FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende partijen in beeld en deze partijen hebben de intentie uitgesproken de financiële en praktische haalbaarheid gezamenlijk met de gemeente te onderzoeken. Het betreft de volgende partijen: Trema Kinderopvang / Stichting Kinderopvang Woudrichem Syndion Fysiotherapie Woudrichem Stichting de Vleet Stichting Bibliotheek Altena Om de financiële haalbaarheid te onderzoeken is voortgeborduurd op het eerdere schetsvoorstel van IDEE architecten. De gemeente heeft adviesbureau APPM gevraagd dit schetsvoorstel te vertalen naar de nieuwe gebruikers. Hierdoor heeft de gemeente een goed beeld over de te verwachten kosten. Naar mate de wensen en intenties van de beoogde gebruikers scherper in beeld komen, kan er een gedetailleerd ontwerp worden gemaakt dat technisch en financieel is verfijnd. Deze berekening gaat uit van het feit dat de gemeente de verbouwing van het gemeentehuis naar het MFC in eigen beheer uitvoert, waarna het doorverkocht wordt aan de stichting die het MFC gaat exploiteren. Dit wordt verder toegelicht onder de uitgangspunten. Uitgangspunten Het uitgangspunt van de creatie van het MFC is dat dit budgetneutraal plaatsvindt vanuit het perspectief van de gemeentelijke meerjarenbegroting 2013-2017. Onder budgetneutraal wordt een bandbreedte verstaan van € 25.000 positief en € 25.000 negatief. Daarnaast is als doelstelling geformuleerd dat de gebruikers tegen een maatschappelijk tarief gebruik kunnen maken met het MFC. In het geval van Stichting Trema/Stichting Kinderopvang Woudrichem, Syndion en Fysiotherapie Woudrichem is het de doelstelling dat de gehanteerde huurprijs marktconform is. Aan de voorkant van dit project hebben wij de mogelijkheden onderzocht het gemeentehuis voor een deel aan Stichting Kinderopvang Woudrichem en Stichting de Vleet te verkopen. In deze constructie zouden alle drie de partijen een deel van het MFC in eigendom krijgen. Na grondig onderzoek is gebleken dat deze constructie financieel niet haalbaar is. Dit geldt tevens voor de nieuw beoogde partijen. Om deze reden is gekozen de constructie het MFC te laten exploiteren door een stichting met huurders te handhaven. Verhuur is een BTW vrijgestelde activiteit. Dit betekent dat er geen BTW gerekend wordt over de verhuur, maar het gevolg hiervan is dat de lasten gerelateerd aan deze verhuur niet BTW compensabel zijn. Dit levert 21% aan extra BTW lasten op. Voor de gemeente zijn er mogelijkheden de BTW deels te compenseren. Deze mogelijkheden worden na vaststelling van het definitief ontwerp door een fiscalist in kaart gebracht. Om deze reden zijn alle genoemde bedragen inclusief BTW. De gemeente onderzoekt momenteel twee varianten voor het MFC. In variant A wordt de raadszaal in zijn huidige staat gehandhaafd. Variant B gaat uit van verhuur van de huidige raadszaal. Op dit moment is in de begrote investeringen rekening gehouden met een percentage voor onvoorzien van 8%. Bepaling waarde gemeentehuis
Het gemeentehuis is getaxeerd op een verkoopwaarde van € 2.350.000. Over deze taxatie bestaat een verschil van inzicht met de taxateur. De ingeschatte werkelijke verkoopwaarde bedraagt ongeveer € 1.500.000 wat gelijkstaat aan de executiewaarde. Indien het gemeentehuis voor dit bedrag verkocht wordt aan de stichting die het MFC gaat exploiteren is het niet mogelijk maatschappelijke tarieven in rekening te gaan brengen voor de huurders. Om deze reden is gekozen de boekwaarde ultimo 2013 als uitgangspunt te nemen zijnde € 657.968. Aangezien de exploiterende stichting een DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang) wordt is het de gemeente toegestaan het pand tegen boekwaarde te verkopen. Absolute eis hiervoor is dat de huurders van het pand passen binnen de kaders van een DAEB instelling. Dit is bij alle beoogde huurders van toepassing. Indien u akkoord gaat met het verkopen tegen boekwaarde ziet de gemeente af van het realiseren van een mogelijke boekwinst van rond € 800.000. Hierbij moet aangetekend worden dat het onzeker is of er partijen zijn die interesse hebben in het gemeentehuis in zijn huidige vorm tegen een commerciële prijs. Wanneer de gemeente kiest voor het verkopen tegen een hogere waarde aan de exploiterende stichting zullen de te hanteren huurprijzen naar rato meestijgen. Dit is een afweging die gemaakt is in relatie tot de mogelijkheden van de beoogde huurders. Financiering Het idee is dat de gemeente de stichting zal voorzien van een hypotheek uit bestaande kasmiddelen. Deze middelen komen voort uit de “verkoop” van de grondexploitatie “Subregionaal bedrijventerrein”. Dit betekent dat de gemeente zelf geen rentelasten heeft over het te verstrekken hypotheekbedrag, waardoor hier de gemeente een bate genereert uit de rente over deze hypotheek. Vooralsnog hebben wij vooruitlopende op het besluit van de gemeenteraad gerekend met een hypotheek tegen 4% voor de duur voor 20 jaar. De rentelasten berekenen wij over het bedrag dat de exploiterende stichting leent t.b.v. de financiering van de overdrachtsbelasting en de investeringen in het MFC. Wij stellen voor om over het deel van de lening die betrekking heeft op pand geen rente in rekening te brengen. In feite heeft de gemeente bij deze transactie geen uitgaande kasstroom en dus geen rentelasten. De gemeente verkoopt het pand aan de stichting. De gemeente verstrekt een lening over dit bedrag en ontvangt dit feitelijk direct terug van de stichting, waardoor per saldo geen euro is verstrekt door de gemeente. In onderstaande overzichten zijn de financieringsbehoefte van beide varianten opgenomen. Uit voorzichtigheid gaan wij vooralsnog niet uit van de mogelijke inzet van de leefbaarheidssubsidie. De gemeente is nog in gesprek met de provincie, maar vooralsnog voldoen wij niet aan de subsidievoorwaarden. Variant A Onderdeel Koopprijs gemeentehuis Overdrachtsbelasting Vergoeding gemaakte investeringslasten
Bedrag € 657.968 € 65.797 € 1.612.475
Totaal te verstrekken lening
€ 2.336.429
Variant B Onderdeel Koopprijs gemeentehuis Overdrachtsbelasting Vergoeding gemaakte investeringslasten
Bedrag € 657.968 € 65.797 € 1.581.675
Totaal te verstrekken lening € 2.305.429 Voor bovenstaande constructie is goedkeuring van uw raad noodzakelijk. Aangezien alle benodigde bedragen nog niet exact bekend zijn en nog niet beslist is welke partij het MFC gaat exploiteren vragen wij uw raad om voorlopige goedkeuring. Wanneer wij daadwerkelijk de hypotheek gaan verstrekken zal dit nogmaals ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd Referentiekader Ten einde inzichtelijk te maken wat de lasten voor de gemeente zijn, voor het realiseren van het MFC en de hieraan gekoppelde verhuizing van de backoffice zijn de huidige huisvestingslasten van de gemeente als referentiekader genomen. Deze huisvestingslasten bestaan uit: Afschrijvingslasten Huur (alleen voor Stichting de Vleet en Stichting Kinderopvang Woudrichem) Lasten nutsvoorzieningen Belastingen Onderhoud Overige huisvestingslasten Bovengenoemde kosten cumuleren tot een huidige jaarlijkse last € 165.000. Bandbreedte gemeentelijke kosten De gemeente heeft een taakstellende bandbreedte bepaald van een jaarlijkse huisvestingslast in het Rabogebouw en de gemeentelijke bijdrage MFC gezamenlijk tussen € 140.000 en € 190.000. Dit betreft dus een bandbreedte van € 25.000 onder en boven de huidige huisvestingslasten. Wanneer gedurende de uitwerking van de financiële verkenning blijkt dat de gezamenlijke lasten van de gemeentelijke bijdrage aan het MFC en de exploitatie van het huidige Rabogebouw meer dan € 190.000 bedragen, zal dit direct ter besluitvorming aan uw raad worden aangeboden. Wij achten niet waarschijnlijk dat de gezamenlijke kosten onder de € 140.000 kunnen reiken, wanneer dit wel het geval zal van deze meevaller melding gemaakt worden richting uw raad. Opbouw huurprijs Om te komen tot huurprijzen voor de verschillende gebruikers spelen de volgende elementen een rol: Benodigde investeringen voor algemeen gebruik Benodigde investeringen in installaties per gebruiker Benodigde investeringen t.b.v. de verbouwing per gebruiker Verwachte exploitatielasten (onderhoud, nutsvoorzieningen, belastingen e.d.) Rentelasten Het uitgangspunt is dat investeringen die ten behoeve van het algemene gebruik plaatsvinden op basis van m2 gebruik worden toegerekend aan de verschillende gebruikers. Dit betreffen de posten: Benodigde investeringen voor algemeen gebruik Verwachte exploitatielasten (onderhoud, nutsvoorzieningen, belastingen e.d.) Rentelasten De onderstaande posten worden direct verrekend in de huurprijs van de gebruikers, aangezien deze investeringen specifiek voor hen plaatsvinden: Benodigde investeringen in installaties per gebruiker
Benodigde investeringen t.b.v. de verbouwing per gebruiker Wij gaan bij het bepalen van de huurprijs uit van een minimale huurtermijn van 10 jaar voor de gebruikers. Beoogd m2 gebruik per huurder variant A Gebruiker Gemeente Woudrichem Stichting de Vleet Trema Kinderopvang Fysiotherapie Woudrichem Stichting Bibliotheken Altena Syndion
Geschatte aandeel m2 MFC 38% 21% 18% 10% 7% 6%
Beoogd m2 gebruik per huurder variant B Gebruiker Gemeente Woudrichem Stichting de Vleet Trema Kinderopvang Fysiotherapie Woudrichem Stichting Bibliotheken Altena Syndion
Geschatte aandeel m2 MFC 32% 21% 21% 14% 6% 6%
De verkeersruimtes zijn verdeeld op basis van verwacht werkelijk gebruik. Wij hanteren de volgende bandbreedtes in huurprijzen voor de beoogde gebruikers: Gebruiker Gemeente Woudrichem Stichting de Vleet Stichting Bibliotheken Altena Trema Kinderopvang Syndion Fysiotherapie Woudrichem
Tarief Kostprijsdekkend Maatschappelijk Maatschappelijk Marktconform Marktconform Marktconform
Voornoemde huurprijzen hebben als uitgangspunt aan te sluiten bij marktconforme tarieven. Uitzonderingen hierop zijn de gemeente, Stichting de Vleet en Stichting Bibliotheken Altena.
Indien de bandbreedte van één individuele gebruiker niet haalbaar blijkt kan het noodzakelijk blijken een alternatieve gebruiker te vinden, of de plannen van het MFC te herzien. In een dergelijk geval zal uw raad hierover geïnformeerd worden. Aankoop/doorverkoop/huur Rabobank gebouw Voor de aankoop van het Rabobankpand is momenteel sprake van een afgesproken koopprijs van € 690.000. Wij ramen voorzichtigheidshalve € 25.000 aan bijkomende lasten. Op dit moment wordt onderzocht of de aankoop/doorverkoop constructie wenselijk is. Een alternatief welke is besproken met de Rabobank is dat zij het pand inclusief huurder (de gemeente) op de markt brengen. Voor vastgoed investeerders kan dit een relatief veilige investering betekenen in de huidige markt. Om deze reden nemen wij vooralsnog de tijd deze markt te verkennen om te komen tot de meest gunstige huurprijs voor de gemeente, zonder dat sprake is van onaanvaardbare risico’s. Indien sprake is van ontwikkelingen op dit punt zullen wij uw raad zo spoedig mogelijk informeren. Over de definitieve huurprijs bestaan nog geen afspraken. Wel hebben wij een betrouwbare inschatting kunnen maken ten behoeven van onze ramingen. Ammortisatiereserve Ter dekking van de afschrijvingslasten van het gemeentehuis valt in de huidige begroting jaarlijks een bedrag vrij. Na de verkoop van het gemeentehuis is dit niet langer noodzakelijk en kan een deel van de ammortisatiereserve vrijvallen ten gunste van de algemene reserve. Hiervoor is vanzelfsprekend een raadsbesluit noodzakelijk. Het bedrag wat kan vrijvallen uit de ammortisatiereserve bedraagt € 135.707. Wij stellen voor dit bedrag als krediet beschikbaar te stellen ter dekking van de verhuis- en verbouwlasten in het Rabobank gebouw inclusief het gebouw geschikt maken voor het invoeren van “Het Nieuwe Werken”. Tot slot De gemeente streeft er naar een duurzame exploitatie van het MFC te realiseren. Wij hebben er vertrouwen in dat indien de exploitatie binnen genoemde bandbreedtes gerealiseerd kan worden het MFC een aanwinst zal blijken voor de gemeente , zonder dat sprake is van onaanvaardbare risicos op de langere termijn. De risico’s die het project omgeven zijn opgenomen in het raadsvoorstel dat voor u ligt.
