Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen?

Gebiedsontwikkeling Valt het stil of slaan we de handen ineen?

In opdracht van:

Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK)

Auteurs:

Paul van Joolingen (verantwoordelijk partner) Roger Kersten Mariska van der Hee

Datum:

8 februari 2011

Benoordenhoutseweg 43 // 2596 BC Den Haag // Postbus 97662 // 2509 GB Den Haag // Telefoon 070 – 326 26 23 // Fax 070 – 328 27 08 // [email protected] //www.akroconsult.nl // Rabobank 16.01.27.645 // KvK Haaglanden nr 27 31 19 26 // BTW nr NL 8190.08.710.B.01 //

Samenvatting Dit rapport beschrijft de gevolgen van de kredietcrisis. Niet de analyse van de kredietcrisis staat centraal, maar de aanpak van de gebiedsontwikkeling tijdens de kredietcrisis. Het blijkt dat structurele problemen, achter een aantal conjuncturele componenten, de veroorzaker zijn van de huidige crisis. Door de vakkundige inbreng van de stakeholders tijdens de interviews konden wij tot een brede en diepgaande probleemanalyse komen. Immers aan een succesvolle ingreep dient een goede diagnose vooraf te gaan. Ontwikkelaars en bouwers hebben nadat de eerste klappen waren uitgedeeld interne analyses gemaakt en hebben vervolgens maatregelen gezocht om de problemen op de korte termijn op te lossen. Onder andere prijsverlagingen, stoppen van de voorbereiding, inkrimping van personeel, afwaarderen van grondposities, waarbij langzaam maar zeker bij een aantal ontwikkelaars meer dan de helft van het personeel wegvloeide. Corporaties zijn nog even doorgegaan. Zij hebben koopprojecten omgezet in huurprojecten maar bouwen nu ook op grote schaal hun ontwikkelbedrijven af, realiseren nagenoeg geen koopprojecten meer en bezinnen zich nogal stevig op het in standhouden van de bestaande voorraad. De gemeentelijke overheid loopt hierop nog iets achter. Zij zijn iets te lang doorgegaan met de voortzetting van hun plannen en realiseren zich nu op grote schaal dat in de bezuinigingsoperatie de bouwproductie een belangrijke rol gaat spelen. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de polsstok van alle partijen korter wordt. Het lastige in dit traject is dat de meeste partijen nog bezig zijn met ‘damage control’. De boxer heeft de klap uitgedeeld en na de tik schut de geslagene met het hoofd en denkt: ‘waar ben ik?’ Er is nog geen plan hoe te reageren. Dat plan moet nog gemaakt worden. Onbalans in de markt Het starten van de nieuwe gebiedsontwikkeling heeft ook veel te maken met de onbalans in de markt. De kantorenmarkt is structureel ontregeld en dat was al voor de aanvang van de crisis. De markt voor bedrijfsruimte heeft te maken met afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers waardoor verpaupering kan ontstaan. Na een periode van 20 tot 30 jaar op een bedrijventerrein overleven een aantal bedrijven het niet, of groeien ze uit de kavelgrens of krimpen juist en worden andere productiemethodes toegepast. Samen met achterstallig onderhoud leidt dit langzaam tot een verzameling van gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering. De vraag naar winkelruimte concentreert zich voornamelijk op toplocaties in hoofdwinkelgebieden. In andere delen van Nederland hebben we juist te maken met leegstand en een afnemende vraag. De binnensteden vormen het kloppend hart van de Nederlandse retail. Hier komen de beleving en het vermaak tot zijn recht. De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker. Wel moet er bij de retailsector rekening worden gehouden met de substantiële concurrentie van de internetwinkels. In de woningmarkt doet op veel plaatsen krimp haar intrede. De kwantitatieve woningnood is dan ook in een groot aantal gebieden verleden tijd. Daarnaast constateren wij aan de andere kant dat er weldegelijk sprake is van vraagontwikkeling met name in de combinatie wonen met een vorm van zorg. Ten slotte stellen bancaire instellingen zwaardere eisen aan het verstrekken van hypotheken en bestaan er onzekerheden over de hypotheekrenteaftrek, het in stand houden van de overdrachtsbelasting en de stijging van de OZB-lasten. Dit alles zit de koopmarkt van woningen in de weg. Kortom, een disbalans in de markt. Dat herstelwerk nodig is, is af te leiden uit de analyse van de staat waarin de verschillende partijen zich bevinden. Met het openen van de gereedschapskist wordt het probleem niet opgelost. In tegenstelling tot een bouwpakket is bij de nieuwe ordening geen instructieboekje voorhanden. Ten eerste omdat elk gebied zijn eigen problematiek en dynamiek kent, ten tweede omdat het naar voren halen van de consument in het verkoopproces eenvoudiger klinkt dan het is en als derde omdat nieuwe rollen van partijen niet met twee afspraken succesvol zullen blijken te zijn. Het onderzoek heeft aanbevelingen opgeleverd die hierna puntsgewijs worden beschreven.

Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

1

Randvoorwaardelijke aanbevelingen De regelgeving Een steeds terugkerend onderwerp in de interviews met de stakeholders is de regelgeving. De procedures worden algemeen ervaren als te stroperig, te lang durend en te kostbaar. • Planologische regelgeving: het huidige planologische kader zal aangepast moeten worden op een tweetal punten. Veel bestemmingsplannen hebben baat bij een verkorting van de procedure. Tevens wordt uitgebreid gekeken naar de gemeentelijke procedures, afgifte van vergunningen en naar een vastgesteld planologisch kader waarbij procedures niet meer seriematig maar parallel worden gestart en partijen interactief samenwerken binnen eigen verantwoordelijkheden om de afstemming tussen private initiatieven en daarbij horende publieke procedures te combineren. • Grondbeleidsinstrumentarium: dit instrumentarium is bedoeld om projecten die van maatschappelijk belang zijn doorgang te kunnen laten vinden ook al heeft de overheid niet de grond of het vastgoed in handen. Een van de belangrijkste obstakels hierin is het versnipperd grondbezit. Om de vaart in het proces te houden, de grond te verwerven tegen redelijke prijzen, en eigenaren en investeerders te binden aan de plannen, heeft de gemeente beperkte sturingsinstrumenten in de vorm van het voorkeursrecht en onteigeningsprocedures. Indien een marktpartij initiatiefnemer is en deze taak op zich neemt staat er nauwelijks wettelijk instrumentarium ter beschikking, terwijl dit juist meer gestimuleerd zou moeten worden. • Financiële instrumenten: o Actieve financiering: de overheid heeft één voordeel, zij is in staat leningen aan te trekken tegen gunstige marktvoorwaarden. Deze zijn substantieel beter dan de voorwaarden die marktpartijen krijgen en daarenboven kan de overheid, in tegenstelling tot het bedrijfsleven, makkelijker (selectief) financiering aantrekken tegen gunstige voorwaarden. o Borging: veel pensioenfondsen streven inflatiegerelateerde leningen na. Nagedacht kan worden over een product uit het verleden, de ABP-leningen uit de jaren tachtig, voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen waarbij deze constructie wellicht geactualiseerd moet worden en daarnaast zouden partijen kunnen kijken in hoeverre indexleningen een bijdrage kunnen leveren aan de financiering van vastgoed in de gebiedsontwikkeling. o Revolving fund: concreet kan op provinciaal niveau zo’n fonds worden opgezet. Dit fonds verschaft vermogen en financieringsmiddelen aan de herstructurering van bedrijventerreinen onder bepaalde voorwaarden: mede inbreng gemeente, medefinanciering gemeente, een businessplan maken en het delen van het risico. • Fiscale maatregelen: o Fiscale zones: de kans dat alle activiteiten stil vallen kan niet worden uitgesloten. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat bepaalde gebieden fiscale faciliteiten krijgen om op grond daarvan een investeringsimpuls te realiseren. Om dit te concretiseren moet gedacht worden aan een gebiedscorporatie. Niet te verwarren met een woningcorporatie. Een gebiedscorporatie is een corporatie die een plan maakt voor het beheer, het onderhoud en de vernieuwing van een bepaald gebied op het onderdeel woningen, winkels en bedrijven. o Tijdelijke handhaving hypotheekrenteaftrek: een eenvoudige ingreep zou zijn om de hypotheekrenteaftrek vooral te handhaven, maar in ieder geval annuïtair te faciliteren hetgeen in belang is van alle partijen. o Overdrachtsbelasting: vaak is bij de overheid getracht fiscale maatregelen te treffen in gebieden met een economische achterstandspositie, omdat investeringen in deze gebieden moeilijk tot stand komen en de overheid per saldo weinig investeringen ziet. Dit zou dan ook de fiscale maatregelen kunnen helpen om als multiplier investeringen in deze gebieden op gang te brengen om zodoende op de langere termijn de gebieden te verbeteren. Regionale ordening De monitoring, zoals deze nu bij het winkelaanbod geldt, zal uitgebreid moeten worden naar woningen, kantoren en bedrijven. Naast monitoring kan de ambtelijke kennis ondergebracht worden op provinciaal niveau (op de gemeentelijke ambtelijke kennis werd bezuinigd). Brabant doet dat inmiddels voor bedrijven, maar het zou ook voorstelbaar zijn dat een vergelijkbare organisatie wordt opgezet voor woningbouw.


2

Aanbevelingen op projectniveau Maatregelen op projectniveau hebben betrekking op: • Integraliteit: functies, ook in kleinere gemeenschappen, moeten worden gecombineerd. • Marktgerichte gebiedsontwikkeling: ten eerste zal de potentiële koper in een veel vroeger stadium gecommitteerd moeten worden. Daarnaast is het voorstelbaar dat bij een goede stedenbouwkundige structuur, waarbij menging van functies voorop dient te staan, inzicht moet worden verkregen in het feit dat woningen, kantoren, bedrijven en winkels op voorhand uitbreidbaar moeten worden ontworpen. Ook is het van groot belang om naast de woning overige voorzieningen integraal in de gebiedsontwikkeling te plannen. Ten slotte breekt Vesteda een lans om het onderscheid tussen huren en kopen te marginaliseren. Dat wil zeggen dat een woning aangeboden kan worden zowel in huur als in koop. Het verdient aanbeveling om in samenwerking met marktpartijen en corporaties te bezien hoe de flexibiliteit tussen huur en koop een bijdrage kan leveren met betrekking tot de verbetering van de toekomstige afzetmogelijkheden. • Creatief slopen: het verdient aanbeveling om voordat overgegaan wordt tot sloop eerst een transformatieperiode in te bouwen. Transformatie kan betekenen dat gebouwen ter beschikking worden gesteld aan nieuwe bedrijven, startende woonconsumenten tegen relatief lage prijzen ten einde een gebied of een gebouw weer vitaliteit te geven. In een tweede fase, als deze beheersmaatregelen aanslaan, zullen investeringen in het gebied wel rendabel kunnen worden uitgevoerd en kan dit leiden tot spin-off van nieuwe activiteiten. • Kolomverkorting: ook het proces van voorbereiding van de bouw en uitvoering kan aanmerkelijk verkort worden. Voor de voorbereiding en de uitvoering geldt dat adviseurs, ontwikkelaars en onderaannemers parallel moeten werken, waarbij de voorbereidingstijd van driekwart jaar tot een jaar substantieel kan worden teruggebracht. • Onderhoud: bij aanleg van de woonomgeving en het bouwen van de woningen zal met name naar duurzame elementen worden gekeken waarbij de wijze van het onderhoud een relevante rol speelt in de voorbereiding en uitvoering van bouwprojecten. • Financiering door de overheid: de lokale overheid zou kunnen besluiten om bij de gebiedsontwikkeling financieringsarrangementen af te sluiten met beleggers. De overheid kan dit indien 20% vermogensinbreng van de marktpartij wordt geleverd en indien de gemeente een opslag hanteert op de rente. Een tweede mogelijkheid is dat de gemeente terugkeert naar de uitgifte van grond in erfpacht. • Afboeken: niet alleen ontwikkelaars, maar ook gemeenten moeten afboeken op hun grondposities. Gemeenten hebben dus een vergelijkbare positie als ontwikkelaars die grondposities hebben verworven. Zij hebben gronden en die gronden zullen net als bij ontwikkelaars afgewaardeerd moeten worden. Aanbevelingen voor nieuwe samenwerkingsmodellen • Gemeentelijk initiatief: veel gemeenten vallen op dit moment stil. Deels omdat men wacht op betere tijden, deels omdat men constateert dat huidige plannen niet meer uitvoerbaar zijn en deels omdat men zich oriënteert op de bezuinigingsoperatie die er aan komt. In de nieuwe plannen zal de gemeente met de marktpartijen opnieuw haar rol moeten bepalen. Plannen kunnen worden heroverwogen en de samenwerking zal op een andere wijze moet worden ingericht. In de samenwerking zullen nog steeds afspraken gemaakt moeten worden over de rol- en risicoverdeling bij de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie, naast eerder gemaakte opmerkingen over een andere werkwijze, zoals bijvoorbeeld kleinere series, waardoor het risico beperkt wordt • Open samenwerking: de werkwijze bij het hanteren van de publieke grondexploitatie zal echter ook sterk wijzigen. De publieke partij zal snel samenwerking moeten zoeken met een marktpartij die later verantwoordelijk wordt voor de vastgoedafzet om deze zo goed mogelijk te positioneren. • Andere financieringsvormen: de financiering wordt in toenemende mate bemoeilijkt. In het bedrijfsleven waar de financiering ook moeilijk gaat, wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van near-banking, financiering in het bedrijfsleven door een directe lening buiten de banken om. Er worden ondermeer obligatieleningen verstrekt en vaak worden particulieren benaderd voor financiering van bedrijven (bijvoorbeeld Heineken). In de gebiedsontwikkeling zal de financiering in toenemende mate een rol van betekenis gaan spelen waarbij het op traditionele wijze verkrijgen van een financiering op dit moment op groot bezwaar van bancaire instellingen leidt. • De wijkcorporatie: aan de overheid zal wellicht worden gevraagd om een deel van haar taken met betrekking tot het beheer over te dragen, maar waarbij aan de andere kant het beschikbaar stellen van budgetten een voorwaarde kan zijn om activiteiten op het niveau van de wijk en de buurt beter te coördineren wat verloedering tegen gaat.


3

Veel geïnterviewde stakeholders willen ook de nieuwe ordening tot stand brengen en wijzen dan ook spontaan projecten aan waarbij ervaring opgedaan kan worden met de nieuwe ordening. Kortom: niet stil vallen, niet wachten op betere tijden, maar de handen in elkaar slaan.


4

Inhoudsopgave 1. Inleiding

7

2. Structurele onbalans 2.1 Inleiding 2.2 Maatschappelijke context 2.3 Structurele onbalans

9 9 9 10

3. De markt en haar segmenten 3.1 Algemeen marktbeeld 3.2 Kantorenmarkt 3.2.1 Vraag & aanbod

11 11 11 11

3.2.2 Probleem 3.3 Bedrijvenmarkt 3.3.1 Vraag & aanbod 3.3.2 Probleem 3.4 Retailmarkt (winkels) 3.4.1 Vraag & aanbod 3.4.2 Probleem 3.5 Woningmarkt 3.5.1 Vraag & aanbod

11 12 12 12 13 13 13 14 14

3.5.2 Probleem

15

3.6 Conclusie 3.6.1 Kantorenmarkt

16 16

3.6.2 Bedrijvenmarkt

16

3.6.3 Retailmarkt

16

3.6.4 Woningmarkt

16

4. De actoren 4.1 Vraagstelling stakeholders 4.2 Ontwikkelaars 4.3 Bouwers 4.4 Corporaties 4.5 Beleggers 4.6 Bancaire instellingen 4.7 De gemeente 4.8 De provincie 4.9 De rijksoverheid 4.10 Conclusie

17 17 17 17 18 20 22 22 25 26 27

5. De nieuwe ordening 5.1 Inleiding 5.2 Randvoorwaardelijk

28 28 29


5

5.2.1 De regelgeving

29

5.2.2 Regionale ordening

32

5.3 Projectniveau 5.3.1 Integraliteit

32 32

5.3.2 Marktgerichte gebiedsontwikkeling

33

5.3.3 Creatief slopen

35

5.3.4 Kolomverkorting

35

5.3.5 Onderhoud

35

5.3.6 Financiering door de overheid

35

5.3.7 Afboeken

36

5.4 Nieuwe samenwerkingsvormen 5.4.1 Gemeentelijk initiatief

36 37

5.4.2 Open samenwerking

37

5.4.3 Andere financieringsvormen

38

5.4.4 De wijkcorporatie

38

Literatuurlijst

39

Bijlage 1: Lijst van geïnterviewden

40


6

1. Inleiding Er is een verschil waarneembaar tussen de huidige crisis en de vastgoedcrisis in de jaren tachtig. De eerste vastgoedcrisis in de jaren tachtig van de vorige eeuw werd veroorzaakt door hoge rentelasten, geld was schaars, de hypotheekrente overschreed de 12% en een oplopende werkloosheid. Deze conjuncturele crisis zorgde voor een kopersstaking, onverkochte woningvoorraad, leegstand in het huursegment en massaal terugtreden van ontwikkelaars op de markt. Pas aan het eind van jaren tachtig herstelde de markt. Daarentegen wordt de huidige crisis in het vastgoed niet veroorzaakt door een hoog oplopende rente of een exorbitant hoge werkloosheid. De kredietcrisis heeft de stagnatie van de markt veroorzaakt, maar het blijkt dat er achter een groot aantal conjuncturele componenten een aantal structurele problemen de veroorzaker is van de huidige crisis. Dit rapport beschrijft de gevolgen van die crisis voor de gebiedsontwikkeling en sluit aan op onze eerste rapportage ‘Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis – Een recessie met structurele 1 consequenties’ . In dit rapport hanteren we de volgende omschrijving van gebiedsontwikkeling: Gebiedsontwikkeling is gericht op de (her)ontwikkeling van een gebied. Daarbij worden verschillende functies, zoals ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, wonen, werken, recreatie, parkeren, groen en water gecombineerd. Het bouwen woonrijp maken van een gebied, de verwerving en verkoop van grond, wordt gevat in de grondexploitatie. De ontwikkeling van het vastgoed, al dan niet commercieel of door de overheid gefinancierd, wordt gevat in de opstalexploitatie. Daarnaast vindt planontwikkeling plaats ten behoeve van het bouwen woonrijp maken en de ontwikkeling van het vastgoed. Naast de analyse van de kredietcrisis staat in dit rapport de aanpak van de gebiedsontwikkeling tijdens de kredietcrisis centraal. Het is daarbij onontkoombaar om de inzichten die wij tijdens interviews met stakeholders hebben gekregen over de kredietcrisis en problemen waarmee partijen worstelen nauwkeurig en precies in beeld te brengen. Immers aan een succesvolle ingreep dient een goede diagnose vooraf te gaan. Het probleem wordt door eenieder onderkend. Wel verschillen de stakeholders in hun analyse van de problemen, omdat ieder een andere rol in het proces heeft. Zij komen daardoor ook tot andere oplossingen. Dit is ook niet verwonderlijk, omdat niet één oplossing voor de kwaal aanwezig is als we alleen al kijken naar de grote verschillen bij diverse vormen van gebiedsontwikkeling. De gebiedsontwikkeling in het stedelijke milieu versus suburbane gebiedsontwikkeling vraagt een andere aanpak en daarenboven zijn er grote verschillen tussen de gebieden onderling. Krimpgebieden worden vaak aan randen van Nederland gesitueerd, maar dit onderscheid is absoluut niet terecht. Ook binnen de Randstad zijn zeker krimpgebieden aan te wijzen. Weliswaar misschien wijken of buurten maar dan toch zullen we moeten leren leven met krimp, oftewel het accent zal liggen op de kwaliteit en niet op de kwantiteit de komende periode. Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een beknopte beschrijving van de maatschappelijke ontwikkelingen en de structurele consequenties daarvan. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd dat er geen sprake is van een conjuncturele crisis, maar van een structurele onbalans. In hoofdstuk 3 wordt een analyse gegeven van de markt en haar segmenten en vervolgens wordt in hoofdstuk 4 beschreven hoe de actoren reageren op de ontwikkelingen in de markt en welke invloed dit heeft op de gebiedsontwikkeling. Het verschil in oplossingen, het verschil in gebieden en een ander verwachtingspatroon van de partijen die bij het proces betrokken zijn zal er toe leiden dat de integrale gebiedsontwikkeling aan herdefiniëring toe is, waarbij anders moet worden samengewerkt en andere instrumenten en middelen ingezet moeten worden om succesvol te opereren. In hoofdstuk 5 worden dan ook voorstellen gedaan voor een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling. Wij menen dat het Rijk ten minste een aantal projecten moet faciliteren om de nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling een kans te geven.

1

2009, Paul van Joolingen, Roger Kersten (Akro Consult) en Agnes Franzen (TU Delft), i.o.v. het ministerie van VROM Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

7

Bijlage 1 bevat een overzicht van de geïnterviewden. Ten slotte zijn wij de stakeholders erkentelijk voor hun vakkundige inbreng, waardoor wij tot een brede en diepgaande probleemanalyse konden komen. Tevens danken wij hen voor de tijd die zij hebben willen vrijmaken voor het toetsen en aanvullen van de probleemanalyse en de oplossingsrichtingen. Paul van Joolingen Roger Kersten


8

2. Structurele onbalans 2.1 Inleiding De afgelopen decennia is de ruimtelijke ordening, maar ook de ontwikkeling van het vastgoed en de realisatie van het stedelijk weefsel, een activiteit geweest waarbij publieke en private partijen in gemeenschappelijkheid, met weliswaar verschillende belangen en verantwoordelijkheden, immer en altijd hebben moeten samenwerken. Op dit moment is één van de gedachten die in de markt wordt gehoord: als je niet ingrijpt, zal de markt zelf herstellen. In de literatuur aangeduid als gentrification. Natuurlijk zullen er gebieden zijn die in staat zijn zonder enige bemoeienis van wie dan ook een opwaartse spiraal te kunnen inzetten, het zogenaamde ‘Jordaan-effect’. Echter dit zijn uitzonderingen. Dat betekent dat de huidige bouwproductie verder zal dalen. De bouwproductie zou wel eens kunnen gaan dalen naar 30.00035.000 woningen per jaar en dat terwijl het aantal huishoudens met circa 50.000 per jaar toeneemt. Als we dit over een periode van circa 5 jaar volhouden, zal schaarste ontstaan en zal de markt zich mogelijk kunnen herpakken waarbij er regionale verschillen blijven. Niet in elk gebied zal schaarste ontstaan. De gevolgen van de stagnatie zijn omvangrijk. Afvloeien of uitstoten van gekwalificeerd bouwpersoneel, verschraling en ‘verelendung’ van gebieden en grote tekorten op de gemeentelijke begrotingen. Het is dan ook uitgesloten dat de markt zelfstandig (zie ook paragraaf 2.2), zonder een actieve inbreng van de overheid, de problemen oplost. Ook het overaanbod aan kantoorruimte, een markt die van oudsher sterk door marktpartijen bepaald wordt, rechtvaardigt de conclusie dat het niet interveniëren geen optie is. De ruimte in Nederland is schaars en de belangen van partijen moeten door de interventie van de overheid worden afgedwongen.

2.2 Maatschappelijke context De maatschappelijke context wordt geschetst aan de hand van de PESTEL-analyse uit het onderzoek ‘Een nieuwe ontwikkelaar? – Een toekomstperspectief voor de projectontwikkelaar in gebiedsontwikkeling’ (2010) van Merel Putman. Een PESTEL-analyse is een bedrijfskundig model dat een raamwerk beschrijft van de Politieke, Economische, Sociale, Technologische, Milieu (Environmental), Wettelijke (Legal) factoren op macro-omgevingsniveau. Uit deze analyse is gebleken dat de markt en de middelen sterk onder druk komen te staan. Daarmee is de potentie en de haalbaarheid van de projecten in de gebiedsontwikkeling sterk verminderd. De verwachting is dat dit zal leiden tot een aantal belangrijke verschuivingen in de kenmerken van gebiedsontwikkeling. De belangrijkste verschuivingen hebben te maken met schaalverkleining, het verkorten van de investerings- en samenwerkingstermijnen, verkleinen van de omvang van investeringen (financieel), verlagen van het risicoprofiel, beperken van de omvang van de opgave en het opknippen in deelgebieden. Hierdoor zullen de opgaven in gebiedsontwikkeling steeds meer kennis en procesvaardigheden vragen. Daarnaast moet gezocht worden naar andere partijen die het kapitaal kunnen leveren of er moet een samenwerking met meer partijen worden georganiseerd,zodat veel kleinere bijdragen leiden tot voldoende investeringskapitaal. De partners (overheid, ontwikkelaar en/ of corporatie) die in het verleden gezamenlijk in gebiedsontwikkeling investeerden en samenwerkingsverbanden oprichtten hebben nu weinig mogelijkheden om langdurige samenwerking aan te gaan voor een project in de gebiedsontwikkeling. Ook de opgaven veranderen van karakter. De nadruk komt te liggen op binnenstedelijk waar voorheen nog grote gebiedsontwikkelingen aan de randen van de stad (VINEX) plaatsvonden. Onder invloed van de demografische ontwikkeling en vergrijzing zal ook een groter verschil kunnen ontstaan tussen en binnen de regio’s.


9

2.3 Structurele onbalans Uit de vorige paragraaf kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een conjuncturele crisis2, maar van een structurele onbalans. Structureel omdat de markt uit het verleden niet meer zal terugkomen, ontwikkelaars de komende decennia geen gronden meer zullen aankopen, de voorfinanciering van grote projecten definitief is beëindigd en de (eind)gebruikers de komende periode uit een vraaggeoriënteerde markt komen en zeker niet uit een aanbodgestuurde markt. Daarnaast worden de landelijke verschillen onderkend. Oplossingen voor Enschede hebben geen enkele relatie met de problemen in Amsterdam. Structureel ook omdat een groot aantal partijen zich moet gaan heroriënteren op hun rollen en taken. Dit geldt natuurlijk voor ontwikkelaars en bouwers, maar ook voor corporaties, gemeenten, de provincie en het Rijk. In dit verband is het lastig dat een aantal structurele overheidsmaatregelen, die in de markt genomen zou moeten worden, worden uitgesteld. De ongelijkheid tussen koop en huur, de hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting en zaken die in heel veel rapporten aan de orde worden gesteld waar de landelijke politiek kennis van neemt, maar structureel de problemen niet oplost. De eerste zorg is dat de productie instort doordat alle partijen hun eigen beperkingen ervaren, maar nog geen idee hebben hoe de nieuwe samenwerking eruit zal gaan zien. Ook na de crisis zullen individuele partijen niet in staat zijn integrale gebieden te ontwikkelen en dus zal de samenwerking bij gebiedsontwikkeling opnieuw moeten worden uitgevonden. Het starten van de nieuwe gebiedsontwikkeling heeft ook veel te maken met de disbalans in de markt. Wat is er aan de hand met de kantorenmarkt? Is de woningmarkt integraal verzadigd? Zijn er regionale verschillen? En hebben we fouten gemaakt in het verleden die nu afgestraft worden? Voor een goed begrip is het beschrijven van de markt en haar segmenten voorafgaand aan een analyse van de actoren wenselijk.

2

Door onder andere bestedingsinflatie kan de hoogconjunctuur omslaan en begint de neergang naar een laagconjunctuur, een recessie. Het punt van omslaan heet crisis.


10

3. De markt en haar segmenten 3.1 Algemeen marktbeeld In Nederland en bij het vastgoed in zijn algemeenheid wordt een onderscheid gemaakt in een aantal deelmarkten. Zo kennen we de markt van koop- en huurwoningen en van commerciële en nietcommerciële voorzieningen. Hierbij worden de commerciële voorzieningen onderverdeeld in kantoren, retail (winkels), bedrijven en leisure en worden deze markten apart gevolgd, apart ontwikkeld en tegenwoordig ook in locaties gesegregeerd. Sommige gemeenten bepalen dat in bedrijventerreinen geen woningen mogen worden geplaatst. Het is een vaak gehoorde gedachte dat het concentreren van winkelvoorzieningen buiten de stad tot veel vrolijkheid zou kunnen leiden. Nederland is daar niet uniek in, maar ook in en buiten Europa vindt deze segregatieslag plaats. Op het Franse platteland verdwijnt de croissanterie naar een onbekend bedrijventerrein. In Amerika zijn de malls een inspiratiebron geweest om de segregatie structureel te faciliteren. Deze ver doorgevoerde segregatie werkt niet meer. Circa 30% van alle malls in Amerika stevent af op een faillissement. De neergang was al eerder ingezet. In 2007 werd er voor het eerst sinds een halve eeuw niet één nieuwe mall geopend in Amerika. De leegstand en het aantal faillissementen loopt al jaren op (Nederlands Dagblad, 02-01-2009). Op heel veel plaatsen wordt dan ook een einde gemaakt aan de segregatie van de winkelcentra in het landschap, met uitzondering van de echte perifere detailhandelsvestiging functies (PDV-functies) en een enkele outlet center in Nederland. We komen er langzaam maar zeker achter dat wonen, werken, recreëren en winkelen veel meer integraal benaderd zou moeten worden. Naast de recessie is dan ook de vraag of de gebiedsontwikkeling zich niet meer moet richten op het coördineren in plaats van segregeren van functies in een woongebied. Alleen al vanuit mobiliteitsoverwegingen en behoud van de schaarse open ruimte in Nederland zou deze gedachte de komende periode prioriteit moeten hebben. De analyse van de markt wordt in dit hoofdstuk per segment beschreven.

3.2 Kantorenmarkt 3.2.1 Vraag & aanbod Uit het rapport ‘Vastgoedmarkt overzicht’ van Colliers International Real Estate Review (mei 2010) blijkt dat de Nederlandse kantorenmarkt zo’n 47 miljoen m2 bedraagt en dat ongeveer 17% van de totale voorraad leegstand kent, een absoluut metrage van circa 8 miljoen m2, waarvan een kwart structurele leegstand betreft. Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) kent de Nederlandse kantorenmarkt in 2020 bij een ongewijzigd beleid een leegstand van 14 miljoen m2 vvo. Segment Kantoren

Aantal m2 vvo 47.000.000

Leegstaande m2 vvo 8.000.000

% leegstand 17

3.2.2 Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de kantorenmarkt, als gevolg van overaanbod, structureel is ontregeld. In vroegere tijden kenmerkte de markt voor kantoren zich door de varkenscyclus, een verschijnsel dat het aanbod van een bepaald product of een bepaalde dienst te groot wordt na een periode van schaarste en te klein na een periode van overvloed. De voorbereidingen duurden lang en er kwamen te veel kantoren op de markt. Er ontstond vervolgens leegstand waardoor veel projecten in de ijskast verdwenen. Dit leidde uiteindelijk tot een groot tekort aan kantoren, waarna weer een nieuwe bouwgolf ontstond. De intervallen van top tot top duurden circa 5-7 jaar. Op dit moment constateren we dat het huidige overaanbod niet meer kan leiden tot een nieuw evenwicht. Dit omdat er doodeenvoudig te veel kantoren zijn. Als we kijken naar bijvoorbeeld ontwikkelingen op het gebied van energie en klimaatbeheersing en de arbo-eisen dan is het een illusie dat er nooit meer een nieuw kantoorpand gebouwd zal worden. Er zal altijd behoefte blijven ontstaan aan nieuwe kantoren, maar de huidige leegstaande kantoorruimte zal nooit meer volledig verhuurd worden. Voor een substantieel groot deel van de kantorenmarkt betekent dit dat zij haar functie zal verliezen.


11

De kantorenmarkt is structureel ontregeld.

Een verzameling gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering.

3.3 Bedrijvenmarkt 3.3.1 Vraag & aanbod Uit het onderzoek ‘On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010’ van Jones Lang LaSalle blijkt dat medio 2010 het aanbod van bedrijfsruimte is gestegen tot een niveau van bijna 9,5 miljoen m2 vvo. Vooral de Randstad en de zuidelijke provincies Noord-Brabant en Limburg zagen het aanbod van bedrijfsruimte aanzienlijk toenemen. Daarentegen is het grootschalige aanbod (> 5.000 m2 vvo) in de eerste helft van 2010 licht gedaald en bedraagt momenteel circa 4,4 miljoen m2 vvo. Waar stijging van het totale aanbod tijdens de crisis voornamelijk toe te rekenen was aan het gereedkomen van nietverhuurde nieuwbouwontwikkelingen wordt deze momenteel veroorzaakt door een afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers. Anderzijds wordt er slechts weinig nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Daarnaast komt de dynamiek aan de vraagzijde van de bedrijfsruimtemarkt nagenoeg en volledig tot stand vanuit kostenbesparing, terugdringen van de huisvestingslasten en het reduceren van de transportkosten. In de eerste helft van 2010 is op de bedrijfsruimtemarkt circa 1 miljoen m2 vvo opgenomen, waarvan bijna 30% betrekking had op logistiek vastgoed. Circa 70% van het totale opnamevolume aan bedrijfsruimte concentreerde zich op de mainports Amsterdam en Rotterdam en op de ‘inland hubs’ (overslaghavens landinwaarts) in het zuiden. Ondanks de afgenomen dynamiek op de gebruikersmarkt blijven deze locaties gezien hun ligging en bereikbaarheid strategisch interessant (Jones Lang LaSalle, 2010). 3.3.2 Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de markt voor bedrijfsruimte te maken heeft met afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers waardoor verpaupering kan ontstaan. De exacte omvang van de leegstand in de bedrijfsruimtesector is onduidelijk. Doordat een groot aantal partijen in het verleden ruimte heeft gehuurd met het oog op potentiële groeimogelijkheden, zitten zij als gevolg van de crisis nu met overtollige ruimte die niet wordt benut. Deze zogenaamde ‘verborgen leegstand’ wordt niet aangeboden aan de markt (Jones Lang LaSalle, 2010). Om het probleem op de markt van bedrijfsruimte te schetsen is het misschien beeldender om deze markt te schetsen vanuit een oud bedrijventerrein. De gemeente Roosendaal heeft in de jaren zestig van de vorige eeuw het bedrijventerrein Majoppeveld langs de snelweg van Roosendaal naar Breda gerealiseerd. Toen een toplocatie voor bedrijven en die bedrijven hebben zich daar dan ook op grote schaal gevestigd. Alleen na 20 tot 30 jaar overleeft een aantal bedrijven het niet, of groeien ze uit de kavelgrens of krimpen juist en worden andere productiemethodes toegepast. Samen met achterstallig onderhoud leidt dit langzaam tot een verzameling van gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering. Er ontstaan plekken waar curatoren veelvuldig geconfronteerd worden met verpauperd vastgoed. De snelste weg naar een nieuwe oplossing is een nieuw bedrijventerrein, waardoor de verpaupering op het oude terrein nog sneller gaat en de gemeente ten einde raad geld ter beschikking stelt om de infrastructuur en de openbare ruimte op te knappen. Toch neemt de bedrijvigheid niet toe en de eigenaren zijn vaak niet in staat het vastgoed te transformeren, zodat het vastgoed voldoet aan de nieuwe eisen. Roosendaal en de provincie Brabant kiezen ervoor Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

12

om in te grijpen. Ingrijpen is het opkopen door een gemeenschappelijk vehikel van bedrijfsgebouwen die door de curator voor een appel en een ei van de hand worden gedaan en die vervolgens worden gesloopt. De grond wordt bouwrijp gemaakt om op het bestaande bedrijventerrein nieuwe bedrijven te huisvesten. Dus niet de infrastructuur, maar het faciliteren van nieuwe bedrijven door een actieve grondpolitiek van de gemeente, is bepalend voor het opknappen van het bedrijventerrein. Dit omdat de markt individueel niet in staat is om deze opgave uit te voeren.

3.4 Retailmarkt (winkels) 3.4.1 Vraag & aanbod Uit het rapport ‘Understanding retail destinations in the Netherlands’ (2010) van CB Richard Ellis blijkt dat in Nederland in totaal bijna 27 miljoen m2 winkelruimte staat. Dat komt neer op ruim 1,6 m2 per inwoner. In het afgelopen decennium is ongeveer 5 miljoen m2 aan de winkelvoorraad toegevoegd. Dat komt neer op een uitbreiding van zo’n 20%. Op dit moment zet de trend van een lagere vraag en een stijgend aanbod verder door. De opname van nieuwe winkelmeters is gedaald, terwijl de beschikbaarheid van aanbod juist is toegenomen. Het aanbod van winkelruimte op de open markt overschrijdt voor het eerst de grens van 1 miljoen m2. Dit heeft effect op de huurprijzen. Uit het rapport ‘On Point Dutch Retail Market Bulletin 2010’ van Jones Land LaSalle is dan ook gebleken dat er gemiddeld nog steeds sprake is van een lichte huurprijsdaling op A1-winkellocaties, maar deze is minder groot dan vorig jaar. In de grote steden is er sprake van herstel, in middelgrote en kleine steden is nog steeds sprake van een lichte daling van de huurprijzen. Er is dus een gematigd herstel met pieken te zien in steden als Amsterdam, waar de huurprijzen het sterkst stegen, en Den Haag waar de huurprijzen harder stegen dan de inflatie. Op deze locaties blijft de vraag naar winkelunits onverminderd groot bij een schaars aanbod. 3.4.2 Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de vraag zich voornamelijk concentreert op toplocaties in hoofdwinkelgebieden. In andere delen van Nederland hebben we juist te maken met leegstand en een afnemende vraag. In het rapport ‘Understanding retail destinations in the Netherlands’ (2010) van CB Richard Ellis wordt geconstateerd dat de verschillen tussen de typen locaties echter erg groot zijn. Op de beste locaties ligt het leegstandpercentage gemiddeld rond de 2%. In grote binnensteden komt dit aandeel zelfs uit beneden de 2%. Daarentegen is de leegstand op C-locaties gemiddeld 10%. Overigens moet bij het bovenstaande opgemerkt worden dat de aanbieders er altijd voor hebben gewaakt om niet tot een structureel overaanbod te komen door vaak te werken met distributieve planologische onderzoeken (DPO’s). Hier wordt het aanbod getoetst op een structurele overmaat. Hoewel deze methode niet geheel feilloos is, blijkt dat lokale overheden en aanbieders van vastgoed 2 zich redelijk houden aan de uitbreiding van het aantal m op basis van deze onderzoeken. Wellicht is dit ook de reden dat grootschalige malls in Nederland moeizaam tot niet tot stand komen en het aanbod zich concentreert op de lokale situaties van de stad en het dorp. Wel is zichtbaar dat de foodsector een stevige ontwikkeling doormaakt. De traditionele slager, bakker en groenteboer verhuizen naar de binnenkant van de supermarkt. In de laatste decennia ontwikkelt de supermarkt zich in een opwaartse spiraal qua oppervlakte waarbij de ideale maat anno nu tussen de 1.000 en 2.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) ligt (bron: diverse DPO’s). Daarnaast is er een relatie tussen het besteedbaar inkomen en het aanbod van winkels. In tijden van recessie zien we dat andere winkels, die zich meer richten op de lage prijs dan de kwaliteit, zowel in het food als non-food gedeelte, een substantiële uitbreiding teweegbrengen op de markt. Een probleem bij het winkelvastgoed is dat een concentratie plaatsvindt op buurt, wijk en stedelijk niveau en dat strips minder efficiënt kunnen functioneren en uiteindelijk hun winkelfunctie verliezen. Winkelstrips worden te klein om de consument te trekken en concentratie van winkels is noodzakelijk. De consument vraagt om een goed bereikbaar winkelgebied met goede en voldoende parkeervoorzieningen. Daarboven is de supermarkt van 1970 niet die van 2010. Dat betekent dat bestaande winkels aangepast moeten worden aan de nieuwe eisen. Ook wil de consument een combinatie van run en fun shopping. Al deze eisen vragen van de lokale overheden om samen met eigenaren en winkeliers transformatie in de bestaande winkelgebieden te brengen.


13

Naast de economische ontwikkelingen zijn er meer veranderingen op handen in de retailsector. In tegenstelling tot de politieke wenselijkheid neemt de mobiliteit van de consumenten toe en is men bereid, zeker ook de ouderen, aanzienlijke afstanden in de auto af te leggen om boodschappen te doen. Dit geldt zowel voor run als fun shopping en de attractiviteit van winkelcentra is niet alleen van belang voor de consument, maar zal uiteindelijk ook, zowel in positieve als negatieve zin, invloed hebben op de leefbaarheid en de werkgelegenheid binnen buurten, wijken en steden. De ‘beleving’ van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker waardoor veel winkelgebieden dringend aan verbetering en vernieuwing toe zijn. Ook krijgt de sector substantiële concurrentie van de internetwinkels. Op dit moment doen de internetwinkels het beter dan de detailhandel als geheel in Nederland. De detailhandel zag de omzet afgelopen jaar met bijna 5% dalen door de economische recessie, zo blijkt uit de in maart 2010 gepubliceerde cijfers van de brancheorganisatie Thuiswinkel.org. Volgens deze brancheorganisatie maken internetaankopen nu 7% van de totale detailhandelsomzet uit. Over het algemeen kan winkelherontwikkeling zichzelf bedruipen met een (beperkte) uitbreiding, toevoeging van woningen en/ of de introductie van betaald parkeren.

3.5 Woningmarkt De stagnatie in de woningmarkt staat het meest centraal in de aandacht. De vastgoedproblematiek wordt meestal vanuit dit aspect beschreven. Dan wordt de bouwproductie aangekaart, of de financiering van de koopwoningen, of de fiscale voordelen. Vaak wordt het probleem niet integraal opgepakt. Wij willen hier een poging wagen een meer integrale visie op de woningmarkt te formuleren. 3.5.1 Vraag & aanbod Bij een crisis op de woningmarkt gold in het verleden de gouden regel dat het stagneren van de koopmarkt leidde tot een run op de huurmarkt en omgekeerd. Dit was vaak wel verklaarbaar. Immers in financieel onzekere tijden wordt er niet meer verhuisd en nieuwe vragers op de markt concentreren zich op een huurwoning die minder snel vrijkomt dan zij verwacht. In voorspoedige tijden wil iedereen een koopwoning, waardoor meer huurwoningen vrijkomen en er dus ruimte ontstaat op de huurmarkt. Op dit moment is de kwantitatieve woningnood in een groot aantal gebieden verleden tijd. Het begrip krimp doet al op veel plaatsen, en niet alleen in het zuiden en noorden van het land, haar intreden. Een veel gehoorde opvatting is dat er te veel appartementen zijn gepland en gebouwd, met name in het koopsegment. Veel onderzoekers melden een oververzadiging van de appartementenmarkt. Op zijn minst sluit dit niet aan bij de vraag van de consument die gezien het grote koopaanbod alleen nog maar tot koop van nieuwbouw is te verleiden als dit conform zijn/haar woonwensen is. Dit verdient nuancering. Appartementen kennen een relatief lange voorbereidingstijd. Omdat appartementen vaak in combinatie met winkels en parkeergarages worden gerealiseerd, is de bouwtijd veel langer. Om deze reden kunnen de appartementen pas op de markt gezet worden in een vergevorderd stadium van de bouw. In tegenstelling tot een eengezinswoning verkoopt een appartement nu eenmaal niet eenvoudig op tekening. De doelgroep bestaat zeker niet uit de jonge starters, maar meer uit de woningzoekende op leeftijd die pas tot koop overgaat indien het gebouwde kan worden aanschouwd. Indien voor jonge starters een appartement wordt gebouwd, is een ervaring in de markt dat deze afgezet kan worden indien het product financieel interessant gemaakt wordt. Voor de appartementenbouw is de locatie cruciaal. Naast de locatie zijn ook de voorzieningen van groot belang. Met andere woorden locatie en voorzieningen voor de doelgroep zijn cruciaal. Behalve deze kritische kantlijnen in het vastgoed op het vlak van wonen constateren wij aan de andere kant dat er weldegelijk sprake is van vraagontwikkeling. In Nederland heeft men de beleidslijn opgevat om ouderen langdurig zelfstandig te laten wonen. Deze stevig mondige en soms ook financieel krachtige groep vraagt dan ook om voorzieningen waarbij het wonen gecombineerd zal worden met een vorm van zorg. Ook in het segment zorg zien we een relevante ontwikkeling en vraag die ertoe leidt dat instellingen zich melden om in het huursegment complexen te combineren met zorg. Hier is sprake van een substantiële vraag op landelijk niveau. Het is voorstelbaar dat de markt zich op deze doelgroep richt.


14

De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker

Er is sprake van vraagontwikkeling met name in de combinatie wonen met een vorm van zorg

Bij de vraagontwikkeling moet wel worden opgemerkt dat bancaire instellingen zwaardere eisen stellen aan het verstrekken van hypotheken. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) en ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) scherpen hun inkomensvoorwaarden voor de verstrekking van een hypotheek keer op keer aan. Zonder een oordeel uit te spreken wat juist is, kan worden geconcludeerd dat de voorwaarden in het verleden te ruim zijn geweest of dat de overheid en aanbieders van hypotheken zich door het aanscherpen van de voorwaarden wensen te verzekeren van nieuwe financiële zekerheden bij de verstrekking van hypotheken. Er vindt nu ook stapeling van zekerheden plaats. Aanscherping van hypotheekvoorwaarden, aanscherping inkomensvoorwaarden en een ruimere marge op de hypotheekrente laten zien dat de consument wel twee of drie keer moet betalen voor de zekerheid van de strekkende instanties. Conjunctureel speelt de lage rentestand een bescheiden rol. De opslagen van de banken zijn fenomenaal. Aan de andere kant is het in economische zin niet uit te sluiten dat na verloop van een aantal jaren de huidige lage rentestand zal stijgen naar een meer nominaal niveau, waardoor ook de woonlasten omhoog zullen gaan. De eerder gemelde onzekerheid van de hypotheekrenteaftrek, het in stand houden van de overdrachtsbelasting en de stijging van de OZB-lasten zit de koopmarkt in de weg. Daarbij is Nederland niet meer het Nederland van 20 jaar geleden. 3.5.2 Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat krimp al op veel plaatsen haar intrede doet, maar dat er ook nog sprake is van vraagontwikkeling. De vraagontwikkeling heeft betrekking op de combinatie van wonen met een vorm van zorg. Bij krimp speelt kwaliteit een belangrijkere rol dan de kwantiteit. Er zal een transformatie plaats moeten vinden die zich meer richt op een kwalitatief dan een kwantitatief aanbod. Soms verschijnen berichten dat de Randstad nog steeds een kwantitatieve woningnood kent, maar de woningmarkt is in Amsterdam zeker niet in elk stadsdeel even overspannen. Dit houdt in dat de kwaliteit van de woning en vooral de woonomgeving meer en meer bepalend wordt voor de appreciatie van de woningzoekende. Als een bepaalde wijk of buurt negatief scoort bij consumenten heeft dit zijn invloed op zowel de huur- als de koopvoorraad. Dit is een sluipend proces dat zich langzaam inzet, maar op de langere termijn vergaande consequenties zal hebben voor het gebied. Uiteindelijk kiest de consument met zijn voeten. De woonomgeving is vaak het eerste zoekcriterium. Daarna volgen financiële mogelijkheden en woningtypen. Jarenlang is de bevordering van het eigen woningbezit in de Nederlandse samenleving een begrip geweest. Met de huidige kredietcrisis kan de vraag gesteld worden in hoeverre die bevordering van het eigen woning bezit nog wel wenselijk is, indien het verkopen van een woning soms beneden aankoopprijs plaats vindt en de fiscale aftrekbaarheid beperkingen heeft. Waardevermeerdering en fiscale aftrekbaarheid worden door de consumenten nog steeds gezien als een belangrijke waarde. Misschien heeft huren meer voordelen, omdat je minder afhankelijk bent van de grillen van de markt. Dit zou zeker voor de bouw van appartementen kunnen gelden. Het kopen van een appartement is fiscaal aantrekkelijk en omdat de koopprijzen op termijn stijgen is er sprake van vermogensaanwas. Door de onzekerheid in de verkoopmarkt, de onzekerheid van het fiscale systeem en de angst dat de Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

15

vermogensaanwas niet meer plaatsvindt zou de populariteit van het koopappartement wel eens snel kunnen dalen. De verwachting is ook dat het onderscheid huur en koop binnenkort structureel zal gaan wijzigen. Natuurlijk niet overal. Buiten de stedelijke omgeving zijn en blijven woningen voornamelijk in de koopsector. In de stedelijke omgeving is de huurmarkt traditioneel altijd sterker gebleven en zal naar alle waarschijnlijkheid ook sterker worden. De vermogensaccumulatie bij vastgoed zal structureel onder druk blijven staan. Dit betekent dat het positieve beeld dat mensen hebben, zal wijzigen. Zeker indien verkoopprojecten moeizamer en langduriger lopen is het niet uit te sluiten dat als gevolg van een moeizame doorstroming consumenten eerder zullen huren dan kopen. Een tweede verwachte tendens is dat nieuwe uitbreidingsgebieden veel moeilijker te vermarkten zullen zijn. Blauwestad en Meerstad in Groningen geven aan dat bij krimp het moeilijk is deze gebieden op de kaart te zetten en de goed bedoelde marketingoffensieven hebben niet tot het gewenste resultaat geleid. Daarbij zal het ontwikkelen van een omvangrijk gebied leiden tot grote risico’s voor initiërende partijen, omdat zij grond niet zullen afnemen en minder snel tot ontwikkeling zullen overgaan.

3.6 Conclusie 3.6.1 Kantorenmarkt De kantorenmarkt is structureel ontregeld en dat was al voor de aanvang van de kredietcrisis. De huidige leegstaande kantoorruimte zal niet meer volledig worden verhuurd. Voor een substantieel groot deel van de kantorenmarkt betekent dit dat zij haar functie zal verliezen. 3.6.2 Bedrijvenmarkt De markt voor bedrijfsruimte heeft te maken met afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers waardoor verpaupering kan ontstaan. Na een periode van 20 tot 30 jaar op een bedrijventerrein overleven een aantal bedrijven het niet, of groeien ze uit de kavelgrens of krimpen juist en worden andere productiemethodes toegepast. Samen met achterstallig onderhoud leidt dit langzaam tot een verzameling van gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering. 3.6.3 Retailmarkt De vraag naar winkelruimte concentreert zich voornamelijk op toplocaties in hoofdwinkelgebieden. In andere delen van Nederland hebben we juist te maken met leegstand en een afnemende vraag. De binnensteden vormen het kloppend hart van de Nederlandse retail. Hier komen de beleving en het vermaak tot zijn recht. De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker. Wel moet er bij de retailsector rekening worden gehouden met de substantiële concurrentie van de internetwinkels. 3.6.4 Woningmarkt In de woningmarkt doet op veel plaatsen krimp haar intrede. De kwantitatieve woningnood is dan ook in een groot aantal gebieden verleden tijd. Daarnaast constateren wij aan de andere kant dat er weldegelijk sprake is van vraagontwikkeling met name in de combinatie wonen met een vorm van zorg.


16

4. De actoren 4.1 Vraagstelling stakeholders Voor dit onderzoek is gesproken met 13 stakeholders. Aan hen zijn de volgende vragen voorgelegd: Hoe reageren de actoren op de ontwikkelingen in de markt? Welke transformatie zien zij? Welke invloed heeft dit op de gebiedsontwikkeling?

4.2 Ontwikkelaars Bij ontwikkelend Nederland is de klap het hardst aangekomen en ook de verandering van de markt heeft voor deze groep tot op heden enorme consequenties gehad. Hier is overigens wel een parallel te trekken met de rol van de ontwikkelaars in de jaren tachtig van de vorige eeuw. Ook toen stortte de markt van koopwoningen in en trokken ontwikkelaars massaal uit de markt. Toen hadden grote ontwikkelaars al redelijke grondposities en diende men in een versneld tempo af te boeken. Dit beeld is nu niet anders, waarschijnlijk zelfs erger, en wordt door een aantal oorzaken gevoed. Het wat optimistisch geformuleerde begrip ‘warme grond’, wat inhoudt dat de ontwikkelaar verwacht dat zich hier op termijn bouwmogelijkheden zullen voordoen, wordt bancair afgewaardeerd als landbouwgrond en bij de financiering buiten beeld gelaten. Daarnaast zijn de grondposities veelal bancair gefinancierd. De banken gaan vervolgens de onderliggende waarde herwaarderen, bouwen hun financieringen af, sommige financieringen worden zelfs niet verlengd waardoor ontwikkelaars in financiële nood komen. Daarnaast kent men een omvangrijke voorraad onverkochte woningen. Bij de nieuwe productie wordt de serie van te ontwikkelen woningen kleiner. Hierdoor stijgen de kosten per woning en als gevolg van dalende prijzen in de verkoopmarkt kunnen zowel de oorspronkelijke als gestegen kosten niet meer op het product worden afgezet. De voorfinancieringpercentages worden opgeschroefd en het is niet uit te sluiten dat op korte termijn een 100% voorfinancieringnorm zijn intreden doet. Bij de grote ontwikkelaars zien we dan ook een substantiële inkrimping van het personeel en van nieuwe activiteiten. De vraag in hoeverre de ontwikkelaars ‘stand alone’ kunnen overleven is dan ook actueel. In de markt waarin tot voor kort alles verkoopbaar was, was het hebben van grond een relevante zekerheid om tot productie en dus tot ontwikkeling van kosten en winst te kunnen komen. Omdat ontwikkelaars grondposities eerder wensen af te stoten dan te behouden, bestaat de vraag op welke wijze zij een actieve rol kunnen vervullen in de nieuwe gebiedsontwikkeling. Daarmee staat ook de integraliteit van de gebiedsontwikkeling onder druk, omdat het verevenen van functies steeds moeilijker wordt. In de gesprekken met de ontwikkelaars wordt feitelijk gesteld dat zij opzoek zijn naar nieuwe vormen van inzet met betrekking tot de gebiedsontwikkeling. De menging van functies in combinatie met het gebied als lange termijn investering wordt door ontwikkelaars onderkend. Men stelt zich daarbij voor dat de ontwikkelaar veel meer als gebiedsontwikkelaar gaat functioneren en een coördinerende functie vervult om die functies die van belang zijn bij het op de lange termijn op de kaart zetten van het gebied te coördineren. Dit betekent klein beginnen, misschien wel met beheeractiviteiten, in open PPS-constructies waarbij de kernopgave, oftewel het bedrijfsplan voor het gebied wordt afgeleid van de locatie en de mogelijkheden van het gebied en vervolgens initiatieven worden genomen om op kleine schaal te starten en andere partijen gefaseerd te laten instappen.

4.3 Bouwers Natuurlijk heeft de bouwwereld enorme klappen moeten opvangen als het gaat om de inkrimping van de productie. Binnen het bouwbedrijf zijn dan ook in de personele bezetting klappen gevallen. Pessimistische ramingen schatten in dat de productie daalt naar 30.000-35.000 woningen en dat dit structurele gevolgen heeft voor de bedrijfstak. Meer aandacht voor woningrenovatie zal dit niet op kunnen vangen. Er is een omvangrijke sanering geweest in het aantal ZZP-ers en ook bij onderaannemers is stevig gesaneerd. Wel heeft de markt zich meer dan in het verleden gericht op onderhoud en renovatie. Veel onderaannemers richten zich niet op nieuwbouw, maar op beheer van de bestaande voorraad.


17

Daarnaast zijn in de afgelopen periode de bouwprijzen substantieel verlaagd. Bouwbedrijven nemen genoeg met lage algemene kosten (AK) en winstopslagen. Bij de huidige prijsontwikkeling speelt de crisis nadrukkelijk een rol. Een conjunctureel dalende markt leidt tot inkoop van productie tegen relatief te gunstige voorwaarden, waardoor op korte termijn gedeeltelijke dekking wordt verkregen voor AK. Zodra de markt zich enigszins herstelt, zullen deze tijdelijke voordelen vervallen. Een bijkomend nadeel kan zijn dat te scherp inschrijven tot een verhoging van het aantal faillissementen kan leiden, waarbij per saldo hogere kosten worden doorberekend aan de eindgebruiker. Te scherp inkopen ondersteunt het gezegde ‘goedkoop is duurkoop’. Ook wordt binnen de grotere bouwbedrijven intensief nagedacht over kolomverkorting. Dat wil zeggen dat, indien de consument het eindproduct bepaalt en indien de prijs van het eindproduct onder druk staat, de innovatie zich in het bouwbedrijf richt op de ontwikkeling van efficiënte producten die relatief weinig voorbereidings- en bouwtijd kosten en waarbij het relatief goedkope eindproduct uitbreidbaar kan zijn als de financiële reikwijdte van de consument op termijn verbetert. Ten slotte moet worden opgemerkt dat als de bouwers in kleinere series gaan bouwen men er rekening mee moet houden dat kleinere series leiden tot andere bouwtechnieken. Het is niet uit te sluiten dat in de gebiedsontwikkeling het bouwbedrijf gedeeltelijk de rol overneemt van de ontwikkelaar. Uiteraard is het relevant dat goede producten ontwikkeld worden, maar het belang van het bouwbedrijf is minder gericht op rendement. Het rendement van het bouwbedrijf richt op de continuïteit in de bouw (bouwproductie).

4.4 Corporaties Het is nog maar kort geleden dat de politiek ervan overtuigd was dat de corporaties over ongekende financiële reserves beschikten, een ‘stille reserve’ van meer dan 200 miljard (Tweede Kamer der Staten, vergaderjaar 2005-2006, 30 507, nr. 2). Het is een terechte constatering dat het corporatiebezit behoort tot het maatschappelijke krachtenveld. Dankzij lage grondkosten, subsidies en lage financieringen in de afgelopen 100 jaar hebben corporaties hun posities weten uit te bouwen. Daarom valt er veel voor te zeggen om de middelen die corporaties bezitten te beschouwen als middelen die ingezet zouden moeten worden voor de stedelijke vernieuwingen en de primaire doelgroep. Niemand kon toen nog vermoeden dat deze hoge verwachtingen op zo’n korte termijn zouden worden doorgevoerd. Hiervoor is een aantal oorzaken aan te merken: • Corporaties hebben zich de afgelopen periode intensief beziggehouden met de ontwikkeling van koopwoningen en daarnaast hebben corporaties stevig geïnvesteerd in grond. Op dit vlak worden de corporaties dan ook op dezelfde wijze als ontwikkelaars geconfronteerd met onverkochte voorraden, afboeken op grondposities en aantasting van de solvabiliteit van de onderneming. Ook zijn corporaties als financier opgetreden voor projectontwikkelaars. Een functie die niet langer overeind te houden is en zal leiden tot ander gedrag. In het ontwikkelen van koopwoningen hebben corporaties de markt gevolgd, hetgeen wil zeggen dat de productontwikkeling vaak niet hun sterkste onderdeel was. In tijden van voorspoed wordt dit gemaskeerd, maar na een crisis is heroriëntatie op deze positie onvermijdelijk. In de markt zien wij dan ook dat corporaties in een hoog tempo hun projectontwikkelingsactiviteiten afbouwen en zich concentreren op de core business, het hebben, houden en onderhouden van woningen voor de primaire doelgroep. • Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stelt eisen aan de solvabiliteit van corporaties. De huidige eis is 30% van het eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal, waarbij het bezit wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Nu is de vraag in hoeverre het in stand houden van de bedrijfswaarde bij niet commerciële instellingen relevant is, omdat op de lange termijn het historisch kostprijsstelsel wellicht in financiële zin beter functioneert. Dit omdat er dan automatisch in de loop der tijden reserves worden gekweekt en het vaak een gevolg is van de actuele waarde waarin op de korte termijn nogal eens onrealistische waarden aangenomen zouden kunnen worden. De 30%-toets op de solvabiliteit is van belang voor nieuwe investeringen. Indien dit percentage niet wordt gehaald, zal de corporatie maatregelen moeten nemen om de goede solvabiliteitsverhouding na te streven. Corporaties in stedelijk gebied met verouderd bezit worden gedwongen tot omvangrijke investeringen, maar kunnen die niet uitvoeren omdat ze daarvoor niet voldoen aan het solvabiliteitscriterium. In het stedelijk gebied vinden nu op grote schaal fusies plaats die noodzakelijk zijn om de balanspositie te verbeteren en corporaties in staat te stellen investeringen te doen. • Corporaties worden geconfronteerd met regelgeving uit Brussel. Dit blijkt zowel uit de ‘Trendrapportage woningcorporaties’ uit 2009 als 2010 van het Waarborgfonds Sociale WoningGebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

18

•

•

•

bouw (WSW). Er mag alleen verhuurd worden aan de primaire doelgroep. Daarnaast wordt bij nieuwe verhuringen ten minste 90% van de woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens (€ 652,52, prijspeil 2011) toegewezen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal € 33.614 (prijspeil 2011). In het rapport ‘Tussen wal en schip’ van RIGO (2010) in opdracht van Aedes, de Woonbond en de VNG wordt uitgebreid ingegaan op de grootte van de groep die mogelijk door deze regelgeving geraakt wordt. De opdrachtgevers trekken uit dit rapport de conclusie dat 650.000 huishoudens met inkomens tussen de € 33.000 – € 38.000 de dupe zullen worden van de 90%-norm. Bij nieuwbouw, en dat weten we al een jaar of 50, wijzen corporaties woningen vaak toe aan huishoudens met een hoger inkomen dan de primaire doelgroep. Vanuit het bestaande bezit stromen de hogere inkomens door naar nieuw bezit. Hierdoor kan de ‘goedkopere’ bestaande voorraad toegewezen worden aan de lagere inkomens. Dit mechanisme is van dag één op dag twee uit het systeem gehaald. Corporaties zullen daarboven ook in hun bestaande voorraad de inkomenscriteria moeten handhaven en indien dit niet lukt, is financiering via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dodelijk. Corporaties financieren via het WSW en daar ligt de angel in Europa. Het WSW kent een Rijksachtervang en die Rijksachtervang wordt als staatsteun gedefinieerd en dus uiteindelijk van toepassing verklaard op de primaire doelgroep. De staatssteundiscussie in de corporatiesector komt zelden tot uitbetaling. Tot op heden heeft de sector haar financiële problemen zelf opgelost. Financiering door de overheid kan indien de private partij 20% vermogen inbrengt en de overheid vervolgens een marktconforme financiering verstrekt. Uit het artikel ‘Corporaties moeten het roer in handen houden’ (2010) van Paul van Joolingen en Meint Pool blijkt dat dit laatste meestal neer komt op een Euribor plus 50 basispunten, ofwel een half procent. Het is voorstelbaar dat het Rijk en de corporaties zich concentreren op de staatssteundiscussie. In de beheer- en onderhoudskosten bij de corporaties is stevig gesneden. De onderhoudskosten nemen de afgelopen jaren (2004-2008) jaarlijks gemiddeld met 7,8% toe, terwijl de bouwkosten in dezelfde periode met 3,6% per jaar toenemen. De hoge onderhoudslasten worden deels toegeschreven aan de veroudering van de sociale huurwoningvoorraad. De gemiddelde leeftijd van een corporatiewoning is 1,5 tot 2 jaar omhoog gegaan. Oudere woningen vragen meer onderhoud. Daarnaast steeg de huur per corporatiewoning gemiddeld 2,8% (Cobouw 22-012010). Als de beheer- en onderhoudskosten sneller stijgen dan de huur dan ontstaat bij de goedkope voorraad in een hoog tempo een uitholling voor sterk stijgende variabele lasten die omvangrijke negatieve gevolgen meebrengen voor de exploitatie. Kortom, de corporatiesector moet aan de ene kant haar dienstverlening en exploitatielasten gaan evalueren en anderzijds zal het op de lange termijn onontkoombaar zijn om de normale stijging van de variabele lasten onder te brengen in de exploitatie. Ten slotte is er de Aedes-discussie over aanslagen voor winstbelasting. Terwijl corporaties in hun beleid worden gezien als publieke partijen, worden er offers gevraagd in termen van solidariteit en het oplossen voor structurele problemen in buurten en wijken. Er lopen nu procedures in hoeverre het CFV aanslagen kan opleggen voor investeringen in Vogelaarwijken.

Uit de prognosecijfers van woningcorporaties uit het rapport ‘Sectorbeeld voornemens woningcorporaties – Prognoseperiode 2010-2014’ (2010) van het CFV blijkt dat de vermogenspositie van de sector zich tot 2018 in neerwaartse zin zal ontwikkelen. De solvabiliteit daalt van 31,6% per ultimo 2008 naar 24,9% per ultimo 2018. De achteruitgang in de vermogenspositie wordt veroorzaakt doordat gedurende deze periode een steeds groter deel van de investeringen onrendabel wordt. Op de langere termijn nemen de bouwen onderhoudslasten sneller toe dan de huurprijzen en wordt door het Fonds rekening gehouden met een hogere kapitaalmarktrente dan de huidige. Het totale investeringsvoornemen van de woningcorporaties voor de prognoseperiode 2010-2014 daalt dan ook met 9% naar ongeveer € 47 miljard. Die daling wordt veroorzaakt doordat de woningcorporaties ten eerste ongeveer 24% (circa 80.000 wooneenheden) minder nieuwbouw van huur en koop hebben geprognosticeerd. Ten tweede zijn de voorgenomen aankoopinvesteringen en verbeterinvesteringen enigszins gedaald. Corporaties gaan zich dan ook meer inzetten op woningverbetering en op investeren in maatschappelijk vastgoed. Kortom, de neerwaartse vermogenspositie van woningcorporaties wordt veroorzaakt door onrendabele investeringen en dit effect wordt versterkt door kasstromen die krapper worden, doordat op de langere termijn de bouwen onderhoudlasten sneller toenemen dan de huurprijzen en de uitgaven voor rente stijgen. Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

19

Corporaties concentreren zich weer op de core business: het hebben, houden en onderhouden van woningen voor de primaire doelgroep Eén van de elementen waar corporaties dan ook over nadenken om hun liquiditeitspositie te verbeteren, is het afstoten van bestaand woningbezit. Dit wordt overigens door de landelijke politiek zeer gepropageerd. De corporaties zullen ongetwijfeld in staat zijn om woningbezit op goede locaties te verkopen, maar zullen op slechte locaties met de voorraad blijven zitten. Er ontstaan twee effecten: het op grote schaal verkopen van sociale woningen verstoort de lokale woningmarkt (die momenteel toch al overvoerd is) en niet aantrekkelijke gebieden zullen in een hoog tempo minder aantrekkelijk worden, omdat hier de differentiatie tussen koop en huur niet ontstaat en daar langzaam maar zeker sprake zal zijn van een eenzijdige bevolkingsopbouw. Onder eenzijdige opbouw wordt in dit verband verstaan een concentratie van lage inkomens. De mogelijkheid om in deze, maar ook andere gebieden, in te grijpen neemt door versplintering van het woningbezit sterk af. Corporaties zullen geconfronteerd worden met kwalitatief betere en slechtere gebieden. De woningen in betere gebieden zullen makkelijker verkoopbaar zijn en de woningen in slechtere gebieden lopen de kans om ook moeilijker verhuurbaar te worden. Er ontstaat dan een dubbel probleem in de slechtere gebieden, doordat corporaties zich beperken tot de doelgroep, c.q. zich zeker moeten beperken tot de doelgroep, zal de animo voor deze gebieden afnemen en zou hierdoor op zijn minst verpaupering, maar ook weleens leegstand kunnen ontstaan. De geschiedenis van de Bijlmermeer van de jaren tachtig van de vorige eeuw geeft dit ook aan.

4.5 Beleggers Bij beleggers doet zich het fenomeen voor dat de afgelopen decennia de integrale beleggingen in vastgoed zijn omgezet in segmentering. Specifieke woningbeleggers zijn Vesteda en Amvest. Winkelbeleggers zijn Corio, Altera, Redevco, Unibail-Rodamco. Kantoorbeleggers zijn onder andere Wereldhave (inmiddels heeft Wereldhave haar positie op de retailmarkt inhoud gegeven door een substantiële aankoop te doen van retailvastgoed van Unibail-Rodamco) en Breevast. En Syntrus Achmea en BPF zijn beleggers met gecombineerde portefeuilles. Daarnaast kenmerkt de markt zich door specifieke kantoorcv’s waarin particulieren gemeenschappelijk inschrijven op de eigendom van kantoren. De achterliggende gedachte is dat specialisatie leidt tot een betere selectie en dus tot een hoger rendement. Daarboven kan het risico worden ondervangen door de portefeuille te spreiden over Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

20

gebieden. Dit geldt voor binnen en buiten Nederland. Het nadeel van deze werkwijze is dat de belegger versnipperd bezit heeft. Bij gebiedsontwikkeling zou een omvangrijke invloed op het totaal aan vastgoed een pré zijn. Immers een gebied is op meerdere facetten te faciliteren, oftewel er moet niet alleen gekeken worden naar woningen, maar ook naar winkels, bedrijven, voorzieningen en zelfs de openbare ruimte. Dan ben je in het beheer van de bouw en het verbouwbeleid veel beter in staat om de investeringen in dat gebied te controleren en de waardestijging als integrale maatregel beter te faciliteren. Nederland kent een groot aantal pensioenfondsen en institutionele beleggers. De pensioenfondsen hebben omvangrijke kapitaalaccumulatie opgebouwd van ongeveer 700 miljard. Ter beperking van het beleggingsrisico mogen pensioenfondsen in geringe mate beleggen in vastgoed. De cijfers van de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) tonen aan dat beleggers de afgelopen decennia structureel terugtrekkende bewegingen hebben gemaakt binnen de vastgoedsector. In plaats van geld toe te voegen, wordt er geld onttrokken. Hiervoor is een aantal oorzaken aan te wijzen. Ten eerste wordt in het toezicht van pensioenfondsen een maximum percentage gehanteerd voor het vastleggen van pensioenmiddelen in vastgoed. In de regel beleggen pensioenfondsen niet meer dan 10% van hun vermogen in vastgoed. Toch wordt in het financieel toetsingskader (FTK) van pensioenfondsen een parameterwaarde voor direct vastgoedrisico gehanteerd van 15% (De Nederlandse Bank). Opmerkelijk is overigens wel dat indien pensioenfondsen in vastgoed willen beleggen en zich daarbij concentreren op woningen en winkels er in deze markt minder aanbod zal zijn. Wellicht zullen ook hier de eerste prijsstijgingen zich voordoen. De recente beurskrach betekent voor de pensioenfondsen dat het balanstotaal daalt en dus als gevolg van daling van de aandelen en obligatiekoersen pensioenfondsen worden gedwongen om zelfs goed renderend vastgoed af te stoten. Er zijn in de afgelopen periode waanzinnig veel projecten op de markt verschenen. Dit leidt tot daling van vastgoedwaarden en nog minder interesse van beleggers om in deze markt te participeren. Daarnaast hebben niet-pensioenfondsen, oftewel institutionele beleggers, hun vastgoed voor een deel met vreemd vermogen gefinancierd. Omdat banken terughoudend zijn bij de financiering van vastgoed en als bijvoorbeeld in de kantorensector leegstand ontstaat, worden in geval van herfinanciering voorwaarden gesteld of worden geen faciliteiten voor herfinanciering meer verstrekt. Een derde probleem bij beleggers is dat beleggers op zoek zijn naar inflatiebestendige financieringen. In veel landen worden inflatieleningen verstrekt met uitzondering van Nederland. Inflatoir financieren vindt in Nederland weerstand. Dit draagt bij aan de keuze voor beleggen buiten Nederland. Ten slotte worden corporaties bij huurwoningen door beleggers als concurrent gezien. Het huurbeleid in Nederland wordt door beleggers negatief beoordeeld en beleggers stellen, niet ten onrechte, dat huur versus koop leidt tot een discriminatie van consumenten die willen huren. Immers de financieringslast is voor een belegger niet aftrekbaar. In contacten met Vesteda wordt benadrukt dat zij beleggingen met betrekking tot de integrale kwaliteit van de gebiedsontwikkeling een doorslaggevend issue vinden. Investeren in gebiedsontwikkeling betekent dat investeringen in een hoogwaardig woonniveau gecombineerd dient te worden met hoogwaardige voorzieningen in het gebied. Daarboven moeten investeringen in de gebiedsontwikkeling een lange termijn karakter kennen waarbij een investerende belegger zekerheid moet hebben dat zijn geïnvesteerde vermogen wordt gevolgd door investeringen van andere partijen. In de Amerikaanse gebiedsontwikkeling wordt gegarandeerd dat de geïnvesteerde dollar van partij A wordt gevolgd door andere partijen. Dus zekerheid over te investeren vermogen van andere partijen is relevant. Met andere woorden, gebiedsontwikkeling is gebaat bij partijen die op de langere termijn afspraken maken. Dit zou tot een aantal gevolgen kunnen leiden. Zo zou het huidige onderscheid tussen huur en koop wel eens kunnen vervagen. Met andere woorden men kan starten met de huur, starten met koop en terug verkopen en weer huren en omgekeerd. De tweede gedachte zou kunnen zijn dat de belegger niet alleen investeert in de woningen, maar investeert in het gebied en de voorzieningen en dat partijen wellicht afspreken dat daarbij gestreefd wordt om bij de uitwerking van het gebied het daar bijhorende vastgoed inflatoir te financieren. Wellicht zou de overheid in termen van garantiestelling een bijdrage kunnen leveren aan deze financieringswijze. Indien dit daartoe leidt dat bij de gebiedsontwikkeling de structurele financieringsstroom wordt ingezet voor de ontwikkeling of herontwikkeling van het gebied. Bij de gebiedsontwikkeling zijn de lokale overheid en de corporatie


21

gedurende lange tijd verbonden aan de wijk, in tegenstelling tot bouwers, ontwikkelaars zijn zij gebaat bij de lange termijn van die wijk. Beleggers zouden daaraan toegevoegd willen worden, mits zij zekerheid hebben dat de wijk zich over een lange termijn duurzaam ontwikkelt. Dat betekent voor de gebiedsontwikkeling dat de lange termijn horizon belangrijker is en partijen zich daarop dienen in te stellen. De IVBN en haar leden zijn de mening toegedaan dat zij wel in staat zijn om huurwoningen aan te bieden voor de inkomensgroep boven de € 33.000. Om die reden menen zij dan ook dat daar geen plaats is voor corporaties.

4.6 Bancaire instellingen Tot drie jaar geleden was het financieren van welk vastgoedproject of welk stuk grond dan ook een kwestie van één of twee telefoontjes. Nederlandse banken namen het voortouw om financieringen van honderden miljoenen over een groot aantal bancaire instellingen te spreiden, waarbij grond, bouw van woningen en kantoren in een paar klikken was geregeld. Een bankman verzuchte laatst: “Wij zijn niet geïnteresseerd in grond”. Nu wordt het vastgoed en de grond met grote tegenzin geherfinancierd of worden financieringen van bestaande situaties opgeschort. Bij herfinanciering wordt krachtig gewerkt aan het verkrijgen van zekerheden en worden – voor zover er nog geld wordt verstrekt – de opslagen stevig opgehoogd. Bancaire instellingen zeggen nu dat ze niet geïnteresseerd zijn in bedrijfsfinancieringen en geen financier willen zijn van grond. Bij ontwikkelingen hanteren ze hoge voorverkooppercentages en eisen ze vaak nog aanvullende zekerheden. Niet alleen de producenten, maar ook de eindgebruikers lopen aan tegen relatief hoge financieringskosten en in een hoog tempo opschroeven van inkomenseisen als het gaat om de verstrekking van hypotheken. Met name bij de hypotheekfinanciering worden hypotheken gebruikt als motto om het eigen vermogen van de bancaire sector te verbeteren. Een situatie die structureel zal veranderen indien de solvabiliteitposities van de banken structureel zijn verbeterd en er weer breed vertrouwen is in de economie. In economisch perspectief is het zeer voorspelbaar dat deze situatie 5 - 7 jaar zal duren, waarbij herstel van de economische situatie zal leiden tot een bezuinigende overheid en een stijging van een inflatoire economie. Hierbij zullen wellicht de marges worden afgebouwd, maar waarbij rentestijgingen er toe zullen leiden dat de doelgroep, die de keuze heeft tussen huur en koop, stevig onder druk komt te staan.

4.7 De gemeente Binnen de gemeenten zijn de gevolgen van de kredietcrisis later doorgedrongen dan bij de marktpartijen. Dit komt omdat er een redelijke vertraging zit tussen de gewijzigde marktomstandigheden en het daarmee gepaard gaande gronduitgiftebeleid. Voor de bestaande projecten waren de grondprijzen al vastgesteld, soms via de residuele grondwaardemethodiek en soms op basis van grondquotes, een systeem dat feitelijk ook te herleiden is tot de residuele grondwaarde. Bij het stagneren van de afzet concentreren de partijen zich in de eerste aanzet op het afzetten van de voorraad. Projecten worden omgezet van koop naar huur, ontwikkelaars nemen meer risico op laagbouwwoningen, passen vervolgens kortingen toe en openen daarna het overleg met de gemeente om grondprijzen aangepast te krijgen. Bij nieuwe projecten worden projectontwikkelaars voorzichtiger. Deze signalen komen op een ander niveau binnen en dienen vertaald te worden naar directies van grondbedrijven, gecommuniceerd te worden met bestuurders en vervolgens omgezet te worden in een ander grondprijzenbeleid. Dat kost tijd. De gemeentelijke inschatting was veelal: “Er is sprake van een tijdelijke recessie en deze zal wel overwaaien”. Een tweede reactie bij gemeenten was: “Projectontwikkelaars hebben veel verdiend, nu dan maar even minder”. Deze fase heeft binnen gemeenten relatief veel tijd gekost en heeft zich vervolgens vertaald in een naar binnen gekeerde analyse van de gevolgen van de vastgoedcrisis. In de eerste aanleg worden de problemen van de teruglopende gronduitgiftes van de grondbedrijven geanalyseerd. Vaak zijn grondbedrijven verdienende instellingen binnen de gemeente en niet zelden worden ze aangewend om speciale projecten binnen de gemeente te financieren. Bij de stagnatie van de afzet van grondkavels valt deze post weg en worden grondbedrijven per saldo kostenposten. Ze dragen niet meer bij aan resultaten binnen de gemeente en speciale projecten kunnen niet langer worden uitgevoerd. Bouwers en ontwikkelaars roepen de gemeenten op hun grondprijzen te verlagen in tijden van recessie.


22

Verlaging van de grondopbrengsten en een verdere planvertraging leidt tot een totale verslechtering dat devan onrendabele bij stedelijke vernieuwing verdeeldgemeenten wordt tussen corporaties, gemeenten de resultatentop op bouwgrondexploitaties van Nederlandse van minimaal € 2,4 miljard. De dalende productie heeft ook ernstige gevolgen voor de personeelomvang en de werkwijze binnen de gemeente. Projectleiders en stedenbouwkundigen verliezen hun projecten, dus hun werk, en kunnen niet doorberekend worden in projecten, met als gevolg dat zij op termijn hun baan verliezen. Veel gemeenten maken zich dan ook zorgen over de personele bezetting waarbij men zich op dit moment wel bewust is dat er sprake is van een meer dan conjuncturele krimp in de markt. De bouwproductie daalt spectaculair en veel gemeenten staan aan de vooravond van het afboeken van hun nog niet uitgegeven grondposities, waarbij grondbedrijven vaak renteverliezen activeren in de grondexploitatie om zodoende de nood te verzachten. Een vraag die daarbij aan de orde is, ook bij de huidige lage rentestand, is in hoeverre de gemeente er wijs aan doet om renteverliezen te activeren. De gemeente Breda heeft als één van de eerste besloten haar grondbedrijf in financiële zin te saneren. Dit betekent dat men een omvangrijke afboeking in het grondbedrijf heeft gerealiseerd en sommige gronden tot landbouwwaarde heeft teruggebracht. Deloitte heeft in dit kader in 2010 het onderzoek ‘Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven – Onderzoek in opdracht van VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu’ gepresenteerd. Uit dit rapport is gebleken dat het doorrekenen van een mogelijke verlaging van de grondopbrengsten en een verdere planvertraging, leidt tot een totale verslechtering van de resultaten op bouwgrondexploitaties van Nederlandse gemeenten van in totaal minimaal € 2,4 miljard. Een deel hiervan, € 1,4 miljard, betreft verdamping van toekomstige winsten (nog niet ingeboekt). De overige € 1,0 miljard betreft aanvullende verliezen en daarvoor dienen voorzieningen te worden getroffen. Deze voorzieningen gaan direct ten laste van de aanwezige algemene reserves. In een iets scherper geformuleerd scenario lopen de verliezen snel op tot € 3,0 miljard. Op basis van deze berekeningen van Deloitte zouden de potentiële tegenvallers in het grondbedrijf bij minimaal 4% van de gemeenten, oftewel 16 gemeenten, kunnen leiden tot het volledig verbruiken van de financiële reserves, afgezien van andere mogelijke financiële mee- of tegenvallers. In het iets scherper geformuleerde scenario raken 41 gemeenten (9,5%) in acute financiële problemen. Uit het onderzoek blijkt dat een aantal gemeenten wellicht bij omvangrijke afboeking in een artikel 12-status zouden kunnen vervallen. Op dit moment staan al drie gemeenten, Boarnsterhim, Boskoop en Loppersum, onder curatele van het Rijk. In ruil voor een extra uitkering uit het gemeentefonds krijgen zij bemoeienis van het Rijk en de provincie met hun financieel beleid. Ook de Gelderse gemeente Millingen heeft bij het Rijk de artikel 12-status aangevraagd. Daarnaast staan veertien gemeenten op dit moment onder preventief toezicht van de provincie. Deze gemeenten hebben minder ernstige financiële problemen, maar kampen wel met een begrotingstekort dat zich niet binnen de periode van de meerjarenraming zal herstellen. De Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

23

Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) verwacht dat de financiële malaise tot meer verzoeken en strakker toezicht door provincies op gemeentebegrotingen zal leiden (Binnenlands Bestuur, 19-11-2010). Indien de gemeenten de komende periode hun bouwprogrammering geheel stilzetten of marginaliseren zal dit consequenties hebben voor de kwaliteit van het stedelijke weefsel. In gebieden die met krimp worden bedreigd, zou de verpaupering door niets te doen weleens sneller om zich heen kunnen slaan. Dit geldt natuurlijk voor woningen, kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Indien er geen beleid op lokaal niveau wordt ingezet voor het handhaven van een basiskwaliteit binnen de gemeente, zullen consumenten alles bepalend kunnen zijn voor de kwaliteit van de nieuwbouw. We kunnen ons niet geheel aan de indruk onttrekken dat dit risico op lokaal niveau enigszins wordt onderschat. In gebieden waar de gemeente wel goed is, zou het ontbreken van bouwplannen ook invloed hebben op bepaalde wijken en buurten. Er zijn altijd ‘Jordaanbuurten’, dat wil zeggen gebieden die zonder overheidsingrijpen in staat zijn om een revitalisering tot stand te brengen, maar ontegenzeggelijk zullen er ook wijken en buurten zijn die deze interne kracht niet kunnen organiseren en waarbij de verpaupering steviger toeslaat. Dit zou in de eerste aanleg kunnen leiden tot segregatie van het stedelijke weefsel. De ervaring leert dat indien een gebied verder afglijdt de kosten van herstel en revitalisering veel hoger zijn. Natuurlijk is daar de vraag, in hoeverre gemeenten onrendabele investeringen voor hun rekening moeten nemen. De verwachting is dat marktpartijen dit zeker niet zullen doen en de maatschappelijke kosten uiteindelijk op de inwoners worden afgewenteld. Daarnaast is bij veel plannen de programmering nog gebaseerd op het recente verleden. Veel plannen ademen nog de rijkdom die er niet meer is. Hetgeen tot uitdrukking komt in grote grondgebieden, omvangrijke waterpartijen en allerlei onrendabele voorzieningen die betaald moeten worden uit mogelijke overschotten uit de gronden bouwexploitatie. De rijke tijd is voorbij en dat vraagt om herbezinning. Het is dan ook goed om een onderscheid te maken tussen drie typen gebiedsontwikkeling. Te weten plannen in de groene wei, urbane herstructurering en suburbane uitbreiding. • Urbaan: in de urbane ontwikkelingsgebieden is door de gemeenten veel geïnvesteerd in gronden. Uit het rapport ‘Slopen is kopen – financiering van gebiedsontwikkeling op binnenstedelijke locaties’ van P.A. Witte (2010) blijkt dat de financiering van dergelijke binnenstedelijke projecten in het meest gunstige geval lastig en in het minst gunstige geval onhaalbaar is. Grondopbrengsten op binnenstedelijke locaties zijn bescheiden, waardoor de financiële speelruimte beperkt is en gebiedsontwikkeling lastig van de grond komt. Daarnaast blijkt uit het rapport ‘Kosten en opbrengsten bij projecten voor verstedelijking tot 2020’ van RIGO Research en Advies BV (2008) en Rijk. Het Rijksdeel in de kosten wordt vervolgens voor een groot deel met ISV-bijdragen (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) gedekt. Men kan zich afvragen of zonder de ISVbijdrage andere partijen (gemeenten of corporaties) dit gat zouden kunnen opvullen. De hoge kosten bij stedelijke vernieuwing hangen sterk samen met verwerving en sloop van verouderde woningen, plan- en proceskosten (veel inspraak, verhuiskosten bewoners, enz.) en vernieuwing van de woonomgeving (waaronder soms onrendabele kosten van gebouwde parkeervoorzieningen). Verevening vanuit buitenstedelijke locaties naar binnenstedelijke locaties zal niet meer plaatsvinden, omdat de suburbane locaties niet de resultaten zullen opleveren die men verwachtte en dus geen bijdrage meer verstrekt kan worden aan binnenstedelijke locaties. Het scenario wachten op betere tijden zou betekenen dat de hoge investeringen, die inmiddels gedaan zijn, ooit goedgemaakt zouden moeten worden door stijgende grondprijzen. Het nabije verleden heeft ons geleerd dat dit uitgesloten is en dat urbane locaties om die reden nooit rendabel zullen worden. •

Suburbaan: suburbane locaties als bijvoorbeeld Rijnenburg, Bloemendalerpolder en Zuidplaspolder zijn plannen die in de ‘rijke’ tijd zijn opgezet. Bij de voorbereiding van de plannen is intensief gekeken naar meer dan normale grondopbrengsten van de woningbouw, waarbij vervolgens in de planontwikkeling extensief wordt gebouwd en er omvangrijke dure onrendabele investeringen in bijvoorbeeld groen, water en infrastructuur in de gebieden worden meegenomen. Het is voorstelbaar dat deze plannen hun financiële draagkracht hebben verloren en er dus opnieuw geprogrammeerd zal moeten worden. De vraag zal veel meer bepalend zijn voor de ontwikkeling en de markt zal in een vroeg stadium worden ingeschakeld.


24

Daarnaast komt de gemeentelijke financiering aan bod. In tijden van recessie worden de risicoopslagen in projecten groter en de eenvoudige stelling vanuit de ontwikkelende partijen is dan ook dat het grondprijzenbeleid van de gemeente aangepast moet worden aan de gewijzigde (markt)omstandigheden. De gemeente wordt geconfronteerd met een tweetal gevolgen, dalende prijzen en stijgende risico-opslagen. Steevast ontstaan fraaie rapporten en artikelen over dalende grondprijzen. Zo is er op 25 augustus 2010 een artikel gepubliceerd in het Nederlands Dagblad waarin Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft en directeur van het Onderzoeksinstituut OTB, aangeeft dat de gemeente haar grondprijzen moet verlagen met 15% (website gemeente.nu). Een actuele discussie in diverse lagen van de overheid is dan ook in hoeverre de gemeente een actief of passief beleid moet voeren. Onder passief beleid wordt verstaan dat de gemeente niet investeert in de verwerving van gronden en haar privaatrechtelijk taak overlaat aan de markt. Zij concentreert zich op haar publiekrechtelijk taak. In het kader van deze rapportage wordt op het actief en passief grondbeleid niet ingegaan. Dit om de volgende reden. Op dit moment kennen gemeenten omvangrijke grondposities en zullen zij zich op de korte termijn op die grondposities moeten concentreren. De vraag in hoeverre de wijziging naar een passief beleid politiek relevant is, zal op dit moment geen bijdrage leveren aan de oplossingen. Wel bespeuren wij tendensen dat de overheid wellicht in tegenstelling tot het recente verleden haar actief beleid, dat wil zeggen het aankopen van gronden sterk heeft teruggebracht.

4.8 De provincie Provincies zijn lang gezien als instellingen die vanuit de traditie een taak hadden binnen het landsbestel, maar waarbij het, gezien de ‘bestuurlijke drukte’, wellicht handig zou kunnen zijn dat deze opgeheven zouden worden. Als we naar het huidige kabinetsbeleid kijken dan zien we in ieder geval dat het kabinet Rutte binnen het vastgoed en de ruimtelijke ordening een vooraanstaande taak aan de provincies en de gemeenten heeft toegekend. De ruimtelijke ordening is een eerste verantwoordelijkheid van de provincie, omdat het Rijk deze taak de facto heeft afgestoten. Een aantal provincies onderscheidt zich door een vooraanstaande rol te spelen bij de regionale samenwerking, en afstemming. Dit komt onder meer tot uitdrukking doordat provincies niet meer individuele gemeenten, maar regio’s als gesprekpartner accepteren en de financiële stroom op het gebied van ruimtelijke ordening veelal over regio’s laten lopen. Een bijkomend voordeel is dat in beleidsmatige zin de provincie in staat is de concurrentie tussen individuele gemeenten te beperken tot de regio’s. Niet meer elke gemeente haar eigen bedrijventerrein, maar een regionaal bedrijventerrein en de verplichting tot herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Hoewel de provincies niet een vergelijkbare financiële positie hebben, heeft een aantal provincies extra middelen doordat zij nutsbedrijven te gelde hebben gemaakt. Provincies zijn bereid om deze middelen in te zetten ter versterking van de regionale economie. Gelderland, Brabant en Limburg zijn voorbeelden van provincies waarin het samenwerkingsmodel tussen gemeenten en provincies intensief wordt gepraktiseerd en waarbij men het belang van de regio boven het belang van de individuele gemeente stelt. Zo heeft Brabant veel ervaring opgedaan met de herstructurering van bedrijventerreinen, middelen beschikbaar gesteld voor risicodragende participaties in ‘revolving funds’, waarbij gemeenten en provincie gezamenlijk optreden om bedrijventerreinen te herstructureren, regionale bedrijventerreinen aan te leggen en gemeenten te faciliteren in hun samenwerking met het bedrijfsleven als het gaat om het huisvesten van bedrijven. Hoewel dit beleid nog maar kort is ingezet, kent de provincie Noord-Brabant inmiddels een omvangrijk aantal projecten waarin substantieel wordt geïnvesteerd. Een succesvol voorbeeld hiervan is de samenwerking in het Land van Heusden en Altena. De provincie Noord-Brabant heeft in haar streekplan vastgelegd dat nieuwe bedrijventerreinen alleen nog bij stedelijke knooppunten mogen komen om het open landschap in de overige gebieden te behouden. Het Land van Heusden en Altena ligt te ver van een stedelijk knooppunt en heeft om die reden toestemming gekregen voor de aanleg van een bedrijventerrein voor de hele regio. De drie gemeenten in de regio: Aalburg, Werkendam en Woudrichem, hebben met de provincie afspraken gemaakt over de gezamenlijke aanleg en exploitatie. Door tevens in de samenwerking afspraken te maken over de herstructurering in de regio is samenwerking gezocht met de Brabantse Herstructureringsmaatschappij, die met risicodragend vermogen participeert in de samenwerking. In deze samenwerking wordt het totale aanbod afgestemd op de vraag in en buiten de regio. Daarnaast heeft de provincie een garantstelling geleverd op de financiering van de terreinen door de gemeenten, die voor de aanleg een ontwikkelingsentiteit hebben opgericht. De samenwerking is op maat vormgegeven zodat alle drie de gemeenten naar eigen vermogen en ambitie participeren. Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

25

4.9 De rijksoverheid De verleiding is groot om de rol van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen het Ministerie van VROM) over een lange periode te beschouwen. Gestart vanuit de wederopbouw en daarna relevant als brenger van de ruimtelijke ordening met als haar hoogtepunt de Vierde Nota Extra (VINEX) waarbij op landelijk niveau de groeikernen werden ontwikkeld. Daarnaast heeft dit Ministerie lang een sturende rol gehad om de sociale woningbouw in Nederland aan de man te brengen, wat er toe heeft geleid dat de sociale woningbouwsector circa 2,4 miljoen woning omvat. Ook heeft zij het initiatief genomen om aan inkomenspolitiek te doen door verstrekking van huursubsidies en heeft zij relevante investeringen gedaan voor het tot stand komen van binnenstedelijke projecten en het initiëren van stadsvernieuwing. Hierbij heeft het ministerie omvangrijke financiële middelen in de sector ingezet. Een verdrietige constatering is dat het ministerie financieel is uitgekleed, dat zij niet meer haar rol heeft teruggepakt met betrekking tot weten regelgeving en op het vlak van financiële initiatieven sterk achterblijft. De corporatiesector is ondergebracht bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de ruimtelijke ordening is geen key item meer voor de Rijksoverheid. Daarnaast behoort het Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie niet meer tot het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Als we kijken naar structureel relevante maatregelen die voor het functioneren van de markt noodzakelijk zijn dan spelen andere Ministeries een relevantere rol: het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en mogelijk het onderdeel infrastructuur van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Voor het huidige kabinet is de gebiedsontwikkeling geen hoge prioriteit. De mobiliteit, zowel op de weg als op het spoor, staan prominenter in de belangstelling. Structurele maatregelen om de vastgoedmarkt beter te laten functioneren, zijn binnen het kabinet wel overwogen maar niet genomen. Een voorbeeld hiervan is de hypotheekrenteaftrek. Het huidige stelsel voor deze hypotheekrenteaftrek wordt in dit kabinet gehandhaafd. Hiermee wordt een structurele maatregel vooruitgeschoven terwijl op de middellange en lange termijn de hypotheekrenteaftrek in de huidige vorm niet is te continueren, omdat dit een te groot beslag legt op de rijksmiddelen. De huidige koper wenst op dit moment de fiscale aftrekbaarheid zo maximaal mogelijk te benutten. Aflossingsvrije hypotheken in combinatie met banksparen zijn regel en geen uitzondering. Het niet aftoppen van de maximale renteaftrek leidt er toe dat ook op dit terrein de belastingen maximaal worden opgebouwd. Een bijkomend nadeel is dat de hypotheekportefeuille in de loop der tijd niet daalt, maar gelijk blijft of zelfs stijgt en consumenten geen buffer opbouwen maar hun hypotheekhoogte over de hele looptijd op hetzelfde niveau blijft. In het achterhaalde annuïteitensysteem werd de hypotheek in dertig jaar afgebouwd. Voordeel van deze manier van financieren was dat de banken en de consument door aflossingen actief aan vermogensopbouw konden doen en het risico van de bank werd verkleind, omdat ook daar de hypotheek werd afgebouwd. Een tweede probleem is de discussie met betrekking tot de overdrachtsbelasting met name bij het doorverkopen van bestaand onroerend goed en dit geldt overigens niet alleen voor woningen. Er vindt in bedrijfseconomische termen een afroming plaats van de winst door het heffen van 6% overdrachtsbelasting. Het omzeilen van deze regel heeft al voor veel creativiteit gezorgd. De regelgeving werkt in toenemende mate beklemmend. De procedure om te komen tot een bestemmingsplan leidt er toe dat bijvoorbeeld in de gemeente Amsterdam voor elk bestemmingsplan de procedure tot en met de Raad van State moet worden doorlopen. In het voorbereidende ontwerpproces leidt dat tot een rigide detaillering van het bestemmingsplan. Dit heeft twee effecten. Ten eerste is de tijd tussen initiatief en realisatie extreem lang waarbij de overheid wordt geconfronteerd met exorbitante en externe proceskosten. Ten tweede omdat de procedure zo lang duurt kunnen aanpassingen van de markt niet plaatsvinden. Ook het aantal onderzoeken dat de lokale overheid moet uitvoeren bij de voorbereiding van plannen is voor veel adviesbureaus buitengewoon prettig, maar de vraag is in hoeverre dit nuttig, wenselijk en noodzakelijk is. Kortom, er is sprake van het gijzelen van oude plannen en het afremmen van wijzigingen die noodzakelijk zijn voor de markt.


26

4.10 Conclusie Ontwikkelaars en bouwers hebben nadat de eerste klappen waren uitgedeeld interne analyses gemaakt en hebben vervolgens maatregelen gezocht om de problemen op de korte termijn op te lossen. Onder andere prijsverlagingen, stoppen van de voorbereiding, inkrimping van personeel, afwaarderen van grondposities, waarbij langzaam maar zeker bij een aantal ontwikkelaars meer dan de helft van het personeel wegvloeide. Corporaties zijn nog even doorgegaan. Zij hebben koopprojecten omgezet in huurprojecten maar bouwen nu ook op grote schaal hun ontwikkelbedrijven af, realiseren nagenoeg geen koopprojecten meer en bezinnen zich nogal stevig op het in standhouden van de bestaande voorraad. De gemeentelijke overheid loopt hierop nog iets op achter. Zij zijn iets te lang doorgegaan met de voortzetting van hun plannen en realiseren zich nu op grote schaal dat in de bezuinigingsoperatie de bouwproductie een belangrijke rol gaat spelen. Het lastige in dit traject is dat de meeste partijen nog bezig zijn met ‘damage control’. De boxer heeft de klap uitgedeeld en na de tik schut de geslagene met het hoofd en denkt: ‘waar ben ik?’ Er is nog geen plan hoe te reageren. Dat plan moet nog gemaakt worden. Zeker voor de gebiedsontwikkeling. Bij de geïnterviewden was de analyse misschien niet overal even gedetailleerd bekend, maar ook het zoeken naar de oplossing: wat betekent dit voor jouw organisatie, voor jouw stad, voor jouw gebiedsontwikkeling moet nog starten. Dit betekent dat niet alleen de gemeente inhoudelijke capaciteit zal kwijtraken, maar dat ook in de bouw een ongelooflijk aantal arbeidsplaatsen structureel zullen vervallen, ontwikkelaars zullen marginaliseren, corporaties zich zullen concentreren op het behoud van het bestaande bezit en financiers en beleggers, die in Nederland al een geringe positie in het vastgoed hebben, hun horizon verder zullen verleggen.


27

Hoe nu verder?

5. De nieuwe ordening 5.1 Inleiding Voor de gebiedsontwikkeling geldt dat er meer aan de hand is dan een kortstondige recessie. In de gesprekken die wij in het kader van deze rapportage met stakeholders hebben gevoerd, valt op dat er een grote mate van herkenning en overeenstemming is op het punt van de diagnose. In medische termen: de patiënt is meer dan ziek. Eén van de geïnterviewden merkte op: “De verwachting dat er een grote stilte valt in de bouw en vastgoedwereld is gerechtvaardigd, maar de traditionele instrumenten zullen niet helpen”. De enige hoop die sommige koesteren is dat gentrification de redding moet zijn voor al onze kwalen. Dit zal in een aantal situaties ongetwijfeld kunnen. Er zal hier en daar nog best wat gebouwd worden, maar een aantal doelgroepen valt echt buiten de boot en hele gebieden zullen achteruit gaan in kwaliteit. Dat herstelwerk nodig is, is af te leiden uit de analyse van de staat waarin de verschillende partijen zich bevinden. Tot de jaren zeventig van de vorige eeuw was de overheid dominant in de ruimtelijke ordening. Deze rol is vanaf de jaren tachtig verschoven richting marktpartijen die door de ruime beschikbaarheid van financiële middelen en van steeds groeiende vrij-op-naamprijzen steeds meer taken en risico’s op zich kon nemen. In die ruimte was het voor de overheid mogelijk zich te beperken tot het stellen van - overigens forse - randvoorwaarden met betrekking tot de maatschappelijke functies, de openbare ruimte en de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Door deze ruimte heeft gebiedsontwikkeling een hoge vlucht genomen en is de productie kwalitatief en kwantitatief gestegen. Zoals geschetst is de financiële ruimte voor grootschalige voorinvesteringen er niet meer waardoor partijen zich bezinnen op hun kerntaken. Dit heeft logischerwijs gevolgen voor zowel het tempo als de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling en dan vooral voor de minder of niet rendabele functies en de kwetsbare vastgoedmarkten. We zullen naar een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling moeten waarbij fouten uit het verleden worden voorkomen en waarbij partijen op zoek gaan naar nieuwe vormen van samenwerking. De aanbevelingen zullen wij puntsgewijs beschrijven. Voorzichtig beginnen In dit hoofdstuk worden een aantal maatregelen beschreven om de gebiedsontwikkeling aan te pakken. De oppervlakkige lezer zou kunnen denken dat met het openen van de gereedschapkist het probleem wordt opgelost. In tegenstelling tot een bouwpakket is bij de nieuwe ordening echter geen Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

28

instructieboekje voorhanden. Ten eerste omdat elk gebied zijn eigen problematiek en dynamiek kent, ten tweede omdat het naar voren halen van de consument in het verkoopproces proefondervindelijk moet worden bijgesteld en ten derde omdat nieuwe rollen van partijen niet met twee afspraken succesvol zullen blijken te zijn. Iedereen is overtuigd van kleinschaligheid. Velen menen dat integratie de beste kans op succes lijkt te geven, maar we zullen moeten experimenteren. Dat betekent open mind en open boeken bij partijen, maar ook leren door vallen en opstaan.

5.2 Randvoorwaardelijk 5.2.1 De regelgeving Een steeds terugkerend onderwerp in de interviews met de stakeholders is de regelgeving. De procedures worden algemeen ervaren als te stroperig, te lang durend en te kostbaar. In de gemeente Amsterdam eindigt 90% van de bestemmingsprocedures bij de Raad van State. Om hier sterk te staan worden de bestemmingsplannen steeds gedetailleerder, wat steeds meer onderzoek vergt en dus steeds meer tijd kost en kosten met zich meebrengt. Op het punt van de regelgeving maken we onderscheid naar: • planologische regelgeving • grondbeleidsinstrumentarium • financiële instrumenten • fiscale maatregelen. Planologische regelgeving Het huidige planologische kader zal aangepast moeten worden op een tweetal punten. Veel bestemmingsplannen hebben baat bij een verkorting van de procedure. De verkorting kan betekenen dat er minder gedetailleerd en globaal gestuurd moet worden waardoor de periode van de planvorming wordt verkort en projecten sneller gerealiseerd kunnen worden. Een gedachte kan zijn dat kolomverkorting in het bouwbedrijf wordt toegepast. Tevens wordt uitgebreid gekeken naar de gemeentelijke procedures, afgifte van vergunningen en naar een vastgesteld planologisch kader waarbij procedures niet meer seriematig maar parallel worden gestart en partijen interactief samenwerken binnen eigen verantwoordelijkheden om de afstemming tussen private initiatieven en daarbij horende publieke procedures te combineren. Grondbeleidsinstrumentarium Een vergelijkbaar probleem doet zich voor met het zogenaamde grondbeleidinstrumentarium. Dit instrumentarium is bedoeld om projecten die van maatschappelijk belang zijn doorgang te kunnen laten vinden ook al heeft de overheid niet de grond of het vastgoed in handen. Een van de belangrijkste obstakels hierin is het versnipperd grondbezit. Om de vaart in het proces te houden, de grond te verwerven tegen redelijke prijzen, en eigenaren en investeerders te binden aan de plannen, heeft de gemeente beperkte sturingsinstrumenten in de vorm van het voorkeursrecht en onteigeningsprocedures. Indien een marktpartij initiatiefnemer is en deze taak op zich neemt staat er nauwelijks wettelijk instrumentarium ter beschikking, terwijl dit juist meer gestimuleerd zou moeten worden. Vooral wat betreft binnenstedelijke herstructureringsprojecten met meerdere eigenaren is nieuw instrumentarium gewenst. Er wordt gewerkt aan een mogelijk wetsvoorstel stedelijke herstructurering. Om de mogelijkheden van zo’n wet Stedelijke herstructurering te bepalen zijn vier grote onderzoeksprojecten uitgezet. De wet zou ervoor kunnen zorgen dat meerdere grote eigenaren het initiatief nemen tot herstructurering, en een plan ontwikkelen, waarbij kleinere eigenaren zich moeten aansluiten. De wet regelt vervolgens het instrumentarium om dit proces te versnellen en betaalbaar te houden. In Europa zijn diverse voorbeelden te vinden als het gaat om het vergemakkelijken van herstructureringsprojecten en ruil- of herverkaveling. In Duitsland hanteert men met veel succes de Umlegung, een wettelijk instrument dat helpt het grondeigendom te herordenen op uitleg- en herstructureringslocaties. Bestaande percelen met of zonder bebouwing worden omgevormd tot percelen die beter aansluiten op de plannen. Van tevoren wordt ruimte vrij gemaakt voor openbare voorzieningen. Bij de nieuwe kavelindeling worden zittende eigenaren ingeschakeld, meestal vrijwillig, maar de wet biedt ook mogelijkheden tot verplichte medewerking. Ook kent de Duitse praktijk het principe van de Vereinfachte Umlegung; een lichtere variant die de grenzen tussen aaneengesloten percelen aanpast, zodat deze beter aansluiten bij de bebouwingsplannen. Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

29

Financiële instrumenten Actieve financiering De overheid heeft één voordeel, zij is in staat leningen aan te trekken tegen gunstige marktvoorwaarden. Deze zijn substantieel beter dan de voorwaarden die marktpartijen krijgen en daarenboven kan de overheid, in tegenstelling tot het bedrijfsleven, makkelijker (selectief) financiering aantrekken tegen gunstige voorwaarden. Niet alleen de koper van een huis heeft moeite als het gaat om de hoogte van een lening, maar ook anderen lopen tegen de leningsbarrière op. De overheid zou bij de gebiedsontwikkeling financieringsmiddelen selectief kunnen inzetten zoals bijvoorbeeld bij koopwoningen startersleningen worden verstrekt. Deze systematiek kan ook gehanteerd worden voor startende ondernemers en bedrijven. Wel onder strikte voorwaarden en op een zodanige wijze dat het staatssteunprincipe niet wordt aangetast. Tevens zullen financieringen gekoppeld moeten worden aan zekerheden die marktpartijen verstrekken. In deze combinatie is het zeer wel voorstelbaar dat op het oog minder rendabele projecten rendabeler worden gemaakt. Ook zou de overheid bijvoorbeeld openbare voorzieningen als parkeergarages goedkoop kunnen financieren (selectief) en exploiteren, waarbij het cruciaal is om de parkeervoorzieningen zodanig in te richten dat er geen overaanbod ontstaat en de voorzieningen wellicht gefaseerd in aansluiting op de vraagontwikkeling worden gerealiseerd. Het beste is de financiering met een voorbeeld te verduidelijken via de Europese regelgeving met betrekking tot staatssteun. Staatssteun is ter voorkoming van bevoordeling van een marktpartij. Dat betekent dat deze marktpartij in een gelijke positie wordt gesteld. De financiering is niet uitgesloten, maar de regelgeving stelt voorwaarden. Afhankelijk van het bedrijf dient een renteopslag op de financiering door de gemeente te worden gehanteerd. Ten tweede moet de marktpartij 20% eigen vermogen inbrengen. En ten derde: de gemeente zal extra zekerheden willen hebben om tot financiering over te gaan. Zonder in te gaan op deze zekerheden is het voorstelbaar dat de gemeente over bancaire zekerheden afspraken maakt. Borging Veel pensioenfondsen streven inflatiegerelateerde leningen na. Nagedacht kan worden over een product uit het verleden, de ABP-leningen uit de jaren tachtig, voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen waarbij deze constructie wellicht geactualiseerd moet worden en daarnaast zouden partijen kunnen kijken in hoeverre indexleningen een bijdrage kunnen leveren aan de financiering van vastgoed in de gebiedsontwikkeling. Zeker bij het huurproduct en met uiteraard een gematigde index zou dit product voor pensioenfondsen een interessante financieringsbron kunnen zijn. Het inzetten van deze gelden in gebiedsontwikkeling zou gestimuleerd kunnen worden doordat de overheid al dan niet in combinatie met de gemeente een borging afgeeft op deze leningen. Aan deze borging moeten voorwaarden verbonden worden en kunnen vertaald worden in een businesscase voor een gebied. Dit kan er toe leiden dat er meer middelen belegd worden in Nederland dan daar buiten. Revolving fund Provincies zoals Brabant passen voor de herstructurering van bedrijventerreinen revolving funds toe. Deze techniek zou wellicht op provinciaal niveau uitgebreid kunnen worden naar de vestiging van normale bedrijventerreinen, gecombineerde herontwikkelingen van terreinen, herstructurering van woongebieden, etc. De revolving-fund-gedachte vervangt naar onze stellige overtuiging de subsidie, omdat subsidiëren van projecten veelal een à fonds perdu bijdrage is waarvan het effect moeilijk gemeten kan worden, terwijl de revolving-fund-techniek anderen kan stimuleren om middelen in te zetten en zij betrokken blijven om de gebiedsontwikkeling op de langere termijn goed te faciliteren. Concreet kan op provinciaalniveau zo’n fonds worden opgezet. Dit fonds verschaft vermogen en financieringsmiddelen aan de herstructurering van bedrijventerreinen onder bepaalde voorwaarden: mede inbreng gemeente, medefinanciering gemeente, een businessplan maken en het delen van het risico. Het voordeel hiervan is dat het niet een bijdrage à fonds perdu is, maar partijen juist prikkelt om het van te voren vastgesteld businessplan tot een goed einde te brengen en de slagkracht van de gemeente of de gemeenten gezamenlijk in een regio wordt vergroot. De Brabantse Herstructureringsmaatschappij kent deze regeling al een aantal jaren, hetgeen er toe heeft geleid dat een groot aantal Brabantse gemeenten in samenwerking met de BHB (Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen) projecten, die voorheen bleven liggen, actief ter hand hebben genomen.


30

De regelgeving Fiscale maatregelen Fiscale zones De kans dat alle activiteiten stil vallen kan niet worden uitgesloten. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat bepaalde gebieden fiscale faciliteiten krijgen om op grond daarvan een investeringsimpuls te realiseren. Om dit te concretiseren moet gedacht worden aan een gebiedscorporatie. Niet te verwarren met een woningcorporatie. Een gebiedscorporatie is een corporatie die een plan maakt voor het beheer, het onderhoud en de vernieuwing van een bepaald gebied op de onderdelen woningen, winkels en bedrijven. Er wordt een concreet plan gemaakt voor een bepaalde periode die tot investeringen leidt waarbij de gebieden bepaalde fiscale voordelen krijgen. Te denken valt aan de volgende maatregelen: tijdelijke verlaging van de onroerende zaakbelasting voor eigenaren, tijdelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting, tijdelijke verlaging van de BTW en mogelijk voordelen in de vennootschapbelasting voor bedrijven die zich vestigen in dit gebied. Tijdelijke handhaving hypotheekrenteaftrek Als de verwachtingen terecht zijn en de woningmarkt zich niet op korte termijn herstelt en wellicht nog verder krimpt, dan neemt het risico op de financiering van de vastgoedwaarde toe voor de bank en de consumenten. Een eenvoudige ingreep zou dan ook zijn om de hypotheekrenteaftrek vooral te handhaven, maar in ieder geval annuïtair te faciliteren hetgeen in belang is van alle partijen. Voor starters op de markt maakt dit geen enkel verschil. Sterker nog de consument voelt dat de hypotheekrente nog niet definitief geregeld is en past hier haar koopgedrag op aan. Overdrachtsbelasting Als we kijken naar aanpassingen voor de Europese wetgeving op het terrein van BTW-belasting op bouwgrond dan constateren we in dit licht nogal wat onduidelijkheid. Een daling van de prijzen leidt bij het heffen van de overdrachtbelasting op de korte termijn er toe dat het langer duurt tot het evenwicht tot stand komt. Vaak is bij de overheid getracht fiscale maatregelen te treffen in gebieden met een economische achterstandspositie, omdat investeringen in deze gebieden moeilijk tot stand komen en de overheid per saldo weinig investeringen ziet. Dit zou dan ook de fiscale maatregelen kunnen helpen om als multiplier investeringen in deze gebieden op gang te brengen om zodoende op de langere termijn de gebieden te verbeteren. Uiteindelijk moet dit leiden tot meer economische activiteiten en dus tot meer overheidsinkomsten.


31

5.2.2 Regionale ordening De schaarste in Nederland is er de oorzaak van dat we zullen moeten blijven woekeren met de grond. Het te brede aanbod van bedrijventerreinen moet een halt worden toegeroepen. Natuurlijk zal een aantal kantoren en bedrijven herontwikkeld worden en kunnen voor deze functies wellicht nieuwe functies bedacht worden, maar ook zal er gekozen moeten worden voor sloop om het overaanbod en de monofunctionele gebieden aan te kunnen pakken. Als deze kapitaalvernietiging in de besluitvorming op verzet stuit, zal dit leiden tot langdurige leegstand of verpaupering van wijken of kantoorlocaties c.q. bedrijventerreinen. De markt heeft in al haar eenvoud nooit kunnen zorgen voor een vorm van regulering. De overheid werkte daar omwille van een gunstige grondexploitatie doorgaans graag aan mee. Vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en provinciaal niveau moeten beter afgestemd worden en zal herstructurering en nieuwbouw geconditioneerd uitgevoerd moeten worden. Dit is op gemeentelijk niveau moeilijk uit te voeren. Zeker als de gemeente qua omvang beperkt is. Dan zal afstemming de gemeentegrens overschrijden en is het wenselijk dat op regionaal niveau afspraken gemaakt worden. Wij menen dat de provincie de primaire verantwoordelijkheid moet dragen voor het vestigingsbeleid van bedrijventerreinen waar ook de herstructurering van bedrijventerreinen onder valt. Het is wenselijk dat in navolging van bijvoorbeeld de retailsector de marktpartijen en de overheid een vorm van regulering en monitoring afspreken om overcapaciteit in de toekomst te voorkomen. De monitoring, zoals deze nu bij het winkelaanbod geldt, zal niet alleen uitgebreid moeten worden naar kantoren en bedrijven, maar ook naar woningen. De provincie NoordBrabant onderscheidt zich, overigens niet als enige, door bij de ontwikkeling van de regionale economie nauw samen te werken met het bedrijfsleven. Er is provinciaal inputoverleg en er zijn investeringsbeslissingen op het niveau van de bedrijven. Deze leiden voor de provincie tot aandacht en inzicht over de wijze waarop diverse functies moeten worden aangepakt. Daarnaast kent Brabant een sterke overlegcultuur op provinciaal en gemeentelijk niveau waarbij bovenlokale belangen prevaleren. Naast monitoring kan de ambtelijke kennis ondergebracht worden op provinciaal niveau (op de gemeentelijke ambtelijke kennis werd bezuinigd). Brabant doet dat inmiddels voor bedrijven, maar het zou ook voorstelbaar zijn dat een vergelijkbare organisatie wordt opgezet voor woningbouw. Ook op het gebied van woningbouw zouden vergelijkbare initiatieven moeten worden gestimuleerd. Immers, tot voor kort werden alle mogelijke locaties aangewezen voor planontwikkeling. Nu de afzet hapert en de klant weer voorop gesteld moet worden, moeten keuzes gemaakt worden welke locaties wel en welke niet tot ontwikkeling moeten worden gebracht. De markt vraagt hier expliciet om, maar is niet in staat zelf de regulering te organiseren. Kortom, monitoring en prioritering is een issue dat op provinciaal niveau beter opgepakt kan worden. Wanneer provincies op provinciaal niveau vastgoedexpertise opbouwen en deze voor projecten lokaal ter beschikking stelt kunnen zij in nauw overleg monitoren en overaanbod binnen de regio reguleren. Ten eerst geeft de provincie hiermee feitelijk inhoud aan de rol van de ruimtelijke ordening en kan zij met name de kleinere gemeenten, die onvoldoende middelen hebben om gekwalificeerd personeel te kunnen aantrekken, beter ondersteunen. Ten tweede wordt de marktkennis van gemeenten op peil gehouden en zijn de medewerkers weer in staat marktsignalen adequaat te vertalen naar succesvolle projecten of een succesvolle samenwerking.

5.3 Projectniveau 5.3.1 Integraliteit De waarde van een gebied wordt kwetsbaar indien deze afhankelijk is van één functie. Alleen kantoren, alleen bedrijven of alleen sociale huurwoningen leidt vaak tot ongewenste neveneffecten die met name worden veroorzaakt doordat de cohesie tussen functies ontbreekt en doordat door de monotonie van de voorziening deze gebieden alleen overdag of ’s avonds een functie hebben. In kleine dorpen bijvoorbeeld verdwijnen eerst de winkels en daarna het postkantoor. Ook het gemeentehuis verdwijnt, de bus komt er niet meer en er treedt een sociaal isolement op in dat dorp. Bij de eerste dorpen zullen actiegroepen het dorp willen handhaven, maar de praktijk laat zien dat mensen uiteindelijk met hun voeten stemmen. Men verlaat het dorp en keert het de rug toe. Om dit tegen te gaan zullen we bij de gebiedsontwikkeling anders te werk moeten gaan. De functies ook in deze kleinere gemeenschappen moeten worden gecombineerd. Dat betekent dat de voorzieningen misschien wel moeten worden geclusterd. Daarnaast vraagt vergrijzing om sociaal medische voorzieningen. Je zal ook het winkelbestand in deze gemeenten op peil moeten houden. Kortom, het leven zal in deze gemeenten aantrekkelijk moeten worden gemaakt. Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

32

Ook bedrijvigheid, dus het faciliteren van bedrijfsruimte, zal hierin een functie moeten hebben. Als de markt dat niet zelf oppakt, zal de overheid die taak op zich moeten nemen. Wellicht zal de gemeente of de corporatie de voorzieningen in de eerste en tweede lijn gezondheidszorg moeten faciliteren. Voor andere voorzieningen zullen, zoals door ons gesuggereerd is, gelden beschikbaar gesteld moeten worden om een corporatie op te richten die niet de woningen maar de bedrijvigheid tot stand brengt. Immers werkgelegenheid zal voor dit dorp een motto moeten zijn. De bedrijventerreinen niet buiten, maar meer binnen de gemeente situeren. Natuurlijk zijn er altijd bedrijven die als gevolg van de milieuomstandigheden niet binnen de woonwijk of het stedelijke weefsel gevestigd kunnen worden. Voor dit type bedrijven kan de provincie wellicht ‘NIMBY’ bedrijventerreinen aanleggen om grote milieuoverlast op bestaande bedrijventerreinen te verminderen en daarbij kansen te bieden om te komen tot betere functiemenging. Ook Leisure-recreatie en de natuur kunnen hier een onderdeel van uit maken. Feitelijk is dit de aanpak voor de krimpgebieden. Krimp betekent dat intensief wordt gekeken naar het in dat gebied gewenste en mogelijke niveau van voorzieningen om meer veerkracht in het gebied te pompen. Ook dan kan het zijn dat de woningvoorraad daalt, maar die daling betekent dat intensief wordt gekeken naar het niveau waarop het dorp of het gebied op de langere termijn haar functie kan behouden. Een ander voorbeeld is Amstel III. Uit het rapport ‘Verloren kantoren – Leegstaande kantoorruimte in 2 Amstel III en mogelijke oplossingen’ van Jasper Breugelmans (2010) blijkt dat in Amstel III 213.477 m leeg staat. Dat is ruim 32 procent van de totale kantorenvoorraad in Amstel III. Overigens blijkt uit ‘De Rapportage kantoorruimte 2010’ van Boer Hartog Hooft & Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam dat het gaat om een leegstandspercentage van 24,4%. Amstel III is een monofunctioneel werkgebied. Het probleem in Amstel III ligt niet alleen aan de panden, maar het hele gebied is verouderd en voldoet niet meer aan de voorkeuren en eisen van hedendaagse kantoorhoudende organisaties. Gebiedsontwikkeling door middel van functiemenging lijkt de enige juiste oplossing om de negatieve spiraal waarin Amstel III zich bevindt te doorbreken. Inmiddels heeft het projectbureau Zuidoostlob Amsterdam een concept visie Amstel II 2040 samengesteld (augustus 2009). Hieruit blijkt dat het gebied nieuwe impulsen moet krijgen en een transformatie van het gebied naar functies en functiemenging cruciaal is. In de stedelijke vernieuwing is ook de integraliteit van levensbelang. We hebben inmiddels geconstateerd dat niets doen in de stedelijke vernieuwing leidt tot het vertreksaldo, een uitstroom die vervolgens wordt gevolgd door een sociale verpaupering van buurten waardoor werkgelegenheid en scholing daalt en de criminaliteit toeneemt. Binnen de grote steden in Nederland, en met name in Rotterdam, zijn deze tendensen al jaren waar te nemen. Herstructurering betekent hier niet sloop en nieuwbouw, maar herstructurering moet hier leiden tot het creëren van opleidingen, werkgelegenheid en medische voorzieningen toegespitst op de wijk. Er is niet één aanpak die alle problemen oplost. Als we terugkijken in de tijd blijkt dat deze stedelijke vernieuwing op korte termijn meer kost dan oplevert. Dit beginsel komt door een tekort dat wordt veroorzaakt door het totale verschil tussen de investeringsopbrengsten en –kosten die op de korte termijn in beeld gebracht moeten worden. Er wordt niet gekeken naar lange termijn effecten van criminaliteit, overlast, uitkeringen en verpaupering van het openbaar gebied en de woningvoorraad. Deze (maatschappelijke) kosten worden niet ‘gematched’ en worden niet met elkaar in verband gebracht. Een financieel commitment van de overheid, investerings-commitments van woningcorporaties en de marktpartijen, gebaseerd op een businessplan om een wijk in een periode van 5 tot 10 jaar op niveau te brengen en te houden. Daarbij passen wellicht overheidsgaranties en misschien ook wel afspraken, waarbij de overheid financieel participeert in de opstalexploitatie. Marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers en beleggers) zijn genegen om een financiële commitment aan te gaan met een bepaalde wijk indien hiervoor door de overige partijen garanties worden afgegeven waarbij het businessplan, dat leidt tot verbetering van wijk of buurt, wordt uitgevoerd. 5.3.2 Marktgerichte gebiedsontwikkeling Onmiskenbaar zal de consument in de komende periode bepalen in hoeverre afzet kan worden gerealiseerd. Het op voorraad bouwen en vlak voor de bouwvergunning de verkoop starten is een zo dure aangelegenheid dat dit niet meer zal gebeuren. De potentiële koper zal in een veel vroeger


33

stadium gecommitteerd moeten worden. In ontwerptermen betekent dit het maken van een voorlopig ontwerp als startpunt van de verkoop van woningen. De proceskant zal daarom aangepast moeten worden. De stedenbouwkundige kwaliteit van de gebieden zal in toenemende mate belangrijker worden. Voorstelbaar is dat bij een goede stedenbouwkundige structuur, waarbij menging van functies voorop dient te staan, inzicht moet worden verkregen in het feit dat woningen, kantoren, bedrijven en winkels op voorhand uitbreidbaar moeten worden ontworpen. Met een goede stedenbouwkundige structuur wordt een woning weggezet die op korte termijn kan worden aangepast aan de levensfase en financiële draagkracht van de gebruikers. Dit kan leiden tot een langere verblijfsduur van de gebruiker in de wijk en dus ook tot een hogere sociale controle en appreciatie van de wijk of de buurt. Naast de woning is het van groot belang om overige voorzieningen integraal in de gebiedsontwikkeling te plannen. Een voorbeeld ter ondersteuning. Bij het vergrijzen van Nederland is impliciet bedacht dat we langer zelfstandig blijven wonen. Het bejaardenhuis toegankelijk voor vijfenzestigjarigen wordt langzaam maar zeker vervangen door het verpleeghuis voor negentigjarigen. Dat betekent dat de zorg dichter naar de woonwijk moet worden gebracht. Hoewel het als een karikatuur kan overkomen, wordt er veel geïnvesteerd om de ouder wordende mens in beweging te houden in de sportschool. Deze tweedelijns medische voorziening is zeer wel te combineren met de eerstelijns medische voorziening. Huisartsen kiezen massaal voor deeltijd banen en geen praktijk aan huis, maar eerstelijns gezondheidscentra gecombineerd met apotheek, fysiotherapeut, ontmoetingsruimte, etc. Met het brengen van deze voorzieningen in de wijk wordt de vitaliteit van de bewoners letterlijk bevorderd. Dit zelfde geldt ook voor het winkelaanbod. De teneur om winkels voor de dagelijkse boodschappen de wijk uit te dragen leidt tot een verarming van de wijk. Met name in de supermarkt worden op dit moment formules ontwikkeld van kleinschalige winkels afgestemd op de buurt. Dus zullen we het aanbod eerstelijns de wijk in moeten dragen. Wellicht leidt dit voor de ondernemer tot andere huurprijzen, maar de social benefits van een leefbare gemeenschap staan hier wel tegenover. Ook is de verwachting dat het onderscheid tussen huur en koop zou kunnen kantelen. Corporaties overwegen om naast het huurproduct ook koopproducten aan te bieden in de zogenaamde koopgarantregeling. Zij willen dat hun toekomstige producten voldoen aan het huur- en het koopprofiel. De consument heeft de keuze. Ook de terugkoopvariant bij koop kan zowel in huur als in koop worden omgezet. Ook onder beleggers speelt de gedachte het onderscheid tussen koop en huur te marginaliseren. Als vastgoedprijzen door een overaanbod leiden tot inflexibiliteit bij verkoop dan zal de groep huurders de komende periode stijgen. Zeker bij de ouderen zal een relatief omvangrijke vraag ontstaan naar de combinatie van wonen en zorg. Vesteda breekt een lans om het onderscheid tussen huren en kopen te marginaliseren. Dat wil zeggen dat een woning aangeboden kan worden zowel in huur als in koop. In huur met een koopoptie en in koop met een huuroptie. Deze flexibiliteit zou wellicht nader uitgewerkt moeten worden, maar betekent wel dat de aspirant-bewoner van een gebied meer mogelijkheden wordt geboden om te komen tot een positieve beslissing voor een bepaald gebied. Het verdient aanbeveling om in samenwerking met marktpartijen en corporaties te bezien hoe de flexibiliteit tussen huur en koop een bijdrage kan leveren met betrekking tot de verbetering van de toekomstige afzetmogelijkheden. Ten slotte wordt opgemerkt dat in de klassieke modellen de optie slopen gevolgd door nieuwbouw wordt toegepast. Een werkwijze die gepaard gaat met intensieve kapitaalvernietiging. Misschien is de gebiedsontwikkeling gebaat bij het niet meteen schetsen van het eindplaatje, maar te starten bij beheermaatregelen die verdere verloedering tegengaan en waarbij de teloorgang van het gebied tot stilstand wordt gebracht. Indien deze werkwijze aanslaat zouden initiatieven die in de wijk op beheerniveau worden aangebracht kunnen leiden tot functiewijziging, investeringen en nieuwe ontwikkelingen in die gebieden. Kortom, gebiedsontwikkeling moet niet alleen gaan over nieuwbouw maar moet juist starten bij beheerfuncties en moet aansluiten op een goede analyse van problemen in het gebied. Daarnaast moet nagedacht worden over kansen die in die nieuwe gebieden geboden kunnen worden om de neerwaartse spiraal in eerst instantie te beperken zonder onmiddellijk grootschalige toevoegingen te doen.


34

5.3.3 Creatief slopen De stadsvernieuwingsgebieden worden complexer. Verouderde wooncomplexen, scholen, kantoren en bedrijfspanden worden vaak op de nominatie gezet om te worden gesloopt. Deze vorm van gebiedstransformatie gaat gepaard met een intensieve kapitaalvernietiging waardoor de kans op een succesvolle wijziging van het gebied aan grote risico’s onderheven is. Het verdient aanbeveling om voordat overgegaan wordt tot sloop een transformatieperiode in te bouwen. Transformatie kan betekenen dat gebouwen ter beschikking worden gesteld aan nieuwe bedrijven, startende woonconsumenten tegen relatief lage prijzen ten einde een gebied of een gebouw weer vitaliteit te geven. In een tweede fase, als deze beheersmaatregelen aanslaan, zullen investeringen in het gebied wel rendabel kunnen worden uitgevoerd en zou dit leiden tot spin-off van nieuwe activiteiten. Een voorbeeld is het theater in de oude fabrieksgebouwen in Strijp S. De oude fabrieksgebouwen op Strijp S in Eindhoven bruisen dan ook weer van de activiteiten. Waar vroeger fabrieksarbeiders hun werk deden is het nu een broedplaats van creativiteit. Overigens zijn leegstaande bedrijfspanden in tegenstelling tot kantoren sneller in te zetten voor nieuwe ontwikkelingen, omdat een bedrijfspand veelal laag is, kan een oude bedrijfshal met geringe kosten vrij snel worden getransformeerd tot een broedplaats voor nieuwe werkgelegenheid. De oude kauwgomballenfabriek van Maple Leaf in Amsterdam is daar een voorbeeld van dat tevens met haar gevarieerde functies bijdraagt aan verlevendiging van een voorheen monofunctioneel bedrijventerrein. 5.3.4 Kolomverkorting Als de consument eerder wordt ingeschakeld in het proces dan is het ook belangrijk dat de consument eerder bediend kan worden. Nu is het boeiend naar de regelgeving van de overheid te kijken, maar er is meer. Ook het proces van voorbereiding van de bouw en uitvoering kan aanmerkelijk verkort worden. Adviseurs, ontwikkelaars, bouwers en onderaannemers staan bij de voorbereiding niet achter elkaar geschakeld. Tekeningen worden heel veel heen en weer gestuurd en gewijzigd. Het is een intensief en duur proces. Als de bouwer het vertrouwde ontmoetingspunt is binnen de kolom dan zou de regierol in de bouw ook moeten zijn dat de voorbereiding efficiënter moet verlopen. Dus adviseurs, ontwikkelaars en onderaannemers moeten parallel werken aan de voorbereiding waarbij de voorbereidingstijd van driekwart jaar tot een jaar substantieel kan worden teruggebracht. Wat voor de voorbereiding geldt, geldt ook voor de uitvoering. De dagelijkse praktijk is al dat bouwprojecten in een hoger tempo worden uitgevoerd. 5.3.5 Onderhoud Rijkswaterstaat is een intensief programma gestart om bij de ontwikkeling van kunstwerken het lange termijn onderhoud uit te besteden (15% efficiëntie voordeel). Hetgeen ertoe leidt dat GWW-ers (grondverzet, wegenbouw en waterbouw) veel creatiever omgaan met de ontwerpen die niet alleen gericht zijn op de gewenste verkeerscapaciteit, maar ook de onderhoudsactiviteiten, oftewel het stilleggen van voorzieningen neemt een prominente plek in. Aanleg van de woonomgeving en het bouwen van de woning zal met name naar duurzame elementen worden gekeken waarbij de wijze van het onderhoud een relevante rol speelt in de voorbereiding en uitvoering van bouwprojecten. 5.3.6 Financiering door de overheid Bij het tot stand komen van nieuwe projecten staat de gemeente op dit moment voor de keuze uitstellen van de bouw, afstemmen van nieuwe projecten en grondprijsverlagingen. Dit leidt tot massale afboekingen en een stevige negatieve cashflow op lokaal niveau. Het voorgaande proces is onvermijdelijk en moet het liefst in een korte tijd worden uitgevoerd. Lokale overheid zou ook kunnen besluiten om bij de gebiedsontwikkeling financieringsarrangementen af te sluiten met beleggers. De overheid kan goedkoop financieren en dit vehikel kan er toe leiden dat de gemeente de goedkopere financiering kapitaliseert in een hogere grondopbrengst. Uiteraard zal dit moeten voldoen aan de Europese regelgeving. De gemeente wordt geconfronteerd met een tweetal gevolgen: dalende prijzen en stijgende risicoopslagen. Steevast ontstaan fraaie rapporten en artikelen over dalende grondprijzen. Zo is er op 25 augustus 2010 een artikel gepubliceerd in het Nederlands Dagblad waarin Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft en directeur van het Onderzoeksinstituut OTB, aangeeft dat de gemeente haar grondprijzen moet verlagen met 15% (website gemeente.nu). Er is echter wel voor de gemeente een mogelijkheid om haar dalende inkomsten te compenseren. De gemeente kan goedkoper financieren dan de marktpartijen. Het zou voorstelbaar zijn dat de gemeente haar financieringsmiddel bij de gebiedsontwikkeling inzet. Met nadruk dient vermeld te worden dat het om


35

overheidsfinanciering gaat en niet het risicodragend beleggen door de gemeentelijke overheid. Bij private financiering is de gemeente gebonden aan Europese regelgeving, het zogenaamde staatsteunprincipe. Recente projecten (onder andere Maintenance Valley in Woensdrecht) hebben geleerd dat indien de gemeente wenst te financieren zij dit alleen kan doen bij private partijen indien de private partij, zoals al eerder vermeld, tenminste een vermogenscomponent inbrengt van 20% van de financiering en de gemeente een renteopslag hanteert naar een marktconforme financiering. Feitelijk is dit in de basisgedachte te vergelijken met de oude gemeentegarantiediscussies. Aan deze financiering dienen in elk geval ook zekerheden verbonden te worden. Dat is een kwestie van huurbeperkingen of nader te stellen zekerheid aan de realiserende partij en een kwestie van een goede uitwerking. Daarnaast is het zinvol om de financiering voor een beperkte periode in te zetten (510 jaar). De gemeente kan hiermee een resultaat behalen dat kan worden ingezet om de positie van het grondbedrijf te verbeteren. De relativerende opmerking hierbij is dat het huidige resultaat omvangrijk kan zijn, omdat andere partijen moeilijk aan financiering kunnen komen en dit middel wellicht een middel moet worden om de markt tijdelijk te faciliteren in de huidige recessie. Ook zou het voorstelbaar zijn dat de gemeente in de gebiedsontwikkeling bepaalde voorzieningen zelf exploiteert. Hierbij gaat het om de niet commerciële voorzieningen en bijvoorbeeld ook het parkeren. Een tweede mogelijkheid is dat de gemeente terugkeert naar de uitgifte van grond in erfpacht. Bij deze variant kan de gemeente de goedkope financiering omzetten in een erfpachtcanon die tot lagere aanvangslasten kan leiden en die als bijkomend voordeel heeft dat de gemeente op lange termijn beschikking houdt over de grond. Nadeel in de huidige stedelijke ontwikkeling is dat de gemeente geen grondeigenaar is en daarom niet in staat is de herontwikkeling van gebieden aan te pakken. Opstallen en gronden moeten namelijk eerst worden verworven. 5.3.7 Afboeken Niet alleen ontwikkelaars, maar ook gemeenten moeten afboeken op hun grondposities. Gemeenten hebben dus een vergelijkbare positie als ontwikkelaars die grondposities hebben verworven. Zij hebben gronden en die gronden zullen net als bij ontwikkelaars afgewaardeerd moeten worden. De vraag is, zijn er wellicht alternatieven voor de gemeente. Naar onze stellige overtuiging zijn deze er zeker. Rotterdam heeft in de jaren tachtig het ‘zoet en het zuur’ ingevuld, dat wil zeggen dat projecten die markttechnisch interessant waren, werden gekoppeld met projecten waarbij partijen investeringen pleegde om ook in achterstandswijken tot vernieuwing en verbetering van de woonomgeving te komen. De tweede gedachtenlijn kan zijn dat gebiedsontwikkeling in het stedelijke weefsel niet meer via de traditionele lijn wordt aangepakt, geen selecties, geen grote plannen, geen afspraken vooraf, maar veel meer samenwerken op de onderdelen beheer van de bestaande voorraad, verbetering van de bestaande voorraad, transformatie van gebouwen in plaats van sloop, transformatie van functies en faciliteren van voorzieningen in de gebouwde omgeving op kleine schaal die de leefbaarheid verbeteren. Een derde variant zou kunnen zijn dat gemeenten wellicht de overheidsfinanciering inzetten om bepaalde basisvoorzieningen te financieren. In alle gevallen zal de gemeente ook een andere manier van planvorming moeten doorvoeren. Al voor de kredietcrisis werden zowel door de gemeenten als door de marktpartijen plannen gemaakt die niet in alle gevallen aansloten op de wensen van de consument. Dat gold voor zowel de woningplattegronden, de woningtypen als de bouwlocaties. De afwegingen werden - in een markt waarin de vraag groter was dan het aanbod veelal bepaald vanuit het grondexploitatie- en vastgoedexploitatiebelang. Ten slotte moet er niet alleen af worden geboekt op grondposities, maar moeten de verkoopprijzen van woningen ook worden afgeboekt door de enorme voorraad onverkochte woningen. Omdat het toekomstperspectief slecht is, dient in boekhoudkundige termen ook de goodwill van het bedrijf te worden aangepast.

5.4 Nieuwe samenwerkingsvormen Het beeld is: tot de jaren tachtig van de vorige eeuw zorgden de overheid en later de projectontwikkelaars voor de integrale gebiedsontwikkeling. In gesprekken met ontwikkelaars zijn wij tot de constatering gekomen dat de projectontwikkelaars slechts zeer beperkt grootschalige voorinvesteringen zullen doen. Veel ontwikkelaars zijn op zoek naar andere vormen van samenwerking gericht op risicoreductie, afzet vooraf, beperkte voorinvesteringen, verkorting van de looptijd, kolomverkorting en naar het ontwikkelen van producten die nauwer aansluiten op de vraag van vandaag en niet op die van morgen. Alle partijen trekken zich terug op hun kernactiviteiten en kunnen geen grote risico’s en voorinvesteringen meer aan. Een enkele nieuwe partij zou kunnen participeren in de gebiedsGebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

36

Open samenwerking ontwikkeling. Met name de belegger zou medespeler kunnen worden als er dan iets gedaan moeten worden aan de verhouding huur koop en er zal op enigerlei wijze een garantie op inflatie moeten worden verstrekt. De meeste beleggers zijn echter gericht op een enkele functie, een beperkt aantal is gericht op een gebied. Voorts wordt in het onderzoek ‘Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven – Onderzoek in opdracht van VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu’ van Deloitte de suggestie gedaan dat gemeenten wellicht moeten doorschuiven naar een concessiemodel. In de gesprekken die wij met de marktpartijen hebben gevoerd, merken wij dat deze variant niet haalbaar is omdat marktpartijen het risico van grondposities niet meer aankunnen. Het concessiemodel zal dan ook minder worden toegepast, maar zeker niet verdwijnen. Hier ligt een uitdaging om de nadelen van het oude model om te buigen naar een nieuwe vorm van samenwerking. 5.4.1 Gemeentelijk initiatief Veel gemeenten vallen op dit moment stil. Deels omdat men wacht op betere tijden, deels omdat men constateert dat huidige plannen niet meer uitvoerbaar zijn en deels omdat men zich oriënteert op de bezuinigingsoperatie die er aan komt. Als we naar de oude stijl gebiedsontwikkeling kijken dan constateren we dat initiatieven vaak vanuit de markt werden gelanceerd en marktpartijen samenwerking zochten met de overheid. De overheid faciliteerde publiekrechtelijk en privaatrechtelijk. Zij participeerde door met marktpartijen gezamenlijk de grondexploitatie voor hun rekening te nemen. Kenmerkend is dat de kennis over de markt in steeds mindere mate een onderdeel vormt van de gemeentelijke kennis. In de nieuwe plannen zal de gemeente met de marktpartijen opnieuw haar rol moeten bepalen. Plannen kunnen worden heroverwogen en de samenwerking zal op een andere wijze moet worden ingericht. In de samenwerking zullen nog steeds afspraken gemaakt moeten worden over de rol- en risicoverdeling bij de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie, naast eerder gemaakte opmerkingen over een andere werkwijze, zoals bijvoorbeeld kleinere series, waardoor het risico beperkt wordt. Als we kijken naar de risicoverdeling bij de grondexploitatie onderscheiden we de publieke (traditionele), de private (concessie) en de gemengde grondexploitatie (PPS). Zoals geconstateerd, is de tendens dat marktpartijen niet meer zullen investeren in nieuwe grondposities. Daarmee vallen de private en de gemengde grondexploitaties in veel gevallen af. De komende jaren zal de nadruk gaan liggen op de publieke grondexploitaties. 5.4.2 Open samenwerking De werkwijze bij het hanteren van de publieke grondexploitatie zal echter ook sterk wijzigen. De publieke partij zal snel samenwerking moeten zoeken met een marktpartij die later verantwoordelijk wordt voor de vastgoedafzet om deze zo goed mogelijk te positioneren. Dit is enerzijds van belang voor de optimalisering van de grondexploitatie en anderzijds voor de afzetmogelijkheden van het vastgoed. Voorheen werden hier vooraf afspraken over gemaakt, zekerheden benoemd en werd zelfs afgerekend. In de komende jaren kan dat niet meer en zal de nadruk moeten liggen op flexibilisering van de planvorming en wellicht afrekening achteraf. Belangrijk aandachtspunt hierbij zijn de Gebiedsontwikkeling - Valt het stil of slaan we de handen ineen?

37

aanbestedings- en staatssteunregels. Immers de regels voor (Europese) aanbesteding voorzien in een selectie op prijs of op economisch meest voordelige bieding. Deze criteria zullen met een andere werkwijze op een andere manier ingericht moeten worden. Bij een samenwerking waarin achteraf afgerekend wordt speelt de staatssteunregelgeving een belangrijke rol. Omdat selectie vooraf niet op prijs zal plaats vinden zal achteraf een marktconformiteitstoets moeten plaats vinden door middel van een onafhankelijke taxatie. 5.4.3 Andere financieringsvormen De financiering wordt in toenemende mate bemoeilijkt. In het bedrijfsleven waar de financiering ook moeilijk gaat, wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van near-banking, financiering in het bedrijfsleven door een directe lening buiten de banken om. Er worden ondermeer obligatieleningen verstrekt en vaak worden particulieren benaderd voor financiering van bedrijven (bijvoorbeeld Heineken). In de gebiedsontwikkeling zal de financiering in toenemende mate een rol van betekenis gaan spelen waarbij het op traditionele wijze verkrijgen van een financiering op dit moment op groot bezwaar van bancaire instellingen leidt. Corporaties kunnen slechts hun primaire voorraad financieren, de eisen bij financiering door consumenten verloopt moeizaam en ook het eigen bedrijfspand of kantoorpand financieren is niet eenvoudig. Dit vraagt om heroriëntatie op de gebiedsfinanciering. Wellicht zal het Amerikaanse systeem van particuliere financiering verder onderzocht moeten worden of zal de overheid om een gebeid tot ontwikkeling te brengen wellicht via een revolving fund gedachte financieringsmiddelen ter beschikking moeten stellen. 5.4.4 De wijkcorporatie In veel bestaande wijken kennen we VVE’s die zich alleen richten op appartementgebouwen. In plaats van het woongebouw zou ook de wijk als voorwerp van de VVE kunnen functioneren. Deze VVE beheert de openbare ruimte waardoor betrokkenheid bij de wijk en de waardeontwikkeling van de wijk een positieve uitwerking kan krijgen. Aan de onderkant van de markt zouden nieuwe initiatieven kunnen ontstaan met andere eigendomssituaties. Aan de overheid zal wellicht worden gevraagd om een deel van haar taken met betrekking tot het beheer over te dragen, maar waarbij aan de andere kant het beschikbaar stellen van budgetten een voorwaarde kan zijn om activiteiten op het niveau van de wijk en de buurt beter te coördineren wat verloedering tegen gaat. Tot slot, bij het schrijven van dit hoofdstuk realiseren de samenstellers van het rapport zich terdege dat de constatering ‘het moet anders’ onvoldoende is. Wel is er bij de geïnterviewden veel enthousiasme om ‘de koe bij de horens te vatten’. Veel van de geïnterviewde stakeholders willen ook de nieuwe ordening tot stand brengen en wijzen dan ook spontaan projecten aan waarbij ervaring opgedaan kan worden met de nieuwe ordening. Kortom: niet stil vallen, niet wachten op betere tijden, maar de handen in elkaar slaan.


38

Literatuurlijst Documenten: • Berns, S.W., Celik, H., Michiels, B.F., Schenk, M. (2010), Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven – Onderzoek in opdracht van VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu. Utrecht: Deloitte Financial Advisory Services B.V. • Boer Hartog Hooft & Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (2010), Kantoorruimte/ Office space – Metropoolregio Amsterdam 2010/ Amsterdam Metropolitan Region. Enschede: Drukkerij Roelofs • Breugelmans, J. (2010), Verloren kantoren – Leegstaande kantoorruimte in Amstel II en mogelijke oplossingen. Utrecht: Universiteit Utrecht • CB Richard Ellis (2010), Understanding retail destinations in the Netherlands. Amsterdam: CB Richard Ellis • Centraal Fonds Volkshuisvesting (2010), Sectorbeeld voornemens woningcorporaties – prognoseperiode 2010-2014. Almere: Graficiënt Printmedia • Colliers International Real Estate Review (2010), Vastgoedmarkt overzicht. Eindhoven: Colliers International Real Estate Review • Joolingen, P. van, Kersten, R., Franzen, A. (2009), Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis – Een recessie met structurele consequenties. Den Haag: Akro Consult • Kromhout, S., Smeulders, E., Scheele-Goedhart, J. (2010), Tussen wal en schip – Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90%-norm. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV • Langbroek, R., Dallinga, R. (2010), On point – Dutch Retail Market Bulletin – 2010. Amsterdam: Jones Lang LaSalle • Langbroek, R., Sonneveld, R. (2010), On point – Dutch Warehousing Market Bulletin – 2010. Amsterdam: Jones Lang LaSalle • Putman, M. (2010), Een nieuwe ontwikkelaar? – Een toekomstperspectief voor de projectontwikkelaar in gebiedsontwikkeling [online]. [Bekeken op 27 januari 2011]. Beschikbaar via: http://mastercitydeveloper.nl/publicaties/scripties/ • Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2009), Trendrapportage woningcorporaties 2008-2013: investeringen, kasstromen en financiering. Huizen: Waarborgfonds Sociale Woningbouw • Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2010), Trendrapportage woningcorporaties 2007-2014: investeringen, kasstromen en financiering. Huizen: Waarborgfonds Sociale Woningbouw • Wildt, R. de, Keers, G., Luijkx, T., Rosenberg, F., Scheele-Goedhart, J., Wit, P. de (2008), Kosten en opbrengsten bij projecten voor verstedelijking tot 2020. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV • Witte, P.A. (2010), Slopen is kopen – Financiering van gebiedsontwikkeling op binnenstedelijke locaties. Utrecht: Universiteit van Utrecht Artikelen: • Binnenlands Bestuur (2010), Millingen vraagt artikel 12 status aan. Wie volgt? [online]. [Bekeken op 24 november 2010]. Beschikbaar via: http://www.binnenlandsbestuur.nl/ • Brancheorganisatie Thuiswinkel.org (2010), Groei omzet internetwinkels zwakt af [online]. [Bekeken op 24 november 2010]. Beschikbaar via: http://www.nu.nl/internet/2214947/groei-omzetinternetwinkels-zwakt-af.html • Doodeman, M. (2010), Een op negen corporaties heeft te hoge kosten [online]. [Bekeken op 23 november 2010]. Beschikbaar via: http://cobouw.nl/ • Joolingen, P. van, Pool, M. (2010), Corporaties moeten het roer in handen houden [online]. [Bekeken op 25 november 2010]. Beschikbaar via: http://www.akroconsult.nl/ • Nederlands Dagblad (02-01-2009), ‘Tempels van consumentisme’ VS op instorten [online]. [Bekeken op 27 november 2010]. Beschikbaar via: http://www.nd.nl/artikelen/2009/januari/02/tempels-van-consumentisme-vs-op-instorten • Tweede Kamer der Staten-Generaal. De woningmarkt uit het slot – Over goede intenties en de harde wetten van de woningmarkt. Advies van de Raad van Economische Adviseurs, vergaderjaar 2005-2006, 30507, nr. 2 [online]. [Bekeken op 25 november 2010]. Beschikbaar via: http://www.overheid.nl/ • Wijk, N. (2010), Gemeente moet grondprijzen met 15% verlagen [online]. [Bekeken op 27 november 2010]. Beschikbaar via: http://www.gemeente.nu/


39

Bijlage 1: Lijst van geïnterviewden Stakeholder Cees van Bemmel Bart van Breukelen Elco Brinkman Rene Grotendorst Peter van der Gugten Ronald Huikeshoven Lilly Jacobs Hans Meurs Peter Noordanus Huub Smeets Koen Westhoff Guido Wijgergangs Bob van der Zande

Organisatie Van Wijnen Synchroon Bouwend Nederland Rochdale Proper-Stok Groep BV AM Provincie Noord-Brabant Vorm Bouw en Next Real Estate Gemeente Tilburg Vesteda Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Gemeente Breda Gemeente Amsterdam

Type organisatie Ontwikkelende bouwer Projectontwikkelaar Vereniging van bouwen infrabedrijven Woningcorporatie Projectontwikkelaar Projectontwikkelaar Provincie Ontwikkelende bouwer, belegger Gemeente Belegger Gemeente Gemeente Gemeente

Voor dit onderzoek is gesproken met 13 stakeholders. Aan hen zijn de volgende vragen voorgelegd: - Hoe reageren de actoren op de ontwikkelingen in de markt? - Welke transformatie zien zij? - Welke invloed heeft dit op de gebiedsontwikkeling?


40

Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen?

Recommend Documents