fax:

Znalecký posudek číslo 2541-090/2013 o obvyklé, obecné, tržní, reálné hodnotě nemovitostí - rodinného domu č.pop. 44 Bystrovanech, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 148, včetně pozemků parc.č. 148 a 149, všech součástí a příslušenství, zapsaných na LV č. 253 pro k.ú. Bysrovany, obec Bysrovany, okres Olomouc.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 20.02.2013 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 6994/06-17 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

20.02.2013

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 46 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 23.04.2013

Rodinný dům v Bystrovanech , č.pop. 44 okr. Olomouc

Znalecký posudek č. 2541-090/2013

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

8

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

9

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

12

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 6994/06-17, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č. 253 k.ú. Bystrovany ze dne 29.10.2012 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 253) Příloha 3 – Smlouva Příloha 4 – Mapová část Příloha 5 – Fotodokumentace Příloha 6 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 6994/06-17, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č. 253 k.ú. Bystrovany ze dne 29.10.2012 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. výpis z katastru nemovitostí - LV č. 253 pro k.ú. Bystrovany, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 29.10.2012, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní prohlídkou nemovitosti konaného dne 20. 02. 2013, 3. Kopie katastrální mapy ML OLOMOUC 6-1/11 pro k.ú. Bystrovany vyhotovila Spurná Simona, 20.9.2012; 4. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 5. informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 6. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 20.02. 2012, 7. mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 44 v Bystrovanech okr. Olomouc, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc. č. 148, včetně pozemku parc. č. 148 a 149 a včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bystrovany, obec Bystrovany, okres Olomouc, vše zapsáno na LV č. 253 pro k.ú. Bystrovany. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 253 v k.ú. Bystrovany pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 20.02.2013. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Chytil Milan, Malátova 44/7, Bystrovany , 779 00 Olomouc 253 Bystrovany (616699) Bystrovany (547026), Ostrava - město (CZ0712) Č.p., způsob využití, parc.č., č.p. 44 bydlení parc.č.148

výměra, druh 228m2 zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh 148 228 m2, zastavěná plocha a nádvoří 149 238 m2, zahrada parc.č. 149 BPEJ 32212 238m2

Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena venkovní prohlídka nemovitosti. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 20.02.2013. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne 29.10.2012 zapsáno věcné břemeno užívání pro Chytilovou Boženu a Chytila Zdeňka ze dne 2.10.1989 pro k.ú. Bystrovany v oddíle C ( viz příloha č.2. znaleckého posudku). V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne 29.10. 2012 pro k.ú. Bystrovany v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, soudcovským, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, exekutorským, zástavním právem z rozhodnuté správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí - rodinného domu č.pop. 44 v kat.ú. Bystrovany, včetně všech součástí a příslušenství a pozemků parc. č. 148 a 149, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bystrovany, obec Bystrovany, okres Olomouc, vše zapsáno na LV č. 253 pro k.ú. Bystrovany. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 44 v kat.ú. Bystrovany, včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc. č. 148 a 149, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bystrovany, obec Bystrovany, okres Olomouc, vše zapsáno na LV č. 253 pro k.ú. Bystrovany bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:

• • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis nemovitosti Bystrovany leží v okrese Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Olomouc. Obec Bystrovany se rozkládá asi pět kilometrů východně od centra Olomouce. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 890 obyvatel. Občanská vybavenost je přiměřená – ZŠ nižšího stupně a MŠ, sportoviště, plynofikace kanalizace a veřejný vodovod. Leží v průměrné výšce 231 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1275. Celková katastrální plocha obce je 350 ha, z toho orná půda zabírá 64%. Bystrovany leží na východ od Olomouce a protéká jimi řeky Bystřice, levý přítok řeky Moravy. Z centra Olomouce odbočuje na jih silnice I/55 a navazuje na obchvat centra čtyřproudou silnici č. 635 směrem na východ a po 1,5km odbočuje do Bystrovan silnice III tř. (Hamerská) přes most směrem na severovýchod a přes most na sever podél západního okraje obce k zastávce ČD. Nebo podél levého břehu řeky a přes další most přímo do centra Bystrovan ulicí U Zastávky. Touto trasou vede autobusová hromadná doprava z Olomouce do Bystrovan. Před mostem, směřujícím do centra, odbočuje na jihovýchod po pravé straně ulice Malátova a po 50 metrech se dělí do 3 směrůna západ, jih a na jihovýchod. Nejkratší část vede na jih v délce cca 70m a u ní stojí po cca 50m kolmo na směr komunikace celkem 4 řadové domy. Jako druhý od slepé ulice po levé straně stojí oceňovaný řadový dům. Směrem na jih do dvora je dvůr a podél východní a jižní hranice parcely dvorní přístavby. Ty končí za dvorem krajního RD ( parc.č. 150) vjezdem do dvora z ulice. Na severní straně za domem pokračuje zahrada až k odbočce Malátovy ulice, směřující na jihovýchod. Zahrada končí u krajnice Malátovy ulice, která je bez chodníku. Z této ulice je přístup do obytného domu brankou přes zahradu. I tato odbočka Malátovy ulice končí po cca 350m jako polní cesta. Jedná se o řadový středový dvoupodlažní RD s nižší sedlovou střechou, pravděpodobně podsklepený. Sedlová střecha není zateplená. Dům má možnost napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci a přípojka vody se předpokládá. Dispoziční řešení není popsáno, dům nebyl zpřístupněn. Jižní strana domu včetně dvora a dvorních přístaveb nebyla přístupná, přístavby nejsou zakresleny na KM. Přes zděnou ohradu a plechová vrata nebylo možné do dvora nahlédnout. Na jihozápadním konci parcely č. 148 s ní sousedí parcela z jižní strany, parcela č. 566/2 – 22m2 ve vlastnictví obce Bystrovany. Tato stavba není nikde evidována a na LV je zapsána jako ostatní komunikace. Pozemek parc. č. 148 ukončuje v této části zděná garáž s plechovými vraty a plochou střechou, která navazuje na dvorní přístavby. Okno má plastové, venkovní omítka hrubá. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných

Popis pravděpodobně betonové pasy nezjištěno zdivo pravděpodobně cihelné, nezjištěno krov nezjištěn, střecha sedlová eternitové šablony Komíny cihelné pozinkované nezjištěno část severní fasády cementová omítka hrubá, ostatní bez omítky nezjištěno nejsou nezjištěno nezjištěno Dvoukřídlá plechová do dvora dřevěná zdvojená nezjištěno


strana 6


místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod


nezjištěno ano ne nezjištěno nezjištěno ne nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno

Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu cca 50let možná i více let. Dům z venkovní strany není dokončený – omítka jen částečná a pouze hrubá, s rýhováním pro lepší přilnavost finální vrstvy. Dvorní strana není posuzována. Celkový stavebně technický stav je možno hodnotit jako průměrný při pohledu zvenčí, nepravidelná údržba, stav odpovídající stáří. Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop. 44 v Bystrovanech okr. Olomouc, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc. č.148 s pozemkem parc.č.148 a149, včetně všech součástí a příslušenství,v k.ú. Bystrovany , obec Bystrovany, okres Olomouc, vše zapsáno na LV č. 253 pro k.ú. Bystrovany.


strana 7



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 8



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo vybavení a technický stav objektů.

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 9



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 44, Bystrovany Popis Jedná se o rodinný dům řadový, středový, s dvorem a dvorními přístavbami, garáží, se zahradou a přístupem z ulice na jižním konci a ze silnice na severním konci přes zahradu, bez obytného podkroví a pravděpodobně částečně podsklepený, uliční fronta cca 9,5m. Dům má vstup ze severní strany přes zádveří a má možnost napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci a místní vodovod. Ve dvoře jsou z leteckého snímku patrny přístavby podél východní a jižní strany pozemku parc.č. 148. Pozemky celkem činí 466m2.

2.3.2. Srovnávací hodnota V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.),

Na trhu nemovitostí v okolí Bystrovan jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

Bystrovany

nezjištěno

ano

starší RD, hosp. stavba, garáž, zahrada, pozemky 466 m2

(2) Bystrovany Bystrovany Chválkovice

(3) 6+2 3+1 4+2

(4) ano ne ano

(5) zděný RD, dobrý stav, zahrada, pozemek 407m2 zděný RD, po celkové rek, zahrada, pozemek 87m2 zděný RD, dobrý stav, zahrada, pozemek 939m2


strana 10


Č.

(1) 1 2 3


Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž

(6) 2 500 000 2 100 000 3 300 000

(7) 0,80 0,80 0,75

(8) 2 000 000 1 680 000 2 475 000

(9) 1,00 1,00 1,02

(10) 1,10 0,90 1,00

(11) 1,00 0,90 1,00

K4 stav a vybavení (12) 1,00 1,50 1,10

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,00 0,90 1,10

(14) 1,05 0,95 1,05

(15) 1,16 1,04 1,30

(16) 1 724 138 1 615 385 1 903 846

Celkem průměr Minimum Maximum

Kč Kč Kč

1 747 790 1 615 385 1 903 846

K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 615 385,- Kč až 1 903 846,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • dobrý přístup do domu ze dvou stran • nedaleko zastávky MHD ( 100m) • pravděpodobně možnost dvou nezávislých B.J. • klidná stabilizovaná lokalita Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • stav dvorní strany a přístaveb domu nezjištěn • dispozice a vybavení domu nebylo zjištěno • nedokončené venkovní fasády, zanedbaná údržba

Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.


strana 11



Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 1 750 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 750 000,- Kč (slovy : jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých).


strana 12



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech je zapsáno věcné břemeno užívání stavby rodinného domu č. pop. 44 a pozemků parc. č. 148 a 149 pro paní Boženu Chytilovou a pana Zdeňka Chytila, dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne 29.10.2012 pro k.ú. Bystrovany v oddíle C - (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku).

Citace ze smlouvy :

Omezení věcnými břemeny tedy představuje užívání části rodinného domu č. pop. 44 a pozemků parc. č. 148 a 149 k.ú. Bystrovany pro paní Boženu Chytilovou a pana Zdeňka Chytila, bytu v přízemí rodinného domu 2+1 s příslušesntvím a s právem užívání příslušenství rodinného domu. Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene doživotního užívání podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 13



Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Omezení věcnými břemeny tedy představuje užívání rodinného domu č. pop. 44 a pozemků parc. č. 148 a 149 k.ú. Bystrovany pro paní Boženu Chytilovou a pana Zdeňka Chytila. Váže se : Na osobu – občana paní Boženu Chytilovou, bytem Malátova 44/7, Bystrovany. Na osobu – občana pana Zdeňka Chytila, bytem Malátova 44/7, Bystrovany. Ocenění : Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za obdobný rodinný dům s příslušenstvím ( sklepy a pod.) včetně pozemku se pohybuje v rozmezí od 3.000,- Kč do 5.000,Kč/měsíc s tím, že o pronájmy je velmi malý zájem. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve spodním pásmu daného intervalu vzhledem k užívání části objektu, tj. na 5.000,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 5.000,- Kč x 12 x 10 = 600.000,- Kč

Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 253 ze dne 29.10. 2012 pro k.ú. Bystrovany v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, exekutorským, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 14



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou hodnotu nemovitostí - rodinného domu č.pop. 44 v obci Bystrovany, okr. Olomouc, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.148, včetně pozemku parc. č.148 a 149 a včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bystrovany, obec Bystrovany, okr. Olomouc, vše zapsáno na LV č. 253 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 20. 02. 2013 po zaokrouhlení na :

1 750 000,- Kč (slovy : jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých).

závada představující užívání části rodinného domu č. pop. 44 s pozemky parc. č. 148 a 149 k.ú. Bystrovany, obec Bystrovany pro paní Boženu Chytilovou a pana Zdeňka Chytila , bytem Malátova 44/7, Bystrovany činí :

600 000,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých).

V Brně, dne 23.04. 2013. Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 15



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2541-090/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 16

Mapy

Foto č. 1: Pohled na nemovitost





fax:

Recommend Documents