Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen Update 10 januari 2012

- - - -

Martin Koot over het komende Event Nominaties Hypotheekproduct van het Jaar Hedwig Dros over de verkiezing Interview met Han de Ruiter - AEGON, winnaar vorig jaar

Meningen: - - - - -

Hypothekenland lijkt bananenrepubliek Robin Fransman: Waarom de rente hier zo hoog is Securitisatie moet niet leiden tot onnodig kapitaalbeslag Reacties op CDFD-voorstel vakbekwaamheidsbouwwerk DNB wil leenmogelijkheden beknotten

Achtergronden: - - - -

Toename NHG-leningen én -aanspraken Vertrouwen in woningmarkt flink gedaald Intermediaire hypothekenmarkt wordt kleiner Landelijke informatieronde D&O en ING

Adviesvaardigheden:

- Klap. Zo de deur voor mijn neus dicht!

Naslag: - - - -

PE-checklist en Actualiteitenlijst volgende PE-ronde Wft-wijzigingen 2013 De nieuwe gedragscode Het Verzamelbesluit Bijleenregeling

Een uitgave van Findinet.nl - redactie Jan Aikens - [email protected] u Neem een abonnement op de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de laatste wijzigingen Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen - 1

Hypothekenland lijkt bananenrepubliek Minister, politici, Nibud, NHG en Gedragscodepartijen zijn het met elkaar eens: de maximale leensom voor tweeverdieners was in 2011 te krap bemeten en die fout moest met ingang van dit jaar worden hersteld. Dat gebeurde na overleg met de relevante partijen en met een concrete, voor iedereen heldere formule: voor het bepalen van het financieringslastpercentage wordt gekeken naar het hoogste toetsinkomen vermeerderd met een derde van het laagste toetsinkomen (voor vermindering met een eventuele alimentatie). Een duidelijke norm, maar wie die hanteert loopt kans op een boete van de AFM.

Comply of explain? That’s the question

De Nederlande Vereniging van Banken nam de nieuwe norm over en dat is in lijn met de Gedragscode. De NVB publiceerde dan oo op haar website de volgende brief: Nieuwe Nibud normen gelden ook onder GHF

Op zichzelf is het al een wonderlijke zaak dat NHG- en Gedragscodenormen van elkaar verschillen. Harrie-Jan van Nunen, directeur van De Financiële Makelaar betoogde al in juni vorig jaar dat dit fenomeen zou leiden tot chaos op de adviesmarkt (zie het Archiefexemplaar, pag. 20 e.v.). De chaos wordt natuurlijk nog groter wanneer de toezichthouder de vastgestelde regels niet handhaaft, maar die op elk willekeurig moment kan overrulen door die voor individuele gevallen buiten werking te stellen. En dat is wat de AFM van plan is, meldde zij op 3 januari.

Verdraaid laat Om te beginnen kan de AFM verweten worden dat dit een verdraaid late reactie is op een beleidsmaatregel waaraan een uitgebreide discussie is voorafgegaan. Een klein stukje historie: Op 9 oktober vorig jaar meldde minister Donner in antwoord op Kamervragen: “De regering is over een verantwoorde verruiming van de leencapaci-

teit van tweeverdieners in gesprek met het Nibud en het WEW, de uitvoerder van de Nationale Hyotheekgarantie.” Dat gesprek leidt tot een oplossing, meldt hij vervolgens in een brief aan de Kamer dd. 14 november 2011:

“Jaarlijks berekent het Nibud in opdracht van het WEW de financieringslastpercentages voor koper en hypotheeknemer behorend bij de normen voor een hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie. Door de economische ontwikkelingen de afgelopen jaren en de achterblijvende koopkracht zijn door het Nibud de normen bijgesteld, waardoor de leencapaciteit in 2012 is verlaagd. Voor tweeverdieners heeft het Nibud daarop aanvullend een gewijzigde berekeningsmethodiek gehanteerd waardoor in veel gevallen voor deze groep een hogere hypotheek mogelijk wordt. Conform deze methodiek heeft het WEW een besluit ter instemming aan mij voorgelegd waarbij het tweede inkomen voor een derde deel wordt meegeteld bij de bepaling van het financieringslastpercentage voor tweeverdieners. Ik heb ingestemd met dit besluit.”

2 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Het Nibud heeft aangekondigd dat per 1 januari 2012 nieuwe financieringslastpercentages gelden. Deze nieuwe “NIBUD-normen” zullen ook gelden voor toepassing onder de nieuwe GHF. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) staat immers onder 6.2 dat het maximale bedrag van de bruto lasten verbonden aan een hypothecaire financiering worden vastgesteld op basis van actuele door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) vastgestelde woonlastenpercentages. Omdat nu in de tekst van bepaling 6.2 van de GHF nog de huidige berekeningswijze staat uitgewerkt voor 2- verdieners volgt nog een tekstuele aanpassing van de GHF.”

Kracht van wet De tweeverdienersoplossing heeft hiermee om zo te zeggen ‘kracht van wet’ gekregen. Geheel in lijn met de indertijd door de AFM bejubelde Gedragscode. “De aangescherpte normen van banken voor de verstrekking van hypotheken bieden een betere bescherming van de consument.” “De AFM is dan ook blij met de aan-

scherping van de norm door de banken, die ook door de verzekeraars wordt onderschreven.” Aldus de recensie van de AFM, die daaraan toevoegt:

“Er blijft de mogelijkheid om bij uitzondering onder specifieke omstandigheden en goed onderbouwd de norm te overschrijden van wat maximaal geleend mag worden door een consument.” Wanneer een geldlener de norm overschrijdt moet hij dat kunnen uitleggen (explain). Kan hij dat niet dan moet hij de normen strak naleven (comply).

‘Explain’ als je binnen de norm blijft?! De AFM introduceert nu een nieuw denomeen. De geldverstrekker die netjes binnen de (nieuwe) norm blijft loopt het risico dat hij moet uitleggen waarom hij niet de verouderde norm heeft gehanteerd. De AFM, daarin gesteund door DNB, spreekt haar zorg uit over de verruimde tweeverdienersregeling, vooral als het gaat om mensen met een modaal tot anderhalf maal modaal inkomen (tussen circa € 30.000 en € 40.000). “Deze inkomensgroepen hebben relatief al de minste ruimte om een onverwachte stijging in kosten of een daling in inkomen op te vangen. De verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal gezinsinkomen kan in veel gevallen leiden tot een onacceptabele vermindering van de financiële reserves voor deze huishoudens.”

De AFM heeft het volste recht deze zorg uit te spreken. Ook is het te accepteren dat de AFM daar redelijk bevoogdend aan toevoegt: “Een hypothecair krediet is verantwoord verstrekt als de hypotheekverstrekker de normen uit de GHF op een adequate wijze heeft toegepast. Hypotheekverstrekkers zijn wettelijk verplicht overkreditering te voorkomen.”

Brug te ver Maar dan gaat de AFM in de rol van toezichthouder een brug te ver:

“De AFM is echter wel van oordeel dat voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen de nu vastgestelde verruiming van de leencapaciteit onder de NHG en daarmee het beperken van inkomensbuffers in die individuele situaties, tot de conclusie kan leiden dat desondanks onverantwoord krediet is verstrekt. Hypotheekverstrekkers en adviseurs kunnen er dus niet op voorhand van uitgaan, dat een verruiming van de leencapaciteit van deze inkomensgroepen door de AFM als verantwoorde kredietverlening zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen voor deze inkomensgroepen lopen zij dit risico niet. Overigens is er altijd de mogelijkheid dat het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren. In die gevallen zouden de uitzonderingsvoorwaarden (‘explain’ in plaats van ‘comply’) in de GHF toepasbaar kunnen zijn. De AFM zal de komende tijd bij de beoordeling in hoeverre verantwoord krediet is geadviseerd en verstrekt zwaar meewegen in hoeverre adviseurs en aanbieders van hypothecair krediet in voldoende mate oog hebben voor de financiële weerbaarheid van consumenten.”

Heksenjacht Die laatste alinea lijkt er in deze context op dat de AFM een heksenjacht aankondigt, waarbij adviseurs en aanbieders wel twee keer achterom moeten kijken als zij hardop durven te praten over de nieuwe tweeverdienersnorm.

Anders gezegd: aanbieders en adviseurs die keurig de Gedragscode hanteren en met de Nibud-normen de leencapaciteit bepalen, lopen het risico alsnog door de AFM ‘vervolgd en veroordeeld’ te worden. Daarmee wordt een rechtsonzekerheid gecreëerd die we tot nu toe alleen tegenkomen in bananenrepublieken en politiestaten.

Consequenties opstelling AFM • In de huidige code is de explainmogelijkheid ten opzichte van de versie sterk beperkt.

• De speelruimte voor aanbieders en adviseurs om maatwerk te leveren is daardoor (te) klein geworden.

• De rechtszekerheid wordt aangetast: Aanbieders en adviseurs kunnen gestraft worden voor het feit dat ze de regels geheel juist toepassen.

• De groep die de AFM extra in het vizier heeft bepaalt voor een groot deel de startersmarkt. Starters krijgen dus nóg minder kans de woningmarkt te betreden. • Door het niet aanvaarden van een wijziging in de regelgeving toont de AFM een vorm van burgerlijke ongehoorzaamheid en verwart zij de functies van regelgever en handhaver. • Ook een onterechte maatregel van de AFM leidt tot ‘naming en shaming’ met het risico van reputatieschade. Met als gevolg dat • geldverstrekkers nog voorzichtiger worden met het verstrekken van kredieten

• ‘comply zonder explain’ als een overtreding kan worden aangemerkt • startende gezinnen aan willekeur worden overgeleverd en nog moeilijker een onderdak kunnen vinden • de hypotheken- en woningmarkt nog verder tot stiltaan komen.

Welke bestuurder/politicus neemt het initiatief om de taken van de AFM af te bakenen?

Jan Aikens

Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen - 3

Branchebreed Tuchtcollege Makelaardij Nederland

Bgfo: wat er verandert per 1-1-2012

Brancheorganisatie VBO Makelaar heeft samen met kwaliteitsregister SCVM de Stichting Tuchtrechtspraak Makelaardij Nederland opgericht. Beide organisaties hebben hun klachtenbehandeling bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland, het uitvoerend orgaan van de stichting, ondergebracht. Het nieuwe Tuchtcollege is vanaf 1 januari 2012 operationeel en zal branchebreed gaan functioneren. Het staat alle organisaties die werkzaam zijn in de makelaardij en taxatiewereld vrij zich aan te sluiten.

Vice-president van de Rechtbank Den Haag en tevens voorzitter van het Tuchtcollege Makelaardij Nederland, mr. Christo Hensen: “Het nieuwe Tuchtcollege kan veel efficiënter werken. Maar nog belangrijker, met de oprichting van het nieuwe Tuchtcollege vergroten de aangesloten organisaties hun afstand tot het Tuchtcollege. Hierdoor wordt de onafhankelijke positie van het nieuwe Tuchtcollege nog beter gewaarborgd. Zo wordt iedere schijn van partijdigheid vermeden.”

VEH wil dat NMa hypotheekmarkt opnieuw onderzoekt

Vereniging Eigen Huis (VEH) roept de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op om de concurrentieverhoudingen op de Nederlandse hypotheekmarkt opnieuw te onderzoeken. VEH wijst erop dat de hypotheekmarkt verslechtert nu BNP Paribas zich uit de markt heeft teruggetrokken en SNS Bank “zijn verkoopkanalen halveert”. Hierdoor verdwijnt een gezonde concurrentie in de markt, aldus VEH, waardoor de rentemarges die banken aan hun klanten berekenen weer oplopen.

“Rabobank is veruit de grootste hypotheekverstrekker en hoeft niet bang te zijn dat ING en ABN Amro klanten zullen aantrekken met een lage rente, omdat beide banken door de ontvangen staatssteun geen prijsstunter kunnen zijn”, zei VEH-directeur Rob Mulder. “Wij vragen de NMa om opnieuw te kijken of de gewijzigde concurrentieverhoudingen wel stroken met een gezonde hypotheekmarkt, of dat er sprake is van ‘mededingingsbeperkend gedrag’. Dat laatste is nadelig voor de consument, omdat er voor banken dan geen prikkel is om scherpe rentetarieven aan te bieden.” 4 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

In een leesvriendelijke Findiprint zette de Findinet-redactie alle informatie over schadebeloning en –transparantie, volmachtregels, passende beloning en pensioendeskundigheidseisen op een rij.

u

Findiprint Bgfo-veranderingen per 1-1-2012

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/findiprint_bgfo2012.pdf

De veranderingen per 1 januari 2013, de datum waarop het provisieverbod van kracht wordt, zijn intussen in grote lijnen bekend. Dat geldt ook voor belangrijke delen van het flankerend beleid. Hieraan besteden we uitgebreid aandacht in het nieuwe Findinet-magazine ‘Branche in Beweging’, dat medio deze maand verschijnt. Verdere informatie vindt u binnenkort in de Nieuwsbrief, waarop u zich hier kunt abonneren.

HDN-hypotheekaanvragen met 22% gedaald HDN registreerde in december een kleine 11.000 hypotheek aanvragen. Dat is een daling van circa 22% ten opzichte van de vorige maand. In vergelijking met 2010 zijn er in 2011 circa 19% minder hypotheekaanvragen door Hypotheken Data Netwerk geregistreerd. “In 2011 heeft HDN circa 163.500 hypotheekaanvragen geregistreerd, ten opzichte van circa 203.000 in 2010”, licht directeur Dorine van Basten toe. Dit is in lijn met de huidige marktomstandigheden. “Over 2012 verwacht HDN geen forse groei in hypotheekaanvragen. Wij verwachten wel groei in andere berichtsoorten, die over ons platform worden verstuurd.”

Daling geregistreerde verkochte woningen in november 2011

Risico’s hypotheekschuld liggen vooral bij jongeren

In november 2011 registreerde het Kadaster 9.494 verkochte woningen. Dit is een daling van 5,8% ten opzichte van november 2010 (10.079).

De vermogenspositie van veel jonge huiseigenaren is kwetsbaar. Zij hebben vaak een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard. Dit schrijft DNB in DNBulletin van 6 december 2011.

Vergeleken met oktober 2011 is er sprake van een lichte stijging van 0,4%. Het Kadaster registreerde toen 9.453 verkochte woningen.

Van de verschillende woningtypen doet de grootste daling zich voor bij de hoekwoningen met 9,3% in vergelijking tot november 2010. Vrijstaande woningen laten als enige een stijging zien van 8,1%. De provincie Flevoland laat als enige een - lichte - stijging zien in het aantal geregistreerde verkochte woningen ten opzichte van november 2010 (0,9%). De grootste daling doet zich voor in de provincie Friesland (-23,2%). In de provincie Utrecht is het aantal ongewijzigd. Het aantal geregistreerde hypotheken in november 2011 nam met 17,7% af ten opzichte van november 2010, van 21.751 naar 17.892.

In november 2011 vonden 281 executieveilingen plaats. In november 2010 waren dat er 232.

AFM stelt informatieregels op voor vergelijkingssites Wat doet de site voor de consument, waar verdient die aan, hoe komt de vergelijking tot stand en hoe volledig is de vergelijking? De AFM verlangt dat financiële dienstverleners die een vergelijkingssite exploiteren consumenten gemakkelijk vindbare en begrijpelijke informatie verstrekken waarin antwoord wordt gegeven op deze vragen.

Vergelijkingssites moeten ‘redelijkerwijs relevante informatie’ geven aan consumenten en hen hierover ‘duidelijk’ informeren. Het moet voor consumenten duidelijk zijn welke waarde zij kunnen hechten aan (het resultaat van) een vergelijking.

De eigen woning is voor huishoudens de voornaamste bron van zowel vermogen als schulden. De schulden zijn recent verder gegroeid: medio 2011 besloeg de gezamenlijke hypotheekschuld EUR 644 mrd. Hier staat ruim EUR 1100 mrd aan woningwaarde tegenover. Gemiddeld genomen hebben woningbezitters daarmee een aanzienlijke overwaarde op de eigen woning: meer dan 40% van de huidige woningwaarde. De daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt de verhouding tussen schuld en vermogen echter ongunstiger. Deze ontwikkeling raakt in beginsel alle woningbezitters op dezelfde manier: de prijs van de eigen woning daalt, waardoor de overwaarde afneemt. Verontrustend is dat tussen huishoudens grote verschillen in uitgangspositie bestaan. Vooral jongere huishoudens blijken over weinig overwaarde te beschikken, terwijl bij ouderen gemiddeld juist een aanzienlijke buffer bestaat.

Opvallend is dat de groep huishoudens met een lage overwaarde ook over relatief weinig spaartegoed beschikt om de hypotheek mee af te lossen. De belangrijkste oorzaak hiervan is simpelweg dat zij relatief kort geleden een hypotheek zijn aangegaan en dus nog weinig tijd hebben gehad om vermogen op te bouwen. Deze dynamiek beperkt de ruimte om tegenvallers zoals werkloosheid op te vangen verder. Deze huishoudens zijn daardoor kwetsbaar, aangezien ze achter kunnen blijven met een restschuld bij verkoop van de woning. Wanneer een betalingsachterstand op de hypotheek ontstaat en het huis gedwongen wordt verkocht neemt dit risico verder toe: in deze gevallen zal het huis immers minder opbrengen dan in de vrije verkoop.

u

DNBulletin Risico’s hypotheekschuld

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/dnb111206.pdf

De AFM geeft in een toelichting aan hoe de sites aan deze informatieplichten kunnen voldoen.

u

Toelichting informatieregels vergelijkingssites http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/afm111221.pdf


ING: bouw krimpt met 2% Het ING Economisch Bureau verwacht voor 2012 een lichte krimp van de bouwproductie van 2%. Door de vastgelopen woningmarkt worden er minder nieuwbouwwoningen verkocht. Daarnaast zien bedrijven door de recessie hun omzetten dalen en stellen zij investeringen in nieuwe bedrijfsgebouwen uit omdat zij de extra capaciteit niet nodig hebben en/of de financiële middelen hier niet meer voor hebben. De verbouwen onderhoudssector ontkomt voor een groot deel aan de economische teruggang waarbij opdrachtgever en klusjesman elkaar steeds vaker via het online kanaal vinden. Het herstel van de bouwsector gaat met vallen en opstaan. De opnieuw opgelaaide economische tegenwind zorgt er voor dat in 2012 de totale bouwproductie naar verwachting met 2% daalt. In 2011 groeide de sector nog met bijna 4%. De krimp van de bouwproductie zal in 2012 waarschijnlijk niet zo groot zijn als in 2009 en 2010.

Verbouw en onderhoud De verbouwen onderhoudssector kan zich voor een groot gedeelte onttrekken aan economische tegenwind. De sector laat een stabiele ontwikkeling zien en werd in 2011 extra gestimuleerd door de tijdelijke verlaging van de BTW op arbeid. Een verscheidenheid aan redenen om woningen op te laten knappen, ligt hieraan ten grondslag. Als de woningmarkt goed draait en het aantal verkooptransacties hoog is profiteert de sector hiervan omdat mensen hun nieuw gekochte woning vaak laten verbouwen of opknappen. Draait de woningmarkt echter minder, zoals nu, en krijgen huizenverkopers hun woning niet verkocht dan kunnen zij er voor kiezen om de woning te verbouwen om deze zo aantrekkelijker te maken voor kopers. Ook kunnen woningverkopers besluiten toch maar niet te verhuizen en de huidige woning aan te passen aan hun actuele woonwensen door bijvoorbeeld een nieuwe keuken, uitbouw en/of dakkapel te plaatsen. Ondanks de economische recessie in 2012 verwacht het ING Economisch Bureau daarom dat de onderhoudssector dit jaar stabiliseert. “De overcapaciteit zal ook in 2012 nog in de bouw aanwezig zijn”, aldus ING sectormanager Bouw Jan van der Doelen, “ondernemers moeten overleven en korte termijn focus ligt dan voor de hand.”


Versoepeling regels verklaring van erfrecht Banken vragen bij het overlijden van een partner alleen nog in bepaalde situaties een verklaring van erfrecht op. Dat is minister Donner overeengekomen met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Nu is het zo dat iedereen een verklaring van erfrecht moet overleggen als men geld wil opnemen van de rekening van een overleden partner. Dat kan een lange wachttijd van in de praktijk minimaal enkele weken betekenen en extra kosten. De gang naar de notaris kost gemiddeld € 400,-. De tijd die hiervoor nodig is varieert heel sterk, in eenvoudige gevallen enkele weken, bij complexere zaken (akten opvragen in buitenland, partner had een bedrijf etc.) kan dat vele maanden zijn. In de tussentijd kan de partner niet bij de rekening om bijvoorbeeld de begrafenis te betalen of andere uitgaven te doen wat tot schrijende gevallen kan leiden. De NVB vindt dat een verklaring van erfrecht niet meer nodig is als • er sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, • er geen kinderen zijn en • het saldo op de rekening niet hoger is dan € 100.000,-.

Prijsdaling koopwoningen wordt groter Verkochte bestaande koopwoningen waren in november gemiddeld 3,3 procent goedkoper dan in november 2010. De prijsdaling was beduidend groter dan die in oktober, toen de verkoopprijzen 2,8 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster. Alle woningtypen waren in november goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen namen met 3,9 procent het meest af in prijs, tussenwoningen met 2,9 procent het minst. In nagenoeg alle provincies daalden de prijzen. De sterkste prijsdaling was in Friesland (met 7 procent). In Gelderland, Overijssel en Groningen waren de prijzen ook fors lager (meer dan 4 procent). Zeeland was de enige provincie waar de prijzen gelijk waren aan een jaar eerder. Ten opzichte van oktober 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,8 procent. Deze afname was tweemaal zo groot als die in oktober.

Waarom de rente hier zo hoog is De hoogte van de hypotheekrente houdt de gemoederen al langere tijd in beweging. Vereniging Eigen Huis heeft zelfs gesuggereerd dat de rente kunstmatig hoog gehouden kan worden doordat de aanbieders daar met elkaar afspraken over maken. Uit een onderzoek van de NMa is gebleken dat er geen grond bestaat voor deze beschuldiging. Een andere reden die genoemd wordt is het gebrek aan echte concurrentie omdat het aantal aanbieders eerder kleiner dan groter wordt. Holland Financial Center komt met een andere redenering. De werkelijke reden is “het extreem grote financieringsgat en de hoge loan-to-valueratio van Nederlandse hypotheken”. Dat zegt Holland Financial Centre (HFC), het overlegorgaan tussen banken, verzekeraars en overheid, tegen de Volkskrant.

Extra riskant Volgens adjunct-directeur Robin Fransman zijn buitenlandse investeerders Nederlandse hypotheken als extra riskant gaan beschouwen en eisen zij daarom meer onderpand of een hogere risicopremie. “Nederlandse banken betalen daarom sinds de laatste maanden meer rente over lenin-

gen die zijn gedekt door Nederlandse hypotheken. Die hogere financieringskosten rekenen de banken door aan de Nederlandse woningeigenaren.” HFC meent dat de verhoging van de hypotheekrente uit bittere noodzaak voortkomt, omdat banken anders in financieringsproblemen komen. Fransman wijst daarbij op het “extreem grote financieringsgat van Nederlandse banken. In geen enkel land is dit financieringsgat verhoudingsgewijs zo groot. Tegenover de 640 miljard euro hypotheekschuld aan Nederlandse huishoudens staat slechts 358 miljard euro aan spaargeld van deze huishoudens. Dit financieringsgat van bijna 300 miljard euro moeten de banken dekken via leningen op de internationale kapitaalmarkt.” Dan is er nog de gemiddeld zeer hoge lening in verhouding tot de woningwaarde van Nederlandse hypotheken. “Door deze hoge loan-to-value-ratio staan Nederlandse hypotheken internationaal relatief slechter aangeschreven”, stelt Fransman. “Nederlandse hypotheken hebben een LTV-ratio van 106-125 procent tegen 80-85 procent in het buitenland. De dalende woningprijzen verergeren dit probleem.”

CDA: AFM creëert onrust op huizenmarkt De Autoriteit Financiële Markten (AFM) creëert onrust op de toch al kwetsbare huizenmarkt. Dat vindt regeringspartij CDA nu de AFM heeft gewaarschuwd dat het niet altijd verantwoord is dat tweeverdieners een hogere hypotheek kunnen

krijgen. Volgens CDA-Tweede Kamerlid Elly Blanksma strookt die waarschuwing niet met de ruimere leenmogelijkheden die er juist sinds begin dit jaar zijn. Ze heeft minister Jan Kees de Jager (Financiën) op 9 januari schriftelijk om

opheldering gevraagd.


Toename NHG-leningen én -aanspraken In 2011 hebben in totaal 136.500 huishoudens de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd met NHG. Dit is sinds de introductie van NHG in 1995 het hoogste aantal garanties in één jaar. Ongeveer 98.000 garanties hadden betrekking op de aankoop van een woning. Dat is ondanks het afnemen van het aantal woningverkopen ongeveer evenveel als in 2010 (99.000). Daarnaast hebben ongeveer 33.000 huishoudens een lening met NHG afgesloten voor de verbouwing van hun woning. Dat is 37% meer dan in 2010 (24.000). Deze toename concentreerde zich in de eerste helft van het jaar en lijkt daarom sterk samen te hangen met de tijdelijke verlaging van de BTW voor woningverbetering die per 1 juli 2011 is beëindigd. Toename aanspraken op NHG In 2011 hebben in totaal ongeveer 2.000 huishoudens, vanwege een gedwongen verkoop met verlies, een beroep gedaan op NHG. Dat is ongeveer de helft meer dan in 2010 (1.331). (Echt)scheiding (50%) en werkloosheid (20%) zijn de belangrijkste oorzaken. et toenemende beroep op NHG is grotendeels toe te rekenen aan de prijsdaling van woningen. Dit verhoogt immers de kans dat bij verkoop de opbrengst van een woning lager is dan de resterende hypothecaire lening. Daarnaast is voor een deel sprake van een volume-effect, vanwege het feit dat de afgelopen jaren meer leningen met NHG zijn verstrekt. Ondanks de gedaalde huizenprijzen ligt in 2011 het gemiddelde verlies per woning met circa € 34.000 op het(clickad)

zelfde niveau als vorig jaar. Dit is mede het gevolg van het met de geldgevers gevoerde beleid gericht op het zo veel mogelijk beperken van de omvang van de restschuld. Hieronder valt ook het bevorderen van onderhandse verkoop in plaats van verkoop via de veiling. Zo vond in 2011 nog slechts 25% van de verkopen plaats via de veiling. In 2008 was dat nog 50%.

“Gezien de omvang van de kredietcrisis valt het aantal aanspraken dat momenteel op NHG wordt gedaan mij erg mee”, stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. “Naarmate de werkloosheid toeneemt en de prijzen van woningen dalen, zijn meer huishoudens genoodzaakt een beroep op NHG te doen. Het belang van NHG als vangnet voor de financiële risico’s van het eigenwoningbezit is op dit moment groter dan ooit.” Waarborgfonds verder versterkt Het NHG-waarborgfonds, waaruit de verliesdeclaraties worden betaald, is in 2011 toegenomen met € 87 miljoen naar in totaal € 730 miljoen. Daarbij zijn de verliezen over 2011 ruimschoots gecompenseerd door de premie-inkomsten in verband met nieuwe garanties. Ondanks het toegenomen aantal verliesdeclaraties is het weerstandsvermogen van het NHG-waarborgfonds het afgelopen jaar verder versterkt. Voor 2012 wordt rekening gehouden met een verdere toename van het aantal verliesdeclaraties. Ook worden minder nieuwe garanties verwacht, onder meer vanwege de aangekondigde verlaging van de NHG-kostengrens van € 350.000 naar € 320.000 per 1 juli 2012. Mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties vanaf 1 januari 2012 (van 0,55% naar 0,70%) wordt ook voor 2012 een positief resultaat verwacht.

u 8 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Factsheet NHG vierde kwartaal 2011

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/nhg120106.pdf

Securitisatie moet niet leiden tot onnodig kapitaalbeslag

WOZ-waarden worden openbaar; Fierensmarge verdwijnt

In het position paper Financiering Nederlandse woningmarkt onder druk wijst het Verbond van Verzekeraars op de gevolgen van Solvency II en Basel III voor de woningen hypothekenmarkt.

Staatssecretaris Weekers meldt in een brief aan de Tweede Kamer de ontwikkelingen van de wijzigingen in de Wet WOZ.

“De gevolgen van deze ontwikkelingen kunnen enorm zijn. In de eerste plaats gaat de markt voor securitisaties (RMBS) verder op slot. Banken hebben geen reële alternatieven behalve de particuliere spaarders en de ECB. Daarnaast zal de waarde van bestaande securities dalen. Banken en verzekeraars ervaren hierdoor directe negatieve gevolgen. Die negatieve gevolgen drukken ook het rendement dat wordt nagestreefd voor de polishouders en pensioengerechtigden. Voor de consument vertaalt zich dit in een stijging van de hypotheektarieven. De huizenmarkt zal hierdoor verder onder druk komen te staan omdat consumenten minder leencapaciteit zullen hebben.” Bovenstaand probleem kan, zo concludeert het Verbond, worden opgelost door het aanpassen van de aankomende regelgeving.

“RMBS-beleggingen zouden binnen Solvency II niet moeten leiden tot extra kapitaalsbeslag. Binnen Basel III zouden RMBS-beleggingen moeten worden meegeteld in de liquiditeitsmarge. De reden waarom overheden en toezichthouders terughoudend zijn, is gelegen in het feit dat securitisatie door de kredietcrisis een slecht imago heeft gekregen. Er moet echter onderscheid worden gemaakt tussen de Nederlandse hypotheekmarkt en de Amerikaanse subprime markt. De NVB heeft onlangs een paper opgesteld over de liquiditeit van RMBS. De gemiddelde hypotheekportefeuille heeft slechts 0,06% wanbetaling. Nederlandse hypotheekverstrekkers schatten de kredietwaardigheid ook zodanig in.”

u

Position paper Verbond

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/verbond111219.pdf

Met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Unie van Waterschappen, de rijksbelastingdienst en de Waarderingskamer is hij van mening “dat openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen kan bijdragen aan de acceptatie van die waarde bij de burgers.” Daarom heeft hij het voornemen om een voorstel aan de Tweede Kamer te zenden waarin de Wet WOZ in die zin wordt gewijzigd dat de WOZ-waarde openbaar wordt. Met het oog op de privacy-aspecten worden de voorstellen ook voorgelegd aan het College bescherming persoonsgegevens.

Fierensmarge In artikel 26a van de Wet WOZ is opgenomen dat een burger geen bezwaar kan maken tegen de vastgestelde WOZwaarde wanneer sprake is van een geringe afwijking, de zogenoemde Fierensmarge.

De Hoge Raad heeft bepaald dat toetsing van de WOZwaarde in bezwaar- en beroepsprocedures niet langer mag worden beperkt op grond van deze marge (zie ‘Gemeenten moeten alle WOZwaarde-bezwaarschriften behandelen’) De vraag was of er een alternatief moest komen voor deze marge. Voor Weekers hoeft dat niet. Het aantal beroeps- en bezwaarzaken is door de uitspraak van de Hoge Raad niet noemenswaard toegenomen en verder voorziet hij dat een alternatief zal leiden tot complexe wetgeving. “Ik ben dan ook voornemens om komend jaar artikel 26a van de Wet WOZ te schrappen uit de wet en vooralsnog niet te vervangen door een alternatief. Ik heb meer verwachtingen van een transparantere overheid, die in een eerder stadium de burger informeert over zijn WOZ-beschikking.”

u

Kamerbrief Ontwikkelingen Wet WOZ

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/weekers111228.pdf


Op 14 en 15 februari organiseert IIR voor de 21e keer het Hypothekenevent. De locatie is Hotel Krasnapolsky in Amsterdam. Martin Koot (eigenaar van Koot & Van Basten) is voorzitter van de Programmaraad. Koot over het komende Event dat plaatsvindt in de meest turbulente periode tot dusver: Waar gaat het heen? Wat begon als een probleem op de Amerikaanse huizenmarkt en met rommelhypotheken, heeft zich ontwikkeld tot een orkaan die al vier jaar door de wereld raast en het complete financiële stelsel op losse schroeven heeft gezet.

“Het event is onbetwist het jaarlijks brandpunt van de hypotheekbranche. Meer dan 200 beleidsbepalers komen deze twee dagen bij elkaar om de actuele ontwikkelingen te bespreken, nieuwe inzichten op te doen en elkaar te ontmoeten.

IIR programmaraad Noblesse oblige: een dergelijk gezelschap moet kunnen rekenen op een programma op niveau. Reden voor IIR om zich bij het samenstellen van het programma en het faciliteren van de diverse sessies bij te laten staan door een ervaren programmaraad, welke voorgezeten wordt door ondergetekende. De gecombineerde ervaring en inzichten van Jan van Baars (algemeen directeur van ABN Amro Hypothekengroep), Paul van der Meijs (directievoorzitter van de Hypothekers Associatie), Matthijs Mons (partner bij IG&H Consulting & Interim), Roy van Diem (voormalig bestuursvoorzitter van Obvion) en mij staan garant voor een stevig programma, welke recht doet aan de enorme uitdagingen waar u voor staat. 10 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

De impact op onze branche is aanzienlijk: de economie krijgt enorme opdonders, het consumentenvertrouwen is op standje diepvries aangekomen, de woningmarkt wordt alsmaar stropiger en funding is een schaars goed geworden. De voortdurende stroom aan weten regelgeving trekt eveneens een zware wissel. Door al deze problemen heen moet ook aansluiting gezocht worden bij de veranderende consumentenmarkt. Al deze ontwikkelingen proberen we een plek te geven in deze conferentie.

En: laten we het sociale aspect niet vergeten. Het is elk jaar weer een plezier om zoveel spelers in deze wereld te spreken en een borrel mee te drinken. En ja, daar wordt ook bij gelachen.”

u

Naar de website van het Hypotheken Event

http://www.iir.nl/finance/banking-insurance/event/hypotheken-event/?gclid=CNi mxrXZu60CFQMn3godDBtSBA


Hypotheekproduct van het jaar De advisory board heeft de kanshebbers voor het ‘IIR Hypotheekproduct van het Jaar 2012’ geselecteerd. Delta Lloyd, Estate Hypotheek, Florius en Obvion zullen tijdens het 21e Hypotheken Event op 14 februari 2012 volop strijden om deze prestigieuze prijs binnen te slepen. Dan bepalen de bezoekers uiteindelijk wie zich een jaar lang winnaar van het ‘IIR Hypotheekproduct van het Jaar 2012’ mag noemen. De genomineerden voor het ‘IIR Hypotheekproduct van het Jaar 2012’

Delta Lloyd: Lagere rentetarieven voor bestaande klanten Naar aanleiding van NMa Sectorstudie Hypotheekmarkt heeft Minister De Jager aangekondigd banken te willen verplichten klanten 3 maanden van tevoren te wijzen op het aflopen van hun rentevaste periode. Dit geeft hen voldoende tijd om hun hypotheek tegen het licht te houden en eventueel over te sluiten. Delta Lloyd gaat alvast een stapje verder. Klanten krijgen niet alleen 3 maanden voor het aflopen van hun rentevaste periode al een verlengingsvoorstel, maar de aangeboden rente voor bestaande klanten is lager dan voor nieuwe klanten. Hiermee laat Delta Lloyd zien dat zij het begrip langdurige klantrelatie serieus neemt. Estate Hypotheek De Estate Hypotheek biedt een oplossing voor het afsluiten en beheren van leningen (meestal hypotheken) tussen particulieren (in de regel ouders en kinderen). Bij een familiehypotheek is een goede samenstelling, vastlegging en administratie essentieel, zeker wanneer er andere kinderen zijn en wanneer men de hypotheekrente wil aftrekken. De Estate Hypotheek voorziet hierin. De hypotheekakte passeert bij de notaris. Ook is het mogelijk om een Estate Hypotheek naast een reguliere hypotheek te sluiten. De houder (ouder) van de Estate Hypotheek heeft dan in de regel het 2e hypotheekrecht. Florius: Hypotheek It Easy RenteCertificaat Starters die serieus op zoek zijn naar een woning kunnen 12 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

bij Florius al voordat zij een specifiek huis op het oog hebben een indicatie krijgen over de hoogte van hun maximale hypotheek, het aankoopbedrag van de woning en hun maandlasten. Het RenteCertificaat geeft de Starter het recht om tegen de rente die op het Certificaat vermeld staat gedurende een periode van 3 maanden een hypotheek te sluiten. In een tijd van stijgende rentes geeft dit de starter zekerheid over zijn mogelijkheden en verbetert zijn onderhandelingspositie met de verkoper van het beoogde huis. Het RenteCertificaat is een onderdeel van de Hypotheek It Easy campagne, die tevens een Online Starters StappenPlan omvat. Obvion: Compact Hypotheek en www.kenjehypotheek.nl Obvion belijdt haar overtuigingen niet alleen met de mond, maar ook in de praktijk. De jury vindt dat zij dat niet alleen uiten door het aanbieden van kwalitatief zeer uitgebreide producten tegen een marktconforme prijs, maar ook door het ondersteunen van klanten met (potentiële) betalingsproblemen en een afgestemd opleidingsaanbod voor het onafhankelijk intermediair. Met de Compact Hypotheek introduceerde Obvion feitelijk haar 2e “budgetlijn”. Het tarief ligt 0,4 % lager dan van de Standaard Hypotheek en alleen tijdens het offertetraject zijn er minder flexibele voorwaarden (passeerrente=offerterente, offerteduur 3 maanden, 30 dagen verlengen tegen kosten, annuleringskosten na tekenen offerte). Met www.kenjehypotheek.nl biedt Obvion aan iedereen met (een vorm van) interesse in een hypotheek een informatieve en heldere site.

Hedwig Dros (Moneyview), voorzitter Advisoy Board, over de verkiezing De Advisory Board nomineert elk jaar producten, maar uiteindelijk bepalen de bezoekers van het Hypotheken Event welk product zich Hypotheekproduct van het jaar mag noemen. “Het winnen van de Verkiezing komt derhalve neer op erkenning van hypotheekvakgenoten.

Bij de ontwikkeling van hypotheekproducten heeft de focus jarenlang op de technische productinnovativiteit gelegen. De tijden zijn inmiddels grotendeels voorbij. Een hypotheek eindigt immers niet bij de aankoop van de woning. Het besef dat de start van de hypotheek het begin van een langdurige relatie tussen verstrekker en klant is, dringt steeds verder tot iedereen door en dat komt ook tot uiting in de vormgeving van producten en hypotheekgerelateerde diensten. Aspecten als transparantie, service, efficiency en flexibiliteit, zowel naar de klant als naar het distributiekanaal krijgen meer en meer de aandacht die ze al veel langer gehad hadden moeten hebben. Ook de steeds strengere weten regelgeving op dit gebied, die de verantwoordelijkheid voor een passende hypotheek voor elke klant aan de aanbodzijde van de markt legt, is hierop sterk van invloed.

“Dat alles leidt er toe dat de ook criteria om een product te nomineren voor de Verkiezing van het IIR Hypotheekproduct van het jaar de laatste jaren gewijzigd zijn. Het uitgangspunt dat een product in het voorafgaande jaar nieuw op de markt moet zijn gekomen is gebleven. Maar de nominatie strekt zich inmiddels ook uit tot recente hypotheekgerelateerde diensten die niet alleen op nieuwe klanten, maar ook bestaande klanten gericht kunnen zijn.”

Samenstelling van de AdvisoryBoard: Hedwig Dros, Moneyview Han de Ruiter, Aegon Ruud de Bruijn, De Hypotheker Ron Bavelaar, De Hypotheekshop Arnold Klamer, Vereniging Eigenhuis Hypotheekservice

DE 7 CRITERIA De criteria die de Advisory Board dit jaar als leidraad voor de nominatie hanteerde zijn de volgende:

1. Is het hypotheekproduct toegerust om flexibel te zijn in de toekomst, wanneer de situatie van de consument verandert? 2. Hoeveel inzicht heeft de consument tijdens de looptijd van het hypotheekproduct? 3. Hoe begrijpelijk is de informatie van het hypotheekproduct tijdens de gehele looptijd? 4. Hoe transparant is het hypotheekproduct?

5. Hoe duidelijk zijn de consumentvriendelijke voorwaarden?

6. Heeft het hypotheekproduct een duidelijke concrete toegevoegde waarde? 7. Neemt het hypotheekproduct compromisloos zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid?*

* Onder een hypotheekproduct verstaat de Advisory Board naast de hypotheek zelf ook diensten en services die bij en rondom de hypotheek tijdens de looptijd van de hypotheek kunnen worden afgenomen door de consument wanneer zijn/haar situatie hier om vraagt of die de adviseur in staat stellen de consument beter van dienst te zijn.

u

Naar de website van het Hypotheken Event

http://www.iir.nl/finance/banking-insurance/event/hypotheken-event/?gclid=CNi mxrXZu60CFQMn3godDBtSBA


AEGON won in 2011 de verkiezing van het IIR Hypotheekproduct van het jaar. De meeste stemmen kreeg de ‘automatische verlaging van de hypotheekrente’.

Han de Ruiter:

Richt je ook op de verbetingen van de dienstverlening in plaats van alleen op producten Kun je kort uitleggen wat de ‘automatische verlaging van de hypotheekrente’ precies inhoudt? “AEGON heeft besloten om de hypotheekrente van een aantal bestaande klanten automatisch te verlagen. Het gaat hierbij om klanten met een hypotheek op een huis waarvan de waarde voldoende is gestegen om de renteopslag (ook wel topopslag genoemd) geheel of gedeeltelijk te laten vervallen. AEGON heeft dit altijd al gedaan voor klanten die zelf bij AEGON een verzoek deden aan de hand van een recente WOZ beschikking of taxatie. Vanaf 2010 (oktober) hanteert AEGON als beleid dit proactief voor zijn klanten te doen. AEGON gaat een stap verder en verlaagt de rente van een hypotheek automatisch als na modelmatig taxeren blijkt dat de renteopslag kan komen te vervallen doordat de waarde van het huis voldoende in waarde is gestegen.” Het is nu een jaar later... Wat zijn de ervaringen in de praktijk? “De reacties van de klanten zijn positief. Ze vinden het goed dat ze van AEGON proactief informatie krijgen over de renteverlaging. Dat is een positief bericht. En omdat onze klanten dit niet verwachten, versterkt het de relatie.”

Wat is de impact geweeest van het winnen van het ‘IIR Hypotheekproduct van het jaar’? “AEGON heeft veel positieve aandacht in de pers gekregen. Ook van consumenten (bijvoorbeeld via twitter, Aegon blog etc.). Het bevestigt AEGON dat we op de goede weg zijn om meer klantgericht te worden. Ook belangenorganisaties vinden dit een prima actie.” Hoe speelt AEGON in met dit product op het huidige klimaat? “Elk jaar wordt de portefeuille doorlopen en wordt gekeken welke klanten in aanmerking komen voor een renteverlaging. AEGON gaat geen renteverhoging doorvoeren als de waarde van de woning gedaald is. Dus alleen een 14 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

renteverlaging. Opvallend is wel dat nog geen enkele andere partij deze regeling heeft overgenomen. Zeker in de huidige periode moet je de aandacht richten op de bestaande klanten en je klant altijd in het vizier houden.”

Heb je nog tips voor onze lezers? “Blijf jezelf ontwikkelen. Richt je ook op de verbetingen van de dienstverlening in plaats van alleen op producten.”

(bron: IIR Finance)

Sprekers op het Hypotheken Event zijn onder anderen: Boudewijn van Uden (ASR), Martin Koot (Koot & van Basten), Roy van Diem (voormalig Obvion), Dennis Noordervliet (ING), Rick te Molder (ABN AMRO), Michel Kant (NIBC), Han de Ruiter (AEGON), Jan van Baars (AAHG), Joost Melis (Delta Lloyd Bank), Frank Soede (BLG), Douwe Dijkstra (Obvion), Karel Schiffer (NHG), Rik op den Brouw (Rabobank), Paul van der Meijs (De Hypothekers Associatie), Christian Dijkhof (Hypotheek Company), Ron Bavelaar (De Hypotheekshop), Arnold Klamer (VEH), Freek Keppels (Ministerie van Financiën), Mark Frequin (Ministerie van Binnenlandse Zaken), Elly Blanksma (Tweede Kamerlid, CDA), Betty de Boer (Tweede Kamerlid, VVD), Marc Francke (UvA) Marja Elsinga (TU Delft), Fred van Raaij (Universiteit van Tilburg), Carel van Vredenburch (Consumentenbond), Nol Monster (Ombudsman), Gerjoke Wilmink (Nibud), Edward Feitsma (NVB), Leo de Boer (Verbond van Verzekeraars), Elco Brinkman (Bouwend Nederland), Harry Wichers (For all Finance), Jan Donselaar (Dazure), Bouwe Kuik (IG&H), Jan van Lierop (Figlo). Dorine van Basten (HDN), Goos Eilander (Me®kcommissarissen), Hans van Breukelen (Protest)

Vertrouwen in woningmarkt flink gedaald Het vertrouwen in de woningmarkt is in het vierde kwartaal van 2011 flink gedaald. Dit komt vooral omdat de verwachting ten aanzien van het aantal huizen dat verkocht zal gaan worden is afgenomen. In het voorgaande kwartaal dacht nog bijna de helft van de woningbezitters en starters dat de huizenprijzen zouden dalen, inmiddels is dat bijna driekwart. De meeste zorgen maken de respondenten zich over de onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek. Een indirect effect van het dalende vertrouwen is, dat huizenbezitters actief meer vermogen opbouwen. Dit blijkt uit het ING WoonBericht, een periodiek onderzoek van de ING naar het sentiment op de woningmarkt. WoonIndex gedaald In het vierde kwartaal van 2011 is de ING WoonIndex uitgekomen op 89 punten, dat is 10 punten lager dan in het vorige kwartaal. Dit is de laagste stand sinds het vierde kwartaal van 2008. Het aantal woningbezitters en starters dat verwacht dat het aantal huizen dat verkocht gaat worden zal dalen, is meer dan verdubbeld (van 24% naar 60%). Deze verwachting is lager dan in het tweede kwartaal voor de aankondiging van de verlaging van de overdrachtsbelasting.

Eigen vermogen woningbezitters neemt verder toe Een indirect effect van het dalende vertrouwen in de woningmarkt, is dat huizenbezitters actief meer vermogen gaan opbouwen om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen. Dit aandeel is het afgelopen jaar gestegen met ruim 10%. In het tweede kwartaal van 2011 ging het nog om 50% van de koopwoningbezitters, inmiddels gaat het om 61%. Dennis Noordervliet, directeur Marketing Hypotheken: “ Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal is het aantal koopwoningbezitters dat vermogen opbouwt om hun hypotheek af te lossen gestegen. Deze groep bouwt bewust vermogen op door bijvoorbeeld sparen, beleggen of een kapitaalverzekering nu een waardestijging van de woning minder vanzelfsprekend is.”

Onduidelijkheid hypotheekrenteaftrek leidt tot onzekerheid De meeste huizenbezitters (54%) maken zich zorgen over de onduidelijkheid van de hypotheekrenteaftrek. Dit is een trend die al gestart is in het derde kwartaal van 2010. Zorgen over de woningmarkt zijn daarmee groter dan zorgen over de financiële crisis(46%). Noordervliet: “Het is duidelijk dat de situatie op de woningmarkt vraagt om een

structurele aanpak. Alleen al de voortdurende discussie over de hypotheekrenteaftrek leidt tot veel onrust onder consumenten op de woningmarkt. ING is van mening dat een brede aanpak noodzakelijk is waarbij rekening wordt gehouden met alle aspecten rondom kopen en huren.”

Alleen verlagen overdrachtsbelasting heeft onvoldoende effect In het derde kwartaal wees het ING Woonbericht nog uit dat het vertrouwen in de woningmarkt was toegenomen. Dit kwam grotendeels door de verlaging van de overdrachtsbelasting. Het groeiende vertrouwen heeft in het vierde kwartaal echter niet doorgezet. Noordervliet: “Het alleen verlagen van de overdrachtsbelasting heeft daarmee onvoldoende effect gehad. Ondanks dat vooral meer starters zich zijn gaan oriënteren blijft men vooralsnog terughoudend. Juist voor starters is het nu een gunstige tijd om een huis te kopen.” Waar in het derde kwartaal bijna driekwart van de huizenbezitters nog dacht sneller hun huis te kunnen verkopen door de verlaging van de overdrachtsbelasting, denkt nu nog slechts 50% er zo over. Wel zijn meer consumenten (10%) zich na aankondiging van de maatregel gaan oriënteren op de woningmarkt, dit waren voornamelijk starters (96%). Van deze groep heeft slechts een kwart ook daadwerkelijk een bod uitgebracht op een woning. De voornaamste reden om geen bod uit te brengen is dat de woningmarkt en economie nog te onzeker zijn (39%),. Voor 30% van de respondenten voldoet het aanbod niet aan de wensen. Ruim een kwart (29%) wil eerst het eigen huis verkopen. Twijfel over keuze rentevastperiode De onzekerheid over de renteontwikkeling en het dalende vertrouwen in de woningmarkt leiden ertoe dat starters en woningbezitters niet goed meer weten voor hoe lang ze hun rente moeten vastzetten. Het aantal woningbezitters dat hierover twijfelt, is gestegen van 18% in het derde kwartaal naar bijna een kwart in het vierde kwartaal. Het aandeel twijfelaars is niet eerder zo hoog geweest.


CDFD-voorstel nieuw vakbekwaamheidsbouwwerk lokt reacties uit

CDFD ontwerpt nieuw vakbekwaamheidsbouwwerk Het nieuwe vakbekwaamheidsbouwwerk zoals dat is voorgesteld door het CDFD (zie het Archiefexemplaar, pag. 40 e.v.) heeft enorme consequenties voor alle marktpartijen. De advieskantoren zullen ondervinden dat het bestaande vergunningstelsel niet aansluit bij de beroepskwalificaties. Het kan bijvoorbeeld zomaar gebeuren dat een schadeadviseur afscheid moet nemen van bepaalde zakelijke relaties. Wil hij die wel in de boeken houden, dan dient hij examens af te leggen op het gebied van vermogensopbouw (de huidige Levenmodule) en van Inkomen. Wat doet de gevolmachtigde in dit bouwwerk? En zo zijn er meer voorbeelden te noemen. Het probleem is veelomvattend omdat alle adviseurs verplicht worden een diploma te behalen. Die diplomaplicht leidt tot complicaties wanneer de daaraan verbonden kenniseisen niet gekoppeld zijn aan de dagelijkse werkzaamheden van de adviseur. Vooral banken en directe aanbieders signaleren dat de verdeling in zeven beroepskwalificaties op geen enkele wijze aansluit aan de bedrijfsvoering. Verschillende belangenorganisaties in de intermediaire sector vrezen dat hun leden veroordeeld worden om meer en andere kennis tot zich te nemen dan zij in hun dagelijkse werkzaamheden nodig hebben. Dit leidt tot een hoge kostenpost die uiteindelijk door de consument moet worden opgebracht. Het is duidelijk dat CDFD bij het ontwerpen van het bouwwerk vooral heeft gekeken naar de intermediaire bedrijfstak. Toch stellen Adfiz en andere intermediairverenigingen dat de invulling van de diverse kolommen niet herkend wordt door veel van hun leden. Dit is CDFD niet aan te rekenen. Het College heeft van het ministerie van Financiën de uitdrukkelijke opdracht gekregen om zoveel mogelijk uit te gaan van de huidige modulestructuur en de bestaande einden toetstermen.

Findiprint Vakbekwaamheid De Findinet-redactie heeft per onderwerp een selectie van de reacties gemaakt. Daaruit blijkt dat nog ernstig gesleuteld moet worden aan de inrichting van het bouwwerk. Het kan niet zo zijn dat de branche regels krijgt opgelegd als van tevoren al vaststaat dat die de bedrijfsvoering ontwrichten, terwijl daarmee geen enkel klantbelang gediend wordt. 16 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Inhoud van ‘Findiprint Vakbekwaamheid’ pag. 3 Voorstel CDFD 4 Uitwerking 6 Diplomaplicht voor alle adviseurs 8 Uitvaartverzekeringen 9 Inkomensverzekeringen 10 Overlijdensrisico 11 Zorgverzekeringen 11 Hypotheken 13 Consumptief krediet 13 Splitsing in particulier/klein zakelijk en middenbedrijf 15 Gevolmachtigd Agent 16 Vaardigheden, competenties en professioneel gedrag

u

Findiprint Vakbekwaamheid

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/findiprint_vakbekwaamheidhr.pdf

Reactie Adfiz, NVF en OvFD

Submodules Inkomen en Vermogensopbouw zijn te omvangrijk voor een Hypotheekadviseur “In de module Vermogensopbouw zijn niet alle eindtermen ten aanzien van bijvoorbeeld derde pijler pensioenen relevant voor een Hypotheekadviseur. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld het werkgeversrisico in de submodule Inkomen. Van groot belang is dat de einden toetstermen relevant zijn voor de beroepspraktijk van de Hypotheekadviseur. Een Hypotheekadviseur moet dus wel voldoende kennis hebben van bepaalde aspecten van pensioenen, maar alleen van die eindtermen die noodzakelijk zijn om de hypotheek te kunnen beoordelen, en dus niet zoveel kennis dat hij geacht wordt zelf te kunnen adviseren/bemiddelen in derde pijler pensioenen. In de praktijk adviseert/bemiddelt een Hypotheekadviseur tenslotte niet in derde pijler pensioenen of (inkomens)verzekeringen voor werkgevers. Wij kunnen ons wel vinden in het opnemen van de einden toetstermen van aan de hypotheek verbonden schadeverzekeringen als opstal- en inboedelverzekeringen in de module Hypothecair Krediet. In de beroepspraktijk zal een Hypotheekadviseur in deze verzekeringen adviseren, ook omdat geldverstrekkers een opstalverzekering over het algemeen verplicht stellen bij een hypotheek.”

NVHP en SEH: Verhoging kennisniveau voor 80% van de klanten niet nodig Voor een adequaat advies aan bijvoorbeeld 80% van de klanten kan een bepaald deskundigheidsniveau voldoende zijn om tot een passend advies te komen, reageert NVHP en SEH op het CDFD-voorstel. “Voor de resterende 20% van de klanten kan voor een passend advies een hoger deskundigheidsniveau vereist zijn.” De NVHP en SEH vragen zich af of de wettelijk minimale deskundigheidseisen moeten worden gepositioneerd op een niveau, waarbij alle adviseurs ook de meer complexe vraagstukken passend kunnen adviseren. “Indien dit toch de doelstelling is, dan leidt dit voor een groot deel van de klanten dat zij te maken krijgen met adviseurs die voor hun individuele situatie overgekwalificeerd zijn. Een dergelijk eis leidt tot een zware sanering van het aantal adviseurs en tot een explosieve stijging van de advieskosten. Wenselijk is, dat alle adviseurs beschikken over voldoende

basisvaardigheden, waarmee 80% van de klanten die zich melden goed geadviseerd kunnen worden en de adviseur het leert te herkennen wanneer een klant zich meldt die behoort tot de 20% klanten waarvoor hogere deskundigheidseisen gelden. Deze klanten moeten dan worden doorverwezen naar in bepaalde probleemgebieden gespecialiseerde hypotheekadviseurs. De profilering van dit type adviseurs is dan weer een zaak van de verschillende brancheorganisaties en of keurmerken.”

Meesterproef Binnen de sector is de gedachte opgekomen dat kandidaten voordat zij zich de kwalificatie Hypotheekadviseur mogen aannemen, een meesterproef mogen afleggen. De NVHP en SEH zijn hiervan geen voorstander en wel om de navolgende reden: Binnen de nieuwe voorgestane systematiek mag een natuurlijk persoon pas adviseren indien alle modules die behoren bij de kolom Hypotheekadviseur zijn behaald. Pas wanneer een adviseur een bepaald aantal klanten daadwerkelijk zelfstandig heeft geadviseerd kan sprake zijn van een meesterproef. Beide organisaties bepleiten dan ook om de wettelijke vakbekwaamheidseisen te blijven zien als minimumnormen, waaraan een financieel dienstverlener moet voldoen. En de bovenwettelijke vakbekwaamheidseisen over te laten aan keurmerken en brancheorganisaties. Een meesterproef is dan ook meer een instrument om de toelating tot brancheorganisaties/keurmerken te reguleren. Invoering module inkomen De NVHP en SEH onderschrijven de groeiende noodzaak van deskundigheid op het gebied van inkomensverzekeringen en kunnen zich vinden in het voorstel om deze deskundigheid in een aparte module onder te brengen. Ten aanzien van het onderwerp Inkomen dienen naar het oordeel van beide organisaties de eisen voor een hypotheekadviseur beperkt te blijven tot het adequaat kunnen adviseren van een betalingsbeschermer. Het is niet noodzakelijk om te eisen dat hypotheekadviseurs een volledig zelfstandige AOV voor bijvoorbeeld een zelfstandig ondernemer kunnen adviseren. Een hypotheekadviseur die een klant heeft waarvan hij signaleert dat deze niet gebaat is bij een betalingsbeschermer, maar wel bij een volwaardige AOV en de bevoegdheid mist om deze zelf te adviseren, moet de klant dan doorverwijzen naar een collega.


Intermediaire hypotheekaanbod wordt kleiner BNP Paribas Groep verstrekt vanaf 1 januari 2012 geen nieuwe hypotheken meer. SNS Bank heeft besloten de hypotheken alleen via de eigen winkels te distribueren en BLG levert niet meer via de ketens. BLG Hypotheken werkt exclusief samen met bemiddelaars die niet bij ketens zijn aangesloten. sten. De kwaliteit van dienstverlening aan onze huidige klanten blijft ongewijzigd.” Het stopzetten van de hypotheekproductie is niet de enige maatregel. “We zullen gezien vooral de verscherpte regelgeving (denk aan Basel III) ook aanpassingen doorvoeren in Nederland op het gebied van Corporate en Investment Banking, verzekeringen en vermogensbeheer.”

Hoewel haar website anders doet geloven is BNP Paribas Personal Finance gestopt met het verstrekken van nieuwe hypotheekkredieten. Dit als gevolg van de aangescherpte weten regelgeving en de verslechterde marktomstandigheden op de kapitaalmarkt. Onder BNP Paribas Groep vallen BNP Paribas Personal Finance B.V. (voorheen UCB Hypotheken B.V.) en HQ Hypotheken 71 B.V. Vanuit deze maatschappijen zijn onder andere de SKP HQ Hypotheek en SKP Spaarbeter hypotheek verstrekt. Ook verzekeraars die een arrangement hebben met BNP Paribas zijn gestopt met het verstrekken van nieuwe hypotheken waarvoor deze bank geldgever is. Zo verkoopt Reaal de Victorie-hypotheek niet meer en heeft Allianz de Allianz & BNP Paribas Hypotheek niet meer in het assortiment De wijziging heeft op basis van deze informatie geen gevolgen voor bestaande hypotheken. Het beheer hiervan wordt door BNP Paribas voortgezet.

Vanuit het Parijse hoofdkantoor benadrukt BNP tegenover Findinet dat dit besluit van BNP Paribas Personel Finance geen invloed heeft op haar commitment met de Nederlandse markt. “Dit heeft geen betrekking op de bestaande overeenkom18 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

In een brief aan het met haar samenwerkende intermediair heeft SNS Bank een nadere invulling gegeven van haar merkenbeleid:

“De belangrijkste keuze is dat SNS Retail Bank per 1 januari 2012 voor de intermediaire distributie van hypotheken kiest voor één merk: BLG Hypotheken. Dit betekent dat u vanaf 15 december 2011 uitsluitend nog hypotheken bij BLG Hypotheken kunt aanvragen. Vanaf deze datum zijn SNS Hypotheken alleen nog verkrijgbaar via het landelijk netwerk van vestigingen van SNS Bank. Daarnaast kiest BLG Hypotheken ervoor om vanaf 1 januari 2012 uitsluitend rechtstreeks samen te werken met onafhankelijke zelfstandige adviseurs die niet aangesloten zijn bij een keten. In 2012 gaan we het hypotheekassortiment van BLG Hypotheken eenvoudiger maken, passend bij de hypotheekmarkt van de toekomst. Daarbij zal BLG Hypotheken haar dienstverlening gaan uitbreiden met sparen en verzekeren. Natuurlijk doen we dat op de manier zoals u gewend bent van BLG Hypotheken.”

OvFD: Consument gebaat bij breed assortiment De OvFD betreurt de keuze die SNS maakt, omdat SNS hierdoor het aanbod voor ketens en serviceproviders in de toch al beperkte hypotheekmarkt nog verder beperkt. “De ketens en serviceproviders vertegenwoordigen een marktaandeel van 60% van de intermediaire hypotheekmarkt en een daaraan gerelateerd aantal consumenten die worden geadviseerd. De NMa heeft in haar sectorstudie al aangegeven dat het concurrentieproces op de Nederlandse hypotheekmarkt kwetsbaar is. De consument is gebaat bij een zo breed mogelijk assortiment van producten. Ook het SEO-onderzoek geeft aan dat als het assortiment waaruit gekozen kan worden groter is, dit zou moeten leiden tot een betere matching tussen klant en product. Het nieuwe beleid van SNS is daarom niet in het belang van een zo breed mogelijk onafhankelijk advies voor de consument. Daarnaast elimineert SNS door haar keuze om niet langer zaken te doen met ketens en de serviceproviders ook juist de schakel die via inkoopmacht, schaalvoordeel en (kosten)efficiency gunstige inkoopprijzen kan genereren. Kortom, naar de mening van de OvFD is de strategische keuze die SNS maakt uiteindelijk niet in het belang van de consument.”

SNS: Ons assortiment is juist zo breed mogelijk Desgevraagd laat SNS Retail Bank aan Findinet weten dat zij zich de reactie van de OvFD vanuit haar positie kan voorstellen, maar het niet met haar eens te zijn. “Sterker, ook in het nieuwe beleid blijft er voor de klant vanuit SNS Retail Bank een breed pakket aan hypotheken beschikbaar. Dat geldt via het intermediair, waarvoor BLG Hypotheken hét intermediairmerk wordt, dat bovendien wordt verbreed tot een merk voor woongerelateerde financiële producten end diensten. En dat geldt via het landelijk dekkend netwerk van SNS Winkels, waar - als enige bank - niet alleen eigen hypotheken beschikbaar zijn, maar juist ook hypotheken van andere aanbieders. Daarmee wordt precies invulling gegeven aan het punt dat de OvFD zelf aanroert, namelijk dat een zo breed mogelijk assortiment van producten beschikbaar is voor consumenten, zodat een betere matching tussen klant en product mogelijk wordt.” Concurrent SNS gaat niet in op de vraag waarom BLG stopt met het bedienen van de ketens. In feite geeft Ton Timmerman, directeur Advies SNS Bank, dat antwoord in het Archiefnummer (pag. 16): SNS Bank gaat de concurrentie met de bestaande ketens aan door zichzelf te ontpoppen als een adviesketen met landelijke dekking met producten van verschillende aanbieders.

Banken durven tweeverdienersnorm niet toe te passen Banken en verzekeraars weigeren hogere hypotheken te verstrekken aan tweeverdieners met een modaal inkomen. De Vereniging Eigen Huis is razend en heeft minister Spies van Binnenlandse Zaken gevraagd in te grijpen. Dit meldt de Volkskrant op 10 januari. “Tweeverdieners met een vrij laag inkomen die een huis willen kopen hebben vermoedelijk reikhalzend uitgezien naar 2012. Zij zouden dit jaar namelijk tot wel 30.000 euro meer hypotheek kunnen krijgen. Het expertisecentrum voor huishoudfinanciën Nibud, dat leidend is in het vaststellen van de normen voor kredietverlening aan huishoudens, besloot begin november de normen op te rekken. Een stel met twee inkomens van 20.000 euro kon in 2011 maximaal 148.000 euro hypotheek krijgen. Dit jaar zou dat bedrag ruim 30.000 euro hoger kunnen zijn, berekende het centrum.

Teleurstelling Maar de koppels die na 1 januari vol goede moed naar een hypotheekadviseur zijn gestapt, wacht een teleurstelling: de kredietverleners gaan er niet in mee. De grootbanken ABN Amro, Rabobank en ING passen de nieuwe norm niet toe, bevestigden zij gisteren tegenover de Volkskrant. Ook hun dochterondernemingen die op de hypotheekmarkt actief zijn, zoals Obvion, Nationale Nederlanden en Moneyou, houden vast aan de oude kredietnorm. Royal Bank of Scotland en Woonfonds van verzekeraar Achmea: idem dito. De beoogde versoepeling van de normen is daarmee in feite van de baan.

De banken zijn bang voor boetes van de Autoriteit Financiële Markten, die toeziet op de kredietverlening aan huishoudens. Die heeft op de valreep een stokje gestoken voor het nieuwe uitleenbeleid, zeggen de banken.” (clickad)

Kritisch? Lees nu het Q-magazine van Delta Lloyd met als onderwerp zelfkritiek. Kritisch zijn loont.


Van Provisie naar directe beloning, ronde 2 Trudy Bekkering-Klapmuts (Bekkering Fiscaal & Juridisch Advies) ging in op de btw-perikelen rond directe beloning. Zoals staatssecretaris Weekers aan de Tweede Kamer uitlegde komt het er kort door de bocht op neer dat indien de dienstverlening gericht is op bemiddeling is die vrijgesteld van btw. Gaat het om een adviesopdracht dan moet de factuur met btw verhoogd worden.

De fiscale afhandeling van directe beloning Een ander aandachtspunt is een belasting waar het intermediair in sterkere mate mee geconfronteerd gaat worden dan in het verleden: de assurantiebelasting.

Ook assurantiebelasting op directe beloning Assurantiebelasting (tarief nu 9,7%) is verschuldigd over de premie, inclusief provisie en ook over andere vergoedingen die van de klant worden ontvangen. Met andere woorden: de adviseur/bemiddelaar moet wanneer een verzekeringsovereenkomst tot stand komt ook over zijn fee assurantiebelasting in rekening brengen en die afdragen aan de fiscus. Assurantiebelasting is verschuldigd wanneer verzekeringnemer Nederland woont, c.q. is gevestigd. Vrijgesteld van assurantiebelasting zijn: - Levensverzekeringen - Ongevallen-, invaliditeits- en AOverzekeringen - Ziektekostenverzekeringen - Werkloosheidsverzekeringen - Verzekeringen van zeeschepen, transport- en exportkredietverzekeringen - Herverzekeringen.

Wel belast zijn de verzekeringspremie,

de provisie en de directe beloning. Niet belast de rente- en aflossingsbetalingen van kredieten; periodieke stortingen op betaal-, spaar- of beleggingsrekeningen en de investeringen in beleggingsobjecten.

“In de praktijk betekent dit”, legde Trudy Bekkering uit, “dat bij schadeverzekeringen de adviseur/bemiddelaar over de directe beloning apart assurantiebelasting op de factuur moet bijtellen en afdragen. Niet over de verzekeringspremie, want daarvoor wordt de assurantiebelasting door verzekeraar in rekening gebracht.” Bekkering wees erop dat daardoor het gevaar bestaat dat voor een deel dubbele belastingheffing plaatsvindt, wanneer in de premie de provisie is verdisconteerd en de intermediair fee rekent. “In dat geval moet de verzekeraar dat gedeelte terughalen bij de fiscus en

Bureau D & O en ING bieden een ondersteuningsprogramma voor het intermediair voor de nieuwe beloningsregels. In een 8-tal modules worden de adviseurs/bemiddelaars in een tijdsbestek van anderhalf jaar van stap tot stap voorbereid op de overgang van provisie naar directe beloning. Per kwartaal wordt tijdens bijeenkomsten door het hele land een thema uitgediept. Een uitgebreid verslag van de eerste ronde vindt u in het Archiefexemplaar van ‘Hypotheken en Wonen’ (vanaf pag. 78).

waar nodig verrekenen met de adviseur/bemiddelaar.”

BTW over advies Zoals gezegd moet btw in rekening gebracht worden als de intermediair een adviesopdracht heeft ontvangen van de klant. Ook als dat advies leidt tot het sluiten van een overeenkomst. Is de opdracht gericht op bemiddeling, dan kan een declaratie vrij van btw worden ingediend. Ook als de uiteindelijke doelstelling – bemiddelen bij het sluiten van een overeenkomst – niet gehaald wordt. “In een dienstverleningsdocument wordt nooit over btw gerept” heeft Trudy Bekkering geconstateerd, “en daarover moet je wel duidelijk zijn”, waarschuwt zij. Zeker wanneer het gaat om particulieren, mogen die ervan uit gaan dat de vermelde prijzen inclusief btw zijn. “Vermelding van bedragen richting consument zonder de

Vermelding van bedragen richting consument zonder de toevoeging ‘excl. btw’ betekent dat de klant ervan mag uitgaan dat het om bruto eindbedragen gaat


dat advies alsnog bemiddeld wordt. In dat geval kan de adviseur/bemiddelaar het btw-bedrag terugvragen. Wel zal hij aan de hand van de documenten bewijzen moeten overleggen. Ingewikkelder wordt het als de klant bij adviseur A advies inwint en op grond daarvan door bemiddelaar B de post laat afsluiten. Formeel kan de klant de btw die A hem in rekening heeft gebracht terugvragen. Deze ingewikkelde regels kunnen een stimulans zijn”, adviseerde Bekkering de zaal, “om de klant te bewegen een opdracht tot bemiddelen te verstrekken en hem te vertellen dat hij daardoor geen btw hoeft te betalen.” toevoeging ‘excl. btw’, betekent namelijk dat de klant ervan mag uitgaan dat het om bruto eindbedragen gaat. Het is dus van belang in het dienstverleningsdocument en in offertes duidelijk onderscheid te maken tussen bedragen die betrekking hebben op advies en op bemiddeling. In de praktijk betekent dit dat de dezelfde activiteiten anders geprijsd kunnen zijn, namelijk bij een adviesopdracht 19% hoger dan bij een bemiddelingsopdracht.”

Nieuwe en bestaande klanten “Bij bestaande wordt advies beschouwd als beheer van de verzekering en dat is een bemiddelingsactiviteit waarvoor geen btw berekend hoeft te worden”, zei Trudy Bekkering. “Ga je de klant buiten de dekking van de verzekering assisteren, dan moet wel btw berekend worden. Bij nieuwe klanten gaat het om de intentie. Is die het bemiddelen bij de totstandkoming van een overeenkomst, dan hoeft geen btw in rekening te worden gebracht. Ook niet als de bemiddeling niet slaagt. Het gaat om de intentie op het moment dat de factuur verstuurd wordt. Natuurlijk is een advies om geen product te sluiten altijd btw-plichtig. Het wijzigen van een verzekering daarentegen is een beheeractiviteit en daarom vrij

van btw. Ook is geen sprake van btw bij het overnemen van een portefeuille of een individuele verzekering.” Ingeval een klant schade lijdt zijn er verschillende mogelijkheden: Vraagt hij daarover advies bij een intermediair waar de verzekering niet loopt dan is altijd sprake van advies, dus wel btw.

Verleent de intermediair assistentie bij een autoschade, dan is - schadeverhaal op een wa-verzekering belast met btw - schadeverhaal op een cascoverzekering een beheeractiviteit en vrij van btw - het opstellen van een schadepreventieplan is geen normaal beheer, dus belast met btw. “Het zijn rare en ingewikkelde regels”, aldus Bekkering, “maar de overheid kan daar niet van afwijken omdat het gaat om Europese regelgeving die de wetgever verplicht is toe te passen.” Trudy Bekkering gaf nog een praktijkvoorbeeld: “Gesteld dat de klant een adviesopdracht heeft verstrekt de adviseur een rekening heeft gestuurd met btw en dat daarna op grond van

Abonnement De intermediairs die werken met abonnementen mogen de fiscale consequenties daarvan niet onderschatten, hield Trudy Bekkering haar gehoor voor. “Het is noodzakelijk om te bepalen uit welke soorten dienstverlening het abonnement bestaat. Ook daar geldt dat de adviesdiensten btwplichtig en de beheer- en bemiddelingsdienstverlening btw-vrij. Wel zal over de bemiddeling van schadeverzekeringen assurantiebelasting geheven worden. Als je er tegenop ziet om die uitsplitsing te maken, dan kan overwogen worden om te werken met aparte abonnementsvormen. De splitsingmogelijkheid”, waarschuwde Bekkering, “wordt niet genoemd, laat staan uitgewerkt in de brief van De Jager. Het is daarom verstandig om vooraf het abonnement met een splitsingsvoorstel aan de inspecteur van de Belastingdienst ter goedkeuring voor te leggen.” Om te vervolgen met: “Als veel mensen dat gaan doen zal de fiscus vanzelf wel met beleidsregels komen.” Over de manier van splitsen zei ze dat gedacht kan worden aan een aantal mogelijkheden. “Voor de hand ligt om de verhouding binnen de portefeuille als uitgangspunt te nemen en te bepalen welk deel van de omzet belast is met assurantiebelasting en/of btw en welk deel is vrijgesteld. Maar ook is te


denken aan splitsing in verhouding tot de te besteden tijd of op grond van de hoogte van de premie.” Gezien het gebrek aan richtlijnen op dit gebied is de raad om hierover vooraf te overleggen met de Belastingdienst een waardevolle. Ondernemers die btw-plichtig zijn, kunnen de betaalde btw in mindering brengen op de ontvangen belasting. Intermediairs die voor een gedeelte van de diensten btw moeten berekenen kunnen verhoudingsgewijs de betaalde btw verrekenen. Als bijvoorbeeld tweederde van de omzet wordt

behaald uit bemiddeling en eenderde uit adviseren, dan kan eenderde van de betaalde btw worden verrekend. Uitgangspunt voor de regels bij directe betaling is de fiscale neutraliteit. Voor de klant is in de ‘oude’ situatie de premie plus provisie aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting. Datzelfde geldt ook voor de premie plus declaratie.

“Let wel op de hoogte van de declaratie”, zei Trudy Bekkering. “Als die buiten verhouding hoog is, dan komt de fiscale neutraliteit in gevaar en zou dat kunnen betekenen dat de klant het excessieve gedeelte niet kan aftrekken.”

Wijziging arbeidsovereenkomsten De nieuwe beloningsstructuur zal het in veel gevallen nodig maken om wijzigingen aan te brengen in arbeidsovereenkomsten. Vaak immers is daarin een bonusregeling opgenomen die gebaseerd is op de ontvangen provisie. Daarnaast zijn de regels over het beloningsbeleid aangescherpt. Renate Kerkhof (Van Iersel Luchtman Advocaten) gaf heldere antwoorden op dit lastige vraagstuk. De twee voor de hand liggende vragen zijn: mag de werkgever de arbeidsvoorwaarden eenzijdig wijzigen en is de werkgever gerechtigd de bonusregeling te wijzigen?

Voordat zij aan de vragen toekwam, wees Renate Kerkhof erop dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen de arbeidsvoorwaarden, verworven rechten en de instructiebevoegdheid van de werkgever. “Om met het makkelijkste te beginnen: dat laatste kan je altijd veranderen. Verworven rechten (bijvoorbeeld altijd roostervrij op woensdag, loonsuppletie bij ziekte, elk jaar rond Kerst een douceurtje) kunnen ook een arbeidsvoorwaarde zijn geworden. Het is het meest eenvoudig wanneer de arbeidsvoorwaarden met wederzijds goedvinden worden aangepast aan de nieuwe situatie. Wel moet dan vaststaan dat de werknemer daar ondubbelzinnig mee instemt. Niet alleen met het eindresul-

taat, maar ook moeten hem alle consequenties van de wijziging stuk voor stuk duidelijk zijn. Met andere woorden: het is niet genoeg als de werknemer instemt met een functieverlaging,


maar ook met de daarbij behorende salarisverlaging. Datzelfde geldt voor de gevolgen voor de secundaire arbeidsvoorwaarden, zoals de verandering van de pensioengrondslag na demotie.”

Eenzijdige wijzigingsclausule Het kan zijn dat de arbeidsovereenkomst een eenzijdig wijzigingsbeding bevat. De werkgever heeft zich dan het recht voorbehouden de inhoud van de arbeidsovereenkomst te wijzigen. “Daaraan zitten wel haken en ogen”, zei Kerkhof. “Er moet dan sprake zijn van een zwaarwegend bedrijfsbelang waarvoor het belang van de werknemer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet wijken. En dat wordt niet snel aangenomen. De rechter neemt dikwijls het standpunt in dat de veranderde omstandigheden onderdeel uitmaken van het ondernemersrisico. De termen ‘redelijkheid’ en ‘billijkheid’ geven al aan dat alle omstandigheden van het geval worden meegewogen en dat een afweging wordt gemaakt tussen de belangen van de werkgever en die van de werknemer. De werkgever kan laten zien dat hij zo redelijk mogelijk heeft gehandeld. Aan de ene kant kan hij eenvoudig aantonen dat de nieuwe wettelijke regels

hem dwingen tot organisatorische veranderingen. De wijze waarop hij die veranderingen aanbrengt weegt mee bij de vraag of hij daarbij ook de belangen van de werknemer voldoende in het oog heeft gehouden. Bijvoorbeeld door niet helemaal terug te vallen op het basissalaris of door een goede overgangsregeling te treffen. Daarom is het zaak”, adviseerde Renate Kerkhof, “om nu al de arbeidsvoorwaarden aan te passen.

Omdat het provisieverbod later in werking treedt ben je nu nog in staat zo’n overgangsregeling te treffen.”

Goed werkgever/werknemerschap “Misschien zijn de werkgevers die werken zonder eenzijdige wijzigingsclausule wel beter af”, aldus Kerkhof. “In dat geval zit je niet vast aan de strakke voorwaarden om van dat beding gebruik te kunnen maken. Maar kun je je beroepen op goed werkgever/werknemerschap.” Zij duidt op de zeer algemene omschrijving in het Burgerlijk Wetboek, waarin niet méér staat dan: ‘werkgever en werknemer moeten zich over en weer als goede werkgever en goede werknemer gedragen’. Zo’n algemene regel vraagt om jurisprudentie en die heeft zich dan ook op die gebied gevormd. Twee arresten zijn de basis gaan vormen. “Daarin moeten antwoorden geformuleerd worden op drie vragen: 1. Is sprake van gewijzigde omstandigheden op het werk waarin de werkgever aks goed werkgever aanleiding kan vinden voor het doen van een wijzigingsvoorstel? 2. Is het voorstel redelijk? 3. Kan aanvaarding van dat voorstel in redelijkheid van de werknemer worden gevergd? Bij de eerste vraag geldt dat er een belang moet zijn voor de werkgever om de arbeidsvoorwaarden aan te passen en dat is een soepeler voorwaarde dan ‘een zwaarwichtige reden’. Aanvaarding door een goed werkne-

Denk niet dat het ‘allemaal wel goed zal komen’, want een arbeidsovereenkomst wordt door de rechter heel strikt bekeken mer kan eerder in redelijkheid gevergd worden door een goede overgangsregeling of door het aanbieden van een compensatie. Nog steeds kan daarbij gedacht worden aan een bonus. Die zal niet meer gebaseerd zijn op de omzet, maar kan wel worden gerelateerd aan de activiteiten van de werknemer in verhouding tot de doelstellingen die met hem zijn afgesproken.”

In de praktijk Renate Kerkhof vertaalde de juridische regels naar de praktijk. “Hier is sprake van voldoende zwaarwegend belang om de arbeidsvoorwaarden aan te passen. De wijziging van de beloningsregels zijn in beginsel zwaarwegend genoeg. Als de werknemer op dit moment 20% van zijn salaris als variabele beloning ontvangt, kun je het salaris wel verminderen maar niet de volledige 20% afpakken. Daarvoor is een zekere compensatie noodzakelijk. De werkgever kan (een deel van) de bonusregeling handhaven, maar moet wel de beoordelingscriteria wijzigen. In elk geval moet van zodanige beloning sprake zijn dat de werknemer de klant integer en solide zal adviseren.”

Nieuwe deskundigheidseisen Niet alleen de verandering van de beloningsstructuur vraagt om aanpassing van arbeidsvoorwaarden. Datzelfde geldt ook voor de nieuwe deskundigheidseisen die in de toekomst gaan gelden. In de nabije toekomst wordt geëist dat alle medewerkers die klanten adviseren over een geldig diploma moeten beschikken. “Wat als een werknemer niet in staat is om een diploma te behalen, of weigert een opleiding te volgen”, was een aantal vragen die

Renate Kerkhof opwierp. “En wie gaat die opleiding betalen?” Natuurlijk kan de werkgever nieuwe werknemers verplichten om de juiste papieren te bezitten of om daarvoor een cursus te volgen. “Die verplichting kan opgenomen worden in de arbeidsovereenkomst. Leg wel de noodzaak uit en spreek een datum af waarop de opleiding voltooid moet zijn. Het is verstandig een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan en wees streng. Eis dat de medewerkers ook aan PEregels voldoet en leg de afspraken expliciet vast. Dat kan niet in de vorm van een ontbindende voorwaarde”, legde Kerkhof uit. “Een arbeidsovereenkomst kan alleen door de rechter ontbonden worden en niet door een clausule die niet wordt nagekomen. Vandaar dat een overeenkomst voor een bepaalde termijn de beste oplossing is.” Bestaande werknemers Ook bestaande werknemers kunnen verplicht worden een opleiding te volgen. Als de nieuwe regels in werking treden kunnen werknemers dat niet weigeren. Dat zou in strijd zijn met ‘goed werknemerschap’. “Wel zijn er uitzonderingen op deze regel als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan werknemers die al langer in dienst zijn en niet meer in staat zijn een diploma te behalen. In dat geval vergt goed werkgeverschap dat actief wordt meegeholpen bij het zoeken naar een andere oplossing. Naar bijvoorbeeld een andere werkkring of door te investeren in begeleiding. In het uiterste geval zou ontslag overwogen kunnen worden.”


Onder normale omstandigheden kan met de bestaande werknemers afgesproken worden dat zij binnen een bepaalde termijn het vereiste diploma moeten behalen. “Daaraan kan een sanctie verbonden worden, bijvoorbeeld een alternatieve functie of demotie. Regel het in elk geval heel goed en leg de afspraken expliciet vast. Denk niet dat het ‘allemaal wel zal goed komen’, want een arbeidsovereenkomst wordt door de rechter heel strikt bekeken.” Wat als de werknemer de studie niet binnen de afgesproken termijn afrondt? Renate Kerkhof: “Geef indien dat redelijk en mogelijk is een tweede kans en kondig daarbij meteen de con-

sequenties aan als het weer mis gaat. Leg ook die afspraken goed vast.” Een andere tip: “Sluit een aparte studiekostenovereenkomst af, waarin de consequenties (geheel of deels terugbetalen van de kosten) staan in het geval de werknemer binnen een bepaalde concurrent uit dienst gaat. Het is redelijk om de terugbetalingsverplichting evenredig te laten afnemen naarmate de termijn dat de werknemer langer in dienst blijft, bijvoorbeeld binnen een jaar 100% restitutie, binnen twee jaar 75%, etc. Wel moet daarbij in acht genomen worden dat de werknemer door de terugbetalingsverplichting niet onder het minimumloon terecht komt.

Kostencalculatie uitermate belangrijk Op welke manier de adviseur beloon gaat worden is duidelijk: rechtstreeks door de klant. De vraag moet dan nog wel beantwoord worden hoe hoog die beloning voor de verschillende diensten moet zijn. Om dat te kunnen bepalen is het allereerst nodig een kostencalculatie te maken. “De kosten worden voor een veel groter deel dan menigeen denkt bepaald door de invulling van de zorgplicht”, aldus mr Jurjen Oosterbaan Martinius, algemeen directeur D&O. “Op het moment dat klanten zien waarvoor ze betalen zullen er meerdere bedieningsconcepten komen. Wij verwachten dat vooral op het gebied van de zorgplicht meerdere concepten zullen gemaakt. Want nazorg is een hele dure aangelegenheid, waarvoor een intermediair snel te weinig zal rekenen. Calculeert hij de daaraan verbonden kosten wel op een goede manier, dan zullen veel klanten afhaken.” Hoe maak je een kostencalculatie? Door de volgende vragen te beantwoorden: - Welke handelingen verrichten wij; - Hoe lang zijn we met deze handelingen bezig;

- Welke kosten rekenen wij per functionaris per tijdseenheid. “Wij hebben geconstateerd”, zei Oosterbaan, “dat binnen de sector geen kostencalculatiemodel aanwezig is en ook geen algemeen geldende overzichten van handelingen. Er bestaat geen begin vaneen benchmark. Er is feitelijk helemaal niets op dit gebied. D&O heeft wel iets ontwikkeld, een


calculatietool waarin nu vier adviestrajecten zijn verwerkt: opstalverzekering, autoverzekering, hypothecair krediet en tweede pijlerpensioenproducten. In de komende maanden zullen nieuwe analyseprogramma’s worden toegevoegd. Op basis van een landelijk beeld (D&O deed onderzoek bij honderden kantoren) wordt de gebruiker geholpen om voor het eigen kantoor de individuele dienstverlening in beeld te brengen.” “Laat zelfwerkzaamheid van de klant een onderdeel zijn van de kostprijs”, adviseerde Oosterbaan. “Reken bijvoorbeeld 3250 euro voor een totale dienstverlening en geef een korting van 250 euro als de klant zelf zoveel mogelijk gegevens bij elkaar haalt. Voor 250 euro doet een consument veel.” En een andere tip: “Als een adviseur niets vastlegt, wordt ervan uitgegaan dat hij de volledige nazorg op zich neemt. Alles wat je op dat gebied niet wilt doen, moet je dus uitsluiten en dat helder vastleggen. Dwing jezelf heel goed om in juridische termen te omschrijven wat je wel en niet gaat doen voor de consument, anders zal de rechter de norm van ‘een bekwaam handelend bedrijfsgenoot’ toepassen.”

DNB wil leenmogelijkheden beknotten De toezichthouders streven naar uitbreiding van hun taakgebied. De AFM (zie pag. 2-3) neemt plaats op de stoel van de regelgever en DNB probeert sturing te geven aan beleidszaken die toebehoren aan parlement en regering. Dat laatste is niet nieuw als het gaat om de robuustheid van de munt. Wel is het opmerkelijk dat DNB zich nu mengt in de discussie rond de hypotheekverstrekking.

Algemeen directeur Klaas Knot heeft kort achter elkaar twee ballonnen opgelaten die ervoor moeten zorgen dat de leennormen strakker worden aangehaald. Allereerst schaart hij zich in het groeiende leger van experts dat de hypotheekrenteaftrek wil aanpassen. Deze af-

trek werkt als een perverse prikkel, zo stelt hij, waardoor de mensen graag zo lang mogelijk een zo hoog mogelijke woonschuld willen houden. DNB stelt voor om bij de bepaling van de maximale hypotheekrenteaftrek uit te gaan van een fictief aflossingsschema. “Rentebetalingen gedurende de looptijd van de


lening worden dan geleidelijk aan minder fiscaal aftrekbaar, waarmee het aantrekkelijker wordt ook daadwerkelijk steeds meer af te lossen.”

Het huidige samenspel van regelgeving en hypothecaire kredietverlening leidt tot kwetsbaarheden bij huishoudens, aldus DNB, maar ook bij banken “en via de achtervangfunctie bij de NHG zelfs bij de overheid”. “Afbouw van de fiscaal gestimuleerde schuld is nodig om het weerstandsvermogen van huishoudens en verstrekkers van hypothecair krediet structureel te verbeteren. De hypotheekrenteaftrek stimuleert het aangaan van schuld en ontmoedigt aflossing. Een gewenste verbetering zou zijn om de renteaftrek te bepalen op basis van een fictief aflossingsschema. Renteaftrek boven dit, bijvoorbeeld annuïtaire, schema zou dan niet langer mogelijk zijn, zodat terugbetalen tijdens de looptijd niet wordt ontmoedigd. Wel blijft de prikkel tot maximaal lenen bestaan, en het blijft daarom wenselijk LTV-ratio’s (het leenbedrag ten opzichte van het onderpand) in de toekomst verder terug te brengen. De nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering is een stap in de goede richting om overkreditering te voorkomen. Deze gedragscode stelt een limiet aan de LTV-ratio van 106 procent en beperkt het aflossingsvrije deel van de hypotheek. Kredietverleners moeten deze gedragscode strikt naleven. Overigens is met een LTV-limiet van 106 procent de omvang van de lening nog steeds groter dan de waarde van het onderpand, waardoor met name starters op de huizenmarkt financieel kwetsbaar zijn als huizenprijzen dalen.”

Later zegt Knot in een uitzending van Nieuwsuur dat de LTV-ratio teruggebracht zou moeten worden naar 90%. Hij gaf toe dat Knot gaf toe dat premier Rutte en minister De Jager dit standpunt niet delen. Wel wil hij de schuld heel geleidelijk afbouwen en wel met 0,5 procentpunt per jaar. Liefst ziet hij dat er fiscale prikkels komen om mensen minder te laten lenen. “Maar het kan ook via de wetgeving worden geregeld.”

Financieringsgat In de uitzending herhaalde Knot dat de hoge hypotheekschuld de balans van de Nederlandse banken uit het lood brengt. “Banken hebben beperkt toegang tot spaargeld omdat pensioenen niet via banken maar via pensioenfondsen worden gespaard. Dit leidt ertoe dat er sprake is van een groter financieringsgat dan bij banken in andere landen.” Volgens Knot is dit een van de oorzaken dat banken in Nederland bij de financiële crisis in 2008 en 2009 relatief hard werden getroffen. 26 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Eigen woningforfait Wat betreft de fiscale prikkel om mensen te bewegen meer af te lossen, krijgt DNB steun van de CDA Tweede Kamerfractie. “ Als ze hier hun spaargeld voor gebruiken zou hun eigen woningforfait verlaagd kunnen worden.” Dat stelde Elly Blanksma voor tijdens een debat in de Tweede Kamer over de najaarsnota, met minister van Financiën de Jager.

Blanksma: “De overheid zou het aflossen kunnen stimuleren door een aanpassing van de wet Hillen, waarin het eigen woningforfait is geregeld. Als je een gedeelte aflost hoef je minder eigen woningforfait bij te tellen. Op deze manier stimuleer je het aflossen en wordt de spaarzin van mensen aangewakkerd.” Voor alle duidelijkheid benadrukte Blanksma dat het hier niet gaat om een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek. Maar de maatregel moet er wel toe leiden dat huizenbezitters niet langer hun hypotheek maximaal open laten staan om de volledige hypotheekrente af te kunnen trekken.

Minister de Jager heeft toegezegd dat hij gaat onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om het aflossen te stimuleren. Ook in de Eerste Kamer is hier naar gevraagd. In het voorjaar van 2012 komen de resultaten van het onderzoek naar de Kamer. Eind vorig jaar twitterde Elly Blanksma: “Stimuleren van het aflossen van schulden op je huis wordt omarmd door VVD staatssecretaris Weekers. Hij gaat het plan van het CDA uitwerken.”

Topambtenaar: ‘aflossing hypotheekschulden stimuleren’ Ook op het ministerie van Economische Zaken leeft de gedachte dat de hypotheekschulden te hoog zijn opgelopen. Hoewel Klaas Knot, zoals gezegd, niet kan rekenen op steun uit het kabinet voor zijn plannen, vindt hij wel een bondgenoot in Chris Buijink, de hoogste ambtenaar van het ministerie dat geleid wordt door Maxime Verhagen. Deze zet kennelijk de traditie van Sweder van Wijnbergen voort door ideeën te spuien die lijnrecht tegen die van zijn bazen ingaan. Buijink schrijft in het nieuwjaarsartikel van het economenblad ESB: “Het wordt hoog tijd dat de Nederlanders hun torenhoge hypotheekschulden gaan aflossen en het kabinet moet hen daartoe stimuleren. De hoge schuld van huishoudens belemmert een efficiënte werking van de Nederlandse economie.’’ Buijink wijst erop dat de woningmarkt helemaal op slot zit en dat mensen daardoor niet geneigd zijn te verhuizen voor een nieuwe baan waarin ze productiever zijn. Bovendien lenen banken zo veel geld uit aan huishoudens dat het verlenen van krediet aan bedrijven in het gedrang komt. Buijink wil dat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, die betaald moet worden bij de koop van een huis, blijvend wordt. Volgens het Centraal Planbureau zal het aantal huizenverkopen toenemen met 30 procent door de verlaging van het tarief van 6 procent naar 2 procent. Een gewone werknemer die verhuist voor een betere baan, hoeft dan niet 9 jaar te werken om met de loonsverhoging de overdrachtsbelasting “terug te verdienen”, maar 3 jaar, aldus Buijink. Ook hij stelt hij vast dat “huiseigenaren worden aangezet om de schuld te maximaliseren en de aflossing uit te stellen tot aan het einde van de looptijd van de lening”. Buijink schrijft niet dat de aftrek van de hypotheekrente moet worden afgeschaft, maar dringt wel aan op een pakket van maatregelen om de woningmarkt te verbeteren: “Huishou-

dens moeten worden gestimuleerd om af te lossen gedurende de looptijd.”


Kapitaaloverdracht van verzekeraars naar banken wordt vereenvoudigd Verzekeraars en banken gaan gezamenlijk een nieuw protocol opstellen om de kapitaaloverdracht tussen deze financiële instellingen te vergemakkelijken. De bedoeling is om dit protocol in het vroege voorjaar van 2012 gereed te hebben. De overdracht van kapitaal, bijvoorbeeld van een beleggingsverzekering naar een bancair product, verloopt nu volgens de in de Overeenkomst Stroomlijning Kapitaaloverdracht (OSK) vastgelegde procedures. Deze overeenkomst werd in 2003 op initiatief van het Verbond van Verzekeraars in het leven geroepen. Sedert vorig jaar nemen ook banken deel aan de OSK en is de overeenkomst uitgebreid tot kapitaalen spaarverzekeringen voor de eigen woning.

Uit een evaluatie is gebleken dat er in de praktijk knelpunten optreden. Zo kan de overdracht van kapitaal op technische bezwaren stuiten, of blijkt de OSK niet goed in de bedrijfsprocessen ingebed te zijn. De bekendheid met de OSK bij medewerkers in diepere lagen van de organisatie verdient eveneens aandacht.

verzekeraars, die daarop individueel kunnen intekenen. Bijna alle levensverzekeraars doen eraan mee.

Als gevolg van het banksparen kunnen consumenten er sinds vorig jaar ook voor kiezen de uitkering van de kapitaalpolis te gebruiken voor een lijfrenteproduct bij een bank. Deelname aan de overeenkomst is daarom in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken ook opengesteld voor de aangesloten banken. Ook is besloten dat de overeenkomst voortaan niet alleen op de pensioenen lijfrenteverzekering van toepassing is, maar eveneens op de spaarrekening eigen woning, de kapitaalverzekering eigen woning, de ongeclausuleerde kapitaalverzekering en de bancaire lijfrente.

“De kapitaaloverdracht van een verzekeraar naar een bank is complex. De klant moet daar zo min mogelijk hinder van ondervinden, is ons uitgangspunt”, aldus algemeen directeur Richard Weurding van het Verbond. “Het vergt helaas nog wat tijd om dit goed op orde te krijgen. Het liefst nemen we de knelpunten met een knip van de vingers weg, maar zo simpel is het helaas niet. Zorgvuldigheid gaat hier wat mij betreft boven snelheid.”

De OSK werd in 2003 ingevoerd op initiatief van de verzekeringssector om te zorgen dat overdrachten van kapitaal soepeler verlopen. Daarvoor duurde het overdragen vaak lang, omdat de overdragende verzekeraar heel wat informatie moest verzamelen, terwijl niet altijd helder was welke gegevens hij moest aanleveren. Dit is ondervangen door de Overeenkomst Stroomlijning Kapitaaloverdrachten. Volgens die OSK moet de overdragende verzekeraar een zogenaamd overdrachtsformulier invullen, waarin precies staat welke gegevens nodig zijn voor de overdracht. Ook is beschreven hoe de overdrachtswaarde moet worden vastgesteld als er vertraging ontstaat in de uitkering. De overeenkomst gold tot voor kort alleen voor levens28 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Ook dit magazine kunt u gratis downloaden van www.findinet.nl

AdviesVAARDIGHEDEN - 9 KLAP. Zo de deur voor mijn neus dicht! Afgelopen week zat ik op een feest. U kent het wel. Zo’n verjaardag met worst en een kaasje. U zit dan in zo’n kringetje. Tafel in het midden. Bos bloemen erop. Stoelen van de eetkamertafel bij geschoven. Sky Radio op de achtergrond. En wat blijkt? U leert hier meer over klanten dan waar dan ook…

Na een tijdje… …viel het gesprek stil. Iedereen keek elkaar aan. Piet nam het woord. “Wat mij afgelopen week toch overkwam…”, zei hij. “Zit ik in Restaurant De Eter hier om de hoek, je kent het wel. Een prima restaurant. Dacht ik… want wat daar gebeurde?!”. Zeven man sterk keek verschrikt naar Piet. Wat zou hij gaan vertellen? “Ik zat lekker te eten, niets aan de hand. Voorgerecht, hoofdgerecht en een nagerecht. Je kent het wel. Ober die goed zijn werk doet. Even later na het betalen van de rekening, besloten we naar huis te gaan. We liepen naar onze jassen en trokken deze aan. Vervolgens verder naar de deur. Toen gebeurde het. De ober was blijkbaar net klaar met werken. Had zijn ‘gare kloffie’ al weer aan. Hij schiet voor ons langs. Zonder iets te zeggen. Trekt de deur voor onze neus open en… Klap. Zo de deur voor mijn neus dicht. Ik kan nog net voorkomen dat hij tegen mij neus aan komt. Even verbaasd als geschrokken doe ik de deur voor mijn partner open en lopen we naar huis. Dat is toch niet te geloven?” Even later… … op de middag sta ik met Piet in de keuken. Ik vroeg hem: “Zeg Piet, hoe was het eten eigenlijk bij dat restaurant?”. Het eten was prima, vertelde hij mij, maar die ober. Wat een knakker. Ga er niet meer naar toe!

Moment van de Waarheid Wanneer die ober de deur netjes had opengehouden voor Piet, was er niets aan de hand geweest. Had Piet er waarschijnlijk niet eens over gesproken. Want ja, dat is immers toch normaal? Maar nu dat niet gebeurt, hoort het hele gezelschap van de verjaardag dit negatieve voorbeeld. En dat wil toch iedere ondernemer bij zijn zaak voorkomen?

Daarom Bedenk eens bij uzelf; over welke zaken praat niemand wanneer ik ze goed doe? Maar des te meer wanneer ik ze niet goed doe? Benoem deze ‘Momenten van de Waarheid’ en werk er in uw dienstverlening aan om op ieder moment een tien te scoren. PS Let op, meestal zijn het de hele kleine dingen die het hem doen. DOOR® heeft de afgelopen periode anoniem onderzoek gedaan naar de ‘performance’ van financieel adviseurs in communicatie met klanten. Wilt u graag weten hoe uw sector scoort? En hoe u uw ‘Momenten van de Waarheid’ in contact met klanten benut? Stuur dan een mail naar j.riphagen@ doortraining.nl.

Dit artikel is er één in de reeks ‘Adviesvaardigheden’ geschreven door Joost Riphagen van DOOR Training & Coaching.

De eerder verschenen afleveringen vindt u in het ThemaMagazine Hypotheken Wonen Archief Volg Joost op Twitter:

@joostriphagen


Wft-wijzigingen 2013 Het consultatiedocument behandelt o.m. provisie(verbods)regels, dvd, vakbekwaamheid en kennistoets voor klant bij execution only van complex product. Ter consultatie lagen de wijzigingen in de Wft zelf. Bijzonder belangrijk wordt hoe de regels worden uitgewerkt in het Bgfo. Die voorstellen zijn echter nu nog niet bekend. Beloning Het provisieverbod voor bepaalde financiële producten wordt geregeld in het Bgfo en is in dit wijzigingsvoorstel niet terug te vinden. Wel vuurt de wetgever een schot voor de boeg af: “Uit de evaluatie van de provisieregelgeving door SEO ( Evaluatie provisieregels complexe producten, september 2010), waarover de Minister in 2010 aan de Tweede Kamer heeft gerapporteerd, werd duidelijk dat de huidige provisieregels onvoldoende effectief zijn om de gewenste cultuuromslag bij financiële dienstverleners op gang te brengen. De gewenste cultuuromslag is een beweging van productgedreven verkoop naar klantgerichte advisering. Deze beweging vereist dat er ontvlechting plaatsvindt van taken en verantwoordelijkheden van adviseurs, bemiddelaars en aanbieders, zodat sturingsmogelijkheden worden weggenomen. Dit kan alleen met regelgeving worden gerealiseerd, zonder welke de praktijk van provisiebetalingen hoogstwaarschijnlijk in stand blijft.”

Informatieregels De informatieverplichtingen worden uitgebreid naar alle financiële dienstverleners. De Wft wordt zo aangepast dat de informatieverplichtingen die nu alleen voor adviseurs en bemiddelaars van toepassing zijn ook gaan gelden voor alle distributiekanalen, dus ook voor aanbieders en (onder)gevolmachtigd agenten.

Vakbekwaamheid Op dit moment is over vakbekwaamheid geregeld dat een financiële dienstverlener zorg moet dragen voor de vakbekwaamheid van zijn werknemers en van andere natuurlijke personen die zich onder zijn verantwoordelijkheid rechtstreeks bezighouden met het verlenen van financiële diensten aan cliënten.

De Wft zegt hierover: Hiertoe beschikt in ieder geval een zodanig aantal feitelijk leidinggevenden van de financiële onderneming over voldoende vakbekwaamheid dat de kwaliteit van de financiële diensten aan de consument onderscheidenlijk de cliënt kan worden gewaarborgd. In het voorstel wordt de laatste zin (vanaf Hiertoe beschikt…) geschrapt. De wetgever wil het accent leggen niet meer leggen op de feitelijk leidinggevende maar bij de personen die zich rechtstreeks bezighouden met het verlenen van financiële diensten aan cliënten (en dan met name de personen die hen adviseren) . De specifieke rol van de feitelijk leidinggevende bij de borging van de vakbekwaamheid binnen de financiële onderneming komt dan te vervallen. Execution only Op dit moment kan de consument zonder waarschuwing kiezen om een

complex financieel product af te nemen zonder advies, terwijl hij mogelijk de risico’s daarvan niet in kan schatten. In dit wetsvoorstel wordt een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt om in lagere regelgeving bepalingen op te nemen ten aanzien van de kennis- en ervaringstoets die een financiële dienstverlener ten aanzien van bepaalde producten dient af te nemen, wanneer de consument deze wenst af te nemen zonder advies. Hierdoor wordt de consument bewust gemaakt van zijn financiële inzicht en de vraag of hij in staat is een afgewogen keuze te maken voor een financieel product. Het uitgangspunt is en blijft dat een consument zelf kan kiezen voor een distributiekanaal en dus de keuze heeft of hij voor de aanschaf van een financieel product advies inwint. Echter voor bepaalde complexe of impactvolle producten is het van belang dat wordt nagegaan of de consument over voldoende kennis en ervaring beschikt om het product zonder advies af te nemen. Indien dat niet het geval is, dient de consument gewaarschuwd te worden dat het verstandig is advies in te winnen.

u

DSI ontwikkelde een bijzonder aardige tool waarmee de consument de financiële kenis kan toetsen: www.financieelrijbewijs.nl


AFM Leidraad hypotheekadvisering In de leidraad Hypotheekadvisering belicht de AFM de elementen waarvan blijkt dat deze kunnen worden verbeterd. De leidraad bestaat uit zeven afzonderlijke afleveringen. 1: De AFM helpt bij een goed hypotheekadvies In de fase van de oplossing geeft de adviseur op basis van alle verzamelde informatie aan welke hypotheekconstructie goed aansluit op de uitkomsten van de analyses en past bij de situatie en de wensen van de consument. De adviseur houdt hierbij ook rekening met alle relevante fiscale aspecten voor zover die gelden of redelijkerwijs in de situatie van de consument zijn te voorzien.

2: Advies over verantwoorde woonlasten Als de adviseur een consument adviseert een hypothecair krediet af te sluiten, dan gaat de consument voor langere tijd een financiële verplichting aan. Wettelijk zijn zowel de aanbieder als de adviseur verplicht om zelfstandig te beoordelen of het hypothecair krediet dat de consument wil aangaan verantwoord is. De adviseur moet zijn advies zo opbouwen dat de geadviseer-de hypotheek voor de consument betaalbaar is en blijft. De adviseur mag zich hierbij niet verschuilen achter het oordeel van de aanbieder. 3: Advies over opbouw van vermogen Bij zijn inventarisatie onderzoekt de adviseur niet alleen de actuele financiële situatie van de consument op het moment van het advies, maar ook de voorzienbare veranderingen gedurende de looptijd van het hypothecair krediet. Deze analyse en de adviezen die de adviseur op grond hiervan uitbrengt moeten reproduceerbaar zijn en dus onderdeel uitmaken van het klantdossier.

4: Advies over de rentevastperiode Om een advies te kunnen geven over de rentevastperiode is de adviseur verplicht na te gaan in welke mate de consument de risico’s van een rentestijging wil en kan lopen. Bij een korte rentevastperiode krijgt de consument sneller met het risico van een rentestijging te maken dan bij een lange rentevastperiode. Het is mogelijk dat een consument het risico op rentestijging wenst te lopen, maar dat hij dit financieel niet kan dragen, omdat hij over onvoldoende financiële middelen beschikt om bij een rentestijging zijn woonlasten te kunnen blijven betalen. Als de adviseur in zijn advies over de rentevastperiode geen rekening houdt met de huidige en toekomstige financiële positie van de consument, dan is er geen sprake van een passend advies. 5: Advies over oversluiten Als de adviseur de consument adviseert om een hypothecair krediet over te sluiten adviseert hij dus om een nieuwe hypothecaire kredietovereenkomst af te sluiten. Dit heeft als consequentie dat het volledige wettelijk adviestraject van toepassing is. De adviseur zal dus het totale advies-traject, zoals in de eerste aflevering is weergegeven, met de consument moeten doorlopen. De kernvraag die de adviseur moet onderzoeken is of het oversluiten van de hypotheek wel in het belang van de consument is. Dit belang moet aantoonbaar zijn. Aan het oversluiten van een hypotheek zijn namelijk kosten verbonden die grote financiële gevolgen kunnen hebben voor de consument.

6: Advies over risicoverzekeringen Ook als de consument de wens heeft geen risicoverzekering af te sluiten is het belangrijk dat de adviseur zijn verantwoordelijkheid neemt. Als uit de berekeningen blijkt dat de consument de inkomensrisico´s (inkomensterugval) niet kan dragen, dan is het belangrijk dat de adviseur de consument hier nadrukkelijk op wijst. Als de consument er toch voor kiest de risico’s niet af te dekken, dan dient duidelijk uit het dossier te blijken dat de consument afwijkt van het advies op dit onder-deel. 7: Fiscaliteit Wanneer bij het advies geen rekening wordt gehouden met de fiscale aspecten, leidt dit tot onjuiste informatieverstrekking en mogelijk zelfs tot een niet passend advies. De adviseur zal dus in zijn hypotheekadvies de fiscale gevolgen mee moeten nemen en hij moet de consument hier correct over informeren.

u

Leidraad Hypotheekadvisering 1

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/leidraadhypotheekadvies01.pdf














PE-ronde 2011-2012 Het College Deskundigheid Financiële Dienstverlening heeft het definitief advies Wft-PE toetstermen 2011-2012 ingeleverd bij het Ministerie van Financiën. Aangenomen mag worden dat de minister dit advies volgt en publiceert in de Staatscourant. De aanvraagformulieren voor de PE-cyclus 2011-2012 zullen in juni op de website van het College worden geplaatst. op de website. Tot nu toe is bekend dat het College de volgende onderwerpen in actualiteitendocumenten heeft vastgelegd: BASIS MODULE Nieuw systeem voor witwasmeldingen FIU-Nederland introduceerde in maart 2011 een nieuw systeem (goAML) voor het melden en verwerken van ongebruikelijke transacties. Het nieuwe systeem sluit beter aan op actuele ICT-systemen en op internationale uitwisselingssystemen. Met de nieuwe applicatie kunnen bewerkingen en analyses efficiënter en effectiever worden uitgevoerd, zodat witwaspraktijken en terrorismefinanciering beter kunnen worden bestreden. Verhoging tarief assurantiebelasting Het assurantiebelastingtarief is per 1 maart 2011 verhoogd met 2,2 procentpunt naar 9,7%.

Digitale polis sinds juli 2010 mogelijk Door een wijziging van enige bepalingen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek (van kracht vanaf 1 juli 2010) mag de correspon-dentie (polis, polisvoorwaarden en overige berichten) langs digitale weg verlopen als de verzekering via internet gesloten wordt. De verzekeringnemer moet de correspondentie wel kunnen teruglezen (vereiste: duurzame drager). Uitbreiding Gedragscode geïnformeerde verlenging en contractstermijnen Gedragscode is per 1 juli 2010 uitgebreid met individuele zorg/inkomenverzekeringen. Per 1-7-2011 wordt de geïnformeerde verlenging ook van kracht op zakelijke verzekeringen (standaardrisico’s) en inkomensverzekeringen.

Beloning financieel dienstverlener DNB ziet vast bedrag per periode (abonnementsvorm voor dienstverlening door intermediair) als (schade)verzekering (lees: rechtsbijstandverzekering); gevolg is dat zo’n dienstverlener een vergunning als verzekeraar nodig heeft. Ook andere beloningsvormen (fee, vast tarief) moeten behandeld worden. 32 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Ontwikkelingen rondom risicoprofielen Financiële ondernemingen die beleggingsadvies geven of vermogensbeheer bieden kunnen dit realiseren aan de hand van een leidraad van de AFM, die na intensief overleg tot stand is gekomen. Het zou goed zijn als financiële ondernemingen de aanbevelingen uit de leidraad volgen in het belang van de consument. Verscherping toezicht beloningsbeleid AFM en DNB hebben het toezicht op het beloningsbeleid aangescherpt. Op 1 januari 2011 is het AFM-besluit Beheerst beloningsbeleid van kracht. Door dit besluit beschikt de raad van commissarissen van naamloze vennootschappen over de bevoegdheid om a) een buitensporige bonus terug te vorderen (‘claw back’) dan wel b) de hoogte ervan aan te passen (redelijkheidstoets). Daarnaast is de raad van commissarissen van naamloze vennootschappen bevoegd om de deskundigheid van commissarissen bij financiële ondernemingen te toetsen. MODULE HYPOTHECAIR KREDIET Gedragscode Hypothecair Financiers De kandidaat moet op de hoogte zijn van de inhoud van de nieuwe code die op 1 augustus 2011 naar alle waarschijnlijkheid in werking treedt. Publicatie rapport Vervolgonderzoek Hypotheken van de AFM In oktober 2010 heeft AFM de rapportage gepubliceerd van het vervolgonderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadvisering. De kern van het rapport moet bij de kandidaten bekend zijn. Wijzigingen belastingplan 2011 De wijzigingen moeten bij de kandidaten bekend zijn. - Verlenging regeling dubbele lasten. Termijn wordt 3 jaar voor situaties waarin de woning al in 2008 en 2009 te koop is gezet. Termijn wordt ook 3 jaar voor woning in aanbouw - Verlenging regeling renteaftrek na tijdelijke verhuur tot 1-1-2013. - Doorverkoop eigen woning binnen 12 maanden: alleen overdrachtsbelasting over waardestijging - Verlaging BTW tarief naar 6% voor renovatie, herstel en onderhoud van de eigen woning. Dit is een tijdelijke maatregel die wellichtt al is afgelopen nog voordat de PE periode begint. Wijziging uit de fiscale verzamelwet 2010 De wijzingen moeten bij de kandidaten bekend zijn - Meegefinancierde financieringskosten voor een eigenwoningschuld i.v.m. een verbouwing zijn vanaf 2010 ook

onderdeel van de eigenwoningschuld. Dit geldt ook voor kosten die in de periode 2004 tot 2010 zijn meegefinancierd. - Verhoogde schenkingsvrijstelling mag gebruikt worden voor de woning in aanbouw, de verbetering of het onderhoud van de woning of aflossen eigenwoningschuld. - Vanaf 2011 geldt voor de rendementsgrondslag in box 3 nog maar één peildatum: 1 januari. Wijziging uit de fiscale vereenvoudigingswet 2010 De wijzingen moeten bij de kandidaten bekend zijn - Nieuwe definitie fiscaal partnerschap.

Ontwikkelingen rondom risicoprofielen De AFM heeft in november 2010 haar ‘Leidraad informatie over risicoprofielen’ uitgebracht. Om consumenten meer duidelijkheid te geven over de beleggingen en de risico’s achter de verschillende (soms verwarrende) namen voor risicoprofielen werkt de AFM vanaf nu met een risico-indicator. De risicoindicator heeft vooralsnog een vrijblij-vend karakter. In voorkomende gevallen dient de adviseur de risico-indicator aan de consument te kunnen toelichten. Vooral de verfijning naar 17 beleggingscategorieën, de aansluiting op de werkelijke posities in de portefeuille en toepassing van de standaarddeviatie zijn hierbij van belang. Belastingplan 2011 De heffingskorting op maatschappelijke beleggingen van voorheen 1,3% is in 2011 verlaagd naar 1% en zal de komende jaren gefaseerd worden afgebouwd. Vanaf 2014 komt deze korting geheel te vervallen. Het vervallen van deze korting heeft invloed op het totaalrendement van deze beleggingen.

Relatief hoog rendement op vastrentende waarden Door de rentedalingen hebben vastrentende waarden in de afgelopen jaren naast de rentebaten koerswinsten kunnen realiseren. Door koerswinsten zijn de historische rendementen op vastrentende waarden relatief hoog. De huidige effectieve rendementen op vastrentende waarden hebben een substantieel lager niveau bereikt. De rendementen uit het verleden staan niet meer in verhouding met de huidige rendementsverwachtingen op vastrentende waarden. De adviseur dient zich hiervan bewust te zijn en de rendementsverwachtingen op vastrentende waarden in het juiste perspectief te kunnen plaatsen in besprekingen met consumenten, zodat een weloverwogen keuze gemaakt kan worden bij het te hanteren voorbeeldrendement op vastrentende waarden.

Trend actief en passief beleggen Het is een trend dat consumenten de keuze kunnen maken uit actieve en passieve beleggingsstijlen. De adviseurs dienen de kenmerken en de voor- en nadelen van actief en passief beleggen aan consumenten te kunnen uitleggen.

Durationbeleid/rentegevoeligheid Door de toegenomen volatiliteit in de rente en de invloed van renteveranderingen op het totaalrendement van beleggingsfondsen in vastrentende waarden is een ver-hoogde aandacht nodig voor het durationbeleid. Adviseurs dienen bij de vergelijking van geldmarkt- en obligatiefondsen consumenten meer dan voorheen te kunnen informeren over verschillen in durationbeleid en wat indicatief de invloed is van renteveranderingen op de koers van het beleggingsfonds (indicatief: wijziging in rente x duration).

u

Advies toetstermen 2011-2012 http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/toetstermendocument2011.pdf


Gedragscode Hypothecaire Financieringen Enkele belangrijke bepalingen uit de Gedragscode die op 1 augustus 2011 van kracht is geworden. De code kent twee componenten: de LTI-norm (‘Loan-To-Income’; de verhouding tussen lening en inkomen), de leencapaciteit genoemd; en de LTVnorm (‘Loan-To-Value’); de verhouding tussen lening en woningwaarde. De LTV-norm wordt vastgesteld op een maximale LTV-ratio van 104%. Indien overdrachtsbelasting moet worden betaald over de aankoop van de woning wordt het maximaal te lenen bedrag verhoogd tot 106% van de marktwaarde van de woning zo lang althans het verlaagde tarief van 2% van toepassing is).

Uitzonderingen op de 106%-regel In een aantal gevallen mag een hogere financiering verstrekt worden dan 104% respectievelijk 106%. Het betreft de volgende gevallen: 1. Als bij verkoop van de oude woning een restschuld overblijft, kan de maximale financiering voor de nieuwe woning verhoogd worden met het bedrag van die restschuld. In dat geval moet aangetoond worden hoe deze restschuld is ontstaan en hoe groot deze restschuld is. 2. Bij oversluiting kan de maximale financiering - de af te lossen hypothecaire financiering - worden verhoogd met de met de oversluiting gepaard gaande kosten, zoals bijvoorbeeld de taxatie- en notariskosten, afsluitkosten en/ of vergoedingsrente. Voorwaarde hierbij is wel dat de aanvrager van de lening in de huidige woning blijft wonen. 3. Als de lasten van de financiering minder bedragen dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit.

Maximaal 50% aflossingsvrij Het aflossingsvrije gedeelte van de financiering is beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning bij verstrekking van de financiering. Voor de rest van de financiering moet de lening volledig afgelost worden volgens een aflossingsschema of moet een volledig vermogen worden opgebouwd.

Uitzonderingen op maximaal 50% aflossingsvrij In een aantal gevallen mag de financier afwijken van de normen voor de bepaling van het maximale aflossingsvrije gedeelte van de financiering: 1. Bij oversluiting van de hypotheek. Deze uitzondering geldt ook voor de met de oversluiting gepaard gaande kosten, zoals bijvoorbeeld de taxatie- en notariskosten, afsluitkosten en/of vergoedingsrente. Voorwaarde hierbij is wel dat de aanvrager van de lening in de huidige woning blijft wonen. 2. Bij verpanding van vermogen tot zekerheid voor de hypothecaire financiering, kan overeengekomen worden dat voor dat bedrag niet afgelost hoeft te worden. 3. Als de lasten van de financiering minder bedragen dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit. De hypotheeklastenberekening bevat, voor zover van toepassing, ten minste de volgende elementen: • te betalen rente • te betalen aflossing • premie te verpanden levensverzekering* • eigenwoningforfait** • erfpachtcanon**


•

verplichte stortingen ten behoeve van te verpanden beleggingen

* Indien de hypothecair financier gevraagd wordt een hypotheeklastenberekening te maken, worden de premies van de te verpanden levensverzekeringen alleen in de berekening betrokken als de consument de gegevens daarvoor aanlevert. ** Deze gegevens worden alleen in de berekening betrokken indien de consument de gegevens aanlevert.

LTI-norm In geval van een rentevast-periode korter dan 10 jaar gerekend moeten worden met de normrente. Bij de bepaling van de leencapaciteit - ongeacht de aflossingsvorm of de rentevastperiode van de hypothecaire financiering - wordt uitgegaan van ten minste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. Wanneer de hypothecaire financiering wordt verstrekt op basis van twee inkomens zal het financieringslastpercentage worden gebaseerd op het hoogste inkomen.

In de financieringslasttabellen wordt ook rekening gehouden met een financiële buffer. Deze buffer is bedoeld om onvoorziene uitgaven op te vangen. De buffer zal uitkomen op ongeveer het midden van de minimumvoorbeeldbegroting en de voorbeeldbegroting van de aanvrager.

Explainmogelijkheden LTI-norm In de code wordt limitatief aangegeven in welke situaties financiering boven de gestelde LTI-norm zijn toegestaan:

1. Toetsen met afwijkend inkomen bij werknemer: het toetsinkomen van de werknemer mag verhoogd worden met een door de werkgever schriftelijk onvoorwaardelijk toegezegde inkomensstijging binnen uiterlijk 6 maanden. 2. Toetsen met afwijkend inkomen bij ondernemers: bij ondernemers kan getoetst worden op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren tot een maximum van de winst van het afgelopen kalenderjaar. Als de desbetreffende consument minder dan drie kalenderjaren geen vaste en bestendige inkomsten heeft gehad, mag de financier naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een door een ter zake deskundige onderbouwde prognose van de toekomstige inkomsten van de consument.

3. Toetsen op afwijkend inkomen bij vrij beschikbaar vermogen: het toetsinkomen van de aanvrager mag vermeerderd worden met ten hoogste 3% rendement over het vermogen waarover de aanvrager vrij beschikt.

4. Toetsen op afwijkende hoogte gewenste lening i.v.m. energiebesparende maatregelen: het bedrag van de gewenste lening mag voor de toetsing onder bepaalde voorwaarden worden verminderd met de kosten van energiebesparende voorzieningen in de woning tot een maximum dat in samenspraak met NIBUD wordt vastgesteld. Datzelfde geldt bij aankoop van een woning met een A-label. 5. Te hoge LTI bij oversluiten ná afloop van de rentevastperiode en tijdens de rentevastperiode: de LTI-norm

u u u u

mag onder bepaalde voorwaarden worden overschreden wanneer de hypotheek wordt overgesloten. Deze voorwaarden zijn dat: • de consument niet verhuist; • het hypotheekbedrag niet wordt verhoogd, anders dan met de noodzakelijke notaris- en taxatiekosten bij oversluiten.

Tenslotte kan een kwalitatieve explain voor de LTI-norm worden gebruikt. Onder deze explainmogelijkheid kunnen situaties vallen zoals de opeethypotheek en echtscheidingen, mits de financieringslasten betaalbaar blijven voor consumenten. De AFM benadrukt dat hierop slechts in zeer specifieke maatwerksituaties aanspraak gemaakt kan worden.

Explainmogelijkheden LTV-norm In een aantal uitzonderingssituaties kan worden afgeweken van de aankoopwaarde en/of de hoogte van het hypothecaire krediet bij het berekenen van de LTV-norm. Ook is er een aantal uitzonderingssituaties waarbij kan worden afgeweken van de LTV-norm.

Deze uitzonderingssituaties zijn: 1. Vrij beschikbaar vermogen: beschikbaar vermogen dat wordt ingezet (verpand) voor de aankoop van de woning, mag voor de berekening van de LTVratio in mindering worden gebracht op de hoogte van het hypothecaire krediet. Na aftrek van het verpande vermogen, dient de LTV maximaal 110% te zijn; 2. Taxatiewaarde na verbouwing:in geval van verbouwing van een woning moet de marktwaarde van de woning na verbouwing worden vastgesteld door een ter zake deskundig taxateur,

Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 augustus 2011 http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/ghf2011.pdf

Toelichting op deze Gedragscode

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/toelichting-gedragscode-hypothecaire-financieringen.pdf

financieringslastpercentages 2011 (65-min)

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/hyplast2011_65min.pdf

financieringslastpercentages 2011 (65-plus)

http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/hyplast2011_65plus.pdf

tenzij de marktwaarde van de woning kan worden vastgesteld op een van de andere wijzen als bepaald in de definitie van marktwaarde; 3. LTI/LTV uitruil: een substantieel lagere LTI-ratio dan wat maximaal verstrekt kan worden, kan een hogere LTV-ratio rechtvaardigen;

5. Doorstromers: in geval van restschuld mogen doorstromers voor een nieuwe woning een bedrag lenen dat gelijk is aan de bestaande hypotheek. Een eventuele restschuld uit hoofde van de verkoop van een bestaand huis dat in waarde is gedaald kan dan worden meegefinancierd in de nieuwe lening, mits de bank hiermee akkoord gaat. De LTI-norm mag daarbij niet worden overschreden. Bij de berekening van het maximaal verantwoorde hypothecaire krediet moet er rekening mee worden gehouden dat de rentelasten, die voortvloeien uit de financiering van de restschuld, fiscaal niet aftrekbaar zijn.

Tweede hypotheek Wanneer sprake is van een verhoging van een bestaande hypothecaire financiering danwel een tweede hypothecaire financiering (al dan niet bij dezelfde hypothecair financier) wordt ten aanzien van de nieuwe financiering voor de hoogte van de verplichte aflossing/opbouw van vermogen rekening gehouden met de eerdere financiering.

Aansluiting met consumptief krediet Als aan de consument een consumptief krediet is verstrekt, houdt de hypothecair financier rekening met de daaraan verbonden financiële lasten in die zin dat hij per maand ten minste 2% van de kredietlimiet bij doorlopend krediet of ten minste 2% van de oorspronkelijke kredietsom bij aflopend krediet in aanmerking zal nemen als financiële lasten, ook al zijn de werkelijke lasten van de consument lager.


De bijleenregeling na 26 augustus 2010 De bijleenregeling eigen woning is ingevoerd in 2004 door invoeging van de artikelen 3.119a en 3.119b in de Wet IB 2001. De regeling beperkt de hypotheekrenteaftrek voor mensen die hun koopwoning verkopen en de overwaarde niet, of slechts ten dele investeren in een nieuwe koopwoning. Op 26 augustus 2010 heeft de minister van Financiën een nieuw besluit gepubliceerd en daarin heeft hij een aantal nieuwe standpunten geformuleerd. De voorbeelden hieronder zijn uit dit besluit overgenomen. Even heel in het kort het principe van de bijleenregeling: Het is niet vanzelfsprekend dat de gehele rente van een hypothecaire lening aftrekbaar is voor de belasting in box 1. Dat is alleen het deel dat aangemerkt kan worden als eigenwoningschuld. Die eigenwoningschuld wordt als volgt berekend: aankoopsom woning + aankoopkosten + meegefinancierde financieringskosten + verbetering of onderhoud van de woning + afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming. Dit totaalbedrag wordt verminderd met: de eigenwoningreserve en met de schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van een eigen woning.

De eigenwoningreserve ontstaat als iemand een huis met winst verkoopt. De reserve wordt bepaald door de verkoopopbrengst te verminderen met de eigenwoningschuld (schuld voor de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning waarvan de rente aftrekbaar is in box 1) op het moment van verkoop.

Heeft hij al eerder een woning verkocht en is toen een eigenwoningreserve ontstaan? Dan moet die eigenwoningreserve opgeteld worden bij de overwaarde van de nu verkochte woning. Het opgetelde resultaat is de nieuwe eigenwoningreserve.

De eigenwoningreserve vervalt wanneer die is gevormd door de overwaarde van een huis dat meer dan drie jaar geleden is verkocht en er in de tussentijd geen nieuwe woning is aangekocht. Na het verstrijken van die termijn mag een nieuw aan te kopen woning weer volledig worden gefinancierd met het recht van volledige renteaftrek. De reserve vervalt ook door overlijden. 36 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

De bijleenregeling bepaalt mede de maximale hoogte van de eigenwoningschuld. In de in het besluit van 26 augustus 2010 opgenomen voorbeelden wordt steeds bepaald welke hoogte de eigenwoningschuld maximaal kan hebben door de werking van de bijleenregeling. De uiteindelijke eigenwoningschuld is uiteraard nooit hoger dan de daadwerkelijke lening. Voor zover de lening hoger is dan de eigenwoningschuld zijn de renten en kosten over dat deel niet aftrekbaar in box 1. Voorbeeld A heeft een eigenwoningreserve van € 110.000. Hij laat een nieuwe woning bouwen voor € 280.000. De woning wordt zonder keuken opgeleverd. A gaat een keuken inbouwen van € 15.000. Zijn eigenwoningschuld is dus maximaal € 185.000. A leent bij de bank € 280.000 en stort dit in een nieuwbouwdepot. Voor de hoogte van de eigenwoningschuld moet al direct rekening worden gehouden met de eigenwoningreserve. In dit geval kan maximaal € 185.000 worden aangemerkt als eigenwoningschuld in box 1. De rest van de lening is een schuld in box 3.

Fictieve verwerving/vervreemding Er kan sprake zijn van een fictieve verwerving of vervreemding als de eigenwoningregeling zonder aan- of verkoop aanvangt of eindigt. Beëindiging van de verhuis-, echtscheidings- of uitzendregeling (zoals beschreven in artikel 3.111, tweede tot en met zesde lid, Wet IB 2001), is een fictieve vervreemding, tenzij de woning daarna als eigen woning wordt aangemerkt. Maar ook de overdracht van de blote eigendom of het vruchtgebruik van de eigen woning is een vervreemding. In zo’n geval wordt de eigen woning fictief geheel vervreemd. Het restant vruchtgebruik of blote eigendom gaat naar box 3. Bij zo’n fictieve vervreemding gaat de woning naar box 3. Dan wordt er dus geen verkoopopbrengst geïncasseerd. Toch wordt de bijleenregeling toegepast. Het is de bedoeling van de bij-

leenregeling dat de fictief gerealiseerde overwaarde gevolgen heeft voor de renteaftrek van de (nieuwe) eigen woning. Verzoeken om toepassing van de hardheidsclausule vanwege het ontbreken van liquide middelen wijst de minister dan ook af.

Gedeeltelijke vervreemding/gedeeltelijk tenietgaan Als de eigenwoningregeling deels eindigt, is sprake van een gedeeltelijke vervreemding. Een voorbeeld is gedeeltelijke verhuur. Bij tijdelijke verhuur of kamerverhuur verandert voor (het verhuurde deel van) de woning de toepassing van de eigenwoningregeling niet. Daardoor is er in die gevallen geen sprake van een gedeeltelijke vervreemding. Als de woning geheel tenietgaat, bijvoorbeeld door brand, dan staat deze woning de belastingplichtige niet langer ter beschikking als eigen woning. Er is dan sprake van een gehele vervreemding in de zin van de bijleenregeling. Als de woning gedeeltelijk is afgebrand, hangt het van de feiten en omstandigheden af of de woning nog ter beschikking staat als eigen woning.

Aangaan (beperkte) huwelijksgemeenschap Boedelmenging door voltrekking van een huwelijk of wijziging van huwelijkse voorwaarden heeft geen gevolgen voor de bijleenregeling. Dit geldt bij een huwelijk en het daarmee gelijkgestelde geregistreerd partnerschap. In de wetsgeschiedenis is het voorbeeld genoemd dat een boedelmenging door het ontstaan van een algehele gemeenschap van goederen niet leidt tot een verwerving of een een vervreemding in de zin van de bijleenregeling. Ook het aangaan van een partiële gemeenschap (bijvoorbeeld alleen het huis behoort tot een gemeenschap), heeft geen gevolgen voor de bijleenregeling. Het maakt daarbij niet uit of de echtgenoot die het huis inbrengt daarvoor een vergoeding krijgt (de zogenoemde reprise). In aanmerking te nemen eigenwoningschuld Het vervreemdingssaldo is de vervreemdingsprijs minus de eigenwoningschuld op de vervreemde woning. Andere schulden worden niet in aanmerking genomen. Voorbeeld 1 De netto vervreemdingsprijs is € 200.000. De hypotheekschuld was € 180.000, waarvan € 150.000 eigenwoningschuld en € 30.000 een box 3-schuld. Het vervreemdingssaldo is € 200.000 minus € 150.000 is € 50.000. Voorbeeld 2 De netto vervreemdingsprijs is € 200.000. De woning was geërfd. De hypotheekschuld was € 25.000. Die schuld was aangegaan om de erfbelasting te betalen die was verschuldigd als gevolg van de erfenis. De schuld was geen eigenwoningschuld, maar een box 3-schuld. Het vervreemdingssaldo is € 200.000.

Faillissement van een bank De bijleenregeling gaat uit van de gedachte dat het deel van de verkoopopbrengst van een eigen woning dat niet nodig is om de eigenwoningschuld af te lossen, wordt gebruikt voor de aankoop van een volgende eigen woning. Financiert men de nieuwe woning echter ook voor dat deel met geleend geld dan behoort de lening in zoverre niet tot de eigenwoningschuld, maar tot de rendementsgrondslag van box 3. Dit uitgangspunt geldt ook als de overwaarde niet of niet direct kan worden aangewend bij de aankoop van de nieuwe woning. Daarvoor kunnen diverse oorzaken zijn, zoals de ‘papieren’ overwaarde die feitelijk niet is geïncasseerd bij een fictieve vervreemding. Ook kan het voorkomen dat na een verkoop de overwaarde niet meer beschikbaar is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de gehele hypotheek moet worden afgelost, maar deze ook was afgesloten voor de aankoop van een auto of andere consumptieve bestedingen. Hetzelfde geldt als de woning is (moest worden) verkocht, omdat de eigenaar wordt aangesproken als borg. De minister herinnert aan de situatie dat dat verkopers de verkoopopbrengst van hun woning op een rekening bij Icesave hadden gestort. Na het faillissement van de bank hadden die verkopers als gevolg van het depositogarantiestelsel nog maximaal € 100.000 beschikbaar van hun overwaarde. Bij gedupeerden die meer dan € 100.000 overwaarde op een Icesave-spaarrekening hadden staan, kon de situatie ontstaan dat de gevolgen van de bijleenregeling niet in overeenstemming waren met de bedoeling van de wetgever. Wanneer men voor het deel van de overwaarde dat meer bedraagt dan € 100.000 een lening aanging, zou de rente over dat deel van de lening naar de letter van de bijleenregeling niet aftrekbaar zijn. Daarom wil de minister (afhankelijk van de persoonlijke situatie en na weging van de feiten en omstandigheden) de hardheidsclausule toepassen voor zover de werking van de bijleenregeling in deze situaties niet beoogd is. Deze toezegging kan ook gelden voor gedupeerden door het faillissement van een andere bank. Wel tekent de minister daarbij aan het van belang te achten “dat de betrokkenen het geld hebben ondergebracht bij een bank die onder de Europese toe-zichtregels valt”. Driejaarstermijn vanaf 2010 Tot en met 2009 verviel de eigenwoningreserve na vijf jaar. Per 2010 is die termijn drie jaar. Die driejaarstermijn geldt voor nieuwe eigenwoningreserves die ontstaan vanaf 1 januari 2010, en ook voor de eigenwoningreserve die op 1 januari 2010 al bestaat. Voorbeeld: De eigenwoning-reserve die is ontstaan op 1 juli 2006 vervalt dus per 1 januari 2010. De eigenwoningreserve ontstaan op 1 juli 2007 vervalt op 1 juli 2010.


De partnerregeling In sommige gevallen wordt de eigenwoningschuld van de belastingplichtige verlaagd met de eigenwoningreserve van zijn partner/huisgenoot. Deze verlaging geldt als de partner/huisgenoot een eigenwoningreserve overhoudt nadat de bijleenregeling bij hem- of haarzelf is toegepast. Deze partnerregeling geldt alleen voor de eigenwoningreserve die is ontstaan na vervreemding van een eigen woning waarin de belastingplichtige en zijn partner al samen hebben gewoond. Die woning hoeft niet de vorige woning te zijn. Voorbeeld 1 A woont in eigen woning 1. B komt bij hem wonen. A en B hebben niet eerder samengewoond. A verkoopt 50% van de woning aan B. Door de verkoop ontstaat bij A een eigenwoningreserve. Deze heeft echter geen invloed op de maximale eigenwoningschuld van B. De partnerregeling is hierop niet van toepassing, omdat de eigenwoningreserve van A niet is ontstaan uit een vorige woning waarin hij met B woonde. Wel is de eigenwoningschuld van B gemaximeerd tot de halve eigenwoningschuld van A (artikel 3.120, vierde lid, onderdeel c, van de Wet IB 2001) Voorbeeld 2 A woonde alleen in eigen woning 1. Bij verkoop krijgt A een eigenwoningreserve. A gaat samenwonen met B in eigen woning 2 die A en B gezamenlijk aanschaffen. De partnerregeling is niet van toepas-sing omdat de partners niet gezamenlijk in eigen woning 1 hebben gewoond. De bijleenregeling wordt alleen bij A toegepast.Voorbeeld 3A en B woonden in eigen woning 1 waarvan A 100% eigenaar was. Bij de verkoop heeft A een eigenwoningreserve behaald. A en B zijn verhuisd naar eigen woning 2, waarvan B 100% eigenaar is. De partnerregeling is van toepassing omdat A een eigenwoningreserve heeft door verkoop van de woning waarin A en B gezamenlijk woonden. De eigenwoningreserve van A beïnvloedt de maximale eigenwoning-schuld van B. Dit is niet anders indien A en B niet direct zijn verhuisd naar eigen woning 2. Bijvoorbeeld als zij eerst een jaar in een huurwoning hebben gewoond en daarna zijn verhuisd naar eigen woning 2.

Lening bij de partner Door de toepassing van de partnerregeling wordt de maximale schuld van de ene partner verlaagd met de eigenwoningreserve van de andere partner. Voorbeeld A en B woonden in de woning van A die is verkocht voor € 200.000. De eigenwoningschuld van A was € 160.000. De eigenwoningreserve van A is € 40.000. B koopt een nieuwe woning voor € 220.000, en gaat daar met A in wonen. B moet rekening houden met de eigenwoningreserve van A. Daardoor is de maximale eigenwoningschuld van B € 180.000 (verwervingskosten € 220.000 minus eigenwoningre-serve A € 40.000).B heeft € 220.000 nodig voor de financiering. Als B bijvoorbeeld € 220.000 leent bij de


bank, dan is van die lening € 180.000 aan te merken als eigenwoningschuld. De resterende € 40.000 is een box 3-lening. De wetgever is er immers vanuit gegaan dat de partners in een geval als dit het resterende bedrag van € 40.000 beschikbaar hebben, omdat dit immers deel uitmaakt van de opbrengst van de woning van A.B kan dus ook het bedrag van € 40.000 van A lenen. Ook in dat geval is voor B voor € 40.000 sprake van een box-3-lening. Als B € 40.000 leent van A kan er een discussie ontstaan over de toepassing van de renteaftrekbeperking voor leningen tussen partners van art. 3.120, negende lid, van de Wet IB 2001. Het is geen bezwaar om in dit soort gevallen de aftrekbeperking niet toe te passen voor zover de schuld van B aan A een box-3-lening is. B heeft in dat geval dus een eigenwoningschuld van € 180.000, waarvoor geen renteaftrekbeperking geldt. De renteaftrekbeperking bij leningen van partners van artikel 3.120, negende lid, van de Wet IB 2001 geldt in hiervoor vermelde voorbeeld dus niet, omdat de maximale eigenwoningschuld is geleend bij de bank. De renteaftrekbeperking werkt wel in het geval dat er bijvoorbeeld € 160.000 bij de bank wordt geleend en € 60.000 bij de partner. De eigenwoningschuld bedraagt op zich € 180.000, maar door de werking van artikel 3.120, negende lid, van de Wet IB 2001 is er slechts renteaftrek mogelijk over € 160.000.

Van eigendomsverhouding afwijkende toedeling van de eigenwoningreserve Op gezamenlijk verzoek van de belastingplichtige en zijn gewezen partner kan de eigenwoningreserve aan elk van hen worden toegerekend naar de mate waarin zij feitelijk gerechtigd zijn tot het vervreemdingssaldo eigen woning. De bepaling ziet op gevallen waarin op grond van een verrekenbeding de eigenaar een deel van de meerwaarde moet afstaan aan de ander. Onder die omstandigheden kan bij (latere) vervreemding van die woning een deel van het in de reserve opgenomen vervreemdingssaldo eigen woning aan de ander worden toegerekend. Het verrekenbeding moet vooraf zijn opgemaakt, bijvoorbeeld in de samenlevingsovereenkomst. In de praktijk komt het voor dat de ene partner de ander bij (echt)scheiding een deel van de meerwaarde van de woning wil meegeven. Artikel 3.119b, tweede lid, van de Wet IB 2001 ziet niet op een dergelijke afspraak. Dit geldt ook voor aanspraken die in wezen een schuldvergelijking zijn. Dit geldt bijvoorbeeld in de volgende situatie. Als de eigen woning en de eigenwoningschuld niet tot een goederengemeenschap behoren, komt het voor dat de een de kosten voor de ander be-taalt. Er ontstaat dan een regresrecht. De stand van de wederzijdse vorderingen en schulden wordt echter niet altijd bijgehouden. Bij echtscheiding komt het voor dat de rechter dan (in het kader van een praktische afwikkeling) de niet-eigenaar recht geeft op 50% van de (meer)waarde van de woning. Deze verrekening is niet vergelijkbaar met een verrekenbeding. Het is een praktische verrekening van vorderingen die zijn ontstaan door het regresrecht. De

gewezen partners kunnen de eigenwoningreserve in deze situaties niet aan elkaar toedelen.

Afsluitkosten van de lening behoren vanaf 2010 tot eigenwoningschuld Tot de kosten van verwerving van de eigen woning behoren de gebruikelijke, met de aankoop samenhangende kosten zoals de makelaarskosten, de notariskosten in verband met de verwerving, de inschrijving van de woning in het kadaster, de overdrachtsbelasting, taxatiekosten voor zover die geen verband houden met het verkrijgen van een (hypothecaire) lening.Kosten die verband houden met de voor de woning benodigde lening zijn geen kosten ter verwerving van de woning. Vanaf 2010 wordt de eigenwoningschuld verhoogd met de lening voor de financieringskosten voor de lening voor de verwerving van de eigen woning. Voorbeeld 1 Stel de aankoopprijs van de woning is € 200.000. De verwervingskosten (zoals overdrachtsbelasting en kosten makelaar) bedragen € 15.000. Er is geen eigenwoningreser-ve. Men gaat een lening aan van € 220.000, die ook bestemd is voor betaling van de financieringskosten voor die lening van € 5.000. De maximale eigenwoningschuld bedraagt op basis van artikel 3.119a, eerste lid, van de Wet IB 2001 € 220.000 + € 15.000 = € 215.000. De eigenwoningschuld wordt verhoogd met de lening die betrekking heeft op de financeringskosten. De totale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is, bedraagt dan € 215.000 + € 5.000 = € 220.000. Voorbeeld 2 Stel de aankoopprijs van de woning is € 220.000. De verwervingskosten (zoals overdrachtsbelasting en kosten makelaar) bedragen € 15.000. De eigenwoningreserve die is ontstaan bij verkoop van de vorige woning is € 75.000. Men gaat een lening aan van € 240.000 (deels ter consumptieve besteding), die ook bestemd is voor betaling van de financieringskosten voor die lening van € 6.000.De maximale eigenwoningschuld bedraagt op basis van artikel 3.119a, eerste lid, van de Wet IB 2001 € 220.000 + € 15.000 = € 235.000 -/- de eigenwoningreserve € 75.000 = € 160.000. De aftrekbare financieringskosten met betrekking tot deze eigenwoningschuld bedragen 160/240 x € 6.000 = € 4.000. De eigenwoningschuld wordt verhoogd met het deel van de lening die betrekking heeft op deze € 4.000. De totale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is, bedraagt dan € 160.000 + € 4.000 = € 164.000. Het restant van de kosten (€ 2.000) blijft, zoals nu al het geval is, niet aftrekbaar en het restant van de lening € 76.000 (€ 240.000 -/- € 164.000) is een box 3-lening. De eigenwoningreserve is in zo’n geval gebruikt.

Op grond van de per 1 januari 2010 ongewijzigde wettekst van artikel 3.119a, vijfde lid, onderdeel a, van de Wet IB 2001 kan er in gevallen als deze discussie bestaan over de vermindering van de eigenwoningreserve.

Goedkeuring Daarom keurt de minister - vooruitlopend op wetgeving het volgende goed. Voor de vermindering van de eigenwoningreserve op grond van artikel 3.119a, vijfde lid, onderdeel a, van de Wet IB 2001, mag worden uitgegaan van een bedrag gelijk aan de kosten ter verwerving van een eigen woning verminderd met het bedrag dat ingevolge het eerste lid als eigenwoningschuld voor die woning in aanmerking wordt genomen. Er hoeft dus geen rekening te worden gehouden met het bedrag dat ingevolge artikel 3.119a, tweede lid, van de Wet IB 2001 als eigenwoningschuld in aanmerking wordt genomen. In het voorbeeld wordt de eigenwoningreserve door de goedkeuring nihil.

Leningen in de periode 2004–2009 voor meegefinancierde financieringskosten. De bijleenregeling leidde er van 2004 tot en met 2009 toe dat de lening voor meegefinancierde kosten niet behoort tot de eigenwoningschuld. Er is dus in die jaren een verschil in behandeling tussen de gevallen waarin de bijleenregeling niet werd toegepast (bijvoorbeeld bij starters) en gevallen waarin de bijleenregeling wel werd toegepast (bijvoorbeeld bij doorstromers). Voor de starter is de lening voor meegefinancierde kosten onderdeel van zijn eigenwoningschuld. Voor de doorstromer is dat voor de eigenwoningschuld die is vastgesteld over de periode 2004 tot en met 2009 niet het geval. Vanaf 2010 behoort ook de door de doorstromer in de periode 2004–2009 afgesloten lening voor meegefinancierde kosten tot zijn eigenwoningschuld.

Sloop, brand en her- of nieuwbouw van een eigen woning De behandeling van de kosten van sloop en her- of nieuwbouw bij een woning is afhankelijk van de vraag of de woning een eigen woning is geweest in de zin van artikel 3.111, eerste lid, van de Wet IB 2001.Voor de situatie waarin de woning nog geen eigen woning is geweest, valt te denken aan een woning die is gekocht met de bedoeling die te slopen en een nieuwe woning te bouwen. Die nieuwe woning wordt de eigen woning. In zo’n geval zijn de aankoopkosten, de sloopkosten en bouwkosten voor de nieuwe woning tezamen de verwervingskosten voor de nieuwe woning. Voor de woning die wel eigen woning is geweest, geldt het volgende. Bij sloop van de woning is sprake van een fictieve vervreemding. Dat geldt ook als een woning (volledig) afbrandt, waardoor de woning niet langer als eigen woning ter beschikking staat. Er is sprake van een fictieve vervreemding, waarbij de vervreemdingsprijs ontbreekt. De vervreemdingsprijs moet dan worden vastgesteld op de waarde van de woning net vóór de sloop of de brand. De verwervingsprijs wordt bepaald door de kosten van her-


of nieuwbouw. Met toepassing van de hardheidsclausule keurt de minister goed, dat de sloop of de brand in combinatie met de her- of nieuwbouw voor de bijleenregeling niet wordt aangemerkt als een verwerving respectievelijk vervreemding. Hierbij gelden de volgende gezamenlijke uitgangspunten en voorwaarden: - De her- of nieuwbouw vindt plaats op de plek waar de gesloopte of afgebrande eigen woning stond of op een aanhorigheid van de gesloopte of afgebrande eigen woning. - De maximale nieuwe eigenwoningschuld voor de nieuwe woning wordt als volgt vastgesteld: • de bestaande eigenwoningschuld op de eigen woning voor de sloop of de brand, vermeerderd met • de kosten van de bouw van de nieuwe eigen woning op dat adres; en vermeerderd met • de kosten veroorzaakt door de brand of van de sloop van de huidige eigen woning, verminderd met • elke tegemoetkoming in de kosten vanwege de brand, van de sloop of her- of nieuwbouw, bijvoorbeeld een subsidie van de gemeente of een verzekeringsuitkering. Als de belastingplichtige vóór de brand of sloop al een eigenwoningreserve heeft door de vervreemding van een andere eigen woning, moet de maximale eigenwoningschuld daarmee nog wel worden verminderd. Dit geldt ook voor een eigenwoningreserve van zijn partner, bij toepassing van de partnerregeling.

Twee woningen Een eigenwoningreserve is van belang voor vaststelling van de maximale eigenwoningschuld bij de verwerving van de nieuwe eigen woning. Een eigenwoningreserve kan echter ook ontstaan na de verhuizing naar de nieuwe eigen woning. Dit doet zich voor als de oude woning pas na de verhuizing wordt vervreemd. Tot de vervreemding van de oude woning kan de nieuwe woning volledig worden gefinancierd (overbruggingskrediet). Na de vervreemding van de oude woning wordt de maximale eigenwoningschuld van de nieuwe woning herrekend. Die herrekening heeft vanaf het moment van vervreemding gevolgen voor de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Tot het tijdstip van verkoop van de oude woning hoeft dus nog geen rekening te worden gehouden met de mogelijke overwaarde van de oude woning. Zolang de oude woning nog niet is verkocht, zal er worden gefinancierd met een overbruggingskrediet dat wordt afgelost met de opbrengst van de oude woning. De rente en de kosten van de geldlening voor de financiering van de woning zijn in beginsel volledig aftrekbaar totdat de oude woning is verkocht. Na verkoop van de oude woning is de eigenwoningschuld maximaal gelijk aan de verwervingskosten van de nieuwe woning 40 - Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

minus de eigenwoningreserve. Die eigenwoningreserve is niet bij voorbaat in te schatten. Hierdoor kan de lening voor de nieuwe woning voor een deel een box 3-lening worden, bijvoorbeeld als de verkoopopbrengst van de nieuwe woning hoger is dan geschat. Aflossingen op een dergelijke gemengde lening kunnen zoveel mogelijk worden toegerekend aan het box 3-gedeelte.

Ontbinding koopovereenkomst door (potentiële) koper Voor een eigen woning is (economische) eigendom vereist. Als een koopovereenkomst door de koper wordt ontbonden vóór de overdracht van de woning zal geen sprake zijn geweest van een eigen woning. De gebruikelijke contractuele boete van 10% in verband met de ontbinding van de koopovereenkomst leidt dus niet tot een negatief vervreemdingssaldo. Dat kan in bepaalde overmachtsituaties onredelijk uitwerken. Daarom keurt de minister goed dat voor de bijleenregeling de boete voor de ontbinding van de koopovereenkomst kan worden aangemerkt als een negatief vervreemdingssaldo. Hierbij gelden de volgende voorwaarden. –De belastingplichtige had de woning bestemd voor bewoning als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001. –De aankoop kon niet doorgaan door omstandigheden die niet konden worden voorzien bij de ondertekening van de overeenkomst. Van een dergelijke situatie is bijvoorbeeld sprake als na de ondertekening van de koopovereenkomst een ernstige ziekte wordt geconstateerd, waardoor de aankoop niet kan doorgaan. In dat geval kan de gebruikelijke contractuele boete van 10% van de koopsom die wordt betaald met de overige aankoopkosten worden aangemerkt als een negatief vervreemdingssaldo. Dit negatieve vermindert een eventuele positieve eigenwoningreserve. Dit is vooral van belang als de koper, na verkoop van zijn oude eigen woning waarin hij woonde, alsnog verhuist naar een andere eigen woning.

u

‘Verzamelbesluit bijleenregeling, Staatscourant Nr. 13576, 2 september 2010 http://www.findinet.nl/~uploads/newsModule/besluit_bijleenregeling020910.pdf

Findinet ThemaMagazine Hypotheken en Wonen

Recommend Documents