MORAVSKÁ VYSOKÁ ŠKOLA OLOMOUC ÚSTAV EKONOMIE
Jitka Skalická
FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ – HYPOÚVĚR MODRÉ PYRAMIDY a.s HOUSING FINANCING – MORTGAGE CREDIT (CALLED HYPOÚVĚR) OF MODRÁ PYRAMIDA a.s.
Bakalářská diplomová práce
Vedoucí práce: Ing. Vladimír Hobza Ph.D.
Olomouc 2009
Prohlašuji, že jsem bakalářskou diplomovou práci vypracovala samostatně a použila jen uvedené informační zdroje.
V Olomouci dne 22.4.2009
…............................. vlastnoruční podpis
Touto cestou bych ráda poděkovala svému vedoucímu bakalářské práce Ing. Vladimíru Hobzovi PhD. za praktické rady, které mi napomohly k vypracování práce.
OBSAH ÚVOD................................................................................................................................6 1 CÍL PRÁCE....................................................................................................................8 2 TEORETICKÁ ČÁST – MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ............................9 2.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR.................................................................................................9 2.1.1 Historie hypotečního úvěru..................................................................................9 2.1.2 Definice hypotečního úvěru................................................................................10 2.1.3 Výše hypotečního úvěru.....................................................................................12 2.1.4 Úrokové sazby....................................................................................................12 2.1.5 Fixace úrokové sazby..........................................................................................15 2.1.6 Splátky úvěru a formy splácení..........................................................................15 2.1.7 Státní podpora k hypotečním úvěrům.................................................................17 2.1.8 Výhody hypotečního úvěru.................................................................................20 2.2 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ.....................................................................21 2.2.1 Historie stavebního spoření................................................................................21 2.2.2 Charakteristika stavebního spoření.....................................................................23 2.2.3 Státní podpora stavebního spoření......................................................................25 2.2.4 Základní fáze stavebního spoření.......................................................................26 2.2.5 Fáze spoření........................................................................................................26 2.2.6 Přidělení cílové částky........................................................................................28 2.2.7 Úvěr ze stavebního spoření (přidělený)..............................................................28 2.2.8 Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.............................................................30 2.2.9 Překlenovací úvěr...............................................................................................32 2.2.10 Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření............................................33 2.3 DALŠÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ.................................................................34 3 PRAKTICKÁ ČÁST – HYPOÚVĚR MODRÉ PYRAMIDY.....................................36 3.1 MODRÁ PYRAMIDA STAVEBNÍ SPOŘITELNA a.s..........................................36 3.1.1 Základní údaje o firmě........................................................................................36 3.1.2 Charakteristika firmy..........................................................................................36 3.1.3 Organizační struktura firmy................................................................................38 3.2 ÚVĚROVÉ PRODUKTY MODRÉ PYRAMIDY..................................................39 3.2.1 Přidělený úvěr.....................................................................................................39
4
3.2.2 Překlenovací úvěr...............................................................................................41 3.2.3 Základní programy překlenovacího úvěru..........................................................42 3.2.4 Hypoúvěr Modré pyramidy.................................................................................44 3.2.5 Zajištění úvěru....................................................................................................46 3.2.6 Bonita klienta......................................................................................................47 3.2.7 Úvěrový proces...................................................................................................48 3.2.8 Komparace modelových úvěrů – výpočet splátky a bonity................................49 ZÁVĚR............................................................................................................................52 ANOTACE......................................................................................................................54 LITERATURA A PRAMENY.........................................................................................55 SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ..............................................................................57
5
ÚVOD
Otázka vlastního bydlení patří k základním lidským potřebám každého z nás. Netýká se pouze mladých lidí, jak by se mohlo na první pohled zdát. Tuto otázku řeší i ostatní lidé, kteří už ve svém domě či bytě bydlí, ale nevyhovuje jim – ať už svou polohou, velikostí nebo kvalitou. Tady se nabízí možnosti méně finančně náročné výměny bytu nebo rekonstrukce. Pro mladé lidi je problém bydlení značně složitější, jelikož ho zpravidla řeší na začátku své pracovní kariéry a tudíž nemají dostatek finančních prostředků k pořízení vlastního bydlení. I kdyby měli vysoké příjmy, tak nemají dostatek času, aby nahromadili potřebný kapitál ke koupi nemovitosti dosahující cenově několika ročních příjmů. Přesto se mnoho lidí rozhodne pro koupi vlastní nemovitosti. První otázkou je zda koupit byt či dům. Pokud porovnáme ceny cihlových bytů v Olomouci s domy, zjistíme, že jsou dá se říci nepříliš rozdílné. Za cihlový byt, 4+1, rozloha 120 m
2
,
zrekonstruovaný je cena od 2 500 000 Kč do 4 500 000 Kč, a za rodinný dům taktéž 4+1, o stejné rozloze, zrekonstruovaný se cena pohybuje v rozmezí 3 000 000 Kč až 4 500 000 Kč. Pak je tedy na každém, jestli je jeho snem byt nebo dům. Druhá, bezpochyby zásadnější otázka, je, jak koupi nemovitosti financovat. Valná většina nemá dostatek finančních prostředků na jednorázové uhrazení ceny, proto se hledají možnosti financování. Těch je v současné době nepřeberné množství, banky nabízejí množství hypotečních úvěrů stavební spořitelny úvěry ze stavebního spoření, což jsou dvě nejvyužívanější metody financování. Bohužel současná finanční krize má vliv i na poskytování bankovních půjček, banky jsou mnohem opatrnější a přísnější v hodnocení bonity klientů, zjednodušeně schopnosti klientů splácet své závazky. Pro mnoho lidí se tedy bankovní půjčky stávají nedostupnými. Současně také ceny realit na českém trhu dosáhly svého maxima. To vede k poklesu poptávky po realitách na českém trhu, je tedy otázkou času kdy ceny půjdou dolů. Dalšími méně známými způsoby financování jsou například leasing nemovitostí, družstevní financování, netradiční
6
losování o nemovitost nebo netržní úvěry tzn. úvěry v rodině. Ve svojí práci se budu věnovat právě možnostem financování bydlení, s tím ,že nejvíce se zaměřím na stavební spoření a financování pomocí úvěrů ze stavebního spoření.
7
1 CÍL PRÁCE
Cílem bakalářské práce na téma financování bydlení je charakterizovat současné trendy ve financování bydlení. Podrobněji se pak zaměřuje na úvěry ze stavebního spoření, konkrétně Hypoúvěr Modré pyramidy a.s. Bakalářská práce se skládá ze dvou částí, a to z části teoretické a části praktické. V teoretické části jsou obecně rozebrány možnosti financování bydlení. V první řadě se zaměřuje na charakteristiku hypotečního úvěru, jakožto nejstaršího nástroje financování bydlení. Další část je věnována stavebnímu spoření, jeho historii, současnému vývoji a úvěrům ze stavebního spoření. V závěru teoretické části jsou zmíněny 3 méně obvyklé způsoby financování. Praktická část se věnuje už konkrétní stavební spořitelně, tedy Modré pyramidě a.s.. Úvodní část je věnována charakteristice podniku a organizační struktuře. V další části je představen produkt Hypoúvěr, jeho členění dle účelovosti, požadavky spořitelny na klienta, pokud žádá o úvěr a průběh zpracování žádosti o úvěr. V závěrečné části je provedena komparace modelových Hypoúvěrů Modré pyramidy a.s.. Tuto společnost jsem si vybrala, jelikož jsem v ní vykonávala praxi od prvního ročníku studia na Moravské vysoké škole Olomouc a v polovině roku 2008 jsem tam nastoupila jako finanční poradce.
8
2 TEORETICKÁ ČÁST – MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ
2.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR
2.1.1
Historie hypotečního úvěru
Hypoteční úvěr řadíme mezi nejstarší formy úvěrových vztahů. Jde o vztah mezi věřitelem a dlužníkem. V tomto případě slouží nemovitost dlužníka jako záruka návratnosti peněz těm, kteří úvěr poskytli, a to již od dob antického Řecka. Tato forma záruky patří k velmi oblíbeným, a to především z toho důvodu, že nemovitost nemůže být fyzicky nikam přesunuta a její hodnota klesá minimálně nebo může i růst. Nemovitosti v průběhu historie sloužily k zajišťování nejrůznějších finančních operací. Ve Francii v 18. století posloužila např. panovníkova půda dokonce jako záruka emise svého druhu papírových peněz . V období starověku a středověku, byla jako nemovitostní záruka přijímána především půda, zvláště půda zemědělská. Souviselo to s převažujícím charakterem výroby a obživy. Teprve s rozvojem měšťanstva, živnostenské a řemeslné výroby a s růstem jejich životní úrovně se do popředí jako nemovitostní záruky dostaly i stavby, zejména ty, které sloužily k bydlení nebo provozování řemesel či k obojímu. V té době byl také zaznamenán vznik hypotečních bank a rozvoj hypotečního bankovnictví.1 První hypoteční banka vznikla v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě potom v 18. století. První hypoteční bankou na území Česka byla Hypoteční banka Království českého, založená roku 1865 v Praze. Mezi dvěma světovými válkami bylo hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank fungujících jako veřejnoprávní ústavy, podléhající dozoru zemských správních orgánů. Počátkem druhé světové války byl vývoj hypotečního bankovnictví zastaven. Zemské 1
SŮVOVÁ. H.: Specializované bankovnictví, str. 157
9
ústavy komunální a hypotekární byly sloučeny a v roce 1948 zanikly v souvislosti se založením Investiční banky2. Hypoteční bankovnictví bylo obnoveno až v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval hypoteční zástavní listy jako „ dluhopisy, jejichž krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech.“ Jako první získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů Československá obchodní banka, ale první hypoteční úvěry byly poskytnuty až v roce 1995, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval tyto právní normy:
zákon č. 530/1990 Sb., o
dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách.
2.1.2 Definice hypotečního úvěru
Hypoteční úvěr je definován v zákoně č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který vstoupil v platnost 1.5.2004, tedy dnem vstupu České republiky do Evropské unie. Definice zní takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území zemí České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“3 Dříve bylo možné hypoteční úvěry použít pouze na financování bydlení a bylo třeba, aby byl úvěr zajištěn nemovitostí. Podle nového zákona je však od 1.5.2004 2 3
POLIDAR, V.: Management bank a bankovních obchodů, str. 36 Zákon č. 190/2004 Sb.o dluhopisech, § 28, odstavce 3) a 4)
10
možné hypoteční úvěrem financovat prakticky cokoliv, zůstává však podmínka zajištění zástavním právem k nemovitosti. Je tedy například možné koupit auto na úvěr a ten zajistit nemovitostí. Hypoteční úvěry, které jsou použity na něco jiného než je investice do nemovitosti, jsou něco mezi klasickou hypotékou a spotřebitelským úvěrem – jsou to tzv. „americké hypotéky“.
Klasický hypoteční úvěr lze použít na: •
koupi stavebního pozemku
•
koupi nemovitosti do vlastnictví nebo spoluvlastnického podílu nemovitosti
•
výstavba nebo přístavba nemovitosti
•
rekonstrukce či modernizace nemovitosti
•
splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti
•
vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů
•
koupi družstevního podílu s právem užívání bytové jednotky
Hypoteční úvěry jsou financovány hypotečními zástavními listy, což jsou dluhopisy, které jsou kryty portfoliem nemovitostí, které má banka v zástavě. Jako zástava může sloužit: rodinný dům, byt v osobním vlastnictví, bytový (nájemní) dům nebo stavební pozemek. Kromě tohoto základního zajištění hypotečních zástavních listů je možné ještě tzv. náhradní krytí, avšak pouze do výše 10% jmenovité hodnoty. Jsou zde zahrnuty tyto prostředky: a) hotovost b) vklady u České národní banky c) vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky d) státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu
11
e) státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou f) dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu4
2.1.3 Výše hypotečního úvěru
Výše hypotečního úvěru je u jednotlivých bank omezena zdola i shora (to znamená, že je určena minimální částka, kterou si klient musí půjčit, a maximální částka, kterou si klient může půjčit). Minimální částka se pohybuje u jednotlivých bank od 200 000 do 400 000 Kč. Maximální výše se posuzuje ze dvou hledisek: z hlediska bonity (schopnosti splácet) klienta a z hlediska hodnoty nemovitosti. Výše hypotečního úvěru by měla být maximálně do 70% z hodnoty nemovitosti. Dnes se však v nabídkách bank setkáváme s tím, že výše hypotečního úvěru může být až 90% z odhadní ceny nemovitosti, v některých případech dokonce až 100%. Platí, že čím vyšší sumu peněz banka půjčí, tím věší to pro ni představuje riziko a tím pádem jsou i vyšší úrokové sazby a přísnější požadavky na bonitu klienta. Bonita klienta je nejdůležitějším faktorem při určování výše úvěru. Banka chce mít co možná největší jistotu, že klient bude mít dostatečně velké příjmy, z kterých bude moci hradit všechny splátky. Porovnává tedy příjmy klienta s jeho splátkami a dalšími závazky. Zároveň také počítá s tím, že klientovi musí zbýt určitá částka na živobytí a finanční rezerva. Ta bývá v některých případech i 25% ze splátky úvěru.
2.1.4 Úrokové sazby 4
Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, §31 odstavec 1)
12
Úroková sazba se sjednává mezi bankou a klientem před uzavřením obchodu. Sjednání sazby je ve většině případů individuální záležitostí a ovlivňuje klientovo rozhodování u jaké banky si peníze půjčí. Nabídka úrokových sazeb závisí zejména na těchto faktorech: •
Úrokové sazby na trhu – úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány
úrokovými sazbami dluhopisů. Záleží tak na tom jak draze či levně hypoteční banky zdroje koupí. •
„Kvalita“ klienta – banka raději půjčí klientovi s vyššími a do budoucna jistými
příjmy, nízkými splátkami a velkou hodnotou zástavy proti výši hypotečního úvěru. Klient s nízkými nebo nestabilními příjmy je pro banku mnohem rizikovější, banka mu tudíž nabídne i vyšší úrokovou sazbu. •
Doba fixace – výše úrokové sazby závisí i na tom, jak dlouho bude pevná a za jak
dlouho se změní. Je-li doba fixace kratší, bude úroková sazba nižší. Delší doba fixace znamená i větší jistotu, musíme si však na úrocích připlatit. Toto vyplývá i z toho, že dluhopisy s delší dobou splatnosti mají vyšší výnos než ty s kratší dobou splatnosti. Stejnou logiku promítají banky i do úrokových sazeb úvěrů. •
Doba splatnosti hypotečního úvěru – delší doba splatnosti představuje pro banku
větší riziko, jelikož situace klienta se může zhoršit. Proto rizikovější úvěry mají i vyšší úrokové sazby. •
Druh produktu – banky nabízejí široké spektrum hypotečních produktů a ty se liší
úrokovými sazbami. Banky nabízejí např. Hypoteční úvěry do 80% hodnoty nemovitosti a úvěry do 100% hodnoty nemovitosti. Úvěry, které jsou zajištěny lépe (tedy ty do 80% hodnoty nemovitosti) znamenají pro banku menší riziko, proto budou mít nižší úrokové sazby. Banky také nabízejí splácení úvěrů buď anuitně nebo progresivně. U progresivního splácení postupně roste splátka úvěru. (splácení bude podrobněji vysvětleno v kapitole 2.1.6). •
Konkurenční prostředí hypotečních bank -větší konkurence znamenala pro banky
snížení úrokových sazeb
13
Nový klient nebo konec fixace – banka může nabídnout různou úrokovou sazbu
•
novému klientovi nebo klientovi, kterému skončila fixační doba a který pokrčuje ve splácení úvěru. Nového klienta se snaží banka získat tím, že mu bude nabízet zajímavou úrokovou sazbu. Klient, který řádně splácel a skončila mu doba fixace, bude mít úrokovou sazbu vyšší.5
Příklad úrokových sazeb u hypotečních úvěrů Komerční banky a srovnání s Českou spořitelnou Minimální výše úrokové sazby podle doby fixace úrokové sazby u hypotečních úvěrů Komerční banky
Hypoteční úvěr Klasik (max. 85% hodnoty nemovitosti)6 1 rok
2 roky 3 roky 4 roky 5 let
6 let
7 let
8 let
9 let
10 let 15 let
5,19% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99%
Hypoteční úvěr Plus (max. 100% hodnoty nemovitosti) 1 rok
2 roky 3 roky 4 roky 5 let
6 let
7 let
8 let
9 let
10 let 15 let
6,19% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99%
Úrokové sazby u hypotéky České spořitelny podle doby fixace 7 1 rok
2 roky
3 roky
4 roky
5 let
10 let
15 let
20 let
5,29%
*
5,19%
*
5,19%
5,19%
5,19%
*
5
6
SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, str. 42 - 43 http://www.sazebnik-kb.cz/ - úrokové sazby v Kč
7
http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/STANDARD_CONTENT_OT01_007051.XML
14
*) úroková sazba se stanovuje individuálně
2.1.5 Fixace úrokové sazby
Každá banka nabízí svým klientům fixaci úrokové sazby na určité období, což znamená, že po tuto dobu banka garantuje výši dohodnutých úroků. Klient si může vybrat na jak dlouho si úrokovou sazbu zafixuje (2 roky, 5 let, 10 let atd.). Obecně platí, že pokud si vybere kratší dobu fixace, bude mít i nižší úrokovou sazbu. Po celou dobu, kdy je sazba fixována, nemůže klient svůj dluh předčasně splatit.
Výhody a nevýhody krátké doby fixace: •
větší flexibilita – je zde možnost podle aktuální situace pracovat s dluhem (např.
mimořádná splátka) •
nejistota – je zde riziko nepředvídaných změn, v důsledku vývoje tržních
úrokových sazeb, ze kterých banka vychází při sestavování svých sazeb
Výhody a nevýhody dlouhé doby fixace: •
větší jistota – vzhledem k tomu, že klient zná výši svých splátek na delší dobu
dopředu, bez ohledu na situaci na trhu, může si snadněji plánovat finanční situaci •
problém s předčasným umořením dluhu – klient nemůže po dobu fixace úvěr
předčasně umořit, jediná možnost je i nadále platit úroky nebo zaplatit sankci za předčasné splacení dluhu, což je samozřejmě nevýhodné
2.1.6 Splátky úvěru a formy splácení
15
Splátka hypotečního úvěru v sobě zahrnuje splátku jistiny a úroku. Splátka jistiny má za následek postupný pokles dluhu, čímž klesá i výše splátky úroků a zároveň roste výše splátky jistiny. Přitom celková splátka je pořád stejně vysoká. Platí, že čím delší je doba splatnosti úvěru, tím nižší je splátka. Tato forma splácení se nazývá anuitní splácení, tedy pravidelné měsíční splácení.
Postup splácení úvěru je poměrně složitý a složitý je i výpočet splátky, která je dána následujícím vzorcem:
S=
i 1−
1 (1 + i) n
S......splátka úvěru i …... úroková sazba (měsíční) n ...... počet období (měsíců)8
Výši splátky je také možno vypočítat v tabulkovém procesoru Excel pomocí funkce „Platba“, kde po dosazení úrokové míry, doby splatnosti a výše úvěru dostaneme výši měsíční splátky.
Na následujícím obrázku je zobrazeno zjednodušeně složení anuitních splátek hypotečního úvěru. Z modelu je patrné, že na počátku tvoří splátku z větší části úrok a splátka jistiny je minimální a ke konci splácení úvěru je situace opačná. Výše úvěru je ke konci minimální, proto je minimální i úrok a splátka jistiny je maximální.
8
SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, str. 44
16
Obr. č. 1: Složení anuitní splátky v čase9
Další formy splácení Progresivní splácení Progresivní splácení spočívá v tom, že zpočátku je splátka nižší než běžná anuitní splátka a postupem času roste (až převýší anuitní splátku). Tato forma splácení je vhodná pro klienty, kteří by při běžném (anuitním) splácení na úvěr nedosáhli. Týká se to zejména mladých lidí, jejichž příjmy zatím nejsou dostatečně vysoké, ale v průběhu času očekávají jejich růst. Nevýhodou je, že v tomto případě zaplatí na úrocích více než při anuitním splácení.
Degresivní splácení Při degresivním splácení mají splátky trvale klesající charakter. Dlužník splácí konstantní částku úmoru a úměrně poklesu dosud nesplacené jistiny snižující se částku úroku. Toto splácení je vhodné pro klienty, kteří mají možnost splácet měsíčně vyšší částku, preferují klesající úvěrové zatížení (spíše psychologický efekt) nebo plánují v budoucnu investovat část svých příjmů jiným způsobem.
2.1.7 Státní podpora k hypotečním úvěrům
9
http://www.hypoexpert.cz/anuitni-hypoteka/
17
Státní finanční podpora
Státní finanční podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby je upravena nařízením vlády č. 244/1995 Sb., v platném znění. Smyslem této podpory je podpora nové bytové výstavby, proto se vztahuje pouze na účely hypotečního úvěru, které jsou spojeny se vznikem nové bytové jednotky (např. výstavba rodinného domu nebo koupě nového bytu do dvou let po kolaudaci). Výše podpory závisí na výši úrokových sazeb a je nejvyšší v dobách, kdy jsou vysoké úrokové sazby, a klesá, když jsou sazby nižší. Pro následující rok se stanoví výše podpory dle průměrné úrokové sazby v roce předchozím. Podpora se poskytuje na maximálně 20 let a její výše platí vždy po dobu platnosti výše úrokové sazby, nejdéle však 5 let. Státní podpora je rozdíl mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů hypotečních bank Průměrnou sazbu úroku stanovuje Ministerstvo financí. Úprava se provádí vždy k 1. únoru příslušného roku následujícím způsobem10:
Průměrná úroková sazba
Výše státní podpory
Reálný úrok11
Nad 10%
4 procentní body
Nad 6%
9 - 10%
3 procentní body
6 - 7%
8 - 9%
2 procentní body
6 – 7%
7 - 8%
1 procentní bod
6 - 7%
Pod 7% neposkytuje se pod 7% Tabulka č.1: Výše státní finanční podpory v závislosti na úrokové sazbě
V současné době se tedy státní podpora hypotečního úvěru neposkytuje.
Podpora se vztahuje na hypoteční úvěry nebo jejich části, jejichž souhrnná výše nepřekročí:
10 11
SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, str. 53-54 Úrok který klient fakticky platí, je to původní úrok snížený o státní podporu
18
a)
1,5 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním
bytem b)
2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma
byty 12 000 Kč na 1 m2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na
c) jeden d)
byt
v
bytovém
domě
s
více
než
dvěma
byty,
12 000 Kč na 1 m2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na
jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami podle § 2 odst. 1 písm. a vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m212
Pokud je překročen stanovený limit, vztahuje se podpora pouze na část úvěru do stanoveného limitu. Přestane-li klient úvěr splácet, poskytování podpory je automaticky zastaveno.
Příspěvky pro mladé do 36 let
Další státní podporou poskytovanou státem je příspěvek k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Je upraven nařízením vlády č. 249/2002 Sb. Žadatel o tento příspěvek musí splnit následující podmínky:
•
není vlastníkem ani spoluvlastníkem rodinného domu nebo bytu
•
v roce podání žádosti o příspěvek nedovrší 36 let
•
uplynuly nejméně 2 roky od nabytí vlastnictví bytu prvním vlastníkem
•
byt nebo rodinný dům se nachází na území ČR
Výše příspěvku závisí na výši úrokové sazby hypotečního úvěru v minulém roce a 12
Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, část třetí, §6, odstavec 3)
19
určuje se podobně jako u státní finanční podpory, jen jsou používány jiné hranice úrokových sazeb.13
Průměrná úroková sazba
Výše státní podpory
Reálný úrok
Nad 8%
4 procentní body
Nad 4%
7 - 8%
3 procentní body
4 - 5%
6 - 7%
2 procentní body
4 - 5%
5 - 6%
1 procentní bod
4 - 5%
Pod 5% neposkytuje se Pod 5% Tabulka č.2: Výše příspěvku pro mladé v závislosti na úrokové sazbě
Průměrná úroková sazba za rok 2008 a výše podpory pro rok 2009
„Za rok 2008 průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení § 6 odst. 2 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. činí 5,66 procenta. Průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení §1 odst. 3 vládního nařízení č. 33/2004 Sb. činí 5,64 procenta. Žadatelé o státní finanční příspěvek splňující podmínky dané nařízením vlády č. 249/2002 Sb., kteří zahájí čerpání hypotečního úvěru v období od 1. 2. 2009 do 31. 1. 2010, mají nárok na státní příspěvek ve výši 1 procentního bodu.“ 14
2.1.8 Výhody hypotečního úvěru
•
pořízení nemovitosti v relativně krátké době
•
rychlost zpracování, osobní přístup každé banky ke klientům
•
možnost získání státní finanční podpory
•
možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně.15
13 14
15
SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení,str. 55 - 56 http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/bankovnictvi/mmr-hypo-uver-sazba-08-statni-podpora09/1000464/51750/ Speciál pro zákazníky Verlag Dashöfer, Hypotéky a stavební spoření, str.2
20
2.2 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ
2.2.1 Historie stavebního spoření
„Stavební spoření má mnohaletou historii zejména v Německu a Rakousku, avšak základní myšlenka stavebního spoření i jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla založena v Birminghamu už roku 1775. Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu. Z něj byly následně financovány úvěry na jejich bytové účely.“16 První stavební spořitelna v Německu byla založena pastorem von Bondeschwingh roku 1885 v Bielefeldu a byla známá jako „Stavební spořitelna pro každého“. K rozkvětu stavebního spoření došlo v Německu až během poválečné rekonstrukce, v letech 1924 až 1929, kdy bylo potřeba získat finance pro výstavbu nových bytů. O rozvoj tohoto produktu se tehdy zasadil především Georg Kropp, zakladatel tzv. Společenství přátel (založeno r. 1921), které vybíralo příspěvky od svých členů a z nich pak financovalo stavbu rodinných domů a bytů.. Již tři roky po jeho založení z něj byly přiděleny první peníze na bytovou výstavbu. Koncem třicátých let došlo ve stavebním spoření k zásadní změně. Systém přidělování úvěrů byl založen na losování. Bylo zavedeno tzv. hodnotící číslo jakožto kritérium pro získávání úvěrů. Měnová reforma z roku 1948, která odstartovala období „hospodářského zázraku“, měla významný vliv na další rozvoj stavebního spoření. V té době Německu chybělo asi 5–6 milionů bytů, a tak byla po stavebním spoření obrovská poptávka. Mezi lety 1948 a 1971 došlo k nárůstu počtu uzavřených smluv. Na počátku tohoto období jich bylo něco kolem 300 tisíc, o 23 let později převyšoval jejich počet 12 milionů. V roce 1973 byl přijat zákon o stavebním spoření, čímž byl vytvořen jednotný rámec pro podnikání v této oblasti. „Osmdesátá léta znamenala úpadek stavebního spoření v Německu vlivem zlepšující se ekonomické a hospodářské situace celé země, která se promítla i do trhu s nemovitostmi. Poptávka po bytech radikálně klesala, ale připravila půdu pro další
16
http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/
21
zvýšený zájem o nemovitosti začátkem devadesátých let.“17 V první polovině devadesátých let dvacátého století se začalo stavební spoření rozvíjet ve Východní Evropě, kde zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku zaznamenalo zvýšený zájem obyvatelstva.
Stavební spoření v České republice
Do Česka bylo stavební spoření zavedeno schválením zákona č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stát začal stavební spořitelny podporovat a stavební spoření se stalo nejvýnosnějším způsobem ukládání peněz. „Státní podpora přilákala postupně miliony klientů. Už na konci roku 1996, kdy nastal největší rozmach, využívalo stavebního spoření 1,6 milionu obyvatel. A počet klientů se rychle zvyšoval. Díky státní podpoře, nezdanění úrokových výnosů a daňové odčitatelnosti úroků ze stavebních půjček evidují stavební spořitelny v současné době 6,2 milionu smluv. Za více než čtrnáct let uzavřely přes jedenáct milionů smluv o stavebním spoření. Z těchto čísel vyplývá, že v průměru každý Čech si ukládal alespoň jednou v životě peníze na stavební spoření.“18 . „Stavební spoření bylo zpočátku jedním z mála nástrojů, jak získat peníze na pořízení nebo rekonstrukci bydlení. Spořitelny v roce 1996 poskytly 19 tisíc úvěrů, v současnosti jich přitom uzavírají 155 tisíc ročně. Průměrná výše úvěru ze stavebního spoření se blíží 400 tisícům korun.“19 Od počátku své existence poskytly stavební spořitelny 1,37 milionů úvěru ve výši 292 miliard korun. V posledních letech se vyskytla konkurence v podobě hypotečních bank. V dnešní době je poměr financování bydlení spořitelnami a hypotečními bankami 70:30. Úvěry ze stavebního spoření je financováno sice 70% případů, ale objemově je to pouze 30%. U hypotečních úvěrů je to naopak, jelikož lidé jimi financují dražší byty. 1. ledna 2004 nabyla účinnosti novela zákona č. 423/2003 Sb., která kromě úprav v souvislosti se vstupem České republiky do EU upravila hlavně výši státní podpory z původních 25% na 15% z ročně naspořené částky, maximálně však z 20 000 Kč. 17
18 19
http://www.svet-bydleni.cz/kde-se-vzalo-stavebni-sporeni-jak-to-vsechno-zacalo-a-jak-se-dostalo-donasich-zemi-nadejna-historie-stavebniho-sporeni.aspx http://www.acss.cz/cz/novinari/acss-v-mediich/stavebni-sporeni-rozjelo-obchod-s-byty/ http://www.acss.cz/cz/novinari/acss-v-mediich/stavebni-sporeni-rozjelo-obchod-s-byty/
22
Maximální roční výše státní podpory klesla z 4500 Kč na 3000 Kč. Snížení státní podpory se týkalo až smluv uzavřených po 1. 1. 2004. Dále byla prodloužena vázací lhůta z původních 5 na 6 let. Poslední významnější změna zákona je novela č. 292/2005 Sb., která nabyla účinnosti 1. 10. 2005 a stanovuje povinnost stavební spořitelny deklarovat při uzavření smlouvy budoucí vývoj poplatků spojených s vedením účtu klienta. Také byla ustanovena povinnost stavebních spořitelen k připsání obdržených záloh státní podpory na účet účastníka do druhého dne po jejím obdržení.20
2.2.2 Charakteristika stavebního spoření
Stavební spoření vzniklo jako produkt pro získání prostředků pro financování bydlení. Je konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro co nejširší skupinu klientů a svojí podstatou se podobá ostatním známým typům spoření. Ta spočívá v získání dostatečných prostředků pro fond, z kterého jsou poskytovány úvěry. Specifikem stavebního spoření je úročení primárních zdrojů velmi nízkou úrokovou sazbou (2%), aby po připočtení marže byly úroky z poskytnutého úvěru únosné pro většinu účastníků stavebního spoření. Aby byl zachován smysl stavebního spoření, nesmí stavební spořitelna zdroje od účastníků stavebního spoření použít na jiné účely, než na účely související s předmětem stavebního spoření. To znamená, že stavební spořitelny mohou kromě přijímání vkladů a poskytování úvěrů dále:
•
poskytovat úvěry, které slouží k dřívější úhradě nákladů na řešení bytové situace v
případě, že účastník stavebního spoření ještě nemá nárok na poskytnutí úvěru •
poskytovat jiné úvěry na financování činností v oblasti bytového hospodářství
•
přejímat záruky za půjčky, které by byla stavební spořitelna oprávněna sama
poskytnout 20
LUKÁŠ, V.,KIELAR P.: Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 23-24
23
•
podílet se majetkově v obchodních společnostech v případech, kdy bude tato účast
sloužit k řešení bytových potřeb •
poskytovat úvěry obchodním společnostem v nichž má majetkový podíl
•
pro poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a na financování činností v
oblasti bytového hospodářství Volné prostředky na vkladových účtech účastníků může stavební spořitelna použít pouze: •
k uložení na vkladové účty u jiné banky
•
k nákupu státních dluhopisů, případně dluhopisů, na které stát převzal záruku21
Dalším specifikem je státní podpora stavebního spoření. Ta spočívá v první řadě v přímé finanční podpoře, kterou stát poskytuje ve výši 15% z ročně naspořené částky, avšak do maximální výše 3000 Kč ročně, a dále v osvobození úroků ze stavebního spoření od daně z příjmu. Toto činí ze stavebního spoření zajímavou a poměrně jistou dlouhodobou finanční investici. Z hlediska bytových potřeb je nejzajímavější možnost získat nízko úročený úvěr. Konkrétní podmínky pro přidělování úvěrů si stanoví jednotlivé spořitelny ve svých obchodních podmínkách, které musí respektovat zákon o stavebním spoření. Zákon říká, že účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření za předpokladu, že zajistí jeho návratnost. Spořitelna tedy nemůže na rozdíl od jiných bank odmítnout poskytnutí úvěru, ale může nastavit podmínky zajištění návratnosti úvěru tak, že je účastník nebude schopen splnit (např. stavební spořitelna požaduje na zástavu nemovitost, která je ve spoluvlastnictví více osob a jeden spoluvlastník ji tedy nebude schopen zajistit proti vůli jiného).22 Podmínka účelovosti se týká pouze úvěru poskytnutého účastníkům stavebního spoření. Naspořená částka, včetně státní podpory a úroků může být použita na cokoliv.
21 22
Srov. RUBEK J. a kol.: Stavební spoření a půjčky, str. 53-55 RUBEK J. a kol.: Stavební spoření a půjčky,str. 55-57
24
Zákonné vymezení stavebního spoření: Stavební spoření je účelové spoření spočívající: a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření c)
v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření
Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna. Je to banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle zákona. Stavební spořitelna podléhá bankovnímu dohledu, pokud zákon nestanoví jinak.23
2.2.3 Státní podpora stavebního spoření
Státní podpora je realizovaná formou státního příspěvku, který získávají účastníci stavebního spoření ve fázi spoření. Je jakýmsi motivačním prvkem pro spoření. Poskytovaná státní podpora zvyšuje efektivní zhodnocení vkladů a přispívá tak k tvorbě vlastního kapitálu účastníků stavebního spoření. Tímto dává stavební spořitelně možnost úročit vklady klientů ve fázi spoření nízkou úrokovou sazbou. Vzniká tak levný zdroj prostředků, který stavební spořitelny využívají pro poskytování úvěrů. Výše státní podpory je shora omezená. Zákonem říká, že státní podpora činí 15% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč (tedy maximální podpora jakou může klient získat je 3000 Kč).24 To znamená že pokud klient za rok naspoří více než 20 000 Kč, státní podpora činí stále 3000 Kč.
23 24
Zákon č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a statní podpoře stavebního spoření, §1 a §2 Zákon č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, §10, odst. 2)
25
2.2.4 Základní fáze stavebního spoření
Fáze spoření Klient spoří a jeho vklady jsou úročeny. Každý rok je ke vkladu připisována státní podpora. Klient v určité fázi získává nárok na přidělení cílové částky ( tzn. nárok na úvěr ze stavebního spoření).
Přidělení cílové částky Tato fáze tvoří jakýsi předěl mezi fází spoření a fází úvěrovou. Pokud klient přijme přidělení cílové částky, jsou mu vyplaceny naspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky a získává nárok na úvěr.
Fáze úvěrová Klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření. Tento úvěr je splácen anuitními splátkami až do konečného splacení.25
2.2.5 Fáze spoření
Na počátku této fáze stojí uzavření smlouvy o stavebním spoření mezi klientem a stavební spořitelnou. Klient si ve smlouvě stanoví cílovou částku – tj. Jednoduše řečeno částka, kterou chce klient získat pomocí stavebního spoření. Zákon říká, že cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmu z těchto úroků.26 Dále je ve smlouvě sjednána úroková sazba, kterou se budou úspory klienta úročit, i úroková sazba úvěru, 25 26
LUKÁŠ V., KIELAR P.:Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 13-14 Zákon č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, §5 odst. 9)
26
který mu bude následně poskytnut. Obě tyto sazby jsou zákonem stanoveny jako pevné a jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body. Výjimku tvoří pouze případy, kdy po vázací lhůtě 6 let a získání nároku na přidělení cílové částky klient přidělení odmítne. Tehdy má stavební spořitelna možnost úrokovou sazbu z vkladů upravit. Dále je ve smlouvě uvedeno, zda klient žádá o státní podporu a výše měsíčních úložek, které bude klient ukládat. Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky, ve kterých jsou mimo jiné stanoveny podmínky pro získání úvěru, výše splátek úvěru a další podmínky produktu. Každá stavební spořitelna obvykle nabízí více variant stavebního spoření – takzvaných tarifů. Jednotlivé tarify se liší zejména výší úrokových sazeb a ovlivňují, jak rychle může klient získat úvěr.
Průběh spoření V průběhu spořící fáze klient ukládá na účet stavebního spoření dohodnutou částku. Nejčastější je pravidelné měsíční spoření, klient však může vložit jednorázový vklad ve výši dvanáctinásobku měsíčního vkladu. Vklady jsou omezeny tím, že nesmí převýšit sjednanou cílovou částku. Výše vkladů a jejich intenzita mohou mít výrazný vliv na splnění podmínek potřebných pro získání úvěru. Vklady jsou úročeny a pokud klient žádal o státní podporu, stavební spořitelna ji nárokuje na Ministerstvu financí České republiky. Poté ji připisuje klientovi na účet ve formě záloh a pokud klient splní zákonem dané podmínky, je mu podpora vyplacena po ukončení fáze spoření.
Ukončení fáze spoření Fáze spoření bývá ukončena buď přidělením cílové částky nebo výpovědí smlouvy o stavebním spoření. Délka fáze spoření je důležitá pro výplatu státní podpory. Zde je důležitý pojem vázací lhůta – to znamená období po jehož trvání nemůže klient nakládat s vkladem, aniž by ztratil nárok na státní podporu. Ze zákona je toto období stanoveno na 6 let. Pokud ale účastník v průběhu vázací lhůty získá úvěr, který spolu s naspořenou částkou použije na bytové potřeby, zůstává nárok na státní podporu zachován. Klient, který vypoví smlouvu před uplynutím vázací lhůty, ztrácí nárok na
27
státní podporu a spořitelna vrací zálohu státní podpory zpět ministerstvu financí.27
2.2.6 Přidělení cílové částky
Přidělení je okamžik, kdy končí fáze spořící a začíná úvěrová. Klient jím získává nárok na vyplacení celé cílové částky, která zahrnuje naspořenou částku a úvěr. K přidělení cílové částky dochází po splnění podmínek stanovených zákonem a stavební spořitelnou. Tyto podmínky jsou tři a jsou následující: •
Dodržení minimální doby spoření – tato podmínka je jako jediná stanovená
zákonem, který říká, že účastník stavebního spoření může získat úvěr ze stavebního spoření nejdříve po dvou letech spoření. •
Naspoření minimální částky potřebné pro přidělení – spořitelna si stanoví částku,
jakou musí klient naspořit z cílové částky, aby mohlo dojít k přidělení. Obvykle to bývá 40% cílové částky. Klient pak získá úvěr ve výši 60% cílové částky. •
Dosažení stanoveného hodnotícího čísla – je to parametr, který hodnotí délku a
intenzitu spoření klienta. Každá spořitelna má jinou konstrukci tohoto čísla a liší se i pojmenování (bodové hodnocení, parametr ohodnocení atd.).28 Splněním podmínek získává klient nárok na přidělení, k tomu však dochází až poté, kdy klient s přidělením vyjádří souhlas. Pokud zatím nemá zájem čerpat úvěr, bude i nadále spořit a souhlas přidělením dá později.
2.2.7 Úvěr ze stavebního spoření (přidělený)
27 28
LUKÁŠ V., KIELAR P.:Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 14-16, str. 63 LUKÁŠ V., KIELAR P.:Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 16-17, str. 60-62
28
Výše úvěru, který má klient možnost získat, je rozdíl mezi naspořenou částkou a cílovou částkou. Maximální výše úvěru je dána spořitelnou a jejími tarifními variantami, nejčastěji je to 60% z cílové částky. Pokud tedy máme např. Smlouvu s cílovou částkou na 200 000 Kč, stačí naspořit 80 000 Kč a zbylých 120 000 Kč činí úvěr ze stavebního spoření. Pokud naspoříme více, bude to mít za následek snížení úvěru.
Splátka úvěru Výše splátky úvěru je stanovena ve všeobecných obchodních podmínkách každé stavební spořitelny a liší se podle tarifních variant (např. rychlá varianta – splátka úvěru činí 0,65% z cílové částky, standardní varianta – splátka je 0,55% z cílové částky). Splátka je tedy procento z cílové částky.
Tabulka č.3: Výše splátky úvěru u vybraných spořitelen a její poměr k výši úvěru Spořitelna + tarifní varianta
Poměr (vklad/úvěr)
Splátka jako % z cílové částky
Splátka jako % z úvěru
Modrá pyramida pomalá
40% / 60%
0,45%
0,75%
ČMSS – invest rychlá
40% / 60%
0,80%
1,33%
SSČS – standardní 40% / 60% 0,55% Zdroj: Petr Syrový: Financování vlastního bydlení
0,92%
Vysvětlivky: ČMSS – Českomoravská stavební spořitelnami SSČS – Stavební spořitelna České spořitelny Z tabulky je patrné, že při rychlých variantách bude chtít spořitelna vrátit prostředky nejrychleji a splátka úvěru tak bude nejvyšší. U stavebního spoření se nedá výše splátky ovlivnit tak jednoduše jako u hypotečního úvěru, kde můžeme ponížit splátku tím, že prodloužíme dobu splatnosti. U stavebního spoření je splátka daná volbou varianty a během splácení úvěru ji už nelze měnit.
Úroková sazba
29
Výše úrokové sazby je dána všeobecnými obchodními podmínkami a je dána při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Zákon ukládá, že maximální rozdíl mezi úrokovou sazbou z úvěrů a úrokovou sazbou z vkladů činí tři procentní body. Úroková sazba je pevná po celou dobu splácení úvěru, klient se tedy nemusí obávat změny úrokových sazeb na trhu.29
Tabulka č.4: Příklad úrokových sazeb některých stavebních spořitelen Stavební spořitelna
Úroková sazba z vkladů
Úroková sazba z úvěrů
Modrá pyramida
2,00%
5,00%
SSČS
2,00%
4,75%
ČMSS Zdroj: www.finance.cz
2,00%
4,80%
2.2.8 Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření
Pro získání přiděleného úvěru je třeba splnit tři výše uvedené podmínky. Dále však spořitelna po klientovi požaduje splnění dalších podmínek, které jí mají zajistit návratnost půjčených prostředků. Je tedy nutné splnit všechny následující podmínky: •
účelovost využití poskytnutých prostředků
•
prokázání schopnosti splácet úvěr
•
zajištění úvěru ( záruky – nemovitost, ručitelé....)
Účelovost využití poskytnutých prostředků
Účelovost úvěrů ze stavebního spoření je dána zákonem č. 96/1993 Sb. O 29
SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, str. 30
30
stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v §6. Jednoduše lze říci, že úvěr ze stavebního spoření lze použít na řešení vlastních bytových potřeb. Bytovými potřebami se rozumí například: •
získání bytu
•
změna, modernizace a údržba bytu
•
získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo
stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení •
stavební úprava nebytových prostor na byt
•
úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely
Prokázání schopnosti splácet úvěr – BONITA klienta
Spořitelna při poskytování úvěrů hodnotí schopnost klienta splácet svůj závazek. Chce tedy znát výši příjmů a rozhodne o tom, jestli jsou dostatečné, a také požaduje aby byly pravidelně dosahované po celou dobu splácení úvěru. Toto je ověřováno dokladem pravidelného dosahování v minulosti a dá se tedy předpokládat, že tyto příjmy budou dosahovány i v budoucnu. Příjmy musí být dostatečně vysoké na to, aby stačily na splácení závazků a obživu klienta. Navíc si banka ponechává určitou rezervu. Bonita se zpravidla vypočítá odečtením pravidelných měsíčních závazků a splátek od příjmu klienta. Poté se životním minimem poměřuje, zda je zbylá částka dostatečná pro obživu klienta a jeho rodiny. Kromě příjmů se zvažuje věk klienta. Spořitelna požaduje, aby úvěr byl splacen v produktivním věku, jelikož odchodem do důchodu by ztratil potřebné příjmy. Kromě toho by každý sám měl zhodnotit, zda na splácení úvěru prostředky má a mít bude.
Zajištění úvěru
31
Zajištění úvěru znamená pro stavební spořitelnu jakousi „pojistku“ v případě, že klient nebude schopen úvěr splácet, ať už z jakýchkoliv důvodů. K zajištění zpravidla slouží: •
ručitel, který by začal splácet, pokud by přestal splácet dlužník
•
zástava nemovitost, kterou může spořitelna případně prodat
Rizika jako je úmrtí či trvalá invalidita se dají řešit pojištěním a vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky. Za nejjistější zajištění je považována zástava nemovitosti a je používáno pouze u vyšších úvěrů, většinou nad 300 000Kč. Zajištění ručiteli je vyžadováno u nižších úvěrů, a to buď jedním nebo dvěma. Spořitelna si určí pro jakou výši úvěru je vyžadována jaká forma zajištění. Z hlediska splácení musí ručitel plnit podobné podmínky jako žadatel, tedy musí být v produktivním věku a musí být dostatečně bonitní. U malých úvěrů často stačí spořitelně fakt, že klient dlouhodobě a pravidelně spořil, a nevyžaduje žádné zajištění.30
2.2.9 Překlenovací úvěr
Překlenovací úvěry jsou určeny hlavně těm klientům, kterým ještě nevznikl nárok na řádný (přidělený) úvěr ze stavebního spoření a potřebují peníze dřív. Typické vlastnosti překlenovacích úvěrů jsou: •
úvěr se dá čerpat před splněním všech podmínek pro přidělení cílové částky
•
výše úvěru je většinou rovna cílové částce – úvěr není vyšší než cílová částka
•
úvěr musí být použit účelově
•
klient platí pouze úroky z překlenovacího úvěru a čeká na přidělení cílové částky
30
SYROVÝ P.:Financování vlastního bydlení, str. 33 – 34,
32
•
překlenovací úvěr se splácí přidělenou cílovou částkou Úrok u překlenovacího úvěru se počítá z celé cílové částky, pokud tedy klient
potřebuje půjčit 500 000 Kč a složí na účet stavebního spoření 200 000 Kč, čerpá překlenovací úvěr, tak výše úvěru je 500 000 Kč. Úrokové sazby u překlenovacích úvěrů nejsou státem regulovány a nemusí být ani fixní až do splatnosti úvěru. Výše úroku se odvíjí od toho, jak dlouho klient u stavební spořitelny spoří a jak dlouho bude úvěr splácet. Může se tedy odvíjet od výše cílové částky, výše zůstatku, výše hodnotícího čísla a doby, která je potřebná k přidělení cílové částky ( v měsících). Co se týče naspořené částky, tak stavební spořitelny nepožadují vždy, aby bylo naspořeno celých 40% z cílové částky. V případě nižší naspořené částky než 40% nestačí jen čekat na splnění hodnotícího čísla a povinné dvouleté lhůty, je nutné také dospořovat, tím pádem je překlenovací úvěr náročnější na měsíční zatížení klientů.
2.2.10 Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření
Výhody •
nižší úrokové sazby než u hypotečního úvěru
•
možnost odpočtu zaplacených úroků z úvěru od základu daně z příjmu fyzických
osob •
mimořádná splátka bez sankcí
•
za vedení účtu se platí 300Kč ročně, u hypotečního úvěru to bývá 150 Kč měsíčně
Nevýhody •
poměrně vysoký poplatek za sjednání
•
výše řádného (přiděleného) úvěru ze stavebního spoření je omezena zvolenou
cílovou částkou
33
2.3 DALŠÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ
V předešlých kapitolách jsme se seznámili s nejčastějšími formami financování bydlení. Objevují se však i jiné netradiční nabídky. Klienti by měli být při rozhodování velmi opatrní. V této kapitole se okrajově seznámíme s některými z nich.
Úvěry pro mladé rodiny
Dne 1.12.2004 vláda schválila nařízení, na základě kterého bude Státní fond rozvoje bydlení poskytovat mladým lidem nízkoúročené úvěry na pořízení bydlení. Úvěr je poskytován lidem do 36 let věku. Jeho maximální výše je 300 000 Kč, doba splatnosti nejdéle do 20 let a úročí se dvěma procenty ročně. Na žádost příjemce úvěru může být počátek splácení jistiny úvěru odložen nejdéle na dobu deseti let ode dne, kdy bylo s čerpáním úvěru započato. Po dobu tohoto odkladu příjemce splácí pouze úrok. Úvěr je určen pro výstavbu nebo koupi bytu či domu. Nelze ho poskytnout opakovaně jedné osobě, v případě že je žadatel nebo jeho manžel/manželka vlastníkem bytu či domu a na výstavbu či koupi bytu, na který už byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení již poskytnut.31
Leasing nemovitostí
Leasing nemovitostí se týká pouze nemovitostí pro vlastní bydlení, nikoliv pro podnikání. Leasingová společnost koupí nemovitost a klientovi ji pronajme. Klient platí leasingové splátky a po určité době přejde nemovitost do jeho vlastnictví.32 31 32
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/dotace/uvery-pro-mlade/ SYROVÝ P.:Financování vlastního bydlení, str. 66
34
Losování o nemovitost
Jedná se o hodně netradiční způsob financování bydlení. Klienti založí sdružení, kam postupně všichni spoří. V momentě, kdy je naspořena dostatečně vysoká částka, vylosuje se jeden z nich a ten získá finance na bydlení. Nevýhoda je, že klient neví kdy bude bydlet, jestli za 5, 10 nebo 15 let. Tento způsob financování je značně rizikový a drahý, nelze ho doporučit.33
33
SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, str. 69
35
3 PRAKTICKÁ ČÁST – HYPOÚVĚR MODRÉ PYRAMIDY
3.1 MODRÁ PYRAMIDA STAVEBNÍ SPOŘITELNA a.s.
3.1.1 Základní údaje o firmě
Obchodní jméno: Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. Právní forma: akciová společnost Zapsaná: v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 2281 Sídlo: Bělehradská 128, č. p. 222, 120 21, Praha 2, Česká republika IČ: 60192852 Datum zápisu do obchodního rejstříku: 9. prosince 1993 Základní kapitál: 500 000 000 Kč Akcie: 5000 ks akcií na jméno ve jmenovité hodnotě 100 000 Kč
3.1.2 Charakteristika firmy
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., byla založena zakladatelskou listinou dne 10.června 1993 a zapsána do Obchodního rejstříku byla 9. prosince 1993. Modrá pyramida je specializovanou bankou se sídlem v Praze, je provozovatelem stavebního
36
spoření spočívajícího v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření a v poskytování úvěrů a příspěvků jeho účastníkům. Provozuje svou činnost pouze na území ČR. Nabízí výhodný způsob spoření podporovaný státem, řešení a financování bytových potřeb, včetně bezplatného úvěrového poradenství, spoření pro mladé do 18 let s prémií, profesionální klientský servis a pobočky po celé ČR a individuální finanční poradenství. Získala ocenění Stavební spořitelna roku 2005, 2006,2007 a 2008 v prestižní soutěži MasterCard. Mezi produkty nabízené Modrou pyramidou patří stavební spoření, úvěry, mezi klienty velmi oblíbený Hypoúvěr, který patří k nejvyužívanějším produktům financování bydlení v České republice,
hypotéky Komerční Banky, penzijní
připojištění, životní pojištění Komerční pojišťovny, životní pojištění Allianz, majetkové pojištění Allianz a některé produkty Komerční banky. V roce 2006 se 13. října stala jediným akcionářem společnosti Komerční banka, a.s.. Také v tomto roce dosáhla Modrá pyramida svého nejlepšího hospodářského výsledku ve své dosavadní historii, poskytla největší objem úvěrů a upevnila své postavení na trhu financování bydlení v ČR. Akvizice Modré pyramidy je významným strategickým krokem pro Komerční banku z hlediska expanze na domácím trhu, který poskytuje oběma společnostem možnosti využití potenciálu z křížového prodeje produktů, spolupráce spojené s obsluhou klientů. Pro Modrou pyramidu je zázemí tak silného akcionáře, jakým je Komerční banka, dobrým předpokladem pro další rozvoj spořitelny. Modrá pyramida se tímto mohla zapojit k novému úspěšně zavedenému obchodnímu modelu Komerční banky, jehož hlavními rysy jsou: -
dlouhodobé vztahy s klienty s důrazem na transparentnost a komunikaci
-
neustále se zlepšující služby
-
vícekanálový přístup ke klientům umožňující nepřetržitý a pohodlný přístup do banky
V roce 2007 se Modrá pyramida začala profilovat jako "banka pro rodinu" a proto začala vedle stavebního spoření a úvěrů na bydlení poskytovat další bankovní a
37
pojišťovací produkty. Více než 1 500 poradců s plnou nabídkou produktů stavebního spoření, pojištění a bankovních produktů poskytuje vysoce kvalitní klientský servis ve 160 poradenských centrech po celé České republice. Za tento rok (k 30.11.2007) poskytla Modrá pyramida 23 800 úvěrů v objemu přesahujícím 12,9 mld. Kč, což je o 33 % více než v roce předcházejícím. Bylo také uzavřeno více smluv o stavebním spoření - 107 tisíc smluv o stavebním spoření (včetně navýšení) s cílovou částkou 30,4 mld. Kč , oproti 93 tisícům smluv s cílovou částkou 23 mld. Kč z roku 2006. Roste také zájem o pojišťovací produkty: rizikové životní pojištění PYRAMIDA vytvořené Komerční pojišťovnou pouze pro klienty Modré pyramidy, penzijní připojištění Penzijního fondu Komerční banky a Pojištění majetku a odpovědnosti Allianz pojišťovny, ale především pak o nové, tzv. modré produkty, které připravila Modrá pyramida ve spolupráci s Komerční bankou. Jde o: Modrou půjčku (spotřebitelský úvěr), Modrou kreditní kartu, Modré konto a Modré konto plus (bankovní účty, určené pouze klientům MPSS), Studentské konto G2 a vybrané podílové fondy. Zájem je hlavně o Modrá konta, ale také o Modrou půjčku, kterou lze dobře kombinovat s klasickými úvěry na bydlení. Od roku 2007 připravila Modrá pyramida Spoření Mopísek pro děti do 15let a Spoření Mopy Junior pro děti a mladé lidi do 21let. Od 1.března 2008 rozšiřuje Modrá pyramida nabídku Hypoúvěrů a uvádí na trh novinku: Hypoúvěr GARANT s garantovanou úrokovou sazbou a splatností 20let (10let překlenovací úvěr + 10let přidělený úvěr).
3.1.3 Organizační struktura firmy
Modrá pyramida má centrálu v Praze, kde sídlí i představenstvo a dozorčí rada. Představenstvo má 3 členy, jejím předsedou a ředitelem společnosti je André Léger, na nějž má přímé napojení odbor personální a správní, odbor odbytu a marketingu a odbor externí a interní komunikace; místopředseda představenstva a 1.náměstek ředitele Ing. Libor Löfler, pod něhož spadají odbor úvěrových obchodů, odbor IS/IT, odbor produktových procesů a oddělení ohrožené úvěry; třetím členem představenstva a 38
náměstkem ředitele je Ing. Jiří Šperl, který má pod sebou odbor ekonomický, odbor controlling, odbor správa obchodů a oddělení vnitřního auditu. Každý odbor se dále dělí na jednotlivá oddělení a ta se ještě dále dělí na jednotlivé týmy. Modrá pyramida rozdělila Českou republiku do 11 regionů: Praha – západ, Praha – východ, Hradec Králové, Ústí nad Labem, Plzeň, České Budějovice, Jihlava, Šumperk, Brno, Olomouc a Ostrava. Každý region řídí regionální ředitel, který má přímou vazbu na odbor odbytu a marketingu. Regiony se dále dělí na oblasti a teritoria. Oblasti řídí oblastní ředitelé, kterým jsou podřízeni poradci. Ti jsou rozděleni podle výkonu (počet a objem sjednaných obchodů) do 3 kategorií – generální reprezentant, rodinný finanční poradce a poradce – a tyto kategorie se liší hlavně výší provize a dalšími benefity.34
3.2 Úvěrové produkty Modré pyramidy 3.2.1 Přidělený úvěr
Přidělené úvěry jsou klientovi nabízeny po splnění podmínek daných zákonem o stavebním spoření č 423/2003 Sb. a Všeobecnými obchodními podmínkami a Všeobecnými úvěrovými podmínkami. Účastník si tento úvěr nežádá, spořitelna mu jej nabídne sama. Podmínky pro přidělení úvěru jsou: • od uzavření smlouvy o stavebním spoření uběhlo 24 měsíců • zůstatek na účtu je nejméně 40% • výše parametru ohodnocení je nejméně 55 bodů Kontrola plnění těchto podmínek probíhá u všech klientů automaticky, vždy k poslednímu dni kalendářního čtvrtletí. Termín, ve kterém spořitelna provádí vyhodnocení předpokladů pro přidělení cílové částky se nazývá termín ohodnocení. Pevní možný termín pro přidělení cílové částky se nazývá termín přidělení. Mezi 34
Výroční zpráva Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. + interní materiály
39
termínem ohodnocení a přidělení je období dlouhé 4-6 měsíců. Parametr ohodnocení je bodové ohodnocení způsobu spoření účastníků. Způsob výpočtu je poměrně složitý a je následující: suma všech zůstatků na účtu X aktuální zůstatek na účtu X koeficient ohodnocení cílová částka
minimální zůstatek
Vysvětlivky: suma všech zůstatků = součet zůstatků na účtu v uplynulých termínech ohodnocení minimální zůstatek = 40% z cílové částky koeficient ohodnocení – dle varianty uvedené ve smlouvě o stavebním spoření ( rychlá=14, standardní=10, pomalá=6) Pokud je podíl ve druhém zlomku nižší než 1, považujeme jej ve výpočtu za číslo 1. Vyhodnocení a stanovení pořadí účastníků stavebního spoření probíhá automaticky. Ti, kteří v daném termínu dosáhnou požadované výše parametru ohodnocení, jsou rozděleni do tří skupin podle výše parametru. Tyto skupiny pak určují pořadí v jakém mají účastníci nárok na přidělený úvěr. Výše přiděleného úvěru je maximálně rozdíl mezi cílovou částkou a zůstatkem na účtu klienta. Výše splátek úvěru a jeho splatnost závisí na variantě, tarifu a úrokové sazbě.35 Parametry přidělených úvěrů dle tarifu Tabulka č.5: Tarif PROFIT ( smlouvy uzavřené do 1.12.2004) Varianta
úrok
splátka
splatnost
rychlá
6,00%
0,60% z CČ
12 let
standardní
6,00%
0,50% z CČ
15,75 let
0,40% z CČ
24 let
pomalá 6,00% Zdroj: interní materiály Modré pyramidy Tabulka č.6: Tarif KREDIT 35
Interní materiály Modré pyramidy
40
Varianta
úrok
splátka
splatnost
rychlá
5,00%
0,75% z CČ
8 let
standardní
0,00%
0,60% z CČ
10,5 roku
4,00%
0,90% z CČ
6 let
5,00%
0,45% z CČ
16 let
4,00%
0,60% z CČ
9,5 roku
0,75% z CČ
7 let
pomalá
3,00% Zdroj: interní materiály Modré pyramidy CČ....cílová částka
Po přidělení cílové částky vzniká nárok na vyplacení naspořené částky a státní podpory a poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Pokud uplynula vázací lhůta 6 let, pak se klient rozhodne zda si nechá vyplatit pouze naspořené úspory, nebo bude žádat o vyplacení naspořené částky a úvěr. Výhody přiděleného úvěru •
pevná úroková sazba po celou dobu splácení
•
úvěry do 20 000Kč – dokládá se pouze účel
•
úvěry do 300 000Kč – bez zajištění, bez dokládání bonity, pouze v případě, že
věk klienta bude v době splacení vyšší než 65 let – vinkulace pojistky na smrt úvěry do 500 000Kč se zajištěním (1 ručitel nebo nemovitost), bez dokládání
• bonity •
zdarma vyřízení úvěru do 300 000Kč
•
možnost dřívějšího či okamžitého splacení bez sankcí36
3.2.2 Překlenovací úvěr
Překlenovací úvěr je mnohem častěji uzavíranou formou úvěru. Poskytuje se na dobu do termínu přidělení a je splácen cílovou částkou. Jeho výše je vždy rovna cílové částce. Minimální cílová částka je 50 000Kč, maximální je neomezena. Při nižším 36
Materiály pro školení Modré pyramidy
41
zůstatku na účtu stavebního spoření než 40% z cílové částky je klient povinen dospořovat. Výše dospořování je minimálně 0,2%, 0,3% nebo 0,33% z cílové částky dle druhu zvoleného produktu. Splátku překlenovacího úvěru tvoří splátka úroku a dospořování. Měsíční splátka se tedy určí následujícím vzorcem: cílová částka x úroková sazba + (cílová částka x procento dospořování) 1 200 Úroková sazba je stanovena maximálně na dobu 6 let. Nedojde-li k přidělení do 6ti let, je stavební spořitelna oprávněna změnit úrokovou sazbu na sazbu platnou v daném období. Rychlejším dospořováním dochází k dřívějšímu termínu přidělení a klient si může ponechat úrokovou sazbu fixovanou na 6 let. Zůstatek na účtu je do splacení překlenovacího úvěru vázán zástavním právem ve prospěch Modré pyramidy stavební spořitelny. Ve fázi překlenovacího úvěru jsou klientovi vedeny dva účty – účet stavebního spoření a úvěrový účet.37 Výhody překlenovacího úvěru •
úvěry jsou poskytnuty okamžitě na žádost klienta
•
akontace od 0% ( zůstatek na účtu může být nulový)
•
možnost rychlejšího dospořování a fixní úroková sazba po dobu 6ti let
•
splátky úroků ze skutečně vyčerpané částky
•
úvěry se splatností do 15 měsíců a do výše 300 000Kč poskytovány bez bonity a
zajištění •
volba vlastní výše akontace a dospořování
•
úrokovou sazbu lze ovlivnit mimo výše akontace i formou zajištění úvěru –
kvalitnější zajištění (nemovitost) = nižší úroková sazba
3.2.3 Základní programy překlenovacích úvěrů 37
Interní materiály Modré pyramidy
42
Program BYDLENÍ Jedná se o úvěry poskytnuté a tyto účely: •
výstavba rodinného/bytového domu či bytu
•
změna stavby na rodinný/bytový dům
•
koupě bytového/rodinného domu domu, bytu nebo stavby
•
koupě pozemku
•
úhrada vkladu/podílu právnické osobě
•
vypořádání manželů spoluvlastníků/dědiců
•
úhrada za převod členských práv/podílu v právnické osobě
•
splácení úvěru/půjčky od bankovní instituce
•
úplatný převod domu, bytu či pozemku dle zvláštního předpisu38
Tabulka č.7: Úrokové sazby Zajištění
Bez zajištění
Ručitel(é)
Nemovitost, vklad,bankovní záruka
Akontace do 20% z 6,69% CČ
6,69%
5,80%
Akontace 20-35% z 6,39% CČ
6,39%
5,80%
Akontace od 35% z 6,39% CČ Zdroj: interní materiály Modré pyramidy
6,39%
5,40%
Program REKONSTRUKCE Jedná se o úvěry poskytnuté na účely: •
změna/údržba stavby, udržovací práce
•
připojení domu k veřejným sítím technického vybavení
•
splacení úvěru/půjčky od nebankovního subjektu
38
Interní materiály Modré pyramidy
43
Tabulka č.8: Úrokové sazby Zajištění
Bez zajištění
Ručitel(é)
Nemovitost, vklad,bankovní záruka
Akontace do 20% z 6,59% CČ
6,59%
6,30%
Akontace 20-35% z 6,29% CČ
6,29%
6,20%
Akontace od 35% z 6,29% CČ
6,29%
6,10%
Je-li cílová částka do 299 000Kč a je zajištěn nemovitostí, platí úrokové sazby programů bydlení či rekonstrukce. Pokud však cílová částka přesáhne 300 000Kč a úvěr je zajištěn nemovitostí – řídíme se podle úrokových sazeb Hypoúvěru.
3.2.4 Hypoúvěr Modré pyramidy
Hypoúvěr v sobě kombinuje výhody úvěru ze stavebního spoření a hypotéky. Nároky na příjmy jsou nižší než u hypotéky, je proto dostupnější širší veřejnosti.39 Parametry produktu •
cílová částka minimálně 300 000Kč
•
akontace od 0% z cílové částky
•
zajištění nemovitostí (maximálně 80% ceny odhadu), vkladem či bankovní
zárukou •
dospořování minimálně 0,2% z cílové částky
•
varianta rychlá nebo stndardní
•
úrokové sazby od 4,64% do 5,45%
Tabulka č.9: Úrokové sazby Hypoúvěru 39
Interní materiály Modré pyramidy
44
Zajištění
Program BYDLENÍ
Program REKONSTRUKCE
Akontace do Akontace od Akontace do Akontace od 35% z CČ 35% z CČ 35% z CČ 35% z CČ Nemovitost
4,94%
4,64%
5,35%
5,45%
Další produkty Hypoúvěr 100 – parametry •
zajištění nemovitostí až 100% ceny odhadu (tzn. Že MPSS je schopna
profinancovat 100% ceny nemovitosti) •
minimální cílová částka 300 000Kč
•
dospořování 0,2%
•
vinkulace životního pojištění pokud bude klientovi v době splacení úvěru více než
65let •
jednotná úroková sazba 5,64%
Hypoúvěr GARANT – parametry •
zajištění nemovitostí (maximálně 80% ceny odhadu)
•
minimální CČ 300 000Kč
•
dospořování 0,33%
•
varianta standardní 5%
•
jednotná úroková sazba 5,19%
•
fixace úrokové sazby na 10 let
Hypoúvěr GARANT 100 – parametry •
zajištění nemovitostí až 100% ceny odhadu
•
minimální cílová částka 300 000Kč
•
dospořování 0,33% z cílové částky
•
varianta standardní 5%
•
vinkulace životního pojištění, pokud bude klientovi v době splacení úvěru více
než 65let 45
•
jednotná úroková sazba 5,79%
•
fixace úrokové sazby na 10 let Splacení úvěru je maximálně do 20ti let – je rozložen na 10 let pro překlenovací
úvěr a 10 let pro přidělený. 40
3.2.5 Zajištění úvěru
Úvěrové riziko je částka, kterou je nutné zajistit. Pro MPSS je rizikem rozdíl mezi cílovou částkou a zůstatkem na spořícím účtu. Druhy zajištění jsou: •
ručitelský závazek osob, které jsou občany ČR s trvalým pobytem v ČR – ručitel
ručí za celý závazek dlužníka •
zástavní právo k nemovitosti, která je na území ČR a zapsána v katastru
nemovitostí •
zástavní právo k pohledávce zajištěné vklady u bankovního ústavu v ČR
•
bankovní záruka od bankovního ústavu v ČR
Požadované zajištění podle výše rizika a typu úvěru
Riziko ≤ 300 000Kč Riziko ≤ 500 000 Kč Riziko ≥ 500 000 Kč 1. riziková skupina
Bez zajištění
Jeden bonitní ručitel Zástava nemovitosti apod.
2. riziková skupina
Jeden bonitní ručitel Dva bonitní ručitelé Zástava nemovitosti apod.
1.riziková skupina : přidělené úvěry a překlenovací úvěry s termínem přidělení do 15 měsíců 2. riziková skupina: překlenovací úvěry s termínem přidělení nad 15 měsíců
40
Materiály pro školení Modré pyramidy
46
Všechny akceptovatelné zajišťovací prostředky lze navzájem kombinovat. Nelze je však postupně uvolňovat.41
3.2.6 Bonita klienta
Při bonitě se hodnotí schopnost účastníka splácet úvěr. Hodnotí se rodina dlužníka, spoludlužníka a ručitele. Uvádí se příjmy a výdaje všech účastníků úvěrového vztahu, v případě sezdaných se uvádí i příjmy a výdaje manžela(ky). Pak se vypočítá bonita klienta. Postup při výpočtu bonity: •
úvěr je přiřazen do příslušné rizikové skupiny
•
dle rizikové skupiny se určí existenční minimum
•
stanoví se výše aktuální splátky
•
určí se % požadované rezervy z aktuální splátky
•
vyhodnotí se volné prostředky
Výpočet bonity: Měsíční příjmy rodiny
Součet příjmů obou manželů
- pravidelné výdaje
Leasingy, pojištění, závazky u jiných bank, alimenty, dříve poskytnuté úvěry u MPSS
- existenční minimum rodiny
Určí se dle rizikové skupiny a druhu úvěru
- posuzovaná splátka úvěru
Dána druhem úvěru a skupinou úvěru
- rezerva splátky
20% rezerva z aktuální splátky
Rozdíl volných prostředků
Výsledek 0 a více = klient je bonitní
Modrá pyramida si ověřuje zadluženost a platební morálku v CBCB (bankovní registr klientských informací), CRÚ(centrální registr úvěrů) a SOLUS(Sdružení na 41
Interní materiály Modré pyramidy
47
ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům). Pokud vyjde po odečtení všech položek 0 a více je účastník bonitní (je schopný splácet) a úvěr mu může být poskytnut. Pokud vyjde záporné číslo je klient nebonitní a pro poskytnutí úvěru je nutné přistoupení bonitního spoludlužníka.
3.2.7 Úvěrový proces
1.
Analýza potřeb klienta V první fázi zprostředkovatel zjišťuje požadavky klienta. Následně informuje klienta o možnostech a podmínkách poskytnutí úvěru, vybere vhodný produkt, předá klientovi potřebné informace a formuláře a informuje ho o možnostech pojištění.
2.
Sepsání žádosti o úvěr Zprostředkovatel vyplní s klientem potřebné dokumenty (Žádost o úvěr, Prohlášení k žádosti o úvěr) a požádá ho o doplnění dalších potřebných listin doložení příjmu (např. výplatní páska), doložení účelu čerpání úvěru, list vlastnictví (při výstavbě domu LV k pozemku, při koupi LV prodávajícího). Dále se stanoví potřebné zajištění nemovitosti dle výše úvěru a žádost je postoupena dále ke zpracování úvěrovému pracovníkovi. Ten ověřuje bonitu klienta a prověřuje v Registru úvěrů CBCB (případně v Centrálním registru úvěrů ČNB pro právnické osoby). Po kontrole údajů zajistí, aby kopie žádosti o úvěr a prohlášení účastníka vždy doručeno na centrálu Modré pyramidy k nascanování do eArchivu. Pokud je vše v pořádku posílá žádost na centrálu do Prahy, kde je žádost zpracována.
3.
Výplata úvěru Do 2 měsíců od sepsání žádosti o úvěr klient obdrží poštou úvěrové smlouvy včetně inkasního příkazu. Tyto smlouvy musí do 2 měsíců podepsat a požádá o výplatu úvěru – na formuláři Žádost o výplatu.
48
4.
Splácení úvěru Splácení probíhá u Modré pyramidy pouze inkasem z účtu v předepsaných termínech. První splátka musí být zaplacena do 25. dne měsíce následujícího po vyhotovení úvěrových smluv.42
3.2.8 Komparace modelových úvěrů - výpočet splátky a bonity
Situace č.1: Manželský pár (30 a 31 let)se 2 dětmi má zájem o koupi nemovitosti. Financovat koupi chtějí částečně z vlastních prostředků (600 000 Kč)a částečně úvěrem ve výši 1 000 000 Kč. Ručit budou touto nemovitostí v hodnotě 1 500 000 Kč. Celkový příjem rodiny je 35 000 Kč (otec 20 000 Kč, matka 15 000 Kč). Měsíční výdaje mají 4000 Kč na pojištění, 6000 Kč splátka leasingu auta a 500 Kč spotřebitelský úvěr. Nemají uzavřené stavební spoření, jedná se tedy o první smlouvu. Z ručení nemovitostí o hodnotě 1 500 000 Kč na úvěr ve výši 1 000 000 Kč vyplývá, že vybereme produkt Hypoúvěr (profinancuje se maximálně 80% hodnoty nemovitosti). Úrokovou sazbu vybereme dle produktu a akontace která je v tomto případě 0%. Minimální splátka úvěru = dospořování + splátka úroků + poplatek za vedení účtu stavebního spoření (300 Kč ročně – 25 Kč měsíčně) Dospořování = 0,2% z cílové částky(1 000 000Kč) = 2 000 Kč + 25 Kč (poplatek) Splátka úroku = CČ x úrok = 1 000 000 x 4,94 = 4 117 Kč 1200
1200
Splátka anuity = 2000 + 25 + 4117 = 6 142 Kč Bonita: 42
Metodika úvěrů Modré pyramidy
49
Příjem rodiny
35 000,00 Kč
Výdaje
- 10 500 Kč (6000 + 4000 + 500)
Existenční minimum(Hypoúvěr)
- 5 700 Kč(dlužník) + 3 x 2 200 Kč (další osoby – manželka a 2 děti) = 12 300 Kč
Posuzovaná splátka
-6 142,00 Kč
Rezerva (20% ze splátky)
-1 228,40 Kč
Rozdíl volných prostředků
4829,6
Rozdíl vyšel kladný, klient je tedy bonitní a úvěr mu může být poskytnut. Situace č.2: Stejná situace jako v prvním případě, jen vlastní prostředky jsou vloženy na účet (600 000 Kč) a výše úvěru je na 1 500 000 Kč. Výše úvěru je tedy stejná jako hodnota nemovitosti, tedy banka profinancuje 100% hodnoty nemovitosti, vybereme produkt Hypoúvěr 100. Splátka: dospořování = 0,2% z 1 500 000 Kč = 3 000 Kč + 25 Kč splátka úroku = 1 500 000 x 5,64 = 7 050 Kč 1 200 splátka anuity = 7 050 + 3 000 + 25 = 10 075 Kč Bonita: Příjem
35 000,00 Kč
Výdaje
-10 500,00 Kč
Existenční minimum
- (6500 + 3 x 2 200) = 13 100 Kč
Posuzovaná splátka
-10 075,00 Kč
Rezerva (20% ze splátky)
-2 015,00 Kč
Rozdíl
-690,00 Kč
Výsledek je záporný, což znamená, že klient je nebonitní a nemá proto nárok na úvěr.
Pokud srovnáme tyto dvě situace, je zřejmé, že pro klienta je mnohem výhodnější Hypoúvěr na
1 000 000 Kč a zbytek nemovitosti může financovat z vlastních
50
prostředků. Úvěr ve druhém případě, který profinancuje 100% hodnoty nemovitosti je dražší z toho důvodu, že pro banku představuje vyšší riziko z hlediska toho, pokud by klient přestal splácet a ona chtěla nemovitost prodat, tak na tom spíše prodělá, jelikož by se jí vrátilo maximálně to, co půjčila. Při stávajících příjmech a výdajích zároveň není klient bonitní. Je tady možnost přistoupení bonitního spoludlužníka,jehož příjmy a výdaje by se přičetly k příjmům a výdajům dlužníka, a klient by se tím pádem stal bonitní. To by mi v této situaci připadalo zbytečné vzhledem k tomu, že klient má vlastních prostředků 600 000 Kč. Je pro něj mnohem výhodnější vzít si menší úvěr a zbytek financovat z vlastních prostředků. Vložení vlastních prostředků na účet by se klientovi vyplatilo v případě, že by si vzal úvěr na 1 500 000 Kč, ale cena nemovitosti by byla 2 000 000 Kč. Profinancováno by tedy bylo 75% ceny nemovitosti. V takovém případě by byl vybrán produkt Hypoúvěr a díky vloženým 600 000 Kč by akontace byla vyšší než 35% a tím pádem by byla úroková sazba nižší – 4,64%. Pro klienta by však toto řešení znamenalo zbývajících 500 000 Kč na koupi nemovitosti doplatit z nějakých jiných prostředků, což v úvěrové praxi nebývá běžné. Na tomto příkladu je ukázáno, jak různorodé úvěry ze stavebního spoření jsou a jaké možnosti řešení se nabízí při výběru úvěrového produktu. Velký vliv při poskytování úvěru mají kromě účelu, na který je úvěr požadován, také příjmy a výdaje klienta, druh zajištění úvěru a také počet osob žijících ve společné domácnosti ( tedy manžel/manželka, děti).
51
ZÁVĚR
Otázka bydlení a s ním spjaté jeho financování vždy patřila a bude patřit k těm nejzásadnějším v životě každého člověka. V posledních letech se rozvíjí hlavně sektor vlastnického bydlením jehož pořizovací ceny jsou poměrně vysoké. Ve své práci jsem analyzovala možnosti financování vlastního bydlení. Na trhu produktů, kterými lze bydlení financovat, sehrávají primární roli hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Každý produkt má svá specifika a je těžké je porovnávat, navzájem si však velmi konkurují. Hypoteční úvěry jsou brány na vyšší částky. Klient po skončení doby fixace úrokové sazby netuší, jaká bude budoucí výše splátek. Zajištění je vždy zástavním právem k nemovitosti. Oproti tomu úvěry ze stavebního spoření bývají na menší částky, ale u klientů jsou oblíbenější, jednak z hlediska nižších úrokových sazeb než u hypotečních úvěrů a také díky jistotě budoucí výše splátek. Zajištění úvěru nemusí být vždy zástavním právem k nemovitosti, v některých případech stačí jeden nebo dva bonitní ručitelé. Stát poskytuje těmto produktům podporu ( státní podpora stavebního spoření, odpočet zaplacených úroků z úvěru od základu daně z příjmů, úroková dotace ke splátkám hypotečních úvěrů) a snaží se tak zvýšit zájem obyvatelstva o řešení bytové situace. To má v důsledku pozitivní dopad na hrubý domácí produkt. Zvýšený zájem lidí o řešení bytové situace totiž podporuje rozvoj stavební výroby orientované na bytovou výstavbu a výrob s ní souvisejících. Vyšší rozsah výroby a odbytu současně ovlivňuje zaměstnanost i výši příjmů občanů. Vyšší příjmy obyvatelstva umožňují růst spotřeby a následně růst příjmů státního rozpočtu. Kromě těchto produktů jsou na trhu také méně používané produkty pro financování bydlení. V této práci jsou zmíněny tři – úvěry pro mladé rodiny, leasing nemovitostí a losování o nemovitost. Při rozhodování, jaký způsob financování si klient zvolí, je potřeba prostudovat nabídky produktů od více institucí a zvážit možnosti jejich kombinace. Pořízení bydlení je významnou a dlouhodobou investicí a ovlivní finanční zatížení klienta na řadu let. Z pracovní praxe je mi nejbližší stavební spoření a proto je praktická část této práce zaměřena na konkrétní stavební spořitelnu – Modrou pyramidu a.s.. 52
Charakterizováním úvěrových produktů Modré pyramidy, popisem úvěrového procesu a následnou komparací dvou Hypoúvěrů při řešení stejné situace s výpočtem splátek a bonity klienta, je cíl této diplomové práce naplněn.
53
ANOTACE Příjmení a jméno autora: Skalická Jitka Instituce: Moravská vysoká škola Olomouc Název práce v českém jazyce: Financování bydlení – Hypoúvěr Modré pyramidy a.s. Název práce v anglickém jazyce: Housing financing – Mortgage credit (called Hypoúvěr) of Modrá pyramida Vedoucí práce: Ing. Vladimír Hobza, Ph.D. Počet stran: 57 Rok obhajoby: 2009 Klíčová slova v českém jazyce: financování bydlení, hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, Modrá pyramida stavební spořitelna a.s., Hypoúvěr Modré pyramidy Klíčová slova v anglickém jazyce:housing financing, mortgage credit, credit of building saving, Modrá pyramida building society a.s., Hypoúvěr of Modrá pyramida Anotace v českém jazyce Otázka bydlení a jeho financování patří k základním lidským potřebám. V práci jsou charakterizovány dva primární produkty pro financování. Značná část práce je věnována stavebnímu spoření a úvěrům ze stavebního spoření. Následně je pak představen Hypoúvěr Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. a je provedena komparace dvou Hypoúvěrů analýzou výše splátek a bonity klienta. Anotace v anglickém jazyce Question of housing a housing financing belong to basic human necessities. In this work are described two primary products for financing. Major part of the work is paid to building saving and credits of building saving. Next is presented Hypoúvěr of Modrá pyramida building society a.s. and then is made comparation of two credits Hypoúvěr in terms of analysis of high of instalment on credit and creditworthiness.
54
LITERATURA A PRAMENY DOBEŠOVÁ K.:Úroky z úvěrů hypotečního a ze stavebního spoření jako
•
nezdanitelná část základu daně,1. vyd. ASPI Publishing, s.r.o., 2004. ISBN 80-8639583-9. •
FRANĚK F.: Financování bydlení v ČSSR a zahraničí, 1. vyd., Praha:
Výzkumný ústav výstavby a architektury, 1969. •
KLIMEŠ V.: Věcné zásady oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství
CERM s.r.o., 1995. ISBN 80-85867-81-8. •
LUKÁŠ V., KIELAR P.: Stavební spoření a stavební spořitelny, 1. vyd., Praha:
Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-30-9. •
POLIDAR, V.: Management bank a bankovních obchodů. 2. upr. vyd. Praha: Ekopress, 1999. ISBN 80-86119-11-4.
•
RUBEK J., REVENDA Z. a kol.: Stavební spoření a půjčky, 1.vyd., Praha:
Scientia,1994. ISBN 809000891-5-1. • • •
•
SŮVOVÁ, H.: Specializované bankovnictví. 1. vyd., Praha: Bankovní institut, 1997. ISBN 80-902243-2-6. SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, 4. přeprac. vyd., Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. URBÁNKOVÁ L.: Speciál pro zákazníky Verlag Dashöfer, nakladatelství s.r.o., Verlag Dashöfer nakladatelství s.r.o., 2002. ISBN 80-86229-57-2 Stavební spoření se Všeobecnou stavební spořitelnou Komerční banky a.s., Český Těšín:AGAVE, 1999. ISBN 80-86160-30-0
•
www.acss.cz
•
www.businessinfo.cz
•
www.csas.cz
•
www.finance.cz
•
www.hypoexpert.cz
•
www.sazebnik-kb.cz
•
www.svet-bydleni.cz
55
Zákony a nařízení vlády: •
nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční
podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby •
zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření
•
zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech
•
Výroční zpráva Modré pyramidy stavební spořitelny a.s.
•
Interní materiály Modré pyramidy
•
Metodika úvěrů Modré pyramidy
56
SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ Obrázek č.1 Složení anuitní splátky v čase.....................................................................17 Tabulka č.1 Výše státní finanční podpory v závislosti na úrokové sazbě.......................18 Tabulka č.2 Výše příspěvku pro mladé v závislosti na úrokové sazbě............................20 Tabulka č.3 Výše splátky úvěru u vybraných spořitelen a její poměr k výši úvěru........29 Tabulka č. 4 Příklad úrokových sazeb některých stavebních spořitelen.........................30 Tabulka č.5:Tarif PROFIT...............................................................................................40 Tabulka č.6: Tarif KREDIT..............................................................................................40 Tabulka č.7: Úrokové sazby.............................................................................................43 Tabulka č.8: Úrokové sazby.............................................................................................44 Tabulka č.9: Úrokové sazby Hypoúvěru.........................................................................44
57
