fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 3 6 - 1 7 1 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – rodinného domu č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 19.07.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137Ex 21940/10-83 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

19.07.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 42 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 01.08.2011.

Rodinný dům č.pop. 1202, Brno – Slatina, ul. Šmahova

Znalecký posudek č. 1936-171/2011

OBSAH: Z ad án í

s tra na

1.

N á lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

11

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

12

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

13

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

15

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 21940/1083, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Tomáše Kvačky, Slatina 1202, zapsané na LV č. 77 pro k.ú. Slatina ze dne 20.06.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 77) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti Příloha 6 – Nájemní smlouva a výpověď

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 21940/10-83, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Tomáše Kvačky - rodinného domu č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina ze dne 20.06.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 77 pro k.ú. Slatina, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - SCD dne 20.06.2011 (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy vydal KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město ze dne 20.06.2011 vyhotoveno z dálkového přístupu (viz příloha), 4. Informace a sdělení poskytnutá matkou vlastníka nemovitosti při místním šetření dne 19.07.2011, paní Dagmar Kvačkovou; 5. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 19.07.2011; 6. originál nájemní smlouvy ze dne 10.9.2008 mezi Ing. Tomášem Kvačkem a manžely Milanem a Dagmar Kvačkovými, 7. originál nájemní smlouva – ukončení ze dne 29.7.2011 Ing. Tomášem Kvačkem a manžely Milanem a Dagmar Kvačkovými, 8. originál znaleckého posudku č. 192-39/99 vyhotovený Ing. Liborem Meduňou ze dne 23.06. 1999, 9. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 10. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 11. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19.07.2011, 12. Mapy.cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje, 13. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 14. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 15. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objekt č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brnoměsto, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 77 v k.ú. Slatina pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 19.07.2011. Informace o nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti matky vlastníka (povinného) nemovitostí paní Dagmar Kvačkové. Ocenění je provedeno na základě sdělení paní Dagmar Kvačkové, listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a paní Kvačkovou a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 19.07.2011.


strana 4



Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle předložených dokladů paní Dagmar Kvačkovou je na nemovitostech uzavřena nájemní smlouva mezi Ing. Tomášem Kvačkem (pronajímatelem) a Milanem Kvačkou, Dagmar Kvačkouvou (nájemci) ze dne 10.9.2008.(viz příloha č. 6 znaleckého posudku). Dne 01.08.2011 byla zpracovateli doručena písemnou formou výpověď nájemní smlouvy, originál s ukončením nájmu ke dni 30.09.2011. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 ze dne 20.06.2011 pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení věcným břemenem. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 ze dne 20.06.2011 pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 ,včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis nemovitosti Městská část Brno-Slatina se nachází na východním okraji města Brna, v centru Jihomoravského kraje. Archeologické nálezy dokázaly, že tato oblast byla osídlena již ve 13. století. První dochovaný písemný zápis o existenci oblasti je z roku 1247 a v následujících obdobích se často měnili její majitelé. Roku 1592 byla Slatina prodána brněnskému měšťanu Janu Menclovi z Kolsdorfu a až v roce 1628 byla přičleněna k líšeňskému panství, ke kterému patřila až do zániku poddanství v polovině 19. století. Potom už si již obec volila svoje zastupitelstvo. Až do konce minulého století byla Slatina rozdělena na dvě části - zemědělskou (zvanou Dědina dnes Přemyslovo náměstí) a dělnickou (Budín). A již před první světovou válkou se začala rozšiřovat výstavbou rodinných domků směrem k Líšni, Tuřanům a Brnu. Po vzniku samostatné Československé republiky v roce 1918 a po připojení Slatiny (se 1400 obyvateli) k Brnu v roce 1919, vykoupilo město v rámci pozemkové reformy slatinský dvůr s příslušnými polnostmi a využilo jej k výstavbě rodiných domů a k pronájmu místním rolníkům. Další rozvoj obce byl zapříčiněn vznikem továren, Bratří Johanové (1925), Ing. Erich Roučka (1929) a Václav Jiránek (1937) V obci byl zřízen poštovní úřad Brno 27, a lékařská ordinace. V roce 1932 bylo zavedeno autobusové spojení s Brnem, které doplňovalo spojení vlakové. Další vlna rozvoje Slatiny nastala po druhé světové válce. Autobusové spojení s Brnem bylo nahrazeno trolejbusy (1948). V padesátých a šedesátých letech došlo k bytovému rozvoji. Po vybudování k novému brněnskému letišti, byla většina zemědělské půdy zastavěna sklady a továrními objekty. V důsledku neustálého úbytku orné půdy muselo zdejší JZD upustit od veškeré živočišné výroby a spojit se s družstvem tuřanským. Úpravou katastru byla ke Slatině připojena západní oblast kasáren, Černoviček a Stránské skály s přilehlým osídlením. V sedmdesátých letech pokračovala výstavba, ale největší změnu přinesla stavba sídliště s panelovými domy, zakončená v osmdesátých letech. Počet obyvatel se téměř ztrojnásobil a přesáhl 9000. S tím souvisel i rozvoj občanské vybavenosti (jesle, mateřské školky, velká základní škola, obchodní středisko Slatinka a jiné). Do sídliště byla zavedena druhá trolejbusová linka. Další rozvoj celkové vybavenosti i služeb ve všech směrech přineslo období po listopadovém převratu v roce 1989, v této době se také Slatině vrátila samospráva volbou zastupitelstva jakožto jedné z městských částí. Na zahradě se nachází montovaný objekt neurčitého stáří se samostatným č.e.. Jedná se malý přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Technický stav objevuje velmi špatný. Konstrukce na bázi dřevní hmoty s pultovou střechou. Rodinný dům č. pop. 1202 Rodinný dům je situován na zóně samostatně stojících rodinných domů se zahradami. Okolí prostředí je klidné s dobrou dostupností do centra. V místě je dobrá občanská vybavenost. Ve vzdálenosti cca 200m se nachází autobusová a trolejbusová zastávka. V blízkosti se taktéž nachází škola, sportovní areál, ÚMČ a obchody. V místě jsou veškeré sítě. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům bez podsklepení se jedním nadzemním podlažím, sedlovou střechou s obytným podkrovím. Vstup do nemovitosti je situován ze západní strany z ulice. Hlavní obytné místnosti jsou situovány na východ a jih. Dům má dva balkóny přístupné z podkroví. Zahrada je oplocena. Po levé straně domu je brána a vjezd pro automobil. Dispoziční řešení: Vstup do domu je z čelní strany do zádveří, na které navazuje hala, ze které jsou přístupny další místnosti (hlavní obytná místnost, kuchyně, samostatná toaleta, koupelna). Hlavní obytná místnost je umístěna v zadní části domu, má přístup na zahradu a je propojena s kuchyní, je zde umístěn i jídelní kout. Z haly vede schodiště do obytného podkroví, kde jsou umístěny 3 pokoje a koupelna. Pokoje mají přístup na balkon.


strana 6



Výměry podlahových ploch rodinného domu 5+kk Byt (číslo)

Patro

Druh místnosti

Podlahová plocha

1

1.NP

závětří

14,71

zádveří

7,01

hala

15,40

pracovna

7,05

spíž

3,05

wc

1,80

předsíň wc

1,56

komora

2,43

kuchyň

10,30

obývací pokoj

48,00

schodiště

5,97

chodba

8,25

wc

2,94

koupelna

8,57

lodžije

10,08

kotelna

1,20

ložnice

18,82

šatna

5,60

pokoj

20,43

pokoj

19,71

balkon

11,35

2.NP

Podlahová plocha celkem

224,23

Konstrukce a vybavení

Popis

Základy

základová deska

Podezdívka

není

Zdivo

HEBL

Stropy

Skládaný systém HEBL

Krov, střecha

Sedlová, krov dřevěný, zateplení, parozábrana

Krytina

betonová

Komíny

ano

Klempířské konstrukce

Pozinkovaný plech

Vnitřní omítky

vápenné hladké

Úprava vnějších povrchů

Vápenné s nástřikem

Vnitřní obklady

v koupelně na WC a v kuchyni

Vnější obklady

nejsou

Schody

S dřevěným laminovaným obkladem

Dveře

Dýhované do obložkových zárubní

Vrata

nejsou

Okna

plastová, zdvojená

Podlahy í t tí Podlahy í t tí Vytápění Elektroinstalace

obytných

laminátové plovoucí, keramická dlažba,

ostatních

keramická dlažba, betonové, lamino ústřední plynový kotel, podlahové topení 220/380V


strana 7


Bleskosvod

ano

Rozvod vody

SV a TUV

Zdroj teplé vody

plynový kotel, zásobník

Instalace plynu

je

Kanalizace

PVC

Vybavení kuchyní

plynový sporák. digestoř, kuchyňská linka s dřezem

Vnitřní b í Záchod

hygienické


vana, umyvadla, 2 x, splachovací

Stáří a stavebně technický stav objektu : Dům byl kolaudován v roce 1998. Údržba domu je pouze základní. Po technické stránce bez závad. Opotřebení je určeno lineárně - 13 %. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky inženýrských sítí – kanalizace a plynu, voda a elektřina. Zpevněné plochy okolo rodinného domu, oplocení zahrady a pod. Hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. Objekt č. ev. 33 na parc. č. 2158/2 Na zahradě se nachází montovaný objekt neurčitého stáří se samostatným č.e.. Jedná se malý přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Technický stav objevuje velmi špatný. Konstrukce na bázi dřevní hmoty s pultovou střechou. Hodnota objektu č. pop. 33 vzhledem k jeho technickému stavu není pro účely tohoto ocenění vyjadřována.

Pozemky parc.č. 2156 /1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 Jedná se o pozemky zapsané na LV č. 77 k.ú. Slatina. Pozemky jsou rovinaté, přístupné z ulice Šmahova v její koncové části. Pozemky jsou napojeny na všechny veřejné sítě. Celková výměra pozemků činí 2 084m2.

Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objekt č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina.


strana 8



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 9



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. 2.1.2. Rodinný dům Výpočet obestavěného prostoru: o

1.NP Část Základní část

délka m 13,00 2,60

šířka m 10,50 1,00

výška m 3,50 3,50

ZP 2 m 136,50 2,60 139,10

OP 3 m 477,75 9,10 486,85

délka m 13,00

šířka m 10,50

výška m

ZP 2 m 136,50

OP 3 m

Celkem 1.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. podzemní podlaží podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)

0,00 300,30 300,30

4,40

ZP 2 m 0,00 139,10 0,00

139,10

OP 3 m 0,00 0,00 486,85 0,00 300,30 0,00 787,15 0,00 %

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ 3 Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 4 250,00 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 3 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 4 250,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá 3 Použitá jednotková Kč/m 4 250,00 cena 3 Výměra objektu m 787,15 Výchozí cena Kč 3 345 388,00 Stupeň dokončení % 100,00 stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 3 345 388,00 Opotřebení % 13,00 Kč -434 900,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 2 910 488,00 Náklady na dokončení Kč 0,00 Časová cena stavba po předpokládaném Kč 2 910 488,00 dokončení


strana 10



2.1.3. Venkovní úpravy Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.4. Pozemek parc.č. 2156 /1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 77 pro k.ú. Šlapanice, které jsou zastavěné stavbou rodinného domu a zahradou okolo rodinného domu. Pozemek je rovinatý. V ulici jsou vedeny – voda, elektřina, plyn. Pozemek je připojen na kanalizaci, vodu a elektřinu a plyn. Výměra pozemku je 727+141+139+474+586+17= 2084m2 – zastavěná plocha a ostatní plocha 2.1.4.1. Výpočet obecné hodnoty Obecná hodnota pozemků je vypočtena podle aktuální cenové hladiny určené cenovou mapou. Cena pozemků pro danou lokalitu je 2150 Kč/m2. 2150,- Kč/m2 2084 m2

Jednotková cena pozemku Celková výměra 2150,- Kč/m2 × 2084 m2

Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku

=

4 480 600,- Kč 4 480 600,- Kč

2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemek

2 910 488,- Kč 4 480 600,- Kč

Celkem VH

7 391 088,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem.

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 7 390 000,- Kč


strana 11



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 12



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 1202, Brno-Slatina, ul. Šmahova Popis Jedná se o rodinný dům 5+kk se zahradou, bez garáže. Zastavěná plocha obytným domem je = 139,10 m2. Užitná plocha je cca 224 m2. Dům je vytápěný plynovým kotlem s koupelnou a dvěma wc. Je přízemní, nepodsklepený s obytným podkrovím. Zahrada je oplocena. Pozemky celkem činí 2084m2.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v městě Brně jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Slatina

4+kk

ne

(2)

(3)

(4)

1

Meduňková

6+kk

ano

2

Hatě

6+kk

ano

3

Rajhrad

5+kk

ano

4

Popůvky

6+1

ano

5

Popůvky

6+1

ano

Č. Oceň. objekt (1)

Č.

(1) 1 2 3 4 5

Jiné samostatně stojící, novější zděný RD, bez garáže, zahrada, pozemky celkem 2084m2 (5) samostatně stojící, novější zděný RD, bez garáže, zahrada, bazén, pozemky celkem 682m2 samostatně stojící, novější zděný RD, dvougaráž, zahrada,bazén, pozemky celkem 635m2 samostatně stojící, novější zděný RD,dvougaráže, zahrada, pozemky celkem 751m2 samostatně stojící, novější zděný RD, garáže, zahrada, pozemky celkem 640m2 samostatně stojící, novější zděný RD, garáže, zahrada, pozemky celkem 745m2

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž

(6) 6 400 000 11 500 000 9 900 000 5 699 000 5 490 000

(7) 0,80 0,80 0,80 0,80 0,85

(8) 5 120 000 9 200 000 7 920 000 4 559 200 4 666 500

(9) 1,02 1,01 0,95 0,90 0,90

(10) 0,90 1,10 1,00 1,00 1,05

(11) 1,00 1,10 1,10 1,05 1,05

Celkem průměr Minimum Maximum


K4 stav a vybavení (12) 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 0,90 0,90 0,80 0,80 0,80

(14) 0,98 1,10 0,98 0,90 0,90

(15) 0,81 1,21 0,90 0,68 0,71

(16) 6 320 988 7 603 306 8 800 000 6 704 706 6 572 535

Kč Kč Kč

7 200 307 6 320 988 8 800 000

strana 13



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,85-0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6 320 988,- Kč až 8 800 000,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • umístění v klidné lokalitě nedaleko středu obce • dobrá dostupnost do centra města • velká zahrada Uvedený RD – má tyto slabší stránky : • pouze základní údržba nemovitosti • nemá garáž

Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na 7 200 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 7 200 000,- Kč (slovy : sedmmilionůdvěstětisíc korun českých).


strana 14



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 ze dne 20.06.2011 pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení věcným břemenem (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 77 ze dne 20.06.2011 pro k.ú. Slatina omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení z zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle předložených dokladů paní Dagmar Kvačkovou je na nemovitostech uzavřena nájemní smlouva mezi Ing. Tomášem Kvačkem (pronajímatelem) a Milanem Kvačkou, Dagmar Kvačkouvou (nájemci) ze dne 10.09.2008. Toto smlouva je ukončena ke dni 30.09.2011. Viz příloha č. 6 znaleckého posudku. Hodnota závady – nájemní smlouvy ze dne 10.09.2008 : Hodnota závady představující ukončení nájemního vztahu ke dni 30.09.2011 pro účely tohoto ocenění je vyčíslena na 0 Kč. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení závadou představující nájemní smlouvu ze dne 10.09.2008 byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení závadou představující nájemní smlouvu ze dne 10.09.2008 činí celkem 7 200 000,- Kč. Zjištěná obvyklá hodnota závady představující nájemní smlouvu ze dne 10.09.2008 činí 0,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením závadou činí 7 200 000,- Kč – 0,- Kč = 7 200 000,- Kč.


strana 15



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 19.07.2011 po zaokrouhlení na :

7 200 000,- Kč (slovy : sedmmilionůdvěstětisíc korun českých). obvyklou, obecnou, tržní hodnotu závady představující nájemní smlouvu ze dne 10.09.2008 na dobu neurčitou s ukončením nájmu ke dni 30.9.2011 pro pana Milana Kvačku a paní Dagmar Kvačkovou rodinného domu č.pop. 1202 na parc.č. 2156 /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brnoměsto, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina včetně nákladů na stěhování podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 19.07.2011, po zaokrouhlení činí :

0,- Kč (slovy : nula korun českých).

V Brně, dne 01.08.2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]


strana 16



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1936-171/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 17

Mapa regionu

Mapa města Brna



Foto č. 1 celkový pohled na objekt č.p. 1202

Foto č. 2 celkový pohled na objekt č.p. 1202

Foto č. 3 pohled na objekt zboku

Fotodokumentace

strana 1



Foto č. 4 pohled na zahradní domek

Foto č. 5 kuchyně

Foto č. 6 pohled na objekt zboku

Fotodokumentace

strana 2

fax:

Recommend Documents