fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 0 8 - 1 4 3 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 rodinného domu č.pop. 83 v Babicích u Uherského Hradiště, okres Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc. č. 111, včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice , okres Uherské Hradiště.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 08.06.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 18500/09-160 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

08.06.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 40 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 15.07.2011

Rodinný dům v Babicích u Uherského Hradiště č.pop. 83, okr. Uherské Hradiště

Znalecký posudek č. 1908-143/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

9

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

10

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

13

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 18500/09-160, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 nemovitostí ve vlastnictví Sedláčka Ladislava, Sedláčkové Gabriely a Vaculíkové Ingrid – RD č.pop. 83 v Babicích včetně pozemku parc.č. 111 ze dne 16. 5. 2011, podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 508) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 18500/09 -160, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu ideální 1/3 nemovitostí ve vlastnictví Sedláčka Ladislava, Sedláčkové Gabriely a Vaculíkové Ingrid rodinný dům č.pop. 83 včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.111 ze dne 16.5.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště, vyhotovil ČÚZ a K – SCD dne 16.05.2011; 3. kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště ze dne 16.5.2011 dálkovým přístupem, mapový list NAPAJEDLA 4 – 7/41 v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště (viz příloha); 4. foto znaleckého posudku č. 252 -42/ 1991 vypracovaného pro převod nemovitosti RD č. 83 znalcem Josefem Vojáčkem a znaleckého posudku č. 6543/038/04 vypracoval Ing. Fr. Obdržálek z 18.02. 2004; 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konanou dne 08.06. 2011; 6. Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a spoluvlastníků nemovitostí při místním šetření dne 08.06.2011, 7. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 08.06.2011, 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz) 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 12. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 13. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 nemovitostí - a to rodinný dům č.pop. 83 v Babicích, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc. č.111, vše zapsané na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 508 v k.ú. Babice u Uherského Hradiště pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 08. 06. 2011.

Informace o nemovitostech: LV č. 508 Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Sedláček Ladislav, Mojmírova 927, Uherské Hradiště, 686 01 Uherské Hradiště 1 podíl 1/3 Sedláčkova Gabriela, Mojmírova 927, Uherské Hradiště, 686 01 Uherské Hradiště 1 podíl 1/3 Vaculíková Ingrid , Vladislava Perutky 1274, Mařatice 686 05 Uherské Hradiště 5 podíl 1/3 508 Babice u Uherského Hradiště (600652) Babice (592013), Uherské Hradiště (CZ0722) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 83 na parc.č.111 239 m2 , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku Parc.č. 111

zastavěná plocha a nádvoří, výměra 239m2

Způsob ochrany

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti všech spoluvlastníků nemovitostí. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, sdělení spoluvlastníků a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 08.06.2011. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení povinného a spoluvlastníků v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 508 ze dne 16.05.2011 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště v oddíle C - evidováno věcné břemeno užívání a to

Paní Růžená Chromková zemřela v roce 1999 – věcné břemeno není uplatňováno, zdroj: CRO. Dále se k nemovitostem váže věcné břemeno doživotního užívání

Toto věcné břemeno je uplatňováno,(viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 508 ze dne 16.05.2011 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 83 v kat.ú. Babice u Uherského Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc.č.111 obec Babice, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinný dům č.pop. 83 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc. č. 111 v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 508 pro k.ú. obec Babice, okres Uherské Hradiště. • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.


strana 5


•


Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Obec Babice se nachází v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Ke dni 3. 7. 2006 zde žilo 1736 obyvatel. Obec Babice leží v severní části Dolnomoravského úvalu, v údolní nivě řeky Moravy, která ji ohraničuje z východní strany. Západní hranici tvoří začínající pásmo Chřibů. Babice leží na katastru 660ha, v nadmořské výšce 181 – 185m, asi 8km od královského města Uh. Hradiště. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1220. Pověřená obec a obec s rozšířenou působností je Uherské Hradiště. Obec má základní a mateřskou školu a je známá díky výrobně paštik a hotových jídel společností Hamé Babice. Babicemi vede silnice I/55 z Uherského Hradiště na severovýchod do Otrokovic. V Otrokovicích silnice I/55 směřuje na sever do Přerova a směrem na východ do Zlína odbočuje silnice I/49. Souběžně se silnicí I/55 vede železniční koridor z Ostravy na jih do Břeclavi. Rodinný dům stojí jako řadový koncový proti kostelu stojícím v parčíku rozbíhajících se místních komunikací. Řada domů končí tímto domem s obloku komunikace odbočující na jihozápad, přímá komunikace vede kolem severovýchodní strany kostela směrem na jihovýchod k Baťovu kanálu a řece Moravě. Dům má ze strany do ulice volnou obecní parcelu po levé straně, po pravé má dvorní křídlo kolmé na uliční část a parcelu uzavírá do čtverce dvůr ohraničený z jihozápadní strany stodolou, nezakreslenou na KM a z jihovýchodní zdí s vjezdem z obecní zelené plochy ( parc.č. 15) do dvora. Dům je přízemní, t.č. nepodsklepený (sklep byl zasypán), sedlová střecha je na obou traktech nezateplená a bez obytných prostor. Dispozice domu – středem domu je vstupní chodba z ulice a na bocích dva pokoje s okny do ulice. Do dvora je kuchyně, spíž, veranda, koupelna a WC. V dvorním traktu prádelna, a kůlna. Dům je napojen na elektřinu, místní vodovod (je ulici před domem , kanalizaci a zemní plyn. Voda z vlastní studny, z roku 1935, kopaná do bet skruží hl. 4m - čerpadlo Darling.Zděné oplocení, dřevěná vrata. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných

Popis Základy původní, izolace neobnovena ( silná zemní vlhkost) není zdivo uliční část převážně kotovice, přístavba kuchyně a příslušenství z plálených cihel. . dřevěné trámové Tesařský, sedlová střecha pálená taška komín cihelný pozinkované úplné vápenné hladké vápenné hladké keramické v koupelně nejsou ne do ocelových zárubní typizované Jihlava nejsou Dřevěná dvojitá parkety, beton a škvára


strana 6


místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod


cementový potěr a PVC nebo neglazovaná dlažba kotel na plyn na chodbě 220/380 není ano El. boiler v prádelně ano ano sporák plynový, kuchyňská linka starší vana umyvadlo WC mísa v koupelně splachovací WC

Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu cca 105 let. Přístavba koupelny, kuchyně a verandy v letech 1965 a 1973. Přípojka kanalizace a septik v cca roce 1965, zpevněné plochy v roce 1955 a rekonstrukce chléva na dílnu a prádelnu. Projevuje se výrazně zemní vlhkost , v obytných místnostech až do výšky cca 1m. V předsíni za vstupními dveřmi je propadlá podlaha. Obytná část domu je průměrně udržovaná, dvorní část bez rekonstrukcí a údržby. Celkový stav lze hodnotit jako horší. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 85 %. Obestavěný prostor: 1.NP – 14,60 x 5,20 x 3,70 + 5,60 x 1,60 x 3,70 + 3,20 x 2,00 x 2,40 = 329,42m3 Vrchní stavba – 14,60 x 5,20 x 2,50 x 0,5 + 5,60 x 1,60 x 2,40/2 + 3,20 x 2,00 x 0,30 = 107,57m3 Celkem obestavěný prostor – 436,99m3 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 83 v Babicích u Uherského Hradiště o jedné bytové jednotce 2+1 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.111 s pozemkem parc.č. 111 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště.


strana 7



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 8



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 270,82 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 3 271,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 3 271,00 3 Výměra objektu m 436,99 Výchozí cena Kč 1 429 394,29 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 429 934,99 Opotřebení % 85,00 Kč -1 214 985,15 Časová cena stavba v současném stavu Kč 214 949,84

2.1.2. Studna – kopaná do skruží hl. 4m. stáří 75let 2.1.3. Venkovní úpravy Jedná se o oplocení a vrata dvora, zpevněné plochy dvora, přípojku vody, plynu, kanalizace a elektřiny. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Kolem rodinného domu a pod domem č.pop. 83 je pozemek parc.č. 111 zastavěnou část ve tvaru L uzavírá do čtvercového tvaru čtvercový dvůr. Z uliční strany sousedí parcela se zelenou plochou podél komunikace v majetku obce a z levé boční strany rovněž s příjezdovou cestou do dvora a stodoly ohraničující dvůr z jihozápadní strany. Pozemek je rovinný. parc.č.111 - výměra pozemku 239m2 – zastavěná plocha a nádvoří 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 500,- Kč/m2. 500,- Kč/m2 239 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

500,- Kč/m2 × 239 m2

=

119 500,- Kč 119 500,- Kč strana 9



2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky

214 949,84 Kč 119 500,00 Kč

Celkem VH

344 449,84 Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 345 000,- Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 10



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 83 Popis Jedná se o jednobytový dům 2+1 s příslušenstvím, kůlnou a prádelnou, verandou a dvorem. Je přízemní, koncový bez podsklepení se sedlovou střechou nevyužitou k obytným účelům. Dům je napojen na elektřinu, zemní plyn, kanalizaci a veřejný vodovod. Má vlastní studnu. Bez zahrady.

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Uherského Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

Babice

2+1

ne

starší RD, horší stav, pozemky 239m2

(2) Babice Babice Babice

(3) 3+1 3+1 3+1

(4) ano ne ano

(5) starší RD, horší stav, pozemky 415m2 starší RD, horší stav, pozemky 1100m2 starší RD, horší stav, pozemky 1940m2

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 1 040 000 850 000 1 198 000

(7) 0,75 0,75 0,80

(8) 780 000 637 500 958 400

(9) 0,95 1,00 1,00

K2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,00 1,10 1,10

(14) 1,00 1,00 1,00

(15) 0,95 1,16 1,10

(16) 821 053 549 569 871 273

Kč Kč Kč Kč

747 298 750 000 549 569 871 273

Celkem průměr Zaokrouhleno Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.


strana 11



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 549 569,- Kč až 871 273,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • klidná lokalita v centru obce • napojení na všechny inženýrské sítě Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • dům je hůře udržovaný, silná zemní vlhkost a dvorní strana domu bez údržby • chybí jakákoli zeleň z dvorní strany– malý dvůr obestavěný ze všech stran zdmi • zastaralá dispozice Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená pro rodinný dům je na 750 000Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 750 000,- Kč (slovy : sedmsetpadesáttisíc korun českých).

spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 nemovitostí 750 000 Kč/3 = 250 000,- Kč (slovy : dvěstěpadesáttisíc korun českých).


strana 12



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na předloženém LV č. 508 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště ze dne 16.05.2011 je uvedeno věcné břemeno užívání rodinného domu č.pop. 83, které dosud nebylo zrušeno. Doklad o úmrtí Chromkové Růženy ( zemřela 13.6.1999 ) je přiložen k posudku. Dále je zde zapsáno věcné břemeno oprávnění pro Ladislava Sedláčka, bytem Mojmírova 927, Uherské Hradiště a to na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne 22.6.2004 - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku).

Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z prává doživotního a bezplatného bydlení v rodinném domě č. pop. 83 v obci Babice , okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc. č. 111 včetně užívání pozemku parc. č. 111 včetně všech součástí a příslušenství. ( písemné podklady povinným ani spoluvlastníky nebyly předloženy, ocenění je provedeno na základě sdělení spoluvlastníků). Váže se : Na osobu – občana pana Ladislava Sedláčka, Mojmírova 927, 687 03 Uherské Hradiště, r.č.: 420112/402. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za rodinný dům 2+1 se spoluužíváním pozemků parc. č. 111 a společných částí domu se pohybuje v rozmezí od 3.000,- Kč do 6.000,Kč/měsíc s tím, že o pronájmy je velmi malý zájem. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve spodním pásmu daného intervalu vzhledem k umístění bytové jednotky, tj. na 3 000,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 3 000,- Kč x 12 x 10 = 360.000,- Kč, spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 činí 360 000 Kč/3 = 120 000 Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 13



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 508 ze dne 16. 05. 2011 pro k.ú. Babice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským,, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele posudku a spoluvlastníků na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání činí celkem 750 000,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene doživotního užívání činí 360.000,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 750 000,- Kč - 360.000,- Kč = 390.000,- Kč, spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 činí 390 000 Kč/3 = 130 000 Kč. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 rodinného domu č.pop. 83 v Babicích, okr. Uherské Hradiště, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 111 s pozemkem parc.č. 111 včetně všech součástí a příslušenství s věcným břemenem doživotního užívání rodinného domu č. pop. 83 s pozemkem parc. č. 111 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Babice u Uherského Hradiště, obec Babice, okres Uherské Hradiště podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 08.06.2011, po zaokrouhlení na :

130 000,- Kč (slovy : jednostotřicettisíc korun českých).

V Brně, dne 15. 07. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 14



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1908-143/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 15

Mapa obce

Rodinný dům č. pop. 83, Babice

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 83

Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 83

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Dvorní část

Foto č. 4 : Dvůr

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Chodba

Foto č. 6 : Kuchyně

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : Koupelna

Foto č. 8 : WC

fotodokumentace

strana 4

fax:

Recommend Documents