fax:

Znalecký posudek číslo 1534-084/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – objektu upraveného na pekárnu v Podomí č.pop. 93 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 36 a 37 v k.ú. Podomí a pozemků parc.č. 36, 38, 39, 40 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Podomí, obec Podomí, okres Vyškov, vše zapsáno na LV č. 405 a pro k.ú. Podomí.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 2.10.2009 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 037 EX 1235/07-16 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

2.10.2009

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 41 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 31.10.2009

Objekt č. pop. 93 v Podomí okr. Vyškov

Znalecký posudek č. 1534-084/2009

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

10

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

11

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

13

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 037Ex 1235/07 - 16, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví SJM Hrdličky Jiřího a Hrdličkové Jitky – budova č.p. 93 rekreační chalupa přebudovaná na pekárnu na parc.č. 36 a 37 zapsaná na LV.č. 405 a 19 pro kat.území Podomí, obec Podomí, okres Vyškov včetně pozemku parc.č. 36, 38, 39 a 40 ze dne 14.07.2009 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 405) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 037Ex 1235/07 -16, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti RD č.pop. 93 na parc.č. 36 a 37 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 36, 38, 39, 40 ve vlastnictví SJM Hrdličky Jiřího a Hrdličkové Jitky ze dne 14.07.2009 podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 405 pro k.ú. Podomí, vyhotovený ČÚ ZK – SCD dálkovým přístupem dne 17.07.2009, číslo řízení PÚ 6797/09, vyhotovil KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město; 3. Kopie katastrální mapy ML BLANSKO 2 -2/44 pro k.ú. Podomí, vyhotovená ČÚ ZK – SCD dálkovým přístupem dne 17.07.2009, číslo řízení PÚ 6797/09, vyhotovil KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město; 4. Informace a sdělení poskytnutá spoluvlastníkem nemovitosti panem Hrdličkou, 5. Informace a sdělení poskytnutá vlastníkem sousední nemovitosti panem Františkem Hrozkem při místním šetření,

6. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 2.10.2009, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

8. Fotodokumentace pořízená při místním šetření,

9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je objekt přebudovaný na pekárnu č.pop. 93 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č. 36 a 37 ( LV č. 19) a pozemky parc.č. 36, 38, 39 a 40 v k.ú. Podomí, obec Podomí, okres Vyškov, vše zapsáno na LV č. 405. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 405 v k.ú. Podomí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 2.10.2009. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

SJM Hrdlička Jiří a Hrdličková Jitka, Mikulovská 4057/4 Brno – Vinohrady – Židenice, 628 00 Brno 28 405 Podomí (673196) Podomí (550175), Vyškov (CZ0645) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh rod. rekr. č.p. 93, parc.č. 36 - 105 m2 ( parc.č. 37 -1m2), LV č. 405 a č.19

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh 36, 105 m2, zastavěná plocha a nádvoří 38, 23 m2 , zahrada 39, 203 m2 , zahrada 40, 31 m2 , ostatní plocha -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 2.10.2009. Prohlídku umožnil spoluvlastník nemovitosti pan Jiří Hrdlička. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 405 ze dne 17.07.2009 pro k.ú. Podomí v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavní právo soudcovské, (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.


strana 4



Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – objektu č.p. 93 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 36 a 37 s pozemkem parc.č. 36, 38, 39 a 40 v k.ú. Podomí, obec Podomí, okres Vyškov, vše zapsáno na LV č. 405. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – objekt č.p. 93 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 36 a 37 s pozemkem parc.č. 36, 38, 39 a 40 v k.ú. Podomí bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Obec Podomí leží uprostřed Drahanské vrchoviny, na hlavním tahu spojujícím Vyškov a Blansko po okr.silnici č. 379. Je vzdálená cca 40 km od Brna přes Blansko ( 17km) a Jedovnice ( 7km). Vzhledem ke své poloze je ideálním výchozím bodem k mnoha blízkým, turisticky atraktivním cílům. Mezi nejvyhledávanější patří Dinopark Vyškov ( cca 17km) či Národní přírodní rezervace Moravský kras. Obec má 434 obyvatel, základní a mateřskou školu, zájmová sdružení, ubytovací zařízení a přiměřenou síť služeb a obchodů. Obec má vlastní vodovod z obecní studny. Kanalizace je řešena septiky a jímkami na vyvážení. Obec je plynofikována. Plyn je zaveden na pozemek před objektem. Přízemní objekt s využitelným podkrovím je situován u silnice č. 379 pří výjezdu z obce směrem na Jedovnice. Je situován jako nárožní u boční komunikace, která vede na sever k dalším dvěma RD podél Podomského potoka. Podél silnice stojí rodinné domy po obou stranách. Sousední dům po pravé straně oceňovaného domu je oddělen zahradou souseda na parc.č. 35. Část oceňovaného domu ( 1m2 ) leží na parc.č. 37, která je stejného vlastníka jako sousední zahrada ( paní Jitky Šebestové LV č. 19). Vedle této zahrady stojí sousední dům na parc.č. 34. Podél severní hranice sousedí ze severní zdí domu štítová zeď souseda. Oba sousední domy jsou přízemní. Celé nároží kolem domu tvoří zahrada a část zastřešeného posezení na západní straně podél boční cesty. Původně obdélníkový půdorys domu byl zastřešený sedlovou střechou a před vstupem od hlavní komunikace ( z jihu) byl rozšířen o přízemní část s rovnou střechou. Směrem na západ byl rozšířen o další přístavbu skladu s tupým rohem a rovnou střechou. Původně obyvatelné podkroví je delší dobu mimo provoz a je zde jeden pokoj s oknem na jih. Dům není podsklepený a je 3,5 roku neužívaný, což se projevuje na jeho stavu. Do domu je zavedena voda a elektřina. Odpad z WC je sveden do septiku na vlastním pozemku. Dispozice 1.NP – vstup z oplocené předzahrádky do chodby a po levé straně je přístavba skladu a po pravé prodejna a za ní pekárna s pecí. V přístavbě k silnici je další sklad a příslušenství ( WC a umyvárna). V zadní části chodby jsou schody do podkroví s jednou místností osvětlenou jedním větším a dvěma menšími okny v jižním štítě s polovalbou a šikmými bočními stěnami. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 5



Popis objektu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis Základy s hydroizolace, ne zcela funkční není cihelné Stropy rovné trámové s podbitím omítnuté Dřevěný krov, hambálkový - se zateplením + dřevotřískové desky Pálená taška dvoudrážková, rovné střechy živičný povrch Cihelný Pozinkovaný plech žlaby, svody i parapety, Vápenné Vápenná hladká oprýskaná keramické do 1,5m v pekárně a umyvárně nejsou Pouze dřevěné bez podstupnic do podkroví Některé chybí- plné ( Jihlava), venkovní plechové nejsou dřevěná dvojitá nebo zdvojená cementový potěr nebo teracová dlažba cem. potěr a PVC ( podkroví) t.č. žádné světelná ano ano není není Odpad do septiku není není 1 x,

Oceňovaná nemovitost Objekt č.p. 93 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 93 s pozemkem parc.č. 36 a 37 v k.ú. Podomí, obec Podomí, okres Vyškov, vše zapsáno na LV č. 405. Původní obytný objekt byl v roce 1993 stavebně upraven na provoz pekárny s pecí na pečení chleba. Stavebně právní doklady na tuto změnu nebyly zpracovateli předloženy.


strana 6



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Zastavěná plocha celkem: + 16,00m * 5,35m – zkosení 1,60m = 22,08m2 + 85,60m2 – 1,60m2 = 106, 00m2 Poznámka : 2 2 (1m stojí na parcele č.37) dle KN je zastavěná plocha pozemku č. 36 - 105m

Výpočet obestavěného prostoru celkem:

o

1.NP Část přístavba přední přístavba boční základní část

o

délka m 6,40 5,85 10,15 1,60

šířka m 3,45 5,35 5,35 1,00

výška m 3,00 3,30 3,20 3,30

ZP 2 m 22,08 31,30 54,30 -1,60 106,08

OP 3 m 66,24 103,28 173,77 -5,28 338,01

délka m 10,15

šířka m 5,35

výška m

ZP 2 m 54,30

OP 3 m

Celkem 1.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. podzemní podlaží podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží 3.nadzemní podlaží 4. nadzemní podlaží zastřešení dílčí OP Celkem

0,00 3,25

0,00 88,24 88,24 ZP 2 m 0,00 106,08 0,00 0,00 0,00

106,08

OP 3 m 0,00 0,00 338,01 0,00 0,00 0,00 88,24 0,00 426,25

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Objekt č. pop. 91 Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 4 460,97 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 4 461,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 4 461,00 3 Výměra objektu m 426,25 Výchozí cena Kč 1 901 501,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 901 501,00 Opotřebení podle cenového předpisu % 75,00 Kč -1 426 126,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 475 375,00


strana 8



2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Stáří a stavebně technický stav objektu : Přesné stáří domu nebylo možné zjistit. Odhad stáří je cca 60-80let. Objekt byl přizpůsoben novému účelu – pekárně cca v roce 1993, sdělení spoluvlastníka nemovitosti. Původně sloužil objekt jako rodinný dům, rekreační chalupa od roku 1988. Tehdy smlouvou o převodu nemovitosti získali objekt s příslušenstvím a zahradou SJM manželé Hrdličkovi. Stavebně technický stav domu ke dni ocenění je velmi špatný. Zateplení podkroví nefunkční, chybí veškeré zařizovací předměty, jako pekárna nevyhoví hygienickým normám a jako rekreační objekt nebo RD by bylo nutné provést důkladnou rekonstrukci. Vybavit objekt vytápěním, soc. zázemím, novým zateplením podkroví a novými schody. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 75 %.

2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o zastřešený přístřešek na západní straně objektu, dlažba kolem domu s přístupovými chodníky, oplocení zahrady, septik a přípojka vody a elektřiny. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemek parc.č. 36, 38, 39 a 40 Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 405 pro k.ú. Podomí. Parc.č. 36 38 39 40 Celkem

výměra 105 23 203 31 362

druh

účel

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Zahrada Ostatní plocha

Pod domem Zahrada na východní straně domu Zahrada na nároží Chodník před jižním oplocením předzahrádky

2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 800,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 400,- Kč/m2. 400,- Kč/m2 362 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku


400,- Kč/m2 × 362 m2

=

144 800,- Kč 144 800,- Kč

strana 9



2.1.4. Věcná hodnota celkem Objekt Pozemky

475 375,- Kč 144 800,- Kč

Celkem VH

620 175,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 620 180,- Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných od spoluvlastníka pana Jiřího Hrdličky na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Dům je 3,5 roku neužíván, nabízený k prodeji. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 10



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Objekt č.pop. 93 v Podomí okr. Vyškov Popis Jedná se o přízemní dům se sedlovou střechou s podkrovním, dvěma přístavbami v rovnou střechou bez podsklepení. Dispozice domu byla přizpůsobena jeho poslednímu účelu jako pekárna se skladem a prodejnou, včetně malého soc. zázemí. Celková výměra zastavěný ploch včetně obvodových zdí je cca 106m2. Do domu je zavedena elektřina, kanalizace a voda. Kanalizace do septiku, plyn před objektem. Dům je ve špatném technickém stavu, přes tři roky neužíván, nevytápěný, bez vnitřního vybavení soc. zařízením a topidly. Voda z obecní studny je připojena. Část domu stojí na sousedním pozemku jiného vlastníka (souseda). Jedná se o 1m2 na parc.č. 37 a vlastníkem je paní Jitka Šebestová.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí města Vyškov jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné objekty - rodinné domy určené k celkové rekonstrukci. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3 4 5

Č.

(1) 1 2 3 4 5

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Lokalita

Garáž

Jiné

ne

objekt pekárny, pozemek 362m2

(4) ne ne ne ne ne

(5) k celkové rekonstrukci, pozemek 572m2 k celkové rekonstrukci, pozemek 115m2 k celkové rekonstrukci, pozemek 314m2 k celkové rekonstrukci, pozemek 289m2 k celkové rekonstrukci, pozemek 259m2

Podomí (2) Moravské Málkovice Habrovany Podomí Hodějice Staré Hvězdlice

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

(3) 2+1 2+kk 2+kk 2+1 1+kk

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 450 000 290 000 489 000 390 000 250 000

(7) 0,80 0,85 0,80 0,80 0,85

(8) 360 000 246 500 391 200 312 000 212 500

(9) 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00


K2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 1,00 1,00 1,10 0,95 1,00 0,90 1,10 1,00 1,15 0,98 1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,10 0,95 1,00 1,00 0,95

(14) 1,00 0,99 1,02 1,02 1,00

(15) 1,21 0,80 1,29 1,01 0,81

(16) 297 521 308 125 303 256 308 911 262 346

strana 11



Celkem průměr Minimum Maximum

Kč Kč Kč

296 032 262 346 308 911

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány rodinné domy z nabídky prodej v dané lokalitě nebo lokalitách blízkých a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,90 -0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 262 346,- Kč až 308 911,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : • dům stojí u okresní silnice která spojuje dvě spádové obce – Jedovnice a Vyškov • rekreační oblast Drahanské vysočiny je vhodná na chalupaření a zimní i letní turistiku Uvedený RD – má tyto slabší stránky : • dům je v neobyvatelném stavu, je třeba zásadní rekonstrukce na jiné použití než byl poslední účel, • část domu není na vlastním pozemku • východní část zahrady je obtížně dostupná • dispozice domu nedovoluje prosvětlení jeho vnitřku, pouze přes přístavby Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména technický stav, lokalitu, právní a skutečné rozdělení, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 300 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 300 000,- Kč (slovy : třistatisíc korun českých).


strana 12



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 405 ze dne 17. 07. 2009 pro k.ú. Podomí v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 405 ze dne 17. 07.2009 pro k.ú. Podomí v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení vlastníka SJM manželů Hrdličkových na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech dle zjištění a dostupných informací neváznou a nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – objektu č.pop. 93 včetně všech součástí a příslušenství postavené na pozemku parc.č. 36 a 37 s pozemkem parc.č. 36, 38, 39 a 40 v k.ú. Podomí, obec Podomí, okres Vyškov, vše zapsáno na LV č. 405 vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 2.10.2009, po zaokrouhlení na :

300 000,- Kč (slovy : třistatisíc korun českých českých). V Brně, dne 31.10. 2009 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 541 227 410 e-mail: [email protected]


strana 13



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1534-084/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 14

Mapa regionu

Mapa obce

Letecký snímek

Rekreační dům Podomí č. pop. 93

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 93 z ulice

Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 93 z ulice

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 93 z ulice

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 4 : Vstupní chodba

Foto č. 5 : Pekárna s pecí

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 6 : Sprcha

Foto č. 7 :Přípravna

fotodokumentace

strana 4



Foto č. 8 : Schody na půdu

Foto č. 9 : Místnost v podkroví

Foto č. 10 : Přední část

fotodokumentace

strana 5

Domy a vily prodej Staré Hvězdlice - nemovitost - Sreality.cz

Stránka č. 1 z 1

RD Staré Hvězdlice v klidném prostředí Lokalita: Staré Hvězdlice 683 41 Cena: 250 000 Kč za nemovitost | (cena včetně provize) Číslo zakázky: 2B0201 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 5.8.2009 | Datum vložení inzerátu: 24.6.2009 Rodinný dům v rekonstrukci v obci Staré Hvězdlice, jedna místnost s topením po úpravě, zbývající části nutno kompletně rekonstruovat. Do domu je zaveden plyn, voda vlastní i obecní a odpady. Za domem je menší neupravený zatravněný dvorek. AXIDA s.r.o. Masarykova 4 602 00 Brno www.axida.cz [email protected] Tel.: 542 221 495

Jméno: Blanka Doupovcová Tel.: +420517 330 017 GSM: 777 757 931 E-mail: [email protected]

Typ objektu

samostatný

Zastavěná plocha

259 m2

Užitná plocha

259 m2

Počet podlaží objektu

1

Plocha parcely

259 m2

Typ objektu

přízemní

Typ budovy

smíšená

Stav budovy

dobrý

Zahrada

Ano

Nebytové prostory

Garáž

Voda

Voda - dálkový vodovod

Plyn

Plynovod

Topení

Jiné

Elektřina

Elektro - 230 V, Elektro - 380 V

Kontakty - Smluvní podmínky - Rozsah služeb - Ceník inzerce - Technická podpora - Mobilní verze Copyright (c) 1996 - 2009 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena. au

http://www.sreality.cz/domy-a-vily/prodej/stare-hvezdlice-1977640416

31.10.2009

Domy a vily prodej Podomí - nemovitost - Sreality.cz

Stránka č. 1 z 2

RD 2+kk Podomí Lokalita: Podomí Cena: 489 000 Kč za nemovitost | (vynikající cena za nemovitost) | Snížení ceny! Číslo zakázky: 113143 | Stav nabídky: Aktivní | Nový Poslední změna: 31.10.2009 | Datum vložení inzerátu: 26.10.2009

Bart Reality, s.r.o. - Brno-město Heršpická 5 628 00 Brno www.bart-reality.cz [email protected] Tel.: 606 669 027 GSM: 606 669 027

Jméno: Jan Pelej GSM: 606-669027 E-mail: [email protected]

RD 2+kk v Podomí v krásné a klidné lokalitě Moravského krasu Dům je ze smíšeného zdiva. Skládá se z ze dvou místností s kuchyňským koutem, předsíně, sociálky a půdní místnosti. V domě je ústřední topení na tuhá paliva, obecní voda a elekřina 220V. K domu náleží pozemek o rozlozenie 314m2 včetně zastavěné plochy. Na pozemku se nachází stodola která sepo vhodné úpravě dá dobudoucna využít jako garáž. Nemovitosti se nachází v klidné a krásné lokalitě, která skýtá možnost nerušeného odpočinku. Tento dům se má své využití jako víkendová chata ale stejně tak po rekonstrukci jako dům k celoročnímu bydlení. Celková podlahová plocha je 44m2 aleje je... to ideální nemovitosti k rozšíření. Jde o velice zajímavou nabídku a proto se budeme velice těšit na prohlídku a rádi Vám pomůžeme se všemi náležitostmi okolo koupi tohoto domu. Typ objektu

samostatný

Zastavěná plocha

314 m2

Užitná plocha

44 m2


2

Plocha parcely

314 m2

Typ objektu

patrový

Typ budovy

smíšená

Stav budovy

dobrý

Počet bytů

1

Typy bytů

2+1

Umístění nemovitosti

klidná část obce

Plocha zahrady

160 m2

Komunikace

asfaltová

Nebytové prostory

přístřešek

Voda


Topení

Ústřední - tuhá paliva

Doprava

silnice, autobus

Elektřina

Elektro - 230 V

ostatní

Plot

Zeleň

Stromy

http://www.sreality.cz/domy-a-vily/prodej/podomi-1978570643

31.10.2009

Domy a vily prodej Moravské Málkovice - nemovitost - Sreality.cz

Stránka č. 1 z 1

RD 2+1 Moravské Málkovice, okr.Vyškov Lokalita: Moravské Málkovice 682 01 Cena: 450 000 Kč za nemovitost | (včetně provize a právního servisu) Číslo zakázky: 290771026-3 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 22.10.2009 | Datum vložení inzerátu: 24.5.2009

RE/MAX Pro Štefánikova 35 602 00 Brno www.re-max.cz/pro [email protected] Tel.: +420 732 299 929 GSM: +420 732 299 929

Prodej RD v řadové zástavbě v obci Moravské Málkovice, ideální na chalupu, 11km východně od Vyškova, s dobrou dostupností do Brna (IDS). Obec se nachází v malebném údolíčku po obou březích Lysého potoka, za obcí koupaliště s fotbalovým a volejbalovým hřištěm a tenisovým kurtem. Dům je dispozičně řešen jako 2+1 s možností výstavby 1.patra v podkrovní části domu. V hlavní části budovy se nachází 2 průchozí místnosti a komora. Kuchyně řešena v samostatně stojící budově. Ze dvorku vstup do místnosti, která byla využívána jako koupelna. Zahrada o CP 450m² je v příkrém svahu, pod kterým je zbudován sklepní prostor. V domě elektřina 220V i 380V, plyn,... obecní voda, suché WC.

Jméno: Mertens Roman GSM: +420 733 679 943 E-mail: [email protected]

Typ objektu

řadový

Zastavěná plocha

0 m2

Užitná plocha

50 m2


1

Plocha parcely

572 m2

Typ objektu

přízemní

Typ budovy

cihlová

Stav budovy

dobrý


okraj obce

Elektřina

Elektro - 230 V, Elektro - 380 V


http://www.sreality.cz/domy-a-vily/prodej/moravske-malkovice-1977392747

31.10.2009

Domy a vily prodej Hodějice - nemovitost - Sreality.cz

Stránka č. 1 z 1

RD 2+1, Hodějice, okr.Vyškov Lokalita: Hodějice Cena: 390 000 Kč za nemovitost | (včetně provize a právního servisu) Číslo zakázky: 290771026-4 | Stav nabídky: Rezervace | Rezervováno Poslední změna: 10.10.2009 | Datum vložení inzerátu: 24.5.2009

RE/MAX Pro Štefánikova 35 602 00 Brno www.re-max.cz/pro [email protected] Tel.: +420 732 299 929 GSM: +420 732 299 929

Jméno: Mertens Roman GSM: +420 733 679 943 E-mail: [email protected]

Nabízíme k prodeji RD v obci Hodějice, 4km od Slavkova u Brna. Dům je dispozičně řešen jako 2+1, s průchozí kuchyní a pokojem. Objekt je vhodný k celkové rekonstrukci.CP pozemku 289m2. Původní majitel započal výstavbu dalších 2 místností a sociálního zařízení. V domě elektřina, obecní voda, kanalizace. Pozemek za domem mírně svažitý. V obci MŠ a ZŠ, několik obchodů, hřiště, koupaliště. Typ objektu

samostatný

Zastavěná plocha

0 m2

Užitná plocha

50 m2


1

Plocha parcely

289 m2

Typ objektu

přízemní

Typ budovy

cihlová

Stav budovy

před rekonstrukcí


klidná část obce

Komunikace

asfaltová

Voda


Odpad

Kanalizace

Vybavenost

Škola, Školka


http://www.sreality.cz/domy-a-vily/prodej/hodejice-1977392853

31.10.2009

Domy a vily prodej Habrovany - nemovitost - Sreality.cz

Stránka č. 1 z 1

RD 2+kk Habrovany, CP 115m2, k rekonstrukci, volné ihned, klíče v RK. Lokalita: Vyškov, Habrovany, Habrovany, Habrovany, 683 01 Cena: 290 000 Kč za nemovitost | (+ provize RK.) Číslo zakázky: MB200348 | Stav nabídky: Aktivní | Nový Poslední změna: 30.10.2009 | Datum vložení inzerátu: 30.10.2009

L.M. REALITY s.r.o. Bratislavská 2 602 00 Brno www.lmreality.cz [email protected] Tel.: 542 212 401 GSM: 775 569 279, 775 569 289

Poloha objektu: řadový Nabízíme k prodeji RD 2+kk v Habrovanech. Jedná se o řadový, přízemí dům, který je urřený k celkové rekonstrukci. Dům je částečně podsklepen. CP 115m2. IS: zavedena elektřina, voda a plyn jsou v přilehlé komunikaci. V roce 2010 se má v obci budovat kanalizace. V domě není sociální zázemí (koupelna, WC). Zdivo je smíšené - kámen + cihla. Velmi hezké prostředí. Volné ihned. Klíče v RK. Výměra: Celková plocha: 115m2 Zastavěná plocha: 75 m2 Dispozice: Stav objektu: špatný Druh objektu: smíšená Typ objektu

řadový

Zastavěná plocha

75 m2

Užitná plocha

115 m2

Plocha parcely

115 m2

Typ objektu

přízemní

Typ budovy

smíšená

Stav budovy

špatný


http://www.sreality.cz/domy-a-vily/prodej/habrovany-1978610257

31.10.2009

fax:

Recommend Documents