fax:

Znalecký posudek číslo 1617-048/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – rodinný dům v Chudčicích č.pop. 213 na pozemku parc.č. 828/2 a garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 828/3 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Chudčice a pozemky parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 v k.ú. Chudčice, obec Chudčice, okres Brno- venkov, vše zapsáno na LV č. 205 pro k.ú. Chudčice.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 25.01.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 2092/09-38 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

25.01.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 34 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 22.05.2010

Rodinný dům č. pop. 213 v Chudčicích okr. Brno - venkov

Znalecký posudek č. 1617-048/2010

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

10

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

11

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

13

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 2092/0938, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Uvírové Pavlíny – budova č.p. 213 rodinný dům na parc.č. 828/2 a garáž na parc.č. 828/3 zapsané na LV.č. 205 pro kat.území CHudčice, obec Chudčice, okres Brno - venkov, včetně pozemků parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 ze dne 23.11. 2009 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková,v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 205) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 2092/09 -38, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti RD č.pop. 213 na parc.č. 828/2 a garáže na parc.č. 828/3 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 ve vlastnictví Pavlíny Uvírové ze dne 23.11.2009 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková,v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 205 pro k.ú. Chudčice, vyhotovený ČÚ ZK – SCD dne 23.11.2009; 3. Kopie katastrální mapy ML TIŠNOV 3-4/43 pro k.ú. Chudčice, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj , KP Brno - venkov dne 01.10.2009 číslo řízení PÚ 9777/2009 703, vyhotovila Lundová Jana; 4. Informace a sdělení poskytnutá zástupcem vlastníka nemovitosti při místním šetření dne 25.01.2010, dcerou povinné;

5. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 25.01.2010, 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 25.01.2010,

8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 213 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č. 828/2 a garáž na pozemku parc.č. 828/3 s pozemky parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 v k.ú. Chudčice, obec Chudčice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 205. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 205 v k.ú. Chudčice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 25.01. 2010. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Uvírová |Pavlína, Chudčice 213, 664 71 Veverská Bitýška 205 Chudčice (654591) Chudčice (583111), Brno - venkov (CZ0643) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 213 parc.č. 828/2 - 90 m2 , zast.plocha a nádvoří Garáž bez čp/če parc.č. 828/3 - 55 m2 , zast.plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh Parc.č. 828/2 , 90 m2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 828/3 , 55 m2 , zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 828/1 – 429 m2 , zahrada Způsob ochrany

-

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti dcery paní Uvírové a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 25. 01. 2010. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 205 ze dne 23.11.2009 pro k.ú. Chudčice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinný dům č.p. 213 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 828/2 a garáže na parc.č. 828/3 s pozemky parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 v k.ú. Chudčice, obec Chudčice, okres Brno venkov, vše zapsáno na LV č. 205. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 4



Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinný dům č.p. 213 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 828/2 a garáž na parc.č. 828/3 v k.ú. Chudčice s pozemkem parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 v k.ú. Chudčice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Katastrální území obce Chudčice se rozkládá téměř výhradně v geomorfologickém okrsku Chudčická pahorkatina, 20 km severozápadně od města Brna v mírné, příčné sníženině, geologicky dobře známé zlomové oblasti - Boskovické brázdě. Nachází se ve výšce 243m.n.m. a žije zde 805 obyvatel. Obec má malotřídní základní a mateřskou školu, v obci je vodovod, plyn zaveden není. Pošta je v nedaleké Veverské Bítýšce, správní obvod Kuřim. Doprava do města Brna, Kuřimi i sousedních obci je autobusy IDS. Autobusy do Brna lze kombinovat s vlakovými spoji z Kuřimi na které IDS navazuje. Individuelní doprava z obce je do centra Brna - 22km - po okresní silnici č. 386 přes Moravské Knínice do Kuřimi a odtud silnicí č. 385 s napojením před Českou na silnici R 43 (Svitavskou) směrem do centra Brna. Další možnost je opačným směrem přes Veverskou Bitýšku, kolem pravého břehu přehrady na řece Svratce do západních části Brna. Napojení na dálnici D1 z Chudčic směrem na jih po silnici č. 386 k exitu v Ostrovačicích 11km. Obec Chudičce navazuje svoji zástavbou kolem silnice č. 386 na východní konec zástavby Veverské Bitýšky , vzdálené od Chudčic cca 1km. Okolí obce je mírně zvlněné, z východní strany ohraničeno zalesněným kopcem Trnůvka ( 441m.n.m.). Pod tímto svahem protéká říčka Kuřimka a obec leží na jejím pravém břehu v mírném východním svahu. Oceňovaná nemovitost stojí u vedlejší cesty, odbočující z hlavní silnice č. 386 na jižním konci obce směrem na západ. Tato vedlejší komunikace se v oblouku vrací opět k hlavní silnici do centra obce po cca 300m. Dům stojí v prudším východním svahu, obrácený uliční stranou k východu jako samostatně stojící dům. Po levé ( jižní ) straně je přímo u cesty zděná dvojgaráž. Podél uliční strany jsou vysázeny starší smrky mezi cestou a výše položeným přístupovým chodníkem do domu. Z jižní strany vede na úroveň chodníku, vedoucího podél uliční strany domu venkovní schodiště uzavřené brankou. Oplocení se vstupní brankou z jižní strany je z betonových pohledových tvárnic, s krytým uzavřeným prostorem na domovní odpad. Podél cesty je pozemek oplocen plotem ze strojového pletiva a ve svahu nad plotem v délce cca 10m je řada vzrostlých smrků, převyšujících hřeben střechy domu. V cestě je veden obecní vodovod, vodovodní šachta je před domem. Kanalizace je svedena do septiku. Plyn není v obci rozveden ( jedná se o CHKO). Dům je obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou bez obytného podkroví. Není podsklepený. Za domem se zvedá prudký svah ukončený polní cestou. U horní cesty stojí samostatně další chaty a přímo nad zahradou oceňovaného domu stojí RD č.p. 262. Podél oceňované zahrady parc.č. 828/1 je pro přístup k RD nad zahradou přístupová cesta z dolní veřejné komunikace uzavřená brankou ( parc.č. 830). Po obou stranách oceňovaného RD jsou zahrady s chatami při horní cestě. Po pravé straně 20m od RD je přímo u komunikace další RD a v oblouku komunikace na protější straně stojí novější rodinné dvojdomky.


strana 5



Dispoziční řešení rodinného domu: Vstup je do předsíně z úrovně nástupní rampy s vyrovnávacími schody, která vede podél domu a je o cca 40 cm níž než je podlaha 1.NP. Předsíň je ve tvaru T má po levé straně obývací pokoj s kuchyňským koutem. Mezi KK a předsíní je spíž přístupná z kuchyně. Do obývacího pokoje vstup je z předsíně po levé straně, směrem do dvora jsou dva pokoje a na pravé straně dveře na samostatné WC. Podél pravé strany vedle vstupních dveří je šatna a za ní koupelna, s dveřmi proti rohovému pokoji na pravé straně předsíně. Všechny místnosti mají přímé osvětlení a větrání. Vstup na půdu není dosud řešen. Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis Základy s obnovenou izolací cca 30 cm zděný Dřevěné trámové nebo nespalné prefabrikované Dřevěný krov, laťování Betonová krytina BRAMAC Větrací průduchy Pozinkované žlaby, svody, parapety Vápenné hladké Vápenná hladká bez nátěru se zateplením Koupelna, WC a kuchyně obloženy keramickým obkladem sokl zbývá dokončit, jen betonové tvárnice bez omítky a obkladu nejsou bílé do obloužkových zárubní nejsou ditermální plastová plovoucí podlahy – v pokojích ostatní místnosti keramická dlažba Elektrickým kotlem včetně přípravy TUV- podlahové vytápění, v pokoji radiátory 220/380 není ano Elektrický kotel není do vlastního septiku Kuchyňská linka s dřezem, elektrický sporák s varnou deskou a digestoří koupelna: obezděná vana, umyvadlo a pračka WC combi


strana 6



Stáří a stavebně technický stav objektu : Stavební povolení na přestavbu RD je z 20.6.2006 pro bývalé vlastníky, Janu a Vladislava Haraštovy. Kolaudace byla provedena dne 18.5.2008, výst. 38/2008-K/Š ze dne 15.5.2008 právní moc 18.5.2008. Jedná se prakticky o novostavbu. Venkovní úpravy nejsou dokončeny- sokl, vstupní schodky do domu, přístup na půdu a pod. Garáž: Garáž pro dva osobní vozy zvětšená o prostor pro údržbu byla postavena nově na parc.č. 828/3 pravděpodobně současně s RD ( z roku 2008). Má rovnou střechu, zdivo z betonových tvárnic, je zapuštěná do svahu. Dílenský kout má plastové okno, vrata široká pro dva vozy, sekční. Podlaha z keramické dlažby, povrchy vnitřní hladké. Venkovní omítka vápenná hladká bez nátěru, nad vraty stříška s krytinou BRAMAC. Garáž není vytápěná, je zavedena voda a elektřina. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 213 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 828/2 a garáž na pozemku parc.č. 282/3 s pozemky parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 v k.ú. Chudčice, obec Chudčice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 205. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Zastavěná plocha a objem rodinného domu obytné části a garáže celkem: 11,20m x 8,00m = 89,60m2 , výška 2,85m, střecha do hřebene - 2,8m, 255,36m3+ 125,44 m3 Rodinný dům celkem = 380,80m3 Garáž – 6,00m x 9,15m = 55,00m2, výška 2,90m Garáž celkem – 159,50m2 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 730,25 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 3 730,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 3 730,00 Výměra objektu m3 380,80 Výchozí cena Kč 1 420 384,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 420 384,00 Opotřebení % 2,50 Kč -35 510,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 384 874,00

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Garáž Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 1 829,44 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m3 1 829,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 1 829,00 3 Výměra objektu m 159,55 Výchozí cena Kč 291 817,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 291 817,00 Opotřebení % 2,50 Kč -7 295,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 284 522,00

2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojku vody z vodovodní šachty a elektriky. Dům není připojen na kanalizaci, má vlastní odpadní jímku. Plyn není zaveden. Přístupový a okapový chodník, venkovní schody, oplocení, uzavíratelný prostor vedle vstupních dveří pro odpad, vstupní branka. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.


strana 8



2.1.3. Pozemky Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 205 pro k.ú. Chudičce. Pozemek je napojen na elektřinu a vodu z rozvodů obce. Parcela č. 828/1 Parcela č. 828/2 Parcela č. 828/3

výměra 429m2 výměra 90m2 výměra 55m2

zahrada zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

574m2

Celkem

2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 800,- až 1200,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1000,- Kč/m2. 1000,- Kč/m2 574 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra 1000,- Kč/m2 × 574 m2

Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku

=

574 000,- Kč 574 000,- Kč

2.1.4. Trvalé porosty Podél uliční strany domu řada smrků ( cca 40 let) , za domem v zahradě 2 ovocné stromy. Pro účely tohoto ocenění není věcná hodnota porostů vyjadřována.

2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Garáž Pozemky

1 384 874,- Kč 284 522,- Kč 574 000,- Kč

Celkem VH

2 243 396,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 243 000,- Kč


strana 9



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají členové rodiny vlastníků objektu. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 10



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 213 v Chudčicích okr. Brno - venkov Popis Jedná se o rodinný přízemní, nepodsklepený RD bez obytného podkroví – 3+kk, se samostatně stojící dvojgaráží, zahradou a zpevněnou příjezdovou plochou před vraty garáže. Celková výměra užitných ploch je cca 80m2. Do domu je zavedena elektřina a voda z rozvodů obce. Plyn v obci není. Kanalizace je svedena do septiku. Dům prodělal totální rekonstrukci, která není zcela dokončena. Chybí finální nátěr omítky venkovní, sokl a venkovní vstupní schody. Dům je prakticky novostavbou – necelé dva roky od kolaudace.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí města Brna jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Lokalita (Brno)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

Chudčice

3+kk

ano, větší

nový RD z roku 2008, strmá zahrada

(2) Chudčice Chudčice Malhostovice

(3) 6+kk 5+kk 3+1

(4) ano ano ne

(5) novostavba, pozemek 609m2 novostavba, pozemek 926m2 zcela renosrtruovaný RD, pozemek 295m2

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 4 700 000 4 490 000 2 600 000

(7) 0,90 0,90 0,90

(8) 4 230 000 4 041 000 2 340 000

(9) 1,01 1,01 1,00

K2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 2,00 0,95 1,00 1,75 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,05 1,05 1,00

(14) 1,02 1,02 1,00

(15) 2,06 1,80 0,90

(16) 2 053 398 2 245 000 2 600 000

Kč Kč Kč

2 299 466 2 053 398 2 600 000

Celkem průměr Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.


strana 11



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 2 053 398,- Kč až 2 600 000,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : • dům stojí v klidné části obce nedaleko krajského města Brna, v rekreační oblasti na konci jezera Brněnské přehrady • jedná se o moderně řešenou dispozici RD - 3 + kk v dobrém estetickém standardu • dojezdová vzdálenost do centra kraje 20km je přiměřená • krásné okolí a zdravé životní prostředí Uvedený RD – má tyto slabší stránky : • dům je obrácený směrem do ulice k východu, oslunění z dvorní strany bude krátké – jedná se o prudký svah • využití podkroví bude vyžadovat vybudování vnitřního schodiště • v obci není kanalizace a zemní plyn • svažitá zahrada • RD je zastíněn vzrostlými stromy Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 2 300 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 2 300 000,- Kč (slovy : dvamilionytřistatisíc korun českých).


strana 12



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 205 ze dne 23. 11. 2009 pro k.ú. Chudčice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 205 ze dne 23. 11. 2009 pro k.ú. Chudčice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení vlastníka nemovitosti na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech dle zjištění a dostupných informací neváznou a nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinný dům č.pop. 213 na parc. č. 828/2 včetně všech součástí a příslušenství a garáže bez č. ev. na parc.č. 828/3 s pozemky parc.č. 828/1, 828/2 a 828/3 v k.ú. Chudčice, obec Chudčice, okres Brno – venkov, vše zapsáno na LV č. 205 vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 25.01.2010, po zaokrouhlení na :

2 300 000,- Kč (slovy : dvamilionytřistatisíc korun českých českých). V Brně, dne 22.5. 2010. Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 13



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1617-048/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 14

fax:

Recommend Documents