fax:

Znalecký posudek číslo 1695-126/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – rodinného domu č.pop. 182 v obci Tupesy, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 960 s pozemkem parc. č. 960 včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 324 pro k.ú. Tupesy na Moravě, obec Tupesy, okres Uherské Hradiště.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 05.08.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 4700/06 - 15 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

05.08.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 17.09.2010

Rodinný dům v obci Tupesy č.pop. 182, okr. Uherské Hradiště

Znalecký posudek č. 1695-126/2010

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

9

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

10

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

12

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 4700/06 -15, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví SJM Pavelky Vratislava a Pavelkové Ilony – ze dne 3.06.2010, podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 324) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.

Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 4700/06 -15, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví SJM Pavelky Vratislava a Pavelkové Ilony - rodinný dům č.pop. 182 na parc.č. 960 včetně součástí a příslušenství bez pozemku ze dne 3.06.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná - Vondráčková v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem;

2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 324 pro k.ú. Tupesy, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 31.05.2010, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. kopie katastrální mapy vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 31.05.2010, vyhotoveno dálkovým přístupem, mapový list NAPAJEDLA 7 -9 /12, k.ú. Tupesy na Moravě, obec Tupesy, okres Uherské Hradiště (viz příloha), 4. informace a sdělení poskytnutá vlastníky nemovitosti při místním šetření dne 05.08.2010, 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaném dne 05.08. 2010, 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 05.08.2010, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 182 v Tupesech, okres Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 960, s pozemkem parc.č. 960, v k.ú. Tupesy na Moravě, obec Tupesy, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 324 pro k.ú. Tupesy na Moravě. . Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 324 v k.ú. Tupesy na Moravě pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 05. 08. 2010.

Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

SJM Pavelka Vratislav a Pavelková Ilona, tepesy 182, 687 07 Tupesy 324 Tupesy na Moravě (771554) Tupesy (592722), Uherské Hradiště (CZ0722) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 182 na parc.č. 960, 96 m2 , LV č. 324

Vlastnictví pozemku Parc.č. 960 –zastavěná plocha a nádvoří, 96m2 Způsob ochrany

-

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti povinného pana Vratislava Pavelky. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 05.08.2010. Prohlídku umožnili vlastníci nemovitostí. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 324 ze dne 31.05.2010 pro k.ú. Tupesy na Moravě v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.


strana 4



Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 182 v kat.ú. Tupesy na Moravě včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 960 s pozemkem č. 960 v k.ú. Tupesy na Moravě, obec Tupesy, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 324 pro k.ú. Tupesy na Moravě

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – RD č.pop. 182 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.960 v k.ú. Tupesy na Moravě , obec Tupesy, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 324 pro k.ú. Tupesy na Moravě • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti První písemná zpráva pochází z roku 1220. Obec se nachází v nadmořské výšce 219 metrů. Na území žije 1106 obyvatel. Obec Tupesy leží cca 12 km západně od Uherského Hradiště po obou stranách Zlechovského potoka na jihovýchodním okraji Chřibů. Proslulost si obec získala především hrnčířstvím a vinohradnictvím. Ještě na přelomu 19. a 20. století zde působilo 16 hrnčířů. Tupeská keramika je známý "exportní artikl" Slovácka. Dnes se keramikou živí v obci několik firem a slávě zdejšího hrnčířství je věnováno Hrnčířské muzeum. V obci je základní a mateřská škola a běžná občanská vybavenost. Se sousedním Zlechovem tvoří souvislou zástavbu podél silnice III. tř. ze severu na jih do centra Zlechova a tam silnice III. tř. ústí na kolmou místní komunikací, která na západě odbočuje u mimoúrovňové křižovatky ze silnice E50 a silnice II/422 do Boršic a na východě se napojuje na odbočku ze silnice E50, směřující do centra Starého Města. Silnice na Tupesy pokračuje na severozápadě menší obcí Břestek a nad ní končí lesním hřeben Buchlovských lesů. Souběžně s touto silnicí více na západ vede přes Buchlovice na hřeben Chřibů silnice E50 do Bučovic, Slavkova a k dálnici D1. Vzdálenost z Tupes do centra Uherského Hradiště po silnici E55 ze Zlechova přes Staré Město je 8,5km. Silnice E55 vede ze severu z Otrokovic na jih do Veselí na Moravě a křižovatka obou silnic první třídy je mezi Kunovicemi a Uherským Hradištěm na jih od centra Uherského Hradiště. Z centra obce Tupesy odbočuje na severovýchod další místní komunikace III. tř. do Velehradu a Modré, vzdálených asi 3km přes pole a menší plochu vinohradů. Na této silnici asi 60 m před koncem zástavby obce rodinných usedlostí po obou stranách silnice je polevé straně RD na parcele č.960. Tento RD má obdélníkový půdorys, kratší stranou otočený k silnici . Delší (jižní ) strana tohoto domku s mezerou cca 1m stojí rovnoběžně s dříve postaveným větším RD na parc.č. 961. Sousední dům je předsazen o 5,5m před oceňovaný RD blíže k silnici pokračuje dvorním traktem v celkové délce 18 a 10 metrů. Tento dům manželů Blahynkových má č.p. 181. Pozemek kolem domu patří obci Tupesy ( ostatní komunikace - parc.č. 973/1). Asi 1,5m za zadní stranou domu je pozemek soukromého vlastníka ( orná půda parc.č. 956 a č. 955 ). Dům je přízemní, nepodsklepený, střecha sedlová s podkrovím. Zemní sklep je vykopán v zadní části domu do svahu. Dům je napojen na elektřinu, zemní plyn a vodu. Kanalizace je svedena do jímky, s přepadem do kanalizace. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 5



Dispoziční řešení: Vstup do domu po pravé straně do předsazeného zádveří. Odtud do jídelna a kuchyně. Po stranách dva pokoje s okny na sever. V zadní třetině domu za dveřmi z kuchyně je WC, spíž, koupelna a schody do podkroví , kde se nachází 2 pokoje. Zbytek prostoru v severní polovině tvoří sklep s kotlem na tuhá paliva i na plyn a na něj navazuje vykopaný zemní sklep.

Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis Základy s hydroizolací není Smíšené – kámen cihla Dřevěné trámové tvoří součást dřevěného krovu, podhledy stopu z polystyrenu střecha sedlová, krov dřevěný, podkroví šikmé stěny a střešní okna Bonský šindel komín Schiedel pozinkované, úplné vápenné hladké, štukové Severní strana obklad (dřevo) , obklad zateplení se stěrkovou omítkou bez nátěru v koupelně obklad keramický a za linkou, jídelní kout obložen imitací dřeva do 1,2m ne Dřevěné lakované jednoramenné, dřevěné zábradlí Tesařské zárubně, dveře náplňové ne Eurookna dřevěná, střešní šikmá podlahy pokoje beton, keramická dlažba příslušenství keramická dlažba, chodby broušené barvené teraco Sklepy cementový potěr Kotel na plyn a na tuhá paliva 220/380V ne litina Elektrický bojler TUV v kuchyni a koupelně ano do septiku před domem a přepad do veřejné kanalizace kuchyňská linka s dřezem, sporák na plyn koupelna: 1×sprchový kout zděný, umyvadlo 1x

Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle sdělení vlastníka je dům starý 80 – 100 let. Poslední rekonstrukce z roku 2002 – střecha, zateplení, podhledy, okna. Přístavba příslušenství. Údržba domu je dobrá, dům je po rekonstrukci. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %.


strana 6



Vedlejší stavba – zemní sklep: Je vykopán v pískovci, strop je klenutý do oblouku o sv. výšce 2m. Je dlouhý 13m a široký 2m. Sklep na víno je stejného stáří jako dům. Zavedena elektřina přístup ze sklepa v zadní části domu. Obestavěný prostor: Půdorys – 11,50 x 7,50m = 86,25m2 , výška 1.NP = 2,65m, střecha = 2,65m Zádveří – 3,00 x 2,5m x 2,80 = 21m3 Obestavěný prostor= 228,56 m3 + 114,28 + 21,00 = 363,84m3 Zemní sklep – cca 50m3

Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 182 v Tupesech o jedné bytové jednotce 3+1 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 960 s pozemkem v k.ú. Tupesy na Moravě, obec Tupesy, okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 324 pro k.ú. Tupesy na Moravě.

Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 7



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům - obestavěný prostor – 363,84m3 Vedlejší stavba – zemní sklep: Obestavěný prostor: Půdorys – 13x 2m = 26m2 , výška 2,00m, Obestavěný prostor = cca 50m3

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 3 987,72 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 3 988,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 3 988,00 3 Výměra objektu m 363,849 Výchozí cena Kč 1 450 994,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 450 994,00 Opotřebení % 50,00 Kč -725 497,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 725 497,00

2.1.2. Venkovní úpravy Přípojky vody , kanalizace, elektřiny a plynu, septik – na obecním pozemku. 2.1.3. Pozemky Dům je ohraničen pozemkem stejné velikosti – plocha pozemku je 96m2, ( plocha domu 86,25m2). Pozemek parc.č. 960 – výměra 96m2 , Zastavěná plocha a nádvoří. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 800,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 400,- Kč/m2. 400,- Kč/m2 96 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku Celková obecná hodnota pozemku Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

400,- Kč/m2 × 96 m2

=

38 400,- Kč 38 400,- Kč strana 8



2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební Celkem VH

725 497,- Kč 38 400,- Kč 763 897,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 763 897,- Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina Pavelkových. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 9



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 182 Popis Jedná se o jednobytový rodinný dům 4+1 s příslušenstvím. Dům je rekonstruován a z původní stavby zůstala hrubá stavba a část vnitřních zdí a původních příček. Dům má centrální vytápění buď na zemní plyn nebo dalším kotlem na tuhá paliva. Kuchyně je nově vybavena kuchyňskou linkou a dalším zařízením a koupelna s WC mají nové zařizovací předměty, dlažby a obklad koupelny i kuchyně. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. V zadní části domu je vstup do zemního sklepa, původně vyhloubeného v pískovci zároveň s domem. Okolní pozemek kolem domu je v majetku obce. Bez zahrady a garáže.

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí ve okolí města Uherské Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Tupesy

4+1

ne

(2) Staré město Tupesy Tupesy

(3) 4+1 5+kk 4+1

(4) ne ne ne

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 990 000 1 250 000 1 370 000

(7) 0,75 0,75 0,75

(8) 742 500 937 500 1 027 500

(9) 1,10 1,00 1,00

Celkem průměr Minimum Maximum


Jiné starší RD po rekonstrukci, pozemek 96m2, bez zahrady a garáže (5) starší RD, pozemek 202m2 starší RD s rekonstrukcí, pozemek 209m2 starší RD s rekonstrukcí, pozemek 523m2

K2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,15 1,15 1,00 1,15 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,10 1,10 1,25

(14) 1,05 1,05 1,05

(15) 1,33 1,46 1,74

(16) 558 271 642 123 590 517

Kč Kč Kč

596 970 558 271 642 123

strana 10



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 58 271,- Kč až 642 123,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • okrajová část obce s nízkou frekvencí dopravy • napojeno na všechna inženýrské sítě Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • bez zahrady, veškeré okolí domu není ve vlastnictví majitele domu • orientace je pouze na západ k veřejné komunikaci, a částečně na sever, příslušenství nemá přímé osvětlení • velmi nízká světlá výška místností

Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou bytovou jednotku navržená na 600 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 600 000,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých).


strana 11



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 324 ze dne 31. 05.2010 pro k.ú. Tupesy na Moravě v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 324 ze dne 31. 05. 2010 pro k.ú. Tupesy na Moravě v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – rodinného domu č.pop. 182 v obci Tupesy okr. Uherské Hradiště včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 960 s pozemkem parc.č. 960 v k.ú. Tupesy na Moravě , obec Tupesy , okres Uherské Hradiště, vše zapsáno na LV č. 324 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 05.08.2010, po zaokrouhlení na:

600 000,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých českých). V Brně, dne 17.09. 2010. Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 12



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 165-126/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 13

Mapa regionu

Mapa obce

Rodinný dům č. pop. 182, Tupesy

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na RD č. pop. 182

Foto 2: Celkový pohled na RD č. pop. 182

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 :Kuchyně

Foto č. 4 : WC

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Schody do podkroví

Foto č. 6 : Koupelna

fotodokumentace

strana 3

Popis: Celý popisNabízíme RD 5KK z roku 1980 v klidné části obce Tupesy. Nemovitost je zděná- bílá cihla, napojena na IS- voda- z vlastní studny- nové rozvody, nová elektřina, plyn u domu.Dům prochází rozsáhlou rekonstrukcí- nová dlažba, plovoucí podlahy, koupelna s rohovou vanou. V suterénu sklepy a garáž s novými sekčními vraty. V 1 VNP prostorná kuchyň s jídelnou a velký obývací pokoj- možnost francouzského okna a vstup na zahradu. Koupelna s novým obkladem včetně wc a prostoru na pračku. V prvním patře nové velké krbové kamna, po celém domě pak elektrické přímotopy- zvýhodněná sazba. V 2NP 2 ložnice, koupelna- v původním stavu, a pokoj vhodný jako pracovna nebo šatna. Samostatný vstup na velký balkon. Dům nachystán na výměnu oken, fasádu a zateplení- možnost zelené úspory.Dům je připojen na internet. Nemovitost v klidné boční ulici- blízko obchod, škola, zastávka. Dobrá dostupnost do Starého Města a Uherského Hradiště.

fax:

Recommend Documents