Funding & value capturing: Innovatieve instrumenten voor de finance & governance van knooppuntontwikkeling
Dr. Sander Lenferink Institute for Management Research
28 maart 2014
Achtergrond: Value capturing als proces
Value creation Ontwikkeling basisinfrastructuur • Transport • Water • Electriciteit • Communicatie Verbeteren bestaande infrastructuur
Value capture Direct: • Belasting
Value expenditure
Algemene middelen
Indirect: Projectgebonden • Bijdrages • Optimalisaties (bijv. • Ontwikkelovereenkomst Inpassing) • Ontwikkelrechten • Compensatie
Naar een nieuwe gebiedsontwikkeling? Op zoek naar innovatieve instrumenten voor value capturing: • Andere rol publiek-privaat? • Meer bottom-up? • Lokale financiering? Implementing TOD (iTOD) – Randstad Noordvleugel Urban Regions in the Delta (URD) – Regio Arnhem – Nijmegen - Zoektocht naar finance en governance instrumenten - Vormgeven aan randvoorwaarden voor toepassing in NL
Fase 1. Inventarisatie en verkenning Fase 2. Experimenten - Verhandelbare ontwikkelingsrechten Fase 3. Fit-for-practice
Fase 1.
Inventarisatie en verkenning
Initiatief
Governance
Financieel
Juridisch
Integrale
Ontwerp-/ontwikkelwedstrijd
Fondsvorming
Stedelijke erfpacht
gebieds-
Joint venture light
Uitruilbare ontwikkelrechten
ontwikkeling
Bouwclaim nieuwe stijl
VvE op gebiedsniveau Assessment districts / Investeringszone Tax incremental financing (TIF)
Gebiedsconcessies (algemeen)
Collectief particulier
Leegstandsverordening Garantieregelingen Tijdelijke verhuur / functies
opdrachtgeverschap
Unbundled Parking
Organische ontwikkelstrategie
Meerjarige koppeling
Particulier beheer buitenruimte
ontwikkeling en exploitatie
Stedelijke herverkaveling
Integrale
Publieke ontwikkelaar
Fondsvorming (varianten
Open bestemmingsplan
gebieds-
Regionaal ontwikkelbedrijf
gebied + infra)
Bouwenveloppen
ontwikkeling
Alliantie Coalitiemodel Gebiedsonderneming EMVI Eigen initiatief Stedelijke herverkaveling (+infra)
Gebiedsaandelen (vastgoed +
Verhandelbare ontwikkelrechten
openbare ruimte + infra)
Verhandelbare CO²-
(combinatie met infra en mobiliteit)
Tax incremental financing (TIF) emissierechten Cofinanciering
Exploitatievergunning
Transportation utility fees
DBFM
Ontwikkelaarsbijdrage
DBFMO
Fase 1.
Inventarisatie en verkenning
Verscheidenheid reflectie van complexe samenleving: • Maatwerk • Nieuwe vormen, nieuwe arrangementen Enkele interessante innovaties verder verkennen: • Verhandelbare Ontwikkelingsrechten • BIZ • TIF • Stedelijke herverkaveling • Unbundled parking
Fase 2. Experimenten Verhandelbare ontwikkelrechten - context Aanbod in plannen voor ontwikkeling (woningen, bedrijven en kantoren) veel groter dan vraag Bijv. Aanbod bedrijventerreinen tot 2025: 210 hectares Vraag tot 2025: 120 hectares
Gevolg: Waarde ontwikkeling gaat omlaag Alle aanbieders (= gemeentes) lijden hieronder Tragedy of the commons
Overaanbod als Prisoners’ dilemma Game theory : Economische, rationele beslissing
Speler 2 Strategie 1
5
Strategie 1
Speler 1
(beperken aanbod)
5
7 1
1
Strategie 2 (maximum aanbod)
Strategie 2
7
3
Bijv. Speler 1: 7 > 5 3 > 1 Strategie 2
3
• Betekenis: Gemeentes zullen het maximum aan rechten/plannen blijven aanbieden, ongeacht wat andere gemeentes doen! • Maar in de praktijk zullen ze communiceren, wat is daarvan de invloed?
Verhandelbare ontwikkelrechten - Experiment Welk gedrag vertonen gemeenten in de onderhandeling over het verminderen van aanbod van plannen? (m.n samenwerking vs. concurrentie)
De rol van… • Informatiebeschikbaarheid ( weet je de kostenstructuur van andere spelers?) • Communicatie (kun je communiceren met andere spelers?) … in de onderhandelingen van spelers over het aanbieden van ontwikkelingsplannen?
Experimen t
Beperkte Communicat ie Open Communica tie
Beperkte Informatie Open Informatie Beperkte Informatie Open Informatie
Het Experiment (80+ deelnemers) Beperkte communicatie
Open communicatie
Hoe werkt het Experiment? 5 spelers (gemeenten) n = 5 : {1, 2, 3, 4, 5} Spelers Max Aanbod(s) Aanbod (x)
1 s1 x1
2 s2 x2
3 s3 x3
4 s4 x4
5 s5 x5
Winst (p)
p1
p2
p3
p4
p5
Voor
pi xi (r ( xi D) f ) ( si xi )c
en
0 xi si 5
is het collectieve optimum
max pi i 1
s D x p i
i
i
350.000
Resultaten Onderhandeling
Opbrengsten uit aanbod
295K
300.000 250K
250.000 350 300
200.000
Aanbod van plannen
300
268
250
259
207K
142K
100.000 227
200
150.000
192K
50.000 177
0 Closed Beperkte Information informatie
150 100
Limited Communication Open Open communicatie Communication
Revealed Open Information informatie
Beperkte communicatie
50 0 Closed
Beperkte Information informatie
Revealed Optimum Open Optimum Information informatie
Optimum Optimum
Verhandelbare Ontwikkelrechten – Conclusie experiment Informatiebeschikbaarheid Open Communicatie
Beperkt
Open
+++
+
Beperkt
++
-
In abstracte experimentele setting: • Spelers communiceren, delen informatie en komen dichter bij het optimum • Informatiebeschikbaarheid (bijv. kostenstructuur) lijkt belangrijker dan open communicatie bij dienen algemeen belang •
Dus open boek onderhandelingen bij gemeentelijke afstemming?
Fase 3. Fit –for –practice - Verhandelbare ontwikkelrechten Onderhandeling op Maptable in corridor Arnhem – Doetinchem en Zaancorridor (échte cijfers & échte plannen): • Met regionale spelers • Met lokale ambtenaren • Met politici (en politieke spanningen?)
Fase 3: Fit-for-practice - Eerste bevindingen uit corridor Arnhem-Doetinchem • Concurrentie belemmert samenwerking: o Regionale spelers laten makkelijker plannen los dan lokale ambtenaren: “Ik lever niet mijn plannen in om jouw bedrijventerrein mogelijk te maken” o Sub-regio’s zitten elkaar in de weg: “Doetinchem is niet betrokken bij de afstemming van plannen in de stadsregio Arnhem-Nijmegen”
• Financiële onderhandelingen o.b.v. ruimtelijke argumenten: o Visualisatie helpt om probleem echt te maken
• Rol provincie: actief en sturend of als scheidsrechter? “De provincie moet nú aangeven wat gewenst is, en had dat eerder al moeten doen”
• Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet gericht op het station “Bij TOD gaat het in deze corridor alleen om wonen”
• Verhandelbare ontwikkelrechten kunnen overaanbod voorkomen, maar o toepasbaarheid is een probleem: hoe markt af te bakenen? o de relatie met knooppuntontwikkeling (nog) niet duidelijk
Dank u Voor meer informatie en de experimenten met andere instrumenten:
[email protected] 024-3611477
