Gemeente Uden
Beeldkwaliteitplan Erfstraat , vestiging van den Bosch tuin en terras oktober 2013
Inleiding Van den Bosch Tuin & Terras, een bedrijf dat handelt in tuinartikelen, sierbestrating, tuindecoraties en dergelijke, is momenteel gevestigd aan de Jochem de Wildstraat en het Jagersveld in Volkel. De gemeente Uden heeft met de ondernemer afspraken gemaakt over de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten op de huidige locaties en verplaatsing naar c.q. hervestiging van het bedrijf op een daarvoor geschikte bedrijfslocatie aan de Erfstraat. Het bestemmingsplan waar de gronden aan de Erfstraat zijn gesitueerd laat evenmin perifere detailhandel toe. Dit bestemmingsplan biedt de planologisch-juridische basis voor de realisatie van de nieuwe bedrijfsactiviteiten met bijbehorende voorzieningen en de ontsluiting.
Bedrijfsactiviteiten In functioneel opzicht is het de bedoeling om op de nieuwe locatie een combinatie van groothandelsen perifere detailhandelsactiviteiten uit te oefenen in de vorm van verkoop van bestrating en tuinartikelen aan zowel hoveniers als particuliere eindgebruikers. Daartoe wordt een breed assortiment van diverse soorten bestrating, beelden, verlichting, tuinartikelen, tuinmeubels en tuingereedschap tentoongesteld en opgeslagen. De onderneming vormt daarmee een soort tuincentrum dat zijn deuren qua openingstijden voor klanten maximaal openstelt (9 tot 9 idee). Naast deze verkoopactiviteiten vinden op beperkte schaal en op incidentele basis ook enkele aan de bedrijfsvoering gerelateerde bedrijfsmatige activiteiten plaats, zoals reparatiewerkzaamheden aan de vrachtwagen, trommelen (van stenen) en activiteiten als lassen, slijpen en steenzagen. Het plangebied Het plangebied maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Goorkens/Hoogveld aan de oostzijde van de kern Uden. Het bedrijventerrein is nog deels in ontwikkeling. Onder meer tussen de Erfstraat en de Mandenmakerstraat zijn nog enkele percelen beschikbaar. De Erfstraat en de Mandenmakerstraat vormen de begrenzing van het plangebied aan de noord- en aan de zuidzijde. Aan de oostkant ligt een watergang. Aan de westelijke bedrijfsgrens liggen andere bedrijfspercelen.
De bedrijfsgebouwen op het bedrijventerrein verschillen in grootte en uitstraling. Ook de omvang van de bedrijfspercelen varieert sterk. De bebouwing op het bedrijventerrein bestaat grotendeels uit plat afgedekte bedrijfshallen met een hoogte van maximaal 15 meter. Op het bedrijventerrein staan enkele bedrijfswoningen. De percelen zijn over het algemeen relatief dicht bebouwd. Ontsluiting en parkeren Bedrijventerrein Goorkens/Hoogveld wordt ontsloten via de Erfstraat en de Kromstraat. De Erfstraat sluit in het westen aan op de Liessentstraat, die de verbinding vormt met de Industrielaan. Deze sluit in noordelijke richting aan op de Rondweg, die een directe verbinding vormt met de A50. In zuidelijke richting sluit de Industrielaan aan op de Rondweg Zuid, die ook een directe verbinding vormt met de A50. De Kromstraat sluit in het oosten aan op de Zeelandsedijk. Ook de Zeelandsedijk sluit in zuidelijke richting aan op de Rondweg Zuid. Op het gehele bedrijventerrein Goorkens/Hoogveld is sprake van een eenduidig profiel voor wat betreft de rijbanen. Deze zijn overal aan weerszijden voorzien van fietssuggestiestroken. Langs de meeste straten zijn groene grasbermen, al dan niet voorzien van bomen, aanwezig. Parkeren vindt op het bedrijventerrein grotendeels plaats op eigen terrein. De ontsluiting van het terrein is mogelijk via 1 in- en uitrit aan de Mandenmakerstraat en 1 in- en uitrit aan de Erfstraat. Stedenbouw Functioneel De bedrijfsactiviteiten bestaan uit een combinatie van groothandels- en perifere detailhandelsactiviteiten: verkoop van bestrating en tuinartikelen aan zowel hoveniers als particuliere eindgebruikers. Daartoe wordt een breed assortiment van diverse soorten bestrating, beelden, verlichting, tuinartikelen, tuinmeubels en tuingereedschap tentoongesteld en opgeslagen. De onderneming vormt daarmee een soort tuincentrum dat zijn deuren qua openingstijden voor klanten
maximaal openstelt. Naast deze verkoopactiviteiten vinden op beperkte schaal en op incidentele basis ook enkele aan de bedrijfsvoering gerelateerde bedrijfsmatige activiteiten plaats, zoals reparatiewerkzaamheden aan de vrachtwagen, trommelen (van stenen) en activiteiten als lassen, slijpen en steenzagen. Ruimtelijk Het plangebied ligt tussen de Erfstraat en de Mandenmakerstraat. Dit betekent dat er sprake is van een dubbele oriëntatie van het perceel op zowel de Erfstraat als de Mandenmakerstraat. Het is de bedoeling dat het bedrijf zich presenteert aan de Erfstraat (zichtzijde) Op het perceel, met een hoofdoriëntatie op de Erfstraat, is het de bedoeling een gebouw te realiseren waarin de toonzaal/ showroom en het kantoor behorende bij het bedrijf gevestigd zijn. Gedacht wordt aan een gebouw met een omvang van ongeveer 20 x 30 meter in 2 á 3 verdiepingen met een maximale hoogte van 10 meter. Het is de bedoeling om achter dit hoofdgebouw een tweede hal te realiseren die dienst doet als werkplaats en stalling van het eigen wagenpark. Het deel van de bedrijfskavel aan de kant van de Mandenmakerstraat is bedoeld voor de opslag van bestratings-materiaal. Op andere bedrijfsterreinen in Uden geldt dat erfafscheidingen 2 meter hoog mogen zijn en met vrijstelling kunnen worden opgehoogd naar 3 meter. erfafscheidingen hebben een transparant karakter. Voor de ontwikkeling van deze locatie wordt hierop aangesloten en wordt uitgegaan van een maximale hoogte voor erfafscheidingen van 3 meter. Ook open opslag dient te worden afgeschermd. Een dergelijke afscherming mag maximaal 5 meter hoog zijn ook als deze afscherming van open opslag op de terreingrens gebouwd wordt. In de beeldkwaliteitregels onder ‘overige bouwwerken’ wordt verder ingegaan op de materialisering. Beeldkwaliteit Met de actualisatie van de Udense bestemmingsplannen is de oude systematiek losgelaten waarin beeldkwaliteitregels integraal onderdeel waren van het bestemmingsplan. De nieuwe locatie voor van den Bosch tuin en terras ligt op een zichtlocatie aan de Erfstraat De Erfstraat vervult een steeds belangrijkere ontsluitingsfunctie voor de Udense bedrijventerreinen. Daarom is er voor gekozen om de oorspronkelijke beeldkwaliteitregels uit paragraaf III.6 van het ‘oude’ bestemmingsplan Goorkens 2000 als basis te nemen voor de beeldkwaliteitregels en deze te vertalen naar criteria zoals die ook in de welstandsnota gehanteerd worden. De beeldkwaliteitregels uit het inmiddels niet meer geldende bestemmingsplan Goorkens hebben zijn hierna weergegeven waarna deze voor zover mogelijk concreet zijn uitgewerkt. In deze concrete regels is aandacht besteed aan de mogelijkheden om de beoogde open opslag op het terrein af te schermen. De regels die van toepassing zijn op het plangebied zijn hieronder aangegeven. Het gaat om de volgende punten : -
De belangrijkste ontsluitingsweg (en enige doorgaande weg) in het plangebied is de Erfstraat/ Kromstraat. Het gehele bedrijventerrein Goorkens wordt vanaf deze weg ontsloten. Het bedrijventerrein is vanaf deze weg ook goed zichtbaar. Er wordt veel waarde gehecht aan een goede visuele presentatie van het bedrijventerrein naar deze weg. Aan de langs deze weg te realiseren bebouwing worden daarom meer dan gemiddelde eisen van
“beeldkwaliteit” gesteld. Ook de bedrijfserven zullen een goed verzorgde indruk moeten maken. -
-
-
-
-
-
-
Een goede vormgeving van de bedrijfsbebouwing c.a., in ieder geval langs de hoofdontsluitingsroute Kromstraat/Erfstraat en langs de belangrijkste ontsluitingswegen op het bedrijventerrein, en in het bijzonder bij de toegangen van het bedrijventerrein (op hoeken van wegen). Vanwege kent ook een zijde gelegen aan de Mandenmakerstraat. Ook hier bevinden zich in de toekomst bedrijven met de voorzijde gericht op de weg (Ook aan de zijde van de Mandmakerstraat dient de visuele presentatie goed te zijn). Langs de noordzijde van de route Erfstraat/Kromstraat grenzen de bedrijfskavels direct aan de weg. Dit houdt in da de bedrijven met hun bebouwing c.a. zeer goed zichtbaar zullen zijn. (veel bedrijven stellen een dergelijke situering ook op prijs). Gelet op deze zichtbaarheid dienen alle gebouwen langs deze weg zich naar de weg te presenteren; dit geldt ook voor de bedrijven die niet rechtstreeks vanaf deze weg worden ontsloten. De naar de weg gekeerde representatieve zijde van de bebouwing heeft bij voorkeur een hoogte van ten minste 6 meter. Het situeren en accentueren van “representatieve” bedrijfsgedeelten aan de meest zichtbare zijde, dus aan de kant van de weg; Het minder opvallend (dus niet langs de weg) situeren en zorgvuldig vormgeven van de “gesloten” gedeelten van een bedrijvencomplex; vaak betreft dit opslag- of productieloodsen; ten minste een deel van de bebouwing van een bedrijf aan de kant van de weg dient te zijn voorzien van (raam)openingen; Het zorgvuldig, niet dominerend, situeren en vormgeven van laad- en losdeuren en – voorzieningen; laaddeuren en –perrons dragen in het algemeen niet bij Aan een uitnodigend beeld; Dit geldt ook voor de zijde aan de Mandenmakerstraat; Afstemming op aangrenzende bebouwing en op de specifieke situatie, zoals het accentueren van een bepaalde hoek; Het kleur- en materiaalgebruik, waarbij gestreefd wordt naar een harmonieus en terughoudend kleurgebruik; Een zorgvuldige inrichting van de buitenruimte, waarbij van de weg af zichtbare ontsierende buitenopslag ongewenst is, en een verzorgde uitvoering van een terreinafscheidingen. (Dit geldt zowel voor de Erfstraat als de Mandenmakerstraat); Omwille van het ruimtelijk beeld dient de breedte (en het aantal) van de bedrijfsinritten beperkt te blijven. Het is zeer ongewenst en daarom niet toelaatbaar, dat een bedrijfserf direct en zonder een goede terreinafsluiting aansluit op de openbare weg. Uitgangspunt is dat per bedrijfskavel wordt uitgegaan van één inrit/uitrit naar de openbare weg. Voor grote bedrijfskavels kan in bijzondere situaties een tweede in-uitrit worden toegestaan. Een voorbeeld daarvan vormt de situatie waarin een tweede inrit een zodanige verbetering van de te volgen routering op de betrokken op de betrokken bedrijfskavel mogelijk maakt dat daardoor de bedrijfsvoering aanmerkelijk efficiënter wordt.
Deze regels zijn in lijn met de in de welstandsnota opgenomen welstandscriteria voor andere welstandsgebieden opgesteld en aangepast voor industriegebied :
Plaats/situering/karakteristiek 1 De karakteristiek van de bebouwing dient aan te sluiten op de karakteristiek van de omliggende bebouwing. De karakteristiek van de bebouwing uit zich onder andere in de hoofdbouwmassa, de kap, de mate van detaillering, het kleur- en materiaalgebruik en de variatie daartussen. 2 De hoofdbebouwing is georiënteerd op de openbare weg. 3 Nieuwe, invullingen of toevoegingen dienen te passen bij het bestaande karakter en geïnspireerd te zijn op de bestaande (industriële) bebouwing. 4 Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden is uitgangspunt. 5 Geen open opslag direct in het zicht vanaf de openbare ruimte. Het (tijdelijk) gebruik van de ruimte voor de rooilijn voor logistieke activiteiten is mogelijk. Het is niet de bedoeling hier permanent goederen te stallen. 6 Aan de zijde van de Erfstraat schermt het voorterrein met verkoopgedeelte het opslaggedeelte af. 7 In verband met het gelijktijdig gebruik van het terrein voor verkoop en opslag dient er sprake te zijn van een logische routing en indeling van het terrein. 8 Zowel aan de zijde van de Erfstraat als aan de zijde van de Mandenmakerstraat dient binnen de rooilijn gebouwd te worden. De rooilijn aan de Erfstraat is bepaald op een afstand van 18 meter vanaf de grens met het openbaar gebied. De rooilijn aan de zijde van de Mandenmakerstraat is bepaald op een afstand van 3 meter vanaf de grens met het openbaar gebied. 9 Uitgangspunt is het realiseren van 1 uitrit aan de Erfstraat en 1 uitrit aan de Mandenmakerstraat. De maximale breedte voor deze uitritten is 15 meter waarbij rekening is gehouden met draaicirkels van vrachtauto’s. Massa/vorm 10 De bestaande hoofdvorm en bouwmassa zijn leidend bij veranderingen. 11 De bebouwingseenheden dienen individueel herkenbaar te blijven. Gevelopbouw 12 Gevelreclame aan panden dient binnen de structuur en de detaillering van de gevel te passen. 13 Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen Per pand ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel.
Kleur, materiaal en detaillering 14 Het bestaande materiaal- en kleurgebruik in de omgeving is uitgangspunt. Afwijkingen hiervan zijn mogelijk, mits passend binnen de karakteristiek van het individuele pand en de omgeving. De hoofdkleurtoon van het materiaal zijn witte, grijze en metallic tinten 15 Veranderingen in materiaal- en kleurgebruik van de individuele bebouwing dient in relatie te staan met de gevelwand als geheel. Overige bouwwerken 16 De erfafscheidingen vóór de rooilijn aan de Erfstraat zijn maximaal 2 meter hoog en zijn zo veel mogelijk transparant van aard. Aan de zijde van de Mandenmakerstraat is de erfafscheiding vóór de rooilijn 3 meter hoog en transparant van aard. 17 De erfafscheiding op de overgang naar de naastgelegen ecologische verbinding (oostzijde perceel) is maximaal 3 meter hoog en mag transparant worden uitgevoerd maar ook in de vorm van in een betonnen keerwandconstructie. Indien wordt gekozen voor een andere hoogwaardig materiaal kan worden aangesloten bij materialen en kleuren die reeds gebruikt zijn bij de bedrijfsgebouwen in de omgeving. 18 De erfafscheiding aan de westzijde van het terrein mogen transparant worden uitgevoerd of in de vorm van een hoogwaardig materiaal waarbij kan worden aangesloten bij materialen en kleuren die reeds gebruikt zijn bij de bedrijfsgebouwen in de omgeving. 19
De verwachting is dat op het terrein open opslag gaat plaatsvinden van bouwmaterialen. Deze open opslag dient zo veel mogelijk te worden afgeschermd met muren, keerwanden of andere bouwkundige voorzieningen. De maximale hoogte van deze voorzieningen bedraagt 5 meter. Qua materiaal-en kleur gebruik dient te worden aangesloten bij materialen die gebruikt zijn bij de reeds gerealiseerde gebouwen in de omgeving met dien verstande dat aan de oostzijde de eerder genoemde keerwanden ook gebruikt kunnen worden ter afscherming van open opslag.
Bijlage 1 stedenbouwkundige opzet initiatief Van de Bosch
