ZNALECKÝ POSUDEK č. 737/207/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 1869 na pozemku č. parc. St. 1387 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 1387, č. parc. 23/1, k.ú. Těptín, obec Kamenice, zapsáno na LV č. 3831 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 1829/11-29/Fe
Podle stavu ke dni 24.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 19.9.2011
-21. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 251 68 Těptín 1869 Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Kamenice Katastrální území: Těptín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka byla provedena dne 24.8.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. 4. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3831 ze dne 14.7.2011, k.ú. Těptín 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 24.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Těptín 3) Usnesení č. j. 132 EX 1829/11-29/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne 24.8.2011 5) Informace získané na Stavebním úřadě Kamenice dne 24.8.2011 (projektová dokumentace stavby, Kolaudační rozhodnutí ze dne 14.1.2010, č.j. SU 65643/09/Šte) 5. Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 1869 na pozemku č. parc. St. 1387 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 1387, č. parc. 23/1, k.ú. Těptín, obec Kamenice, zapsáno na LV č. 3831 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. Typ stavby
Rodinný dům, stávající, dokončený
Vlastník staveb:
Podíl 1/2: Jan Pichert, Čs. armády 601/23, Praha 6, 160 00 Podíl 1/2: Michaela Zvarová, Dědinova 1983/6, Praha 11, 149 00
Vlastník pozemků:
Podíl 1/2: Jan Pichert, Čs. armády 601/23, Praha 6, 160 00 Podíl 1/2: Michaela Zvarová, Dědinova 1983/6, Praha 11, 149 00
Katastrální úřad: Katastrální úz.:
pro Středočeský kraj, KP Praha-východ Těptín
LV č.
3831
Kraj:
Středočeský
-3Obec: Ulice: č.p.
Kamenice 1869
na pozemku
č. parc. St. 1387,
výměra 84 m2
druh pozemku:
další pozemky:
č. parc. 23/1,
výměra 966 m2
druh pozemku:
část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:
Těptín 3 841 zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Kamenice, místní části Těptín. Kamenice je menší obec, která leží vzdušnou čarou asi 10 km jihovýchodně od okraje Prahy; cca 5 km západně od Jílového u Prahy. Místní část Těptín je stavebně oddělena od obce Kamenice, leží od ní asi 2 km jihozápadně. V místní části Těptín je omezená občanská vybavenost. V obci Kamenice je základní občanská vybavenost – mateřská a základní škola, obecní úřad, zastávka Poloha a okolí autobusů Pražské Integrované Dopravy. Úplná občanská vybavenost je v Praze – dobře dostupné po silnici č. 107 a dálnici D1 – cca 30 km. Stavba rodinného domu č.p. 1869 je situována v blízkosti centra místní části Těptín v lokalitě se zástavbou nových i starších rodinných domů. RD je ve slepé ulici pouze s místním provozem. Z občanské vybavenosti v docházkové vzdálenosti pouze zastávka autobusů PID. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna zařízení Dopravní prostředky a Zastávka autobusů cca 300 m. dostupnost Přípojky Elektro, plynovod. Kanalizace do žumpy, vodovod – ze studny. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými Základové poměry poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, dokončený. Popis stavby Rok dokončení 2010 přístavby, nástavby Druh konstrukce (zděná, betonová, ocelová konstrukce, opláštění SDK deskami dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 2+0 2. NP bez obytného podkroví nebytových garážových stání Počet bytových jednotek 1 0 2 jednotek - v samost. přístřešku Popis RD vychází z projektové dokumentace oceňovaného RD předložené na Popis Stavebním úřad Kamenice. Stavba rodinného domu č.p. 1869 – je osazena v rovině, má 2. NP, půdní prostor nezjištěn. Stavba je montovaná, sendvičová. Základní kostru tvoří ocelový nosný systém, který je zateplený a opláštěný deskami SDK. Střecha je sedlová, střešní krytina betonové tašky. Klempířské prvky jsou
-4z pozinku, bez nátěru. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové, prosklené. Vnitřní dveře jsou do obložkových zárubní, materiál nezjištěn. Vnitřní schodiště celodřevěné. Fasáda – tenkovrstvá na zateplovací systém; částečně dřevěný obklad. Topení: tepelné čerpadlo vzduch – voda. Dispozice: 1. NP – předsíň 6,76 m2, technická místnost 3,94 m2, WC 3,87 m2, kuchyňský kout 8,11 m2, obývací pokoj 41,29 m2, pracovna 11,10 m2 2. NP – chodba 5,50 m2, koupelna s WC 11,80 m2, šatna 3,10 m2, pokoj 15,46 m2, atelier 18,15 m2, pokoj 16,28 m2 Celkem UP: 145,36 m2, 1 BJ 5+k.k. Parkování v samostatném garážovém přístřešku před domem. Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku – dobrý stav, novostavba krátce po dokončení. Přípojky: elektro, plynovod. Kanalizace do žumpy, vodovod – ze studny. Pozemky
Pozemek č. parc. St. 1387 je zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemek č. parc. 23/1 je na jihovýchodě částečně zastavěn stavbou dřevěného garážového přístřešku, zbytek tvoří zatravněná plocha. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod - jihozápad. Přístup je z jižní strany po komunikaci se štěrkovým povrchem. Oplocení
Drátěné s ocelovými sloupky, částečně s betonovou podezdívkou. Na jihozápadní straně není oplocení.
Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod studna Kanalizace do žumpy Plynovod ano Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci štěrková komunikace Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodní straně pozemku č. parc. 23/1 je umístěn jednoduchý celodřevěný garážový přístřešek pro dva osobní automobily. Střecha je pultová, Popis krytina asfaltové šindele. Klempířské prvky nejsou osazeny. Rozměry: 5 x 7 m, výška 2,6 až 3,2 m. Zpevněna plocha ze žulových kostek. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Rodinný dům je krátce po dokončení výstavby, při ohledání zvenku v dobrém stavby stavu, udržovaný. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, lokalita s převahou dokončených rodinných domů. Horší užívání dostupnost občanské vybavenosti. Dobrá dostupnost Prahy. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti
-5Vlastnická práva Omezení 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 3831, k.ú. Těptín vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 3831, k.ú. Těptín Zahrnuta v ceně obvyklé
1), 2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé
Stav zápisu KN a Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem skutečnosti zjištěným při místním šetření. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, podle ohledání zvenku při místním šetření nemovitosti jsou tak i užívány. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Z komunikace č. parc. 852, k.ú. Těptín (ostatní komunikace, vlastník obec Prověření přístupu Kamenice), přes pozemek č. parc. 23/5, k.ú. Těptín (ostatní plocha, vlastník k nemovitosti Česká Republika) a přes pozemek č. parc. 23/2, k.ú. Těptín (ostatní plocha, soukromý vlastník).
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
St. 1387
84
1 900
-
159 600
23/1
966
1 900
-
1 835 400
stáří 2 roky stavba RD gar. přístřešek Reprodukční cena staveb Užitná plocha – celkem:
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
1 995 000 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
druh pozemku
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
538 -
5 000 -
100 -
2 690 000 40 000 2 730 000 PP 1. NP 2. NP
2
2 636 200 40 000 -
145,36 m
2
z toho:
75,07 m2 70,29 m2
2 676 200 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
4 671 200 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Kamenice – Těptín, ul. Tisová, RD 5 + kk ZP 85 m2, UP 120 m2, pozemek 560 m2
Novostavba, zděná, 2 NP Nabídková cena cena: 5 990 000 Kč, 9/2011 - menší UP - menší pozemek stejná lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Kamenice – Těptín, ul. Těsná, RD 3 + kk ZP 102 m2, UP 102 m2, pozemek 1035 m2
Novostavba. Dřevostavba, vytápění - tepelné čerpadlo. Nabídková cena: 5 499 000 Kč 9/2011 - menší dispozice a UP stejná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Kostelec u Křížků, RD 5 + kk ZP 147 m2, UP 206 m2, pozemek 1247 m2 Nový RD, ÚT – plynový kotel, všechny IS. Nabídková cena: 5 390 000 Kč, 9/2011 + větší UP + vodovod, kanalizace + větší pozemek podobná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
4 800 000 - 5 200 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Horší dostupnost občanské vybavenosti. Novostavba RD v klidné lokalitě rodinných domů. Dobrá dostupnost Prahy. Dobrý celkový stav RD. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 1869 na pozemku č. parc. St. 1387 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 1387, č. parc. 23/1, k.ú. Těptín, obec Kamenice, zapsáno na LV č. 3831 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ.
podíl 1/2: Jan Pichert
4 800 000 Kč – 5 200 000 Kč 2 400 000 Kč – 2 600 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 19.9.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 737/207/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/207/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 24.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Těptín 2) Situace, fotodokumentace ze dne 24.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3831 ze dne 14.7.2011, k.ú. Těpt
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 24.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Těptín
2) Situace, fotodokumentace ze dne 24.8.2011
Severozápadní pohled
Jihovýchodní pohled
- 10 -
Garážový přístřešek
Zahrada – jižní pohled
Přístupová komunikace
