fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 9 5 - 2 3 0 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 pozemků parc.č. 252 a 235/1 v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, včetně všech součástí a příslušenství v obci Zlaté Hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 29.08.2011včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 17598/10-48 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

29.08.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 27. 10. 2011

Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník

Znalecký posudek č. 1995-230/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

7

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

8

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 17598/10 - 48, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění pozemků ve vlastnictví SJM Macečka Jana a Macečkové Jany, Macečka Jaroslava a Macečka Vlastimila ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3, zapsané na LV č. 381 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách – ze dne 25.07.2011podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 381) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 17598/10 -48, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví SJM Macečka Jana a Macečkové Jany, Macečka Jaroslava a Macečka Vlastimila ideální spoluvlastnickým podíl o velikosti 1/3 pozemků parc.č. 252 a 253/1 včetně součástí a příslušenství ze dne 25.7.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 381 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - SCD dne 25.72011 dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy v Jeseníkách

ML č. JESENÍK 1-4/11 ze dne 1.3.2011 pro k.ú. Zlaté hory

4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitostí konaného dne 29.08.2011, 5. informace získané od spoluvlastníků nemovitostí a to manželů Macečkových a pana Macečka Jaroslava při místním šetření dne 29.08.2011, 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

7. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz)

8. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 29.08.2011,

9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 pozemků parc.č. 252 a 253/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, v obci Zlaté Hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 381 v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 29. 08. 2011. Informace o nemovitosti

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

SJM Maceček Jan a Macečková Jana, Na Sídlišti 433, Zlaté Hory, 793 76 Zlaté Hory v Jeseníkách podíl 1/3 Maceček Jaroslav , Nám. Svobody 79, Zlaté Hory 793 76 Zlaté Hory v Jeseníkách podíl 1/3 Maceček Vlastimil, Nám. Svobody 80, Zlaté Hory 793 76 Zlaté Hory v Jeseníkách podíl 1/3 381 Zlaté hory v Jeseníkách (793191) Zlaté Hory (597996), Jeseník(CZ0711) -

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh č.252, 20 m2, zastavěná plocha a nádvoří ( stavba na LV 11000 – neznámý vlastník) č. 253/1, 1899m2, zahrada parc.č. 253/1- zemědělský půdní fond BPEJ 72212 1899m2

Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena prohlídka nemovitostí. Prohlídku umožnila a informace poskytli spolumajitelé manželé Macečkovi a pan Jaroslav Maceček. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od spoluvlastníků a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 29.08. 2011. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 381 ze dne 25. 7. 2011 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.


strana 4



Majetkoprávní vztahy Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků není na předmětné nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva . Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků parc.č. 252 a parc.č. 253/1, včetně všech součástí a příslušenství, v kat.ú. Zlaté hory v Jeseníkách , v obci Zlaté Hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381.

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti – pozemků parc.č. 252 a 253/1 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Zlaté Hory jsou slezské město ležící na severovýchodě okresu Jeseník při hranicích s Polskem na Zlatém potoce. Z města vede lokální železniční trať, která se v Mikulovicích napojuje na trať do Jeseníka. Zlaté Hory tvoří přirozené centrum mikroregionu Zlatohorsko. Jde o významné poutní místo a turisticky atraktivní lokalitu. Žije zde 4236 obyvatel , leží v nadmořské výšce 390m.n.m. a obec s rozšířenou působností je Jeseník. Město Zlaté Hory sousedí na severu s Polskem (gmina Głuchołazy), na západě s obcí Mikulovice a městem Jeseník, na jihu s obcí Heřmanovice a na východě s obcí Petrovice. Od okresního města Jeseník je vzdáleno 14,5 km a od krajského města Olomouc 73,5 km. Území města pokrývá z 21 % zemědělská půda (5 % orná půda, 14 % louky a pastviny) a z 71,5 % les. Na železnici bylo město napojeno roku 1896 a železnice ve městě také končí – konečná zastávka regionální tratě s názvem Zlaté Hory a zastávky Ondřejovice. V roce 1873 byla založena nemocnice a o šest let později zde vznikly vodoléčebné lázně dr. Karla Anjela. V roce 1891 byl ve městě zřízen vodovod a zároveň kanalizace. Po válce musela převážná část německého obyvatelstva opustit město. počet obyvatel znatelně klesl z předválečných 4358 na 2190 v roce 1947. Město se v roce 1995 stalo druhým největším městem okresu Jeseník. Městem prochází silnice II tř. 445 ze Šternberka na hranici s Polskem, silnice II/453 z Jeseníku přes Rejvíz do města Albrechtice, II/454 z Dolního Údolí do Zlatých Hor a II/457 z Osoblahy na Mikulovice a Vidnavu a do Polska – města Ladek Zdrój. Dále jako místí komunikace slouží několik silnic III. třídy. Západně asi 2km od města začíná CHKO Jeseníky.


strana 5



Oceňovaná nemovitost Oceňovaná zahrada se nachází u Hlucholazského nábřeží – na pravém břehu Zlatého potoka na severním okraji Zlatých Hor. Z centra města náměstí Svobody vede silnice II/445 do Polska na sever stejně jako souběžný Zlatý potok. 100m od náměstí odbočuje doleva ulice Úzká na rovnoběžnou místní komunikaci Hlucholazské nábřeží a cca po 120m směrem na sever podél potoka po pravé straně je vjezd do oceňované zahrady. Mezi vlastním pozemkem parc.č. 253/1 a veřejnou komunikací je trojúhelníková parcela č. 253/2 – a jejím vlastníkem je město Zlaté Hory. Podél ulice Hlucholazské nábřeží je po levé straně vjezdu nemovitost č.pop. 574 a zbořeniště na parc.č. 248/1 v majetku města zlaté Hory. Po pravé straně a podél východní a severní strany sousedí zahrada s dalšími zahradami a je oplocena. Uprostřed šířky parcely v 1/3 od jižní hranice je malá přízemní chata se sedlovou střechou ze dřeva. Vlastník této chaty bez čp/če je neznámý ( na LV č. 381 je uveden jako vlastník LV č. 11000). Na zahradě je skleník a řady ovocných stromů. Elektřinu je možné napojit od souseda. V ulici není kanalizace a plyn. Voda není napojena a studna na pozemku není. Parcela č.252 – zastavěná plocha a nádvoří- na které stojí malá chatka ( v KN evidována neznámého vlastníka), dle sdělení manželů Macečkových v jejich vlastnictví, má 20m2 a je na rovinném terénu bez inženýrských sítí. Parcela č. 253/1 - zahrada je ze tří stran ohraničena zahradami sousedů, ze západní strany sousedí s dvorem domu č.pop. 574 a zbořeništěm. Vjezd do zahrady je užším koridorem širokým cca 10m a dlouhým 15m. Před vjezdem na parcelu je trojúhelníkový pozemek ve vlastnictví města podél místní komunikace ( parc.č. 253/2). Plocha zahrady je 1899m2 – pozemek je rovinný. Na pozemku stojí další stavba neevidovaná v KN a to dílna a sklad ve vlastnictví manželů Macečkových a skleník. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 6



2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Zahrada na parc.č. 252 a 253/1 k.ú. Zlaté Hory u Jeseníku. Popis Jedná se o oplocenou zahradu odsazenou o cca 15 m od místní komunikace za budovou na parc.č. 249/1 a zbořeništěm parc.č. 248/1. Na zahradu je vjezd po vlastním pozemku v šíři cca 10m. Pozemek je velmi dobře udržovaný, osázený ovocnými stromy a okrasnými dřevinami. Trávník je dobře udržovaný, na pozemku je skleník a malá dřevěná chatka a sklad. Není přivedena voda a elektřina. Možnost napojení elektriky 220V je od souseda. Uvedená nemovitost má tyto kladné stránky : • umístění v klidné části města • dobře udržovaná zahrada s ovocnými stromy Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : • bez inženýrských sítí

Dle zápisů ze zastupitelstva města Zlaté Hory z roku 2010 – 2011 (zlatehory.cz) jsou městem Zlaté Hory prodávány pozemky pod stavbami nebo související pozemky jako zahrady, ostatní plochy nebo předzahrádky za cenu 40 až 124 Kč/m2. Pro daný případ volím hladinu zahrad a to 50 Kč/m2. parc. č. 252 parc. č. 253/1

20 m2, zastavěná plocha a nádvoří 1899m2, zahrada

Výpočet ceny pozemku : ( 20m2 + 1899m2) x 50 Kč = 95 950 Kč Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro pozemky je navržená na 200 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 95 950,- Kč (slovy : devadesátpěttisícdevětsetpadesát korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 činí 95 950Kč/3 = 31 983 Kč = 32 000 Kč


strana 7



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 381 ze dne 25. 07.2011 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách zapsána žádná věcná břemena (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 381 ze 8 dne 25. 07. 2011 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených dokladů objednatelem a dle sdělení spoluvlastníků na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.

Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke právnímu stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 pozemků parc.č. 252 a parc.č. 253/1 v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách včetně všech součástí a příslušenství, obec Zlaté hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Jeseník podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 29. 08.2011 po zaokrouhlení na :

32 000,- Kč . (slovy : třicetdvatisíc korun českých).

V Brně, dne 27.10.2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]


strana 8



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1863-098/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 9

Plán města

Pozemky parc. č. 252 a 253/1 k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Pozemek parc. č. 253/1

Foto 2: Pozemek parc. č. 253/1

fotodokumentace

strana 1

Pozemky parc. č. 252 a 253/1 k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 3 : Pozemek parc. č. 253/1

Foto č. 4 : Pozemek parc. č. 252

fotodokumentace

strana 2

fax:

Recommend Documents