fax:

Znalecký posudek číslo 1696-127/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ rodinného domu č.pop. 7012 v Otrokovicích, ul. Vrchlického 7012, okres Zlín, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 675/2 s pozemky parc. č.st. 675/2 a 439/98 všech součástí a příslušenství, zapsaných na LV č. 4022 pro k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 05.08.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 9233/08- 48 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

05.08.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 37 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 17.09.2010

Rodinný dům v Otrokovicích - Vrchlického č. pop. 7012 okr. Zlín

Znalecký posudek č. 1696-127/2010

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

10

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

11

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

13

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 9233/08-48, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Dovrtěla Ivo – ze dne 23.06.2010, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4022) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 9233/08- 48, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Dovrtěla Ivo - ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ rodinný dům č.pop. 7012 na parc.č. St. 675/2 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st. 675/2 a 439/98 ze dne 23.06.2010 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 4022 pro k.ú. Otrokovice, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 23.06.2010, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. kopie katastrální mapy, vyhotovena Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, dne 2.06.2010, číslo řízení PÚ 1641/2010 - 705, vyhotovila Regína Žáčková mapový list NAP. 3-2/42, k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín (viz příloha), 4. informace a sdělení poskytnutá spoluvlastníky nemovitosti při místním šetření dne 05.08.2010, 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 05.08. 2010, 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. fotodokumentace pořízená při místním šetření, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ rodinného domu č.pop. 7012 v Otrokovicích, okres Zlín, ul. Vrchlického včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. St. 675/2, s pozemky parc.č.st. 675/2 a 439/98 v k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 4022 pro k.ú. Otrokovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 4022 v k.ú. Otrokovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 05.08.2010.

Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Dovrtěl Ivo, Vrchlického 7012, Otrokovice 765 02 Otrokovice 2 Tomalová Zuzana, Okružní 4699, Zlín, 760 05 Zlín 5 4022 Otrokovice (716731) Otrokovice (585599), Zlín (CZ0724)

podíl 1/2 podíl 1/2

Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 7012 na parc.č. st. 675/2 50 m2 , LV č. 4022 Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.č.st. 675/2 Parc.č. 439/98 -

výměra 50m2 zastavěná plocha a nádvoří výměra 412m2 zahrada

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti povinného. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 05.08.2010 a dle sdělení spolumajitelů nemovitostí pana Ivo Dovrtěla a paní Zuzany Tomanové. Prohlídku umožnili vlastníci nemovitostí. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva.

Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4022 ze dne 23.06.2010 pro k.ú. Otrokovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 4



Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 7012 v kat.ú. Otrokovice včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 675/2 s pozemky parc.č.st. 675/2 a 439/98, v k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 4022 pro k.ú. Otrokovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – RD č.pop. 7012 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č.st. 675/2 a 439/98 v k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 4022 pro k.ú. Otrokovice. • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Město Otrokovice leží v západní části Zlínského kraje, na rozhraní tří regionů: Valašska, Slovácka a Hané. Vzniklo spojením někdejších samostatných obcí Otrokovice a Kvítkovice. Otrokovice jsou moderním průmyslovým sídlem, jehož rozvoj byl založen ve třicátých letech 20. století výstavbou Baťových závodů a dynamiku nabral v sedmdesátých letech minulého století v souvislosti s otevřením nové pneumatikárny. V současné době je město Otrokovice se svými téměř 19 tisíci obyvateli šestým největším městem Zlínského kraje a je centrem mikroregionu zahrnujícího obce s celkovým počtem téměř 35 000 obyvatel. Svou polohou na důležitých silničních a železničních tazích jsou Otrokovice vstupní branou Zlínského kraje. Obyvatelé i návštěvníci města zde najdou příjemné místo k bydlení a práci, ale také k rekreaci, sportu a zábavě, místo s širokou nabídkou vzdělávacích možností a služeb. V roce 1960 se spojily Otrokovice s Kvítkovicemi a v roce 1964 byly povýšeny na město. K další průmyslové expanzi a k více než zdvojnásobení obyvatelstva došlo v 70. - 80. letech v době rozmachu dnešního podniku Barum Continental, jenž tvoří spolu s několika dalšími - Moravan aj. průmyslovou základnu města. V téže době zde vyrostla moderní poliklinika. Z období baťovské éry je nejcennější památkou Společenský dům - zajímavě řešený hotel, který se už vzpamatoval (stejně jako většina budov a rodinných domků) z nejhorších následků katastrofální záplavy v červenci 1997. Další dominantu získalo město na jaře 1995, kdy byl vysvěcen nový římskokatolický kostel. Vzdálenost z Otrokovice – Vrchlického ulice do Zlína je 14km po tř. Tomáše Bati a silnicích Objízdná ( č. I/55 ) a Zlínská ( č.I/49). Rodinný dům stojí v novější části Otrokovic - sídlišti Bahňák. Toto sídliště bylo postaveno pro zaměstnance průmyslové aglomerace, vyrábějící gumárenské výrobky – Barum Otrokovice a je charakteristické dvoupodlažními krabicovými typy samostatně stojících domků v zahradách v pravidelných blocích ulic, rovnoběžných s hlavní komunikací Tomáše Bati, oddělující část průmyslového areálu od obytné části sídliště stejně jako bylo postaveno ve třetině minulého století město Zlín pro zaměstnance firmy Baťa. Otrokovice leží nad soutokem řeky Moravy a jejím levým přítokem řekou Dřevnicí. Na levém Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 5



břehu Moravy v severní části Otrokovic se rozkládá sídliště Bahňák, které odděluje od průmyslového areálu bývalých Baťových závodů bývalá státní silnici tř. Tomáše Bati. Vedle areálu byl vybudován obchvat Otrokovic ze severu od Tlumačova směrem na jih (I/55) do Napajedel a na jihovýchodním okraji Otrokovic se ze silnice I/55 odděluje na východ u mimoúrovňové křižovatky silnice I/49 do Zlína. Tato silnice směrem na západ vede do centra a k branám areálu i sídliště Bahňák po tř. Tomáše Bati. Ulice Vrchlického je s ní rovnoběžná a vede středem sídliště RD od severu k jihu. Cca uprostřed délky Vrchlického ulice uprostřed bloku mezi příčnými ulicemi Školní a Erbenova je na straně východní rodinný dvojdům. Jeho vnitřní polovina je oceňovaný dům č.pop. 7012. Polovina dvojdomu podél ulice má zahradu ze tří stran a příjezd k oběma domům je ze severní strany. Rekonstruovaná polovina dvojdomu byla na severní straně rozšířena o garáž a nad garáží o jedno N.P. s rovnou střechou. Zbytek domu je původní Baťův dvojdům s rovnou střechou a s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Kolem zadní poloviny dvojdomu je ze tří stran zahrada do tvaru písmene L. Severovýchodní čtvrtina zahrady je součástí parcely č. 439/39 – zahrada jeslí. V ulici Vrchlického je na každé straně bloku 5 takových dvojdomů. Dům má všechny přípojky- vodu, plyn, elektřinu a kanalizaci z rozvodů města. Přístup, který je užíván je přes pozemek parc. č. st. 675/1, věcné břemeno není zaknihováno. Pozemek parc. č. 439/98 zasahuje až k veřejné komunikaci ul. Vrchlického v pruhu asi 1 m. Dispoziční řešení: Vstup do domu je ze severní strany do 1.PP do přístavby garáže. Z garáže vedou dveře do kotelny, sklepa a prádelny. Jedním ramenem schodiště je přístup do 1.NP, kde je kuchyně, pokoj nad přistavěnou garáží , koupelna, WC a malý pokojích s dalším ramenem schodiště do 2.NP. V 2.NP jsou dva pokoje s okny na východ a jih. Nad garáží se plánuje terasa. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis Základy betonové, izolace ne zdivo plných, část 1.NP přístavby z Ytongu betonové střecha rovná, bez klempířčiny na přístavbě, živičná komíny cihelné pozinkované žlaby a oplechování, vápenné hladké, štukové původní stará část režné spárované zdivo, zbytek bez omítky. v koupelně, na WC keramický, v kuchyni obklad z desek z plastu ne Dřevěné stupně – jedno rameno nedokončeno bez podstupnic Dveře s obloukovými zárubněmi, posuvné Ocelová, dřevěná výplň, zateplená polystyrénem Plastová , venkovní parapety z plastu podlahy horních pokojů jen dřevoštěpa, v pokoji 1.NP lamino, kuchyně a příslušenství keramická dlažba Sklepy a garáž cementový potěr Kotel na plyn a ohřev vody, radiátory deskové, koupelna žebřík 220V ne V plastu Kotel ÚT ano ano do veřejné kanalizace kuchyňská linka s dřezem, odsavač par, sporák plyn + elektrika koupelna: 1×vana, 1×umyvadlo , sprchový kout 1x


strana 6



Stáří a stavebně technický stav objektu : Původní Baťovy dvojdomky asi z 20 let minulého století – cca 90 let. Rekonstrukce a přístavba domu z roku 2005 -2006. Nová plastová okna, podlahy rozvody, ÚT, nová kuchyně, koupelna a WC. Pokoje v 2.NP nejsou dosud vybaveny, pouze topení. Také terasa není provedena a venkovní omítka hrubého zdiva přístavby, oplechování a schodiště do 1.NP provizorní. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 30 %. Obestavěný prostor: Půdorys původního domu – 5,50 x 8,10m = 44,50m2 , Přístavby – 4,60 x 8,10 = 37,26m2 1.PP = výška 2,30m 1.NP = výška 2,80m 2.NP = výška 2,88m Obestavěný prostor 1.PP = 188,05m3 Obestavěný prostor 1.NP = 228,93m3 Obestavěný prostor 2.NP = 128,16m3 Celkem obestavěný prostor = 545,14m3 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 7012 v Otrokovicích o jedné bytové jednotce 4+1 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. st. 675/2 s pozemkem parc.č. st. 675/2 v k.ú. Otrokovice, obec Otrokovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV 4022 pro k.ú. Otrokovice. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 7



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Obestavěný prostor: Půdorys původního domu – 5,50 x 8,10m = 44,50m2 , Přístavby – 4,60 x 8,10 = 37,26m2 1.PP = výška 2,30m 1.NP = výška 2,80m 2.NP = výška 2,88m Obestavěný prostor 1.PP = 188,05m3 Obestavěný prostor 1.NP = 228,93m3 Obestavěný prostor 2.NP = 128,16m3 Celkem obestavěný prostor = 545,14m3 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 4 324,72 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 4 325,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 4 325,00 Výměra objektu m3 545,14 Výchozí cena Kč 2 357 731,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 2 357 731,00 Opotřebení % 30,00 Kč -707 319,150 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 650 411,35

2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky pitné vody, plynu, kanalizace a elektřiny. Vedle domu z jižní strany je dřevěná pergola, další úpravy kolem domu nejsou dokončeny. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Dům i zahrada jsou ve vlastnictví majitele poloviny dvojdomu č.pop. 7012 – parc.č. st. 675/2 a parc.č. 439/98, vše zapsáno na LV č. 4022. Jedná se o tyto dva pozemky: parc.č. st. 675/2, výměra pozemku 50m2 , zastavěná plocha a nádvoří ( plocha zastavěná původním RD) parc.č. 439/98, výměra pozemku 412m2, zahrada (zahrada přiléhá k RD ze tří stran mimo západní strany, kde je další polovina dvojdomu č.pop. 7011 včetně nové přístavby garáže)


strana 8



Do RD č.pop. 7012 je z místní komunikace podél severní strany RD č.pop. 7011 do RD č.pop. 7012 příjezd přes parc.č. 439/97 - zahrada sousední poloviny dvojdomu č.pop. 7011 - není zapsán do KN jako věcné břemeno. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 800,- až 1500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1200,- Kč/m2. 1 200,- Kč/m2 462 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra 1200,- Kč/m2 × 462 m2

Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku

=

554 400,- Kč 554 400,- Kč

2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební

1 650 411,35 Kč 554 400,00 Kč

Celkem VH

2 204 811,35 Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 204 810,- Kč


strana 9



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají spoluvlastníci. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 10



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 7012 Popis Jedná se o polovinu dvojdomu o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích s bytel 4+1 včetně příslušenství a garáže. Do domu se vstupuje přes garáž a po jednom rameni schodiště do obývacího pokoje a kuchyně, WC a koupelny. Z dalšího malého pokojíku vede další rameno schodů do 2.NP. Toto podlaží zatím není obydleno, je tam zavedeno topení, další vybavení není dokončeno. Původní cca 90 let starý samostatně stojící dvojdům se dvěma č.pop. stojí odsazen od místní komunikace o cca 6 m. Zadní polovina dvojdomu je předmětem ocenění. Před 5 lety byla rozšířen oceňovaná polovina o plochu garáže a nad ní v 1.NP s jedním pokojem. Z rovné střechy nad pokojem v budoucnu vznikne terasa. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě, má ústřední topení a koupelnu se samostatným WC.

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Otrokovicích jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Č.

(1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Lokalita Otrokovice

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

Vrchlického

4+1

ano, větší

RD s rozprac. Rek. pozemek 462m2

(2) Baťov Přístavní Baťov Baťov Otrokovice Erbenova Zahradní Moravní Moravní

(3) 3+1 3+1 3+1 3+1 3+1 4+2 3+1 3+1 3+1

(4) ne ne ne ne ne ano ne ne ne

(5) RD po část rek, pozemek 156m2 RD původní stav, pozemek 139m2 RD původní stav, pozemek 60m2 RD po část rek, pozemek 122m2 RD po část rek, pozemek 406m2 RD po rek, pozemek 438m2 RD po část rek, pozemek 589m2 RD po část rek, pozemek 143m2 RD po část rek, pozemek 132m2

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž

(6) 1 510 000 1 270 000 1 450 000 1 020 000 1 420 000 2 450 000 1 800 000 1 950 000 1 850 000

(7) 0,80 0,85 0,80 0,90 0,85 0,75 0,80 0,80 0,80

(8) 1 208 000 1 079 500 1 160 000 918 000 1 207 000 1 837 500 1 440 000 1 560 000 1 480 000

(9) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

(10) 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,10 0,95 1,00 1,00

(11) 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 1,00 0,95 0,95 0,95


K3

K4 stav a vybavení (12) 0,95 0,85 0,85 0,95 1,00 1,10 1,00 1,10 1,10

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 0,95 0,95 0,80 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95

(14) 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

(15) 0,77 0,69 0,55 0,77 0,86 1,21 0,90 0,99 0,99

(16) 1 568 831 1 564 493 2 109 091 1 192 208 1 403 488 1 518 595 1 600 000 1 575 758 1 494 949 strana 11



Celkem průměr Minimum Maximum

Kč Kč Kč

1 558 601 1 192 208 2 109 091

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,85 - 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 192 208,- Kč až 2 109 091,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • klidná lokalita zahradního města mimo frekventované komunikace s občanskou vybaveností moderního sídliště • dům byl před 4 roky rekonstruován a rozšířen • napojeno na všechna inženýrské sítě Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • přístup přes sousední cizí parcelu do garáže a odtud do dalšího podlaží • dům není dokončen – chybí omítky, terasa, oplechování, zábradlí a vstup ze zahrady do 1.NP.

Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou bytovou jednotku navržená na 1 560 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 560 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsetšedesát korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½


1 560 000 Kč/2 = 780 000 Kč

strana 12



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4022 ze dne 23. 06.2010 pro k.ú. Otrokovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 4022 ze dne 23. 06. 2010 pro k.ú. Otrokovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení vlastníka nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva.

na výše uvedené nemovitosti

Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 rodinného domu č.pop. 7012 v Otrokovicích okr. Zlín včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. St. 675/2 s pozemkem parc.č.st. 675/2 a 439/98 v k.ú. Otrokovice , obec Otrokoviceí , okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 4022 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 05.08.2010, po zaokrouhlení na :

780 000,- Kč (slovy : sedmsetosmdesáttisíc korun českých českých). V Brně, dne 17.09. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 13



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1696-127/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 14

Mapa města

Rodinný dům č. pop. 7012, ul. Vrchlického, Otrokovice

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na RD č. pop. 7012

Foto 2: Celkový pohled na RD č. pop. 7012

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 :Pohled na č.pop. 7012

Foto č. 4 : Přistavěná část RD

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 :Garáž

Foto č. 6 : Schodiště do 1. NP

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : Kuchyně

Foto č. 8 : WC

fotodokumentace

strana 4



Foto č. 9 : Koupelna

Foto č. 10 : Schodiště do 2. NP

fotodokumentace

strana 5



Foto č. 10 : Pokoj 2. NP

fotodokumentace

strana 6

fax:

Recommend Documents