Fortuin

Sociaal Plan Spatter/Fortuin Wormer definitief 7 oktober 2014

Sociaal Plan Spatter/Fortuin

1


Sociaal Plan voor Spatter/Fortuin Wormer Inleiding Dit sociaal plan is voor de bewoners van de flat Spatter/Fortuin die vanwege de voorgenomen sloop te maken krijgen met herhuisvesting. In het Sociaal Plan Spatter/Fortuin worden hun rechten en plichten vastgelegd na overleg tussen WormerWonen en de Klankbordgroep en na advies van de bewonerscommissie Molenbuurt. WormerWonen stelt het Sociaal Plan na dit overleg en advies definitief vast. Basis voor dit Sociaal Plan is het ”Convenant Stedelijke vernieuwing in Zaanstad en Wormerland 2013-2017” dat in januari 2013 is ondertekend door de corporaties en de bewonersraden. Het Convenant is bedoeld om de inhoud van sociale plannen voor specifieke projecten te uniformeren. De volgende onderwerpen komen in dit Sociaal Plan Spatter/Fortuin aan de orde: 1. Stadsvernieuwingsurgentie ………………………………………………………… blz. 3 2. Peildatum ……………………………………………………………………..…….. Bevriezing huurprijs Leefbaarheid en sociaal beheer Tijdelijke verhuur Participatie en communicatie, Klankbordgroep

blz. 3

3. Herhuisvesting …………………………………………………………………..…. blz. 5 Informatie en ondersteuning Zelf zoeken, als zelf zoeken niet lukt Passendheid: omvang huishouden, inkomenseisen en betaalbaarheid Voorrang voor stadsvernieuwings-urgenten, volgorde onderling Herhuisvesting bij sloop Borging mogelijkheid terugkeer naar nieuwbouw Terugkeer en inkomenseisen Behouden van de woonduur, tijdelijk behoud woonduur, Genieweg-formule 4. Verhuizen, rechten en plichten ………………………………………………….... Verhuizen vanwege sv-urgentie; na de peildatum Vergoeding voor Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV) Aangebrachte voorzieningen vanwege lichamelijke beperkingen Verhuizen voor de peildatum

blz. 8

5. Financiële tegemoetkoming en vergoedingen ……………………………….….. blz. 10 Wat betaalt WormerWonen algemeen Tegemoetkoming verhuiskosten Vergoeding dubbele huur (met maximum) Huurgewenning 6. Slotbepalingen ………………………………………………………………………

blz.12 2


1 Stadsvernieuwingsurgentie Op het moment dat WormerWonen het voornemen heeft om te gaan slopen licht zij de betreffende bewonerscommissie, de Huurdersvereniging, de betreffende huurders en de gemeente Wormerland hierover in. Dat is gebeurd op 6 februari 2014, 11 februari 2014, 19 februari 2014. Ook omwonenden zijn geïnformeerd op 5 maart 2014. Huishoudens die te maken krijgen met sloop en daarom hun woning dienen te verlaten, krijgen van de gemeente een stadsvernieuwingsurgentie (sv-urgentie) om met voorrang in aanmerking te komen voor een andere huurwoning. Dat kan zodra de zogenaamde peildatum van de sloop vastgesteld is. Alleen legale huurders, in het bezit van een huurcontract voor onbepaalde tijd, komen in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. Een belangrijke voorwaarde is ook dat de huurder, op wiens naam het huurcontract staat, de woning ook daadwerkelijk bewoont. In geval van tijdelijke verhuur, op welke basis dan ook, zal de gemeente geen sv-urgentie verstrekken. Dit gebeurt uiteraard ook niet als sprake is van onrechtmatige bewoning. De gemeente bericht WormerWonen zodra zij sv-urgentie heeft toegekend aan de huishoudens. WormerWonen zorgt er vervolgens voor dat elk huishouden gratis als woningzoekende met sv-urgentie wordt ingeschreven bij WoningNet. 2 Peildatum De woningcorporaties in de Zaanstreek streven er naar dat zij minimaal één jaar en maximaal twee jaar voor de sloop een peildatum vaststellen. Een peildatum geeft het moment aan dat de gemeente aan de betrokken bewoners een sv-urgentie kan toekennen. Vanaf de peildatum gelden alle rechten en plichten die in het Sociaal Plan Spatter/Fortuin zijn opgenomen. Er kunnen zich om verschillende redenen uitzonderingen met betrekking tot deze termijn voordoen. Deze termijn kan langer zijn dan twee jaar als sprake is van onverwachte omstandigheden. WormerWonen verwacht begin 2017 te kunnen slopen en vervolgens met de nieuwbouw te kunnen starten. Voordat WormerWonen een peildatum bepaalt, meldt zij eerst aan de andere corporaties in de Zaanstreek dat zij sloopplannen heeft. Dit om af te stemmen dat niet teveel sv-urgenten tegelijkertijd naar een vervangende woning zoeken. De corporaties melden aan elkaar wat de voorgenomen tijdsplanning is, het aantal te slopen/te verbeteren woningen, het aantal en type nieuw te bouwen woningen en de voorziene herhuisvestingbehoefte, zoals type woning, huurprijs, locatie. Op het moment dat WormerWonen de peildatum heeft bepaald, zal zij dit schriftelijk melden aan het College van Burgemeester en Wethouders van Wormerland. De gemeente bekijkt vervolgens of het project aan alle voorwaarden voldoet. Volgens het Convenant Stedelijke vernieuwing gaat het dan om de voorwaarden die in het Convenant Woonruimteverdeling 2011 Zaanstad zijn genoemd. Voor Wormerland en WormerWonen gelden overeenkomstige voorwaarden. WormerWonen heeft als inspanningsverplichting om aan de gemeente een sloop- en 3


nieuwbouwplan te overleggen. Daarin wordt aangegeven om hoeveel en welke woningen het gaat, wanneer de ingreep is gepland en hoeveel en welke woningen door de vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd. Ook van belang is of WormerWonen een Sociaal Plan heeft vastgesteld en dat aantoonbaar is dat minimaal 70% van de oorspronkelijke huurders geen bezwaar heeft tegen de plannen voor sloop/nieuwbouw. WormerWonen zal dat schriftelijk vragen aan de oorspronkelijke huurders ( de tijdelijke huurders hebben hierin geen stem). Mocht er sprake zijn van minder dan 70% geen bezwaar, dan treedt WormerWonen opnieuw in overleg met de bewoners die bezwaar maken. Indien dat onvoldoende effect heeft zal WormerWonen in overleg treden met de Klankbordgroep. Als de plannen (sloop/nieuwbouw en Sociaal Plan) voldoen aan de gemeentelijke eisen, dan besluit de gemeente dat zij de sv-urgentie toekent aan de huurders die te maken krijgen met de sloop en om die reden hun woning dienen te verlaten. WormerWonen meldt tenslotte aan haar eigen huurders dat zij sv-urgent zijn geworden en welke planning en procedure gevolgd gaat worden. Bevriezing huurverhoging Vanaf de peildatum tot aan de renovatie of sloop, zal een corporatie bij de svkandidaten geen huurverhoging meer in rekening brengen. WormerWonen heeft dat al laten ingaan vanaf 1 juli 2014. Leefbaarheid en sociaal beheer WormerWonen vindt het belangrijk om de buurt van de voorgenomen sloop leefbaar te houden. Tijdelijke verhuur van woningen waar de sv-urgenten al uit vertrokken zijn, is één van de maatregelen die corporaties nemen. Dit voorkomt dat woningen lang leeg staan, waardoor verloedering van de buurt zou ontstaan. Echter, ook met tijdelijke bewoning is het van belang dat WormerWonen in de gaten houdt wat er in de buurt gebeurt, zodat zij tijdig op negatieve ontwikkelingen kan inspelen. Vanaf eind 2012 heeft WormerWonen vrijkomende woningen leeg gehouden vanwege de besluitvorming over de toekomst van de flats. Na het bekend maken van het voorgenomen besluit tot sloop, heeft WormerWonen met toestemming van de gemeente tijdelijke verhuur mogelijk gemaakt. Tijdelijke verhuur Na het bekendmaken van het voorgenomen besluit tot sloop op 11 februari 2014 , heeft de gemeente Wormerland vergunning gegeven aan WormerWonen om lege woningen al te mogen verhuren op basis van de Leegstandwet. Daarmee hebben de tijdelijke huurders geen huurbescherming en vallen zij niet onder het vast te stellen Sociaal Plan. De tijdelijke verhuur is in april 2014 gestart. Tijdelijke verhuur is dus al onderdeel van het Sociaal Plan Spatter/Fortuin. WormerWonen heeft ook het toezicht rond de flats uitgebreid door het inzetten van de buurtconciërges. Als de sv-urgentie is verleend zullen er verhuizingen volgen om de flats leeg te krijgen. Het toezicht zal dan aangepast worden om de veiligheid en leefbaarheid goed onder controle te houden. De ervaringen met de (grotere) Molenbuurt komen dan van pas. 4


Participatie en communicatie Inbreng van huurders in het traject is gewenst en volgens de Overlegwet verplicht. WormerWonen is dat in de besluitvorming direct nagekomen door de bewonerscommissie Molenbuurt en de vereniging Huurders voor Huurders in te lichten. Vervolgens zijn de bewoners van de flat Spatter/Fortuin ingelicht op de eerste informatieavond en is door WormerWonen aan hen de oproep gedaan om zitting te nemen in de Klankbordgroep. De Klankbordgroep is gestart op 1 maart 2014 met ondersteuning van de WoonBond. De Klankbordgroep overlegt met WormerWonen over de opzet van het Sociaal Plan voor de Spatter/Fortuin en signaleert signalen van de bewoners. In die zin adviseert zij WormerWonen in het belang van de bewoners. Vervolgens zal de Klankbordgroep ook invloed hebben op de nieuwbouwplannen en het bewaken van de leefbaarheid. De communicatie met de bewoners zal verlopen via informatiebijeenkomsten, huisbezoeken en nieuwsbrieven. Elke bewoner kan altijd rechtstreeks met WormerWonen in overleg voor zaken die voor haar of hem belangrijk zijn.

3 Herhuisvesting Voorafgaand aan het vaststellen van de peildatum legt WormerWonen huisbezoeken af bij de huurders die sv-urgent zullen worden. Tijdens dit huisbezoek informeren de medewerkers van WormerWonen de huurder hoe de huurder aan vervangende woonruimte komt en welke ondersteuning de corporatie daar bij biedt. Ook zal er alle aandacht zijn voor de persoonlijke situatie van het huishouden om de informatie en begeleiding door WormerWonen verder op af te stemmen. Belangrijk is dat huurders zoveel mogelijk zelf zoeken naar herhuisvesting. Uiteraard kan WormerWonen daar wel bij helpen. De huisbezoeken zijn in juni/juli 2014 afgelegd en de rapportage is op 26 augustus 2014 aan de Klankbordgroep voorgelegd. Zelf zoeken SV-urgenten kunnen zelf via WoningNet met die sv-voorrang vervangende woonruimte zoeken. WormerWonen schrijft de huurders in bij WoningNet en neemt de inschrijfkosten voor haar rekening. SV-urgenten kunnen gaan zoeken naar een andere woning zodra zij van WoningNet het bewijs van inschrijving hebben ontvangen. Dit kan ook een woning zijn in Zaanstad. Als zelf zoeken niet lukt? Indien een huurder tijdens het huisbezoek, of later aangeeft dat hij niet zelf kan zoeken, dan kan de corporatie hulp bieden. In ieder geval zal WormerWonen hulp aanbieden aan oudere huurders of huurders met een beperking. Deze hulp kan variëren van begeleiding bij het zoeken via het systeem van WoningNet tot bemiddeling door de corporatie naar een specifieke (zorg-)woning. Als de sv-urgent zes maanden voor de sloopdatum nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden, dan zal WormerWonen altijd meehelpen in de zoektocht. De huurder 5


kan dit laatste half jaar zelf blijven zoeken, maar WormerWonen zal ook vervangende woonruimte aanbieden. WormerWonen doet een aanbod op basis van de woonwensen van het huishouden. Echter, in deze periode gaat het om een eenmalige aanbieding die de sv-urgent in principe niet mag weigeren. Vanwege het belang om tijdig te kunnen slopen, zal WormerWonen 6 maanden voor de sloopdatum de huur van alle nog bewoonde woningen opzeggen. Passendheid: omvang huishouden Bij urgentie door stadsvernieuwing vervalt de passendheid van de omvang van het huishouden, dat geldt dan in Wormerland en in Zaanstad. Passendheid: inkomenseisen Vanaf 1 januari 2011 zijn de wettelijke regels veranderd voor de inkomensgroepen die toegang hebben tot de sociale huurwoningvoorraad. Vanaf deze datum kunnen huishoudens met een inkomen boven € 34.678 ( prijspeil 1 januari 2014) niet meer terecht in een sociale huurwoning met een huurprijs tot € 699,48 (prijspeil 1 januari 2014). Echter, de corporaties in de Zaanstreek hebben besloten om voor de stadsvernieuwingsurgenten een uitzondering te maken. Voor deze groep geldt dat zij, ongeacht hun inkomen, met sv-voorrang kunnen zoeken naar een andere huurwoning waarvan de huurprijs onder € 699,48 ligt (prijspeil 1 januari 2014) Passendheid: betaalbaarheid Voor elk huishouden is het belangrijk om de woonlasten te kunnen opbrengen. De (bruto)huur is daarbij een belangrijk onderdeel. De verantwoordelijkheid om een betaalbare woning te kiezen ligt bij de woningzoekende, maar ook bij de verhuurder. Die bewaakt immers de risico's van (voorzienbare) huurachterstand en zal dus adviseren bij de keuze en eventueel die keuze afwijzen op grond van dergelijke risico's. Huurtoeslag kan die betaalbaarheid bevorderen en woningzoekenden meer mogelijkheden bieden. Opgemerkt moet worden, dat de minister van Wonen plannen heeft om in 2015 de huurtoeslag te beperken door (opnieuw) grenzen te stellen aan de hoogte van de huur om voor huurtoeslag in aanmerking te komen bij aanvang van een nieuw huurcontract. Dat kan dan betekenen dat een corporatie een woningzoekende voor een woning met een te hoge huur vanwege de huurtoeslag moet weigeren. Voorrang voor sv-urgenten, volgorde onderling Indien de sv-urgenten reageren op de advertentie voor een woning in Wormerland is de bepaling van de volgorde van de reacties van belang. De belangrijkste regel in de volgordebepaling bij herhuisvesting is dat sv-urgenten altijd voorrang hebben boven reguliere woningzoekenden.

A. Indien meerdere sv-urgenten uit Wormerland reageren op dezelfde advertentie voor een woning in Wormerland gelden de volgende selectiecriteria voor de volgorde: 6


•

sloopdatum (de sloopdatum die het eerst nadert gaat voor de sloopdatum die verder weg ligt) • woonduur (de sv-urgent met de langste woonduur gaat voor de kandidaat met een korte woonduur) • bij gelijke woonduur geldt de leeftijd van de bewoner (waarbij de oudste sv-urgent voor een jongere gaat). (Als geen sv-urgent uit Wormerland die woning accepteert, komen eerst eventuele svkandidatenen uit Zaanstad aan de beurt, daarna de reguliere wonigzoekenden). B. Als sv-urgenten reageren op een woningadvertentie in Zaanstad gaan eerst de svurgenten van Zaanstad voor, daarna de sv-urgenten uit Wormerland. De criteria voor de volgorde blijven hetzelfde. Herhuisvesting bij sloop: mogelijkheid tot terugkeer? Door sloop zullen huurders altijd moeten verhuizen. De sv-urgentie dient dan om die verhuizing met voorrang mogelijk te maken. De huurder zoekt met de sv-urgentie zelf via WoningNet naar vervangende woonruimte. Hij betrekt deze woning met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Na de sloop kan de nieuwbouw verschijnen op de oude plek en is de eerste verhuur van de nieuwe huurwoningen aan de orde. Dit Sociaal Plan stelt de vertrokken bewoners dan eenmalig in staat om eventueel terug te kunnen keren naar die plek, in een nieuwe woning. Dat wordt als volgt geborgd. Borging mogelijkheid terugkeer in nieuwbouw De mogelijkheid tot terugkeer naar de nieuwbouw borgt WormerWonen door deze kandidaten met een aparte voorrang (via directe bemiddeling) de gelegenheid te bieden om een nieuwbouwwoning op hetzelfde terrein aan de Spatter/Fortuin te kunnen bemachtigen. De toewijzing bij terugkeer vindt plaats op volgorde van de woonduur. Hiervoor geldt de woonduur die het huishouden tot de peildatum heeft opgebouwd. Terugkeer en inkomenseisen Of een huishouden kan terugkeren naar de sociale nieuwbouw is ook afhankelijk van de hoogte van het inkomen ten opzichte van de inkomensgrens bij toewijzing in de sociale huursector die vanaf 1 januari 2011 wettelijk is opgelegd. Voor sv-kandidaten met een hoger inkomen dan € 34.678 (prijspeil 1 januari 2014) geldt bij de eerste keer verhuizen deze inkomensgrens niet. Zij kunnen dan toch met voorrang terecht in een andere sociale huurwoning. Met deze verhuizing verzilveren ook zij hun stadsvernieuwingsurgentie. Mochten deze huurders, nadat zij hun sv-urgentie hebben verzilverd, alsnog besluiten om terug te keren naar de nieuwbouw, dan geldt wel de wettelijke inkomensvoorwaarde. Echter, de corporaties in de Zaanstreek houden rekening met de groep huishoudens met een middeninkomen. Deze groep heeft minder alternatieve huisvestingsmogelijkheden dan de groep huishoudens met een hoog inkomen. De Zaanse corporaties hebben daarom de inkomensgrens verhoogd naar € 43.602 (prijspeil 1 januari 2014, inclusief indexatie). 7


Dit betekent dat alle huurders met een inkomen tot € 43.602 na verzilvering van de stadsvernieuwingsurgentie alsnog terecht zouden kunnen in de nieuwbouw sociale huurwoningen Spatter/Fortuin. Terugkeer en passendheid omvang huishouden en aantal kamers woning Bij terugkeer in de nieuwbouw is deze passendheid niet aan de orde. Terugkeer naar de nieuwbouw geldt zo lang de voorraad strekt. Het aantal nieuwe sociale huurwoningen zal namelijk vaak kleiner zijn dan het oorspronkelijk aantal (48). Behouden van de woonduur? In principe zal de stadsvernieuwingsurgent na verhuizing door sloop/nieuwbouw zijn woonduur kwijt raken. Vanaf het moment dat de sv-urgent zich definitief heeft gevestigd (met een huurcontract voor onbepaalde tijd), zal deze nieuwe woonduur gaan opbouwen, zoals gebruikelijk. Tijdelijk behoud woonduur Voor voormalige sv-kandidaten geldt ook de regeling om de woonduur tijdelijk te behouden, net als voor de reguliere huurder die op basis van woonduur een sociale huurwoning heeft geaccepteerd. Binnen een periode van vijf jaar na het ingaan van het nieuwe huurcontract kunnen zij eventueel omzien naar een andere sociale huurwoning. Zij kunnen bij het zoeken naar een andere woning dan nog gebruik maken van de woonduur die zij hadden toen zij op de sociale huurwoning reageerden. Voor oudere bewoners: De Genieweg-formule De corporaties hebben de zogenaamde “Genieweg-formule” ontwikkeld voor oudere bewoners (55+) die sv-urgent zijn geworden en een woonduur hebben opgebouwd van 20 jaren of meer. Ook deze bewoners raken bij stadsvernieuwing hun woonduur kwijt als zij vanwege de sloop verhuizen. Alhoewel zij in hun nieuwe woning opnieuw woonduur opbouwen kan deze te gering zijn om na enkele jaren aanspraak te kunnen maken op een gelijkvloerse (senioren-)woning. De Genieweg-formule voorkomt dit. Oudere huurders vanaf 55 jaar kunnen, wanneer zij dit willen, een bijlage krijgen bij het huurcontract dat zij aangaan vlak na de stadsvernieuwingsingreep. In die bijlage staan afspraken over een verhuizing op termijn. Op het moment dat het aan de orde is, zal de corporatie deze oudere huurders bemiddelen naar een gelijkvloerse (senioren-)woning.

4. Verhuizen, rechten en plichten Verhuizen vanwege sv-urgentie: na de peildatum Wanneer na verhuizing van de vertrekkende huurder de woning nog tijdelijk zal worden verhuurd, kan de vertrekkende huurder de zelf aangebrachte voorzieningen, mits veilig, in de woning achterlaten. Huurder mag deze voorzieningen ook uit de woning verwijderen en meenemen, onverminderd de verplichting om de woning bewoonbaar op te leveren met de noodzakelijke uitrusting (bijvoorbeeld sanitair, keukenblok en deuren). Vloerbedekking en/of gordijnen mogen achterbljven. WormerWonen gaat verder soepel 8


om met werkzaamheden die de vertrekkende huurder in een gewone situatie zou moeten uitvoeren. De woning dient verder leeg en schoon achtergelaten te worden. Op het balkon en erf mag geen rommel achterblijven. Als de woning aansluitend op het vertrek van de huurder niet meer (tijdelijk) wordt verhuurd en wordt gesloopt, levert de huurder het gehuurde leeg ( inboedel en inventaris), maar volledig (uitrusting) op. De huurder mag de zelf aangebrachte voorzieningen in de woning achterlaten of meenemen. Als WormerWonen een vergoeding verstrekt voor een zelf aangebrachte voorziening, dan moet deze wel in de woning achterblijven. Voorwaarde is altijd dat de huurder de woning compleet, bezemschoon en zonder ernstige schade oplevert. Datzelfde geldt ook voor balkon en erf. Wordt een woning niet volgens deze normen opgeleverd, dan zal WormerWonen de te maken kosten verrekenen met de uit te keren vergoeding en/of de waarborgsom. Bij verhuizing na de peildatum maakt de vertrekkende oude huurder aanspraak op de rechten op basis van dit Sociaal Plan Fortuin/Spatter. Vergoedingen voor zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV) Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze verwijderen en meenemen bij verhuizing naar een andere woning. Dan is er geen recht op vergoeding daarvan. De huurder die de huur opzegt ná de peildatum, heeft recht op een vergoeding voor zelfaangebrachte voorzieningen als deze: a. een verbetering of toevoeging aan de woning inhouden; b. zijn aangebracht vóór de peildatum na toestemming van WormerWonen en zijn achtergelaten bij verhuizing. De hoogte van de vergoeding voor ZAV bij sloop wordt bepaald volgens het bestaande beleid van WormerWonen, zo nodig middels een taxatie, en schriftelijk vastgelegd in overleg tussen de huurder en WormerWonen. Nadat de sleutels van de oude woning zijn ingeleverd, keert WormrWonen het berekende bedrag binnen eenendertig werkdagen via de bank- of girorekening aan huurder uit. Aangebrachte voorzieningen vanwege lichamelijke beperkingen Indien er spake is van lichamelijke beperkingen die een aangepaste woning vereisen, is dat belangrijke bij de keuze van een andere woning. Het is belangrijk om dat te overleggen met WormerWonen om de mogelijkheden daarvoor goed in kaart te brengen. Indien er sprake is van noodzakelijke voorzieningen die niet (opnieuw) vanuit de WMO worden bekostigd, dan zal WormerWonen eventueel nadelige effecten daarvan compenseren. Het recht op vergoeding is niet van toepassing bij aangebrachte voorzieningen in de huidige woning indien deze niet zijn aangevraagd of hadden kunnen worden aangevraagd volgens de regelingen van WMO/AWBZ/WVG. 9


Verhuizing voor de peildatum Huurders die het huurcontract opzeggen met ingang van een datum gelegen vóór de peildatum, dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat, conform de regelingen bij de verhuurder. Zij kunnen dan geen beroep doen op de regelingen en vergoedingen uit dit Sociaal Plan. Een uitzondering kan worden gemaakt in individuele gevallen, indien de specifieke situatie hiertoe aanleiding geeft. Na overleg kan WormerWonen in geval van een (vrijwillige) eerdere verhuizing besluiten, dat een huurder toch gebruik kan maken van regelingen in dit Sociaal Plan.

5. Financiële tegemoetkomingen en vergoedingen Kostenposten die WormerWonen op zich neemt in het geval van stadsvernieuwing zijn: • de inschrijfkosten voor WoningNet omdat vanwege de registratie de sv-kandidaat ingeschreven dient te worden • de jaarlijkse verlengingskosten van de inschrijving bij WoningNet tot het moment dat de sv-kandidaat de definitieve woning (huur of koop) heeft betrokken; • administratiekosten voor het huurcontract van de nieuwe woning. Let wel: de waarborgsom wordt niet vergoed; • huurbevriezing van de oude woning: na de peildatum zal de jaarlijkse huurverhoging, in afwachting van de ingreep, niet meer in rekening gebracht worden. WormerWonen heeft dat al toegepast vanaf de aankondiging van het voorgenomen besluit, dus per 1 juli 2014;  Eventuele vergoedingen voor zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)  Eventuele compensatie voor voorzieningen in verband met beperkingen Tegemoetkoming verhuiskosten Bewoners met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die vanwege sloop of ingrijpende woningverbetering moeten verhuizen, maken daarbij kosten. Het is redelijk dat de verhuurder bijdraagt in die kosten. Wettelijk wordt jaarlijks vastgesteld welk minimumbedrag de verhuurder dan dient bij te dragen in de verhuis-en herinrichtingskosten. Per 1 maart 2014 is dat € 5.799. De Zaanse corporaties, dus ook WormerWonen, hanteren een ruimere vergoeding aan: per 1 maart 2014 gaat het om € 5.903. Ieder jaar per 1 maart wordt de verhuiskostenvergoeding bijgesteld aan de hand van het dan geldende inflatiepercentage. Als de einddatum van het huurcontract na het indexatiemoment ligt, dan krijgt de sv-urgent de geïndexeerde verhuiskostenvergoeding. Als een huurder de huur opzegt, bevestigt WormerWonen die schriftelijk. Met die bevestiging krijgt de vertrekkende huurder recht op de helft van die verhuiskostenvergoeding. Bij het daadwerkelijk leeg opleveren van de woning ontvangt de huurder het tweede deel van de vergoeding. Voor een sociale huurwoning geldt altijd de volledige huurprijs. SV-kandidaten krijgen van de corporaties daar geen korting op, of een tegemoetkoming in de huur voor.

10


Verhuizen: vergoeding dubbele huur Bij verhuizing naar een ander (huur)woning zal een huurder te maken krijgen met dubbele huur. WormerWonen zal maximaal één maand huur van de oude woning vergoeden. Indien de oude woning eerder dan binnen één maand leeg opgeleverd wordt, is die vergoeding naar verhouding zoveel minder. Indien de oude woning langer dan 1 maand wordt aangehouden, dan is de vergoeding niet meer dan één maand en is de huur voor de resterende periode alsnog door de vertrekkende huurder zelf te betalen. Deze vergoeding zal steeds achteraf, na oplevering van de oude woning, uitbetaald worden. In bijzondere gevallen kan een beroep gedaan worden op de algemene hardheidsclausule van dit Sociaal Plan. WormerWonen zal in individuele gevallen dan beslissen. Huurgewenning Wettelijk is er niets geregeld voor huurgewenning bij stadsvernieuwing. In het Convenant Zaanstreek 2013-2017 is ook niets geregeld. In het Sociaal Plan van de Molenbuurt (2009) is destijds wel een huurgewenning opgenomen, voor 3 jaar, voor alle situaties. Sindsdien is er veel in de regelgeving van de volkshuisvesting en in de (financiële) positie van een corporatie veranderd. WormerWonen heeft bij de start van de Klankbordgroep Spatter/Fortuin aangegeven toch een regeling huurgewenning op te nemen, maar dan een lichtere variant in vergelijking met de Molenbuurt. De regeling huurgewenning voor de Spatter/Fortuin luidt dan als volgt: a. geldig voor elk huishouden dat onder dit Sociaal Plan valt, behalve voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.602 b. rekening houden met een (eventueel) recht op huurtoeslag en dus dan het verschil tussen de oude netto maandhuur (minus huurtoeslag) en de nieuwe netto maandhuur (minus huurtoeslag) c. de gewenning te berekenen over een huurstap van maximaal € 200, het eventueel hogere deel wordt niet meegerekend d. gewenningsperiode van 2 jaar, eerste jaar 80% (maximaal € 160, = per maand 2e jaar 40% (maximaal € 80, = per maand) e. beperkt tot huur in de sociale sector binnen Nederland f. gekoppeld aan herhuisvesting op basis van de sv-urgentie g. deze berekening wordt alleen bij aanvang van de nieuwe huur berekend, dus niet in de tijd aangepast, noch vanwege veranderende omstandigheden of verhoging van de huur. De huurgewenning gaat in bij aanvang van het huurcontract van een andere woning en te berekenen volgens de genoemde methode.

11


Een recht op en verkrijging van huurtoeslag voor de nieuwe woning ontstaat door inschrijving op het nieuwe adres in de basisadministratie van de betreffende gemeente. Tegelijkertijd vervalt dan een (eventueel) recht vanwege de te verlaten woning. 6 Slotbepalingen Dit Sociaal Plan Spatter/Fortuin is gebaseerd op het Convenant Stedelijke vernieuwing in Zaanstad en Wormerland 2013-2017, dat de afspraken bevat die de gezamenlijke corporaties met elkaar en met de bewonersraden maakten. Specifieke uitwerkingen van de afspraken leggen de corporaties vast in het Sociaal Plan dat zij voor ieder stadsvernieuwingsproject opstellen, in dit geval voor het complex Spatter/Fortuin. Tussentijdse aanpassingen Het is mogelijk dat zich gedurende de looptijd van het Convenant nieuwe ontwikkelingen voordoen die van invloed zijn op de afspraken die daarin zijn vastgelegd. De corporaties zullen dan in overleg treden met de vertegenwoordigers van de bewonersraden. In dit overleg zullen partijen bespreken in hoeverre de ontwikkelingen de gemaakte afspraken beïnvloeden en op welke manier de gemaakte afspraken eventueel zullen worden aangepast. Ook in de specifieke situatie kunnen zich ontwikkelingen voordoen die overleg vergen en eventueel aanpassing van het Sociaal Plan Spatter/Fortuin oproepen. In 2015 kan er sprake zijn van veranderingen door de invoering van de Herzieningwet Wonen. De inhoud en consequenties zijn ten tijde van de vaststelling van dit Sociaal Plan niet te beoordelen. Indien dat in de loop van de tijd duidelijker wordt, zal WomerWonen in overleg treden met Huurders voor Huurders, de Klankbordgroep en svurgenten. WormerWonen zal daar zorgvuldig mee omgaan. Hardheidsclausule In individuele gevallen of op grond van individuele omstandigheden, is het mogelijk om in beperkte mate af te wijken van de afspraken in dit Sociaal Plan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de nieuwe woonsituatie naar verhouding grote negatieve consequenties voor de bewoner met zich mee blijkt te brengen, die vooraf niet ingeschat waren. WormerWonen zal zich inzetten om alsnog tot een goede oplossing voor deze individuele situatie te komen. De bewoner die een beroep wil doen op de hardheidsclausule meldt zijn klacht schriftelijk aan WormerWonen. Mocht de corporatie daar niet naar tevredenheid van het huishouden mee omgaan, dan kan het huishouden zich wenden tot de Geschillencommissie. Geschillencommissie De Geschillencommissie bestaat uit: een onafhankelijk voorzitter, een lid benoemd uit de kring van huurders en een lid benoemd uit de kring van verhuurders. In alle gevallen waarin de huurder niet tevreden is over de dienstverlening van een medewerker van WormerWonen of van een derde die in opdracht handelt van WormerWonen, wordt de klacht eerst voorgelegd aan WormerWonen. Het kan gebeuren dat een huurder niet tevreden is over of het niet eens is met de afhandeling van de 12


ingediende klacht. De klacht is dan uitgegroeid tot een geschil. Een geschil kan schriftelijk worden voorgelegd aan de Geschillencommissie, T.a.v. Secretaris Geschillencommissie, Postbus 22, 1520 AA in Wormerveer. De Geschillencommissie bemiddelt alleen tussen de corporatie en de huurder, niet tussen huurders onderling. Zij brengt advies uit aan de directie van de corporatie over wat er met het geschil moet gebeuren. Het is geen bindend advies. De corporatie zal hier in de praktijk alleen gemotiveerd van afwijken. Als een huurder hiertegen bezwaar wil maken, dan kan hij of zij zich richten tot het kantongerecht. Aldus vastgesteld na positief advies van de Bewonerscommissie Molenbuurt.

Wormer, 7 oktober 2014

J.H.J van Nimwegen Directeur-bestuurder WormerWonen

13

Fortuin

Recommend Documents