectief en minder vanuit het solitaire woningcomplex perspectief (Leent, M. van, 2006). Hoewel de wijkgedachte voornamelijk lijkt te zijn geboren vanuit een sociaal motief, blijkt deze gedachte echter ook zeer goed aan te sluiten bij de meer zakelijke benadering van de moderne vastgoedbelegger: De kosten worden meer als investeringen gezien waarmee mogelijk toekomstige opbrengsten/rendementen gehaald kunnen worden. De relevantie voor woningcorporaties in Nederland om te weten of een bepaald deel van hun enorme toekomstige investeringen, die vooraf als onrendabel worden in geschat, wellicht toch voor een (groter) deel rendabel (kunnen) zijn, is uiteraard zeer groot: Enerzijds kan financiering vooraf makkelijker worden als aangetoond kan worden dat van een renovatie- of nieuwbouwproject een minder groot deel onrendabel is dan vooraf gedacht, anderzijds kunnen projecten mogelijk eerder gestart worden, dan wel kan eventueel meer kwaliteit in een project gebracht worden bij een grotere dekking van de financiering. Sloop en nieuwbouw zijn – zoals in de eerste alinea al aangestipt – zeker niet de enige investeringsvorm voor corporaties om slechte en/of éénzijdige woningbouwcomplexen aan te pakken. Vaak kan een gerichte renovatie een fors effect sorteren op het gebied van comfortverhoging en levensduurverlenging van een woningcomplex. Waar het regulier en groot onderhoud voor instandhouding en dus ook waardebehoud moet zorgen, daar heeft een renovatie als kenmerk het verbeteren van de woning. Hierbij ontstaat ook vaak de mogelijkheid de huur te kunnen verhogen. Een groot deel van het aanpakken van de zogenaamde achterstandswijken zal voor de corporaties dan ook bestaan uit het uitvoeren van renovaties van delen van het woningbezit. Voornamelijk bij renovaties is de directe investering vaak groter dan direct in een verhoogde huur of waardevermeerdering ‘teruggehaald’ kan worden. Het bekende voorbeeld van de nieuwe keuken ter waarde van 15.000 euro die in een particuliere woning wordt geplaatst en slechts hooguit 5.000 euro waardevermeerdering

3

van de woning geeft, is geheel of gedeeltelijk ook voor verhurende woningcorporaties (zie ook paragraaf 2.3) van toepassing. Dat gegeven brengt ons bij de vraag of het deel van de investering in een renovatie dat niet in de waarde ontwikkeling van de woning zelf terug te zien is, werkelijk onrendabel is of dat deze wellicht op een andere plek in de wijk geheel of gedeeltelijk terugkomt? De te testen theorie in dit onderzoek zal daarom zijn of renovatie van woningcomplexen in een wijk ook een waardeontwikkeling effect heeft op woningen in de directe omgeving, dan wel in de wijk waar de renovatie heeft plaatsgevonden. Als dit het geval is, zou een groter deel van het te investeren bedrag door woningcorporaties als indirect rendement op de overige woningen in de wijk terugkomen, waardoor ook financiering van renovatieprojecten vooraf waarschijnlijk makkelijker zal worden! Dezelfde vraagstelling geldt voor binnenstedelijke nieuwbouwontwikkelingen van sociale huurwoningen: Is de doorgaans onrendabele top op de nieuwbouw van sociale huurwoningen werkelijk volledig onrendabel of komt die gemiste waarde misschien op termijn (deels) terug in de waardeontwikkeling van de woningen in de directe of indirecte omgeving in die wijk? Het hoofdonderzoek zal zich daarom net name richten op eventuele waardeontwikkeling van de woningen die naast de gerenoveerde woningen dan wel de gerealiseerde nieuwbouw ontwikkeling liggen in verhouding tot de gemiddelde verwachte waardeontwikkeling van dat type woning op die plek als er niets gedaan was. Tevens zal in deze thesis onderzocht worden in hoeverre de gedane investering rendabel is voor de gerenoveerde woning zelf, dat wil zeggen in hoeverre een gedane investering terugkomt als direct en/of indirect rendement van de woning(en). Met dit onderzoek zal hopelijk dan ook kunnen worden aangetoond dat de uitgesproken angst van Jan Winsemius in een artikel van het tijdschrift Bouw, dat alleen het niet uitvoeren van de herstructurering van bestaande wijken winstgevend is, niet de juiste, of enige, weg is (Winsemius, 2003).

1.2 Doelstelling van het onderzoek In de inleiding is beschreven waarom het voor woningcorporaties zo relevant is om te weten of het fysiek investeren in woonwijken verdere waardeontwikkeling in de wijk tot gevolg heeft. De doelstelling van het onderzoek is derhalve om zowel inzicht te geven in de waarde effecten die een ingreep als nieuwbouw of (grootschalige) renovatie heeft in een wijk of buurt als geheel als waar deze waarde effecten van afhankelijk zijn. Voorgaande heeft daarbij betrekking op niet alleen de (gerenoveerde- of nieuwbouw) woningen zelf, maar met name ook voor de wijk of buurt waar deze woningen gesitueerd zijn. Indien waarde effecten in de omgeving van renovatieprojecten geconstateerd kunnen worden, zal via de in de literatuur reeds bekende aspecten van waarde opbouw en de ingebrachte case getracht worden inzicht te verschaffen waarom er waardeontwikkeling in de rest van de wijk optreedt en welke aspecten van renovaties het meeste bijdragen aan deze waardegroei, zodat hierop in de toekomst wellicht gestuurd kan worden. Uiteindelijk is het tevens de bedoeling dat het onderhavige praktijk onderzoek een begin maakt met het wel of niet aantonen dat investeren in onrendabele projecten wellicht waardecreatie veroorzaakt in een groter gebied (afstand) en/of over een langere periode (tijd), waardoor het financiële totaalplaatje er wellicht alsnog rendabel, of ten minste minder onrendabel, uit gaat zien. Investeringen worden nog steeds vaak beoordeeld op de financiële haalbaar op complexniveau. De doelstelling van het onderzoek kan daarom wellicht ook omschreven worden als het (verder) realiseren van de bewustwording dat ‘onrendabele’ of misschien beter omschreven: minder rendabele investeringen in woningcomplexen niet alleen op complexniveau, maar vooral ook op gebiedsniveau beoordeeld zouden moeten worden. Hopelijk kan met dit onderzoek daaraan een bijdrage geleverd worden zodat meer projecten gestart kunnen worden en de investeringen in de ‘aandachtswijken’ sneller op gang komen.

4

1.3 Hoofdvraag en (deel)onderzoeksvragen De vraagstelling die bij voorgaande paragrafen centraal staat is: Heeft het fysiek investeren in woonwijken een waardeontwikkeling in de rest van de wijk ten gevolge en zo ja, op welke waardeparameters kan het best gestuurd worden, opdat de waardeontwikkeling in die wijken het hoogst is? Deel één van deze hoofdvraag wordt voornamelijk aan de hand van het praktijkonderzoek beantwoord en deel twee van de hoofdvraag zal – afhankelijk van de uitkomst van de case studies – meer vanuit het literatuuronderzoek beantwoord (kunnen) worden. Deelvragen die uit de hoofdvraag en de case study voortkomen zijn: a)

Welke invloed heeft het type ingreep (sloop/nieuwbouw of renovatie) op een eventuele waardeverhoging van omliggende woningen? b) Hoe is het waardeverloop van omliggende woningen in een wijk met toenemende afstand ten opzichte van het nieuwbouw- dan wel renovatieproject? c) Is bij renovaties de aard van de uitgevoerde werkzaamheden van invloed op een eventuele waardeontwikkeling van de woning zelf en zo ja, wat is die meerwaarde voor de gerenoveerde woning zelf? d) Is bij renovaties de hoogte van het geïnvesteerde bedrag van invloed op het waardeverloop van de woning(en) zelf en diens omgeving? e) Is het type woning (eengezins- of meergezinswoning) van invloed op bovenstaande (deel)vragen? Afhankelijk van de uitkomst van bovenstaande deelvragen, worden onderstaande vragen eveneens onderzocht: f) Hoe zou het totale effect op waardeontwikkeling van omliggende woningen van nieuwbouw – of renovatieprojecten berekend kunnen worden? g) Kan een onrendabele investering op projectniveau toch rendabel zijn op gebiedsniveau en welke aspecten zijn hierop van invloed? (aandeel bezit)

1.4 Afbakening van het onderzoek Teneinde de vraag hoe het best geïnvesteerd kan worden in fysieke maatregelen om waardeontwikkeling te kunnen optimaliseren, te beantwoorden, zal allereerst bepaald moeten worden in hoeverre het onderzoek zich uitstrekt (afbakening). De afbakening is gelegen in het feit dat het onderzoek zich in eerste instantie alleen richt op de waardeontwikkeling van (sociale) huurwoningen. Daarbij wordt alleen bekeken welke invloed de verschillende aspecten van een fysieke ingreep in de wijk mogelijk een waarde-effect hebben op die woningen. Als case study zullen de meest geschikte projecten uit de omvangrijke portefeuille van woningcorporatie Mitros uit Utrecht gebruikt worden. Stichting Mitros is veruit de grootste woningcorporatie in de grootstedelijke omgeving van Utrecht met ca. 6.000 verhuureenheden in Nieuwegein en ongeveer 25.000 woningen in Utrecht. Voornoemde aantallen zorgen voor een aandeel in het totale aantal sociale huurwoningen in Utrecht van 50% en in Nieuwegein voor 60% van de markt. De database van Mitros omvat in totaal ca. 31.000 woningen en is de afgelopen 10 jaar redelijk constant in aantal en samenstelling gebleven. De beschouwingperiode voor de waardeontwikkeling daarbij is vanaf het jaar 2000 t/m 2006, zeven jaar dus. De te beschouwen renovaties en nieuwbouwprojecten zullen in de meest ideale situatie wijze rond de eerste jaren van de onderzoeksperiode vallen, zodat er genoeg tijd daarna is om eventuele waardemutaties te onderscheiden ten opzichte van de trend. In paragraaf 1.5 Onderzoeksmethode, zal verder ingegaan worden op de selectie van de case studies. In eerste instantie zullen als maximale afstand waarvoor de woningwaardes ten opzichte van de fysieke ingreep gemeten wordt, de wijkgrenzen worden genomen. De maximale afstand van het meest ver weg gelegen casusproject tot aan de uiterste wijkgrens is ongeveer 2,5 kilometer. Als reden om de wijkgrenzen als begrenzing te nemen voor welke woningen worden meegenomen in de case study heeft zowel een inhoudelijke als een aantal praktische aspecten: - Inhoudelijk: De veronderstelling/hypothese dat mogelijke waarde effecten ten gevolge van locale complexingrepen ten hoogste wijkbreed zullen zijn. - Praktisch: Het gegeven dat het kleinste beschouwingniveau waarop de gemiddelde woningwaarde index beschikbaar was, de gemeentelijke wijk is.

5

De tweede praktische reden om waardeontwikkeling voor de gehele wijk te meten is om de alternatieve hypothese te kunnen toetsen dat investeringen ergens in de wijk een bijdrage leveren aan waardeontwikkeling van álle woningen in die wijk. Om die reden zullen dus de woningwaardes van álle afstanden in de wijk van belang zijn en daarom ook gemeten worden. Een laatste praktische reden is dat in veel literatuur het praktijkonderzoek in de grote steden op wijkniveau is uitgevoerd. Om zo goed mogelijk een eventuele aansluiting met literatuurstudies te kunnen maken, is het daarom ervoor gekozen ook het onderhavige onderzoek in eerste instantie op wijkniveau uit te voeren. In tweede instantie zal echter ook gekeken worden of het meten tot die afstand (tot 2,5 km) nog zinnig is als uit de literatuur en/of de praktijkproef blijkt dat waarde effecten door bijvoorbeeld omgevingsfactoren maar tot een beperkte afstand meetbaar zijn. In de centrale vraagstelling is heel bewust gekozen voor de formulering dat het om een investeringen gaat in fysieke, zijnde bouwkundige, maatregelen. De laatste jaren begint zich steeds meer de gedachte te vormen dat niet alleen in ‘stenen’ (het fysieke aspect), maar ook in de mensen zelf in die wijken geïnvesteerd moet worden (opleiding, leefbaarheid/veiligheid, sociale stijging/zelfredzaamheid). In dit onderzoek wordt echter expliciet alleen het effect door de aanpak van de gebouwde omgeving onderzocht.

1.5 Onderzoeksmethode Vanuit de centrale hoofdvraag is het duidelijk dat het onderzoek een verklaring zal zoeken voor eventueel te constateren mutaties in waarde van woningen rondom nieuwbouw- en renovatieprojecten. Voor het onderzoek is het daarom van belang om: a)

met behulp van de literatuur te onderzoeken welke waardebegrip(pen) het meest relevant is(zijn) voor het onderzoek en deze duidelijk te definiëren, b) eveneens in de literatuur te onderzoeken waar dit(deze) waardegrip(pen) van afhankelijk is(zijn), c) een casus te zoeken die zoveel mogelijk kan aansluiten bij de centrale vraagstelling en doelstelling van het onderzoek en d) tot een nauwkeurige methode van waardebepaling te komen van de (casus)woningen en deze af te zetten tegen een nauwkeurig te bepalen afstand ten opzichte van de nieuwbouw- of renovate locatie, e) eventuele verschillen te constateren tov de gemiddelde waardeontwikkeling en deze te verklaren aan de hand van b). Het onderzoek bestaat daartoe uit een theoretisch onderzoek wat erop gericht is om a) en b) vast te stellen en een praktijkonderzoek (case study), bestaande uit c), d) en e). De methodiek van het praktijkonderzoek is daarbij als volgt: • Ten behoeve van het praktijkonderzoek zijn 4 case studies gekozen: Eén grootschalig binnenstedelijk nieuwbouwproject en drie grote renovatieprojecten, waarbij voor elk project de zogenaamde leegwaarden van alle corporatiewoningen van woningcorporatie Mitros in de betreffende wijk worden bepaald voor de jaren 2000 tot en met 2006. Deze leegwaarden van de woningen worden met het modelmatige taxatieprogramma ‘Calcasa’ van leverancier Abf-research éénduidig en bepaald. • Vanuit het verschil met ieder voorgaand jaar wordt de waardestijging per jaar procentueel bepaald. Deze waardestijging wordt vervolgens afgezet tegen de gemiddelde waardestijging van dat type woning (eengezins- of meergezins) in de stad Utrecht. Als nul-hypothese hiervoor zal de waardeontwikkeling bekeken worden ten opzichte van twee wijken die geen bekende grote investeringen hebben ondergaan in de beschouwingperiode. • Daarna wordt de afstand van iedere woning bepaald. Bij Mitros is hiervoor de applicatie van een externe leverancier gebruikt. Hierbij wordt aan iedere woning een x- en y-coördinaat toegewezen, welke de relatieve afstand weergeeft ten opzichte van een vast punt op de aardbol. Met een eenvoudige berekening kan aldus de onderlinge afstand van twee woningen ten opzichte van elkaar bepaald worden. • Vervolgens worden de aldus gevonden woningstijgingspercentages afgezet tegen de gemiddelde afstand van iedere woning ten opzichte van het hart van het nieuwbouw- en/of het renovatieproject dat voor de waardestijging verantwoordelijk zou zijn geweest om te onderzoeken in hoeverre afstand van invloed is. We veronderstellen (hypothese) hierbij dat de woningwaarde evenredig afneemt met toenemende afstand. Het voorgaande levert een grote lijst van relatieve waardestijgingen gekoppeld aan afstanden (ten opzichte van het hart van de investering) op.

6

Indien de hypothese uit paragraaf 1.2 klopt dat de waarde van woningen meer stijgt indien de betreffende woning dichter bij de locatie ligt waar een grootschalige renovatie of binnenstedelijk sloop/nieuwbouwproject heeft plaatsgevonden, dan zal in een grafiek waar deze waardestijgingen tegen de afstanden uitgezet worden, bij toenemende afstand ten opzichte van de investering in die wijk, de waardestijging afnemen. Anders gesteld: bij een simpele lineaire relatie zal de lijn van de betreffende grafiek een negatieve richtingscoëfficiënt hebben. De volgende stap wordt daarom: • Door middel van regressieanalyse toetsen of het veronderstelde verband voldoende zeggingskracht heeft en of de uitkomst statistisch significant genoemd mag worden. En als laatste stap: • Door middel van een optelling van alle woning waardeveranderingen ten opzichte van de gemiddelde waardeverandering van de stad Utrecht, bepalen wat de positieve of negatieve waardebalans is over de beschouwingperiode als gevolg van de onderzochte wijkingrepen. In bijlage 11 is ter illustratie van het resultaat van de voorgaande stappen een klein deel (ca. 90 woningen) van de onderzochte woningportefeuille opgenomen, samen met de modelmatige bepaalde woningwaarden voor de onderzochte jaren. Van één jaar is ten opzichte van het vorige jaar tevens als voorbeeld de waardestijging ten opzichte van de gemiddelde waardestijging (WOX) berekend en opgeteld. De volledige dataset (ca. 6500 woningen) was te groot voor dit document, maar is bekend bij de ASRE.

1.6 Opzet van het onderzoeksrapport. Het onderliggende onderzoek bestaat grofweg uit drie hoofdonderdelen: een theoretisch onderzoek dat in hoofdstuk 2 aan bod komt, een eigen praktijkonderzoek, welke in hoofdstuk 3 t/m 5 beschreven wordt en de uitwerking van de resultaten, welke in hoofdstuk 6 en 7 aan bod komen. Het literatuuronderzoek gaat in hoofdstuk 2 vooraleerst in op welk te hanteren waardebegrip en welk waarderingsmethode gekozen wordt ten behoeve van het praktijkonderzoek. Vervolgens wordt specifiek ingegaan op de in de literatuur aanwezige documentatie met betrekking tot de vraag welke waardeparameters op welke manier en in welke mate bijdragen aan het gekozen waardebegrip. Daaruit volgt een theoretisch model dat een bestaand model koppelt aan het onderhavige onderzoek naar de gevolgen van juist renovatie- en binnenstedelijke nieuwbouwprojecten op waardeverandering. In hoofdstuk 2 wordt ook onderzocht hoe grote hoeveelheden data statistisch verantwoord gebruikt kunnen worden (regressieanalyse) en welke techniek er mogelijk al bestaat om verwachte positieve waardeontwikkelingen in de toekomst in het heden aan te wenden (value capturing). Bij hoofdstuk 3 wordt eerst een uitleg gegeven hoe tot de keuze van de projecten uit de case study gekomen is. Daarna worden in hoofdstuk 4 en 5 de gekozen projecten en de wijken waarin deze gelegen zijn beschreven met als doel te onderzoeken welke andere wijkontwikkelingen en – activiteiten mogelijk de onderzoeksresultaten kunnen hebben beïnvloed. Uiteraard wordt in dit deel van deze thesis ook uiteengezet hoe de verschillende waardes en waarde indexen bepaald zijn. Vervolgens worden in hoofdstuk 6 de aldus verkregen resultaten van de casussen gepresenteerd. In hoofdstuk 7 wordt getracht de verschillende resultaten van de geconstateerde waardeontwikkelingen die in hoofdstuk 6 gevonden zijn, aan de hand van de in hoofdstuk 2 onderzochte literatuur en het theoretische model te verklaren. Met de gevonden onderzoeksresultaten worden vervolgens de hoofdonderzoeksvraag en de deelvragen van paragraaf 1.3 beantwoord in paragraaf 7.3. Het geheel aan nieuwe inzichten en resultaten van het literatuur - en praktijkonderzoek leiden uiteindelijk tot een aantal conclusies en aanbevelingen welke in hoofdstuk 8 zijn opgenomen.

7

2. Literatuuronderzoek en theoretisch model 2.1 Inleiding Ten behoeve van een onderzoek naar de waardeontwikkeling van (corporatie)woningen zal logischerwijs eerst bepaald moeten worden welke waardebegrippen hierbij van toepassing zijn. Het is daarbij van een praktisch belang – in het kader van het praktijkonderzoek - te onderzoeken welke waardebegrippen gehanteerd worden binnen de corporatiesector. Er dient eveneens een keuze gemaakt te worden welk waardebegrip en vervolgens welke waarderingsmethode daarvoor gebruikt zal gaan worden ten behoeve van dit onderzoek en de uit te voeren case studies. Met de hoofdonderzoeksvraag in het achterhoofd, is het vervolgens van belang bij het gekozen waardebegrip te onderzoeken wat de individueel te onderscheiden waardeparameters zijn en hoe deze van invloed zijn op het gekozen waardebegrip. Als laatste zal in de literatuur gezocht worden naar reeds uitgevoerde vergelijkbare studies en onderzoeken op het gebied van de invloed van de waardeparameters op de waardeontwikkeling. Eventuele vergelijkbare studieresultaten zullen namelijk mogelijk gebruikt kunnen worden om de verschillen dan wel overeenkomsten van de case study van het onderhavige onderzoek te verklaren.

2.2 De gebruikte waardebegrippen bij woningcorporaties en de Aedex/IPD benchmark Binnen de sociale huurwoningsector worden meerdere waardebegrippen gebruikt voor verschillende doeleinden. Voor corporaties geldt dat zij zorg dient te dragen voor een administratie die een juist en volledig inzicht geeft in haar werkzaamheden en haar financiële situatie (VROM, BBSH 1998, artikel 25). De administratie die daartoe ook te voldoen aan de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Hiertoe dient in ieder geval de ‘actuele waarde’ bekend te zijn. De bedrijfswaarde is één van de waardebegrippen die binnen de Raad voor de Jaarverslaggeving gekozen mogen worden als waardebegrip om de actuele waarde te bepalen. De bedrijfswaarde wordt als volgt gedefinieerd: ’Bedrijfswaarde is de waarde ten tijde van de waardering van het aan een goed of samenstelsel van goederen toe te rekenen deel van de netto-omzet die kan worden verkregen met de uitvoering van het bedrijf waartoe het dient of is bestemd’ (Ten Have, 2002). Als bedrijf kan hier de dagelijkse praktijk van exploitatie van huurwoningen door woningcorporaties ingevuld worden en als goed of goederen het vastgoedbezit van de corporatie. In de praktijk wordt de bedrijfswaarde bepaald door de contante waarde van het verschil tussen de toekomstige kasstromen en toekomstige kosten te berekenen. De meeste woningcorporaties gebruiken daarbij een exploitatietermijn van 50 jaar vanaf nieuwbouw en een afschrijving naar grondwaarde om de bedrijfswaarde te berekenen. Nadeel van dit waardebegrip is dat de waardeontwikkeling van het vastgoed gedurende de exploitatietermijn niet wordt meegenomen. Een ander nadeel is dat woningcorporaties gemiddeld tegen een lagere huurprijs verhuren dan wat volgens het woningwaardering stelsel maximaal mogelijk is. Door deze gemiddeld lagere huurprijs wordt de bedrijfswaarde uiteraard sterk gedrukt. Om voorgaande redenen zal de bedrijfswaarde niet de eerste keus als waardebegrip zijn om waardeontwikkeling aan af te meten. Naast de bedrijfswaarde zullen de meeste corporaties de navolgende waardebegrippen voor de portefeuille of per woning dan wel verhuureenheid beschikbaar hebben: - waarde conform de wet WOZ; - verzekerde waarde; - boekwaarde. De waarde conform de Wet Onroerende Zaken (WOZ) voor woningen wordt bepaald door de waarde in het economische verkeer (Ten Have, 2002). De waarde in het economische verkeer wordt (alleen) voor de WOZ als volgt gedefinieerde: ‘Waarde in het economische verkeer is de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.’ Bovenstaande omschrijving gaat uit van een twee ficties die nogal geweld doen aan de werkelijkheid, namelijk de onbezwaarde eigendomsovergang en de verkrijgingsfictie. In het bijzonder de laatst genoemde fictie is voor een woningcorporatie, wiens woningen – behoudens mutatieleegstand – alle in verhuurde staat zijn, nogal een

8

afwijking van de werkelijkheid, maar toch ligt de ‘WOZ-waarde’ in de meeste gevallen dicht bij de het marktwaardebegrip, ‘economische marktwaarde, (met de fictie) vrij van huur en gebruik’. Een nadeel van de WOZ waarde is dat deze voor terug liggende jaren slechts is vastgesteld per vier jaar. Vanaf 2003 is de interval van vaststelling van WOZ waardebeschikkingen van de overheid om de twee jaar en pas vanaf 2007 zal er ieder jaar een aangepaste WOZ waardebeschikking in de bus vallen bij een ieder. Een nauwkeurig waardeverloop voor de tussenliggende jaren in onze beschouwingperiode van 2000-2006 (bij het praktijkonderzoek) is hiermee dus niet te maken. Ten behoeve van de verzekerde waarde wordt de herbouwwaarde gebruikt, maar aangezien in de regel de afspraken met de assuradeurs hierover leidend zijn wordt hiervoor meestal naar herbouwwaarde op portefeuilleniveau gekeken en worden geen separate herbouwwaardes per object bepaald. Op dit waardebegrip wordt daarom verder niet ingegaan. Ook de boekwaarde heeft voor het praktijkonderzoek nog de minste relevantie, aangezien deze bepaald wordt door de oorspronkelijke stichtingskosten minus de grondkosten (opstal) boekhoudkundig af te schrijven naar nul. Er is bij de boekwaarde nauwelijks enige relatie met een marktwaarde begrip en hierop zullen we daarom ook niet verder ingaan. Binnen de woningcorporatiebranche wordt net als voor de commerciële beleggersmarkt aan benchmarking gedaan. Wat voor het beleggen in kantoren, winkels en vrije sector woningen door IPD/ROZ wordt bijgehouden aan performance data, wordt voor het bezit van de corporatiesector door de stichting Aedex gedaan, eveneens in samenwerking met IPD. Deze Aedex/IPD benchmark voor corporatiewoningen wordt sinds 2000 bijgehouden. Woningcorporatie Mitros doet hieraan sinds het begin van de reeks mee. Binnen de Aedex/IPD benchmark worden hoofdzakelijk 3 waardebegrippen gebruikt: Leegwaarde, de WOZ en (nieuwe definitie vanaf 31 december 2005) de marktwaarde bij complexgewijze verkoop aan een derde, waarbij echter de uitkomsten behoren te worden getoetst aan die welke verkregen worden indien zou worden uitgegaan bij zelf uitponden. De WOZ-waarde is hiervoor reeds besproken, maar de zogenaamde leegwaarde en de marktwaarde bij complexgewijze verkoop worden hoofdzakelijk binnen de Aedex benchmark gebruikt. Die laatste waarde wordt binnen Aedex gedefinieerd als de hoogste waarde uitkomst tussen het scenario uitponden dan wel doorexploiteren, in beide gevallen met inkomstenoptimalisatie. Met dit laatste wordt bedoeld het harmoniseren van de huren naar de markthuur of anders naar wat maximaal toegestaan is binnen het woning waarderingsstelsel (Woningwaardering stelsel, internetlink, ministerie van VROM). De huurharmonisatie kan fors zijn, aangezien woningcorporaties tussen 2000 en 2006 gemiddeld op slechts tussen de 65% - 75% van de maximaal toegestane huur verhuren (Aedes, 2006). De hoogste uitkomst van het scenario uitponden of doorexploiteren is dan de marktwaarde bij complexgewijze verkoop aan een derde. Deze waarde wordt ook wel de Bruto Open Marktwaarde genoemd, ofwel de ‘BOM’ en is feitelijk de berekende waarde van de contant gemaakte kasstromen bij een uitpond scenario (tegen leegwaarde) over een voorgeschreven periode van 15 jaar. Aldus is deze BOM vrij gevoelig voor de te hanteren mutatiegraden, de in te schatten exit yield op 15 jaar en de gebruikte discontovoet. Zo kan beredeneerd worden dat een positieve ontwikkeling van de leefbaarheid in een wijk een verlaging van de mutatiegraad ten gevolge heeft. Een lagere mutatiegraad zorgt echter voor een lagere verkoopsnelheid bij het uitpond scenario en daarmee voor een lagere BOM. Theoretisch zou de hogere leegwaarde dit meer dan goed moeten maken om het positieve effect van de verbeterde leefbaarheid te weerspiegelen, maar dit blijkt in de praktijk niet het geval volgens het onderzoek van G. Dolmans naar het vastgoedrendement bij woningcorporaties (Dolmans, 2007). Dolmans vroeg zich daardoor af of deze BOM, ofwel de marktwaarde in verhuurde staat, een gelukkige keuze was als men deze waarde wil gebruiken om te sturen op een positieve wijkontwikkeling (Dolmans, p.53). Wegens voorgaande en omdat gevoeligheden in mutatiegraad, exit yield en disconteringsvoet soms weinig directe relatie hebben met een woningwaardedaling- of stijging locaal in een wijk én de BOM alleen per complex en niet per individuele woning wordt bepaald, is deze waarde wat minder geschikt als meetinstrument voor het onderhavige onderzoek. Zoals eerder gesteld is ten behoeve van het bepalen van de bruto open marktwaarde, ook de zogenaamde ‘leegwaarde’ noodzakelijk als input. De leegwaarde is de waarde welke door bijvoorbeeld het Kadaster, NVM en diverse bureaus die modelmatig taxeren ondersteunen worden verstrekt met betrekking tot de vrije verkoopwaarde van woningen. Onder de vrije verkoopwaarde wordt in dit verband verstaan de waarde vrij van huur en zakelijke lasten’ (Aedex, waarderingsprotocol, 2005). Als zodanig is de leegwaarde derhalve per woning beschikbaar en kan/mag modelmatig bepaald worden.

9

Voordeel van de leegwaarde is verder dat deze – in tegenstelling tot de WOZ waarde - voor ieder jaar in de reeks 2000-2006 beschikbaar is. Van de drie door de Aedex gebruikte waardebegrippen is voor het onderzoek van de thesis met name de leegwaarde de meest geschikte omdat hierin vanuit de definitie ‘vrije verkoopwaarde, vrij van huur en zakelijke lasten’ hierin het meest direct eventuele waardeontwikkelingen gezien zouden kunnen worden. In de volgende paragraaf (2.3) wordt vervolgens onderzocht welke parameters van invloed zijn op die leegwaarde en of en zo ja, welke aspecten van een puur fysieke ingreep daar invloed op kunnen hebben

2.3 Invloed van woningkenmerken op de woningwaarde cq wijk waardeontwikkeling Om zo goed mogelijk sturing te kunnen geven aan beoogde waardeontwikkeling als gevolg van een gerichte renovatie of binnenstedelijk nieuwbouwproject, is het uiteraard van belang te weten waarop – of beter – waarmee gestuurd kan worden. Dit onderzoek beoogt te onderzoeken wat de invloed is op de woningprijs van de gerenoveerde woningen zelf is alsmede wat het effect is van die investeringen op naastgelegen woningen. Het literatuuronderzoek zal daarom ook gesplitst worden in die twee delen. 2.3.1 De invloed van investeringen op de woningprijs Er zijn legio onderzoeken gedaan naar wat nu precies de woningprijs en de prijsontwikkeling door de jaren heen beïnvloed. Het onderzoek van professor dr. P. Eichholtz uit (oorspronkelijk) 1994 over de langste monitoring van woningprijzen (van 1628-1973) ooit gehouden in zijn bekende ‘Herengracht Index’ laat zien dat de economische situatie (conjunctuur), de rentestand, de demografische ontwikkeling (vraagkant) en de ontwikkeling in de voorraad, waaronder de nieuwbouwproductie (aanbodzijde) een dominante invloed heeft op de algehele prijsontwikkeling van woningen door de eeuwen heen (Eichholtz, 1996 en 2007). De bekende stelling van de meeste makelaars dat ligging van een woning het meest bepalend is voor de woningprijs is natuurlijk ook waar en meermaals in onderzoeken aangetoond. Maar wat is nu de verdere differentiatie van de woningprijs op een bepaald moment in de tijd en bij vrijwel gelijke ligging? Tenslotte kun je bij een renovatie niet de woning verplaatsen om deze een betere ligging te geven. Economie, rentestand en vraag en aanbod zijn verder ook een gegeven op een bepaald moment in de tijd. Toch willen we weten welke factoren onze woningwaarde positief of negatief beïnvloeden wanneer we gaan investeren in die woning of diens omgeving. In Nederland is op de invloed van woningkenmerken in relatie tot woningprijzen het meest uitgebreid onderzoek gedaan in een studie van het Ruimtelijk Planbureau in Den Haag uit 2006 getiteld ‘De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs’ (Van Dam en Visser, 2006 ). Hierbij zijn ruim 400.000 eengezinswoning (EGW) verkopen en ruim 150.000 meergezinswoning (MGW) verkopen onderzocht op een zeer grote verscheidenheid aan woningparameters. Aangezien het onderhavige onderzoek juist ook de invloed van diezelfde woningparameters wil onderzoeken (maar dan op hun invloed door wijziging van een externe factor, zijnde de plotselinge investering in het/een woningcomplex), zal de schematische indeling die Van Dam en Visser hebben gegeven aan de door hun onderzochte parameters ook leidend zijn in het onderhavige onderzoek. Bij ‘De prijs van de plek’ wordt overigens over woningprijzen gesproken, terwijl in dit onderzoek doorgaans over verbetering in mogelijk te realiseren woningwaarde en waardeontwikkeling wordt gesproken. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat Van Dam en Visser onderzoek hebben gedaan naar feitelijk gerealiseerde woningprijzen. Teneinde de mogelijke verwarring tussen de begrippen prijs en waarde te voorkomen, hierna wat Ten Have daarover schrijft (2002): ‘Een prijs is een bedrag dat is bepaald door een koper, een verkoper of door hen beiden. Waarde wordt gezien als een hypothetisch bedrag dat de maximale marktprijs zou kunnen gaan worden, gegeven alle marktomstandigheden van dat moment.’ Van Dam gaat er vanuit dat de prijs van een woning de hedonische prijsopbouw volgt. De hedonische prijsbepaling heeft als uitgangspunt dat een onroerend goed is op te vatten als een bundeling van kenmerken en dat voor elk kenmerk een impliciete waardering bestaat. De prijs van een onroerend goed is dan het resultaat van de som van de prijzen van alle kenmerken van het onroerend goed. De prijs die een koper voor een woning betaalt, gaat niet enkel uit van de waarde van de eigenlijke waarde van het onroerend goed zelf, maar weerspiegelt tevens de waardering van ondermeer de verschillende buurt-, ligging-, omgeving- en milieufactoren.

10

Zodoende kwam Van Dam tot een onderscheidt in de volgende vier dimensies van de prijsopbouw: 1) Fysieke woningkenmerken: woningtype, oppervlakte, aantal kamers, aanwezigheid CV, tuin of garage, staat van onderhoud, isolatie etc. 2) Fysieke omgevingskenmerken: hoeveelheid groen en water, bebouwingsdichtheid, aard en kwaliteit van de gebouwde omgeving en de kwaliteit van de openbare ruimte. 3) Sociale omgevingskenmerken: bevolkingssamenstelling, werkloosheidscijfer, percentage huur- en koopwoningen, gemiddeld inkomen in de buurt. 4) Functionele omgevingskenmerken: bereikbaarheid van en afstand tot allerlei voorzieningen, infrastructuur en werkgelegenheid vanuit de woning. De conclusie van Van Dam en Visser is dat de fysieke woningkenmerken (oppervlakte, inhoud) het meest dominant zijn in de bepaling van de prijs, tot wel 50%. De fysieke omgevingskenmerken (dimensie 2) waren echter minder groot dan naar aanleiding van eerder onderzoek werd verwacht, alhoewel in een onderzoek van Wagteveld (2007) nog altijd een meetbaar waardeverhogend effect van 4-10% wordt geconstateerd voor groen (parken en plantsoenen) en 6 tot 8% voor water, beide binnen een afstand van 50 meter van de bron. Tot 500 meter is het effect 3-4% voor groen en 4-6% voor water. In totaal gaan we uit van een beperkt totaaleffect. Na 500m werd geen significant waardeverschil meer aangetroffen. De sociale omgevingskenmerken, zoals een sociale status van een buurt (image) en het aandeel niet-westerse allochtonen in een buurt, bepalen voor een belangrijk deel de woningprijs. Ook de functionele omgevingskenmerken zoals de nabijheid van maatschappelijke voorzieningen en de afstand tot werkgelegenheid blijken in het onderzoek van Van Dam en Visser van grote invloed op de woningprijs. Vanuit de centrale vraagstelling zullen we nu bekijken in hoeverre een renovatie in een stedelijk gebied of de realisatie van de sloop en nieuwbouw van een binnenstedelijk nieuwbouwproject invloed kan hebben op bovengenoemde 4 dimensies. In bovenstaand schema heeft Van Dam de invloed op de woningprijs van de 4 dimensies kwalitatief weergegeven. Als we nu de invloed van renovatie en nieuwbouw kunnen kwantificeren ten opzichte van die 4 dimensies, dan kan theoretisch dus ook de mate van invloed van renovatie en binnenstedelijke nieuwbouw op de prijs van een woning(complex) beredeneerd worden! Hieronder zal daartoe per dimensie de invloed van beide typen investeringen gekwalificeerd worden: Ad 1) Een renovatie heeft op de fysieke woonkenmerken deels invloed: Op de meest belangrijke kenmerken zoals oppervlakte en inhoud heeft een renovatie in de meeste gevallen maar weinig invloed. Toch kan bij sommige projecten met één kamer portiekwoningen samenvoeging tot grotere woningen leiden. In de praktijk komt dit vrij weinig voor. Op de overige kenmerken zoals de aanwezigheid van bijvoorbeeld een CV installatie, de staat van het onderhoud en de mate van isolatie hebben de meeste renovaties wel grote invloed. Omdat deze dimensie, zoals we hierboven geconstateerd hebben, in zijn totaliteit een zeer sterke prijsinvloed heeft, kan geconcludeerd worden dat renovaties op deze dimensie nog steeds een belangrijke invloed heeft. Bij een nieuwbouwproject heeft men deze kenmerken in principe voor het uitkiezen. Voor nieuwbouw is en blijft de invloed van de fysieke kenmerken op de prijs dus onverminderd zeer groot. Ad 2) De fysieke omgevingskenmerken kenschetsen zich als een dimensie die een tamelijk beperkte invloed op de prijs blijkt te hebben. Bij een puur gebouwgerichte renovatie is de mate van groen en/of water in de omgeving, noch de kwaliteit van de openbare ruimte, te veranderen. Wat wel enigszins verandert met een grootschalige renovatie is de aard en kwaliteit van de gebouwde omgeving, aangezien de te renoveren woningen grotendeels zelf die gebouwde omgeving vormen! Al met al zal de invloed van deze dimensie toch zeer beperkt zijn. Bij nieuwbouwprojecten geldt eveneens dat het project zelf voor een deel de aard en kwaliteit van de omgeving bepaald, maar bij nieuwbouw kan wel bewust ruimte vrijgemaakt worden voor water en/of groen. Ook kan bij nieuwbouw de bebouwingsdichtheid (maar alleen in het projectgebied) zelf bepaald worden. Bij elkaar zal de invloed van de fysieke omgevingskenmerken bij nieuwbouw aanzienlijk zijn. Ad 3) Op de sociale omgevingskenmerken heeft een renovatie een beperkte invloed. De wel aanwezige invloed beperkt zich tot de meer ingrijpende renovaties waarbij een huurprijsaanpassing kan worden gerealiseerd. Een hogere huur prijsstelling heeft namelijk invloed op de sociale status en samenstelling van de huurders. De laatste jaren gaan woningcorporaties steeds meer woningen verkopen na een renovatie, deels om de kosten te dekken, maar ook deels om de verhouding koop/huur te wijzigen. Dit laatste aspect heeft wel een vrij forse invloed op de dimensie ‘sociale omgevingskenmerken.

11

De grootste invloed heeft echter een binnenstedelijk nieuwbouwproject waarbij voorafgaand aan de nieuwbouw een even groot of groter contigent (slechte) huurwoningen is gesloopt. Bij de terugbouw van een totaal andere verhouding koop/huur kan een zeer forse aanpassing op de ‘sociale omgevingskenmerken worden bereikt. Aangezien deze dimensie al een grote invloed op de woningprijs heeft, zal die met een hiervoor beschreven project onverkort van toepassing zijn. Ad 4) Dimensie 4, de functionele omgevingskenmerken, is zeer locatie bepaald. Geen enkel renovatie- of nieuwbouwproject zal de afstand tot werkgelegenheid of voorzieningen ingrijpend kunnen veranderen. Op deze dimensie van de prijsvorming heeft een renovatie- of nieuwbouwproject dus niet of nauwelijks invloed. Schematisch kan een dergelijke opsomming van wegingsfactoren dan weergegeven worden in onderstaand theoretisch model : Tabel 1: Weging van de prijskenmerken per dimensie toegepast op renovatie en binnenstedelijke (sloop)/nieuwbouw. x betekent: heeft invloed op

Weging woningkenmerken per type ingreep Algemene score Renovatie

1) Fysieke woningkenmerken woningtype oppervlakte/inhoud CV aanwezig tuin/garage staat van onderhoud isolatievoorzieningen Dimensie 1: waarde invloed 'zeer sterk' 2) Fysieke omgevingskenmerken groen water bebouwingsdichtheid aard/kwaliteit gebouwde omgeving kwaliteit openbare ruimte in de buurt Dimensie 2: waarde invloed 'beperkt' 3) Sociale omgevingskenmerken bevolkingssamenstelling werkloosheidscijfer perc. huur/koopwoningen gemiddeld inkomen in de buurt Dimensie 3: waarde invloed 'sterk' 4) Functionele omgevingskenmerken bereikbaarheid/afstand tot: voorzieningen infrastructuur werkgelegenheid Dimensie 4: waarde invloed 'sterk' Totaal Invloed op prijs

Nieuwbouw

x x x xxxxx xxx

x x x x x x xxxxx

x xx 1/2 x

1/2 x 1/2 x x x 1 1/2 x

x x xxxx xx

x x x x xxxx

xxxx 15x 100%

6,5x 43%

10,5x 70%

In het schema van tabel 1 is de mate van invloed op de waarde die Van Dam aan de vier dimensies van waarde invloed heeft gegeven als volgt met een oplopend aantal kruisjes gekwantificeerd: Kwantificering x Weging naar invloed op woningprijs gering

xx beperkt

xxx gemiddeld

xxxx xxxxx aanzienlijk/sterk zeer sterk

Uitleg bij het theoretisch model (plaatsing kruisjes): Als voorbeeld het kruisje dat het meest rechtsboven dat nieuwbouw en woningtype koppelt: dit geeft aan dat men bij sloop/nieuwbouw het woningtype wél kan kiezen, terwijl bij een renovatie er in de regel niet gewijzigd kan/zal worden van woningtype. Bovenstaande vereenvoudigd schema (tabel 1) is nogmaals bedoeld om grofweg te kwantificeren wat de maximale invloed van een ingreep kan zijn aan de hand van de kwalificaties die Van Dam heeft gegeven aan de 4 dimensies.

12

Het resultaat van deze benadering is dat beredeneerd kan worden dat men bij renovaties tot bijna ca. 45% invloed heeft op de toekomstige woningprijs na renovatie. Bij een binnenstedelijk nieuwbouwproject is dat naar verwachting zelfs nog aanzienlijk meer (ca. 70%). Door de gebondenheid aan de bestaande locatie (nieuwbouw heeft nauwelijks/geen invloed op de functionele omgevingskenmerken) is het daarnaast ook logisch dat dit percentage nooit 100% zal kunnen worden. Praktisch gesproken moet het bepaalde percentage gezien worden als de mate van invloed die men heeft op alle mogelijke waardebepalende factoren die de prijs van een willekeurige woning bij vrije verkoop 100% laten zijn. 2.3.2 De invloed van investeringen op de wijkwaardeontwikkeling Hierboven hebben we gezien hoe de waarde van de gerenoveerde - of nieuwbouwwoning zelf beïnvloed kan worden. In deze paragraaf is in de beschikbare literatuur gezocht op de invloeden die waardeparameters kunnen hebben op woonomgevingen. Er is geen vergelijkbaar onderzoek gevonden naar de invloed van gerenoveerde woningcomplexen op de woningwaardes in diens directe omgeving, maar er is wel door VROM mede onderzocht wat de effecten zijn geweest op de WOZ waardes van alle woningen in de wijken waar subsidies zijn verleend in het kader van de herstructurering van de (destijds) 56 achterstandswijken (VROM, 2006). Omdat de WOZ waarde slechts bekend was op peildatum 01-01-1999 en 01-01-2003 kon alleen het verschil tussen die jaren vastgesteld worden en niet het verloop ertussen. Ondanks deze beperking constateert VROM in hun rapport, dat door de onderzoekbureau’s RIGO, Cebeon en SEO Economisch Onderzoek is uitgevoerd, dat ‘uit analyse van de WOZ-waarden is gebleken dat de bestaande woningen in Zuilen gemiddeld sterker zijn gestegen dan het Utrechts gemiddelde. Het verschil is 103,2 om 100. Dit vertegenwoordigt een waardestijging bij de 9500 bestaande woningen een extra waardestijging van 42 miljoen euro.’ (VROM, 2006, p.37) Als aanvulling op het onderzoek van ‘de prijs van de plek’, kan het Corpovenista-onderzoek ‘Leefbaarheid en waardeontwikkeling’ (Koopman, 2006), naar de invloed van omgevingsfactoren op woningwaarde, genoemd worden. Hierin wordt bekeken wat de economische effecten zijn van de maatregelen die corporaties hebben uitgevoerd op leefbaarheids gebied. Zaken als leefbaarheid en veiligheid zouden hierbij onder de ‘sociale omgevingskenmerken’ uit het onderzoek van Van Dam geschaard kunnen worden. Hoewel Van Dam en Visser deze aspecten niet specifiek hebben benoemd bij de kenmerken die onder de definitie van hun dimensies vallen, wordt veiligheid wel in hun literatuuronderzoek (Dam, p.76) in het bijzonder genoemd als sociaal omgevingskenmerk. Van Dam benoemt het ‘imago’ van een wijk als een belangrijk onderdeel van de sociale omgevingskenmerken, maar stelt ook dat deze het moeilijkst meetbaar is omdat het vaak om de perceptie van mensen gaat. Dit imago hangt sterk samen met de sociale status die aan een buurt wordt toegekend. Heeft een buurt een slecht imago, dan doet het er niet toe hoe goed of slecht een woning is of dat het imago (nog) terecht is of niet, het blijft moeilijk om in zo’n buurt een woning te verkopen. Dat laatste laat zich vervolgens vertaald zien in de prijzen waartegen woningen verkocht zijn in zo’n buurt. Koopman omschrijft dit als dat personen van buiten de buurt op een hoger ruimtelijk schaalniveau een andere waarderingsgrondslag hanteren: het imago of reputatie van een buurt. Feitelijk zegt hij hiermee dat locale (buurt)problemen een waarde invloed hebben over een groter gebied (mogelijk over de gehele wijk). Vice versa kunnen dus positieve invloeden op locaal niveau wellicht eveneens een uitstraling op de hele wijk hebben. Het imago van een buurt of wijk is zoals gezegd moeilijk te meten en vereist als meetmethode daarom wellicht eerder een zeer uitgebreid buurtonderzoek (bewoner enquêtes) zoals Koopman (2006) binnen zijn casus heeft uitgevoerd, dan een zeer uitgebreid onderzoek vanuit de NVM-databank, waarop Van Dam zijn analyses heeft gebaseerd. Hoewel het onderzoeken van de invloed van het verbeteren van de leefbaarheid op waardeontwikkeling geen specifiek deel van dit onderzoek uitmaakt, zijn de voorlopige conclusies uit het onderzoek van Koopman wel interessant. Uit het onderzoek van Koopman met als casus twee wijken in Rotterdam concludeert hij namelijk verder dat bij de twee wijken het gewijzigde imago gedurende de meetperiode in de woningwaarde ‘zeer goed tot uitdrukking kwam’ (Koopman, 2006, p.66).

13

2.4 Investeringsbeslissingen en waardeontwikkeling De huidige situatie bij woningbouwcorporaties is dat investeringen voornamelijk beoordeeld worden op de toekomstige bedrijfswaarde (zie ook paragraaf 2.1) van de te realiseren ontwikkeling (Tazelaar, 1996). Eventuele waardeontwikkeling van omliggend bezit wordt hierin niet meegenomen. Indien vooraf voorspeld zou kunnen worden in hoeverre renovatie- en/of nieuwbouwprojecten een waardeontwikkeling van de aangrenzende woningen of buurten veroorzaken, dan kan dit de investeringsbeslissing van veel projecten danig beïnvloeden. Bij een individueel project dat al rendabel is als alleen het project zelf beoordeeld wordt, is een en ander niet zo spannend, maar bij een project dat financieel als onrendabel beoordeeld is, uiteraard wel. Waar bij commerciële vastgoedbeleggers sturen op waardeontwikkeling een algemeen gehanteerd uitgangspunt is, lijken woningcorporaties hierin het minst ontwikkelt. Het bijzondere feit is nu dat juist woningcorporaties als geen ander (veel) meer bezit in wijken en buurten hebben en dus hiermee als geen ander meer voordeel zou kunnen halen. Als (overigens terechte) reden voor de beperkte mate van het sturen op waardeontwikkeling door woningcorporaties kan echter genoemd worden dat veruit de meeste corporaties in het verleden niet of nauwelijks woningen verkocht hebben. Voorwaarde voor het in daadwerkelijke kasstromen kunnen omzetten van eventueel gecreëerde extra waarde is namelijk dat er ook verkocht moet worden. In het verkoopbeleid van corporaties is echter de laatste jaren een forse ommezwaai te constateren: Er worden meer woningen verkocht en steeds meer producten ontwikkeld om de verkoop en het eigen woningbezit bij (voormalig) huurders te bevorderen. Er kan dus gesteld worden dat juist nu het sturen op waarde steeds interessanter voor corporaties zou moeten worden. Eén van de manieren die corporaties zouden kunnen gebuiken om toekomstige opbrengsten vooraf in te zetten is het concept van ‘value capturing’ (Huisman, 2006). Hoewel in het boek van Huisman value capturing voornamelijk gebruikt wordt om bij gebiedsontwikkeling ‘toekomstige opbrengsten bij derden door publiek handelen af te romen en te gebruiken voor de bekostiging van de activiteiten die de waardestijging veroorzaken’, kan het principe uiteraard ook gebruikt worden als de bekostiger en begunstigde één en dezelfde partij zijn. De te kiezen exploitatieperiode (beschouwing periode) waarover de extra waardeontwikkeling plaatsvindt, zal echter vooraf zo goed mogelijk moeten worden ingeschat. Deze periode vermenigvuldigt met de extra waardeontwikkeling per jaar bepaalt dan theoretisch de totale extra waardecreatie door de ingreep. Als aandachtspunt noemt Huisman terecht ook nog het risico van het niet of minder dan verwacht optreden van waardeontwikkeling, ook in relatie tot de lengte van de te beschouwen exploitatieperiode als belangrijke factor waarmee rekening gehouden dient te worden indien vooraf op toekomstige extra opbrengsten gerekend gaat worden.

2.5 Correlatie en regressie analyse Bij het onderzoeken van de variabelen die van invloed zijn op de waarde van woningen én waarbij grote hoeveelheden ‘waarnemingen’ worden ingezet, is het onderzoeken van de correlatie en de statistische significantie hiervan een belangrijk hulpmiddel. Volgens studieboeken van onder andere Karel Stokking van de universiteit van Utrecht (Stokking, 2000) en Boonstra van de universiteit van Leiden krijg je met een correlatie zicht op de relatie tussen twee variabelen. De uitkomst, de correlatiecoëfficiënt (‘r’), ligt tussen -1 (een perfect negatief verband) en +1 (een perfect positief verband). Aanvullend kun je zien of de correlatie 'statistisch significant' is, dat is: duidelijk afwijkt van (lager of hoger is dan) 0. In onderzoeksgroepen met een redelijke omvang, zijn correlaties al snel significant. De omvang van de bijna vierduizend berekende waardestijgingspercentages in de cases in Zuilen van dit onderzoek kan zelfs als redelijk groot gekenschetst worden. Daarom is het ook zinvol naar de absolute hoogte van de correlatiecoëfficiënt r te kijken: als die niet tenminste .30 is, stelt het verband niet veel voor. Op basis van correlaties kun je nog niet iets definitiefs over absolute invloeden of effecten zeggen. Er kunnen namelijk andere effecten spelen die toevallig gelijk oplopen met de onderzochte parameters. Het geeft echter wel een redelijk goede voorspelling van de waarschijnlijkheid van een oorzakelijk verband. Een correlatiecoëfficiënt is symmetrisch: als twee variabelen X en Y bijvoorbeeld .40 met elkaar correleren, kun je stellen dat X 16% van de variantie in Y 'verklaart' (.40 x .40), maar evengoed het omgekeerde, dat Y 16% van de variantie in X verklaart. De sterkte van de relatie tussen X en Y wordt dus aangegeven via de hiervoor genoemde correlatiecoëfficiënt rxy. De determinatiecoëfficiënt is dan het kwadraat van de correlatiecoëfficiënt r: r2, ook wel als R2 geschreven en geeft het percentage verklaarde variantie weer. In bovenstaand voorbeeld is de R2 dan 0.16 ofwel 16%.

14

Indien het verband ‘niet veel voorstelt’ bij een r van minder dan 0.30 , kan dus gesteld worden dat R2 minstens 0.09 moet zijn om enige duiding te hebben. Het is bij het onderhavige onderzoek, waarbij zoals geschreven veel beschikbare metingen zijn daarom zowel van belang de correlatiecoëfficiënt te onderzoeken, als de significantie te bepalen. Bij regressieanalyse wordt één (te voorspellen) variabele voorspeld vanuit één of meer andere (voorspellende) variabelen. De voorspellende variabelen heten vaak predictoren. Als er maar één predictor is, spreken we van enkelvoudige regressieanalyse. Bij meer predictoren gaat het om multiple regressieanalyse. Bij de 4 case-studies van dit onderzoek is vanwege de gekozen afbakening geen onderzoeking gedaan naar eventuele andere predictoren op de waardeontwikkeling. Daarom zullen we uitgaan van hiervoor genoemde enkelvoudige regressieanalyse. Hierbij is ‘afstand ten opzichte van het hart van de vastgoedinvestering’ (onze ‘X’) onze predictor voor de toename (eigenlijk afname) in waarde (onze ‘Y’). Het begrip regressie wil zeggen: "regressie van Y op X" betekent "lineaire regressie van Y op X" en dit is het met elkaar in verband brengen van de variabelen Y en X door te proberen Y te voorspellen uit X via een rechte lijn die zo goed mogelijk de relatie tussen Y en X weergeeft. Een regressielijn is de zojuist genoemde rechte lijn; in de meest eenvoudige gedaante: y = a + bx. De regressiecoëfficiënt (meestal aangeduid met b) is de waarde van b voor het voorspellen van Y uit X oftewel: de tangens van de hoek die de best passende regressielijn maakt met de X-as of nog anders: "hoeveel eenheden verandert Y bij één eenheid verandering in X." De term regressieanalyse duidt hierbij op het vinden van de genoemde best passende regressielijn, oftewel het vinden van de waarden voor a en b waarvoor de afwijkingen in Y van de metingen het kleinste zijn. De methode van de kleinste kwadraten geeft de beste regressielijn, voorop gesteld dat de afwijkingen normaal verdeeld zijn rond 0. Is een model significant of niet? Aan de hand van de F-toets kan nagegaan worden of het model significant is. Wanneer de p-waarde behoorde bij de F statistiek kleiner dan 0,05 is, kan gezegd worden dat het model bij een betrouwbaarheid van 95% significant is. Een verdere wiskundige uitwerking van bovenstaande begrippen is gegeven in bijlage 9.

2.6 Conclusie Vanuit het onderzoek naar de voor handen zijnde waardebegrippen bij woningcorporaties en de definities hiervan in de literatuur kunnen we concluderen dat de ‘leegwaarde’ met de definitie ‘de economische marktwaarde, vrij van huur en gebruik’, het meest van toepassing zal zijn voor het praktijkonderzoek. Kortheidshalve zullen we bij het praktijkonderzoek naar dit waardebegrip refereren als de leegwaarde van een woning. Verder blijkt vanuit de literatuur dat als de 4 te onderscheiden waardedimensies de woningprijs theoretisch voor 100% bepalen, een gerichte renovatie op bijna de helft (43%) van de factoren die de woningprijs bepalen een invloed kan hebben. Voor binnenstedelijke nieuwbouw (op dezelfde locatie) is dat 70%. In het algemeen kan gesteld worden dat door middel van een renovatie een belangrijke invloed kan worden uitgeoefend op de woningwaarde en dat sloop/nieuwbouw een nog groter effect daarop heeft. Als laatste is gebleken dat binnen de dimensie van de sociale omgevingskenmerken het imago van een buurt een (negatieve of positieve) meetbare waardeontwikkeling kan geven in de wijk als geheel. Mocht een eventuele positieve waardeontwikkeling in een wijk als gevolg van een (deels) onrendabele fysieke investering vooraf met enige mate van zekerheid voorspeld kunnen worden, dan zou met het beginsel van de value capturing vooraf financiering voor onrendabele delen van die investering kunnen worden gedekt. Regressieanalyse is van belang bij het onderzoek naar de invloed van afstand ten opzichte van de investering op waardestijging. Hierbij wordt de mate van afhankelijkheid van de ene parameter op de andere statistisch onderzocht aan de hand van onder meer de F-toets en de bepaling van R2. De berekening van F dient om na te gaan of de regressievergelijking statistisch significant is en R2 geeft de mate van verband tussen beide parameters weer. Uit het literatuuronderzoek is gebleken dat indien F kleiner is dan 0,05 de regressievergelijking statisch significant genoemd mag worden. R2 dient daarbij minimaal 0,09 te zijn om statisch onderbouwd te kunnen

15

zeggen dat (in ons geval) waardestijging afhankelijk is van de afstand ten opzichte van een gerenoveerd complex of een binnenstedelijke nieuwbouwontwikkeling.

16

3. Onderzoeksopzet 3.1 Inleiding Het eigen onderzoek bestaat uit een praktijkonderzoek naar een manier om waardeontwikkeling zo goed mogelijk te bepalen in tijd en afstand ten opzichte van een ingreep in een woonwijk en dit alles ten opzichte van de gemiddelde woningwaarde index. Vervolgens zullen we de verschillen ook grafisch in beeld brengen omdat de hoeveelheid woningwaardes per wijk zeer groot is. Dit alles zal toegepast worden op een casus van 4 projecten binnen de gemeente Utrecht. Daartoe zal in paragraaf 3.2.2 de meest geëigende waarderingsmethodiek bepaald worden en het gekozen modelmatige waarderingsprogramma getoetst worden. Vervolgens wordt de manier waarop de afstand van de individuele woningen tot aan het renovatie- dan wel nieuwbouwproject is bepaald uitgelegd in paragraaf 3.2.3. Als eerste zal in 3.2.1 verteld worden hoe tot de selectie van de in dit hoofdstuk opgenomen case studies gekomen is.

3.2 Casus selectie Als casus is gezocht naar zoveel mogelijk representatieve renovatie- en nieuwbouwprojecten uitgevoerd door woningcorporatie Mitros. De randvoorwaarde hierbij was dat de projecten niet voor 1999 moesten liggen, aangezien de database die ten behoeve van Aedex is aangelegd – en daarmee de aanwezigheid van representatieve leegwaardes per woning – pas vanaf 2000 beschikbaar is. Ook is het niet handig projecten uit 2005 of 2006 te nemen aangezien de periode waarna dan nog de waardeontwikkeling gevolgd kan worden, te gering is. Daarnaast diende het project enige omvang in aantallen te hebben en diende de investering per woning (bij renovaties) een bepaald minimum te overschrijden om niet als ‘onderhoud- of instandhoudingbeurt’ aangemerkt te worden. Dit maakte het aantal mogelijke renovatieprojecten zeer beperkt. Dit ondanks dat Mitros de grootste woningcorporatie in het stedelijke gebied Utrecht is met – ook vanaf 2000 – een marktbezit van 50% in de stad Utrecht. Het bleek dat van 2000-2006 slechts 3 grote renovatieprojecten feitelijk uitgevoerd zijn, waarbij de twee renovatieprojecten in Zuilen ook een vrij hoog aandeel (achterstallig) onderhoud in zich droegen. Gelukkig bevonden de 3 renovatieprojecten zich precies op het begin van de beschouwing periode (2000/2001). Tevens is onderzoek gedaan naar de andere woningcorporaties binnen Utrecht om te bezien of wellicht projecten daarvan onderzocht konden worden en of er wellicht projecten van hen naast de projecten van Mitros hebben gelopen in verband met eventuele waardeontwikkeling effecten hiervan, maar ook dat leverde geen nieuwe grootschalige renovatieprojecten op. Gelukkig werd tevens geconstateerd dat vanaf 2005 het aantal gestarte renovatie- en nieuwbouwprojecten geëxplodeerd is en velen daarvan inmiddels opgeleverd, dan wel volop in uitvoering, zijn.

3.3 Bepaling van de leegwaarde In paragraaf 2.2 hebben we gezien dat van de voorhanden zijnde waardebegrippen binnen de woningcorporatie, de leegwaarde, welke reeds vanwege de deelname aan de Aedex/IPD benchmark van Mitros is bepaald, het meest geëigende waardebegrip is. Omdat het feitelijk ondoenlijk is vanuit praktische en economische redenen om bij de een portefeuille van 31.000 woningen, ieder jaar deze door een externe taxateur te laten bepalen, is gekozen voor een modelmatig taxatieprogramma. Modelmatig waarderen deed al in 1995 niet veel onder voor de traditionele manier van waarderen (Francke, 1995). Zoals Francke in zijn publicatie voor de gemeentebelastingen in Amsterdam destijds in 1995 correct voorspelde, heeft modelmatig taxeren inderdaad een sprong voorwaarts gemaakt en wordt nu gebruikt bij veel gemeentes om WOZ waarde te bepalen en zelfs bij sommige kredietverstrekkers om handmatige taxaties te controleren. Daar zijn de krachtige computers en de enorme dataset die hierdoor verwerkt kan worden, niet in de laatste plaats debet aan. In Utrecht wordt op het moment van schrijven niet met een modelmatig taxatieprogramma uit de markt gewerkt, maar wordt de WOZ waarde aan de hand van 3 referentie objecten bepaald. Het gekozen waarderingsprogramma van Mitros wordt in licentie gebruikt van het bedrijf Abf-valuation te Delft en heeft de productnaam ‘Calcasa’.

17

Calcasa Methodiek Het statistische computermodel CALCASA berekent leegwaarde van een woning aan de hand van 'vergelijkbare verkopen' (rules-based hedonisch model). Het model houdt rekening met de locatie, het woningtype, de woonoppervlakte, het bouwjaar en de perceeloppervlakte van de woning. Een woningtaxatie komt in zeven stappen tot stand: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Analyse locatie en woningkenmerken Selectie optimale referentieverkopen Indexatie referentieverkopen Correctie referentieverkopen Bepaling statistische gewichten Berekening taxatiewaarde Berekening nauwkeurigheid (uitgedrukt in letter A t/m E)

De locatie en de woningkenmerken van het taxatieobject vormen het uitgangspunt voor de selectie van vergelijkbare verkochte woningen. Voor elke woning worden specifieke criteria gehanteerd om te komen tot een juiste keuze van referentie- woningen. Hierbij vormen de ontwikkelde Stratenclusters een belangrijk hulpmiddel. Er wordt door het model bij de selectie telkens een afweging gemaakt tussen de locatie, de woningkenmerken en de transactiedatum van de verkochte woning. Het model zoekt naar referentiemateriaal tot er een set ontstaat van de 25 meest vergelijkbare referentieverkopen is gevonden. Vervolgens worden deze referentieprijzen geïndexeerd naar de gewenste waardepeildatum met de meest geschikte woningprijsindex (WOX). Standaard wordt de WOX per woningtype berekend op buurtniveau (er zijn 10.000 CBS buurten in Nederland), maar in sommige gevallen is het mogelijk om nog specifieker te indexeren. De vijf basiskenmerken van de woningen worden steeds in samenhang bestudeerd. Een prijscorrectie in stap 4, voor bijvoorbeeld een verschil in inhoud tussen het taxatieobject en de referentieverkoop, is dus afhankelijk van de locatie, het type, het bouwjaar en de perceeloppervlakte van beide woningen. Ten slotte genereert het model niet alleen de meest waarschijnlijke taxatiewaarde, maar ook een betrouwbaarheidsverdeling. Deze verdeling is afgeleid van de statistische onzekerheid die ontstaat vanwege verschillen in zowel woning-, locatie-, prijs- als tijdskenmerken van de referentie verkopen t.o.v. het te taxeren object. Calcasa en de Wox kunnen beschikken over een zeer uitgebreide database met woningmarktgegevens. Over de volledige Nederlandse woningvoorraad worden gegevens verzameld. ABF werkt daartoe samen met leveranciers, zoals het Kadaster Dataland, het Centraal Bureau voor de Statistiek, klanten en leidt zelf informatie af. De database bevat voor de totale woningvoorraad (6.5 miljoen woningen) de volgende kenmerken: • • •

Locatie: kwaliteit woonomgeving, soort bebouwing, adressendichtheid, de aanwezigheid van diensten en de bereikbaarheid van een gebied. Woning: adres, soort, perceeloppervlak, inhoud, vloeroppervlak, bouwjaar, kwaliteit en de aanwezigheid van een schuur, garage of andere deelobjecten. Prijs: de verkoopprijs, eventuele bijzonderheden en de ontwikkeling in de tijd.

De aangeleverde data hiervoor worden gescreend ten behoeve van behoud van de integriteit van de database. Middels geautomatiseerde filtermechanismen worden tikfouten en niet marktconforme verkoopcijfers verwijderd. Ten slotte worden alle adresgegevens in overeenstemming gebracht met de officiële TPG Postadressen. Toetsing modelmatig waarderingsprogramma Inmiddels is bij Mitros modelmatig de gehele portefeuille vanaf 2000 t/m 2006 op leegwaarde getaxeerd waardoor voor de gehele portefeuille over 7 jaar in totaal circa 217.000 woningwaarden beschikbaar zijn. Binnen de Aedex aanlevering en verwerking van data worden naast het bezit in de bestaande portefeuille ook de investeringen in renovaties en nieuwbouw bijgehouden per ultimo van ieder jaar. Aedex en IPD valideren elk de opgegeven input, waaronder de leegwaardes op consistentie. Daarnaast dient een extern taxateur een aannemelijkheidsverklaring (Aedex, waarderingsprotocol, 2005) af te geven op onder andere de vastgestelde leegwaardes.

18

Bij de ingebruikname van Calcasa zijn ter toetsing van de nauwkeurigheid 30 woningen zowel door het model als eveneens door een NVM aangesloten makelaar, getaxeerd. Hierbij is een zo moeilijk mogelijke opgave gegeven: de woningen hadden moesten per prijspeildatum van 31-12-2000 getaxeerd worden en lagen veelal midden in een wijk met alleen maar corporatiewoningen of in dan wel vlak naast een gerenoveerd complex. De moeilijkheid zat erin dat zowel de makelaar als het model niet of nauwelijks goede referentiewoningen in de directe omgeving ter beschikking had. In bijlage 3 zijn de resultaten van de getaxeerde woningen per taxatiemethode opgenomen. Hieruit blijkt dat de afwijking per object meer dan gemiddeld kan verschillen, maar dat de totale afwijking ten opzichte van de handmatig getaxeerde waardes zeer gering is (ca. 2,5%). De aldus verkregen Aedex (leegwaarde)data geven derhalve zowel een uitgebreide als betrouwbare bron van gegevens voor het onderzoek.

3.4 Erfpacht Een bijzonderheid bij taxaties in Utrecht is de vigerende erfpachtsituatie in de gemeente. In principe staat alle bezit op erfpachtgrond. Slechts heel oud bezit, waaronder dat van bijvoorbeeld de NS en veel particulier bezit in het centrum, is vol eigendom. Anders dan in de andere grote steden kent de gemeente Utrecht voor woningen al lange tijd het systeem van ‘eeuwigdurend’ afgekochte erfpacht, waarbij eeuwigdurend ook echt als ‘voor altijd’ opgevat moet worden. Ook alle nieuw uit te geven grond door de gemeente wordt met een eeuwigdurend afgekochte canon verkocht. Ondanks dat Ten Have aangeeft in zijn standaardwerk Taxatieleer Vastgoed dat het Burgerlijk Wetboek een ‘eeuwigdurende’ overeenkomst als aangegaan voor een periode van 25 jaar beschouwd en hij stelt dat als de canon (eeuwigdurend) is afgekocht, dit misleidend kan zijn omdat na de eeuwigdurende (dus 25 jaar) periode weer canon verschuldigd zou zijn, heeft in de gemeente Utrecht ‘eeuwigdurend afgekocht’ écht de betekenis ‘voor altijd’afgekocht. Uiteraard gaat dan de gedacht waarom überhaupt nog een erfpachtsysteem aanwezig is, maar bij verkoop na een bestemmingswijziging dient wél de meerwaarde van de bestemmingswijziging afgerekend te worden (Gemeente Utrecht, 1989). Voor corporaties is dit vooral van belang, aangezien tussen de bestemming ‘sociale verhuur’ en de bestemming ‘particuliere koopwoning’ (na verkoop) in de regel duizenden euros verschil per woning zit. In de taxaties voor de WOZ en bij het modelmatig waarderen is daarom wel rekening gehouden met een wel of niet erfpacht situatie.

3.5 De gemiddelde waardestijging in Utrecht Teneinde de via de in paragraaf 3.2.2 beschreven methode verkregen leegwaardes te kunnen analyseren op relevante waardeontwikkeling, zal een referentie bepaald moeten worden waarmee de waardeontwikkeling vergeleken kan worden. In Nederland worden woningwaarde indexen bijgehouden door onder andere het Kadaster, de NVM en ABF Valuation uit Delft. Alle drie stellen ze de meeste data beschikbaar on-line. Van deze drie is bepaald welke het best toepasbaar is voor het onderhavige onderzoek. De NVM en Kadaster zijn in principe de enige instanties die werkelijke transactieprijzen van woningen centraal bijhouden. Voor ABF geldt dat zij onder andere het Kadaster als input heeft evenals meerdere andere bronnen. Het Kadaster heeft daarbij de meest complete dataset omdat zij alle transactie registreert en de NVM de afgelopen 5 jaar zo’n 67% van alle woningverkopen bijhoudt. Het voordeel van de NVM data is dat zij meer fysieke kenmerken van de transacties registreert en de gegevens per kwartaal bijhoudt. De gemeente Utrecht als stad is echter bij het Kadaster niet te kiezen. Het Kadaster werkt met provincies als kleinste deelverzameling. De NVM werkt met regio’s, waarbij regio Utrecht de grootstedelijke omgeving van Utrecht beslaat met plaatsen als (niet volledig) De Bilt, Maarssen, Woerden, Abcoude, IJsselstein en uiteraard Utrecht zelf. Ook ABF houdt de woningindex bij per woningtype (eengezins- of meergezinswoning), maar heeft daarnaast de mogelijkheid alleen de stad Utrecht zelf te selecteren. Op verzoek is eventueel de informatie per wijk beschikbaar. Gelukkig wilde ABF voor dit onderzoek de woningprijsindex, genaamd WOX bij ABF, beschikbaar stellen voor de wijken Zuilen en Hoograven in de periode 2000-2006. Ten behoeve van de toetsing aan de zogenaamde ‘nul-hypothese’ (aandachtswijken zonder bekende grote fysieke investeringen in de beschouwingperiode), is tevens de WOX van de wijken Overvecht en Kanaleneiland gegeven. De enig andere aandachtwijk in Utrecht (Ondiep) heeft een vrij extreme verhouding tussen huur- en koopwoningen (meer dan

19

85% is corporatie huurwoning), waardoor waarderingen op modelmatige basis per definitie als minder betrouwbaar beschouwd moeten worden wegens gebrek aan referentie ter plaatse. De WOX van Ondiep is om die reden niet als nul-hypothese gebruikt. Deze WOX’en per wijk zijn in figuur 4 van bijlage 7 in de tijd (2000-2006) uitgezet. Toch zal deze WOX per wijk niet als maatstaf voor de woningwaarde index genomen worden. De eerste reden is dat deze helaas niet gesplitst naar woningtype beschikbaar was. De andere reden hiervoor wordt in de volgende paragraaf gegeven. Het resultaat van de WOX per type woning voor de gehele gemeente Utrecht van 1995 tot 2007 is in figuur 3 in bijlage 7 weergegeven. Hierbij is de woningwaarde op 100 gesteld begin 1995 zodat de index later vergeleken kan worden met die van de NVM (figuur 2 in bijlage 7) Opmerkelijk is dat tussen de index meergezinswoningen ten opzichte van eengezinswoningen voor geheel Utrecht vrijwel geen verschil zit. Ook het verschil vanaf eind 1999 tussen de WOX alle woningen en de NVM index alle woningen is opmerkelijk te noemen. Een verklaring kan zijn dat de slechts ca. 67% marktdekking van de NVM. Ook opmerkelijk is de wat heftigere schommelingen in de index bij de NVM, wat in de regel op een iets minder stabiele index vanwege de geringere dekking kan duiden. Over het algemeen is de vrij stabiele waardeontwikkeling (in absolute zin) vanaf 1995 tot heden opmerkelijk. Voor de analyse van de waardeontwikkeling per woningtype van beide wijken zullen we verder alleen de woningwaarde index WOX gebruiken.

3.6 Bepaling van de afstand tussen twee woningen Teneinde de effecten van waardeontwikkeling door een renovatie of nieuwbouwproject duidelijk naar voren te kunnen laten komen lijkt de afstand ten opzichte van de locatie waar het project heeft plaatsgevonden van belang. Ook het ‘concept eindrapportage stedelijke vernieuwing’ gaat ervan uit dat ‘woningen in de directe omgeving meeprofiteren van de verbetering’ (VROM, 2006, p.ii). Bij de hiervoor genoemde rapportage van VROM, noch bij het onderzoek van Corpovenista (Koopman, 2006) is echter het afstandseffect ten opzichte van de ingreep gemeten. In beide genoemde studies is alleen het eventuele waarde effect voor de gehele wijk is aan de hand van WOZ waardes gemeten. Het nadeel hiervan is dat het eventuele waarde-effect dan impliciet verdeeld is over de gehele wijk. Als de wijk dan maar groot genoeg is, kan het zelfs denkbaar zijn dat waarde-effect geheel wegvalt in de nauwkeurigheid van de meting. Mede om deze reden is de WOX van de wijk zelf niet gebruikt als woningwaarde index (zie ook paragraaf 3.2.4). In de totale waardeontwikkeling van een wijk zit tenslotte mogelijk al een groot deel van het te onderzoeken effect, namelijk in hoeverre een waardeontwikkeling dichtbij een project locaal is of niet, verwerkt. Dit besef heeft ertoe geleid dat voor het onderhavige onderzoek een zo nauwkeurig mogelijke manier van afstandbepaling is gezocht om de afstand van het renovatie/nieuwbouwproject tot aan de te waarderen woningen te bepalen. Voor het meten van de afstand tussen 2 woningen in Nederland is het gebruikelijk (en makkelijkste) om via postcodes te werken, maar voor het gebruik van de toepassing in dit onderzoek is dit toch een zeer grove methode. Zelfs met een 6-cijferige postcodegebied is dit relatief onnauwkeurig: een afstand tussen twee woningen in een naastgelegen straat kan bij een 2 kilometer lange straat 2 km zijn, terwijl de woningen in werkelijkheid tegenover elkaar kunnen liggen. De resolutie van deze methode is daarom te grof voor waardeontwikkeling effecten die misschien maar 100 meter reiken. Mathematisch is het daarbij ook nog eens lastig om de afstand – bv in excel – van twee postcodes te berekenen. Een alternatief is om aan elke woning binnen het onderzoeksgebied een GPS-locatie te geven. Dit komt er simpel gesteld op neer dat aan de dataset van elke woning een x – en een y – coördinaat wordt toegevoegd. Feitelijk betreft het hier de afstand ten opzichte van één bepaald punt op de aardbol (feitelijk is dat de Eiffeltoren in Parijs). De onderlinge afstanden worden vervolgens via de wet van Pythagoras berekend. Met deze methode kan dus veel makkelijker en véél nauwkeuriger de onderlinge afstand van woningen bepaald worden. De methode vereist wel een update van het databestand van de corporatie, maar biedt dusdanig grote voordelen dat deze in het onderhavige onderzoek dan ook toegepast zal gaan worden.

20

4 Wijkbeschrijvingen 4.1 Inleiding De case studies, waarvan in paragraaf 3.2.1 beschreven is hoe tot juist deze projecten is gekomen, bestaan uit 3 renovatie- en één binnenstedelijk nieuwbouwproject, alle gelegen in twee wijken. Allereerst zal de wijk en de geschiedenis van de wijk aan de hand van de meest belangrijke overige fysieke- of sociale projecten, die in de wijken gespeeld hebben worden beschreven. Bijzondere aandacht is daarbij gegeven om de wijkbeschrijving te typeren rond dezelfde periode dat de projecten van de case-studies zijn uitgevoerd, teneinde een zo getrouw mogelijk beeld te hebben van de uitgangspositie van de destijds uitgevoerde nieuwbouw- en renovatieprojecten in de twee onderzochte wijken. Vervolgens zullen in hoofdstuk 5 de details van de 4 projecten worden besproken opdat eventuele bijzondere uitkomsten mogelijk aan de hand van specifieke projecteigenschappen verklaard kunnen worden.

4.2 De wijk Zuilen Zuilen heeft circa 22.000 inwoners en een woningvoorraad van ruim 10.000 woningen, waarvan circa twee derde huurwoningen. Hiervan zijn er bijna 4.000 in bezit van woningcorporatie Mitros. Jongeren en ouderen zijn samen met 40% ruim vertegenwoordigd. Daarnaast wonen er relatief veel mensen met een sociale achterstand, wat in lijn is met het gemiddeld lage opleidingsniveau en gemiddeld lage inkomensniveau. Voor het merendeel wonen deze groepen in het naoorlogse deel. In de loop der jaren is er sprake van een afkalvend draagvlak voor de winkels verspreid door de buurt. Als gevolg hiervan kwam de detailhandelsstructuur onder druk te staan. Steeds meer inwoners zoeken de grotere winkelconcentraties buiten de wijk op. Op sociaal vlak is er sinds de jaren negentig sprake van een zogenaamde ‘pleinenproblematiek’: op verschillende pleinen komen vaak jongeren samen, waarbij soms overlast ontstaat. Ook vonden er steeds meer crimineel getinte activiteiten plaats en nam de spanning tussen bewoners toe. Daarnaast klaagden bewoners over zwerfvuil. Zuilen is in 2000 één van de 50 wijken die het Rijk aangewezen heeft binnen het Grote Steden Beleid 19992004. Binnen het Grote Steden Beleid wil het Rijk de stedelijke vernieuwing extra stimuleren. Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) valt onder dat GSB. Het ISV richt zich daarbij op de fysieke pijler van het Grote Steden Beleid (GSB, zelfanalyse gemeente Utrecht, januari 2002) en had voor Zuilen als doelstelling om ongeveer 700 slechte sociale huurwoningen te slopen en ca. 1.500 woningen terug te bouwen. Het grootste deel (360 stuks) van de te slopen woningen lag in het project Schaakwijk. Van de nieuw te bouwen woningen moet 85% terugkomen als koopwoning. Momenteel (2008) is dit aantal echter nog steeds niet gehaald. Zuilen wordt binnen het Grote Steden Beleid gekenschetst als een wijk die onderverdeeld is in de subwijk Zuilen-West met iets meer dan 10.000 inwoners en Zuilen Noord-Oost met ongeveer 12.000 inwoners. De twee subwijken, van elkaar gescheiden door een langgerekte, enigszins verouderde winkelstraat en invalsroute met druk autoverkeer, verschillen aanzienlijk van elkaar. Twee van de drie case-studie betreffende renovatieprojecten, liggen in Zuilen Noord-Oost. Het nieuwbouwproject Schaakwijk ligt centraal in deze subwijk. Zuilen West In Zuilen-West wonen minder allochtonen dan gemiddeld in Utrecht en staan relatief de meest vooroorlogse woningen van Utrecht. Het betreft voor de helft kleine eengezins-koopwoningen. De werkloosheid ligt er onder het – reeds lage – stadsgemiddelde. De veiligheid gaat vooruit, maar het toekomstbeeld van de bewoners loopt iets terug. De buurt wordt als sterk, noch zwak gekenschetst. Zuilen Noord-Oost Zuilen Noord-Oost is in 2000 een typische achterstandsbuurt zonder sterke en met veel zwakke punten. Het gebied omvat oa de buurten Schaakwijk en Geuzenwijk. De bevolking is er wat jonger dan gemiddeld. In het gebied is gemiddeld een kwart van de bevolking van Marokkaanse of Turkse afkomst. Relatief de meeste woningen stammen van na de oorlog en meer dan de helft van de huizen zijn een flat of beneden/bovenwoning. Het betreft vaak minder gewilde corporatiewoningen op de woningmarkt. De sociaal- economische achterstand is er relatief groot, voornamelijk veroorzaakt door een meer dan gemiddelde werkloosheid. De onderwijssituatie en de openbare ruimte zijn er zwak. Zuilen Noord-Oost is echter een gebied waar door ingrijpen van de corporaties, gemeente en marktpartijen op het sociale en fysieke vlak geen achteruitgang meer wordt geboekt. De veiligheid en toekomstverwachting zijn sterk verbeterd. Ook het

21

sociaal leefmilieu en het voorzieningenniveau wordt beter beoordeeld dan voorheen (GSB, zelfanalyse gemeente Utrecht, 2001). Plannen en projecten voor Zuilen binnen de beschouwingperiode 2000-2006: WOP1 Het wegvallen van de werkgelegenheid, als gevolg van de fabriekssluitingen in de jaren tachtig van de vorige eeuw, samen met de verouderde woningvoorraad hebben geleid tot het vertrek van de meer koopkrachtige bewoners. Om deze ontwikkeling te keren sloegen een aantal partijen begin jaren negentig de handen ineen: de gemeente Utrecht, woningcorporatie Mitros en de projectontwikkelaars (verenigd in de VOF combinatie Zuilen) BAM Vastgoed, Johan Matser Projectontwikkeling en ERA Bouw. Het resultaat was het door Buro 5 Maastricht gemaakte Wijkontwikkelingsplan Zuilen aan de Vecht (1995), ook wel het Wijkontwikkelingsplan eerste fase (WOP1) genoemd: "Er moet een kwaliteitsverbetering van de wijk Zuilen worden gerealiseerd op het terrein van de gebouwde omgeving (onroerend goed, infrastructuur en openbare ruimte), en op sociaal gebied (onder andere doorbreking van eenzijdige bevolkingssamenstelling)." In het WOP1 hebben de partijen sterk ingezet op het verbeteren van het woonklimaat. 'Slopen, bouwen, mengen' was het motto. Dit is vooral bereikt door het bouwen van een grote variatie aan nieuwe woningen. Zoals het ‘Villapark Nieuw Zuylen’, met 58 geschakelde villa’s en appartementen in de hogere prijsklasse (realisatie in 2001), complex 'de Libelle' met 80 koopwoningen (1998) en 248 eengezinswoningen en twee appartementencomplexen in Schaakwijk (1998/2000). Bij dit laatste betreft het zowel huur- (Mitros) als koopwoningen (ERA Bouw). Ook is in deze fase door Johan Matser Projectontwikkeling het winkelcentrum Rokade gerealiseerd met 24 appartementen en 20 'stadswoningen'. Als gevolg van deze nieuwbouw is een grotere variatie aan woonmilieus ontstaan. Ook is gewerkt aan het vergroten van de veiligheid op straat en het verbeteren van de kwaliteit van de buitenruimtes. In deze fase, die liep van 1995 tot 2003, zijn ook verschillende belangrijke 'dragers' van de openbare ruimte aangepakt. Er was een project om de Vechtoever een meer natuurlijk aanzien te geven. Er is, in nauw overleg met bewoners, een visie geformuleerd op de wenselijke ontwikkeling van de As van Berlage. Het Julianapark is in ere hersteld en verschillende pleinen zijn opgeknapt.

Villapark ‘Nieuw Zuylen’

22

Schaakwijk (2000) In 1999 is de eerste fase van de vernieuwing positief geëvalueerd. Tevens werd geconstateerd dat er een te grote nadruk was op fysieke maatregelen en dat er een te geringe betrokkenheid was van bewoners bij het maken van de plannen. Na 1999 is de uitvoering deels gestagneerd door de verslechterde markt: de bouwkosten stegen en de markt voor koopappartementen in Zuilen nam af. Een ‘afwachtende’ houding van de marktpartijen was het gevolg. In 2001 ontstond ook discussie over de verevening van de kosten en baten. Door de gestegen bouwkosten waren de onrendabele toppen op sociale huurwoningen gestegen, terwijl er hoge(re) winsten waren voor de projectontwikkelaars. Hierdoor kwam de samenwerkingsovereenkomst ter discussie te staan. Uiteindelijk zijn vanaf 2002 de voorbereidingen voor de tweede fase (WOP2) begonnen. De impasse tussen de partijen is toen doorbroken doordat de belangen weer samen kwamen. De marktpartijen zijn intensief betrokken vanwege de grote woningbouwopgave en de al gedane investeringen in het proces, terwijl de corporaties vooral willen profiteren van de (financiële) capaciteit en expertise van de marktpartijen. WOP2 Het Wijkontwikkelingsplan tweede fase (WOP2) uit 2003 beoogt een nieuwe impuls te geven aan de ontwikkeling van Zuilen: "Acht jaar na het opstellen van het eerste wijkontwikkelingsplan Zuilen kan vastgesteld worden dat er veel is bereikt, maar dat we nog niet klaar zijn. Nu is geen enkele wijk ooit klaar, maar Zuilen is naar de overtuiging van de betrokkenen nog niet op het niveau dat haalbaar is en dat past bij het karakter van Zuilen. Zuilen kent nog te veel achterstandskenmerken, terwijl het de potentie heeft om een heel goed functionerend stadsdeel van Utrecht te zijn met een prettig leefklimaat voor heel verschillende bevolkingsgroepen." Om dit te bewerkstelligen zijn de bestaande WOP-partijen een nieuwe overeenkomst aangaan, waarbij de samenwerking met woningcorporatie Portaal en welzijnsorganisatie Portes is geïntensiveerd. In WOP2 worden de bouwactiviteiten uit het WOP1 voortgezet, waaronder de nieuwbouw van het Irenepark (wooncomplex met 191 woningen) en die in GroenZuilen. Dit laatste project wordt door Mitros en Johan Matser gerealiseerd op de locatie van de Pedagogenbuurt. In totaal worden bijna 400 woningen gebouwd, waarvan 119 in de huursector. Het grootste deel van de nieuwe woningen wordt als laagbouw uitgevoerd in uiteenlopende woningtypen. De koop- en huurwoningen worden in de zes gesloten bouwblokken gebouwd en zijn door en naast elkaar gepland. Binnen het project wordt vermeden dat de openbare ruimte vol komt te staan met auto’s door middel van overdekt parkeren. In de nieuwe buurt, grenzend aan het Vechtlandschap, wordt bovendien gestreefd naar een duidelijke groene kwaliteit in de openbare ruimte door middel van groene lanen. In 2002 is de sloop van de Pedagogenbuurt ingeluid met een spektakelstuk rond een te slopen flat. Zowel de sloop (aanwezigheid van asbest) als de nieuwbouw (tekort op de grondexploitatie) hebben vertraging opgelopen. In februari 2005 is, circa een jaar later dan gepland, begonnen met de bouw van 'GroenZuilen'. Al ten tijde van de uitvoering van WOP1 is op het gebied van duurzaamheid in Schaakwijk een Europees voorbeeldproject gerealiseerd (Thermie-project). Hier zijn 360 duplexwoningen uit begin jaren vijftig vervangen door 248 eengezinswoningen, waarvan de helft in de koopsector. Bij de vernieuwing werden energiebesparende maatregelen toegepast. Het Europese voorbeeldproject besteedt veel aandacht aan verhoogde isolatie. Bij een deel van de woningen, die in 2000 zijn opgeleverd, zijn zonnepanelen op het dak aangebracht.

23

De bouw is begonnen in december 1998 en gereedgekomen in juni 2000. Het ernaast gelegen winkelcentrum Rokade met 23 winkelunits omvat nog 24 appartementen en 20 'stadswoningen'. Deze beschikken niet over een tuin, maar hebben een groot dakterras op de eerste verdieping boven de winkels. De architect hiervan is Erik Wendel van EGM Architecten uit Rotterdam. Hij heeft ook het ontwerp gemaakt voor het belendende woon-zorgcomplex. Het winkelcentrum is in september 2001 geopend. Het gebouw ten noorden van het winkelcentrum wordt in mei of juni van dit jaar opgeleverd. De Dame, zoals het gebouw tegenwoordig heet, herbergt 60 seniorenwoningen voor mensen met een medische indicatie.

Winkelcentrum Rokade (2001)

De Dame, Schaakwijk (2005)

Dit gebouw, waarvan de bouw in het voorjaar van 2004 is begonnen en in 2005 is opgeleverd, ligt direct ten noorden van het winkelcentrum Rokade en omvat 60 seniorenwoningen verdeeld over vier verdiepingen. De begane grond is nu geheel ingevuld met zorgvoorzieningen. Op de begane grond zijn onder andere de kantoren van Aveant gevestigd. Van hieruit wordt in de wijk thuiszorg verleend. Aan de kant van het winkelcentrum zijn inmiddels een huisartsenpraktijk, een filiaal van een apotheek en een praktijk voor psychotherapie open. Ontwikkelaar en eigenaar/verhuurder van ‘De Dame’ is Mitros.

24

Irenepark:

Sinds februari 2006 is het bouwproject Irenepark van 32 eengezinswoningen en 159 appartementen rond een verhoogd leefdek, de zogenaamde Estrade, voltooid en ook helemaal verkocht. Het meest zuidelijk gelegen blok bevat alleen huurwoningen die in de vrije sector zijn verhuurd. Alle overige grondgebonden woningen en appartementen vallen in de koopsector.

4.3 De wijk Hoograven Hoograven is eigenlijk één van de ‘subwijken’ van wat formeel door de gemeente Utrecht als de wijk (of stadsdeel) ‘Utrecht-Zuid’ wordt aangeduid. Utrecht Zuid bestaat naast Hoograven tevens uit de subwijk Lunetten. Binnen de subwijk Hoograven onderscheiden we nog de buurten Oud Hoograven/Tolsteeg en Nieuw Hoograven. Het onderzochte renovatieproject Hoograven ligt feitelijk in de buurt Nieuw Hoograven.

Oud Hoograven/Tolsteeg In de polder Hoograven bouwde de gemeente Jutphaas eind jaren dertig een woonwijk parallel aan de Vaartsche Rijn. Oud-Hoograven heeft een structuur van lange lanen en gesloten woonblokken. Het relatief aantrekkelijke woonmilieu van deze buurt die voor de middenklasse is gebouwd, wordt bepaald door eengezinswoningen met een karakteristieke erkeruitbouw en deze bevinden zich inmiddels in het hogere prijssegment. De prijsontwikkeling laat een stijgende lijn zien (wijkvisie Zuid, 2003). Ook de inkomensontwikkeling van deze subwijk laat een stijgende lijn zien, vooral door de instroom van kapitaalkrachtige inkomens. Mitros heeft in Oud Hoograven/Tolsteeg vrijwel geen bezit.

25

Nieuw Hoograven Vanwege de enorme woningnood na de oorlog zocht Utrecht nieuw grondgebied om te bebouwen. Na annexatie van de polder Hoograven in 1954 bouwde Utrecht er een nieuwe wijk met eengezinswoningen (23% van de woningen), lage flats (78%) en veel groen. Van al die woningen behoorde 84% tot de sociale huursector. Op 1 januari 2002 behoorde nog ca. 70% van de corporatiewoningen tot de kernvoorraad. Hierin zijn vooral huishoudens gevestigd met een beperkt inkomensperspectief, aangezien de huurprijzen laag zijn. Het percentage allochtonen in deze subwijk ligt ver boven het stedelijke gemiddelde. Het destijds nieuwe stukje Utrecht strekt zich uit van ’t Goylaan in het noorden tot de Ringweg in het oosten en het tunneltje van de Oude Liesbosweg in het zuiden. De woningprijs- en inkomensontwikkeling van Nieuw Hoograven kent een haast tegenovergestelde ontwikkeling ten opzichte van Oud Hoograven. Nieuw Hoograven is herkenbaar aan de groene singel en de 'stempelstructuur', een regelmatig terugkerend patroon van bebouwing. De Utrechtse architect Gerrit Rietveld was betrokken bij het stedenbouwkundig plan voor deze buurt dat is opgezet volgens het stempelprincipe en vanuit de gedachte van functiescheiding. Voor sommige stempels, zoals de Rijnesteinhof en de Tjepmahof, ontwierp Rietveld ook de woningen. In geheel Hoograven heeft Mitros een beperkt aandeel bezit met in totaal ca. 650 woningen, waarvan het overgrote deel in Nieuw-Hoograven ligt. Plannen en projecten voor Hoograven binnen de beschouwingperiode 2000-2006 Het collegeprogamma 2001-2006 ‘Utrecht in Uitvoering’ is een van de voornaamste kaders van de Wijkvisie Zuid geweest (Wijkvisie Zuid, 2003). Binnen deze wijkvisie werd oa gepleit om het percentage huurwoningen in de wijk verder terug te dringen en de woningvoorraad meer te differentiëren. De gemeente Utrecht rapporteert tevens dat meer huurwoningen in de wijk voor verkoop zijn aangemeld en dat het aandeel koopwoningen geleidelijk stijgt en dat een verdere stijging wenselijk is om de hoge mutatiegraad tegen te gaan en zo de sociale cohesie te bevorderen. Hoograven is net als Zuilen destijds als één van de 50 ‘aandachtswijken’ (ook toen bestond die term blijkbaar al) aangewezen die destijds onder het ‘Grote Steden Beleid’ (GSB) vielen. Interessant is te realiseren dat Hoograven of Utrecht-Zuid (dus inclusief Lunetten) momenteel niet onder de 40 aandachtswijken van mevrouw Vogelaar vallen. Binnen woningcorporatie Mitros wordt Hoograven (en Lunetten) intern overigens nog wel als aandacht- of transitiewijk beschouwd. Als overkoepelende plan binen de gemeente is ook voor de naoorlogse wijk Hoograven/Tolsteeg sinds 1996 een WijkOntwikkelingsPlan (WOP) opgesteld, een publiek-privaat samenwerkingsverband tussen gemeente, corporaties en marktpartijen. Het WOP heeft als doel: verbetering van de woningdifferentiatie door het bouwen van meer koopwoningen, versterken van de groenstructuur, verbeteren van het voorzieningenniveau en integratie wonen-werken te bevorderen door een bedrijfsverzamelgebouw op te realiseren. Binnen het WOP was/is het de bedoeling dat ca. 1.400 woningen gesloopt gaan worden en waarvoor ongeveer evenveel nieuwbouw woningen terug komen. Hiermee wilde men naast een kwaliteitsslag voornamelijk bereiken dat een radicaal andere woningsamenstelling tot stand kwam: Van 23% eengezinswoningen naar 77% eengezinswoningen en van 14% naar 62% duurdere woningen (‘Utrecht groeit’, stedelijk ontwikkelingsplan 2000-2005, april 2000) De eerste fase van het WOP Hoograven liep oorspronkelijk tot 2002, maar in 2003 was al bekend dat die door zou lopen tot 2010, waarna de tweede fase van het plan zou overgaan in de DUO (De Utrechtse Opgave) afspraken over voornamelijk realisatie van nieuwbouwwoningen in de gehele stad Utrecht. Een belangrijk groot sloop/nieuwbouwproject dat ongeveer gelijktijdig met het renovatieproject van Mitros wordt uitgevoerd in het kader van het WOP Hoograven, is de sloop/nieuwbouw rond de straten Wulverhorstlaan/Huis te Vliet/Montfoortlaan. Dit project werd door een private projectontwikkelaar (AM Wonen) uitgevoerd. Op voornoemde locatie zijn rond 2000 350 woningen van Mitros gesloopt. In 2001 zijn 102 koopwoningen en 28 sociale huurwoningen teruggebouwd. Als laatste nieuwbouwproject(je) dat in het kader van het WOP Hoograven is uitgevoerd, is nog de nieuwbouw door Mitros van 28 sociale huurwoningen te benoemen in het betere deel van de wijk, Oud Hoograven/Tolsteeg, ook wel ‘de sporthallocatie’ genoemd. Deze woningen zijn in 2002 opgeleverd. Onderstaand is een overzicht te zien uit de ‘Staat van het Wonen’, een publicatie van de gemeente Utrecht in 2006 over de tussentijdse stand van onder andere de op dat moment gerealiseerde nieuwbouw.

26

Figuur 5: Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per jaar in de stad Utrecht

Als we in figuur 5 de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn even wegdenken, wordt duidelijk dat als we de 248 woningen die in Zuilen eind 1999 zijn opgeleverd eraf trekken, er minder dan 100 woningen overblijven voor dat jaar, verdeeld over alle bestaande wijken (!). Ook de nieuwbouwproductie in 2003 en 2004 is zeer laag voor een stad met de omvang en een stadsvernieuwingsopgave als die van Utrecht.

4.4 Conclusie Het is bijzonder te constateren dat beide wijken eigenlijk bestaan uit een ‘goed’ en een relatief ‘slecht’ gedeelte, waarbij we in deze tijd geconcludeerd hebben dat bij beide subwijken dit gegeven voornamelijk samenhangt met de bouwperiode (vooroorlogs of vlak naoorlogs) en de destijds heersende manier van bouwen (respectievelijk meer gevarieerd of éénzijdig, functioneel gescheiden). In 1983 bestond de top 5 van de achterstandsbuurten echter uitsluitend uit vooroorlogse wijken. Een voorzichtige conclusie hieruit zou kunnen zijn dat de bouwperiode of bouwstijl geen voorwaarde is voor wat een achterstandswijk wordt genoemd. De projecten van de case-studies uit 2000/2001 liggen echter – wellicht niet verwonderlijk - alle in het ‘slechte’ gedeelte van beide achterstandswijken. Bij de analyse die de gemeente Utrecht in 2001 met betrekking tot de vorderingen in het kader van het Grote Steden Beleid zelf heeft uitgevoerd (in opdracht van het Rijk) en waarbij Hoograven en Zuilen dus twee van de 50 aangewezen wijken in Nederland van vormen, is onderzocht in hoeverre de doelstelling van het ‘duurzaam herstel kwetsbare wijken’ gehaald was (GSB zelfanalyse gemeente Utrecht, 2002). Hierin wordt de gemiddelde WOZ waarde van de woningen in die wijken gevolgd. Uit dat onderzoek komt naar voren dat de gemiddelde WOZ waarde van de GSB gebieden in 1998 –18% verschilde met de gemiddelde WOZ waarde van de stad Utrecht als geheel. In de rapportage uit 2001, gepubliceerd in januari 2002 was die waarde echter gedaald tot – 22%, terwijl de doelstelling van het beleid was om 15% beter te scoren. Hoe precies deze waardes bepaald zijn is niet helemaal duidelijk, aangezien destijds slechts van 1999 en 2003 officiële WOZ waardes bekend waren. Het geeft echter wel aan dat rond 2001, ondanks alle goede bedoelingen, (nog) niet van een duidelijke vooruitgang in wijkwaardering, merkbaar in gestegen woningwaarde, sprake was. De gemaakte afspraken binnen De Utrechtse Opgave (DUO), deels geregeld in het Mantelcontract 2 van ‘Utrecht Vernieuwt’ voor de periode 2001-2009 waren dat 4.816 woningen in geheel Utrecht onder sloop/nieuwbouw moesten vallen. Gezien de omvang van het programma is medio 2006 het aantal feitelijk gesloopte en nieuw gebouwde woningen zeer bescheiden te noemen: slechts 13% (640 woningen) van het beoogde aantal is dan pas gehaald (Staat van het wonen, 2006).

27

Al met al geeft voorgaande overzicht van de plannen en projecten in Zuilen en Hoograven aan dat het ambitieniveau hoog was, maar dat van de vele plannen, zelfs als we alleen maar naar de beschouwingperiode 2000-2006 kijken, maar een beperkt deel is gehaald. In Zuilen zijn met name de nieuwbouw van Schaakwijk (eind 1999, 248 eengezinswoningen) als geheel, het nieuwe wijkwinkelcentrum Roccade (2001, met 44 nieuwbouwwoningen), Villapark ‘Nieuw Zuylen’ met 58 woningen (2001) en de beide renovatie in Noord- en Zuid-Oost een belangrijke impuls geweest rond 2000/2001. Pas in 2005 (De Dame, 60 app.) en 2006 (Irenepark, 159+32 woningen en app.) wordt de nieuwbouw en daarmee de wijkimpuls weer voortgezet. In Hoograven zijn de uitgevoerde projecten: De sloop (350 stuks) en nieuwbouw rond de Wulvenhorstlaan (102+28 woningen) van projectontwikkelaar AM Wonen in 2001, de 48 gerenoveerde woningen van Mitros (2001) die aangrenzend zijn aan voornoemd nieuwbouwproject en de nieuwbouw van 28 sociale huurwoningen op de ‘sporthallocatie’ aan de Verlengde Hoogravenseweg (dec. 2002 in Tolsteeg/oud Hoograven). Ondanks alle projecten staan beide wijken nog steeds op alle ‘verkeerde’ lijstjes voor wijkkentallen en hebben nog steeds het predikaat ‘aandachtswijk’ (40-wijkenlijst), ondanks dat juist in Zuilen de meeste projecten (succesvol) zijn uitgevoerd (Brouwer, 2007).

28

5. Projectbeschrijvingen: de uitgevoerde nieuwbouw - en renovatieprojecten 5.1 Inleiding Terwijl het voor iedereen meestal wel duidelijk is wat we met een binnenstedelijk nieuwbouwproject bedoelen, is het wel goed om de term ‘renovatie’ nader te definiëren; Onder renovaties worden die ingrepen bedoeld, die meer zijn dan het onderhouden, repareren of vervangen van bestaande gebouwelementen door die bouwkundige onderdelen, die dezelfde functie en prestatie hebben. Een renovatie is feitelijk een modernisering van de bestaande woning door het vervangen van één of meer gebouwonderdelen die een verbeterde functie hebben. Vaak zullen renovatieprojecten ook regulier onderhoud of het gelijktijdig wegwerken van eventueel achterstallig onderhoud in zich dragen, maar uit het schema in tabel 4 is te zien dat de gekozen renovatieprojecten toch een overwegende insteek tot modernisering hebben. De casus bestaat uit 4 projecten in twee wijken: 3 projecten (1 nieuwbouw en 2 renovaties) bevinden zich in de Utrechtse wijk Zuilen en 1 grootschalig renovatieproject bevindt zich in de Utrechtse wijk Hoograven. Hieronder worden de projecten per paragraaf ieder individueel beschreven. Figuur 6: projecten in Zuilen:

1. 2. 3.

Renovatieproject Zuilen Noord-Oost Renovatieproject Zuilen Zuid-Oost (Geuzenwijk) Nieuwbouwproject Zuilen (Schaakwijk)

29

5.2 Nieuwbouwproject Schaakwijk in Zuilen Schaakwijk was het eerste herstructureringsproject in Zuilen, welke eind 1999 is opgeleverd. In Schaakwijk zijn in totaal 360 slechte, oude boven/benedenwoningen gesloopt en vervangen door ca. 248 eengezinswoningen in de koop - (50/50%) en huursector. De koopwoningen zijn door een private projectontwikkelaar gebouwd en de huurwoningen zijn door Mitros gebouwd. Bij de bouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met gebruik van passieve zonne-energie en hiervoor is subsidie ontvangen van de EG. Dit project was een zeer succesvol project zowel op het vlak van de privaat-publieke samenwerking (gemeente, corporatie en projectontwikkelaar) als duurzaamheid (energiezuinige woningen). Uiterlijk vallen de woningen op door de gebruikte karakteristieke gele gevelstenen. 5.3 Renovatieproject Zuilen Zuid-Oost Het renovatieproject Zuilen Zuid-Oost bestaat uit 72 vooroorlogse (bouwjaar 1925) onder/benedenwoningen, gelegen in wat plaatselijk de ‘Geuzenwijk’ in Zuilen wordt genoemd. Al in 1990 heeft dit complex, dat voornamelijk bestaat uit de 2 evenwijdige, lange straten (ca. 400 meter) Nicolaes Ruychaverstraat en Cornelis Roobolstraat een zeer ingrijpende renovatie ondergaan. Bij die renovatie is destijds het bovenste deel van de gevel bepleisterd en het onderste deel betegeld, zijn de karakteristieke ronde balkons aangebracht en zijn de daken compleet vervangen. Feitelijk is bijna alleen het casco destijds intact gebleven. Tijdens de renovatie in 2000 zijn als hoofdelementen het schilderen van die reeds gepleisterde gevel te noemen, en het plaatsen van nieuwe keukenblokken en verdere verbetering van de isolatie op diverse plaatsen en verbetering van de nog van oorsprong houten vloeren. Een voorbeeld foto van een gerenoveerde woning per project is in bijlage 8 openomen. In totaal is per woning bij dit renovatieproject in 2000 bijna 30.000,-- euro per woning geïnvesteerd. Er heeft geen puntenverbetering plaatsgevonden en er kon daarom ook geen huurverhoging doorgevoerd worden naar aanleiding van deze renovatie

5.4 Renovatieproject Zuilen Noord-Oost Het renovatieproject Zuilen (204 woningen, Muiderslotplantsoen eo) bestaat uit appartementen, verdeeld over vier gebouwcomplexen en gebouwd in 4 lagen op een onderbouw. Het complex is gebouw eind jaren vijftig (1958) en met een eerdere renovatie in 1993 al voorzien van een ‘nieuw jasje’ door het aanbrengen van nieuw kozijnen en buitengevelisolatie in een mooie frisse kleur. Deze renovatie was destijds vooral ingegeven door ernstige binnenklimaatproblemen. Vocht- en tochtproblemen gaven ernstige klachten. De (natuurlijke) ventilatie was slecht en er is dan ook voor alle woningen oa mechanische ventilatie en uitgebreide isolatie (glas, gevel, dak) aangebracht. In tabel 4 is een overzicht van alle werkzaamheden opgenomen. In totaal is per woning bij dit renovatieproject in 2001 circa 23.500,-- euro per woning geïnvesteerd. Er heeft geen puntenverbetering plaatsgevonden en er kon daarom ook geen huurverhoging doorgevoerd worden naar aanleiding van deze renovatie.

Tabel 2: Overzicht kerndata renovatieprojecten Renovatieprojecten Wijk Hoograven Renovatie Zuilen NO Renovatie Zuilen ZO Renovatie Totaal

Aantal Bedrag per Extra Geïnvesteerde vhe in complex vhe huurpnten Bouwjaar Type Oplevering bedrag 1956 EGW 2000 2,566,643 48 53,472 29 1958 Maisonette 2001 4,766,212.89 204 23,364 0 1925 Maisonette 2001 2,126,509.39 73 29,130 0 9,459,364.87

325

30

5.5 Renovatie Hoograven Figuur 7: renovatieproject in Hoograven. 1 : Locatie van het renovatieproject ‘Rijnenburglaan eo’ in Hoograven

De te renoveren woningen aan de Rijnenburglaan eo in Nieuw-Hoograven bestaan uit 8 blokken van 6 eengezinswoningen met een losse berging en een voor- en achtertuin. Rondom deze locatie bevonden zich tevens 350 sterk verouderde portiekwoningen, welke zijn gesloopt en waarop een marktpartij (AM Wonen) in 2001 102 koopwoningen en 28 sociale nieuwbouw huurwoningen heeft teruggebouwd. In het licht van die ontwikkeling is gekozen om in de 48 eengezinswoningen meer dan gemiddeld te investeren en bij deze renovatie is daarom bewust gekozen voor een renovatie die de levensduur aanmerkelijk zou verlengen. De ingeplande levensduurverlenging was minimaal 25 jaar, wat betekent dat binnen die periode geen noemenswaardige onderhoudsuitgaven meer gedaan hoeven te worden. Net als bij de andere renovaties in de woningen in Zuilen, was ook hier het slechte binnenklimaat het hoofdprobleem. Veel vocht wat in de woningen bleef hangen en klachten over tocht in ruimtes. De meeste woningen hadden daarnaast nog geen centrale verwarming. Daarom is stevig ingezet op de verbetering van de ventilatie, verwarming en isolatie van de woningen. Bijkomend voordeel was dat hiermee ook voor veel onderdelen subsidie van de overheid verkregen kon worden. De investering per woning bedroeg circa 53.500,-- euro per woning en door een puntenverbetering van 10 punten voor isolatiemaatregelen en 19 punten extra voor het plaatsen van een CV installatie kon tevens een huurverhoging doorgevoerd worden.

31

6. Resultaten van de casus: leegwaardes, afstanden en waardeontwikkeling 2000-2006 De resultaten van alle leegwaardebepalingen per wijk zijn afgezet tegen de afstanden ten opzichte van het centrum/hart van de renovatie. Voor elke project is daartoe een huis gekozen dat zo veel mogelijk in het centrum van het gerenoveerde complex lag en waar vanaf de afstanden gemeten zijn. Het verschil in leegwaardes in de opeenvolgende jaren tussen 2000 en 2006 gaf in alle gevallen een (procentuele) waardestijging. Zodoende is voor ieder jaar ten opzichte van het vorige jaar de waardestijging bepaald en is deze afgezet tegen de gemiddelde waardestijging per woningtype (eengezins- of meergezinswoning, EGW of MGW genoemd) in Utrecht. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlagen 1a/b t/m 4a/b: o

o o o o

Bijlage 1a toont de waardeontwikkeling van de alle eengezinswoningen binnen de Mitros portefeuille ten opzichte van het hart van het nieuwbouwproject Schaakwijk in Zuilen. Tevens is hierbij de WOX van de eengezinswoningen van geheel Utrecht als referentielijn ingetekend. Bijlage 1b idem, maar dan voor de meergezinswoningen in die wijk. Bijlage 2a/b idem maar dan ten opzichte van het renovatieproject Zuilen ZO; Bijlage 3a/b idem maar dan ten opzichte van het renovatieproject Zuilen NO; Bijlage 4a/b idem maar dan ten opzichte van het renovatieproject Hoograven.

In de grafieken in bijlagen 1 t/m 4 zijn tevens de zogenaamde trend- ofwel regressielijnen ingegeven. Deze bewerking is met het Excel programma uitgevoerd. Daarnaast is voor beide wijken en per (Mitros)woning de absolute extra waardegroei berekend ten opzichte van de gemiddelde waardegroei (WOX) voor Utrecht. Dit is gedaan door per woningtype per jaar (gedurende de periode 2000-2006) het verschil van de waardegroei met de WOX te vermenigvuldigen met de leegwaarde van dat jaar en de resultaten voor de jaren bij elkaar op te tellen. Daarmee is ook de totale waardestijging per woning eenvoudig te bepalen. De resultaten hiervan staan in onderstaande tabel 3: Tabel 3: Resultaat totale waardegroei in euro’s boven woningwaarde index (WOX) stad Utrecht 2000-2006: Periode 2000-2006 Cumulatieve waardegroei tov WOX Utr per woning

# woningen Wijk Zuilen Hoograven

3883 652

19,749,256 3,386,439

5,086 5,194

Uit de resultaten van de waardegroei per woning per wijk, gemeten over een periode van 6 jaar blijkt dat een woning in Zuilen gemiddeld 5.086 euro meer is gestegen dan de gemiddelde waardegroei per woning in Utrecht en voor Hoograven is dit gemiddeld 5.194 euro. De totale positieve balans voor alle woningen van Mitros in beide wijken komt op respectievelijk (en afgerond) 19,7 en ruim 3,3 miljoen euro. Constateringen met betrekking tot de relatie tussen waardegroei en afstand: Uit de grafieken in bijlagen 1a/b t/m 4a/b is te zien dat de trendlijnen die over het algemeen het beste de puntenwolken ‘volgen’ 3e orde polynomen zijn geweest. 1. Vrijwel alle puntenwolken hebben bij een polynoom van de tweede of derde orde de hoogste R2 Gemiddeld komt de polynoom van de derde orde het meest voor. 2. Bij het overgrote deel van de grafieken heeft de polynoom zeer geringe krommingen en op het oog voornamelijk een bijna lineair horizontaal verloop maar zijn de waardeontwikkelingen over het algemeen wel hoger dan gemiddeld voor Utrechtse eengezins- en meergezinswoningen. 3. Het verloop van de waardegroei vanaf afstand ‘nul’ en verder is bijna overal hoger dichtbij de bron of blijft ongeveer gelijk (maar meestal op een hoger niveau). 4. Eengezinswoningen hebben iets vaker een duidelijke waardegroeirelatie ten opzichte van de afstand dan meergezinswoningen. 5.

Uit de grafiek in figuur 4 van bijlage 7 (WOX per wijk) is verder nog te zien dat de WOX voor de wijken die als nul-hypothese dienden (Overvecht en Kanaleneiland) vrijwel op hetzelfde (hoge) niveau liggen als de in 2000/2001 aangepakte wijken Zuilen en Hoograven.

32

7. Analyse onderzoeksresultaten 7.1 Inleiding In dit hoofdstuk zullen de resultaten geanalyseerd worden die in hoofdstuk 6 gevonden zijn. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de informatie die in de literatuur (hoofdstuk 2) is gevonden, evenals van eigen inzichten en gevolgtrekkingen uit het literatuuronderzoek. Vervolgens worden aan de hand van de gemaakte analyses in paragraaf 7.3 de onderzoeksvragen uit paragraaf 1.4 beantwoord.

7.2 Discussie / analyse/ interpretatie van de resultaten Voor de gevonden waardestijgingen ten opzichte van afstand en tijd uit hoofdstuk 6 en dan met name voor het verloop van de meer dan de (markt)gemiddelde waardestijgingen willen we een verklaring zien te vinden. Feitelijk willen we daarbij weten: 1) de verklaring voor een waardestijging groter dan gemiddeld in het algemeen, 2) hoe de gevonden waardestijging over afstand tov de ingreep is te verklaren per wijk en per woningtype en 3) hoe het geconstateerde verloop van de waardestijging over de tijd (2000-2006) is te verklaren. Bovenstaande volgorde zal voor de overzichtelijkheid ook bij de toelichting per punt hieronder worden aangehouden. Hierbinnen worden de met 1 t/m 5 genummerde constateringen uit hoofdstuk 6 aangehouden bij de nadere analyses en verklaringen. Ad 1) Verklaring waardestijgingen algemeen Om straks in paragraaf 4.3 ook deelvraag c (Is bij renovaties de aard van de uitgevoerde werkzaamheden van invloed op een eventuele waardeontwikkeling van de woning zelf en diens omgeving?) goed te kunnen beantwoorden, is het verstandig weer even terug te grijpen op hoe waarde in eerste instantie is opgebouwd. In hoofdstuk 2 hebben we gezien dat hierbij het hedonische prijsmodel van toepassing is. In dit hoofdstuk is ook te lezen dat dit hedonische prijsmodel is uitgewerkt door Van Dam en Visser zoals beschreven in ‘De prijs van de plek’ en voor woningen door hen is aangepast voor de van toepassing zijnde woonkenmerken in te delen in 4 hoofdgroepen (‘dimensies’) van waardekenmerken (Van Dam, 2006). Om dit model toe te kunnen passen om de separate invloed van renovaties en nieuwbouw te kunnen beoordelen, is het model verder ingevuld voor de algemene kenmerken van renovaties en nieuwbouw. De resultaten hiervan zijn in tabel 1 te zien. Hieruit bleek dat renovaties invloed hebben op maximaal ca. 45% van alle onderdelen van de 4 dimensies die de woningprijs bepalen. Voor binnenstedelijke nieuwbouw is dat zelfs 70%. Voor de specifieke kenmerken van de in de casussen gerealiseerde renovaties zijn de uitgevoerde werkzaamheden van de 3 renovatieprojecten afgezet tegen de vier dimensies. In tabel 6 is het resultaat van die inventarisatie in tabelvorm te zien.

33

Tabel 6: Toewijzing renovatiewerkzaamheden aan kenmerken die de woningprijs beïnvloeden verdeeld per dimensie.

Werkzaamheden Mechanische ventilatie aanbrengen CV installatie aanbrengen waar niet aanw. (Na)-isoleren vloeren Versteviging houten vloeren Is oleren daken Spouwgevel na-isoleren Isolatieglas (HR++) aanbrengen Kozijnen herstellen/reinigen/schilderen Kozijnen geheel vervangen Balkons en gallerij herstellen Entrees afsluitbaar maken / vernieuwen Keukens vervangen/verbeteren/keuzepakket Douche/badruimte tegelwerk vervangen Stucwerk binnen vervangen waar nodig Gevel schilderen Dakkapel vervangen Dakpannen vervangen waar nodig Goten (hwa) vervangen Riolering buiten vervangen Voegwerk gevel vervangen, raamdorpels inwassen Bitumineuze dakbedekking vv erker en bergruimte Electra vervangen/groepenkast

Renovatieproject Dimensie 1 Hoograven Zuilen NO Zuilen ZO Fysieke won.kenm. x x x

x x x

x x x

x x x

x x

x x

x x x x x x x x x x x x x x

x

x x

x

x (isolatie/st.v.onderh.) x (CV aanwezig) x (isolatie voorz) x (staat v.onderh.) x (isolatie voorz) x (isolatie voorz) x (isolatie voorz) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.) x (staat v.onderh.)

Bijdrage aan dimensie 1-4 Dimensie 2 Dimensie 3 Dimensie 4 Fys. Omgev.kenm Soc.omg.kenm. Funct.omg.k enm

x (kwalit.geb. omg.) x (kwalit.geb. omg.) x (veiligheid)

x (kwalit.geb. omg.) x (kwalit.geb. omg.) x (kwalit.geb. omg.)

x (kwalit.geb. omg.)

x (hoograven) * * gemiddeld inkomen in de buurt; wegens punten/huurstijging bij reno Hoograven

In de linkerkolom staan samengevat alle voorkomende werkzaamheden welke binnen de uitgevoerde renovaties gedaan zijn. In de daarop volgende 3 kolommen is aangegeven welke van die werkzaamheden bij welke renovatie zijn uitgevoerd. In het rechtse deel van tabel 6 zijn de 4 dimensies van Van Dam weergeven waarbij een cross match gemaakt is met de uitgevoerde werkzaamheden per renovatie. Met een kruisje is dit aangegeven. Achter het kruisje is tevens kort beschreven tot welke subgroep van de betreffende dimensie de werkzaamheid behoort. Uit tabel 6 komt naar voren dat – vergeleken met tabel 1 – bij de uitgevoerde renovaties van de case study voornamelijk is ingezet op verbetering van de fysieke woningkenmerken (dimensie 1). Volgens Van Dam en Visser zijn de fysieke woonkenmerken voor tot wel 50% verantwoordelijk voor de woningprijs, dus het lijkt logisch dat dit aspect sterk geadresseerd wordt. Dit aspect is waarschijnlijk dan ook meteen ook de belangrijkste verklaring voor de gestegen woningwaarden. Dimensie 2, de fysieke omgevingskenmerken worden ook nog vrij goed bediend zoals uit het schema blijkt, maar, weer volgens Van Dam en Visser, is die dimensie maar beperkt verantwoordelijk voor de woningprijs, dus een eventuele goede ‘score’ op deze dimensie heeft daardoor (helaas) weinig effect. Bij de beschouwing van de sociale omgevingsfactoren (dimensie 3) zijn nog minder aspecten van de renovatie die daar invloed op hebben, aan te duiden. Dat is jammer, aangezien deze dimensie volgens Van Dam juist een grote invloed op de toekomstige waarde(ontwikkeling) kan uitoefenen. Van de uitgevoerde werkzaamheden die de waardekenmerken van dimensie 3 bedienen is er maar eentje hieraan rechtstreeks toe te wijzen: De renovatie van het project in Hoograven leverde redelijk wat extra huurpunten (Woningwaardering stelsel, internet links) op zodat beredeneerd kan worden dat hiermee enigszins aan inkomensverschuiving wordt gedaan. De hogere huur voor de volledig gerenoveerde eengezinswoning zal tenslotte niet door iedere (toekomstige) huurder meer opgebracht kunnen worden, waardoor al dan niet geleidelijk een verschuiving in inkomensgroepen zal ontstaan. Hiermee voldoet dit effect aan het kenmerk ‘het gemiddeld inkomen in de buurt’ bij dimensie 3 en zodoende het kruisje voor Hoograven in deze kolom. In het bijzonder bij dimensie 3 laten de twee onderzochte renovaties in Zuilen dus veel ‘punten’ danwel mogelijkheden liggen. In paragraaf 2.3 is al beargumenteerd dat bij een renovatie niet of nauwelijks van de beïnvloedingskenmerken van dimensie 4 (functionele omgevingskenmerken) gebruik gemaakt kan worden. Hier laten de onderzochte renovaties dan ook geen onbenutte waardekansen liggen. In het algemeen kan echter wel gesteld worden dat de geconstateerde waardestijgingen als gevolg van de uitgevoerde renovaties verklaard kunnen worden aan de hand van het hedonische prijsmodel van Van Dam.

34

Mogelijke optimalisatie in de waardeontwikkeling bij uitvoering van renovaties De conclusie van bovenstaande toetsing van de uitgevoerde renovaties op effectiviteit om waarde te beïnvloeden is dat relatief veel woningkenmerken die de woningprijs beïnvloeden worden verbeterd, maar dat ook een aantal mogelijkheden onbenut worden gelaten. Een mogelijke verbetering hierin kan gevonden worden door bijvoorbeeld deels woningen te combineren in een complex, waardoor een aantal grotere woningen ontstaan (kenmerk dimensie 1). In de totale ruimte zal dit enig (‘snij’)verlies in vierkante meters opleveren, maar door de grotere differentiatie in appartementsgrootte en dus ook in huurprijsniveau en daarmee weer op het gemiddeld (toekomstig) inkomen in de buurt, zal dit de sociale omgevingsfactor (dimensie 3) positief beïnvloeden. Uiteraard moet een en ander ook bouwkundig mogelijk zijn. Als daarbij ook nog gekozen was om een deel van de gerenoveerde woningen te verkopen (adressering percentage huur/koopwoningen), dan was dimensie vrijwel 3 optimaal ingevuld geweest. Hierbij moet opgemerkt worden dat de laatste jaren wel steeds vaker overgegaan wordt tot deels verkopen/uitponden van net gerenoveerde woningen. Of het daarbij vanuit economische motieven verstandig is dit altijd direct na oplevering te doen, wordt iets verderop besproken in de analyse van tijd op waardeontwikkeling. Geconcludeerd kan daarom worden dat bij een meer gerichte sturing op (alle 4 de dimensies van de) waarde, een waarschijnlijk (nog) hogere waardestijging als gevolg van een renovatie gerealiseerd kan worden. In hoofdstuk 6 is voor de wijk Zuilen een totale extra waardevermeerdering ten opzichte van de gemiddelde waardestijging in de stad Utrecht van bijna 20 miljoen euro berekend. In de literatuurstudie (zie paragraaf 2.3.2) is gevonden dat VROM vanuit de WOZ analyse had geconstateerd dat de waarde van alle 9500 woningen in Zuilen met 42 miljoen euro was gestegen over een periode van 4 jaar (1999-2003) (VROM, 2006, p.37). Gezien het feit dat het onderhavige onderzoek slechts over een kleine 3900 (sociale huur) woningen gaat maar over een iets langere periode, kan vastgesteld worden dat beide getallen niet structureel van elkaar verschillen. Ad 2 Analyse/verklaringen van de geconstateerde waardeontwikkelingen naar afstand In bijlagen 1a en 1b (waardeontwikkeling van eengezins- en meergezinswoningen als gevolg van de nieuwbouw Schaakwijk te Zuilen) en 2a/b t/m 4a/b (idem voor de renovatieprojecten Zuilen NO, ZO en Hoograven) zijn de waardeontwikkelingen grafisch weergegeven in afstand en tijd per woningtype. Renovaties en nieuwbouw Zuilen De 4 constateringen zoals die in hoofdstuk 6 zijn gevonden met betrekking tot waardeontwikkeling en afstand zullen puntsgewijs geanalyseerd worden. Cursief gedrukt is hierbij het uit hoofdstuk 6 letterlijk overgenomen, te verklaren, resultaat: 1. Vrijwel alle puntenwolken hebben een ‘best fitting’ kromme (dus met de hoogste R2) indien het verband tussen afstand en waardestijging door een polynoom van de tweede of derde orde wordt weergeven. Gemiddeld komt de polynoom van de derde orde het meest voor. Polynomen zijn er in diverse ‘ordes’. Een polynoom van de eerste orde is feitelijk een lineaire lijn: y = ax + b Een polynoom van de tweede orde kan in het algemeen geschreven worden als: y = cx2 + ax + b En een polynoom van de derde orde: y = dx3 + cx2 + ax + b Een polynoom van de tweede orde is feitelijk een op de x-as iets verschoven parabool en polynomen van hogere ordes zijn kortheidshalve te beschrijven als dal- en bergparabolen die aan elkaar gekoppeld zitten. De hoogste orde polynoom heeft daarbij de meeste ‘golvingen’. Verwacht werd een afnemende, lineaire relatie tussen waardegroei en afstand ten opzichte het punt wat verantwoordelijk gehouden werd voor de waardegroei. Deze relatie wordt in een aantal van de grafieken ook aangetroffen, maar dan meestal alleen over de eerste paar honderd meter ten opzichte van het nulpunt op de x-as. De reden hiervoor is niet altijd even duidelijk aan te geven, maar het is waarschijnlijk dat als het betreffende renovatie- of nieuwbouwproject een waarde effect naar de directe omgeving heeft, dat dan de uitstraling maar een zeer beperkte invloed heeft van hooguit een paar honderd meter, ofwel één a twee straten verder. Het feit dat de polynoom vaak beter ‘past’ als de polynoom van een hogere orde is, ligt waarschijnlijk aan het feit dat de 3 case studies gemiddeld slechts op zo’n 400 meter uit elkaar liggen. Een polynoom van een hogere orde geeft een kromme met meerdere berg- en dalparabolen. Hiermee beschrijft deze mogelijk de waardestijging die als gevolg van de andere twee projecten gemeten is. Een andere optie is dat er nog andere locale wijkinvloeden zijn die niet ontdekt zijn, maar wel locaal invloed hebben gehad op de waardeontwikkeling op locale woningcomplexen.

35

De indruk bestaat dat de diverse ‘krommen’ binnen de microsoft excel functie individuele woningclusters zo goed mogelijk proberen te doorkruisen. De polynoom van een hogere orde lijkt dan de meest passende functie te zijn, maar waarschijnlijker is het dat deze uitkomst juist aantoont dat de afstand te groot geworden is voor de te onderzoeken investering en dat andere locale invloeden de overhand hebben gekregen. Het voorgaande roept de volgende vraag op: vanaf welke afstand daalt de waarde niet meer verder en worden de overige invloeden van verder weg gelegen woningclusters meer dominant? Wat betekent het nu in het algemeen dat polynomen (vergelijkingen met kwadratische en hogere machten) binnen dit onderzoek een betere R2 hebben dan wanneer een lineair verband wordt verondersteld? De veronderstelling (zie ook paragraaf 1.5 onderzoeksmethode) dat afstand een lineair verband zou hebben met de waardestijging als gevolg van een investering in een woningcomplex is dus eigenlijk niet helemaal juist. Uit de doorgaans hogere waarde van R2 mag dan statistisch afgeleid worden dat het waardeverloop beter beschreven kan worden met een kwadratische en hogere machten om de afname voor toenemende afstand te beschrijven, helemaal kloppend is dit nog niet: Voor de jaren waar het waarde effect door de investering het meest duidelijk was, volgde na een paar honderd meter, maximaal meestal zo’n 500-700 meter, het waardeverloop in de regel namelijk ongeveer weer een min of meer horizontale lijn! (figuur 8 is hierop een uitzondering,maar figuur 9 is een mooi voorbeeld). Dit zou in lijn zijn met de ca. 500 meter als maximale afstand die Wagteveld heeft geconstateerd in zijn (literatuur)onderzoek naar de waarde effecten van groen en water op woningprijzen (Wagteveld, 2007). Kortom, als de duidelijkst geconstateerde waardedalingen met toenemende afstand een goede indicatie zijn voor het werkelijke verband tussen afstand en waardestijging/daling, dan wordt de eerste paar honderd meter weergegeven door een flauwe kromme, die één poot van een dalparabool voorstelt, waarna de waardestijging stabiliseert op een horizontale lijn, die hoger (of soms lager) kan liggen. Dat laatste wordt in de volgende constatering besproken. De volgende constatering uit hoofdstuk 6 is: 2. Bij het overgrote deel van de grafieken heeft de polynoom zeer geringe krommingen en op het oog voornamelijk een bijna lineair horizontaal verloop maar zijn de waardeontwikkelingen over het algemeen wel hoger dan gemiddeld voor Utrechtse eengezins- en meergezinswoningen. Een verklaring kan liggen in het feit dat de twee woningcomplexen in Zuilen al eens eerder (Zuid Oost in 1989/90 en Noord-Oost in 1993) fors gerenoveerd waren en de huidige (enigszins beperkte) renovaties dus niet meer zo’n groot waarde effect op de directe omgeving hebben, maar wellicht alleen op een hoger (wijk)niveau. Het feit dat de drie projecten relatief dicht bij elkaar liggen en elkaar kan ook hiervoor deels een verklaring zijn. Vanuit de Corpovenista studie ‘leefbaarheid- or imagoprobleem’ concludeerde Koopman al dat zittende huurders weliswaar de sociale en fysieke kwaliteit van hun directe locale leef/woningomgeving positief of negatief beoordelen, maar dat personen van buiten de buurt de omgevingskwaliteit op een hoger (wijk) niveau beoordelen (2006, p.66,67). Anders gezegd: locale positieve invloeden van renovatie- of nieuwbouwprojecten hebben vaak op de gehele wijk een positieve uitstraling op het (wijk)imago. Dit is zeker te verwachten als er meerdere projecten gelijktijdig uitgevoerd zijn geweest. Aangezien Koopman ook constateerde dat imago een zeer meetbare invloed heeft op woningwaarde, zal de in onderliggende casus de geconstateerde egale, maar hoger dan gemiddelde, waardeontwikkeling vooral daarmee verklaard moeten worden. Toch zijn er twee grafieken die duidelijk wél een sterke waarneembare relatie van waardeontwikkeling met afstand te zien geeft: de eengezinswoningen in de periode 2002-2003 ten opzichte van de reno Zuilen-Oost en de meergezinswoningen een jaar later (2003-2004) in hetzelfde project. Deze grafieken zijn in bijlage 2a en 2b te zien. Ten illustratie zijn beide in figuur 8 en 9 hieronder geplaatst. Desondanks voorgaande verklaringen dat de projecten aan elkaar grenzen en elkaar dus zullen beïnvloeden, is het hart van het renovatieproject Zuilen-Oost toch minimaal ca. 200 meter verwijderd van de eerste nieuwbouwwoning van Schaakwijk en zijn de fors hogere waardes al op 50-100 meter afstand geconstateerd. Nadere beschouwing van de woningen die de hoogste waardegroei te zien gaven en het dichtste bij het gerenoveerde complex lagen, toonde aan dat die woningen relatief lukraak verspreid om het hart van de renovatie lagen en dus niet alle aan de kant van het nieuwbouwproject liggen. De gemiddeld zo sterk gestegen woningen bleken dus niet de woningen van het nieuwbouwproject. Bijzonder is ook dat dit effect maar één jaar duidelijk waarneembaar is bij zowel de eengezinswoningen als de meergezinswoningen. Daarna is het afstand gerelateerde effect zo goed als verdwenen, maar blijft de globale hogere stijging ten opzichte van de gemiddelde stijgingen per woningtype. Hiervoor is geen éénduidige verklaring gevonden.

36

Figuur 8: Waardeontwikkeling over 2002-2003 van eengezinswoningen ten opzichte van het hart van het renovatieproject Zuilen Zuid-Oost. Waardeontwikkeling 2002-2003 Zuilen EGW 6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

%2002-2003 EGW WOX 2002-2003 EGW

2

R = 0,7364

Polynoom (%2002-2003 EGW)

2,00%

1,00%

0,00% 0

500

1000

1500

2000

2500

Afstand tov hart Reno Zuilen Zuid-Oost

Verder met de resultaten opsomming van hoofdstuk 6: 3. Het verloop van de waardegroei vanaf afstand ‘nul’ en verder is bijna overal hoger dichtbij de bron of blijft ongeveer gelijk (maar meestal op een hoger niveau). Hieruit kan geconcludeerd worden dat een nieuwbouw- of renovatieproject een positieve invloed op de waardegroei heeft, al dan niet afstand gerelateerd. 4. Eengezinswoningen hebben vaker een duidelijke waardegroeirelatie ten opzichte van de afstand dan meergezinswoningen. Een verklaring hiervoor kan zijn dat vrijwel alle meergezinswoningen eigendom van de corporatie zijn en dat deze niet of nauwelijks op de markt zijn gekomen in de beschouwingperiode. Een eventuele waardesprong zal daardoor met de gebruikte modelmatige taxatie minder snel of minder ‘scherp’ te zien zijn in de waarderingen. Van de alle meergezinswoningen van corporatie Mitros is er in ieder geval bekend (Aedex data) dat in de beschouwingperiode in deze wijk er geen enkele verkocht is.

37

Figuur 9: Waardeontwikkeling over 2003-2004 van meergezinswoningen ten opzichte van het hart van het renovatieproject Zuilen Zuid-Oost Waardeontwikkeling 2003-2004 Zuilen MGW 6,00%

5,00%

4,00%

%2003-2004 MGW WOX 2003-2004 MGW

3,00% 2

R = 0,275

Polynoom (%2003-2004 MGW)

2,00%

1,00%

0,00% 0

500

1000

1500

2000

2500

Afstand tov hart Reno Zuilen Zuid-Oost

Resultaten van de regressieanalyse ten behoeve verdere analyse van resultaat 4. uit hoofdstuk 6 Uit de grafische weergaven van bijlage 1 t/m 4 valt op te maken dat – bij die gevallen waar een duidelijk verband aanwezig schijnt te zijn tussen afstand en waardestijging - de oorspronkelijke veronderstelling dat het effect maximaal zo’n 500 meter zou bedragen, redelijk goed klopt. Daarna keert de waardestijging meestal terug naar een horizontale lijn of volgt een of meer flauwe dalen en bergen(die hiervoor al verklaard zijn). Om het verband, ofwel de richtingscoëfficiënt van het lineaire lijn, zuiverder te kunnen bepalen is het daarom misschien beter om voor die situatie de dataset te beperken tot woningen die liggen binnen een straal van maximaal de te verwachten waarde uitstraling van de investering plus een veiligheidsmarge. In onderstaande tabellen 4 en 5 zijn de regressieanalyses uitgevoerd in Excel voor de renovatie in Zuilen ZO een en ander conform de instructies van M. Theebe zowel voor alle afstanden in de wijk (tot 2500m) als wanneer de afstand en dus de dataset beperkt wordt tot 700m (Theebe, 2006). In bijlage 10 zijn de resultaten van de lineaire regressielijnen te zien bij een beperking van de dataset tot 700 meter voor de casus Renovatie Zuilen ZO. Het tweede deel van tabellen 7 en tabel 8 (zie volgende blz.) geeft het overzicht van de resultaten die in bijlage 10 in grafiekvorm zijn weergegeven.

38

Tabellen 7: Overzicht van de statistische output van de uitgevoerde regressieanalyses voor de gehele dataset (tot 2500 m) als ook bij een beperkte dataset voor waarnemingen met een afstand tot 700m.

Type investering: Renovatie in Zuilen Z-O Type woning: EGW Afstand tot 2500m hellingshoek snijpunt met y-as Determinatie coëfficiënt Significantie b a R² F Periode 2000-2001 -6,78E-05 6,63 0,0068 0,000734 2001-2002 0,000591 3,33 0,4065 6,6E-192 2002-2003 -0,001100 4,68 0,7160 0 2003-2004 -0,000225 7,55 0,0482 9,82E-20 2004-2005 -0,000154 5,55 0,0383 5,94E-16 2005-2006 -0,000194 7,54 0,0402 1,15E-16

Type investering: Renovatie in Zuilen Z-O Type woning: EGW Afstand beperkt tot 700m hellingshoek snijpunt met y-as Determinatie coëfficiënt Significantie b a R² F Periode 2000-2001 -0,000308 6,77 0,0162 0,000264 2001-2002 -6,86E-05 3,52 0,0011 0,337030 !! 2002-2003 -0,001354 4,78 0,3376 7,71E-75 2003-2004 -0,000376 7,44 0,0300 6,55E-07 2004-2005 -0,000691 5,71 0,1165 1,02E-23 2005-2006 -8,64E-05 7,45 0,0020 0,200427 !!

In tabel 7 is bewust voor de output van de regressieanalyse gekozen van de casus met de renovatie in Zuilen ZO omdat deze puntenwolk op voorhand de grootste visuele correlatie vertoonde. Door de dataset ten behoeve van de analyse ook te beperken tot een afstand van 700 meter, is getracht te onderzoeken of hierdoor duidelijke aanwijzingen zichtbaar zouden worden voor de hypothese dat een waardestijging zich voornamelijk binnen ca. 500 meter laat zien. Verwacht is verder dat de correlatie, de hellingshoek ‘b’ van de lijn, negatief moet zijn. Dit betekent dat de waardestijging afneemt met toenemende afstand. Het verschillen in beide situaties (maximale afstand 700 of 2500 meter) is te zien in het eerste ten opzichte van de tweede deel van de tabellen 7: • de enige positieve waarde van b (in het jaar 2001-2002) inderdaad verdwijnt en ook negatief wordt (dus voldoet aan de verwachting) indien de dataset beperkt wordt tot 700m. • behalve in het laatste jaar (2005-2006) worden tevens alle b’s sterker negatief. Ook dit suggereert dat de aanname correct is . • de vermindering van het aantal waarnemingen - het resultaat van beperking van de dataset tot 700meter twee jaren oplevert die onvoldoende statistische significantie hebben (2001-2002 en 2005-2006). • tevens is te constateren dat de R2 bij beperking tot 700m in de meeste jaren (vrij fors) daalt. • de sterkste correlatie te vinden is bij de EGW in het jaar 2002-2003, waar de R2 zeer hoog is: 0,71 (voor de complete dataset) en b de waarde -0,001354 heeft dan wel -0,001100. Een waarde van -0,001354 voor de dataset tot 700m wil hier feitelijk zeggen dat voor elke 100 meter verwijdering van de woning van het hart van de investering, de waardestijging vermindert met 0,135%. Na 500 m is de waarde dus ongeveer 0,675% gedaald. Voor de meergezinswoningen bij dezelfde casus is de sterkste correlatie van afstand en waarde één jaar later te constateren: - 0,001654, ofwel na 500m is de waarde gedaald met 0,825 %. Dit is ook gelijk de sterkste correlatie die waargenomen is over alle casussen. Alle overige jaren hebben een waardeverandering die minimaal de helft kleiner is.

39

Tabel 8: Bepaling van de coëfficiënt (hellingshoek) voor het verband tussen afstand en waardegroei bij MGW’s Type investering: Renovatie in Zuilen Z-O Type woning: MGW Afstand beperkt tot 700m hellingshoek snijpunt met y-as Determinatie coëfficiënt Significantie b a R² F Periode 2000-2001 0,000341 6,8350 0,01916 3,00E-06 2001-2002 -1,73E-05 4,7449 6,9E-05 0,781063 !! 2002-2003 -0,000118 2,8518 0,00260 0,086467 !! 2003-2004 -0,001654 3,8965 0,36364 7,66E-113 2004-2005 0,000697 7,2487 0,09227 1,50E-25 2005-2006 -0,000367 4,5518 0,03747 5,31E-11

Ook voor de MGW in tabel 8 blijkt dat bij de beperking van de waarnemingen tot een afstand van 700m, de significantie voor twee van de zes jaren onder de minimale grens van 0,05 komt, die door o.a. Theebe als ondergrens gesteld is om een regressie uitkomst statistisch significant te noemen (Theebe, 2006). Als minimale sterkte voor de correlatie hebben we een R2 van 0,09 geëist. Deze waarde wordt alleen in het jaar 2003-2004 en maar net in 2004-2005 gehaald. Zelfs zonder voor alle jaren van alle casussen de regressieanalyses hier in extra tabellen te laten zien kan uit bijlagen 1 t/m 4 visueel al geconstateerd worden dat de andere casussen geen duidelijk hoger significante uitkomsten ofwel beter correlerende relaties tussen waarde en afstand zullen laten zien. De conclusie die uit voorgaande analyses van resultaat 4 getrokken kan worden is dat afstand maar in een enkel geval in de gehele case study een verklarende variabele voor de verandering in waarde is en in het algemeen dus niet statistisch significant genoemd mag worden. In de enkele gevallen waar wel een duidelijk verband kon worden aangetoond, kan gesteld worden dat het effect maximaal zo’n 500 meter bedraagt. Vervolg analyses/verklaringen uit de genummerde resultaten van hoofdstuk 6: 5. Uit de grafiek(figuur 4) in bijlage 7 (WOX per wijk) is verder nog te zien dat de WOX voor de wijken die als nul-hypothese dienen (Overvecht en Kanaleneiland) vrijwel op hetzelfde (hoge) niveau liggen als de in 2000/2001 aangepakte wijken Zuilen en Hoograven. Het is niet helemaal verklaarbaar dat andere achterstandswijken, die geen forse fysieke investeringen hebben ondergaan in dezelfde periode als de onderzochte wijken Hoograven en Zuilen, toch een vrijwel zelfde waardestijging ten opzichte van de gemiddelde waardestijging van de stad Utrecht halen. Mogelijk dat er andere fysieke of sociale projecten zijn uitgevoerd door derden die in dit onderzoek niet aangetroffen zijn en toch bij elkaar hetzelfde effect hebben gehad. Renovatie Hoograven In bijlage 4a/b zijn de waardeontwikkelingen ten opzichte van de renovatie van de 48 eengezinswoningen in Hoograven opgenomen. Duidelijk is gelijk dat Mitros in deze wijk minder woningen bezit, waardoor in de diverse afstanden hier en daar wat gaten zijn gevallen. Toch is ook duidelijk dat de waardeontwikkeling in Hoograven weinig relatie heeft met de afstand ten opzichte van het hart van de renovatie. Dit is des te opmerkelijker, aangezien het renovatieproject van Mitros pal tegen de nieuwbouw aanligt van de 102+28 woningen die destijds vrijwel tegelijk met de renovatie ontwikkeld en opgeleverd zijn door AM Wonen. De verwachting vooraf was dus dat deze nieuwbouw een behoorlijk versterkend effect op de relatie van afstand met deze beide aan elkaar grenzende ontwikkelingen voor de waardeontwikkeling in deze wijk zou hebben. De enige conclusie die hieraan verbonden kan worden is dat de redenen die hiervoor bij de ontwikkelingen in Zuilen genoemd zijn om de geringe relatie van afstand met waardeontwikkeling binnen een wijk te verklaren, met de resultaten van de casus in Hoograven versterkt worden.

Ad 3) Relatie waardeontwikkeling en tijd In bijlage 1a/b t/m 3a/b (Zuilen) is – bij aanschouwing van het verloop van het verschil tussen de WOX en de woningwaardes – goed te zien dat in 2001 ten opzichte van 2000 (grafiek 2000-2001) de waardegroei van de eengezinswoningen nog onder het stedelijke gemiddelde lag. Vanaf 2001-2002 wordt het verschil wat groter om vervolgens maximaal te zijn in 2002-2003. Daarna vlakt de extra waardegroei ten opzichte van de waarde index WOX voor eengezinswoningen weer langzaam af om uiteindelijk bijna op het stedelijk gemiddelde te eindigen.

40

Hetzelfde effect zien we in de WOX specifiek voor Zuilen ten opzichte van de WOX voor de stad Utrecht in figuur 4 (bijlage 7), waarbij de WOX Zuilen zelfs geheel terugkomt op de waardegroei van de stad. Uit voorgaande kunnen – voorzichtig – de volgende conclusies getrokken worden: • Het waardeverhogende effect door onder andere de twee renovaties (2000) en de nieuwbouw Schaakwijk (eind 1999) bereikte pas ca. twee jaar later zijn volle omvang en • De totale extra waardegroei van de ingrepen van 2000/2001 was na circa 6 jaar (2006) weer min of meer terug op de gemiddelde waardegroei (van de stad). Hoewel de waardegroei grafieken van Hoograven (bijlage 4a/b) en ook de WOX van de wijk Hoograven wat sneller omhoog en omlaag schieten, is de trend vrijwel hetzelfde als bij de grafieken van Zuilen. Ook uit deze casus blijkt dat de extra waardeontwikkeling na circa 6 jaar weer op het niveau van de algemene waardeontwikkeling van de stad als geheel ligt.

Overige invloeden in de beschouwingsperiode De voorgaande conclusies zouden minder makkelijk getrokken kunnen worden als in navolgende jaren flink met de ingezette nieuwbouw- en renovatieprojecten was doorgegaan. Uit -met name- de beschrijving van de overige wijkontwikkelingen in Zuilen (en enigszins is dit ook van toepassing op Hoograven) in de tijd tot 2005/06 blijkt dat na de eerste succesvolle projecten uit 1999-2001 er wat wrevel tussen gemeente, corporaties en projectontwikkelaars ontstond over de verdeling van kosten en opbrengsten, waardoor de ontwikkelingen de jaren daarna vrijwel stillagen. Ook uit figuur 5 (nieuwbouwproductie Utrecht 1999-2005) is te zien dat in het tijdvak van onze beschouwing voor veel jaren een (zeer) geringe woningbouwproductie is geweest. Voor de ontwikkeling van de wijken is dit slechte nieuws geweest, maar voor de cases is dit tamelijk goed nieuws aangezien er nauwelijks ‘verstoring’ is ontstaan in de waardeontwikkeling sec van de projecten van destijds door nieuwe projecten in de onderzochte wijken. De eerste ‘lichting’ nieuwe projecten vanuit de voortgezette Wijkontwikkelingsplannen zijn pas in 2005 en 2006 gestart en van deze projecten zijn de meeste niet voor 2006 opgeleverd. Daardoor is een eventuele waardestijging door deze latere projecten niet of nauwelijks effectief genoeg geweest (zie ook de conclusie hiervoor over de tijdsvertraging van ca. 2 jaar) binnen de beschouwingperiode om nog meetbare waardestijgingen te veroorzaken. Toch is enige algemene voorzichtigheid met conclusies op zijn plaats: Het betreft hier slechts 4 casus projecten en daarnaast vertonen twee andere (niet onderzochte) aandachtswijken (figuur 4, bijlage 7), waarin geen grote investeringsprojecten gedaan zijn in dezelfde tijdsperiode, een gelijksoortig waardeverloop.

Waardeverhoging van de gerenoveerde woning zelf, na renovatie Een andere conclusie die uit de grafieken getrokken kan worden is dat het modelmatige taxatieprogramma niet echt geschikt is om (corporatie)huurwoningen te taxeren die zelf (net) gerenoveerd zijn geweest. Het programma ‘herkent’ namelijk niet dat een woning net gerenoveerd is of niet. Het leidt de waarde van de woning slechts af uit andere verkochte woningen. Was dit wel mogelijk geweest, dan was dit te zien geweest in de grafieken in zoverre dat binnen de eerste ca. 100 meter (waar meest alle woningen zelf liggen die gerenoveerd zijn) een waardesprong van alleen deze woningen te zien was geweest en dat is nergens het geval. Het meest duidelijk zou dit effect anders zichtbaar moeten zijn geweest bij de renovatie Hoograven, waar de 48 sterk gerenoveerde woningen geen noemenswaardige waardeverhogingen laten zien ten opzichte van niet gerenoveerde woningen die een halve kilometer of meer verderop liggen. Indien een woningverhuurder dus wil weten wat het waardeverhogende effect van de gerenoveerde woningen zelf is van vlak voor de renovatie in vergelijk met vlak na oplevering, dan is de gecertificeerde taxateur nog steeds de betrouwbaarste methode daarvoor.

41

7.3 Beantwoording onderzoeksvragen De centrale vraagstelling was: Heeft het fysiek investeren in woonwijken een waardeontwikkeling in de rest van de wijk ten gevolge en zo ja, op welke waardeparameters kan het best gestuurd worden, opdat de waardeontwikkeling in die wijken het hoogst is? Antwoord.: Ja, vanuit de literatuur blijkt dat het investeren in de fysieke woningkenmerken de meeste invloed op de waarde kan hebben, maar uit de praktijkcases blijkt daarnaast ook dat het meest te winnen is door vooral ook te investeren in de kenmerken die behoren bij de sociale omgevingsfactoren. Deelvragen: a) Welke invloed heeft het type ingreep (sloop/nieuwbouw of renovatie) op een eventuele waardeverhoging van omliggende woningen? Antw.: Er is in het praktijkonderzoek nauwelijks een relatie te zien in het verschil tussen waardestijging ten gevolge van een binnenstedelijk nieuwbouwproject en een renovatieproject. Daarbij moet gezegd worden dat vanuit de literatuurstudie deze wel verwacht werd. Het verschil in de mate van beïnvloeding op woningprijs (ca. 45% ten opzichte van 70% voor nieuwbouw) is dusdanig dat een verschil in waardeontwikkeling verwacht mocht worden. De reden dat dit niet is gezien ligt er waarschijnlijk in dat er maar één nieuwbouwproject onderzocht is en dat de renovatieprojecten alle drie redelijk dicht naast het nieuwbouwproject lagen dat rond dezelfde periode werd opgeleverd. b) Hoe is het waardeverloop van omliggende woningen in een wijk met toenemende afstand ten opzichte van het nieuwbouw- dan wel renovatieproject? Antw.: Een statisch significant en voldoende duidelijk verband is slechts weinig of nauwelijks geconstateerd. Zo er al sprake was van een duidelijke relatie, bleek dat dit verband meestal gemiddeld tot maximaal 500 meter te zien was, waarbij de relatie tussen waardegroei licht kwadratisch met de afstand was. In het onderhavige onderzoek betekende dit dat de afname van waardegroei steeds iets minder snel afnam met toenemende afstand totdat de waardegroei geen verandering meer vertoonde met toenemende afstand. Voor veruit de meeste onderzochte casussen was deze uitloop naar een gemiddelde waarde wel een waarde die dan duidelijk hoger lag dan de gemiddelde waardegroei (WOX). De reden voor het vrijwel ontbrekende verband tussen waardegroei en afstand ten opzichte van een fysieke ingreep is mede te verklaren door wat Koopman reeds in een eerder onderzoek van twee wijken in Rotterdam in de studie ‘leefbaarheid- or imagoprobleem’ (Koopman, 2006) beschreven heeft. Hierin concludeerde hij al dat zittende huurders weliswaar de sociale en fysieke kwaliteit van hun directe locale leef/woningomgeving positief of negatief beoordelen, maar dat personen van buiten de buurt de omgevingskwaliteit op een hoger (wijk) niveau beoordelen. Anders gezegd: locale positieve invloeden van renovatie- of nieuwbouwprojecten hebben vaak op de gehele wijk een positieve uitstraling op het (wijk)imago. Dit is zeker te verwachten als er meerdere projecten gelijktijdig uitgevoerd zijn geweest zoals in het onderliggende onderzoek. Aangezien Koopman ook constateerde dat imago een zeer meetbare invloed heeft op woningwaarde, zal de in de onderliggende casus geconstateerde egale, maar hoger dan gemiddelde, waardeontwikkeling, vooral daarmee verklaard kunnen worden. c) Is bij renovaties de aard van de uitgevoerde werkzaamheden van invloed op een eventuele waardeontwikkeling van de woning zelf en zo ja, wat is die meerwaarde voor de gerenoveerde woning zelf? Antw.: Helaas bleek de hoogte van de waardevermeerdering van de gerenoveerde woningen zelf niet met de gehanteerde (modelmatige) taxatiemethode goed te waarderen te zijn. Hiervoor is een handmatige taxatie nodig door middel van een taxatie vóór en eentje ná oplevering van de renovatie.

42

d) Is bij renovaties de hoogte van het geïnvesteerde bedrag van invloed op het waardeverloop van de woning(en) zelf en diens omgeving? Antw.: Nee, ondanks dat dit wel werd verwacht. Het is echter niet gebleken uit de casussen. Ondanks dat in de renovatie in Hoograven ruim dubbel zo veel is geïnvesteerd per woning, is gebleken dat na 6 jaar waardeontwikkeling de woningen in Zuilen niet of nauwelijks (zie tabel 3) meer waard zijn geworden per woning dan die in Hoograven. De reden hiervoor is waarschijnlijk tweeledig: Het Wijk Ontwikkeling Plan is voor beide wijken ongeveer gelijktijdig van start gegaan en heeft voor beide wijken een aantal in het oog springende projecten opgeleverd. Samengevat kan men daaruit concluderen dat niet de investering per woning, maar de grote aandacht en ongeveer gelijke relatieve totaalinvestering op wijkniveau van doorslaggevend belang is geweest. Als tweede, meer pragmatische, reden kan worden gesteld dat het makkelijker is vanuit een zeer slechte situatie verbetering te realiseren dan vanuit een betere situatie. Feit is dat Zuilen en Hoograven beide nog steeds als achterstands of aandachtswijk getypeerd worden, ook al staat Hoograven niet (meer) officieel op de 40aandachtswijken lijst. e) Is het type woning (eengezins- of meergezinswoning) van invloed op bovenstaande (deel)vragen? Antw.: Ja en nee. Het is gebleken dat eengezinswoningen ten opzichte van meergezinswoningen een duidelijk verschillende waardeontwikkeling doormaakten in de beschouwingperiode. Soms stijgt het ene type daarbij harder dan het andere woningtype en vaak ook haalt de ander het eerder geconstateerde verschil weer in. In zoverre zijn de verschillen op lange termijn veel geringer. De waarde indexreeksen van de NVM, welke al vanaf begin jaren tachtig bijgehouden worden, laten zien de langjarige verschillen in procentuele stijging zeer klein zijn. De absolute verschillen worden echter wel steeds groter. f) Hoe zou het resultaat van het totale (extra) waardeontwikkeling effect ten opzichte van de gemiddelde waardeontwikkeling van omliggende woningen ten gevolge van nieuwbouw – of renovatieprojecten berekend kunnen worden ? Antw.: Dit kan gedaan worden door de waardeontwikkeling van de betroffen woningen in die wijk te vergelijken met een betrouwbare gemiddelde woningindex voor die stad of wijk en vervolgens over een periode dat de extra waardeontwikkeling voortduurt het verschil in absolute waardes te sommeren. Voor Mitros is die extra waardeontwikkeling bijna 20 miljoen euro geweest in de wijk Zuilen. Indien de gerealiseerde waarde contant zou worden gemaakt naar het heden, is het bedrag nog groter. Daarbij moet aangetekend worden dat waardeontwikkeling slechts een indirect rendement vertegenwoordigt dat op zichzelf geen extra positieve kasstroom genereert, hooguit een hogere woz-aanslag. Echter, indien de verhuurder een actief verkoopprogramma heeft, zou een deel van deze gerealiseerde waardestijging wel in (extra) kasstromen omgezet kunnen worden. g) Kan een onrendabele investering op projectniveau toch rendabel zijn op gebiedsniveau en welke aspecten zijn hierop van invloed? Antw.: Ja, dat het kan blijkt onder meer uit dit onderzoek, maar er zijn zeker een aantal randvoorwaarden van toepassing: De extra waardevermeerdering van het woningbezit door onder andere gerichte renovatie- en nieuwbouwinvesteringen kan een grote omvang hebben, maar alleen als de investeerder ook een groot belang in die wijk heeft. Grote, deels onrendabele, investeringen dienen daarom het best gedaan te worden door de grootste woningbezitter(s) in een wijk. Als er niet één grote partij is te erkennen, zal het best met eventuele woninguitruil gewerkt kunnen worden (bijvoorbeeld tussen corporaties onderling), dan wel samengewerkt kunnen worden in wijkontwikkelingsmaatschappijen of andere privaat- publieke samenwerkingsverbanden. Zolang het vertrouwen er is dat een gerichte (smart) investering een groter – maar dus ook een langdurigereffect heeft dan alleen het project zelf, wint op den duur iedereen hierbij. Daarbij geldt natuurlijk ook enigszins het principe van de vermeerderende meerwaarde: investeren in de slechtste wijken kan het snelste het meeste rendement opleveren.

43

8. Conclusies en aanbevelingen 8.1 Conclusies Vanuit de resultaten van de case studies uit hoofdstuk 6 en de analyses en beantwoording van de onderzoeksvragen uit hoofdstuk 7 kunnen nu kortheidshalve de volgende conclusies getrokken worden: • • • • • • •

• •

Fysiek investeren in een achterstandswijk heeft een positieve uitwerking op de woningwaardes in de rest van de wijk; De soort fysieke investering (nieuwbouw of grootschalige renovatie) is daarbij nauwelijks van belang; Afstand ten opzichte van de fysieke investering mag als verklarende parameter in het algemeen statisch niet significant genoemd worden. Daar waar afstand wel een sterk verband vertoonde dat – op individuele basis - significant te noemen was, is dit verband meestal niet lineair, maar kwadratisch, dan wel tot de derde macht, van aard. In de gevallen als bij het vorige punt genoemd, is het effect beperkt tot ca. 500 meter, waarna de waardestijging een hogere (of lagere) constante stijging aanneemt, die meestal niet gelijk is aan de gemiddelde waardestijging van de wijk of stad; Er bestaat een voorzichtige indruk uit de case study dat het waardeverhogende effect van de ingreep na ca. 5 jaar min of meer terugkeert naar het gemiddelde van die wijk of stad; Eengezinswoningen vertonen in het algemeen een duidelijk andere waardeontwikkeling dan meergezinswoningen. In zijn totaliteit stijgen beide typen woningen echter ongeveer evenveel. In een casus bleek het waardeverhogend effect bij meergezinswoningen ongeveer één jaar later op te treden dan bij de eengezinswoningen; Het positieve waardeontwikkeling effect wordt waarschijnlijk vooral veroorzaakt door de bijdrage van iedere positieve locale wijkingreep, die allen gezamenlijk zorgen voor een beter imago op wijkniveau en aldus voor een hoger waarde oordeel dat kopers daardoor aan een woning in die wijk geven; Bij een meer gerichte sturing op (alle 4 de dimensies van de) waarde is waarschijnlijk een (nog) hogere waardestijging als gevolg van een renovatie te realiseren.

Gezien voorgaande conclusies kan gesteld worden dat de doelstelling van het onderzoek, zoals deze is uitgesproken in paragraaf 1.2, zijnde het inzicht geven dat waardeontwikkeling als gevolg van een fysieke ingre(e)p(en) niet alleen een waardeverandering op complexniveau, maar vooral ook een waardemutatie op gebiedsniveau geeft, behaald is.

44

8.2 Aanbevelingen Waardeontwikkeling is mooi, maar kasstromen zijn beter is een veelgehoorde uitspraak bij financieel directeuren van vastgoedondernemingen. Het is zonder meer waar dat waardestijging op zichzelf geen direct extra geld in het laatje brengt. Het verkopen van extra woningen zou hier uitkomst kunnen bieden. Uit het onderzoek is ondermeer gebleken dat woningcorporaties in Utrecht afgelopen jaren maar relatief weinig woningen (complexmatig) verkocht hebben. Daar zijn meerdere redenen voor, waaronder het externe gegeven dat corporaties binnen afspraken met de gemeente zich verplichten om een bepaalde voorraad sociale huurwoningen aan te houden in diverse (huur)categorieën. Daarnaast is het een gegeven dat in delen van Utrechtse wijken een zeer hoog aandeel sociale huur voorkomt en zoals ook uit de literatuur is gebleken (Van Dam, 2006), heeft dat een negatief effect op de prijsvorming van woningen. Met het verkopen van meer woningen door woningcorporaties lijkt het mes aan twee kanten te snijden: De corporaties kunnen eventueel gerealiseerde waarde door (onrendabele) investeringen (deels) contant maken en een betere verhouding tussen huur en koop in een wijk kan verder bijdragen aan de waardeontwikkeling in en van de wijk. Kortom: • Zorg voor een evenwichtig verkoopprogramma, gebaseerd en qua timing afgestemd op gerealiseerde minder- dan wel onrendabele investeringen zodat additioneel gecreëerde waarde ook verzilverd kan worden. Mogelijk dat deze actie op zich tot een verdere waardeverbetering in de wijk leidt. Van eventuele extra waardeontwikkeling in de wijk als gevolg van ingrepen kan natuurlijk alleen optimaal gebruik gemaakt worden als de investeerder/woningcorporatie veel bezit in die wijk heeft. • Het verdient dus aanbeveling dat de grootste woningbezitter van een wijk de zwaarste investeringen doet. Een overwegend bezit kan desnoods met bezit uitruil of aankopen verkregen worden. In de literatuur als ook in de markt is relatief weinig nauwkeurige data bekend van waardeontwikkeling naar aanleiding van gerichte grotere fysieke ingrepen in woonwijken. Het is dan ook hierom dat het aanbeveling verdient dat meer woningcorporaties en ook particuliere verhuurders onderzoek gaan doen naar waardeontwikkeling in wijken waar binnenstedelijke nieuwbouw en/of renovatieprojecten hebben plaats gevonden of gaan plaatsvinden. Alleen met een grote reeks voorbeelden kan steeds nauwkeuriger aangetoond en dan dus ook berekend worden wat een toekomstig waarde effect van een bepaalde ingreep in een wijk kan worden. Het onderhavige onderzoek heeft slechts betrekking gehad op de aanwezige woningen van één, weliswaar zeer grote, verhuurder in twee wijken in Utrecht. Hierdoor wordt een deel van de aanwezige ‘waarnemingen’ niet gebruikt. Bij de statistische analyse bleek de omvang van de dataset van kritische invloed om te kunnen zeggen of relaties tussen waarde en afstand significant waren. De hieruit voorvloeiende aanbeveling luidt daarom: • Het doen van aanvullend onderzoek bij toekomstige projecten waarbij álle woningen in een wijk gemeten worden. Aangezien de laatste tijd veel meer aandacht aan sociale investeringen wordt besteed, zou het een goede uitbreiding van een vervolgonderzoek zijn als ook wijkingrepen op niet-fysieke basis meegenomen worden als mogelijke correlatiefactor met de waardeveranderingen. Dergelijke berekeningen zullen dan waarschijnlijk niet meer in Excel gedaan kunnen worden. Hiervoor is het statistische programma SPSS wellicht een goede aanbeveling. Momenteel lopen er diverse initiatieven en pilot projecten vanuit onder andere de stichting ‘De Kopgroep’ en via ABF research om juist dat (het volgen van waardeontwikkeling ten opzichte van een ‘waardevolle investering in woonwijken’) te begeleiden. De laatste aanbeveling/wens luidt daarom: • Ik wil iedere vastgoedeigenaar met veel bezit in een buurt of wijk dan ook van harte aanbevelen aan genoemde pilot deel te nemen zodat het eigen en collectieve inzicht in waardeontwikkeling van wijken verder vergroot kan worden. ----------------------------

45

Bibliografie -

-

Aedes, Bedrijfstakinformatie 2000-2006, Aedes vereniging van woningcorporaties, 2006. Aedex, Waarderingsprotocol infomap 2005, 2005. Boonstra, O., Doorn, P.K. en Hendrickx, F., Voortgezette Statistiek voor Historici, Universiteit van Leiden, Muiderberg, 1990. Bosch, A.van den, Meer kwaliteit = meer rendement, Aedes-magazine, nummer 21-2007, pag. 20-23. Brouwer, J., Willems. J., Ruimtelijke concentratie van achterstanden en problemen, vaststelling selectie 40 aandachtswijken en analyse achtergronden, ABF research, juli 2007. Dam, F. Van, Visser, P., De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs, Nai Uitgevers Rotterdam/Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2006. Dolmans, G., Vastgoedrendement bij woningcorporaties - optimalisatie mogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen - , scriptie ASRE, februari 2007. Eichholtz, P.M.A., A long run House Price Index: The Herengracht Index, 1628-1973, paper, august 1996. Eichholtz, P.M.A., Uw huis, de wereldeconomie en het verre verleden, diesrede, Maastricht University, januari 2007. Eskenasi, M., Corporaties & Vastgoedsturing, Nestas communicatie en roAG Rotterdamse Organisatie Advies Groep, mei 2006, p.136. Francke, M., B. Kruyt, D.B. Needham en A.F. de Vos, De waardering van woningen, een modelmatige aanpak, Amsterdam, [s.n.], 1995. Gemeente Utrecht, De Algemene Voorwaarden tot Uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV ‘89), 1989. Have, G.G.M. ten, Taxatieleer vastgoed 1+2, Wolters/Noordhoff bv Grongingen/Houten, derde druk , 2002. Huisman, J.J., Value capturing, toepassingen bij gebiedsontwikkeling in Nederland, Delft: Publicatieburo Bouwkunde, faculteit Bouwkunde, TU Delft, 2006. Koopman, M.J., Leefbaarheid- of imagoprobleem?, onderzoek in opdracht van Corpovenista, Habiforum, Gouda, juli 2006. Leent, M. van, Wijken van Waarde, zoektocht naar een duurzame gebiedsexploitatie, Stichting Futura, april 2006. Mitros, Jaarverslag Mitros 2006, Utrecht, mei 2007. Senter Novem, Marktaspecten van functiemenging en- scheiding, publicatie, 27-3-2007. Staatscourant, Akkoord financiering probleemwijken, nr.180, 18 september 2007. Steenhuis, M., Meurs, P., De groene uitleg1950-1970; fietsen door naoorlogs Utrecht, gemeente Utrecht, Utrecht, oktober 2005. Stokking, K. M., Bouwstenen voor onderzoek in onderwijs en opleiding, Utrecht, ISOR Onderwijsresearch Universiteit Utrecht, 2000. Tazelaar, P.A.C., Risico als maar voor rendement: een onderzoek naar de rendementen van vastgoed, 2002, ASRE research publications, MRE masterproofs 2002. Theebe, M., Statistiek en Vastgoed, collegedictaat opleiding Waarderen ARSE, Amsterdam, 2006. Verbruggen, J., Kranendonk, H., Leuvenstein., M. van, Toet, M., Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland, CPB Document, ISBN 90-5833-211-X, Den Haag, april 2005. VROM, ministerie van, Besluit Beheer Sociale Huursector, Staatsblad nr 555, 1998. VROM, Stedelijke vernieuwing: kosten en baten,concept-eindrapportage, Amsterdam, april 2006 Wagteveld, T., De waarde van groen en water bij woningbouw, scriptie ASRE, november 2007. Winsemius, J., Herstructurering: doen of laten: economische visie op herontwikkeling wijken, tijdschrift Bouw, februari 2003, pag. 22-23.

46

Internet links: -

-

Antwoord aan de samenleving, publicatie Aedes, januari 2007, http://www.aedesnet.nl/binaries/downloads/2007/01/-antwoord-aan-de-samenleving-.pdf Grote Steden Beleid, analyse GSB gemeente Utrecht, 2002, http://www.utrecht.nl/images/Secretarie/Communicatie/Grotestedenbeleid/zelfanalyse.pdf Onderhandelaarakkoord Aedes-minister VROM, http://www.aedesnet.nl/informatiecentrum,Onderhandelaarsakkoord.html Staat van het Wonen, publicatie gemeente Utrecht, 2006, http://www.utrecht.nl/images/Secretarie/Bestuursinformatie/Publicaties2006/staatvhwonen2006.pdf ‘Utrecht groeit’, stedelijk ontwikkelingsplan 2000-2005, april 2000, http://www.utrecht.nl/images/Secretarie/Communicatie/Grotestedenbeleid/groeit.pdf Wijkvisie Utrecht Zuid, 2003, publicatie gemeente Utrecht, http://www.utrecht.nl/images/DWS/Wijkvisies/wijkvisiezuid.pdf Woningwaardering stelsel, publicatie ministerie van VROM, http://www.vrom.nl/pagina.html?id=8013

47