fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 8 5 9 - 0 9 4 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/36 rodinného domu č.pop. 1734, ul. Lidická 32, na pozemku parc. č.3121 v obci Prostějov, okres Prostějov na k.ú. Prostějov včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc. č. 3121 a 3122 včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 27.04.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 1116/06 – 55 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

27.04.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 36 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 17.05.2011

Rodinný dům v Prostějově č.pop. 1734 na Lidické ulici

Znalecký posudek č. 1859-094/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

9

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

10

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

12

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 1116/06-55, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Grydilové Jany, Lisické Věry, Polákové Dany, Prachaře Lea, SJM Suchomela Jana a Suchomelové Lenky a Zbořilové Soni – ze dne 10.02.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián,v.r. soudní exekutor. Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1960 ) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 1116/06 -55, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/36 nemovitostí zapsaných na LV č. 1960 ve vlastnictví Grydilové Jany, Lisické Věry, Polákové Dany, Prachaře Lea, SJM Suchomela Jana a Suchomelové Lenky a Zbořilové Soni - rodinný dům č.pop. 1734 v Prostějově, Lidická ul. na parc.č.3121 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č.3121 a 3122 ze dne 10.02.2011, podepsán JUDr. Petr Kocián,v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 10.02.2011, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 27.04. 2011, prohlídku umožnili spoluvlastníci nemovitostí; 4. Znalecký posudek z roku 1993 o ceně nemovitosti RD na Lidické ulici č.or.32 vypracoval Ing. F. Kocourek; 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců; 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 27.04.2011; 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje; 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění; 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění; 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/36 rodinného domu č.pop. 1734 v Prostějově, ul. Lidická 32, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3121 s pozemky parc.č.3121 a 3122, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov, včetně všech součástí a příslušenství k.ú. Prostějov, okres Prostějov. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 1960 pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 27.04. 2010.

Informace o nemovitosti

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Grydilová Jana, Vranovice 68, Vranovice – Kelčice, 798 08 Kelčice Lisická Věra, sídl. Svobody 3509/10, Prostějov 796 01 Prostějov 1 Poláková Dana, Na příhoně 2217/9, Prostějov, 796 01 Prostějov 1 Prachař Leo, Okružní 3212/91, Prostějov 796 01 Prostějov 1 SJM Suchomel Jan a Suchomelová Lenka, Komenského 60/2 Prostějov, 796 01 Prostějov 1 Zabořilová Soňa, Dolní 3780/28, Prostějov, 796 01 Prostějov 1 1960 Prostějov ( 733491) Prostějov (589250), Prostějov (CZ0713)

podíl 1/36 podíl 9/36 podíl 1/36 podíl 1/3 podíl 1/3 podíl 1/36

Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 1734 na parc.č. 31211 - 234 m2 , LV č. 1960 Vlastnictví pozemku parc.č. 3121 parc.č. 3122 Způsob ochrany

234m2 zastavěná plocha a nádvoří 188m2 zahrada

parc.č 3122 zemědělský půdní fond BPEJ 188m2

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 27.04.2011. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 27.04.2011. Prohlídku umožnili spoluvlastníci nemovitosti – paní Jana Grydilová, Poláková Dana, paní Prachařová a pan Prachař (syn), paní Lenka Suchomelová, pan Jan Suchomel. Povinná paní Zabořilová Soňa, se nedostavila. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků při místním šetření není žádná nájemní smlouva.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1960 ze dne 10.02.2011 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.

Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – rodinného domu č.pop. 1734 v kat.ú. Prostějov včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 3121 s pozemky parc.č. 3121 a 3122 v k.ú. Prostějov zapsáno na LV č. 1960, v okrese Prostějov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinný dům č.pop. 1734 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 3121 a 3122 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti Prostějov je okresní město v Olomouckém kraji. Nachází se na západním okraji úrodné roviny Hané, v severní části Hornomoravského úvalu, východně od Drahanské vrchoviny. Město se rozkládá ve výši 225 metrů nad mořem, v jeho blízkosti protékají potoky Hloučela a Romže. Město má 46 346 obyvatel, má 8 místních částí a 9 katastrálních území. Prostějov je křižovatkou silnic II. tř. a po východním okraji města vede rychlostní silnice od dálnice D1 do Olomouce R 46. Železniční spojení mezi Brněm a Olomoucí doplňuje další trať směr severozápad – Kostelec na Hané a Konice. Prostějov má velmi dobrou občanskou vybavenost, má autobusové spojení všech městských částí MHD. V Prostějově je v současné době významný zejména průmysl textilní, strojírenský a potravinářský. Rodinný dům se nachází mimo historické jádro směrem jihovýchodním v širším centru města. Ulice Lidická směřuje od severu z Petrského náměstí na okraji historického jádra z kruhového objezdu směrem na jih. Tato dlouhá ulice končí na okraji města u hřbitova, kde končí podél silnice R Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 5



46. Rodinný dům stojí uprostřed bloku mezi ulicemi Studentskou a Dobrovského po pravé straně směrem od centra města. Za zahradami rodinných domů je sportovní areál s velkým hřištěm. Na protější straně ulice za rodinnými domy je v celém bloku armádní areál. Směrem na sever u ulice Studentské je vedle sportovního areálu gymnasium a ZŠ. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou a nevyužitým půdním prostorem. Po levé straně směrem od ulice je za RD dvorní křídlo. Tento prostor sloužil jako výměnek. Vchod do domu je vraty uprostřed a po stranách byly dva byty 1+1, ve dvoře pak byla další místnost. Před domem je dlážděný veřejný chodník a pás trávy s vysázenými stromy. Silnice je s živičným povrchem obousměrná. Zděný přízemní domek nemá žádné příslušenství, suchý WC je mimo objekt RD ve dvoře. Průjezd do dvora je uprostřed a po stranách jsou dvě části s původními jednotkami 1+1. Ve dvorním křídle je jedna místnost (výměnek). Celý prostor včetně průjezdu je v dezolátním stavu, staticky narušený, 30 let nebyl obýván. Ve dvoře je kromě dvorního křídla je malý chlév zděný, s pultovou střechou. Zahrada je oddělena od dvora plotem z drátěného pletiva a je obhospodařovaná. Popis rodinného domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis základy kámen, bez hydroizolace není cihelné dřevěné trámové, dřevěný krov – sedlová střecha pálená taška Pozinkovaný plech - žlab a svod vápenná hladká, místy bez omítek vápenná hladká nebo bez omítky směrem do dvora ne ne ne dřevěné dveře nebo bez dveří plechová do ulice i do dvora dvojitá dřevěná bez skel obitá prkny beton nebo žádné průjezd prkna - nepojízdné ne ne ne ano ne ne ne není není 1x suchý ve dvoře


strana 6



Plocha 1.NP = 8,99 x 9,94 + 4,10 x 8,20 = 122,98m2 Zděný chlívek – 1,86 x 2,80 = 5,21m2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu cca 120let, dlouhodobě bez údržby. Sanační práce prováděné před 30 lety byly prováděny z důvodů statické narušenosti obvodového zdiva a stropu. Místnosti jsou zaplněny starým vyřazeným nábytkem nebo odloženými věcmi. Opotřebení je maximální, domek není vhodný pro sanaci. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 95 %. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 1734 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 3121 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 1960. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům

o

1.NP Část uliční část dvorní křídlo zastřešení sklad Celkem 1.NP

délka m 8,99 4,10 8,99 1,86

šířka m 9,94 8,20 9,94 2,80

výška m 3,00 2,50 1,50 2,50

ZP 2 m 89,36 33,62 89,36 5,21 217,55

OP 3 m 268,08 84,05 134,04 13,02 499,19

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 1 698,80 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 1 699,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 1 699,00 Výměra objektu m3 499,19 Výchozí cena Kč 848 124,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 848 124,00 Opotřebení % 95,00 Kč -805 718,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 42 406,00

2.1.2. Venkovní úpravy Zpevněná plocha dvora z betonové mazaniny – 52m2 , stáří 21 let. Chodník z kamene v zahradě – 17,92m2 , stáří 30 let Plotová vrátka z ocelových profilů 1kus , stáří 33 let Plotová vrátka v ocel. rámu drátěná výplň –stáří 33 let Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Pozemky pod RD a kolem něho i zahrada jsou ve vlastnictví majitelů zapsaných na LV č. 1960. Pozemky jsou v rovině a je možnost napojení pozemků na všechny inženýrské sítě. Jsou to tyto pozemky: parc.č. 3121 - výměra pozemku 234m2 – zastavěná plocha a nádvoří ( na LV č. 1960) parc.č. 3122 - výměra pozemku 188m2 – zahrada ( na LV č. 1960)


strana 8



2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 1000,- až 2500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1500,- Kč/m2. 1500,- Kč/m2 422 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku

1500,- Kč/m2 × 422 m2

Celková obecná hodnota pozemku

=

633 000,- Kč 633 000,- Kč

2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky Celkem VH

42 406,- Kč 633 000,- Kč 675 406,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 675 000,- Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 9



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 1734 Popis Jedná se rodinný dům ve velmi špatném technickém stavu, přízemní rodinný dům nepodsklepený. Dále je zde chlívek a zděná kůlna. Za domem je menší zahrada a pře domem veřejný chodník. Stáří domu cca 120let, dlouhodobě je dům bez údržby. všechny sítě v ulici před rodinným domem.

2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Prostějova jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

Prostějov, Lidická

4+1

ne

RD k rekonstrukci, pozemek 422m2

(2) Vrahovice Prostějov Drozdovice

(3) 1+1 5+1 2+1

(4) ne ano ne

(5) RD k rekonstrukci, pozemek 385m2 starší RD, průměrný stav, pozemky 600m2 RD k rekonstrukci, pozemek 109m2

Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 980 000 1 999 000 795 000

(7) 0,80 0,75 0,80

(8) 784 000 1 499 250 636 000

(9) 0,90 1,00 0,90

K2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 1,00 0,90 1,00 1,10 1,05 1,50 0,95 0,90 1,05 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,00 1,10 0,80

(14) 0,95 1,05 0,95

(15) 0,77 2,00 0,61

(16) 1 018 182 749 625 1 042 623

Kč Kč Kč

936 810 749 625 1 042 623

Celkem průměr Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.


strana 10



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,80 - 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 749 625,- Kč až 1 042 623,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky : • v centru okresního města na vedlejší málo frekventované ulici • možnost napojení na inženýrské sítě • Uvedený RD– má tyto slabší stránky : • dům je vhodný k sanaci, staticky narušený, neobyvatelný • bez inženýrských sítí • Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro rodinný dům s pozemky je navržená na 936 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 936 000,- Kč (slovy : devětsettřicetšesttisíc korun českých).

spoluvlastnický podíl o velikosti 1/36 činí :


936 000Kč/36 = 26 000 Kč

strana 11



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1960 ze dne 11. 02.2011 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 1960 ze dne 10. 02. 2011 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení spoluvlstníků na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaném rodinném domě se dle předložených dokladů nevztahují žádná ostatní rizika.

další

Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům a pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/36 rodinného domu č.pop. 1734 v Prostějově, ul. Lidická 32, obec Prostějov, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 3121 s pozemky parc. č. 3121 a 3122, vše zapsáno na LV č. 1960 pro k.ú. Prostějov jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 27.04.2011 po zaokrouhlení na :

26 000,- Kč (slovy : dvacetšesttisíc korun českých). V Brně, dne 17.05. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 12



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1859-094/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 13

Katastrální mapa

Plán města

Rodinný dům č. pop. 1734, Lidická 32, Prostějov

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 1734

Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 1734

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Zahrada

Foto č. 4 : Průjezd

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Dvorní křídlo

Foto č. 6 : Dvorní křídlo

fotodokumentace

strana 3

fax:

Recommend Documents