fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 8 7 2 - 1 0 7 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti – rodinného domu č.pop. 263 ve Vrahovicích , obec Prostějov, okres Prostějov včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 244 včetně pozemku parc.č. st. 244 a všech součástí a příslušenství zapsaných na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 27.04.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 11184/09 – 22 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

27.04.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 34 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 19.05.2011

Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov

Znalecký posudek č. 1872-107/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

9

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

9

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

10

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

12

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 11184/09 – 22, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Otáhalové Veroniky dle LV č. 906 k.ú. Vrahovice ze dne 16.02.2011,podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 906) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 11184/09 - 22, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Otáhalové Veroniky rodinného domu č.pop. 263 včetně součástí a příslušenství na pozemku parc.č.st. 244, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice, ze dne 16.02.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 16.02.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy ML PROSTĚJOV 2 – 6/41 pro k.ú. Vrahovice vyhotoveno dálkovým přístupem dne 16.02.2011; 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konanou dne 27.04.2011; 5. informace poskytnuté panem Faltýnkem o nemovitosti (neumožnil prohlídku), oprávněný z věcného břemene; 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců; 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 27.04.2011; 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje; 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění; 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění; 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 263 ve Vrahovicích, obec Prostějov, okres Prostějov, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc. č. st. 244 včetně pozemku parc. č. st. 244 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 906 v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 27.04.2011.

Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Otáhalová Veronika, Hrázky 263/26, Vrahovice, 798 11 Prostějov 6 906 Vrahovice (785237) Prostějov (589250), Prostějov (CZ0713) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 263 na parc.č. st. 244 341m2 , LV č. 906

Vlastnictví pozemku Parc.č.st. 244 výměra 341m2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany

Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena venkovní obhlídka nemovitosti. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, údajů které poskytl pan Faltýnek, oprávněný z věcného břemene a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 27.04.2011. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení pana Faltýnka v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 906 ze dne 16.2. 2011 pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - je uvedeno věcné břemeno bytu pro Faltýnkovou Annu a Faltýnka Jiřího stavby č.pop. 263 a parcely č.st. 244.

V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 906 ze dne 16. 02.2011 pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí ( není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 263 v kat.ú. Vrahovice včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc.č. st. 244 v k.ú. Vrahovice, s pozemkem parc. č. st. 244, včetně všech součástí a příslušenství,obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice.


strana 5



Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinný dům č.pop. 263 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st. 244 v k.ú. Vrahovice, s pozemkem parc. č. st. 244 včetně všech součástí a příslušenství, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:

• • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Vrahovice jsou místní část města ležící severovýchodně od Prostějova v Olomouckém kraji, čítající zhruba 3 400 obyvatel. Ve Vrahovicích se nachází soutok potoků Romže a Hloučela, které se spojují v říčku Valová. Nachází se zde kostel sv. Bartoloměje, dále pošta (PSČ 798 11), základní škola, několik hostinců, železniční stanice. Vesnice má 3402 obyvatel a je od roku 1973 součástí města Prostějova. leží v nadmořské výšce 215m.n.m. Mezi Prostějovem a Vrahovicemi vede rychlostní komunikace R46 navazující na dálnici D1 z Vyškova do Olomouce. Do centra města Prostějova je od oceňovaného RD 3,5km. Do městské části Vrahovice je spojení autobusem MHD. Zastávka je na hlavní ulici Vrahovická cca 300m od domu. RD stojí na nároží ulic Jano Köhlera a Hrázky na severním okraji Vrahovic. Dům stojí jako řadový koncový boční průčelím do ulice Hrázky vedle dvoupodlažního řadového RD. Do ulice Jano Köhlera se vstup na pozemek a příchod do dvorní strany domu. Za domem je zděná garáž a zahrada. Podél pravé strany domu je přízemní dvorní křídlo až na konec parcely. Dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Před vstupem do domu je přistavěno zádveří s plochou střechou. Přízemní dvorní křídlo je nepodsklepené, s nízkou pultovou střechou a je zde jeden byt 1+1 s příslušenstvím ( koupelna + WC) pro Annu a Jiřího Faltýnkovy ( viz zápis o VB na LV č. 906). Dům je napojený na vodu, plyn, obecní kanalizaci a elektřinu. Před domem do ulice Hrázky je před domem jen úzký dlážděný chodník, který zatáčí až za roh ke vstupní brance do domu. Dispoziční řešení: ( dle popisu p. Faltýnka) V 1.PP jsou sklepy , v 1.NP před vstupem do přístavby zádveří jsou venkovní schody z úrovně chodníku na úroveň 1.NP. kuchyně, dva pokoje, spíž, WC + koupelna, v 2.NP dva podkrovní pokoje. Pozemek je zapsán na LV č. 906 pozemek parc.č. st. 244 – zastavěná plocha a nádvoří – 341m2


strana 6


Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod


Popis Základy podsklepené části z betonu Pravděpodobně zdivo cihelné dřevěné trámové nad 1.NP , dvorní křídlo hurdisky do I profilů střecha sedlová, na pravé straně do ulice podkrovní nástavba s oknem do ulice Hrázky a další okno v bočním štítu do ulice Jano Köhlera pálená taška dvoudrážková komíny z bílých cihel pozinkované, úplné nezjištěno břízolit , sokl z cementové omítky obložení koupelny a WC Nezjištěno Nezjištěno do garáže plechová dvoukřídlá dřevěná dvojitá do štítu, do ulice nová plastová ( stáří 6 let) beton Nezjištěno centrální vytápění plynové v uliční části, dvorní křídlo elektrické přímotopy Ano Ne ano elektrický bojler v obou bytech ano ano Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno

Půdorys rod. domu bez přístavby je 10 x 10m= 100m2 Přístavba 4,5 x 10+ 5,0x 5,5m = 72,5m2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Uliční část z roku 1953 – 1955 – 57 let. Přízemní přístavba velikosti 3,5 x 3,5m z roku 1950 – 60 let. Údržba pouze základní. V uliční části byla vyměněna okna za plastová. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 60 %. Vedlejší stavba: Garáž – zděná přízemní stavba s pultovou mírně skloněnou střechou, oplechování pozinkovaným plechem, krytina IPA na dřevěných deskách z roku 2010. Venkovní omítka vápenná hrubá, jedny vrata z hladkého plechu, bez oken a energií. Garáž není evidována v KN. Stáří asi 55 let, trhlina v obvodovém zdivu. Půdorys garáže 3,5 x 7,0m


strana 7



Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 263 ve Vrahovicích včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 244 včetně pozemku parc. č. st. 244 všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres V, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice.

Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 8



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo vybavení a technický stav objektů.

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 9



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 263 Vrahovice Popis Jedná se o koncový přízemní rodinný dům s podkrovím a jedním bytem 4+1 s příslušenstvím, s dvorním křídlem, kde je další bytová jednotka 1+1 s příslušenstvím. Z boční ulice je vjezd do zděné garáže a vstup brankou do dvora a po schodech do 1.NP a další branka do zahrady. Před domem je veřejný chodník. Dům je napojen na všechny sítě. Stáří domu 55 let. Odhadovaná zastavěná plocha obytnou částí RD je cca = 172,5m2. Vedlejší stavba – garáž – 3,5 x 7,00 = 22,5m2. Odhad stanoven z katastrální mapy. Dvůr se zahradou – 146m2 Pozemek je zapsán na LV č. 906. pozemek parc.č. st. 244 – zastavěná plocha a nádvoří – 341m2

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí obce Prostějov jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Vrahovice

5+2

ano

(2) Vrahovice Vrahovice

(3) 4+1 5+2

(4) ano ano

Vrahovice

4+2

ano

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 2 200 000 3 200 000 1 990 000

(7) 0,75 0,75 0,75

(8) 1 650 000 2 400 000 1 492 500

(9) 1,00 1,00 1,00

Celkem průměr Minimum Maximum


K2

Jiné starší RD 1+1 a 4+1, průměrný stav, plastová okna, pozemky 341m2 (5) starší RD 4+1 průměrný stav, pozemky 192m2 starší RD 2+1 a 3+1, dobrý stav, pozemky 1019m2 starší RD 4+1 a 4+1, průměrný stav, plastová okna, pozemky 1000m2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 0,95 1,00 1,00 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 0,95 1,10 1,10

(14) 1,00 1,05 1,05

(15) 0,95 1,27 1,10

(16) 1 736 842 1 889 764 1 356 818

Kč Kč Kč

1 661 141 1 356 818 1 889 764

strana 10



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo – 0,80 - 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 356 818,- Kč až 81 889 764,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • v klidné ulici jednostranně zastavěné rodinnými řadovými domky • spojení s centrem MHD asi 300m od zastávky Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • technické vybavení domu a komfort bydlení nebylo možné posoudit • vzdálenost do centra města je velká - 3,5km

Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 1 660 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 660 000,- Kč (slovy : jedenmilionšestsetšedesáttsiíc korun českých).


strana 11



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 906 ze dne 16. 02.2011 pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - omezení věcným břemenem bytu a užívání parcely č.st. 244 pro paní Annu Faltýnkovou a pana Jiřího Faltýnka, Vrahovice , Prostějov (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Věcné břemeno vzniklo smlouvou dne 16.06.2004, které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dle sdělení pana Jiřího Faltýnka se jedná o doživotní užívání bytu 1+1 ve dvorní přístavbě a užívání pozemku parc. č. st. 244 pro manžele Faltýnkovy. Toto věcné břemeno je uplatňováno.

Věcná břemena Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z prává doživotního a bezplatného bydlení v bytě 1+1 ve dvorním křídle rodinného domu Vrahovice č. pop. 263. Váže se : Na osobu – občana pana Jižího Faltýnka, Vrahovice 263, Prostějov, r.č.: 380121/419. Na osobu – občana paní Annu Faltýnjkovou, Vrahovice 263, Prostějov, r.č.: 555502/1263. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za bytovou jednotku 1+1 se spoluužíváním pozemků parc. č. st. 244 a společných částí v 1. PP se pohybuje v rozmezí od 3.000,Kč do 6.000,- Kč/měsíc s tím, že o pronájmy je velmi malý zájem. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve spodním pásmu daného intervalu vzhledem k umístění bytové jednotky, tj. na 4.500,Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 12



Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 4.500,- Kč x 12 x 10 = 540.000,- Kč/2 = 270 000 Kč / osoba Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 906 ze dne 16. 02. 2011 pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání činí celkem 1 660 000,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene doživotního užívání činí 540.000,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 1 660 000,- Kč - 540.000,- Kč = 1 120.000,- Kč. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – rodinného domu č.pop. 263 ve Vrahovicích obec Prostějov, okr. Prostějov včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 244 včetně pozemku parc.č.st. 244 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 27.04.2011 po zaokrouhlení na :

1 660 000,- Kč (slovy : jedenmilionšestšestšedesáttisíc korun českých).


strana 13



Závada spočívající ve věcném břemenu doživotního užívání bytu 1+1 ve dvorním křídle rodinného domu Vrahovice 263 na pozemku parc. č. st. 244 včetně všech součástí a příslušenství obec Prostějov pro pana Jiřího Faltýnka a paní Annu Faltýnkovou a užívání pozemku parc. č. st. 244 k.ú. Vrahovice u Prostějova činí

540 000,- Kč (slovy : pětsetčtyřicettisíc korun českých). V Brně, dne 19. 05. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 14



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1872-107/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 15

Plán města

Rodinný dům č. pop. 263, Prostějov - Vrahovice

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 263

Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop 263

fotodokumentace

strana 1

Rodinný dům č. pop. 263, Prostějov - Vrahovice

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop 263

Foto č. 4 : Garáž

fotodokumentace

strana 2

fax:

Recommend Documents