fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 5 7 - 1 9 2 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – výrobní haly bez č.pop. na pozemku parc. č.st. 1663 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, obec Staré Město, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc. č. st. 1663 a parc.č. 470/22 včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 4580 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 08.06.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 7181/07 – 225 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

08.06.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 42 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 24.08.2011

Výrobní hala v obci Staré Město bez č.pop. na parc.č. 1663 okr. Uherské Hradiště

Znalecký posudek č. 1957-192/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

9

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

11

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

13

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

15

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 7181/07-225, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Josefa Hrušky dle LV č. 4580 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště – ze dne 21.04.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4580 ) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.

Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 7181/07 -225, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 4580 ve vlastnictví Josefa Hrušky - výrobní hala bez č.pop. ve Starém Městě na parc.č.st. 1663 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.st. 1663 a 470/22, ze dne 21.4.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor;

2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 4580 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 24.8.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha),

3. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 08.06. 2011, prohlídku umožnila paní Hrušková, 4. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

5. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz),

6. Informace sdělené paní Hruškovou při místním šetření dne 08.06.2011,

7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 08.06.2011,

8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je výrobní hala bez č.pop. ve Starém Městě u Uherského Hradiště, k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. st. 1663 s pozemkem parc.č.st. 1663 a parc.č. 470/22, včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 4580 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 4580 pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 08.06. 2011.

Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Hruška Josef, Lůčka 839, Uherský Ostroh, 687 24 4580 Staré Město u Uherského Hradiště ( 754617) Staré Město (550758), Uherské Hradiště (CZ0722) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Výrobní hala bez č.p. na parc.č. st. 1663 - 461 m2 , LV č. 4580

Vlastnictví pozemku parc.č. st. 1663 parc.č. 470/22

461m2 zastavěná plocha a nádvoří 344m2 ostatní plocha ( manipulační plocha)

Způsob ochrany

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 08.06.2011. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 08.06.2011. Prohlídku venkovní prostor umožnila paní Hrušková. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení paní Hruškové při místním šetření není na nemovitostech uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4580 ze dne 24.08.2011 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení věcným břemenem dle listiny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku).


strana 4



V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4580 ze dne 24.08.2011 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské , zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské , zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel.

Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – výrobní haly bez č.pop. na parc. č. st. 1663 v kat.ú. Staré Město u Uherského Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 1663 s pozemkem parc.č.st. 1663 a parc.č. 470/22 v k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště zapsáno na LV č. 4580, obec Staré Město , v okrese Uherské Hradiště.


strana 5



Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – výrobní haly bez č.pop. na parc. č. st. 1663 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.st. 1663, 470/22 v k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, obec Staré Město, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 4580 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Staré Město (do roku 1996 Staré Město u Uherského Hradiště,) je město v okrese Uherské Hradiště ve Zlínském kraji na pravém břehu řeky Moravy. V roce 2011 zde žilo 6 925 obyvatel. Spolu s Uherským Hradištěm a Kunovicemi tvoří městskou aglomeraci s více než 38 000 obyvateli. Staré město je obec na řece Moravě, pův. opevněné velkomoravské sídliště Veligrad, od 13. stol. dvůr velehradského kláštera, nynější název doložen r. 1321, status města z r. 1391 obnoven r. 2000. Všechny tři obce navazují plynule na sebe a zástavba Starého Města je oddělena od obce Uherské Hradiště řekou Moravou. Kunovice jsou odděleny silnicí I/50 a leží na jih od Uherského Hradiště a Staré město na severozápad. Občanská vybavenost této aglomerace je dobrá. Podél severozápadní strany Starého Města vede železniční koridor z Ostravy na Břeclav. Rovnoběžně s tratí směrem na jihovýchod vede silnice I/55 z Otrokovic a Napajedel na jihozápad do Veselí nad Moravou a do Hodonína. mezi tratí a silnicí je průmyslová zóna, kde se nachází oceňovaná hala. Po posledním osamostatnění se roku 1990 bylo Staré Město v roce 1997 oficiálně povýšeno na město. Město leží ve výšce 205m.n.m., pověřená obec je Staré Město, obec s rozšířenou působností je Uherské Hradiště. Výrobní hala v průmyslové zóně stojí u areálové komunikace, kolmé na souběžnou komunikaci s hlavní silnicí I/55 – obě komunikace nesou místní název Tovární. Odbočka z areálové Tovární ulice je vzdálená cca 500m od hlavní křižovatky ve Starém Městě, kde silnice II/55 odbočuje v ostrém úhlu po ulici Brněnské směrem na východ. Směrem na západ pokračuje Brněnská ulice jako přivaděč k hlavní silnici I/50, vedoucí od Slavkova a Buchlovic směrem na Uherský Brod a přes hřeben Bílých Karpat na Slovensko. S hlavní silnicí I/55 spojuje areálovou souběžnou komunikaci obslužná komunikace krátká odbočka severně od haly, vzdálená asi 350m . Hala stojí na kolmé vnitroareálové komunikaci vzdálené hlavním vstupem 110m od této odbočky, jedná se o parc. č. 470/11 a 470/13 v majetku společnosti COLORLAK s.r.o.. Delší strana haly je vzdálená od okraje vozovky cca 2m směrem na sever. Hala stojí v trojici hal jako poslední před odbočkou směrem na sever a její západní strana je odsazena od komunikace asi 5m. Na jižní straně je jen manipulační plocha ( parc.č. 470/22) tvaru nepravidelného lichoběžníka s šířkou max. 11m. Zde stojí k hale přistavěný krytý prostor - ocelový přístřešek - s plechovými vraty ze západní strany od boční komunikace. Východní štítová strana haly sousedí s prostřední halou jiného vlastníka která je užší a má mezi vozovkou a uliční frontou manipulační plochu šířky 12m. Na této štítové straně je rampa s venkovními schody a dvoje plechové dveře a dvě okna do haly. Hala stojí v mírném svahu směrem k ulici Tovární tak, že hlavní vstup do kanceláře na západním konci je v úrovni terénu, na východním je podlaha haly cca 80 cm nad terénem. Hala má jedno nadzemní podlaží, na levé straně jsou 2 kanceláře a soc. zařízení se šatnou v šířce cca 6m, zastřešené pultovou střechou. Ostatní část je dlouhá 22m a má střechu sedlovou nízkou. V této části jsou 3 dílny a Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 6



lakovna s chodbou. Hala je napojena na vnitroareálový rozvod vody a kanalizace, elektřinu a zemní plyn. Ten není v hale rozveden. Popis výrobní haly : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis základy betonové pasy 0 až 80cm cihelné zdivo heraklit do ocelových nosníků dřevěný– sedlová a pultová střecha živice nad soc. zařízením, hladký plech nad dílnami ano Pozinkovaný plech – úplné vápenná hladká, vápenná hladká obklad keramický v soc. zařízení, zděné sprchové kóje ne ne tesařské zárubně, dřevěné dveře plechová dvojitá dřevěná, soc. zařízení eurookna PVC a dlažba dřevo v dílnách topení na tuhá paliva - kamna 220/380V ne ano bojler elektrický ne do kanalizace ne sprchové kóje, umyvadla splachovací

Obestavěný prostor:

o

1.NP Část východní část západní část přístřešek Celkem 1.NP


délka m 22,00 6,00 9,00

šířka m 17,50 17,50 4,50

výška m 3,20 3,20 4,00

ZP 2 m 385,00 105,00 40,50 530,50

OP 3 m 1232,00 336,00 162,00 1730,

strana 7


Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

Rekapitulace 1. podzemní podlaží podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží 3.nadzemní podlaží 4. nadzemní podlaží zastřešení dílčí OP Celkem

délka m 22,00

šířka m 17,50


výška m

ZP 2 m 385,00

0,20 1,80 17,50

6,00

OP 3 m 77,00 346,50

105,00 0,00 0,30

0,00 15,75 439,25

ZP 2 m 0,00 530,50 0,00 0,00 0,00

530,50

OP 3 m 0,00 0,00 1 730,00 0,00 0,00 0,00 439,25 0,00 2 169,25

Stáří a stavebně technický stav objektu : Hala stojí od roku 1950 až 1960 Před 5 lety byly rekonstruovány kanceláře a soc. zařízení. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 70 %. Oceňované nemovitosti Výrobní hala bez č.pop. na parc. č . st. 1663 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č.st. 1663 v k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, obec Staré Město, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 4580. Výrobní hala má 4 oddělené pracovní místnosti, dvě kanceláře, šatnu a soc. zařízení se sprchami. Pozemek pod halou je 491m2. Manipulační plocha kolem haly 344m2.


strana 8



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 9



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Výrobní hala Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Výrobní hala Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ 3 Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 642,14 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 3 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 642,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá 3 Použitá jednotková cena Kč/m 3 642,00 3 Výměra objektu m 2 169,25 Výchozí cena Kč 7 900 409,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 7 900 409,00 Opotřebení % 70,00 Kč -5 530 286,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 2 370 123,00

2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojku pitné vody, elektřiny a kanalizaci. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Pozemek pod RD a kolem něho je ve vlastnictví majitele zapsaný na LV č. 4580. Pozemky jsou mírně svažité k východu a jsou napojeny inženýrské sítě v areálu. parc.č. st.1663 - výměra pozemku 491m2 – zastavěná plocha a nádvoří ( na LV č. 4580) parc.č. 470/22 – výměra pozemku 344m2 – ostatní plocha ( manipulační plocha) 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 250,- až 400,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 300,- Kč/m2. 300,- Kč/m2 835 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

300,- Kč/m2 × 835 m2

=

250 500,- Kč 250 500,- Kč strana 10



2.1.4. Věcná hodnota celkem Výrobní hala Pozemky Celkem VH

2 370 123,- Kč 250 250,- Kč 2 620 623,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 620 620,-Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Pro stanovení výnosové hodnoty v tomto případě stanovuji pro každou účelovou část objektu výnosovou hodnotu samostatně. Do modelu výnosové hodnoty jsou zahrnuty jen ty plochy, které zaručují výnos. Do pronajímatelných ploch modelujících výnos nejsou zahrnuty plochy komunikační, rozvoden, kotelen, strojoven apod. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k výrobním nebo skladovým účelům. Objednatel nepředal zpracovateli projektovou dokumentaci provedeného stavu objektu. Výše tohoto předpokládaného v místě obvyklého nájemného pro danou oblast a kvalitu prostoru odpovídá reálnému stavu v objektu. Vytíženost objektu v průběhu kalendářního roku je uvažována 85 %. Předpokládá se pronájem i více nájemcům. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného v hladině pro skladování - výrobu s přihlédnutím k estetickému standardu, vytápěné v rozmezí : 200 až 450 Kč /m2/ rok. Popis prostoru Provozní Kancelářské a sociální Z toho 85 %


UP m2 400 20

Č. nájemné Kč/m2/rok 350 350

Celkem Kč 140 000 7 000 147 000 124 950

strana 11



Předpokládané náklady na provoz: Daň Daň z nemovitosti činí porovnáním 5000 Kč/rok. Pojištění Dle předložené činí porovnáním – 12 000 Kč. Tato částka se jeví jako odpovídající. Náklady na údržbu Dle předané písemné zprávy činí náklady ročně cca 50 000 Kč. Zajišťují pouze základní údržbu objektu, zde není počítáno s modernizacemi a vylepšováním estetického standardu . Správa V tomto případě je zaveden předpoklad, že objekt má svého „správce“, ostatní práce a dodávky služeb se předpokládají smluvní dodávané z vnějšku. Náklady na správu jsou stanoveny ve výši 15 000.-Kč. Jiné náklady Nejsou ze uvažovány. Nájemné z pozemků Nájemné z pozemků není hrazeno. Úroková míra Pro daný případ je zvolena úroková míra 10,00 %.

Výnosové ocenění - konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného (za rok) nájemné ročně - předpoklad v daném místě, objekt Objekt dokončený Kč 124 950,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 124 950,00 Výpočet výdajů Daň z nemovitosti (dle přiznání) Kč 5 000,00 Pojištění Kč 12 000,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem Kč 0,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy Kč 50 000,00 Správa nemovitostí Kč 15 000,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku (je-li vlastnictvím jiného subjektu) Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 82 000,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 124 950,00 Výdaje ročně celkem Kč -82 000,00 Čisté roční nájemné Kč 42 950,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 42 950,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 10,00 Výnosová hodnota v současném stavu (zaokrouhleno) Kč 429 500,00

Z výsledku je zřejmé, že při započtení všech faktorů vyplývajících z metodiky výpočtu výnosové hodnoty t.j. zejména možných ztrát příjmu z nájemného a odečitatelných položek ( odpisy – nejsou zde uvažovány, údržba, pojistné, daň a pod. ) vychází při obvyklé kapitalizaci úměrné danému typu provozní stavby neodpovídající výsledek očekávané transakční realitě.


strana 12



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Výrobní hala bez č.pop. na parc. č. st. 1663 Staré Město u Uherského Hradiště Popis Jedná se o jednolodní přízemní halu se 4 dílenskými prostorami a 2 kancelářemi s menším soc. zařízením a šatnou. Ze tří stran pozemku je malá manipulační plocha, na zadní straně haly ocelový přístřešek. Stáří cca 55let, údržba průměrná až zhoršená. Pozemky celkem 841m2. Umístění v areálu, areálové připojení na sítě, přístup neošetřen věcnými břemeny.

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Uherského Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Lokalita

Velikost (užitková 2 plocha m )

Počet podlaží

Velikost pozemků 2 (m )

Staré Město

424

1

851

(2)

(3)

(3)

(3)

1

Staré Město

220

1

4 140

2

Babice

130

1

216

Č. Oceň. objekt (1)

3

Sušice

183

1

156

4

Nedakonice

560

1

2 900

Č.

(1) 1 2 3 4

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 6 500 000 1 900 000 1 500 000 5 000 000

(7) 0,70 0,75 0,75 0,70

(8) 4 550 000 1 425 000 1 125 000 3 500 000

(9) 1,00 0,98 0,95 0,95

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2 velikost užitkové plochy (10) 0,52 0,31 0,43 1,32

Popisy starší výrobní hala, v areálu, IS, bez právně ošetřeného přístupu, pozemky 835m2 (5) starší výrobní hala, v areálu, IS , právně ošetřený přístupu starší výrobní hala, v areálu, IS , právně ošetřený přístupu starší výrobní hala, v areálu, IS , právně ošetřený přístupu, pozemky 875m2 areál OK hal, dobrý stav, pozemek 2900m2

K3

K4

K5

K6

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

příjezd

stav a vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1× … × K6

Kč

(11) 1,15 1,15 1,15 1,15

(12) 0,90 1,00 1,10 1,25

(13) 3,095 0,958 0,855 1,395

(14) 1,00 1,10 1,10 1,25

(15) 1,67 0,37 0,49 3,14

(16) 2 724 600 3 851 400 2 295 900 1 114 600

Kč Kč Kč zaokrouhleno zaokrouhleno


s průměr - s průměr + s

2 496 600 1 114 600 3 851 400 1 131 028 1 365 600 3 627 600

strana 13



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 114 600,- Kč až 3 851 400,- Kč. Uvedená hala – má tyto kladné stránky : • napojení na inženýrské sítě • dobré napojení na hlavní silnice města Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • údržba domu je zhoršená • vytápění na tuhá paliva Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 2 500 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 2 500 000,- Kč (slovy : dvamilionypětsettisíc korun českých).


strana 14



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4580 ze dne 24. 08. 2011 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku).

Jedná se o strpění vedení, stávajících rozvodů kanalizace, pitné vody, užitkové vody, rozvodů el. energie, s právem přístupu za účelem nezbytné kontroly , údržby a oprav a to na parc. č. 470/22 a st. 1663 a stavbě na parc. č. st. 1663. Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 5, tj. paušální částka 10 000 Kč. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z prává strpění vedení, stávajících rozvodů kanalizace, pitné vody, užitkové vody, rozvodů el. energie, s právem přístupu za účelem nezbytné kontroly , údržby a oprav a to na parc. č. 470/22 a st. 1663 a stavbě na parc. č. st. 1663. Váže se : Na nemovitosti – parc. č. st. 1663 a objektu na parc. č. st. 1663 a pozemku parc. č. 470/22 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště pro společnost COLORLAK, a.s. IČ 49444964. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí dle § 18 odst. 5: 10.000,- Kč


strana 15



Závada spočívající ve věcném právu věcného břemene sestávajícího se z prává strpění vedení, stávajících rozvodů kanalizace, pitné vody, užitkové vody, rozvodů el. energie, s právem přístupu za účelem nezbytné kontroly , údržby a oprav a to na parc. č. 470/22 a st. 1663 a stavbě na parc. č. st. 1663 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště činí 10 000 Kč

Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 4580 ze dne 24. 08. 2011 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské , zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské , zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení zástupce vlastníka a dle předložených podkladů objednatelem na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle předložených dokladů nevztahují žádná

další ostatní

rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem vedení sítí činí celkem 2 500 000,- Kč. Zjištěná obvyklá hodnota věcného břemene vedení sítí po pozemcích parc. č. st. 1663 a 470/22 a objektu na parc. č. st. 1663 činí 10.000,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 2 500 000,- Kč - 10.000,- Kč = 2 490.000,- Kč.


strana 16



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním výrobním halám menšího rozsahu a pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu - výrobní haly bez č.pop. na parc. č. st. 1663 ve Starém Městě u Uherského Hradiště, obec Staré Město, okr. Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. st. 1663 s pozemky parc. č. st. 1663 a 470/22 včetně všech součástí a příslušenství , vše zapsáno na LV č. 4580 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 08.06.2011po zaokrouhlení na :

2 500 000,- Kč (slovy : dvamilionypětsettisíc korun českých). závada spočívající ve věcném právu věcného břemene strpění vedení, stávajících rozvodů kanalizace, pitné vody, užitkové vody, rozvodů el. energie, s právem přístupu za účelem nezbytné kontroly , údržby a oprav a to na parc. č. 470/22 a st. 1663 a stavbě na parc. č. st. 1663, váže se na nemovitosti parc. č. st. 1663 a objektu na parc. č. st. 1663 a pozemku parc. č. 470/22 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště pro společnost COLORLAK, a.s. IČ 49444964 činí 10 000 Kč

10 000,- Kč (slovy : desettisíc korun českých).

V Brně, dne 24.08. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 17



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1957-192/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 18

Plán města

Katastrální mapa

Provozní objekt bez č. pop. na parc. č. st.1663 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled

Foto 2: Celkový pohled

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Boční část haly – sociální část

Foto č. 4 : Boční část haly – sociální část

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Přístřešek u haly

Foto č. 6 : Přístřešek u haly

fotodokumentace

strana 3

fax:

Recommend Documents