ZNALECKÝ POSUDEK č. 770/240/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 1125 na pozemku č. parc. St. 398 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 398, k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, zapsáno na LV č. 4511 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 24391/09-22/Fe
podle stavu ke dni 1.6.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 23.10.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Na Táboře 1125 549 01 Nové Město nad Metují Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Nové Město nad Metují Katastrální území: Nové Město nad Metují Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 1.6.2011. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno – prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4511 ze dne 29.3.2011, k.ú. Nové Město nad Metují 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město nad Metují 3) Usnesení č. j. 132 EX 24391/09-22/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne 1.6.2011 5) Informace získané na Městském úřadě Nové Město nad Metují dne 1.6.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 1125 na pozemku č. parc. St. 398 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 398, k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, zapsáno na LV č. 4511 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod. Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Vlastník staveb:
Novotný Miroslav, Na Táboře 1125, 549 01 Nové Město nad Metují
Vlastník pozemku: Novotný Miroslav, Na Táboře 1125, 549 01 Nové Město nad Metují Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec:
pro Královéhradecký kraj KP Náchod Nové Město nad Metují Nové Město nad Metují
LV č.
4511
Kraj: část obce:
Královéhradecký Nové Město nad Metují
-3Ulice: č.p.
Na Táboře 1125
na pozemku
č. parc. St. 398, výměra 242 m2 druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
-
-
počet obyvatel: způsob ochrany:
druh pozemku:
9 878 -
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Novém Městě nad Metují. Město Nové Město nad Metují leží na severovýchodě České Republiky mezi Náchodem a Dobruškou. V Novém Městě nad Metují je dobrá občanská vybavenost – mateřské a základní školy, zdravotní středisko, pošta. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Náchod, dobře dostupném po silnici č. 14 – cca 10 km. Jižně protéká Poloha a okolí v blízkosti města řeka Metuje. Asi 6 km západně od města se nachází vyhledávaná rekreační lokalita vodní nádrž Rozkoš. Stavba domu č.p. 1125 se nachází ve jižní okrajové části obce, v ulici Na Táboře. Stavba je situován v těsné blízkosti silnice, v lokalitě s řídkou zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace, silnice č. 14, je frekventovaná – rušivý vliv. Rušivá a obtěžující Přilehlá komunikace - silnice č. 14. zařízení Dopravní dostupnost
Zastávka autobusů cca 1 km, vlakové nádraží Nové Město nad Metují cca 2,5 km.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro. Ostatní nezjištěno.
Základové poměry Druh zástavby
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 1125 (popis dle ohledání zvenku a informací získaných ze složky domu č.p. 1125 na Městském úřadě Nové Město nad Metují) Rok dokončení přístavby nástavby rekonstrukce
stáří více než 100 let - v nezjištěném roce provedena rekonstrukce původní kolny z roku 1924 na jihovýchodě na obytnou část. Rozsah rekonstrukce a způsob využití nezjištěn. - v nezjištěném roce provedena výměna oken
Druh konstrukce
zděná
Počet podlaží
podzemních
Popis
podsklepeno, přesný rozsah podsklepení nezjištěn 1 NP a podkroví, upravenost podkroví nadzemních 1+1 k bydlení nezjištěna. Stavba domu č.p. 1125 je osazena na uliční čáře ulice Na Táboře, jedná se o hlavní průjezdnou komunikaci obcí. Dům č.p. 1125 je podsklepený, přesný rozsah podsklepení nezjištěn. Dům má 1 NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Přístup do domu je ze severní strany nebo z e severozápadní strany. Svislé konstrukce jsou zděné, zčásti smíšené zdivo. Střecha severozápadní část domu je sedlová, krytina vlnitý eternit. Střecha jihovýchodní část domu je pultová, krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové, z větší části s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. 1
-4Fasáda – břizolit v kombinaci nebo hladkou omítkou. Topení a ohřev TUV - nezjištěno. Přípojky: elektro. Ostatní nezjištěno. Dispoziční řešení: (pouze severozápadní část domu; k rekonstruované jihovýchodní části domu nejsou k dispozici žádné podklady) PP: sklep cca 15 m2 1.NP: pokoj 26 m2, místnost 6,6 m2, místnost 7,5 m2 Podkroví: upravenost k bydlení nezjištěna. Rekonstrukce a modernizace
Stav RD je průměrný. Při ohledání zvenku prováděna údržba.
Vedlejší stavby a příslušenství Popis
Pozemky
Nebyly zjištěny.
Pozemek č. parc. St. 398 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, je situován v jihovýchodní části pozemku, zbytek tvoří nezpevněný dvůr a neudržovaná zahrada. Pozemek má nepravidelný, přibližně trojúhelníkový tvar , protáhlý ve směru severozápad – jihovýchod. Leží v severozápadním svahu, není oplocen. Přístup je ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace bez chodníku. Těsně podél jihozápadní hranice pozemku vede pěší stezka. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
Elektro ano Vodovod nezjištěno Vnější zařízení Kanalizace nezjištěno Plynovod nezjištěno Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Dle ohledání zvenku je stav RD je průměrný, prováděna údržba. staveb Poloha vzhledem k Lokalita s horší docházkovou dostupností základní občanské vybavenosti. užívání Přilehlá komunikace má rušivý vliv. Středně vhodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní práva exekutorská zapsaná v části C LV č. 4511 k.ú. Nové Město nad Omezení Metují vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 4511 k.ú. Nové Město nad Metují Zahrnuta v obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečností. skutečnosti
-5Vyhodnocení Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením.
Záplavové území
Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 2141/1 (ostatní komunikace, vlastník Česká Republika). k nemovitosti Bez rizika.
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 398
242
900
-
217 800
zastavěná pl. a nádvoří
217 800
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy č.p. 1125
stáří více než 100 let
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
600
4 000
100
2 400 000
70
720 000
2 400 000
-
-
Reprodukční cena staveb
720 000 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
937 800 Kč
budoucí stav -
-6-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Dubenský Dvůr - Kleny, RD 2 + 1 ZP 80 m2, UP 80 m2, pozemek 1 407 m2 Nabídková cena: 850 000 Kč, 10/2011 Elektro, vodovod. + větší pozemek + větší UP horší lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Náchod, RD 3 + 1 ZP 70 m2, UP 76 m2, pozemek 187 m2 Nabídková cena: 850 000 Kč, 10/2011 RD ze 3/4 podsklepený. Vytápění ústřední, plynový kotel. Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. - menší pozemek + větší UP podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Slavoňov, RD, 4 BJ ZP 250 m2, UP 100 m2, pozemek 1 500 m2 Nabídková cena: 895 000 Kč, 10/2011 RD v rekonstrukci. Elektro, studna. Vytápění lokální na tuhá paliva.¨ + větší pozemek + větší ZP a UP podobná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
600 000 - 700 000 Kč
-7-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky
RD v bezprostřední blízkosti poměrně rušné silnice. malý, svažitý pozemek, ztížená možnost parkování na pozemku.
Silné stránky
Stav RD je průměrný - při ohledání zvenku byla v posledních letech prováděna údržba (např. okna)
Zdůvodnění ceny obvyklé
Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem.
OBVYKLÁ CENA domu č.p. 1125 na pozemku č. parc. St. 398 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 398, k.ú. Nové Město nad Metují, obec Nové Město nad Metují, zapsáno na LV č. 4511 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod.
600 000 – 700 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 23.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 770/240/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/240/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město nad Metují 2) Situace, fotodokumentace ze dne 1.6.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4511 ze dne 29.3.2011, k.ú. Nové Město nad Metují
-81) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 1.6.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město nad Metují
2) Situace, fotodokumentace ze dne 1.6.2011
-9-
Severozápadní pohled
Jihovýchodní pohled
Ulice Na Táboře Vchod do RD – severovýchodní pohled
