Gaat u mee? Gaat u mee? We beginnen met de week van de directeur

Gaat u mee? Hoe kunnen wij u een beter beeld geven van hetgeen St. Joseph Wonen in 2007 heeft gedaan, dan u een week mee te laten lopen met onze medewerkers? Wij laten u zien wat we in de verschillende wijken en buurten van Hengelo doen, nemen u mee naar afspraken met bewonersorganisaties, vergaderingen bij gemeente en partners in de wijk en langs nieuwbouwprojecten en renovatiewerkzaamheden. Maar u krijgt ook een kijkje in de keuken van St. Joseph Wonen, zodat u ook ziet hoe onze organisatie werkt. Iedere dag van een willekeurige week in 2007 volgen we een andere medewerker. Op hun beurt vertellen bewoners en partners in de wijk wat zij vinden van het werk van St. Joseph Wonen. Gaat u mee? We beginnen met de week van de directeur…

St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

De week van Peter Pinkhaar Peter Pinkhaar is directeur van St.Joseph Wonen. ‘Ik roep altijd: een woningcorporatie doet aan samenlevingsopbouw. Want wij doen niet alleen in stenen. Mensen die in een buurt wonen waar het goed gaat, functioneren beter dan in een buurt waar het niet goed gaat.’ Een week uit 2007 van Peter Pinkhaar.

Maandag Wij werken heel nauw samen met de burgemeester en wethouders van Hengelo. Ik heb regelmatig overleg met hen, vandaag heb ik - heel bijzonder - een dag geruild met Bert Otten, wethouder sociale zaken in 2007. Na veel gesprekken met verschillende ambtenaren, kan ik niets anders concluderen dan dat ambtenaren echt hardwerkende mensen zijn met het hart op de


juiste plaats. Bert Otten zegt na een dag werken bij St. Joseph Wonen dat hij ook een volstrekt ander beeld van onze corporatie heeft gekregen: ‘Jullie zijn wel met heel veel dingen bezig.’ ’s Avonds heb ik een bijeenkomst van Podion, een groep van twintig ondernemers uit Hengelo die in het Rabotheater bij elkaar komt om te kijken hoe wij theater en onze bedrijven met elkaar kunnen verbinden. We bezoeken het Hagemeyercomplex, de creatieve fabriek van Hengelo. We maken

kennis met de initiatiefnemers en zien een tentoonstelling van lokale kunstenaars. Ik doe bij Podion veel lokale contacten op, die weer leiden tot initiatieven voor de corporatie. Zo is de experimentele theatergroep Alaska gestart met een voorstelling over Berflo Es. Lopend door de wijk verzamelen zij verhalen van mensen uit de buurt, wat moet uitmonden in vijf voorstellingen met bewoners in de hoofdrol in het Rabotheater in oktober 2008.

Dinsdag Tijdens de vergadering met het managementteam praten we over het project ‘Huis op orde’. We zijn bezig ervoor te zorgen dat onze organisatie op alle fronten goed functioneert, zodat we onze bewoners goed van dienst kunnen zijn. We bespreken hoe we kunnen meten of onze organisatie beter op orde komt. Het gaat over heel basale

Woensdag Met Paul Scheffer van het project ‘Het werkt in de wijk’ in de Berflo Es bezoek ik een Turkse man die een naaiatelier is begonnen. Hij is trots dat hij zelfstandig in z’n eigen inkomen kan voorzien en zijn plek in de buurt heeft veroverd. Daarna bezoek ik het informatiecentrum Berflo Mooi, waar Paul vertelt over hoe hij mensen die uitzichtloos thuiszitten stimuleert om actief te worden. Goed werk, het brengt ritme in hun leven. ’s Middags zetten we de honderdste

Donderdag Een rondje langs de medewerkers. Een kop koffie met de wijkconsulent om te praten over het probleem van de huurdersorganisatie en een praatje met de telefoniste - zij weet en hoort heel veel. Ik maak een praatje met de mannen op de bus (de servicemedewerkers) en met de projectleiders van de afdeling Vastgoedontwikkeling. Zo krijg ik een beetje in de gaten


dingen. Dat de cijfers die ik op m’n bureau krijg kloppen, bijvoorbeeld de cijfers over leegstand, woningbezit en ziekteverzuim. We krijgen complimenten van de accountant dat we de zaak goed op orde krijgen. Eind van de middag heb ik bestuursvergadering van ‘Scoren in de wijk’, een samenwerking met FC Twente en het ROC. FC Twente

wil de binding met zijn supporters vergroten en haar maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Spelers gaan daarom met allerlei initiatieven de wijk in. Zo begeleiden zij uitvallers van het ROC terug naar school, gaan naar basisscholen om bewegen te stimuleren en adopteren gezinnen om hen te helpen met leren lezen en schrijven.

deelnemer van ‘Wonen Plus’ in het zonnetje. Dit project hebben wij met de gemeente, collega corporaties, Stichting Welzijn Ouderen Hengelo en Scala Welzijn opgezet om mensen die langer zelfstandig wonen maar wel ondersteuning nodig hebben, te helpen met praktische werkzaamheden. Zoals een schilderij ophangen of de administratie op orde brengen. De honderdste deelnemer, een oude mevrouw die slecht ter been is, is heel verrast. Ze zit alleen maar te lachen.

’s Avonds heb ik een vergadering met de huurdersorganisatie van St. Joseph Wonen. Soms gaat het over de fusie die eraan komt of over de visie van de corporatie, soms ook over hele praktische onderwerpen. Nu wordt een probleem op straatniveau aangekaart. Ik kan dat niet oplossen en geef aan dat ze daarover contact moeten opnemen met onze wijkconsulent. Morgen even bij de wijkconsulent langs om te vragen wat er speelt.

wat de stand van zaken is en waar problemen zitten. ’s Middags sla ik samen met de toekomstige bewoners de eerste paal voor de appartementen die we in samenwerking met Stichting Aveleijn in de Tuindorpstraat bouwen voor mensen met een verstandelijke beperking. De toekomstige bewoners kunnen niet bevatten dat ze er pas over een jaar kunnen gaan wonen, maar het is wel goed dat zij erbij zijn. Ze zijn best zenuwachtig voor deze gebeurtenis merk ik, maar ze zijn heel toegankelijk.

Twente heeft volgens mij de hoogste dichtheid van netwerken; ik zou er moeiteloos vijf dagen per week mee bezig kunnen zijn. De Building Society, waar ik vanavond een bijeenkomst van heb, is een belangrijk netwerk voor ons. Allerlei mensen die met bouwen te maken hebben, wisselen hier ervaringen uit, doen ideeën op en leren elkaar kennen. We gaan een hapje eten en de eigenaresse van verffabriek Wijzonol houdt een persoonlijk verhaal over hoe zij haar bedrijf runt.

Vrijdag Fusiedag. De fusie met woningcorporatie HBS Ons Belang die in 2008 op stapel staat, kost veel tijd. Wij hebben het initiatief tot deze fusie genomen. We vinden het belangrijk om, in het belang van Hengelo, als één grote organisatie in Twente een stempel te kunnen drukken op het beleid. Samen kunnen we in Hengelo meer voor elkaar krijgen. Met een fusiebegeleider leren Wil de Bruijn, Harry Rupert (de twee directeuren van HBS Ons Belang) en ik elkaar kennen en bespreken we onze

Zaterdag Vanwege de sloop van de eerste 110 woningen in Berflo Es hebben we een bijeenkomst georganiseerd om met de bewoners de sloop te beleven. Voor mij is dit een

visie, beleid en aanpak. Vanochtend zoeken we uit hoe we onze medewerkers er goed bij kunnen betrekken zodat zij ook achter de fusie staan. Ook hebben we het over het beleid voor 2008. Met name wijkontwikkeling is een belangrijk thema voor 2008. Na de fusiebesprekingen weer de wijk in. Met een Turkse opbouwwerkster woon ik een bijeenkomst van een Turkse vrouwengroep bij. Heel bijzonder om hierbij te mogen zijn en te zien, voelen en horen waar zij mee bezig zijn. Er zit een aantal zeer

geëmancipeerde vrouwen tussen. Ik zie ook drie generaties bij elkaar: oma, dochter en kleinkind van drie. Ik schrik erg dat dit kind geen Nederlands spreekt; die achterstand maak je nooit meer goed. Het valt me ook op dat deze vrouwen zeggen dat ze niet met z’n allen in één buurt willen wonen. ‘Wij willen dat onze kinderen ook in andere buurten opgroeien’, zeggen ze. Wij moeten stoppen met ons idee van ‘kangoeroewoningen’ voor allochtonen bouwen, want dat wordt vaak niet op prijs gesteld.

heel belangrijk moment. Er werd zichtbaar dat mensen in deze buurt een gemeenschap vormen; met sloop haal je dat uit elkaar. Ik vind dat je als corporatie zelf moet voelen wat de betekenis is van wat

je in zo’n wijk doet. Wij moeten proeven en voelen dat we, ondanks het verdriet dat we veroorzaken, toch met goede dingen bezig zijn.

‘We kunnen zeggen waar het op staat’ Jan Bron: ‘Ik heb een goede en openhartige relatie met St. Joseph Wonen. Toen ik net was begonnen als wethouder, ben ik een middag met Peter meegelopen. Zo’n middag bij elkaar in de keuken mogen kijken, geeft een heel welkom gevoel. Peter en ik kunnen elkaar aanspreken als iets goed gaat, maar ook als er iets niet goed gaat. Het is prettig dat je elkaar kunt zeggen waar het op staat. Dat vergemakkelijkt de communicatie en oplossingen en zorgt voor slagkracht. Ik ben erg voor de fusie van St. Joseph Wonen met HBS Ons Belang. Zo ontstaat een stevige speler met veel slagkracht in de markt en meer mogelijkheden om te professionaliseren.’ Jan Bron is sinds januari 2008 wethouder van Volkshuisvesting, Verkeer & Vervoer en de projecten Hart van Zuid en Berflo Es.

‘Wij versterken elkaar’ Wil de Bruijn en Harry Rupert: ‘Al werkende aan de fusie tussen HBS Ons Belang en St. Joseph Wonen kwamen we erachter dat we heel verschillend zijn. Maar dat kunnen we omzetten in iets wat elkaar versterkt. Er zijn veel wijken waar we allebei flink moeten vernieuwen en de zaken op wijkniveau moeten aanpakken. Doe je dat samen, dan kun je veel effectiever opereren en is de kans van slagen veel groter. Samen zijn we sterk.’ Wil de Bruijn en Harry Rupert zijn directeur van HBS Ons Belang.


St. Joseph Wonen in 2007 Geef wonen de ruimte. Dit is het statement van St. Joseph Wonen. We drukken hiermee uit dat wonen meer is dan het leven tussen vier muren. Wij zijn, met andere woorden, naast vastgoedbeheerder heel nadrukkelijk ook maatschappelijk ondernemer. De leefomgeving, de sociale contacten en de voorzieningen in een buurt of wijk horen ook bij het wonen in onze woningen. In samenwerking met onze partners willen wij de leefbaarheid in de buurten en wijken van Hengelo vergroten. Onze missie sluit hierop aan: mensen zelfstandig laten wonen in de woonomgeving van hun keuze. Voor onze huurders betekent dit dat we het meer mét hen dan vóór hen willen doen. Wij willen de bewoners meer verantwoordelijkheid geven, in plaats van alles voor hen regelen. St. Joseph Wonen is er voor jongeren én ouderen, voor gezinnen en alleenstaanden. Wij richten ons primair op mensen met een inkomen tot modaal en mensen met een verstandelijke, lichamelijke of andere beperking die van invloed is op hun zelfstandigheid. St. Joseph Wonen wil en kan ook mensen met een bovenmodaal inkomen bedienen. Dit gebeurt volgens de regels van de vrije markt. Fusie Op 26 juni 2007 hebben de besturen van de Hengelose Bouwstichting Ons Belang en woningcorporatie St. Joseph Wonen de intentie uitgesproken om te fuseren. De officiële intentieverklaring is eind september 2007 getekend en openbaar gemaakt. Beide corporaties zijn zich ervan bewust dat de woningmarkt van Hengelo een belangrijk onderdeel is van de regio Twente. Wij zien Hengelo als centraal woongebied van de stedelijke regio. Voor de toekomst van Hengelo en de regio is het belang van een goed en aantrekkelijk woonklimaat groot. Het woonklimaat in Hengelo moet bovendien ruimte geven en kansen blijven bieden aan iedereen die er wil wonen. Dit geldt in het bijzonder voor de minder draagkrachtige bewoners. De stad en de regio zullen veel starters nodig hebben voor een gezonde economische toekomst. Daarnaast willen we ook de groep senioren een meer dan goed woonklimaat bieden. De stad is erbij gebaat dat er voldoende maatschappelijke opvang wordt geboden, zodat niemand wordt uitgesloten. Strategische doelen In het ondernemingsplan ‘Geef wonen de ruimte’ zijn de strategische doelen 2005-2009 vastgelegd: • de wijken Hengelose Es, Klein Driene, De Nijverheid en de Sterrenbuurt zijn aandachtsgebieden; • herontwikkeling van Berflo Es, een van de 56 landelijke aandachtswijken; • samen met andere organisaties worden ‘wonenzorg-welzijn-arrangementen’ ontwikkeld voor verschillende doelgroepen; • klanten krijgen meer keuzevrijheid; St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

• bij projectontwikkeling werken we samen met commerciële partijen; • we ontwikkelen ons tot een kennisorganisatie. Stakeholders In 2007 stond de samenwerking met onze stakeholders (zoals politie, gemeente, zorgen welzijnsinstellingen, Gehandicaptenraad en huurdersorganisaties) hoog op de agenda. We streven eenzelfde doel na. Daarom vinden we het belangrijk om samen te werken en willen we graag dat onze stakeholders meepraten over onze plannen en beleid. In mei 2007 is de tweede stakeholders bijeenkomst gehouden. Hier is een Top 6 van aandachtsgebieden voor de activiteiten van St. Joseph Wonen opgesteld, waar we met onze partners hard aan hebben gewerkt: 1. Bevorderen van ‘noaberschap’: sociale cohesie bevorderen om individualisering tegen te gaan. 2. De participatie in wijken en buurten vergroten. 3. Bevorderen van een wooncarrière voor bewoners. 4. Rolverdeling van partners. 5. Het opstellen van wijkontwikkelingsplannen voor alle wijken. 6. Onderzoeken van de mogelijkheden van domotica (automatisering die in het eigen huis blijven wonen langer mogelijk maakt). Maatschappelijk OndernemersCafé St. Joseph Wonen heeft in 2007 het initiatief genomen om het Maatschappelijk OndernemersCafé (MOC) op te richten. Met het MOC wil St. Joseph Wonen een platform creëren waarin maatschappelijke ondernemers informeel elkaar kunnen ontmoeten en informatie kunnen uitwisselen. Eind 2007 is het eerste MOC gehouden. Thema was toezicht en verantwoordelijkheid nemen als maatschappelijk ondernemer. Tweede Kamerlid Pieter Omtzigt leidde de aanwezigen tijdens dit eerste MOC, naar een levendige discussie over toezicht, verantwoordelijkheid nemen en delen als maatschappelijk ondernemers. De aanwezigen vonden het een goed initiatief. Prestatieafspraken In 2007 hebben de gemeente Hengelo en woningcorporaties veel overlegd over het maken van prestatieafspraken. Deze afspraken zijn vastgelegd in een convenant dat begin 2008 formeel is ondertekend. Centraal thema is de betrokkenheid van de corporaties in de keten van wonen-werken-leren-zorg/welzijn, het zogenaamde klaverblad. Deze keten vertegenwoordigt de elementen die van invloed zijn op een goed woonen leefklimaat in wijken en buurten. Ook op wijkniveau zijn er verschillende convenanten gesloten waarin de samenwerking met de gemeente Hengelo en andere partners is vastgelegd. Huurdersorganisatie In de ‘vernieuwde samenwerkingsovereenkomst’ van

1 juli 2005 zijn de afspraken tussen St. Joseph Wonen en Stichting Huurdersbelangen St. Joseph vastgelegd. Aan deze samenwerkingsovereenkomst is tevens een Sociaal Statuut (juli 2005) gekoppeld. Met het oog op de aanstaande fusie met HBS Ons Belang is besloten om de samenwerkingsovereenkomst in 2007 niet te evalueren. Tussen de twee huurdersorganisaties en de beide fusiepartners is een convenant afgesloten over de thema’s en onderwerpen die in het kader van de fusie met elkaar besproken worden. In 2007 is met de Stichting Huurdersbelangen St. Joseph en de directeur van St. Joseph Wonen drie keer overleg geweest. Onderwerpen die besproken zijn, zijn onder andere de interne organisatiewijzigingen op beleidsniveau, groot onderhoud en de jaarlijkse huurverhoging. Ook heeft twee keer overleg plaatsgevonden tussen Stichting Huurdersbelangen St. Joseph en de Raad van Commissarissen.

• Stichting Woonruimteverdeling Hengelo (met HBS Ons Belang en Twinta) • De Slinger: een keten van organisaties en individuen die willen bijdragen aan een hechtere samenleving.

Kernvoorraad St. Joseph Wonen Type woning Twee-onder-een-kap

Aantal 38

Vrijstaand Hoek- of tussenwoning

Eric Klein Willink is wijkcoördinator in de wijk de Nijverheid.

992

Portiekflat

1.626

30

Totaal*

‘Samen kijken we hoe de buurt leuker en beter kan’

6 4.004

Galerijflat Begeleid wonen

Maandag

Hij zet zich in voor de gezamenlijke belangen van de huurders en vertaalt deze naar St. Joseph Wonen,

6.696

bewonersorganisaties en externe partijen als gemeente,

* In de kengetallen achterin dit jaarverslag is rekening

politie en welzijnsorganisaties.

gehouden met de toekomstige sloop van 222 woningen. Het

Samenwerkingsverbanden De directeur van St. Joseph Wonen maakt deel uit van een aantal besturen van verenigingen en stichtingen. Deze zijn regionaal of landelijk op een breed terrein actief voor het belang van sociale woningbouw en het welzijn van huurders. St. Joseph Wonen werkt onder meer samen met:

aantal woningen in de kengetallen bedraagt 6.474.

• Vereniging WOON: samenwerkingsverband van de Twentse wooncorporaties • TWT: stichting met als doel om vraag en aanbod van alle vormen van begeleid wonen in Twente te inventariseren en op elkaar af te stemmen • Aedes: vereniging van woningcorporaties • Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es (met corporatie HBS Ons Belang) • samenwerkingsverband Odessa (met zorginstellingen Carint en Evean, en corporatie ZVH uit Zaandam) • Stichting Scoren in de wijk: gericht op activiteiten met FC Twente in Berflo Es

Bereikbare voorraad > 3 personen € 491,64 - € 526,89

De maandag van Eric Klein Willink. over onze visie voor het wijkontwikkelingsplan. We willen vooral de bewoners aan het woord laten over de toekomst van hun wijk, want zij zijn de ervaringsdeskundigen. Maar een beetje voorbereiding hebben we wel nodig.

De verdeling van de voorraad naar prijs is als volgt: Prijsklasse

Aantal

%

3.706

55

Bereikbare voorraad 1-2 personen € 343,49 - € 491,64 2.715

41

Goedkope voorraad < € 343,49

Dure voorraad > € 526,89 Totaal

62

1

213

3

6.696 100

Het woningbezit van St. Joseph Wonen bestaat voor een groot deel uit woningen met een relatief lage huurprijs. Dit betekent dat het merendeel van de huurders een huurprijs betaalt die ver onder de marktprijs ligt. Overeenkomstig het landelijke beeld bedroeg het in 2007 door ons doorgevoerde huurverhogingpercentage gemiddeld 1,1 procent.

8.00 Ik werk mijn mail bij. Ze gaan over de verschillende projecten waar ik aan werk, vragen van bewonersgroepen en afspraken met de politie.

8.30 Brainstorm met de wijkconsulent van de Nijverheid

10.00 Overleg met BON (Bewoners Overleg Nijverheid) en bewoners van De Klokstee. We kijken hoe we de ontmoetingsruimte van dit in 2006 opgeleverde 55+ complex een ontmoetingsfunctie kunnen geven waar niet alleen de bewoners van De Klokstee op af komen, maar

ook mensen uit de wijk. BON is een belangrijke organisatie waar ik veel mee te maken heb. We zijn in 2007 steeds nauwer gaan samenwerken. We weten elkaar te vinden en zetten elkaar aan het denken, daar ben ik erg trots op. Ik heb nog nooit zulke betrokken mensen als bij BON meegemaakt. Daarna verder overleg hierover met de zorginstanties Carint, Lionesse en iemand van het Sophiaproject, die is gespecialiseerd in het bundelen van wonen, welzijn en zorg met een ontmoetingsruimte als centraal hart.

13.00 Overleg met politie, gemeente, welzijnsorganisatie Scala en bewoners over het sociaal leefbaarheidsproject dat we hebben opgestart in de Theresiastraat. De politie gaat hier veel meer handhaven op zaken als grofvuil bij de blokcontainers en foutparkeren. Tegelijkertijd denken we samen met de bewoners na over hoe de buurt leuker en beter kan worden. Heel leuk zulke initiatieven; je krijgt goede medewerking, positieve reacties, ziet snel resultaat en de bewoners merken verbetering.

16.00 Als voorbereiding op de vergadering met de klankbordgroep Elisabethstraat waar ik voorzitter ben, bespreek ik met onze project



leider Nieuwbouw de stand van zaken van het project. Op de plaats van verouderde gestapelde woningen, bouwen we een mix van eengezins- en seniorenwoningen (huur en koop) en een appartementencomplex waar Carint op twee etage ouderen met een psychogeriatrische indicatie gaat huisvesten.

17.00 Met de klankbordgroep (omwonenden en mensen van de BON) bespreken we de plannen en wijzigingen. Onderwerpen die aan bod komen gaan vooral over de inrichting, zoals parkeren, groen, aantal woningen en de aansluiting van de wijk op het park. We krijgen een hoop kritiek te verwerken. Samen met de projectleider Nieuwbouw leg ik uit waarom we niet

zomaar tig parkeerplaatsen kunnen maken. We krijgen ook informatie die tot nieuwe inzichten leidt. Zoals inspiratie voor de landschapsarchitect voor boomsoorten die we kunnen planten. We kunnen niet alle eisen van de bewoners inwilligen, maar binnen het budget en de mogelijke grenzen proberen we het de mensen zoveel mogelijk naar de zin te maken.

Buurt- en wijkgericht werken in 2007 St. Joseph Wonen vindt het belangrijk dat mensen zich prettig en veilig voelen in hun buurt en er zelfstandig kunnen wonen als zij daar voor kiezen. Om dit voor elkaar te krijgen, is St. Joseph Wonen in nauwe samenwerking met buurtbewoners en andere partijen in allerlei projecten actief om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren. Medewerkers zijn bovendien veel in de buurten aanwezig, zodat bewoners hen altijd gemakkelijk kunnen aanspreken. Wat is er in 2007 aan buurten wijkgericht werken gebeurd? Gezicht in de buurt Voor iedere wijk zijn wijkteams aangesteld. Deze bestaan uit een wijkcoördinator en een wijkconsulent en zijn de drijvende krachten achter de leefbaarheidsprojecten. Zij zijn veel in de buurt aanwezig en daardoor het gezicht en aanspreekpunt van St. Joseph Wonen in de wijk. Ook zet St. Joseph Wonen buurtconciërges en complexbeheerders in en houdt zij spreekuren in de wijken. Leefbaarheidsprojecten In 2007 was St. Joseph Wonen actief in verschillende leefbaarheidsprojecten in de wijken en buurten van Hengelo. Hierbij werken we samen met verschillende partijen. We noemen enkele voorbeelden.

‘Wij zijn de ogen en oren van de buurt’ Gerrit Luesink woont in De Klokstee en is voorzitter van BON (Bewoners Overleg Nijverheid). ‘We hebben hier een fijne bewonersclub. Wij zijn de ogen en oren van de buurt en signaleren wat er in de wijk aan de hand is. We overleggen met de politie, gemeente, St. Joseph Wonen, stadstoezichthouders en eventueel andere organisaties. Ook zitten wij elke week bij het wijkspreekuur waar mensen met vragen en klachten komen. Als mensen bijvoorbeeld zelf hun tuinen niet onderhanden nemen, proberen wij dat samen met St. Joseph Wonen te verbeteren. Ronnie uit ‘t Broek, de wijkconsulent, gaat dan naar die mensen toe om er met hen over te praten. We hebben hele goede contacten met Ronnie en Eric, de wijkcoördinator. Sinds 2007 zijn de lijnen korter. Als je wat hebt en je weet niet precies bij wie je moet zijn, kun je direct met Ronnie of Eric contact opnemen, ik heb hun 06-nummers. De zaak wordt hierdoor snel afgehandeld, ik merk dat de mensen er tevreden over zijn. Bij iemand die een schutting wilde hebben, zijn ze binnen een week begonnen. En bij mensen met een erg verouderde woning is St. Joseph Wonen binnen een paar weken grondig gaan opknappen. Als ergens nieuwe ontwikkelingen zijn, worden wij als BON op de hoogte gesteld. We kunnen er onze mening over geven en worden serieus genomen. We kunnen echt onze stem inbrengen.’


Kunst in de Kasbah In de Kasbah, een onder architectuur gebouwd complex uit begin jaren ’70, is samen met de bewoners een (kunst)project opgezet. Door het organiseren van verschillende activiteiten, willen we de betrokkenheid en leefbaarheid in het complex vergroten. Sport in Veldwijk Noord In de vernieuwingswijk Veldwijk Noord biedt St. Joseph Wonen samen met partners in de wijk de jeugd gratis sportclinics aan. Doel is sport te stimuleren waardoor bewoners dichter bij elkaar komen. Wij vinden sport en sociale contacten belangrijk voor de leefsfeer in wijken en buurten. Het werkt in de wijk In Berflo Es wonen achtduizend mensen, van wie bijna de helft van een uitkering leeft. St. Joseph Wonen grijpt de herstructurering van de Berflo Es aan om bewoners die buiten het arbeidsproces staan, te stimuleren weer in een werkritme te komen. Zij doet dit door hen een opleiding aan te bieden, hen te helpen om aan de slag te gaan bij bedrijfjes in de eigen buurt of zelf een bedrijf te starten. Dit leidt niet alleen tot sociale activering, mensen gaan zich hierdoor ook meer ‘eigenaar’ van de wijk voelen. Dit initiatief sluit aan op ons maatschappelijk ondernemerschap, het klaverblad van de inzet op wonen, werken, leren en zorg/welzijn en de inzet op wijken buurtgericht St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

werken. St. Joseph Wonen heeft ‘Het werkt in de wijk’ samen met andere partijen opgepakt. Alle betrokken partijen hebben hun toegezegde medewerking in 2007 bekrachtigd met de ondertekening van een convenant. Tijdelijke verhuur In onder meer in Berflo Es Zuid en Veldwijk Noord verhuurt St. Joseph Wonen tijdelijk woningen die leegstaan in afwachting van sloop. Hiermee wordt ook in deze wijken de leefbaarheid behouden. Bijzondere doelgroepen St. Joseph Wonen vindt het belangrijk dat oudere bewoners, als zij dat willen, de mogelijkheid krijgen om zelfstandig te blijven wonen in de woning van hun keuze. Met verschillende projecten speelt zij in op de zorg voor ouderen. Onder meer door het aanbieden van oplaadpunten voor scootmobiels, de Woonzorgzone Berflo Es, het bouwen van levensloopbestendige woningen in de Berflo Es, het Sophiaproject in seniorencomplex De Klokstee en de bemiddelingsdienst Wonen Plus, een project voor ‘georganiseerde burenhulp’. Kamers met kansen is een van de projecten voor bijzondere doelgroepen. Hier wonen, werken en leren jongeren die maatschappelijk de boot (dreigen te) missen onder begeleiding van professionals. Met Humanitas is met Onder Dak Twente een convenant gesloten voor de huisvesting en begeleiding van daken thuislozen. Met onder meer de focuswoningen in O-Kwadraat en de zorgappartementen aan de Tuindorpstraat zet St. Joseph Wonen zich in voor mensen met een beperking. Samenwerken met partners De ideeën, ervaring en visie van de bewoners zijn onmisbaar bij veranderingen en verbeteringen in hun buurt. Bij het werken in de wijk is steeds vaker sprake van goede en constructieve samenwerking met bewoners en ook andere partijen, zoals welzijnsinstellingen, FC Twente en de gemeente. Deze samenwerking varieert van samen optrekken om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren tot het mogelijk maken van verschillende projecten. Doel van deze projecten is mensen met een maatschappelijke achterstand actief te ondersteunen, zodat zij een betere plek in de maatschappij kunnen verwerven. Zo werkt St. Joseph Wonen bij het project Tijertshoek samen met de gemeente, de politie en Scala en worden de bewoners actief bij de plannen betrokken. Wijkontwikkelingsplannen Om het wijken buurtgericht werken verder te ontwikkelen, hebben medewerkers van St. Joseph Wonen in 2007 onder andere nagedacht over de toekomst van de wijken Klein Driene en de Nijverheid. Behoud in combinatie met sociaal beheer is de belangrijkste pijler van deze visie. Deze interne visie

is voor Klein Driene vervolgens in samenwerking met bewoners, gemeente en samenwerkingspartners in de wijk verder uitgewerkt tot een wijkontwikkelingsplan. Voor de Nijverheid wordt in 2008 hetzelfde traject doorlopen. In 2007 hebben wij ook geparticipeerd in de

ontwikkeling van het wijkplan Groot Driene. Dit plan is onder regie van de gemeente opgesteld. Daarnaast zijn op kleinere schaal analyses uitgevoerd om (delen van) wijken een extra impuls te geven.

Woontevredenheidsonderzoek In het laatste kwartaal van 2007 heeft St. Joseph Wonen een woontevredenheidsonderzoek onder haar huurders uitgevoerd. Over het geheel genomen zijn veel huurders tevreden over de woning, het woongebouw en de woonomgeving. Per wijk verschillen de wensen hierover wel, maar dat leidt niet direct tot een grote onvrede. De wijk waar huurders het meest kritisch zijn, Berflo Es, heeft St. Joseph Wonen al aangemerkt als herstructureringswijk. Een groot deel van de woningvoorraad wordt gesloopt en vervangen

door nieuwbouw. Sommige verbeterpunten die de huurders aangaven zijn heel praktisch van aard, zoals verbetering van het sanitair of beter onderhouden van de gemeenschappelijke ruimten. Andere punten zijn meer strategisch van aard en kunnen we in de lange termijnvisie van St. Joseph Wonen opnemen. Deze plannen vragen ook meer samenwerking met andere partijen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de inrichting van de openbare ruimte en woonomgeving. Samen met de gemeente, fusiepartner HBS Ons Belang en andere partners in de wijken, verwerken we deze resultaten in wijkontwikkelingsplannen.

Dinsdag

’95 procent van alle vragen handelen we zelf af’ Linda Assink is coördinator Wooninfo. Zij stuurt de informatiebalie in de hal van St. Joseph Wonen aan en de telefooncentrale. Vaak draait ze zelf diensten mee. De dinsdag van Linda Assink. 8.00 Baliedienst. Mensen komen met van alles aan de balie. Ik help hen altijd verder, ook als ze met vragen of klachten komen die niet voor ons zijn bestemd. Een man met een scootmobiel doet zijn verhaal. Er komt een brief uit z’n mandje met een aanbod van een energieleverancier. Hij vraagt wat ik zou doen. Ik zeg dat hij zelf mag kiezen of hij ingaat op het aanbod van deze leverancier. Heeft hij verder nog vragen? ‘Nee’, zegt hij, ‘ik huur al heel lang bij St. Joseph Wonen en ben helemaal tevreden.’ Altijd leuk om te horen. Een paar mensen komen sleutels inleveren en meterstanden doorgeven. Een mevrouw komt een

keuken en tegels voor de badkamer uitzoeken. Ze komt er niet goed uit, dus ik help haar even. Het formulier met haar keuze geef ik door aan de opzichter. Eind van de ochtend komt een mevrouw die vanwege een flinke huurachterstand naar de deurwaarder was doorverwezen. Ze is blij dat ze weer bij ons de huur mag betalen, zegt ze. In het scherm zie ik dat de betaling van deze maand al is voldaan, maar dat er nog wel andere posten openstaan. Pling, denk ik, hier is meer aan de hand. Ik roep Nick Baas, onze medewerker huurincasso, erbij. Hij legt haar uit dat ze haar openstaande posten eerst met de deurwaarder moet afhandelen, voordat ze weer hier kan betalen.

Het is heel belangrijk om hier duidelijk en eerlijk over te zijn, anders denkt zij dat alles goed is en krijgt ze straks een brief dat ze wegens wanbetaling wordt uitgezet. Op advies van Nick gaat ze meteen bij de deurwaarder betalen.

13.00 Even naar buiten, even rust. Daarna draai ik een aantal uren mee aan de telefooncentrale. Daar krijg je ook weer alle mogelijke vragen: ‘Ik ga verhuizen, wat moet ik doen? ‘Ik heb last van m’n buren’, ‘Ik heb huurachterstand’, heel divers. Vragen per e-mail handelen we af als er even geen telefoontjes binnenkomen. De norm ligt op 80 procent van alle vragen zelf afhandelen, wij zitten op 95 procent. In 2007 hebben we de Vraagbaak opgezet, waar we de antwoorden op alle standaardvragen uit kunnen halen.

= cijfer voor woning = cijfer voor woonomgeving

10



11

Het is mijn verantwoordelijkheid om de informatie in de Vraagbaak actueel te houden en dat alle dames die hier werken dezelfde antwoorden geven. Een kwart van de vragen zijn

onderhoudsverzoeken. In de Vraagbaak zien we welke aannemer we waarvoor inschakelen. Meestal lukt het om de reparatie voor de volgende dag in te plannen.

16.00 Ik maak de planning wie wanneer aan de telefoon en balie zit. Met bijna allemaal parttimers is het een enorm gepuzzel om dat rond te krijgen.

Dienstverlening in 2007 Een goede dienstverlening zorgt ervoor dat de zaken soepel verlopen, het is prettig voor de huurders en schept vertrouwen. In 2007 heeft St. Joseph Wonen flink geïnvesteerd in de dienstverlening. Er waren direct positieve resultaten merkbaar. Kwaliteitslabel St. Joseph Wonen is aangesloten bij het Kwaliteitslabel voor woningcorporaties (KWH). Het KWH-Huurlabel is een keurmerk dat een bepaald niveau van dienstverlening waarborgt. Met dit label krijgen huurders zekerheid over de kwaliteit van de dienstverlening. Ieder jaar worden vijf van de tien onderdelen van de dienstverlening gemeten. Om het label te mogen voeren, moet de dienstverlening van de corporatie op alle onderdelen minimaal ruim voldoende zijn (in cijfers uitgedrukt een 7,0). Voor St. Joseph Wonen blijken de telefonische bereikbaarheid en het klachtenmanagement de moeilijkste onderdelen te zijn. In 2007 is aan beide extra aandacht geschonken.

Huurincasso St. Joseph Wonen hanteert een duidelijk en strak incassobeleid. Zo nodig gaan medewerkers op huisbezoek, bieden betalingsregelingen of schuldhulp aan of schakelen zorginstellingen in. Dit incassobeleid had in 2007 als resultaat dat de huurachterstand van zittende huurders daalde van 1,39 procent naar 0,96 procent. In euro’s betekent dit een daling met € 120.767 naar een huurachterstand van totaal € 290.899 in 2007. Helaas moesten we ook in 2007 in sommige gevallen toch een stap verder gaan en huurders een uitzetting aanzeggen. Dit is in 2007 140 keer gebeurd. Uiteindelijk heeft dit tot 26 uitzettingen geleid waarvan 1 wegens overlast. Huren

2007

2006

2005

2004

Huurachterstand in %

0,96

1,39

1,34

1,26

Huurderving in %

1,65

1,80

2,26

1,93

Huisbezoeken 4e kwartaal 2007 18%

‘Ze laten je niet aanmodderen’ René Thijssen huurde een woning in Berflo Es en heeft net een woning van St. Joseph Wonen in Groot Driene gekocht. ‘Acht jaar geleden ben ik in Berflo Es komen wonen. Ik wist dat de woning zou worden gesloopt, een medewerkster van St. Joseph Wonen heeft me dat van tevoren heel duidelijk uitgelegd. Ze vertelde hoe de zaken ervoor stonden en vroeg wat mijn wensen waren. Door gesprekken en nieuwsbrieven weet je precies waar je aan toe bent en je wordt goed geholpen, ze laten je niet aanmodderen. Ik wilde graag een woning kopen. Toen ik na een paar aanbiedingen deze woning in Groot Driene zag, heb ik gereageerd. Ik was de gelukkige. Het is een ruime woning met tuin, in de wijk waar ik ben opgegroeid. Zo’n vertrouwde buurt geeft een eigen gevoel. Ik koop de woning met Koopgarant. Dat drukt de maandlasten, want wat kan Jan Modaal tegenwoordig nog voor fatsoenlijk huis kopen? Koopgarant heeft voor- en nadelen: bij verkoop deel ik met St. Joseph Wonen de winst of het verlies. Maar het is een goede oplossing. Ik heb net het koopcontract getekend en een bos bloemen gekregen, het is toch wat. Dat had ik absoluut niet verwacht.’

‘Strakke huurincasso vinden wij sociaal’ ‘We hebben er sinds 2007 voor gekozen om heel strak om te gaan met de huurincasso. Het aantal aanmaningen hebben we verminderd van vier naar drie. Als daar geen reactie op komt, gaat de wijkconsulent op huisbezoek bij de huurder om te kijken wat er aan de hand is. Deze kijkt hoe we kunnen helpen en maakt als dat nodig is afspraken over een betalingsregeling. We proberen zoveel mogelijk contactmomenten te hebben en snel en actief te reageren. Daardoor wordt de huurachterstand maximaal één tot twee maanden. Dat vinden wij veel socialer dan de huurachterstand langer te laten oplopen. Resultaat van de nieuwe aanpak is dat de huurachterstanden flink zijn afgenomen en we veel minder huuruitzettingen hebben.’ Nick Baas is medewerker Huurincasso van St. Joseph Wonen. 12


Telefonische bereikbaarheid Resultaat van de verbeteringen aan de telefonische bereikbaarheid is dat eind 2007 zeventig procent van de klanten binnen twintig seconden te woord werd gestaan. Begin 2007 was dat nog zestig procent. Klachtenmanagement Ook het interne management en de afhandeling van klachten is verbeterd. In 2007 zijn twee klachten ingediend bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. Eén is door de bewoner zelf weer ingetrokken, de ander is opgelost. De aandacht voor de kwaliteit van onze dienstverlening blijft ook in 2008 hoog. Woonruimteverdeling De dienstverlening krijgt ook een impuls door het selecteren van een nieuw automatiseringspakket voor de woonruimteverdeling, Woningnet. In 2007 is St. Joseph Wonen gestart met de selectie van een nieuw pakket. Woningnet wordt in 2008 geïntroduceerd onder de naam Wooninfo Hengelo. Wooninfo Hengelo is een digitaal portaal. Iedereen die in Hengelo een woning zoekt kan hier alle beschikbare woningen vinden van de drie Hengelose woningverhuurders (St. Joseph Wonen, HBS Ons Belang en Twinta Wonen). ‘Hiermee vergroten we de zelfredzaamheid van woningzoekenden en laten we een transparant aanbod met veel keuzevrijheid zien’, zegt Marieke Bentert, woonconsulent Plus van St. Joseph Wonen. ‘Bewoners van de woningen die worden gesloopt zoeken zelf een andere woning. Wij geven hen urgentie, dus ze komen bovenaan de lijst. Wij zoeken nog wel naar een vervangende woning voor de mensen die niet zelfredzaam zijn.’ St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

43% (57 bezoeken)

(24 bezoeken) 10% (14 bezoeken)

12% (16 bezoeken) 17% (23 bezoeken) Deurwaarder

Weer in aanmaanrun

Voldaan

Huuropzegging

Betalingsregeling

In behandeling

Stadsbank

Meest voorkomende vragen bij de telefooncentrale 19%

22%

3% 32%

5% 3% 9% 3%

3%

1%

Serviceverzoek

0%

Klacht co-maker

Soc. klacht

Huurbetaling

overige klacht

Verkoop

vraagt opzichter

Markt

vraagt persoon

Mutatie

overig 13

Woensdag

14.30 Bijna drie jaar zijn we bezig

‘Mijn grootste zorg is dat de huurder tevreden is’

geweest met de renovatie in de Staringstraat en Slauerhoffstraat, vandaag loop ik hier met de aannemer één van de laatste rondes. We hebben de woningen aangepast aan de wensen van 55plussers, met een nieuwe keuken, toilet en douche, ruime galerijen en balkons en rolstoeltoegankelijke woningen. Allemaal terwijl de

Ad Klein Breteler is projectleider Onderhoud. Hij zorgt

mensen er bleven wonen. Ze hoeven daarom geen huurverhoging te betalen, ook al zijn de woningen enorm verbeterd. De bewoners zijn uitermate tevreden.

16.00 Anderhalf uur spreekuur voor het project Staringstraat/ Slauerhoffstraat, ook één van de laatste. Iemand is nog niet helemaal tevreden over de afwerking van

de keuken, een ander heeft een verstopt doucheputje. Een meneer vraagt wanneer hij weer in zijn garage kan - die is nu onderdeel van het bouwterrein en een mevrouw heeft geen beeld op haar videofoon. Ik zeg toe dat op korte termijn iemand langskomt. Zodra ik weer op kantoor ben, stuur ik de aannemer een e-mail om de klachten op te lossen.

ervoor dat renovatieprojecten in gang worden gezet en goed verlopen. Tijdens zulke projecten is hij het aanspreekpunt voor de bewoners. De woensdag van Ad Klein Breteler. 7.30 Ik begin de dag met e-mails beantwoorden. Dingen vanuit de organisatie en vragen en klachten van bewoners. Die laatste zet ik door naar de aannemer of ik ga zelf even bij de bewoner langs.

8.00 Tijd voor een rondje Hengelo - bij lopende projecten kom ik in principe elke dag. Bij het buitengevelisolatie project in de Wethouder Kampstraat loop ik rond met de aannemer om te kijken waar problemen zijn. Verschillende bewoners trekken me aan de mouw. Waarom de schuttingen achter de woningen zo lang wegblijven? Ik leg uit dat we anders het overzicht kwijt zijn en beloof ze zo snel mogelijk terug te zetten. Een ander wil de zonwering terug. Wij willen geen

14


uitklapbare zonweringen meer maar screens, die tegen het raam aan zitten. Als huurders dat niet kunnen betalen, delen we de kosten tussen ons, de aannemer en de huurder. Het komt hoe dan ook goed. In deze straat zijn niet alleen huurders maar ook veel kopers. Hoewel hun gevel in slechte staat is, voelden zij zich nogal overvallen door onze vraag om mee te doen aan het project - het gaat toch om een paar duizend euro. Wij komen hen voor een gedeelte tegemoet in de kosten. Ze wilden wel meedoen, maar er was onvoldoende tijd om ervoor te sparen. Samen met wijkcoördinator Rick Gockel heb ik de mensen bezocht, de meeste hebben we over de streep kunnen trekken.

12.00 Na de lunch naar de boerderij, een kinderdagverblijf van Catalpa waar we net het dak hebben vervangen. Het kinderdagverblijf moest ondertussen open blijven. In de zomervakantie hebben we de inboedel van de bovenste verdieping verhuisd naar de naastgelegen school, waar we op last van de brandweer nog enkele kleine aanpassingen hebben gedaan. De leiding van het kinderdagverblijf heeft weinig klachten, we lopen alleen even langs een paar plekken waar na een onweersbui lekkage is ontstaan. Mijn grootste zorg bij projecten is dat de huurder tevreden is. Gelukkig is dat hier het geval.

‘Je hebt er gewoon een flat bij gekregen, zo groot is het geworden’ Joke Visser woont al 38 jaar in de Slauerhoffstraat. Ze is laaiend enthousiast over de rigoureuze verbouwing van haar huis. ‘Net design, zo mooi. En het is prachtig groot geworden.’ ‘Alles heb ik hier meegemaakt. Ik woon dertien jaar in dit huis, daarvoor woonde ik 25 jaar hierboven. Ik ben hier niet weg te branden. Ik heb een lekkere grote keuken, grote ramen en veel groen eromheen, heerlijk. Vanaf 1999 hebben we hard gevochten om het hier verbouwd te krijgen. Uiteindelijk is het heel rigoureus aangepakt. Tijdens de verbouwing zijn we twaalf weken naar de camping geweest, maar daarvoor en daarna hebben we ook veel meegemaakt. Wat er niet allemaal voorbij komt aan boringen, riool, plastic voor de ramen - enorm. Maar ik kon er goed doorheen kijken naar het eindresultaat. Je hoort er niemand over klagen, maar we zouden het niet graag nog eens overdoen. De bewoners zijn erg bij de plannen betrokken. Projectleider Ad Klein Breteler was er altijd, en hij is altijd betrokken. Fantastische man, daar kun je van op aan. Met die grote balkons voor en achter heb je er gewoon een flat bij gekregen, zo prachtig groot is het geworden. We hebben allemaal een keuken mogen uitzoeken en zelf de kleur mogen kiezen, super. Op de galerij is het net design, zo mooi. En er zitten maar een paar ramen in de galerijwand, dus het is geen broeikas. Het waait er altijd lekker. Mensen met een scootmobiel kunnen mooi vanaf de lift hun huis in komen - eerst kon dat niet met alleen maar een trappenhuis. Ik heb nu ook meer contact met de andere bewoners. Je loopt een paar keer per dag naar de lift, ziet elkaar zitten en maakt een praatje. Het is hier heerlijk wonen. Iedereen die hier op bezoek komt, zegt: hier wil ik wonen, wanneer komt er iets vrij?’


15

Donderdag

‘Wij zorgen dat alle informatie tijdig wordt verwerkt en up-to-date is’

Arjan Seppenwoolde is teamleider Administratie & Verslaglegging. 2007 stond in het teken van meer orde in de interne procedures, rapportages en informatievoorziening. De donderdag van Arjan Seppenwoolde. 7.45 Op de fiets van mijn huis in de

Kosten onderhoud Cijfers per verhuureenheid (x € 1,00)

2007

2006

Klachten en mutatieonderhoud

405

421

318

274

Hasseler Es naar kantoor. Onderweg zie ik bordjes staan in de tuinen van de huurwoningen die wij verkopen. Met de verkoop van woningen wil St. Joseph Wonen de leefbaarheid in bepaalde wijken een extra impuls geven. Met Koopgarant krijgen mensen 25 procent korting op de koopprijs van een woning. Hierdoor krijgen mensen die dat anders niet kunnen, de gelegenheid een huis te kopen. Zodra een woning is verkocht, zorgen wij ervoor dat de administratieve handelingen tijdig gebeuren. Dat is belangrijk voor onze boekhouding en voor de bewoners; als zij vragen hebben, willen we hen geen achterhaalde informatie geven. Hetzelfde geldt voor de informatie van onze huurders. Als iemand de huur heeft betaald moeten wij niet, doordat wij achterlopen, denken dat hij een huurachterstand heeft en aanmaningen gaan versturen.

Planmatig onderhoud

803

652

860

825

8.00 Een halfuur voor alle e-

Leefbaarheid/woonomgeving

102

89

48

69

Geriefsverbetering/spijtoptanten

45

38

102

62

Beheer en onderhoud in 2007 Hengelo wil een goede woonstad zijn en blijven en daar levert St. Joseph Wonen een belangrijke bijdrage aan. Zij besteedt daarom veel aandacht aan het verbeteren van de kwaliteit van haar woningen. Daarbij houdt St. Joseph Wonen rekening met de manier waarop de huishoudens zich ontwikkelen en het onderscheid naar doelgroepen die deze ontwikkelingen met zich meebrengen. Kwaliteitsverbeteringen St. Joseph Wonen heeft ook in 2007 verschillende activiteiten verricht om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden. Naast het reguliere dagelijks en mutatieonderhoud is in 2007 een drietal grotere

16


renovatie projecten uitgevoerd. De renovatiewerkzaamheden aan de flats aan de Staringstraat en de Slauerhoffstraat zijn vrijwel afgerond. De inloopavond voor de bewoners was hier een groot succes. Bij het kinderdagverblijf aan de Klaas de Rookstraat is het dak vernieuwd. Dit was een bijzondere operatie, omdat het gebouw gewoon in gebruik bleef. In de Wethouder Kampstraat is in 2007 gestart met de renovatie en isolatie van de voorgevels. Het gaat hier om zowel huur- als koopwoningen. Ook zijn op verzoek van huurders woningverbeteringen uitgevoerd, zoals de aanleg van cv-installaties, het verbeteren van de douches of het aanbrengen van isolatie. St. Joseph Wonen voert dergelijke werkzaamheden uit tegen een verhoging van de huur.

2005

2004

mails. Daarna zet ik een aantal gegevens op een rij. We willen onze woningen binnen een aantal weken verkopen, halen we dat? St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

Hoe lang staan woningen leeg en wat kost dat? Ik zie dat het aantal huurachterstanden afneemt. Bij de afdeling Incasso vraag ik na wat de oorzaak is, om een goed onderbouwd commentaar bij de cijfers te kunnen geven. We zijn hard bezig om alle relevante informatie over de organisatie zo te organiseren dat we er echt wat mee kunnen. Zo kunnen we zien of we onze doelen en plannen halen. Alle belangrijke informatie trekken we uit de systemen en verspreiden die, met ons commentaar, binnen de organisatie.

10.00 Met een collega van ICT neem ik door of hij zijn planning haalt. Hij zit nog net op schema. Was dat niet zo, dan zou ik meteen actie ondernemen, want andere afdelingen en bewoners hebben daar last van. Het is bijvoorbeeld heel belangrijk dat de informatie uit de systemen beschikbaar is voor de medewerkers van de informatiebalie en -telefoon, zodat zij de mensen snel antwoord kunnen geven.

13.00 Binnen ons kantoor is klantgerichtheid heel belangrijk.

Een trainer leert mij en mijn afdeling hier de fijne kneepjes van. Wij hebben niet direct met de bewoners te maken; collega’s van andere afdelingen zijn onze klanten. Als wij hen beter bedienen, kunnen zij beter hun werk doen. Waar de bewoners weer voordeel van hebben. De teamleider van de afdeling Markt is uitgenodigd om kritisch te kijken naar wat hij goed vindt van onze diensten en wat kan worden verbeterd. Beantwoorden we vragen goed? Hoe gaat de communicatie? Hij heeft nuttige opmerkingen, we komen zo goed te weten wat we van elkaar verwachten.

19.30 Met wijkcoördinator Gijs van Kuijk ga ik naar een informatiebijeenkomst voor bewoners van de Staringstraat. Er zijn veel vragen over de afrekening van de stookkosten, sinds zij na de herstructurering een gezamenlijke ketel hebben. Omdat wij de berekeningen maken, spring ik Gijs bij als hier vragen over komen. Met een heldere uitleg kunnen we alle vragen beantwoorden. Om half tien fiets ik weer naar huis. 17

De cijfers in 2007

De financiële positie van St. Joseph Wonen is in 2007 aanzienlijk verbeterd. Het negatieve resultaat is omgebogen naar een positief resultaat. Positief resultaat In 2006 sloot St. Joseph Wonen nog af met een negatief resultaat van € 1,0 miljoen. In 2007 hebben we het tegenovergestelde bereikt; we konden de boeken met een positief resultaat van € 5,3 miljoen sluiten. Ook de solvabiliteit is gestegen: van 17,8 procent in 2006 naar 20,2 procent in 2007. Meer jaarcijfers en uitleg hierover vindt u in de Jaarrekening 2007 achterin dit jaarverslag.

‘Door Koopgarant is onze wens in vervulling gegaan’ Wim en Nolda van Hoof hebben in 2007 hun huurhuis gekocht via Koopgarant. Dit is een regeling van St. Joseph Wonen waarmee huurders met 25 procent korting een woning kunnen kopen. Wim: ‘Een eigen woning was al lang onze onvervulde wens. Ik durfde het financieel alleen steeds net niet aan.’ Nolda: ‘Je wilt toch liever een woning bezitten dan huren, ook omdat je dan je verbouwingen er financieel meer uithaalt. In een huurhuis ga je echt niet snel de achterkant uitbouwen. Door het lagere aankoopbedrag konden we ook een mooie uitbouw meenemen in de hypotheek.’ Wim: ‘De 25 procent korting op de koopprijs was dé reden om de knoop door te hakken. De maandlasten van onze hypotheek zijn nu lager dan de huurprijs die wij eerst voor hetzelfde huis betaalden, en dan konden we ook nog een uitbouw betalen.’ Nolda: ‘Kennissen keken vreemd op toen ze hoorden dat wij op onze leeftijd nog een huis kochten. Maar als ik in onze portemonnee kijk, is het een meer dan verstandige keuze geweest.’ Buurman Ben Wennink heeft zijn huurhuis ook gekocht. Hij doet nu meer aan zijn huis dan toen hij het nog huurde, zegt hij. ‘Het is toch je eigen huis, dus je wilt dat je je er prettig en thuis voelt. Ik heb net de hele buitenkant geschilderd en gisteren nog de keuken gesausd.’ ‘We maken maximaal geld vrij voor de wijken’ ‘Woningcorporaties krijgen de laatste jaren met steeds meer regelgeving en nieuwe wetgeving te maken. Deze is erg ingewikkeld en onduidelijk. Woningcorporaties moeten bijvoorbeeld sinds 2006 belasting betalen over de winst die zij maken op de verhuur van bijvoorbeeld bedrijfsruimtes. Sinds 2008 moeten zij belasting betalen over de financiële resultaten die zij met al hun activiteiten verdienen. Daardoor heeft St. Joseph Wonen minder geld voor bijvoorbeeld herstructureringen en leefbaarheid in de buurten. Ik overleg veel met Arjan Seppenwoolde over hoe St. Joseph Wonen de nieuwe wetten en regels op een goede manier moet toepassen. We doen ons uiterste best om binnen de regels maximaal geld vrij te maken voor investeringen in de wijken. Samen komen we daar goed uit.’ Arjan Nieborg is fiscalist van organisatieadviesbureau Ernst & Young ‘Mensen supergelukkig met hun koophuis’ ‘Van onze zevenduizend woningen hebben we er sinds 2007 achthonderd aangewezen als koopwoning, als ze leegkomen. Er komen veel starters op af: huurders die niet zo snel zouden kopen, ouderen met niet zoveel geld, gebroken gezinnen die anders genoegen moeten nemen met een flatje. Doordat we met Koopgarant korting op de aankoopprijs kunnen geven, stellen we hen in staat een huis te kopen. Die mensen zijn stuk voor stuk supergelukkig met hun huis. Laatst heeft iemand me wel tien keer bedankt. Ik ben alleen maar doorgeefluik, maar het is toch hartstikke leuk. Je ziet buurten er beter van worden; mensen besteden meer geld, energie en tijd aan hun eigen woning en tuin dan aan een huurwoning. En als ze het weer willen verkopen, kopen wij het gegarandeerd terug. Winst of verlies delen we.’ Ria Grondman is makelaar van St. Joseph Wonen. 18


Via www.stjoseph.nl kunt u het volledige Volkshuisvestingsverslag 2007 opvragen. Hierin staan alle cijfers en de uitgebreide verantwoording.

2007 2006 2005 2004

Aantal Verhuureenheden Woningen/woongebouwen

6.474

6.911

7.021

7.135

Garages en parkeerplaatsen

825

825

613

632

Bedrijfsruimten

72

75

65

58

Overige verhuureenheden

12

12

13

13

Totaal bezit

7.383 7.823 7.712 7.838

Koopgarant

146

49

36

0

Mutaties woningen/woongebouwen Opgeleverd

0

113

Opgekocht

1

Ontduplexed

0

Verkocht

-101

-59

Gesloopt

-115

Toekomstige sloop

-222

Totaal

139

0

0

29

0

0

0

0

-282

-91

-164

0

0

0

0

0

-437 -110 -114 -91

Waardering per woning (x € 1.000) Bedrijfswaarde

40

40

WOZ-waarde

121

113

Boekwaarde

25

25


31

26

103

66

19

20

19

Vrijdag

‘Wij streven naar differentiatie binnen de Hengelose wijken’ Gerard Oude Vrielink is projectleider Nieuwbouw. Hij zorgt ervoor dat bij nieuwbouwprojecten de wensen en eisen van alle betrokkenen, zoals bewoners, gemeente, welzijnsinstellingen en St. Joseph Wonen op elkaar worden afgestemd. De vrijdag van Gerard Oude Vrielink. 8.00 Overleg met Henny Stegeman, wijkcoördinator in de Berflo Es, om het bewonersoverleg van vanmiddag voor te bereiden. We bespreken hoe het bouwproces loopt, de keuzemogelijkheden voor de bewoners en wat we kunnen doen aan Warmtenet. Bewoners zijn geschrokken van het besluit van de gemeente Hengelo voor Warmtenet. Daardoor kunnen zij straks hun gasfornuis en pannen niet meer gebruiken. Sommige mensen zien het hierdoor niet zitten om na de sloop en nieuwbouw terug te keren in de wijk. Wij bouwen terug voor de buurt, iedereen moet dus kunnen terugkeren. Dus bouwen we voldoende woningen en houden we de huurprijzen onder de toeslaggrens, zodat mensen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om dezelfde reden heb ik uitgezocht hoe we de mensen kunnen helpen bij de switch naar Warmtenet.

9.00 Met Stichting Aveleijn om tafel. Bij elk nieuwbouwproject hebben we met een bepaalde zorgof welzijnsinstelling te maken. In Berflo Es Zuid komen 25 woningen van Aveleijn waar mensen met een verstandelijke beperking zelfstandig kunnen wonen en toch alle zorg krijgen die zij nodig hebben. Ook komt er een buurtrestaurant dat wordt gerund door cliënten

20


van Aveleijn. De oorspronkelijke bedoeling was dat er alleen werd uitgeserveerd en elders gekookt. Net is bekend geworden dat het een volwaardig restaurant wordt. Er is dus een keuken nodig. We bespreken hoe we de tekeningen moeten aanpassen.

11.00 Een paar uur om administratie weg te werken en telefoontjes te plegen. Telefonisch neem ik met de projectleider van De Eik het project in de Sterrenbuurt door. Wij bouwen daar twee woonblokken waar De Eik jongeren tussen de vier en achttien jaar met permanente begeleiding gaat huisvesten.

14.00 Overleg met het bouwteam van Berflo Es Zuid. We bouwen voor de buurt en willen kwaliteit; altijd is er een spanningsveld tussen geld, kwaliteit en esthetiek. We kijken hoe we binnen het bouwbudget en de architectonische opzet oplossingen kunnen verzinnen om zoveel mogelijk ieders wensen en eisen in te willigen. De bewoners in Berflo Es Zuid zijn erg betrokken bij het bouwproces, dat maakt het interessant. Het is aan mij om te zorgen dat ze straks hun ideeën terugvinden. Leuk om steeds te schakelen tussen bewoners, architect en aannemer.

16.00 Met Henny naar het bewonersoverleg. We willen met de nieuwbouw dicht bij de wensen van de bewoners blijven. Daar slagen we goed in, vind ik. Mensen wilden een wc boven, die krijgen ze. Ze wilden een zolder, die komt er. Net als een variabele grootte van schuurtjes, verschillende type woningen (straat- en tuingericht) en een erfafscheiding aan de achterkant. De bewoners zijn kritisch, maar steeds enthousiast als ze hun wensen gehonoreerd zien. Vandaag zijn er veel vragen over hoe de keuken eruit gaat zien: welke tegels, hoeveel kastjes en in welke kleuren. Wij bieden daar veel keuzevrijheid in, bij onze informatiebalie kunnen ze alles komen uitkiezen. Verder gaat het vooral over hun zorgen over Warmtenet. Die zijn terecht, vinden wij. Voor veel mensen in de buurt is het overschakelen naar een andere manier van koken een aanslag op hun portemonnee. Zij krijgen daarom van ons een nieuw kooktoestel en een pannenset. Ik merk dat het mensen geruststelt, dit is in ieder geval geen reden meer om niet in de buurt te willen terugkeren.

‘Mensen voelen zich in Berflo Es Zuid met elkaar verbonden’ Desiree Crans woont met haar dochter Larissa vijf jaar in Berflo Es Zuid. In 2007 werd hun eengezinswoning als een van de eerste gesloopt. Ze zijn tijdelijk verhuisd naar een wisselwoning. ‘Ik wil graag in de wijk blijven wonen, Berflo Es Zuid bevalt mij goed. Ook mijn dochter vindt het fijn om te blijven; lekker dicht bij school. Berflo Es Zuid is een sociale buurt. Er is altijd ruimte voor een praatje, dat voelt heel warm. Ik vind de vernieuwing heel positief. De oude woningen waren echt aan vervanging toe. We hebben modellen gezien van hoe het zou gaan worden. De nieuwe woningen worden groter, ruimer van opzet en goed geïsoleerd. Ook met de plannen voor de openbare ruimte ben ik blij: veel groen en ruimte voor de kinderen. Niet alleen om te spelen maar ook om te ‘hangen’. Je moet ook in je eigen buurt kunnen hangen, niet ergens middenin de stad. Zo blijf je er toch controle op houden. Dat er koopwoningen komen, is ook goed voor de wijk. De buurt verfrist erdoor. Ik hoop straks aan de rand van de wijk te kunnen gaan wonen. Vooral omdat die woningen een zolder, en dus wat meer bergruimte, hebben. We voelen ons echt thuis in Berflo Es Zuid. Er wordt onderling op elkaars kinderen gelet. Niet op een vervelende manier, maar zo dat de sfeer goed blijft. Dat is het gevoel van de wijk: mensen voelen zich met elkaar verbonden. Ook daarom willen we graag blijven.’ St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

21

Vastgoedprojecten in 2007 St. Joseph Wonen voert tal van grotere en kleinere projecten uit om de kwaliteit van haar woningen, de leefomgeving en uiteindelijk het woonplezier van haar huurders te verbeteren. In 2007 is gewerkt aan verschillende nieuwbouwprojecten in bestaande wijken en aan de wijkvernieuwing in de Berflo Es. Herstructurering Berflo Es De komende jaren voeren St. Joseph Wonen, HBS Ons Belang en de gemeente Hengelo in de Berflo Es een herstructurering uit. De wijken Berflo Es Zuid, Veldwijk Zuid en Veldwijk Noord worden totaal vernieuwd. Berflo Es Zuid In Berflo Es Zuid is St. Joseph in 2007 gestart met het slopen van de eerste 115 van in totaal 314 te slopen woningen. Ze maken plaats voor 230 nieuwe woningen voor huurders (75 procent) en kopers (25 procent). Onder het motto ‘Terugbouwen voor de buurt’ hebben de huidige bewoners de garantie dat ze, als ze dat willen, kunnen terugkeren naar een betaalbare woning in hun buurt. De bewoners van de te slopen woningen hebben de eerste keus in het nieuwbouwproject. De belangstelling hiervoor is groot: van de mensen uit de eengezinswoningen geeft veertig procent aan te willen terugkeren. Van alle woningen wil ongeveer dertig procent terugkeren. Behalve verschillende eengezinswoningen, appartementen, levensloopbestendige woningen en een aantal tweeonder-een-kapwoningen, komen er ook zorgwoningen voor Stichting Aveleijn. Een belangrijk uitgangspunt bij de plannen is dat St. Joseph Wonen samen met de bewoners een wijk wil maken waar zij zich thuis voelen. Bewoners hebben dan ook actief meegewerkt aan de planontwikkeling. Doel is een prachtige wijk te maken met het accent op leefbaarheid, werk en participatie op alle niveaus. Zo wil St. Joseph Wonen de betrokkenheid en financiële draagkracht van de bewoners helpen verbeteren. In 2008 wordt begonnen met de bouw van de eerste fase. Veldwijk Noord In 2007 heeft St. Joseph Wonen samen met de gemeente Hengelo gewerkt aan de nota van uitgangspunten voor Veldwijk Noord en de financiële haalbaarheid van het plan. De nota is in het voorjaar 2008 in de inspraak gegaan, de besluitvorming vindt medio 2008 plaats. Het stedenbouwkundig plan van Veldwijk Noord gaat uit van dertig procent sociale huurwoningen en zeventig procent vrije-sector/koopwoningen. Er is ook plaats voor particulier opdrachtgeverschap. Naast mooie en goede woningen, ligt de nadruk ook op de voorzieningen. Zo komt er een multifunctionele accommodatie waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en gebruik kunnen maken van 22


zorgvoorzieningen. Ook biedt de buurt straks meer dan honderd zorgwoningen. Hierdoor kunnen bewoners die zorg nodig hebben, in hun eigen buurt blijven wonen. Andere voorzieningen zijn een Brede School, een sportboulevard en een buurtwinkelcentrum. Nieuwbouwprojecten Naast de herstructurering in de Berflo Es, worden verschillende kleine en grote nieuwbouwprojecten ontwikkeld. Voor de volgende projecten is 2007 een belangrijk jaar geweest:

St. Joseph Wonen heeft een groot aantal vastgoedprojecten in verschillende stadia van ontwikkeling. Een overzicht: Projecten opgeleverd in 2007 Naam project Soort woningen Wijk Aantal

Huur/koop

Vreeburch

Huur/koop/Koopgarant

appartementen

Binnenstad

20

Projecten in aanbouw in 2007

Lange Wemen St. Joseph Wonen, gemeente Hengelo en Giesbers Vastgoed hebben in 2007 de intentie uitgesproken om gezamenlijk Lange Wemen te ontwikkelen. AM Vastgoed neemt de organisatie van de planvorming van Lange Wemen op zich. Met de realisatie van Lange Wemen wordt bijgedragen aan een compact centrumgebied met goede spreiding van horeca, wonen, winkelen en bestuur.

Naam project Soort woningen Wijk Aantal

Huur/koop

Tuindorpstraat

Verhuurd aan Stichting Aveleijn

Naam project Soort woningen Wijk Aantal

Huur/koop Start bouw

Sterrenbuurt In 2007 is verder gegaan met de ontwikkeling van het nieuwbouwproject Sterrenbuurt in de wijk Noord. Het project, waarin zowel koop- als huurwoningen worden aangeboden, is een toevoeging op het huidige woningaanbod in de buurt. Het doel van de nieuwbouw is de buurt nieuw elan te geven en (wijkgebonden) ouderen en gezinnen een doorstroommogelijkheid te geven. Zo worden gelijkvloerse woningen, rolstoeltoegankelijke woningen en ruime eengezinswoningen gebouwd. Daarnaast worden er voor Stichting de Eik, die kinderen met een lichte verstandelijke beperking of gedragsstoornissen begeleidt, twee groepswoningen gerealiseerd.

Berflo Es Zuid

Appartementen, Berflo Es levensloopbestendige woningen, eengezinswoningen, (zorg)woningen Aveleijn

230

Huur en koop

Medio 2008

Sterrenbuurt*

Eengezinswoningen, seniorenwoningen, groepswoningen

Noord

50

Huur en koop

Begin 2009

Elisabethstraat*

uit eengezinswoningen, seniorenwoningen en appartementen

Wilderinkshoek

65 en 18 appartementen

Huur en koop

Begin 2009

Medaillon

Eengezinswoningen

Hengelose Es Nog onbekend

Huur

Nog onbekend

Backenhagenlaan

Eengezinswoningen

Noord

Nog onbekend

Nog onbekend

Beckum

Seniorenappartementen

Buitengebied +/- 16

Huur en koop

Nog onbekend

O-kwadraat 3e fase

Appartementen

Binnenstad

Nog onbekend

Nog onbekend

Nog onbekend

Lange Wemen

Appartementen/stadswoningen Binnenstad

325

Huur en koop

Nog onbekend

Elisabethstraat In de buurt de Nijverheid in de Hengelose wijk de Wilderinkshoek bouwt St. Joseph Wonen ruim 65 woningen voor een gevarieerde doelgroep. Het plan bestaat uit eengezinswoningen en seniorenwoningen, zowel in de sociale huur- als in de koopsector. Daarnaast komt er een appartementencomplex met 18 appartementen. Carint zal 2 etages gebruiken om ouderen met een psychogeriatrische indicatie te huisvesten. De woonomgeving wordt eveneens vernieuwd.

Zorgappartementen begeleid wonen

Wilderinkshoek

25

Projecten in ontwikkeling

33

* Bij de projecten in de Sterrenbuurt en de Elisabethstraat zijn de woningtypes en -indelingen aangepast aan de meest actuele woningrichtlijnen en -wensen. Hierdoor start de bouw later dan gepland.


23

Zaterdag

‘Er liggen hier zoveel emoties, dat moeten wij niet vergeten’ Ingrid Mettinkhof is wijkconsulent in Berflo Es Zuid. Zij is als onderdeel van het wijkteam het gezicht in de wijk en heeft de contacten met de bewoners. Ingrid werkt nauw samen met de wijkcoördinator. De zaterdag van Ingrid Mettinkhof. 9.00 Voor de laatste keer neem ik met het team van organisatoren het programma door van de sloopmanifestatie die straks begint. Over twee dagen begint de sloop van de eerste 120 woningen, vandaag nemen wij samen met de buurtbewoners afscheid van de woningen. We bouwen in Berflo Es Zuid terug voor de buurt. Dat kan alleen als je de mensen goed bij de plannen betrekt. We hebben dan ook veel informatie-avonden en woonateliers gehouden. Zo konden we de wensen inventariseren en bewoners actief laten meepraten over wat ze mooi en nodig vinden en welke verbeteringen ze zouden willen vergeleken met hun oude woning. De wijkcoördinator en ik zijn ontzettend veel in de buurt en onder de bewoners. We leggen veel huisbezoeken af en zien mensen op de spreekuren in het informatiecentrum Berflo Mooi. Ik merk dat het vertrouwen groeit.

11.00 De sloopmanifestatie begint. Kinderen schilderen hun afscheid op panelen en buurtbewoners voeren een toneelstuk op waarin zij fictief een flatgebouw opblazen. Wij delen herinneringsboekjes uit 24


met interviews met mensen uit de wijk en foto’s van de buurt. We hebben een oriëntaalse catering uit de buurt lekkere hapjes laten maken. Dit is een vrijwilligersproject voor werklozen, die vanuit het project ‘Het werkt in de wijk’ hun eigen bedrijf zijn begonnen in een leegstaande cafetaria in de buurt. Zonder deze herstructurering was dit nooit gelukt. Dat is het leuke van dit werk: het biedt allerlei mensen een hoop kansen. Met de verhuisvergoeding kunnen mensen na jarenlange huurachterstanden met een schone lei beginnen. Vaak zij ze dan ook gemotiveerd om, met hulp van St. Joseph Wonen, orde op zaken in hun administratie te brengen. Tijdens de huisbezoeken zien wij veel mensen die thuiszitten en toch wat willen. Via ‘Het werkt in de wijk’ kunnen wij hen verder helpen. Wij vragen aannemers, slopers, beveiligingsbedrijven en schoonmaakbedrijven die meewerken aan de herstructurering of zij stages, leerplekken of banen hebben. Ook helpen wij wijkbewoners op weg die zelf een bedrijfje willen starten.

14.30 Einde van de

een heel leven van deze mensen, met zoveel emoties. Dat merk je vandaag extra goed. Het slopen van hun woning heeft veel impact op hen. Dat is iets wat wij altijd, bij alles wat we doen, in ons achterhoofd moeten houden. Het ontwerp van de nieuwe woningen was pas kort voor de sloop bekend. Dat was moeilijk voor de eerste mensen die weggingen; velen wilden terugkeren, maar wisten niet naar wat voor woning. Wij willen de bewoners actief bij de plannen betrekken en dat kost nou eenmaal tijd. Maar het is belangrijk om tempo te houden. En om bij volgende projecten, zoals VeldwijkNoord waar in 2008 de eerste 228 woningen worden gesloopt, meer aandacht aan te geven aan hoe het proces verloopt. Door de fusie met HBS Ons Belang hebben we meer slagkracht om herstructureringen aan te pakken. Dat geeft ons alleen maar meer ruimte om samen met de bewoners een prettige en mooie leefomgeving voor hen te maken. Zo’n gezamenlijk afscheid houden we wat mij betreft erin. Het was een mooie dag. Echt een afsluiting van een fase, maar met de sfeer van een feestje.

‘We willen graag dat mensen zich hier thuis voelen’ Herma Hofstede is coördinator van het informatiecentrum Berflo Mooi, dat is opgericht door de gemeente Hengelo en de woningcorporaties HBS Ons Belang en St. Joseph Wonen. Herma ontvangt alle bezoekers van het informatiecentrum en is eerste aanspreekpunt bij vragen. ‘We willen graag dat mensen zich hier thuis voelen, de drempel om binnen te komen moet laag zijn. Het is belangrijk dat we de mensen laten weten dat wij hele gewone mensen zijn die graag antwoord geven op hun vragen. Bewoners lopen hier steeds makkelijker binnen. Ze willen van alles weten. Wanneer er wordt begonnen met de sloop en het bouwen van de nieuwe woningen. Ze komen ook met hele praktische dingen, zoals een lekkage die moet worden verholpen of burenoverlast. Dat is eigenlijk iets voor de corporaties, maar ik ga het wel voor ze regelen. Ik speel het door naar HBS Ons Belang of Jos Wientjes, de buurtconciërge van St. Joseph Wonen. Jos is aangesteld om ervoor te zorgen dat het hier netjes blijft. Want mensen verlaten hun woning, dan heb je kans dat het hier een rotzooi wordt. Laatst kwam hier een mevrouw die dacht dat de woning boven haar leeg was. Ze hoorde steeds een kraan lopen en dacht dat er iemand zat die er niet hoorde. Ik luister naar haar verhaal, Jos Wientjes pakt het dan verder op. Sommige mensen hebben vooral een luisterend oor nodig. Maar vaak komen mensen, net als deze mevrouw, met dingen die wij heel goed kunnen gebruiken. Het is goed dat mensen letten op wat er in de buurt gebeurt, hun omgeving bewaken en de dingen die hen opvallen aan ons doorgeven. Ik krijg ook regelmatig vragen over het gebouw zelf; het is een heel aantrekkelijk gebouw waar mensen van woningcorporaties uit andere steden op af komen. Zij zouden zo’n gebouw ook wel willen.’

sloopmanifestatie. Er ligt hier St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

25

Participatie en communicatie in 2007 De bewoners zijn het uitgangpunt bij St. Joseph Wonen. Zij weten het beste wat er leeft in de buurt en wat er nodig is om hun omgeving prettig en leefbaar te houden. Wij vinden het dan ook belangrijk om samen met onze huurders aan de leefbaarheid te werken. Zodat zij zich thuis voelen in hun buurt, zich betrokken voelen bij elkaar en hun wijk, zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen leefomgeving en er ‘noaberschap’ ontstaat. Bewonersparticipatie St. Joseph Wonen vindt het erg belangrijk om bewoners bij haar beleid en plannen te betrekken. Om dit goed vorm te geven, hebben wij in 2007 in de wijken en buurten van Hengelo een aantal nieuwe bewonerscommissies opgericht. Ook onderhouden wij structureel contact met de bestaande bewonerscommissies. Daarnaast besteedt St. Joseph Wonen bij alle projecten aandacht aan de participatie van huurders en omwonenden. Dit varieert van huiskamergesprekken

en inloopbijeenkomsten tot grootschaliger activiteiten, zoals woonateliers waar bewoners met een fotocamera hun wijk ingaan om te laten zien wat ze wel en juist niet zouden willen. Bij alle nieuwbouw- en renovatieprojecten wordt een klankbordgroep ingesteld met huurders en omwonenden.

Een jaar St. Joseph Wonen als organisatie Om alle doelen daadwerkelijk waar te kunnen maken, stond het jaar 2007 in het teken van ‘het huis op orde’ krijgen. Deze operatie was zeer succesvol. Dit blijkt uit het terugdringen van de huurachterstand, de snelheid van verhuringen en de informatievoorziening. Er is onder meer geïnvesteerd in:

Bewonerscommunicatie Door onze huurders tijdig te betrekken bij onze plannen en hen hierover goed te informeren, zorgen we voor draagvlak en betrokkenheid in de wijken. We zetten verschillende middelen in om de participatie en communicatie te ondersteunen. In 2007 is de communicatie met bewoners verder geprofessionaliseerd en uitgebreid. Zo zijn we, behalve met de eerder genoemde oprichting van bewonerscommissies, gestart met nieuwsbrieven en de ontwikkeling van een periodieke BewonersBrief (de eerste editie verscheen in januari 2008). Ook heeft St. Joseph Wonen verschillende informatiebijeenkomsten en evenementen georganiseerd, zoals de sloopmanifestatie voor Berflo Es Zuid in augustus.

Verbeteren klantgericht werken Workflows en procedures zijn vastgelegd en teamleiders hebben hard gewerkt aan het gewenste gedrag van alle medewerkers: meer ‘in de schoenen van de klant staan’ en de benadering ‘van buiten naar binnen’. Integriteitcode en de klokkenluidersregeling Deze zijn in 2006 samen met medewerkers tot stand gekomen en zijn door enthousiaste medewerkers met een ludieke modeshow en een quiz in 2007 gepresenteerd. Introductie Beoordelen en Belonen Dit is een beoordelingsinstrument waaraan beloningen zijn gekoppeld. Eind 2007 zijn hiermee voor het eerst officiële beoordelingsgesprekken gevoerd. Oprichting ontwikkelgroep De ontwikkelgroep is opgericht om de relatie tussen organisatie en medewerkers te optimaliseren. Aanleiding was een gesprek tussen de directeur-bestuurder en een aantal medewerkers van St. Joseph Wonen. Goede informatievoorziening Er is een datawarehouse opgezet waarmee St. Joseph Wonen periodiek identieke informatie op peildata kan verstrekken. Kwartaalrapportages zijn nu uniform van opzet en worden sneller gemaakt. Goed procesmanagement De ‘bibliotheek’ van processen is in 2007 compleet gemaakt en op de belangrijkste processen ingevoerd. Ook is het ICT-systeem nu op orde. Beperken ziekteverzuim In 2007 is veel aandacht gegaan naar het voorkomen of zo kort mogelijk houden van het ziekteverzuim. Medewerkers hebben veel individuele aandacht gekregen. Daarnaast heeft de Arbo-dienst incidenteel advies uitgebracht over werkplekken en het opstellen en gebruik van beeldschermen. Ondernemingsraad Voor de ondernemingsraad van St. Joseph Wonen was 2007 een hectisch jaar, vooral door de medio 2007 aangekondigde fusie met HBS Ons Belang. Met het oog op de fusie hebben de ondernemingsraden van beide fusiepartners besloten om gezamenlijk externe deskundigheid in te schakelen voor ondersteuning. In het derde kwartaal van 2007 is gestart met een regelmatig overleg met de ondernemingsraad van HBS Ons Belang en met overleg tussen beide ondernemingsraden en het fusiebestuur. Met het fusiebestuur en de beide ondernemingsraden is in 2007 vier keer vergaderd. Dit wordt in 2008 intensief voorgezet. Samen met vakbonden is een sociaal plan geschreven om te waarborgen dat medewerkers correct en met behoud van rechten straks weer een goede plaats in de nieuwe organisatie krijgen. Personeelsbezetting 2007 Totaal personeelsleden 81 Totaal aantal formatieplaatsen 69,6 Part-time factor 0,86 Fte per 1.000 woningen 9,43 Ziekte % 3,2

26



2006 90 77,5 0,86 9,91 3,5

2005 74 64,2 0,87 8,32 2,8

2004 65 57,4 0,88 7,32 4,6

27

Het jaar van de RvC van St. Joseph Wonen

NAAM Functie Leeftijd Deskundigheid

aftreden

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op en adviseert de bestuurder (de directeur) van Stichting St. Joseph Wonen. Bij de uitoefening van haar taak hanteert zij de governance code, dit is een code voor goed en transparant bestuur. De governance code is in 2007 ingevoerd. Wij hebben één uitzondering op deze code gemaakt. Volgens de code wordt de bestuurder voor een periode van vier jaar aangesteld. Wij hebben besloten van deze regel af te zien, omdat de bestuurder een contract voor onbepaalde tijd heeft. Wel wordt het functioneren van de bestuurder jaarlijks geëvalueerd.

de heer mr. J. van Walsem

Voorzitter

60

financiën en volkshuisvesting

ultimo 2010

de heer J.M. van Rheenen

vice-voorzitter

66

wonen en zorg en ultimo 2009 personeel en organisatie

de heer drs. R.F. Gerard

lid (op voordracht van de Stichting Huurdersbelangen)

41

management en organisatie

ultimo 2009

De RvC heeft drie ondersteunende commissies ingesteld: * Een auditcommissie voor de financiële verantwoording en de interne controle. * Een remuneratiecommissie voor de beoordeling en beloning van de bestuurder. * Een (tijdelijke) fusiecommissie die intensiever de voortgang van het fusieproces volgt. Deze adviseert de stuurgroep en rapporteert aan de RvC.

mevrouw drs. A.M.J.B. Gerritsen

lid

50

wonen en welzijn

ultimo 2008

de heer mr. J. Schutrups

lid

46

juridische zaken

ultimo 2010

De RvC beoordeelt de ontwikkeling van de interne organisatie, de financiële situatie en de vorderingen in de bijdrage van St. Joseph Wonen op het gebied van de volkshuisvesting aan het welzijn van de Hengelose bevolking in het algemeen en de huurders in het bijzonder. Zij doet dit aan de hand van het vastgestelde en goedgekeurde ondernemingsplan voor 2007 en de begroting voor 2007.

mevrouw M. de Waal

lid (op voordracht van de Stichting Huurdersbelangen)

56

volkshuisvesting en openbaar bestuur

ultimo 2010

De RvC vergaderde in 2007 zeven keer. Daarnaast vergaderde zij eenmaal met de raad van toezicht van de collega-corporatie HBS Ons Belang over de voorgenomen fusie van beide Hengelose corporaties.

De RcV keurde de jaarrekening van 2006 en de begroting voor 2008 goed. De RcV stemde in met de voorbereidingen voor de fusie met HBS Ons Belang. Tijdens de vergaderingen van de RcV kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: - de trage voortgang van de invoering van de reorganisatiebesluiten - de vacatures voor de hogere functies - de vacature van controller - de kwaliteit van de rapportages aan de RcV - het volgen van de Aedes-code - de huisvesting van de organisatie - de investeringen in de Berflo Es - de rol van wijkontwikkelingsmaatschappij - het plan Lange Wemen - de presentatie van Aedex (de vastgoedindex voor corporaties) - de modelkeuze VSO (vaststellingsovereenkomst) - de invoering van de klokkenluidersregeling - prestatieafspraken met de gemeente Hengelo - het project Wonen boven winkels - de oprichting van de vof O-kwadraat

NAAM de heer mr. J. van Walsem

Voorzitter CWS te Harderwijk, voorzitter nv stadsherstel te Harderwijk, voorzitter Koninklijke Fosag (brancheorganisatie schilders) te Gouda, voorzitter bedrijfstakpensioenfonds te Rijswijk, voorzitter Platform Versnelling Energieliberalisering, lid raad van toezicht ziekenhuis St. Jansdal te Harderwijk, lid stichtingsbestuur MKB-vastgoed initiatief, lid hoofdbestuur Koninklijke MKB te Delft, regent burgerweeshuis te Harderwijk.

de heer J.M. van Rheenen

Voorzitter Raad van Toezicht Prepas te Deventer, voorzitter commissie sociale begeleiding Stichting Thuiszorg Noord-Oost Twente.

de heer drs. R.F. Gerard

Management Waterschap Regge en Dinkel.

mevrouw drs. A.M.J.B. Gerritsen

Directeur Stichting Maatschappelijk Werk NW Twente te Almelo.

de heer mr. J. Schutrups

Advocaat bij Damste advocaten te Enschede.

mevrouw M. de Waal

Voorzitter welstandscommissies Oversticht, voorzitter stichting Integraal Toegankelijk Maatwerk, cliëntvertrouwenspersoon Stichting Interakt Contour, lid Raad van Toezicht Ziekenhuisgroep Twente, lid Raad van Toezicht Stichting de Parabool, lid Raad van Toezicht Stichting bureau Jeugdzorg Overijssel.

Een aantal leden volgden workshops en lezingen van de VTW en het CFV. De RcV evalueerde haar functioneren, met name over de relatie met de bestuurder, het effect van de adviezen aan de bestuurder en de mate van uitgebreidheid van informatie die de RcV verwacht van de bestuurder. De RcV had dit jaar tweemaal een overleg met de Stichting Huurdersbelangen en de ondernemingsraad. Gespreksonderwerpen waren de relatie met de bestuurder, de veranderde taakopvatting van de corporatie en de daarbij behorende reorganisatie van het bedrijf en de voorgenomen fusie met HBS Ons Belang. De bestuurder was niet aanwezig bij het overleg met de ondernemingsraad. Er zijn bij de RcV geen meldingen gedaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen spelen. De RcV bestond aan het eind van het verslagjaar uit de volgende personen:

28


Nevenfuncties

De heer R.H.M. Borgerink heeft om persoonlijke redenen bedankt voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. In de vacature is niet voorzien vanwege de voorgenomen fusie met HBS Ons Belang. De leden van de RvC hebben allen de Nederlandse nationaliteit en zijn onafhankelijk zoals bedoeld in de governance code. Honorering leden van de Raad van Commissarissen De vergoedingen over 2007 zijn op jaarbasis als volgt vastgesteld: Voorzitter € 9.000 Leden € 6.000 St. Joseph Wonen Jaarverslag 2007

29

Een jaar rekenen bij St. Joseph Wonen De financiële positie van St. Joseph Wonen is in 2007 aanzienlijk verbeterd. Sloten wij 2006 nog af met een negatief resultaat van € 1 miljoen, in 2007 hebben we het tegenovergestelde bereikt. We konden de boeken sluiten met een positief resultaat van € 5,3 miljoen. Ook de solvabiliteit is gestegen: van 17,8 procent in 2006 naar 20,2 procent in 2007. Resultaat Het operationeel resultaat was over 2007 € 1,2 miljoen positief. Naast het operationeel resultaat hebben we een positief resultaat van € 7,2 miljoen gerealiseerd op de verkopen woningen. Aan onrendabele toppen hebben wij een bedrag van € 3,1 miljoen negatief moeten noteren. Een belangrijke oorzaak van dit verlies is een negatief resultaat van € 1,8 miljoen op de bedrijfswaardeberekening van het complex ’t Broek in de wijk Slangenbeek. Reden is een wijziging in de berekening van de residuwaarde van de grond. Deze wijziging is doorgevoerd conform de richtlijn RJ 645 (het wettelijk kader voor de jaarrekening). In 2007 was een negatief resultaat van € 12,2 miljoen begroot. Het verschil met het gerealiseerde resultaat is € 17,5 miljoen. Dit verschil is door een aantal zaken te verklaren: • in 2007 is St. Joseph Wonen er in geslaagd om de bedrijfsvoering efficiënter uit te voeren dan in 2006. De huuromzet is gestegen en er zijn positieve resultaten geboekt op de huurderving wegens leegstand en huurderving wegens oninbaarheid. De overige bedrijfskosten zijn gestegen met een bedrag dat lager is dan het prijsindexcijfer. Aan alle afdelingen zijn budgetten verstrekt waarmee doelstellingen moeten worden gehaald. Periodiek zijn overzichten verstrekt over de uitputting van het budget. De afdelingen hebben vervolgens tijd gehad om hun beleid bij te stellen; • het operationeel resultaat is € 2,8 miljoen hoger dan begroot. Dit komt doordat onderhoudswerkzaamheden en twee projecten zijn doorgeschoven naar 2008; • de opbrengst uit de verkoop van woningen is € 3,9 miljoen hoger dan begroot. Oorzaak is een stelselwijziging van de Koopgarantregeling, waardoor we de winst uit verkoop als resultaat van € 5,4 miljoen positief konden boeken. In de begroting was deze winst opgenomen als een verplichting op de balans. Regulier zijn er twaalf woningen minder verkocht dan begroot (dertig). Dit betekent een verschil van € 1,4 miljoen negatief; • in 2007 zijn geen bijzondere investeringen gedaan. Dit in tegenstelling tot het bedrag van € 13,9 miljoen dat hiervoor op de begroting van 2007 was opgenomen. De investering die wij zouden doen in het project Berflo Es Zuid is doorgeschoven naar 2008. Afwaardering materiële vaste activa In het boekjaar 2007 is de materiële vaste activa afgewaardeerd met een bedrag van € 3.114.891. Specificatie afwaardering materiële vaste activa: O-kwadraat ’t Broek Tuindorpstraat Klokstee Wijk Slangenbeek Vreeburch Renovatie Staring/Slauerhoff Projecten nog niet tot ontwikkeling Totaal waardeverandering op basis van bedrijfswaarde

120.559 207.220 451.793 -35.540 1.751.170 259.356 164.000 196.333 3.114.891

Balans/solvabiliteit Het jaarresultaat en de ontwikkeling van het eigen vermogen is mede gebaseerd op basis van de waardering van het vastgoed tegen historische kostprijs. In het kader van de aanstaande fusie met HBS Ons Belang is besloten om deze grondslag voor dit jaar niet te wijzigen. De nieuwe organisatie heeft het voornemen om deze grondslag in 2008 te wijzigen in een waardering tegen bedrijfswaarde. Per ultimo 2007 zijn er relatief veel projecten in ontwikkeling. Uit de meerjarenbegroting blijkt dat de solvabiliteit voldoende ruimte biedt voor de uitvoering van deze projecten

30


Vennootschapsbelasting In het kader van de VSO 2006 en 2007 is er geen last vennootschapsbelasting opgenomen in de resultatenrekening. Het fiscale resultaat over zowel 2006 als 2007 is negatief. Gezien de vele onzekerheden rondom de integrale heffing vanaf 2008 is er voor gekozen om geen belastinglatentie op te nemen. Risicobeheersing In 2007 zijn de belangrijkste werkprocessen opnieuw beschreven en verbeterd. Daarbij is nadrukkelijk gekeken welke gegevens worden ingevoerd gedurende het proces, en welke informatie achteraf over de resultaten kan worden gegenereerd. Daarmee zijn operationele risico’s verkleind. Operationele en beleidsinformatie is beter toegankelijk geworden in 2007. Het Kompas-informatiesysteem is beter toegesneden op de behoeften van St. Joseph Wonen. In de tweede helft van 2007 is een eigen datawarehouse opgezet waarin de Kompasinformatie is opgenomen. Met dit informatiesysteem is het gemakkelijker geworden om beleidsinformatie op vaste peildata te leveren en te analyseren. Daardoor is sturing op resultaten en het vermijden van risico’s beter mogelijk geworden. St. Joseph Wonen heeft in 2007 voor het eerst een geïntegreerde beleidscyclus gehanteerd. Vanaf het voorjaar is de opzet van de begroting voor 2008 gecombineerd met de opzet van de jaarplannen voor de organisatie als geheel en de afdelingen. Daardoor is een betere integratie van plannen, budgetten, begroting en verantwoording gerealiseerd. Risico’s worden daarmee eerder onderkend en doelen kunnen beter worden nagestreefd. Lonen en salarissen In 2007 zijn de salarissen die verband houden met de projectontwikkeling doorbelast in de projecten. De totale post van lonen en salarissen en sociale lasten is toegenomen met € 136.000. Het grootste deel hiervan, € 107.000, is veroorzaakt door een toename van de kosten voor interim en uitzendkrachten. Daarnaast zijn er weliswaar gemiddeld drie medewerkers minder in dienst, maar zijn de loonkosten per FTE gestegen door CAOverhogingen en de jaarlijkse periodieken. Er zijn in 2007 nagenoeg evenveel medewerkers en adviseurs extern ingehuurd als in 2006. De kosten van interim-personeel zijn ten opzichte van 2006 gestegen van € 1,2 naar € 1,3 miljoen. De post van de sociale lasten is ten opzichte van 2006 afgenomen met een bedrag van € 12.000. Maximale stichtingskosten In 2007 is er geen bouw aanbesteed waarbij de gemiddelde kosten van het in eigendom verkrijgen meer dan € 200.000 bedroegen. Kosten ICT en automatisering De kosten van de automatisering bedroegen in 2007 € 522.131 We hebben dit bedrag uitgegeven aan de reguliere kosten van licenties en het outsourcen van het systeembeheer. Daarnaast zijn er projecten uitgevoerd in het kader van de omnummering van de complexen als voorbereiding op Aedexrapportages, project planmatig onderhoud, project datawarehouse en project klantinformatiesysteem. Treasury We streven naar spreiding van rentelasten en het vermijden van renterisico’s. In het treasurystatuut zijn de afspraken hierover vastgelegd. In 2007 is er voor € 10 miljoen aan leningen aangetrokken tegen een gemiddeld rentepercentage van 4,25 procent. In dit jaar is er voor een bedrag van € 9,1 miljoen afgelost. De gemiddelde rente over de leningenportefeuille ad € 165 miljoen is in 2007 gedaald van 5,07 naar 5,03 procent. Per 31 december 2007 was er € 8,9 miljoen in kas, waarvan € 8 miljoen op deposito. Beleggingen St. Joseph heeft gedurende 2007 geen externe beleggingen op de lange termijn aangehouden. De financiële middelen van onze corporatie worden steeds ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. Financiële middelen die niet direct nodig zijn, worden belegd in deposito’s zoals is vastgelegd in het treasurystatuut. Het betreft hier dus beleggingen op de korte termijn met een zeer hoge mate van zekerheid. De beleggingen van St. Joseph Wonen worden gepland door de treasurycommissie en vastgesteld door de directeur.


31

Verbindingen De navolgende verbindingen bestaan: • Wijk Ontwikkelings Maatschappij Berflo-Es B.V. • Stichting Woonruimteverdeling Hengelo

voorwaarden. De gemeente Hengelo is verantwoordelijk voor de gebiedsexploitatie. Na deze transacties zal het negatieve eigen vermogen in de Wijk Ontwikkelings Maatschappij Berflo-Es B.V. zijn omgeslagen in een positief eigen vermogen. Ook zullen de langlopende leningen en de rekening-courantschulden worden afgelost.

Wijk Ontwikkelings Maatschappij Berflo-Es B.V. Het doel van deze vennootschap is de bevordering van stedelijke herstructurering en de uitvoering van het herstructureringsplan voor de wijk Berflo Es. Stichting St. Joseph is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de complexen Achmea en Olympiaplein, alsmede voor de coördinatie van de herontwikkeling van deze complexen. De aandeelhouders van deze besloten vennootschap zijn: • Hengelose Bouwstichting Ons Belang, gevestigd te Hengelo • Stichting St. Joseph, gevestigd te Hengelo Middels een aandeelhoudersovereenkomst zijn de verantwoordelijkheden toebedeeld: • HBS Ons Belang is verantwoordelijk voor de herontwikkeling van een complex van 128 woningen in het deelgebied Veldwijk-Zuid. • Stichting St. Joseph is verantwoordelijk voor de herontwikkeling van de complexen Achmea en Olympiaplein in het deelgebied Veldwijk-Noord Midden. Eigen vermogen aandeel A: Het eigen vermogen bedraagt per 1 januari 2007 Het resultaat over 2007 bedraagt Het eigen vermogen bedraagt per 31 december 2007

€ -/- 15.401.663 € -/- 1.110.246 € -/- 16.511.909

De jaaromzet over 2007 bedraagt:

€

978.502

Financieel belang Stichting St. Joseph heeft een belang van 50 procent in het geplaatste aandelenkapitaal van € 18.000, uitkomend op € 9.000. Ook heeft St. Joseph Wonen een prioriteitsaandeel in deze vennootschap. St. Joseph Wonen heeft twee langlopende leningen: • Een lening verstrekt in 2003 voor de verwerving van het Achmea-complex ten bedrage van € 12.810.141, rentevoet 4,5%, terugbetaling uiterlijk in 2013. • Een lening verstrekt in 2006 voor de verwerving van het Olympiaplein-complex ten bedrage van € 7.110.112, rentevoet 4,075%, terugbetaling uiterlijk in 2016. Daarnaast is er een rekening-courantvordering op de Wijk Ontwikkelings Maatschappij Berflo-Es B.V. ten bedrage van € 1.779.736; over 2007 is een rentepercentage van 4,25% toegepast. Waarderingsgrondslag De waarderingsgrondslag van de Wijk Ontwikkelings Maatschappij Berflo-Es B.V. is als volgt: - Materiele vaste activa: waardering tegen verkrijgingsprijs, verminderd met een lineaire afschrijving gebaseerd op de verwachte economische levensduur of lagere bedrijfswaarde. - Vorderingen en overlopende activa: de vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid wordt een voorziening getroffen. - Overige activa en passiva: alle overige posten in de balans worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Bestuurlijke betrokkenheid Stichting St. Joseph is medebestuurder van de vennootschap en wordt door de directeur-bestuurder als zodanig vertegenwoordigd. In de Raad van Commissarissen van de vennootschap neemt de voorzitter van de Raad van Commissarissen van Stichting St. Joseph zitting als commissaris. Ontwikkeling komende jaren In het kader van de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Hengelo van december 2005 worden in de ontwikkelingswijk Berflo Es in het deelgebied Veldwijk Noord de complexen Achmea en Olympiaplein in 2008 respectievelijk 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen de in de SOK overeengekomen 32


Stichting Woonruimteverdeling Hengelo Het hoofddoel van de Stichting Woonruimteverdeling Hengelo is uitvoering te geven aan de taak die haar is gesteld op het gebied van de woonruimteverdeling. Eigen vermogen Het eigen vermogen van de stichting is nihil; de jaarlijkse resultaten worden aan de partners toegerekend. Financieel belang St. Joseph Wonen draagt bij voor 50 procent in het resultaat. Waarderingsgrondslag Vorderingen en overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Bestuurlijke betrokkenheid St. Joseph Wonen is vertegenwoordigd in het bestuur van de Stichting Woonruimteverdeling Hengelo en bekleedt de functie van penningmeester. Ontwikkeling komende jaren Met het oog op de voorgenomen fusie tussen St. Joseph Wonen en de Hengelose Bouwstichting Ons Belang in de loop van 2008 heeft het bestuur besloten om de verbinding bij de nieuwe corporatie onder te brengen. Aedex Sinds 3 jaar neemt St. Joseph Wonen deel aan de Aedex. Deze Benchmark meet de prestaties van St. Joseph Wonen op financieel en maatschappelijk gebied en maakt een vergelijking met overige deelnemers mogelijk. De rendementen worden onderscheiden in: Direct rendement: het saldo van inkomsten en uitgaven Indirect rendement: waardegroei van het vastgoed Maatschappelijk rendement: het rendement dat we ‘laten liggen’ ten opzichte van hetgeen we hadden kunnen behalen als we het bezit marktconform zouden verhuren. De resultaten over 2007 (en de voorgaande jaren) waren als volgt: Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement Maatschappelijk rendement

2007 2,5% 1,5% 4,0% 1,6%

2006 2,5% 3,7% 6,3% 1,3%

2005 2,4% 2,7% 5,2% 1,2%

De daling van het rendement wordt veroorzaakt door een daling van het indirecte rendement. Ons vastgoed is dus minder sterk in waarde gestegen dan het voorgaande jaar. De woningmarktontwikkelingen die in Twente toch minder rooskleuring zijn dan in veel overige delen van Nederland, is hier debet aan. Het maatschappelijk rendement daarentegen laat wel een grote stijging zien. De cijfers hebben betrekking op de ‘Standing Investments’. Hierbij zijn complexen waarbij aan en verkopen, (her)ontwikkelingen en ingrijpende renovaties hebben plaatsgevonden buiten beschouwing gelaten omdat deze het rendement sterk beïnvloeden. Bezoldiging bestuurder Bij St. Joseph Wonen bestaat de beloning van de bestuurder uit een vast deel en een variabel deel. Het vaste inkomen van de bestuurder bedraagt over 2007 € 113.594. Het variabele inkomen is in 2007 door de Raad van Commissarissen vastgesteld op € 5.000. Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld met een oorspronkelijke cataloguswaarde van € 45.000. Over 2007 bedroegen de sociale lasten en vergoedingen € 6.279, de pensioenlasten waren € 25.234. Verklaring van besteding van middelen P.M. Pinkhaar, directeur-bestuurder, verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2007 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.


33

Jaarrekening 2007 St. Joseph Wonen Kengetallen over de afgelopen 4 jaar per ultimo boekjaar Aantal Verhuureenheden 2007 2006 2005 2004 Woningen/woongebouwen Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Overige verhuureenheden

6.474 825 72 12

6.911 825 75 12

7.021 613 65 13

7.135 632 58 13

Totaal bezit

7.383

7.823

7.712

7.838

Koopgarant

146

49

36

0

Mutaties woningen/woongebouwen Opgeleverd 0 113 139 Opgekocht 1 0 29 Ontduplexed 0 0 0 Verkocht -101 -59 -282 Gesloopt -115 -164 0

0 0 0 -91 0

Toekomstige sloop

-222

0

0

0

Totaal

-437

-110

-114

-91

Personeelsbezetting 2007 2006 2005 2004 Totaal personeelsleden 81 90 74 65 Totaal aantal formatieplaatsen 69,6 77,5 64,2 57,4 Part-time factor 0,86 0,86 0,87 0,88 Fte per 1.000 woningen 9,43 9,91 8,32 7,32 Ziekte % 3,2 3,5 2,8 4,6

Financiële continuïteit Solvabiliteit in % 20,2 17,8 18,4 11,5 Overige kengetallen per verhuureenheid (x € 1,00) Eigen vermogen 5.995 4.982 5.182 3.035 Rentelasten 1.075 1.023 992 940 Huren, excl. huurderving 4.084 3.789 3.629 3.584 Vergoedingen, excl. huurderving 58 53 45 41 Overige bedrijfslasten 606 540 479 436 Klachten en mutatieonderhoud 405 421 318 274 Planmatig onderhoud 803 652 860 825 Leefbaarheid/woonomgeving 102 89 48 69 Geriefsverbetering/spijtoptanten 45 38 102 62

Waardering per woning (x € 1.000) Bedrijfswaarde 40 40 31 26 WOZ - waarde 121 113 103 66 Boekwaarde 25 25 20 19

Huren Huurachterstand in % 0,96 1,39 Huurderving in % 1,65 1,80

34


1,34 2,26

1,26 1,93


35

Balans na resultaatbestemming per 31-12-2007

Activa (bedragen in €)

2007

2006

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken: - in exploitatie - in ontwikkeling - ten dienste van de exploitatie

173.357.684 23.962.991 1.256.513

184.493.504 17.012.698 1.574.595

198.577.188

203.080.797

Financiële vaste activa Te vorderen BWS Vordering deelnemingen

1.217.763 4.924.888

1.413.694 7.335.134

6.142.651

8.748.828

Eigen vermogen Overige reserves

Vlottende activa Vorderingen: - huurdebiteuren 172.665 238.721 - gemeente 2.130.931 2.368.579 - rekening-courant deelnemingen 1.752.251 1.312.441 - overige vorderingen en overlopende activa 1.873.827 3.062.832 5.929.674 6.982.573 Liquide middelen 8.910.757 493.316

Totaal

36


Passiva (bedragen in €)

219.560.270

219.305.5

2007

2006

44.264.567

38.976.815

Egalisatierekening Bijdragen BWS

88.175

109.333

Voorzieningen Voorziening jubilea

85.000

80.000

Langlopende schulden Leningen o/g Waarborgsommen

154.997.166 14.383

154.901.265 8.029

155.011.549

154.909.294

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeente Aangegane verplichtingen Belastingen/premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

Totaal


2.679.666 80.803 1.557.533 384.016 187.258 15.221.703 20.110.979

219.560.270

3.532.393 30.665 6.711.186 153.459 221.045 14.581.324 25.230.072

219.305.514

37

Accountantsverklaring

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2007 Omschrijving (bedragen in €)

2007

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

29.584.664 431.865 30.396 8.229.610 38.276.535

2006

29.023.518 417.319 72.472 6.857.241 36.370.550

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 1.774.442 1.893.877 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 3.114.891 5.496.939 Lonen en salarissen 4.568.332 4.420.151 Sociale lasten 914.778 927.026 Lasten onderhoud 9.998.461 9.391.929 Overige bedrijfslasten 4.474.596 4.227.897 Som der bedrijfslasten 24.845.500 26.357.819

Bedrijfsresultaat

13.431.035

10.012.731

Financiële baten en lasten Rentebaten 440.948 0 Opbrengsten financiële vaste activa 902.246 702.751 Rentelasten -8.376.232 -8.002.248 Som der financiële baten en lasten -7.033.038 -7.299.497

Opdracht Wij hebben gecontroleerd of de in verslag opgenomen verkorte geconsolideerde jaarrekening van Stichting St. Joseph te Hengelo voor het boekjaar eindigend op 31 december 2007 op de juiste wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde geconsolideerde jaarrekening 2007 voor het boekjaar eindigend op 31 december 2007 van Stichting St. Joseph. Bij die geconsolideerde jaarrekening hebben wij op 30 mei 2008 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. De directie van Stichting St. Joseph is verantwoordelijk voor het opstellen van de verkorte geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening 2007 van Stichting St. Joseph. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de geconsolideerde jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de verkorte geconsolideerde jaarrekening op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel is de verkorte geconsolideerde jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten op de juiste wijze ontleend aan de geconsolideerde jaarrekening. Toelichting Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de coöperatie en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle de verkorte geconsolideerde jaarrekening dient te worden gelezen in samenhang met de volledige geconsolideerde jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 11 maart 2008 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Ede, 30 mei 2008

Resultaat deelnemingen -1.110.246 -3.698.996 Jaarresultaat 5.287.751 -985.762 Ernst & Young Accountants namens deze

w.g. F. de Bruijn RA

38



39

Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van St. Joseph Wonen Paul Krugerstraat 44 Postbus 430 7550 AK Hengelo Oplage 500 exemplaren Coördinatie Annemieke Braamburg, St. Joseph Wonen Concept & realisatie Beaumont Communicatie & Management Fotografie Giny Wekdam, St. Joseph Wonen Michael van Emde Boas Tekst Berber Paarlberg Vormgeving Greet Egbers Druk Stolwijk Grafax, Zaandam Hengelo, juli 2008 Via www.stjoseph.nl kunt u het volledige Volkshuisvestingsverslag 2007 met uitgebreide jaarrekening opvragen

40


Gaat u mee? Gaat u mee? We beginnen met de week van de directeur

Recommend Documents