fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 2 2 - 1 5 7 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ rodinného domu č.pop. 15 v Dlouhé Loučce , okres Svitavy včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 205 včetně pozemku parc.č. st.205 včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Svitavy.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 02.06.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 16070/10– 31 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

02.06.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 39 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno 22. 07. 2011.

Rodinný dům v Dlouhé Loučce č.pop. 15 okr. Svitavy

Znalecký posudek č. 1922-157/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

9

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

11

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

12

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

14

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 16070/10- 31, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Kotrušové Aleny, Kučery Antonína, Kučerové Marie, Plchové Dagmar a Zádrapy Františka dle LV č. 59 k.ú. Dlouhá Loučka ze dne 09.02.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 59) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 16070/10-31, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění RD ve vlastnictví Kotrušové Aleny, Kučery Antonína, Kučerové Marie, Plchové Dagmar a Zádrapy Františka - RD č.pop. 15 včetně součástí a příslušenství na pozemku parc.č.st. 205 s pozemkem parc.č. st. 205, vše zapsáno na LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka, ze dne 09.02.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 9.02.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. Kopie katastrální mapy ML III -11-19 vyhotovil KÚ pro Pardubický kraj, KP Svitavy pro k.ú. Dlouhá Loučka ze dne 31.1. 2011; 4. Znalecký posudek č. 1155-37/2010 na ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 59 v k.ú. Dlouhá Loučka vypracoval Ing. Vlastimil Nárožný dne 4.10.2010, 5. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 2. 6. 2011, prohlídku nemovitosti umožnil povinný pan František Zádrapa, 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 8. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 02.06.2011, 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ rodinného domu č.pop. 15 v Dlouhé Loučce, okres Svitavy, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 205 včetně pozemku parc.č. st. 205, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Svitavy, vše zapsáno na LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 59 v k.ú. Dlouhá Loučka, pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 02. 06.2011.

Informace o nemovitosti

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Kotrušová Alena, Sluneční 998/40, Předměstí, 571 01 Moravská Třebová 1 podíl ¼ Kučera Antonín, Dlouhá Loučka 15, 569 43 Jevíčko podíl 1/16 Kučerová Marie, Dlouhá Loučka 15, 569 43 Jevíčko podíl 5/16 Plchová Dagmar, Dlouhá Loučka 42, 569 43 Jevíčko podíl 2/16 Zádrapa František, Dlouhá Loučka 15, 569 43 Jevíčko podíl 1/4 59 Dlouhá Loučka (626431) Dlouhá Loučka (577987), Svitavy(CZ0533) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 15 na parc.č. st. 205, 1076m2 , LV č. 59

Vlastnictví pozemku Parc.č.st. 205 výměra 1076m2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku nemovitosti umožnili majitelé obou částí rodinného domu a povinný pan František Zádrapa. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, sdělení spoluvlastníků a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 2.06.2011. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 59 ze dne 9.2.2011 pro k.ú. Dlouhá Loučka, v oddíle B - je uvedeno věcné břemeno umožnění přístupu pro parc.č. 2565, 2566 a 2568 oprávnění pro RD č.p. 15. V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 59 ze dne 9.2.2011 pro k.ú. Dlouhá Loučka, v oddíle C - není uvedeno žádné omezení. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 59 ze dne 9.2.2011pro k.ú. Dlouhá Loučka, v oddíle C - omezení zástavní právo exekutorské, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavní právo exekutorské, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 15 v kat.ú. Dlouhá Loučka, včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc.č. st. 205 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Svitavy, vše zapsáno na LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinný dům č.pop. 15 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st. 205 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Svitavy, vše zapsáno na LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:

• • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis Dlouhá Loučka je středně velkou a protáhlou obcí s 560 obyvateli a najdeme ji v oblasti Třebovské vrchoviny, jižním směrem od města Moravská Třebová a severozápadním směrem od města Jevíčko. Obec se rozkládá podél toku říčky Třebůvky a v okolí obce se rozprostírají rozlehlé lesy. Obec je v nadmořské výšce 395m.n.m. Občanská vybavenost je nízká – chybí zdravotní služby, pošta, plyn, kanalizace, policie. V obci je ZŠ 1 až 5 ročník a veřejný vodovod. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec je Moravská Třebová. Jak název obce napovídá její zástavba vede údolím v délce cca 3km podél říčky Třebůvky kolem jediné komunikace - II/368 , která spojuje Letovice s Moravskou Třebovou. Vzdálenost RD č.pop. 15 od centra obce ( obecního úřadu) je 1,7km. Vzdálenost RD ke kruhovému objezdu křižovatky se silnicí I/35 je 4,5km a dále do centra Moravské Třebové dalšího cca 1,5km. Dům stojí samostatně na severním okraji zástavby obce po levé straně směrem na Moravskou Třebovou. Vedle oceňovaného domu, který byl užíván do roku 1975 jako sídlo Státního statku stojí, oddělen úzkou prolukou, menší RD č.pop. 16 - manželů Hulových z Prahy. Ostatní domy jsou na obě strany vzdálené více než 100m. Obytná část domu je obrácena k silnici na jihovýchod a po stranách kolmo na ni jsou bývalé chlévy a stodoly. Dům je užíván dvěma rodinami – Zádrapovými po pravé straně včetně dvorního traktu a Kučerovými po levé straně i dvorním traktem. Dům je přízemní, bez využití sedlové střechy k obytným účelům, část domu je podsklepená. Dům je napojen na místní vodovod a elektřinu, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Plyn není v celé obci zaveden. Dispoziční řešení: Vstup do levé obytné části (Kučerových) je po levé straně středové chodby po několika schodech, chodba je průchozí na dvůr. Úroveň terénu před domem je cca o 1m níž než je úroveň dvora a 1.NP. Byt vlevo má dva pokoje do ulice a další dva do boční strany, bez přímého osvětlení je kuchyně, koupelnou a WC ve středu dispozice. Z boční stany je pak kotelny na tuhá paliva. Za obytnou částí ve dvoře je stodola a dílna s garáží. Vstup do bytu Zádrapových je z pravé strany ze štítové strany obytného domu do kuchyně s chodbou do L. Po stranách chodby s oknem do ulice je vstup do jednoho pokoje vlevo a dvou pokojů vpravo. Směrem do dvora je zastřešený prostor náspy. V rohu pokoje u náspy je koupelna s WC. Na kuchyni navazuje dvorní trakt s bývalými chlévy (s klenutým stropem) a garáž s dílnou zastřešené pultovou nižší střechou. Dvůr ze zadní strany uzavíraly v bývalém statku další zděné objekty s vjezdovou bránou do dvora- dnes se jedná o zbořeniště. Vjezd do dvora je zachován, příjezdová komunikace vede kolem sousedního domu č.pop. 16 z hlavní silnice. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností

Popis Základy z lomového kamene v levé části podezdívka cca 0 až 1m kombinace cihel a kamene dřevěné trámové střecha sedlová, krov dřevěný vaznicový eternitové vlnité desky, část dvorních přístaveb pálená taška cihelné pozinkované, neúplné vápenné vápenná omítka hladká do ulice a po pravé straně, zeď v proluce bez omítky koupelen, za kuchyňskou linkou a na WC u Kučerových ne nezjištěno dřevěné náplňové ne u Kučerových do ulice plastová, ostatní dřevěná špaletová dřevotříska, prkna, dlažba v chodbě a v koupelnách a na WC


strana 6


Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod


v hospodářských traktech převážně hlína, dlažba, prkna, beton kotle na TP ano ne ano kotel ÚT ne do žumpy na vyvážení elektrický sporák nebo sporák na TP vana, umyvadlo splachovací J.

Stáří a stavebně technický stav objektu : Obytný dům - odhad stáří stavby cca 100let. Stavebně technický stav obytné části postupně rekonstruován. Dvorní trakty v havarijním stavu nebo dlouhodobě bez údržby. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 80 %. Chlév – je zděná budova navazující na obytnou část na pravé straně v havarijním stavu. Do objektu zatéká a jsou ve zdivu trhliny. Základy z kamene, zdivo smíšené, stropy klenbové do I nosičů krytina pálená taška, omítky chybí, dveře svlakové, okna ocelová, podlahy cihelné bez dalšího vybavení. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 80 %. Kůlna - zděná stavba navazující na obytnou část z levé strany. Dnes je bez jakéhokoli využití v havarijním stavu. Do objektu zatéká, zdivo má trhliny, stropy z vazných trámů, desky na nich místy chybí. Krytina pálená taška, omítky většinou opadané, dveře svlakové, podlaha hliněná. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 80 %.

Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 15 v Dlouhé Loučce včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 205 včetně pozemku st.205 a všech součástí a příslušenství v k.ú. Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Svitavy, vše zapsáno na LV č. 59 pro k.ú. Dlouhá Loučka.


strana 7



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 8



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Obytný dům Obestavěný prostor: 1.PP- 15,20 x 7,30 x ( 1,85 +0,25) = 1.NP- 28,50 x 7,30 x ( 2,60 +0,25) = Zastřešení – 25,50 x 7,30 x 3,60 x 0,5 = Celkem

233,02m3 592,94m3 374,49m3 1200,45m3

Kůlna Obestavěný prostor 1.NP 17,30 x 6,00 x 3,45 = 358,11m3 zastřešení 17,30 x 6,60 x 2,80 x 0,50 = 159,85m3 Celkem 517,96m3 Chlév Obestavěný prostor 1.NP 10,10x 6,30 x 3,45 = 219,52m3 zastřešení 10,10 x 6,30 x 2,80 x 0,50 = 89,08m3 Celkem 308,61m3

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ 3 Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 2 849,57 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 3 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 2 850,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá 3 Použitá jednotková cena Kč/m 2 850,00 3 Výměra objektu m 1 200,45 Výchozí cena Kč 3 421 283,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 3 421 283,00 Opotřebení % 80,00 Kč -2 737 026,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 684 257,00 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Kůlna Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ 3 Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 1 589,43 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 3 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 1 589,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá 3 Použitá jednotková cena Kč/m 1 589,00 3 Výměra objektu m 517,96 Výchozí cena Kč 823 038,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 823 038,00 Opotřebení % 80,00 Kč -658 430,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 164 608,00


strana 9



Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Chlévy Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ 3 Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 1 695,39 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 3 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 1 695,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá 3 Použitá jednotková cena Kč/m 1 695,00 3 Výměra objektu m 308,61 Výchozí cena Kč 523 094,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 523 094,00 Opotřebení % 80,00 Kč -418 475,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 104 619,00

2.1.2. Venkovní úpravy Věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50,až 250,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 100,- Kč/m2. 100,- Kč/m2 1076 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra 100,- Kč/m2 × 1076 m2

Obecná cena stavebního pozemku

=

Celková obecná hodnota pozemku

107 600,- Kč 107 600,- Kč

2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Pozemky

684 257,- Kč 164 608,- Kč 104 619,- Kč 107 600,- Kč

Celkem VH

1 061 084,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 1 061 000,- Kč


strana 10



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 11



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 15 Dlouhá Loučka Popis Samostatně stojící rodinný dům o dvou bytových jednotkách – 1+3 a 1+4 s příslušenstvím a dvorními trakty v horším technickém stavu u okresní silnice – páteřní komunikace obce - na severním okraji zástavby obce Dlouhá Loučka. Původní statek má krom obytné uliční části dvě boční křídla. V těch jsou garážę, dvě dílny, bývalý chlév a stodola. Bytové jednotky mají zaveden vodovod a elektřinu, jímka na splašky a vody je společná. Každý z bytů má vlastní etážové topení, koupelny a WC. Pozemky celkem 1076m2. Přístup přes cizí pozemky se zaknihovaným věcným břemenem. Pozemky: Pozemek parc.č. st. 205 – výměra 1076m2 , zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je mírně svažitý směrem k silnici ( na jihovýchod) a směrem do centra obce na jih. Do domu je zavedena voda vedená pod páteřní komunikací.

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí obce Dolní Loučky, okr. Svitavy jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

Dlouhá Loučka

8+2

ano

zdený objekt v horším stavu, pozemky 1076m2

(2) Dlouhá Loučka Linhartice Přední Arnoštov

(3) 7+2 6+2 2+1

(4) ano ano ne

(5) zděný RD po rek. , pozemky 3138m2 zděný objekt starší, průměrný stav, pozemky 2288m2 zděný objekt starší, k rekonstrukci, pozemky 3000m2

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž

(6) 2 199 000 1 650 000 490 000

(7) 0,75 0,75 0,85

(8) 1 649 250 1 237 500 416 500

(9) 1,00 0,98 0,90

(10) 0,80 0,90 0,90

(11) 1,00 1,00 1,00

K4 stav a vybavení (12) 1,85 1,50 0,85

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,15 1,15 1,15

(14) 1,20 1,20 0,95

(15) 2,04 1,83 0,75

(16) 808 456 676 230 555 333

Celkem průměr Minimum Maximum

Kč Kč Kč

680 006 555 333 808 456

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.


strana 12



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,85-0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 555 333,- Kč až 808 456,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • zdravé životní prostředí • napojení na vodu a elektřinu • možnost rozšíření o dvorní přístavby místo objektů v špatném stavu Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • místnosti mají přímé osvětlení pouze na jihovýchod , dvorní strana není dosud dořešena a je bez oken • dispoziční řešení není vyhovující • pro komfortní bydlení jsou nutné další investice

Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 680 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 680 000,- Kč (slovy : šestsetosmdesáttisíc korun českých).

spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ¼ činí : 680 000 Kč/4 = 170 000 Kč


strana 13



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 59 ze dne 09. 02.2011 pro k.ú. Dlouhá Loučka v oddíle C - žádná omezení věcnými břemeny. (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 59 ze dne 09. 02. 2011 pro k.ú. Dlouhá Loučka v oddíle C - omezení zástavní právo exekutorské, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele a spoluvlastníkům na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ¼ rodinného domu č.pop. 15 v Dlouhé Loučce okr. Svitavy včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 205 včetně pozemku parc.č. st. 205 a včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Svitavy, vše zapsáno na LV č. 59 vedeném u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 02.06.2011 po zaokrouhlení na :

170 000,- Kč (slovy : jednostosedmdeáttisíc korun českých). V Brně, dne 22. 07. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 14



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1922-157/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 15

Mapa regionu

Rodinný dům č. pop. 15 Dlouhá Loučka

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 15

Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 15

fotodokumentace

strana 1





fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Pravá část RD

Foto č. 6 : Dvorní část

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : 1. NP – chodba pravé části

Foto č. 8 : 1. NP – chodba pravé části

fotodokumentace

strana 4



Foto č. 9 : 1. NP - – chodba pravé části dvorní

Foto č. 10 : Dvorní část levé části

fotodokumentace

strana 5



Foto č. 11 : 1. NP - kuchyně pravé části dvorní

Foto č. 12 : 1. NP - kotelna fotodokumentace

strana 6



Foto č. 13 : 1. NP - WC pravé části dvorní

fotodokumentace

strana 7

Samostatně stojící rodinný dům 7+2 v obci Dlouhá Loučka (okres Svitavy). Nemovitost je situována v klidné části obce. Jedná se o dvougenerační nemovitost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež plynule přechází ve vchody do jednotlivých místností z přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: kuchyně, spíž, obývací pokoj, další tři obytné místnosti, koupelna, toaleta, vchod do sklepních prostor domu a na dvůr. Schodiště z přízemní části domu vede do podkrovního 1. NP o velikosti 3+1, kde se nachází kuchyně, další tři obytné místnosti, koupelna a toaleta. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka, spotřebiče v kuchyni, nábytek jídelny. Další částečné vybavení domu lze ponechat na základě dohody s majitelem. Nemovitost byla v roce 2010 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: sociálního zařízení, kuchyně, podlah, dveří, rozvodů vody. Byla osazena nová okna - v přízemí plastová, v patře špaletová. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do septiku. Nemovitost je ze 2/3 podsklepena. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře 3 138 m2 s ovocnými stromy. Na zahradě se nachází pergola se zahradním krbem. Další: kůlna, sklad, hospodářská budova.

fax:

Recommend Documents