stuk ingediend op
2126 (2012-2013) – Nr. 1 24 juni 2013 (2012-2013)
Gedachtewisseling over de betaalbaarheid van de huurwoningen in Vlaanderen, naar aanleiding van het jaarrapport van het Vlaams Huurdersplatform (VHP) over de werking van de Vlaamse Huurdersbonden in 2012 Verslag namens de Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie uitgebracht door mevrouw Griet Coppé
verzendcode: WON
2
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
Samenstelling van de commissie: Voorzitter: de heer Jan Penris. Vaste leden: de dames Caroline Bastiaens, Griet Coppé, Veerle Heeren, de heer Veli Yüksel; de heer Jan Penris, mevrouw Marleen Van den Eynde, de heer Wim Wienen; de dames Mercedes Van Volcem, Khadija Zamouri; mevrouw Else De Wachter, de heer Bart Martens; de heer Marc Hendrickx, mevrouw Liesbeth Homans; mevrouw Patricia De Waele; mevrouw Mieke Vogels. Plaatsvervangers: de heer Robrecht Bothuyne, mevrouw Sonja Claes, de heer Dirk de Kort, mevrouw Valerie Taeldeman; de heer Frank Creyelman, mevrouw Katleen Martens, de heer Christian Verougstraete; de dames Irina De Knop, Vera Van der Borght; mevrouw Michèle Hostekint, de heer Patrick Janssens; de heer Bart De Wever, mevrouw Goedele Vermeiren; de heer Peter Reekmans; de heer Hermes Sanctorum.
V l a a m s P a r l e m e n t – 1011 B r u s s e l – 0 2 / 5 5 2 . 11 . 11 – w w w. v l a a m s p a r l e m e n t . b e
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
3 INHOUD
I. Vlaams Huurdersplatform...........................................................................
4
1. Toelichting...............................................................................................
4
2. Bespreking...............................................................................................
5
II. Algemeen Eigenaarssyndicaat......................................................................
8
1. Toelichting...............................................................................................
8
2. Bespreking...............................................................................................
9
III. Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.....................................................
11
1. Toelichting...............................................................................................
11
2. Bespreking...............................................................................................
13
Gebruikte afkortingen........................................................................................
15
V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
4
Op donderdag 13 juni 2013 wijdde de Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie een gedachtewisseling aan de betaalbaarheid van de huurwoningen in Vlaanderen, naar aanleiding van het Jaarrapport 2012 van de Vlaamse Huurdersbonden. De commissie sprak met vertegenwoordigers van het Vlaams Huurdersplatform, het Algemeen Eigenaarssyndicaat en het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. I. VLAAMS HUURDERSPLATFORM 1. Toelichting De heer Geert Inslegers, juridisch beleidsmedewerker van het Vlaams Huurdersplatform, zal het jaarrapport van het Vlaams Huurdersplatform over de werking van de Vlaamse Huurdersbonden in 2012 toelichten met bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid van de huurprijzen. Van alle huurders die een beroep doen op de huurdersbonden, wordt een dossier opgemaakt. Daarbij worden niet alleen sociaal-economische gegevens geregistreerd zoals de gezinssamenstelling en de inkomensbronnen, maar ook modaliteiten van het huurcontract, zoals de waarborg, de huurprijs en de duur van het contract. De huurdersbonden zijn ledenorganisaties. In 2012 hadden alle Vlaamse huurdersbonden samen ongeveer 23.850 individuele leden. Daarnaast zijn er ook ongeveer 530 collectieve leden. Het gaat vooral om OCMW’s, gemeentebesturen en sociale huurdersgroepen. Het systeem van het collectieve lidmaatschap werd uitgewerkt om de mensen die het moeilijk hebben op de huurmarkt, beter te kunnen bereiken. De studie over de betaalbaarheid is gebaseerd op de 18.032 dossiers die de Vlaamse huurdersbonden hebben behandeld in 2012. Om te onderzoeken of de huurdersbonden de huurders voldoende bereiken, hebben ze hun eigen gegevens getoetst aan een aantal wetenschappelijke gegevens. Het aandeel van de laaggeschoolden binnen de klanten van de huurdersbonden bedraagt ongeveer 36 percent. Die groep wordt dus vrij goed bereikt, al blijft het een aandachtspunt. Ongeveer 38 percent van de klanten zijn mensen met een vervangingsinkomen, waarmee die categorie in dit klantenbestand een wat lager aandeel vertegenwoordigt dan in de totale huurderspopulatie. De aandelen van alleenstaanden in strikte zin en van eenoudergezinnen blijven constant over de jaren heen, en vertegenwoordigen samen 47,94 percent van het cliënteel. Daarmee is hun aandeel in dat bestand groter dan hun aandeel in de hele Vlaamse bevolking. Bij de huurders zijn er dus in verhouding veel meer alleenstaanden. De huurdersbonden bereiken eenoudergezinnen beter dan verwacht, maar alleenstaanden in strikte zin minder goed. Ten slotte bereiken ze zowel recente als minder recente huurders, maar het aandeel van de recente huurders is substantiëler. Gezien hun inplanting in de steden bereiken de huurdersbonden wellicht ook beter stedelijke huurders dan huurders op het platteland. Per huurdersbond is er een indeling op basis van huurprijsklassen. Voor Antwerpen wordt het steunpunt Turnhout apart genomen en voor de provincie Oost-Vlaanderen het steunpunt Waasland. Vlaams-Brabant is de duurste provincie. Daar betaalt de grootste groep huurders meer dan 700 euro per maand. Dat is problematisch gezien het omvangrijke aandeel van alleenstaanden en mensen met een vervangingsinkomen. In de huurdersbond Oost-Vlaanderen betaalt de grootste groep tussen 550 en 625 euro. Voor Antwerpen en het Waasland vormt de categorie met een maandelijkse huurlast tussen 475 en 550 euro de grootste groep. West-Vlaanderen is blijkbaar de goedkoopste provincie. De onderlinge verhoudingen tussen de provincies blijven doorheen de jaren ongewijzigd. Wel is de afgelopen jaren de grootste groep bij de verschillende huurdersbonden verschoven naar een hoV L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
5
gere huurprijsklasse. In een periode van twee of drie jaar heeft zich zelfs een verschuiving met twee huurprijsklassen voorgedaan. Een andere categorisering is de vergelijking van de huurprijzen met de gezinssituatie. Koppels blijken in een hogere huurprijsklasse terecht te komen dan alleenstaanden. Voor zowel koppels als alleenstaanden neemt het aandeel van de categorie onder 400 euro maandhuur verder af. In de provincie Antwerpen betaalt 68,6 percent van de alleenstaanden minder dan 550 euro en 47,4 percent minder dan 475 euro. Bij de koppels is dat aandeel telkens wat kleiner. De huurprijsklasse tussen 400 en 475 euro bij de alleenstaanden en tussen 475 en 550 euro bij de koppels wordt stilaan de omvangrijkste categorie, behalve in VlaamsBrabant. In 2005 bedroeg het aandeel van de Antwerpse huurders die meer dan 400 euro betalen, nog 44,7 percent. Nu is dat al 73,7 percent. De cijfers van de andere provincies liggen in dezelfde lijn. Alleenstaanden die tussen de 325 en de 400 euro huur betalen, bevinden zich in de risicozone, zeker gezien het aantal laaggeschoolden en mensen met een vervangingsinkomen in die categorie. De gevarenzone betreft de alleenstaanden met een huurprijs tussen de 400 en de 625 euro. Het recentste wetenschappelijke onderzoek door het Steunpunt Ruimte en Wonen – gebaseerd op de huurprijsgegevens van 2009 – maakte al gewag van een groot betaalbaarheidsprobleem. Het onderzoek van de Vlaamse huurdersbonden brengt nu de meer recente evolutie in beeld. De studie Betaalbaar Wonen heeft aan het licht gebracht dat voor liefst 27,4 percent van de privéhuurders – in totaal 126.810 huishoudens – de huur niet meer betaalbaar was. De onderzoekers zijn uitgegaan van de budgetmethode die nagaat wat men na de huuraftrek nog overhoudt om te leven. In de provincie Vlaams-Brabant ligt de grootste huurprijsklasse boven de 700 euro, zowel voor alleenstaanden als voor koppels, terwijl de huursubsidiegrens voor 2013 op 560 euro is vastgelegd, verhoogd met 7 percent per persoon ten laste tot maximaal 28 percent. Het wordt dus heel moeilijk om in Vlaams-Brabant nog een woning te vinden waarvoor men een huursubsidie kan krijgen. Zo ontstaat er in Vlaams-Brabant een verdringing. 2. Bespreking Mevrouw Patricia De Waele stelt vast dat de Vlaamse huurdersbonden Vlaanderen in beweging hebben gezet met de titel van hun jaarverslag. Toch vindt het commissielid 700 euro per maand een logische prijs voor een goede Vlaams-Brabantse woning. De suggestie van de huurdersbonden dat een huurwoning slechts 400 euro per maand zou mogen kosten, verbaast het commissielid, zeker omdat de bonden daarbij geen rekening houden met de ligging en de kwaliteit van de woning. Het jaarverslag typeert alleenstaanden als een problematische groep. Mevrouw De Waele wijt dit aan het ontbreken van sociale woningen voor die alleenstaanden, die daardoor op andere types huisvesting zijn aangewezen. In het jaarverslag is niets te vinden over het rendement dat de eigenaar nog moet kunnen overhouden aan zijn huurprijs na aftrek van de kostprijs van alle kwaliteitseisen. De eenderderegel stelt dat een derde van het loon kan worden gereserveerd voor de woonkost. Is dat nog altijd een goede referentie? Mevrouw Mercedes Van Volcem onthoudt dat de huurdersbonden een groot aandeel van alleenstaanden in hun cliënteel hebben. Een woonprobleem is echter altijd een inkomensV L A A M S P A R LEMENT
6
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
probleem. Voor een alleenstaande die niet gaat werken, is het natuurlijk altijd moeilijk om huur te betalen. Daarvan kan men de eigenaar van de woning toch niet de schuld geven? Tot voor kort stonden er 90.000 mensen op een wachtlijst voor een sociale woning. Door de verhoging van de inkomensgrenzen zullen 130.000 mensen recht hebben op een sociale woning. Deze mensen vinden op dit moment een woning op de privéhuurmarkt. De betreffende privéverhuurders verdienen respect, want ze nemen in feite een taak van de overheid over. Met hun focus op de stijging van de huurprijzen verbinden de bonden echter een negatieve connotatie met die eigenaarsgroep. In vergelijking met andere Europese landen kent België relatief bescheiden huurprijzen. Wie een woning van 300.000 euro verhuurt voor 400 of 500 euro per maand, heeft een heel laag rendement. Momenteel investeren mensen in vastgoed omdat ze ten gevolge van de crisis geen vertrouwen meer hebben in de banken. Als de economie weer aantrekt, worden aandelen echter aantrekkelijk en zal iedereen zijn vastgoed verkopen. Waar kunnen die doelgroepen dan terecht? Daarom roept mevrouw Van Volcem de heer Inslegers op om in de privéverhuurder een bondgenoot te zien. Mevrouw Mieke Vogels heeft niet de indruk dat de heer Inslegers vooringenomen was tegenover de eigenaars. Hij heeft alleen conclusies getrokken uit de dossiers. Het commissielid vraagt waarom Turnhout en het Waasland een aparte categorie vormen. Zijn mensen nu langer dan vroeger bezig met hun zoektocht naar een huurwoning? Eigenaars zouden naar verluidt niet meer willen verhuren aan mensen die geen vaste job hebben. Ervaren de huurdersbonden dat in hun praktijk? Neemt het aanbod aan huurwoningen af in bepaalde regio’s? Staan de huurdersbonden achter het advies van de Vlaamse Woonraad over de privéhuurmarkt? De heer Veli Yüksel peilt naar het aandeel van de recente en de minder recente huurders in het klantenbestand van de huurdersbonden. De huurdersbonden hebben meer leden in de steden dan op het platteland. Zijn hun cijfers representatief voor de huurprijzen in heel Vlaanderen? Welke oplossing suggereren de bonden voor de betaalbaarheidsproblemen? Hoge huurprijzen zijn nu eenmaal een resultaat van de wet van vraag en aanbod. Tenzij de huurdersbonden een socialistisch model bepleiten waarbij de overheid alle onroerend goed collectiviseert en zelf te huur aanbiedt, is daar eigenlijk niet veel tegen te beginnen. Mevrouw Valerie Taeldeman polst naar de mate waarin de cijfers van het Huurdersplatform rekening houden met ondersteuningsmechanismen. Als voorbeelden noemt ze de tegemoetkoming in de huurprijzen en de onlangs ingevoerde huurderspremie voor wie al minstens vijf jaar op een sociale woning wacht. De heer Geert Inslegers benadrukt dat zijn betoog de betaalbaarheid van het huren als onderwerp had. Kritiek op verhuurders is niet zijn invalshoek. Het betaalbaarheidsprobleem is inderdaad deels een inkomensprobleem. Maar het is een wel erg verregaande bewering dat mensen zonder beroep of alleenstaanden geen garantie op goede en betaalbare huisvesting zouden moeten hebben. V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
7
Uiteraard moet een privéverhuur rendabel genoeg zijn voor de eigenaar. Maar zoals Nobelprijswinnaar John Galbraith ooit heeft opgemerkt, zal een vrije markt er nooit in slagen om rendement te halen uit het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan zwakke inkomensgroepen. Daarvoor is een overheidsoptreden onontbeerlijk. Wat de activiteitsgraad betreft, zijn wel degelijk heel wat pogingen ondernomen om mensen aan een baan te helpen. Maar er zijn grenzen: het activeerbare aandeel van de armen is beperkt. De groep telt bijvoorbeeld heel wat gepensioneerden en invaliden. Ook die mensen hebben een degelijke woning nodig, en die zou betaalbaar moeten zijn. Zo niet zijn ze veroordeeld tot de slechtere segmenten van de privéhuurmarkt. Ofwel moet de overheid zorgen voor voldoende sociale huurwoningen, ofwel moet ze huursubsidies toekennen en de privéhuurprijzen aan een vorm van regulering onderwerpen. In de ons omringende landen bestaat het woningbestand voor 20 tot 30 percent uit sociale huurwoningen, bij ons voor 6 percent. In diezelfde landen komt 20 tot 25 percent van de huurders in aanmerking voor huursubsidies, bij ons 3 tot 4 percent. De opmerking dat de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen relatief laag uitvalt, beaamt de heer Inslegers, die er echter meteen aan toevoegt dat voor de gemiddelde kwaliteit hetzelfde geldt. De Nederlandse huurprijzen vallen dankzij de huursubsidies in dat land voor de huurders zelf goedkoper uit dan de wat lagere prijzen in Vlaanderen. Daarom focussen de huurdersbonden op het aspect betaalbaarheid. De huurdersbonden hebben geen kritiek gegeven op het marktmechanisme. Uiteraard is het logisch dat de huurprijzen de koopprijzen volgen en dat de locatie de koopprijzen beïnvloedt. In de onderste segmenten van de huurmarkt werkt het marktmechanisme echter niet naar behoren, als gevolg van een vraaggarantie, die inhoudt dat elke woning hoe dan ook verhuurd geraakt, ongeacht het gebrek aan kwaliteit. De wetenschap is al gedeeltelijk afgestapt van de eenderderegel. Vroeger ging de sociale huur trouwens uit van een huurprijs die maar een twintigste of zelfs vijfentwintigste van het inkomen mocht bedragen. Het relatieve aandeel van de huur in het budget stijgt echter mee met de huurprijzen. Bovendien is de eenderderegel aanzienlijk veel leefbaarder voor mensen met een hoog inkomen dan voor mensen met een leefloon. De budgetnorm die het steunpunt Wonen heeft uitgewerkt, gaat uit van het bedrag dat mensen minimaal moeten kunnen overhouden om na de huuraftrek nog menswaardig te kunnen leven. Dat is een betere norm om de betaalbaarheid te meten. Voor de vraag over het aandeel van de recente huurders in de klantenbestanden verwijst de heer Inslegers naar het jaarverslag zelf, waarover de commissieleden al beschikken. Zowel uit wetenschappelijk onderzoek als uit het jaarverslag blijkt dat de grootste groep drie jaar of minder huurt. Bij de invoering van de Huurwet ging de federale wetgever ervan uit dat hij de stijging van de huurprijzen beter zou kunnen beheersen via een gegarandeerde woonzekerheid van negen jaar. Deze woonzekerheid is op zich een goede zaak, maar gezien de mobiliteit op de huurmarkt heeft ze nagenoeg geen stabiliserend prijseffect. De vraag naar de representativiteit van de cijfers is moeilijk te beantwoorden. Men kan alleen de cliënten van de huurdersbonden vergelijken met de volkstelling en met de Woonsurvey. Die resultaten komen vrij goed overeen. De stedelijke huurders zijn natuurlijk wat sterker vertegenwoordigd. Huren is trouwens vooral een stedelijk fenomeen. Het rapport van de huurdersbonden heeft geen rekening gehouden met de huurders die een huursubsidie of een huurpremie hebben gekregen. Die groep is echter vrij klein. Het gaat om ongeveer 4 percent van alle privéhuurders, terwijl de betaalbaarheid volgens wetenschappelijk onderzoek een probleem opwerpt voor ongeveer 21 percent van de huurders. V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
8
De huursubsidie is een geschikt middel om een betaalbare huurprijs te verzoenen met een rendabele verhuursituatie, besluit de heer Inslegers. Qua beleidsaanbevelingen sluit hij zich voorts aan bij eerdere adviezen van de Vlaamse Woonraad om zowel de aanbod- als de vraagzijde van de privéhuurmarkt meer te stimuleren en tegelijk het aantal sociale huurwoningen op te voeren. II. ALGEMEEN EIGENAARSSYNDICAAT 1. Toelichting De heer Fred Niemans, voorzitter van het Algemeen Eigenaarssyndicaat, is in dit soort discussies wat beducht voor het cliché dat de huurprijzen te hoog zouden zijn of dat ze onlangs exponentieel zouden zijn gestegen. Het begint de meesten echter te dagen dat niet alleen de huurprijzen het probleem vormen, maar ook en vooral de inkomsten en de besteding daarvan, zo blijkt onder meer uit dit debat. Eigenlijk vallen de huurprijzen in Vlaanderen nog goed mee in vergelijking met de ons omringende landen. Geafficheerde huurprijzen in Londen en Parijs liggen op het eerste gezicht nog in de buurt van wat we hier gewoon zijn, maar bij nader inzicht gaat het daar om prijzen per week, niet per maand. Een heel belangrijke vraag betreft de waarde van het onroerende goed waarover men voor zijn huurgeld beschikking krijgt. Ook de exponentiële prijsstijging van gas, water en elektriciteit is trouwens mee verantwoordelijk voor het betaalbaarheidsprobleem. De huur is maar een deel van dat probleem. Er is veel kritiek op hoge huurprijzen, maar juist in het marktsegment boven de 750 euro per maand doen zich amper problemen voor: die huur wordt integraal en op tijd betaald. De problemen situeren zich vooral in het segment met een huurprijs van ongeveer 500 euro. Daarin stijgt de vraag, ook al door het groeiende aantal alleenstaanden, terwijl het aanbod systematisch afneemt, onder meer door de kwaliteitseisen uit de Vlaamse Wooncode. Die vergen van de eigenaars investeringen, die ze met het oog op een zeker rendement in de huurprijs doorrekenen, waardoor hun woningen in een hoger prijssegment terechtkomen. Vele eigenaars-verhuurders zijn ouder dan 65 jaar. Het betreft veelal kleine zelfstandigen die appartementen verhuren om hun pensioen aan te vullen. Maar hun kinderen verliezen de interesse in deze investering gezien de problemen die hun ouders daarmee hebben ervaren. Zij verkopen liever de woning. Huurders zouden inderdaad maar een derde van hun inkomen aan de huur mogen besteden. Dat is een vuistregel. De huurdersbonden beginnen blijkbaar te beseffen dat het verhuren van een woning een bepaald rendement moet opleveren en dat het om een economische activiteit gaat. De reële rendementen van woningverhuur bedragen op dit moment nog maar 2 tot 3 percent. Het AES is op zoek gegaan naar een oplossing voor het toenemende probleem van wanbetaling bij huurders. Het pleit voor een huurgarantiefonds dat bij wanbetaling uithuiszetting voorkomt of toch minstens uitstelt en humaner maakt. Het is de bedoeling dat de overheid aan de ene kant de huurder responsabiliseert, via een huurgarantiefonds en via de vrederechter, en aan de andere kant de eigenaar geruststelt dat hij minstens 50 percent van de verschuldigde huurinkomsten zal ontvangen.
V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
9
Niet zozeer de huurprijs maar de inkomsten van de huurders liggen aan de basis van het betaalbaarheidsprobleem. Daarom zijn inkomensondersteunende maatregelen aangewezen. Wel kan de overheid de huursubsidies best rechtstreeks uitbetalen aan de eigenaarverhuurder, als ze ervoor wil zorgen dat de subsidie inderdaad de wanbetaling remedieert. Soms komen huursubsidies namelijk terecht bij huurders die dit geld aan andere zaken uitgeven. Ook fiscale maatregelen kunnen bijdragen tot de oplossing. Renovatiepremies voor huurwoningen zijn op dit ogenblik alleen mogelijk voor wie aan een SVK verhuurt, maar zouden veralgemeend kunnen worden. Ook zou de overheid energiebesparende maatregelen terug fiscaal aftrekbaar kunnen maken. De overheid zou ten slotte de successierechten kunnen verminderen als erfgenamen zich ertoe verbinden om het pand voor minstens negen jaar op de huurmarkt te houden. Want het huidige systeem maakt dat een eigenaar na drie generaties de volledige waarde van zijn onroerend goed aan de overheid heeft betaald. Bij de aankoop gelden immers registratierechten, en na ieder overlijden betaalt men gemiddeld voor 30 percent successierechten. 2. Bespreking Mevrouw Patricia De Waele staat bijna helemaal achter het betoog van de heer Niemans, met uitzondering van zijn visie op het huurgarantiefonds. Is het AES voorstander van het voorliggende voorstel of zijn er nog bijsturingen nodig? Het commissielid beaamt de opmerking dat de huidige huurprijzen niet te hoog zijn. Hoeveel houdt een eigenaar jaarlijks over van zijn huur? De heer Niemans heeft er terecht op gewezen dat ook de prijzen van gas, elektriciteit en water het wonen duurder hebben gemaakt. De termen huursubsidie en huurpremie worden wel eens door elkaar gehaald. Het gaat hier wellicht over de ondersteuning van mensen met een laag inkomen die vijf jaar op een wachtlijst staan voor een sociale woning en die een woning huren onder de 500 euro per maand. Mevrouw De Waele heeft er, onder andere via amendementen, steeds voor geijverd om de huurpremie louter te laten afhangen van het inkomen van de begunstigde, en niet van hoe lang die op een wachtlijst heeft vertoefd. Ook mevrouw Mieke Vogels deelt de visie dat onbetaalbaarheid veeleer aan lage inkomens dan aan hoge huurprijzen te wijten is. Ze zal het AES haar conceptnota bezorgen, die op basis van dat standpunt een aantal voorstellen formuleert. Over het algemeen zijn de huurprijzen inderdaad niet te hoog. In bepaalde – vooral stedelijke – gebieden ontstaat echter een nieuwe markt voor huisjesmelkers, als gevolg van schaarste. Het AES vraagt de overheid het aanbod te helpen verruimen door de privéhuurmarkt aantrekkelijk te maken voor investeerders. Hoe ziet de heer Niemans dat? De koopmarkt is vooral gericht op individuele eigenaars. Voor hen is het niet meer interessant om een tweede woning te kopen met het oog op verhuur. Mevrouw Vogels ziet als remedie mogelijkheden in een soort bevak, een collectief programma om via aandelen in vastgoed te beleggen. Als dit collectieve eigenaarschap de bouw van degelijke woningen stimuleert, kunnen die vervolgens dankzij de huursubsidies aan een concurrentiële prijs worden verhuurd. Zo kan de huurmarkt nieuwe zuurstof krijgen. Spaargeld is er in Vlaanderen genoeg, en het brengt nog amper iets op.
V L A A M S P A R LEMENT
10
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
De heer Fred Niemans wijst erop dat een investeerder in onroerend goed moet rekenen op gemiddeld maar tien maanden huurinkomsten per jaar, daar hij ooit wel eens te maken zal krijgen met een wanbetaler. Steeds meer mensen kunnen of willen de huur niet meer tijdig betalen. Als een betaling maanden uitblijft, stapt de eigenaar-verhuurder in het huidige systeem naar de vrederechter. Die kan de zaak nog eens voor een maand uitstellen in de hoop op een oplossing. Komt die er niet, dan zal hij de huur ontbinden, de huurder veroordelen tot het betalen van de huurachterstallen en een wederverhuringsvergoeding gelijk aan drie maanden. Voorts krijgt de huurder het bevel om het pand te verlaten. Als deze dat niet vrijwillig doet, geeft de rechter de eigenaar de mogelijkheid om hem uit te drijven met de openbare macht. De eigenaar moet dan een leger mensen inzetten, van slotenmakers en deurwaarders tot verhuizers en mensen van de stadsdiensten, met alle extra kosten van dien. Een uithuiszetting is een tragische toestand waaraan huurders noch verhuurders enig plezier beleven. Het huurgarantiefonds kan dergelijke toestanden helpen vermijden. Het is verantwoord om daarvoor maatschappelijk kapitaal in te zetten. De vrederechter beoordeelt of de betrokkenen in aanmerking komen voor een tegemoetkoming uit het fonds. Een gedeelte van de huur wordt dan ten laste gelegd van dat fonds. Zo krijgt de eigenaar-verhuurder de zekerheid dat hij minstens 50 percent van de huur van de vorige en volgende drie maanden zal ontvangen. De huurder wordt geresponsabiliseerd om zelf ook een deel van de huur te betalen. Er komt immers een afbetalingsplan voor de huurder met betrekking tot de drie maanden huur die hij niet betaald heeft. Op termijn kan de hele huurschuld worden aangezuiverd. Als stok achter de deur blijft het mogelijk om iemand die zijn afbetalingsplan niet naleeft, op de traditionele manier aan de deur te zetten. Het huurgarantiefonds wordt op twee manieren gespijsd. Elke eigenaar die een huurovereenkomst aanbiedt bij het huurgarantiefonds, zal een eenmalige bijdrage van 75 euro betalen. Men rekent er ook op dat de overheid, deels uit sociale overwegingen, jaarlijks een bepaald bedrag uittrekt om het fonds te spijzen. Het gevolg zal zijn dat eigenaars-verhuurders blijven investeren in hun onroerend goed gezien de garantie op een minimum aan inkomsten. De huurder zal bij structurele wanbetaling meer tijd krijgen om een oplossing te zoeken. Met deze oplossing kunnen de verzuchtingen van beide partijen worden verzoend. Mevrouw Katelijne D’Hauwers, directeur van het AES, beseft dat ook de prijsstijgingen van water en energie de woonkosten de hoogte hebben ingejaagd. Eigenaars moeten tegen 2020 dakisolatie hebben aangebracht in woningen die ze vanaf dan nog willen verhuren. In dat verband pleit het AES voor een subsidiëring van isolatiewerken door de Vlaamse overheid, daar de federale subsidie is afgeschaft. Voorts is het eigenaarssyndicaat voorstander van constant gehouden woonkosten van de huurder. Als de isolatie tot lagere energie-uitgaven leidt, zou de huurprijs mogen stijgen. De verhuurder moet dergelijke investeringen immers kunnen recupereren om nog rendement uit zijn eigendom te halen. Wat de berekening van het rendement betreft: van de twaalf maanden huur gaat er hoe dan ook één naar onroerende voorheffing en één naar personenbelasting, waar het ki wordt geïndexeerd en verhoogd met 40 percent. Gemiddeld moet een eigenaar ook rekening houden met een maand leegstand per jaar. Daarbovenop komen de kosten, die erg variëren van jaar tot jaar. Zo komt men uiteindelijk uit op een rendement van 3 percent. Het AES kan zich moeilijk uitspreken over de vraag of de huurpremies moeten worden gerelateerd aan het inkomen of aan de huurprijs. Het syndicaat vraagt wel inkomensondersteuning, zodat de verhuurder minstens de zekerheid heeft dat een deel van de huurprijs betaald wordt via de huursubsidies. V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
11
Het AES is zeker dat het aanbod aan huurwoningen daalt. De individuele eigenaar krijgt het immers steeds moeilijker. Het schaarsere aanbod leidt vanzelf tot hogere huurprijzen. Een studie van zowat tien jaar geleden geeft aan dat het soort vastgoedbevak waarvoor mevrouw Vogels een lans breekt, een gunstig effect zou hebben. Toen was de Belg daar echter niet rijp voor, en wellicht ook nu nog niet. De kleine eigenaar is tenslotte een individualist, die zeggenschap wil over het pand dat hij verhuurt. Een bevak betreft daarentegen een vennootschap die alleen rekening houdt met het rendement. De directe band met de huurder valt weg. Een vennootschap zal bij huurachterstand onmiddellijk een advocaat inschakelen. Dat zal wellicht leiden tot een verdere stijging van de huurprijzen. De vennootschappen zullen zich vooral richten op de solvabele huurders en op de kwalitatief betere woningen. De zwakke huurders zullen bij een veralgemening van dit systeem helemaal uit de markt worden geprijsd. De kwaliteit van de woningen zou moeten verbeteren. Op dat vlak zou de overheid stimulansen moeten aanreiken. Een repressief optreden is alleen verantwoord als de eigenaar echt onwillig is. Men moet vooral voorkomen dat de eigenaar genoeg krijgt van de overheidsbemoeienissen en zijn pand verkoopt. De heer Fred Niemans steunt de opmerking van mevrouw D’Hauwers over bevaksystemen. De individuele relatie tussen huurder en verhuurder zal wegvallen. De AES-voorzitter benadrukt dat zijn organisatie huisjesmelkerij afkeurt. Dergelijke wanpraktijken, die de markt bezoedelen, kunnen met repressieve maatregelen worden beteugeld, maar een gevolg is dat bonafide eigenaars soms ten onrechte als huisjesmelkers worden bestempeld. Mevrouw Mieke Vogels benadrukt dat in de bevak die zij voor ogen heeft, als uitdrukkelijke doelstelling moet worden ingeschreven dat ze dient om goede woningen te bouwen voor het lagere segment op de huurmarkt. De overheid kan denken aan een tegemoetkoming, op voorwaarde dat de vennootschap gedurende minstens negen jaar verhuurt aan een bepaalde doelgroep. Ze kan ook huursubsidies ter beschikking stellen. Wie hierin belegd heeft, krijgt dus zeker een eerlijk rendement. III. BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS 1. Toelichting Het BIV heeft mevrouw Peggy Verzele, directeur van het Vlaams studie- en kenniscentrum Vastgoed en Wonen, afgevaardigd om zijn standpunt toe te lichten. Mevrouw Verzele legt uit dat het BIV het controleorgaan is van de vastgoedmakelaars. Het beroepsinstituut telt 9000 erkende vastgoedmakelaars, waarvan ongeveer 60 percent aan Vlaamse zijde. De term ‘vastgoedmakelaar’ dekt de bemiddelaars in verkoop en verhuur, syndici en rentmeesters. De sector speelt een belangrijke intermediaire rol tussen huurder en verhuurder, zowel bij de totstandkoming van het contract als bij het bewaren van een goede relatie tussen beide actoren. De vastgoedsector is bezorgd over de evoluties op de privéhuurmarkt, die de meest problematische positie in de woonmarkt inneemt. Het aanbod bevindt zich in een neerwaartse spiraal. Huurders komen in steeds grotere getale uit een precaire bevolkingsgroep. De verdere regionalisering van de woonbevoegdheid biedt een historische kans op een doordacht en coherent beleid voor de huurmarkt. Het BIV wenst daartoe een constructieve bijdrage te leveren.
V L A A M S P A R LEMENT
12
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
Een van de belangrijkste conclusies van het jaarrapport van de huurdersbonden is dat almaar minder mensen een goede huurwoning kunnen vinden voor minder dan 400 of 500 euro, afhankelijk van de regio. Mevrouw Verzele beaamt de conclusie dat de betaalbaarheid van het huren in het gedrang komt. Nochtans zijn de huurprijzen in 2012 minder gestegen dan de inflatiegraad, wat hetzelfde jaarverslag bevestigt. Volgens coördinator Sien Winters van het Steunpunt Wonen hebben de huurprijzen in de periode 2000-2010 slechts een licht hogere stijging dan de index gekend. Bovendien klopt het dat de huurprijzen in Vlaanderen lager liggen dan in vergelijkbare Europese landen. Dit alles doet ook mevrouw Verzele besluiten dat het betaalbaarheidsprobleem in de eerste plaats een inkomensprobleem is. Het huurderspubliek verarmt. De woonquote bedraagt in Vlaanderen 35 percent, dus meer dan het EU-gemiddelde van 33 percent. Bovendien heeft 23 percent van de privéhuurders een woonquote van meer dan 40 percent, wat erop wijst dat er zich geen algemeen betaalbaarheidsprobleem voordoet, wel een acuut probleem voor een bepaald segment van de privéhuurders. Mensen met een redelijk inkomen zullen over het algemeen onmiddellijk vastgoed aankopen, behalve starters die eerst huren, en sommige mensen die bewust huren boven kopen verkiezen. Maar wie zich geen vastgoedaankoop kan veroorloven, komt vanzelf op de huurmarkt terecht. De groep met lage inkomens heeft maar een heel beperkte keuzemogelijkheid betreffende huurwoningen, en komt in de slechtste woningen terecht. De huidige schaarste op de huurmarkt is een gevolg van de lage aantrekkingskracht van die investeringen, maar ook van de afwezigheid van stimulerende maatregelen. Alleenstaanden en tweeverdieners met een laag inkomen hebben het moeilijk. Ook problemen op de koopmarkt – verkoopovereenkomsten die niet doorgaan omdat banken de noodzakelijke lening niet toekennen – verhogen de druk aan de aanbodzijde op de privéhuurmarkt, en meer bepaald op het goedkoopste segment daarvan. Het BIV pleit voor een tweesporenbeleid. Enerzijds is er ondersteuning nodig voor huurders met betaalbaarheidsproblemen die niet terechtkunnen in de sociale huisvesting. Anderzijds moeten ook verhuurders ondersteuning krijgen in de vorm van een gunstig investeringsklimaat. De eigendomscultuur is een van de sterktes van het Vlaamse woningmarktmodel. Eigendomsverwerving verdient dan ook de volle beleidsaandacht. Maar wie die middelen niet heeft, moet terechtkunnen op de privé- of sociale huurmarkt. Sociale woningen zijn er echter niet genoeg, zeker niet met de inkomensgrenzen die daarvoor gelden. Het publiek dat in aanmerking komt, is zelfs beduidend groter dan het aantal mogelijke sociale woningen. Ons systeem maakt dat SHM’s niet alleen de zwakke doelgroepen moeten bedienen, maar tegelijkertijd rendabel moeten zijn en daarom ook betere huurdersprofielen aantrekken. Op dit ogenblik heeft de sociale bouwsector geld te kort voor renovatie van het bestaande patrimonium, laat staan dat ze genoeg zou hebben voor een drastische aanbodverhoging. Zo komt dus een aanzienlijk deel van de allerzwakste huurders op de privéhuurmarkt terecht. Daarom pleit het BIV, net als de huurdersbonden en het AES, voor een verruiming van de huursubsidie. Verhuurders zijn bang voor wanbetaling, huurschade en woonoverlast. De grens tussen selecteren en discrimineren vervaagt. Al deze factoren dragen bij tot een daling van het aanbod, nog los van de discussie over de huurprijzen op zich. Wat het juridische aspect betreft, hebben heel wat verhuurders de indruk dat de balans in hun nadeel overhelt. De geldelijke huurwaarborg werd gereduceerd tot twee maanden. Er zijn strenge privacy- en antidiscriminatiewetten. De Vlaamse Wooncode legt steeds meer kwaliteitseisen op, die grote investeringen vergen. V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
13
Het rendement, dat nu ongeveer 3 percent bedraagt, mag niet verder aangetast worden. Zo niet zullen veel verhuurders, en zeker de oudere, hun panden verkopen en omzetten in roerend kapitaal. Het fiscale onderscheid tussen roerende en onroerende inkomsten is immers heel groot in België. Daarom heeft het BIV namens de vastgoedsector een aantal voorstellen geformuleerd. Die hebben vooral te maken met een verruiming van het aanbod. Daardoor zal de huurder een grotere keuzemogelijkheid krijgen, wat een neerwaartse prijsdruk teweegbrengt en de kwaliteit ten goede komt. Voorbeelden uit het buitenland tonen duidelijk aan dat het aanbod vermindert als de huurprijsregulering en de huurbescherming strenger worden. Een voorbeeld van een stimulerend beleid met betrekking tot het huuraanbod is een vermindering van successie- en schenkingsrechten, als erfgenamen bereid zouden zijn om het pand gedurende een aantal jaren voort te verhuren. Een andere mogelijkheid is een energieabattement bij een aankoop met het oog op verhuur, naar analogie met het renovatieabattement, dat evenmin betrekking hoeft te hebben op een eerste en enige woning. Nog een andere mogelijkheid is een btw-verlaging voor nieuwbouw die bestemd is voor verhuur aan bepaalde doelgroepen, of een renovatiepremie voor woningen met die bestemming. Op dit vlak sluit het standpunt van het BIV aan bij het advies van de Vlaamse Woonraad. Kortom, een bijzonder stimuleringsbeleid is vereist voor de versterking en de uitbreiding van de privéhuurmarkt, waarbij de woonnood centraal moet staan in plaats van de deelinstantie die de doorslag geeft in de toekenning van steun. Aan de vraagzijde pleit het BIV voor een verruiming van de huursubsidies. Ook daarin volgt het instituut een advies van de Vlaamse Woonraad. Die verruiming is kostenefficiënt, verhoogt voor de huurder de betaalbaarheid en voor de verhuurder de zekerheid. Op dit ogenblik volstaat het sociale aanbod niet om de nood te lenigen, besluit mevrouw Verzele. 2. Bespreking Mevrouw Patricia De Waele stelt dat de studie van de huurdersbond nuttig was om het debat te openen. Het wordt echter duidelijk dat niet alleen de huurprijzen onbetaalbaar zijn, maar dat het voor de verhuurder ook stilaan onbetaalbaar is geworden is om woningen te verhuren. Aan de inkomensproblemen van huurders kan de overheid weinig doen. De minister van Wonen kan hen wel ondersteuning aanreiken. De verhuurder ziet minstens vier maanden van zijn huurinkomsten opgaan aan allerlei kosten. Daar kan men nog een maand aan toevoegen voor de betaling van de bemiddeling door de vastgoedmakelaar. Mevrouw De Waele besluit dat de woonfiscaliteit voor de verhuurder onbetaalbaar geworden is. Mevrouw Mieke Vogels vraagt zich af hoe men kapitaal kan mobiliseren om betaalbare woningen te bouwen. De voorbije tien jaar heeft de vastgoedmarkt zich vooral toegelegd op tweede verblijven, onder meer aan de kust. Er is dus wel degelijk geld voorhanden in dit land, maar het wordt niet gebruikt om het recht op wonen voor iedereen te garanderen. V L A A M S P A R LEMENT
14
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1
De overheid zou het aantrekkelijk moeten maken om te bouwen in de grootsteden, waar er onvoldoende aanbod is, in plaats van aan de kust. Mevrouw Peggy Verzele ziet een gemene deler in de vragen van de twee commissieleden: ze gaan over het mobiliseren van kapitaal en fiscaliteit. De privéhuurmarkt kampt wel degelijk met het probleem van de wanbetaling. Het huurgarantiefonds is een goede eerste stap. Een overheid moet echter in de eerste plaats het aanbod stimuleren. Bij een discrepantie tussen vraag en aanbod stijgen de prijzen. Daarom is er nood aan een incentive die het de moeite waard maakt om te investeren in huurwoningen. De voorbeelden uit het buitenland tonen aan dat eigenaars goed reageren op allerhande gunstige maatregelen. Een verlaging van successierechten of schenkingsrechten kan tegemoetkomen aan de bezorgdheid van oudere verhuurders. Daarmee valt te voorkomen dat deze mensen hun panden omzetten in roerend kapitaal. Tegelijk maakt dit het voor de erfgenamen aantrekkelijker om de woning voort te verhuren. Een energieabattement kan de verbetering van de aangeboden kwaliteit stimuleren. Een voorwaarde kan zijn dat men in ruil daarvoor de woning moet verhuren. Eigenaars moeten dus op een positieve manier gestimuleerd worden om mee te werken aan de verruiming van het aanbod. Een brede waaier aan instrumenten is aangewezen. De residentiële vastgoedbevaks stonden niet in deze presentatie, maar vormen wel een valabel denkkader. Mevrouw Mieke Vogels concludeert dat iedereen het ermee eens lijkt dat er meer huursubsidies moeten komen. Jan PENRIS, voorzitter Griet COPPÉ, verslaggever
V L A A M S P A R LEMENT
Stuk 2126 (2012-2013) – Nr. 1 Gebruikte afkortingen AES bevak BIV btw EU ki OCMW SHM SVK VHP
Algemeen Eigenaarssyndicaat beleggingsvennootschap met vast kapitaal Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars belasting over de toegevoegde waarde Europese Unie kadastraal inkomen Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn sociale huisvestingsmaatschappij sociaal verhuurkantoor Vlaams Huurdersplatform
V L A A M S P A R LEMENT
15
