GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID. De meerwaarde van een project onder buren FICHE 2 GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID

FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID

GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID De meerwaarde van een project onder buren Wanneer de verdiepingen van meerdere aanpalende gebouwen leegstaan en hun gevels de mogelijkheden voor een afzonderlijke ingang beperken, kan een gemeenschappelijke oplossing voor de verschillende eigenaars-buren wel interessant zijn. Die oplossing bestaat erin een bestaande ingang en zijn trappenhuis gemeenschappemmaken, of één toegang te creëren naar de woningen op de verdiepingen van alle gebouwen. De toegang verloopt via een gedeelde inkomhal, een binnenplein enz.

BETROKKENHEID VAN DE SPELERS • Eén of verschillende eigenaars: als er meerdere zijn, hebben ze niet dezelfde rol en moeten ze het met elkaar eens zijn. De ene is eigenaar van het gebouw dat de ingang met 'dienstbaar erf' onderbrengt, een andere is eigenaar van het gebouw met de toegang met 'heersend erf'. • De architect: hij adviseert de eigenaars, werkt het project uit en bestudeert de noodzakelijke doorgangen en andere ingrepen. • De stedenbouwkundige dienst: wordt het best geraadpleegd vóór de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning, omdat het vaak om meer complexe projecten gaat. • De meetkundig schatter: meet de toegang op en bepaalt, lokaliseert en meet de doorgang. • De notaris: hij stelt de notariële akte op.

WANNEER INGRIJPEN • Een project kan op elk moment worden bestudeerd. • Het kan gunstig zijn om te profiteren van een verlenging van de huurovereenkomst, de verandering van uitbater of renovatiewerken.

 page 2 : Technische oplossingen In het geval van een doorgang naar afzonderlijke eigendommen moeten zulke oplossingen formeel worden gemaakt via een erfdienstbaarheid  page 4 : Juridische oplossingen en vormen ze het voorwerp van financiële vergoedingen tussen eigenaars.  page 5 : Financiële oplossingen

VOORDELEN • De ruimte die nodig is voor de toegang wordt rendabel gemaakt, of die nu al bestaat of moet worden gecreëerd. Ze wordt gebruikt voor een groter aantal woningen • Een gemeenschappelijke ingang kan de impact op de toegang tot de handelszaken beperken. Sommige behouden zelfs hun hele beschikbare oppervlakte. • Een gezamenlijk project creëert wedijver en schaalbesparingen (meer woningen, één werf).

OPGELET • Voor dit project moeten alle eigenaars samenwerken. Gezien de verbindingen die tussen gebouwen worden gecreëerd en de werken moet iedereen het zien zitten. • Er moet een overeenstemming worden bereikt, te formaliseren tussen de betrokken eigenaars • De eigenaar van het dienstbaar erf krijgt een financiële vergoeding van de eigenaar(s) van het/de heersende erf/erven. Steenstraat, ingang voor Zuidstraat 13 en 15

WONEN BOVEN WINKELS Realisatie ERU asbl - 2014

1|6


Technische oplossingen: verschillende mogelijkheden We lichten hier drie voorbeelden van projecten toe. De diversiteit van de handelswijken toont ons echter dat er nog veel andere mogelijkheden bestaan.

1

EEN BINNENTOEGANG VIA EEN SCHEIDINGSMUUR

Een eigenaar wil op de verdiepingen woningen inrichten, maar zijn gebouw heeft geen eigen ingang. Het aanpalende gebouw heeft daarentegen een ingang die aan de scheidingsmuur grenst. De eerste eigenaar spreekt met de tweede af dat de toekomstige bewoners deze doorgang gebruiken (in de scheidingsmuur komt een opening op de verdiepingen, om die doorgang mogelijk te maken), in ruil voor een vergoeding.

Afbeelding 1 - Handelsgelijkvloers

2

Afbeelding 2 - Woonverdieping

EEN NIEUWE INGANG

Twee of drie buren-eigenaars staan voor hetzelfde probleem: ze willen de leegstaande woningen boven de handelszaken benutten, maar ze hebben geen afzonderlijke ingang. Ze werken dus een gemeenschappelijk project uit, waarbij één enkele ingang wordt gemaakt die toegang biedt tot de verdiepingen van de verschillende gebouwen.




2|6


3

EEN TOEGANG VIA EEN BINNENPLAATS OF TUIN

Een eigenaar stelt vast dat zijn perceel grenst aan een huis met een binnenplaats of tuin. Hij neemt contact op met deze eigenaar en werkt na diens akkoord een project uit waarbij hij de woningen die hij in zijn gebouw wil inrichten toegankelijk maakt via deze binnenplaats of tuin. De toekomstige bewoners komen dan binnen via deze ingang en doorkruisen de binnenplaats of tuin om naar hun woning te gaan.




3|6


Juridische oplossing: de erfdienstbaarheid De erfdienstbaarheid is een notariële akte die de duidelijke scheiding van de rechten en plichten tussen de betrokken partijen bij de doorgang van één goed naar een ander optekent. De akte omvat naast het topografisch plan en het meetverslag ook een opgave van de verdeling van de doorgangen onderhoudskosten.

Eerste stap: bepaling van de doorgang Bezoek aan de plaats door een meetkundige om te bepalen waar de gemeenschappelijke doorgang moet komen om toegang tot de verschillende woningen te bieden en op te meten hoeveel ruimte de gemeenschappelijke toegang tot de verdiepingen zal innemen. Opmeten van de betrokken ruimten: gemeenschappelijke gang, trappen, overlopen, eventuele doorgang via een privétuin of -binnenplaats.

Tweede stap: topografisch plan en meetverslag Dit plan wordt uitgewerkt door de meetkundige en omvat de afmetingen van de doorgang en de vermelding van de erfdienstbaarheid. Als er een scheidingsmuur moet worden doorbroken, zijn plannen ondertekend door een architect en een stedenbouwkundige vergunning vereist. Consignatie van de informatie van de meting in een meetverslag.

DE ERFDIENSTBAARHEID, EEN OMKEERBAAR PROCEDÉ Hoewel de erfdienstbaarheid in principe voor een onbeperkte duur wordt overeengekomen, kunnen de partijen anders beslissen en een vervaldatum in de akte laten opnemen. Er zijn ook omstandigheden waarin de erfdienstbaarheid van rechtswege ophoudt te bestaan: • Wanneer de doorgang geen bestaansreden meer heeft en niet meer wordt gebruikt (prescriptie); • Wanneer de betreffende gebouwen in het bezit komen van dezelfde eigenaar; • Wanneer er aanpassingen werden uitgevoerd, in samenspraak tussen de eigenaars, waardoor de doorgang niet meer kan worden gebruikt (scheidingsmuren die weer worden gesloten).

Derde stap: opstelling van de erfdienstbaarheid via een notariële akte De erfdienstbaarheid wordt opgetekend in een authentieke akte die bij de notaris wordt ondertekend. De akte vormt een eenvoudige en betrouwbare juridische basis.


4|6


Financiële oplossingen: kosten en vergoedingen De kosten voor de inrichting van de erfdienstbaarheid

De kosten voor het gebruik van de erfdienstbaarheid

De kosten voor de inrichting van de erfdienstbaarheid zijn meestal voor de persoon waarvoor de erfdienstbaarheid dient. De partijen kunnen hier echter anders over beslissen.

Ter compensatie van de doorgang in het gebouw betaalt/betalen de eigenaar(s) die er gebruik van maakt/maken een vergoeding aan de eigenaar van het gebouw dat de doorgang mogelijk maakt. Het bedrag moet minstens overeenkomen met de meerwaarde dat het gebouw dat er gebruik van maakt hierdoor krijgt (of, omgekeerd, het nadeel verbonden aan de doorgang van bijkomende bewoners).

Deze kosten omvatten: • De tussenkomst door de meetkundig schatter. De kostprijs van zo'n tussenkomst schommelt tussen 1000 en 1500 euro, in gevallen zonder bijzonderheden of complicaties (geen overeenstemming tussen het kadaster en het terrein of de plannen bijvoorbeeld). • De tussenkomst door de architect, dus de uitwerking van het plan, met aanduiding van de plaatsen waar scheidingsmuren worden doorbroken (deze doorgangen staan in de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning). • De kosten voor de opstelling van de notariële akte. Reken ongeveer 800 euro excl. btw voor de betreffende eigendomsbewijzen. Als er een vergoeding wordt betaald, moet er 12,5% van die prijs worden bijgeteld voor de registratierechten.

Er bestaan geen barema's omdat zoiets geval per geval wordt bekeken. De vergoeding kan op verschillende manieren worden berekend: • Ofwel één bedrag (berekend op een vooraf bepaalde duur, bv. 25 jaar); • Ofwel een regelmatig bedrag, bijvoorbeeld een jaarlijkse vergoeding. De schatting houdt rekening met: • Ofwel de inrichtbare oppervlakte waarop de doorgang uitkomt (aantal verdiepingen of m2); • Ofwel de geschatte huurprijs, de verhoopte rentabiliteit. Ook de lasten en de kosten voor het onderhoud en de reparatie van de toegang moeten tussen de verschillende eigenaars worden bepaald en verdeeld.

BEREKENING VAN DE WAARDE VAN DE DOORGANG: ADVIES VAN EEN VASTGOEDMAKELAAR Er zijn verschillende mogelijkheden. De keuze verschilt van geval tot geval. De meest objectieve en meest logische oplossing die ook het meest strookt met de gewoonten in de vastgoedsector is de volgende: • Men kiest eerder voor één bedrag dan een jaarlijkse vergoeding; • Men berekent de oppervlakte van de ruimten waarop de erfdienstbaarheid van toepassing is (gang, trappen, ...) en die zo worden beschouwd als gemeenschappelijke ruimten (zoals voor een appartementsgebouw); • Men geeft die oppervlakte een waarde per m2 die overeenstemt met die van het goed dat zou worden bediend (dezelfde prijs als die van woonoppervlaktes bijvoorbeeld); • Men berekent het aantal woningdelen en andere delen die worden bediend door de gemeenschappelijke ruimten, op basis van hun afmetingen (zoals in een basisakte) en men verdeelt de waarde van de gemeenschappelijke ruimten tussen de eigenaars.


5|6



6|6

GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID. De meerwaarde van een project onder buren FICHE 2 GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID

Recommend Documents