fax:

Znalecký posudek číslo 1752-183/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, obec Mikulčice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č. 2498.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 30.09.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 7467/04– 42 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

30.09.2010

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 36 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 17.12.2010

Pozemky zapsané na LV č. 2498 pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín

Znalecký posudek č. 1752-183/2010

OBSAH :

Z ad án í s tra na 1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

8

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t í a v y hod noce n í r iz ik

10

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 7467/04-42, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gajdy Josefa a Veselské Jany, spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ dle LV č. 330 a 2498 pro k.ú. Lužice u Hodonína a pro k.ú. Mikulčice – ze dne 28.07.2010, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2498 ) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Nájemní smlouva Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.

Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 7467/04-42, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gajdy Josefa a Veselské Jany - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků parc. č. 2702, 2927/25, 2927/26, 2932/4, 2933/43, 2936/44, 2938/54, 2939/61 v k.ú. Lužice u Hodonína a pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, ze dne 28.07.2010 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor.

2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 2495 pro k.ú. Mikulčice, vyhotovený ČÚZ a K – SCD ze dne 28. 07. 2010 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie nájemní smlouvy ze dne 8.3.2006 mezi paní Janou Veselskou a ZP Mikulčice a.s. 4.

Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 30.09.2010

5.

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

6.

Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 6. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 7. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ pozemků parc. č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č. 2498 pro k.ú. Mikulčice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 2498 (pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 30.09.2010. Informace o nemovitosti Pozemky v k.ú. Mikulčice Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Gajda Josef, Brandlova 3395/133, Hodonín, 695 01 Hodonín 1 Veselská Jana, Česká 592/1, Lužice, 696 18 Lužice u Hodonína 2498 Mikulčice( 694142) Mikulčice (586374), Hodonín (CZ0645)

podíl 1/2 podíl 1/2

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh pozemku BPEJ – výměra 2 2018/38 1261m orná půda 06300 - 1261 m2 2 2051/24 967m orná půda 06300 – 967 m2 2051/62 1198 m2 orná půda 06300 - 1198 m2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ) k parcelám je uveden výše.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Dle písemného sdělení povinné paní Jany Veselé ze dne 14.09.2010 9,15 jí není známo, kde se nemovitosti nachází a pokud je na ně uzavřena nájemní smlouvy pak je to se Zemědělským podnikem Mikulčice, a.s. Nemovitosti nebyly povinným identifikovány v terénu, neboť dle sdělení povinné není známa přesná poloha pozemků a pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Ocenění je provedeno na základě informací získaných z veřejných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2498 ze dne 28.07.2010 pro k.ú. Mikulčice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 4



Nájemní smlouva K předmětným pozemků byla ze strany povinného, prostřednictvím ZP Mikulčice a.s. předložena nájemní smlouva ze dne 8.3.2006 na pozemky dle LV č. 2498 k.ú. Mikulčice.

Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti – pozemků zapsaných na LV č. 2498 pro k.ú. Mikulčice . Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti – pozemků zapsaných na LV č. 2498 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis nemovitostí Obec Mikulčice je v Jihomoravském kraji, 7 km jihozápadně od Hodonína při hranici se Slovenskem, v nadmořské výšce 164 m. Obec má rozlohu 1 530 ha, 623 domů a 1 955 obyvatel (2005). Tři kilometry jihovýchodně od nynější vsi se při řece Moravě nacházelo v 6. až 10. století slovanské blatné hradiště, jedno z hlavních center Velké Moravy. Areál hradiště s pozůstatky 12 kostelů a knížecího paláce je chráněn jako Národní kulturní památka Mikulčice-Valy; od roku 1963 je zde zřízen Památník Velké Moravy. Nejstarší písemná zmínka o vsi pochází z roku 1131. Základní informace o obci Mikulčice : Základní občanská pošta, ZŠ a MŠ, zdravotní středisko, obchody a služby vybavenost Počet částí: 2 2 Katastrální výměra: 15,30 km Počet obyvatel: 1955 Nadmořská výška : 165m.n.m. Vodovod: ANO Plynofikace: ANO Úřad s rozšířenou působností:Hodonín Orná půda se nachází v lánu polí na severovýchod od centra obce. Místní komunikaci vede k průmyslovému závodu u kterého končí jako polní cesta podél polí na straně jihovýchodní a lesa na straně opačné. Pásy orné půdy, směřující od severovýchodu na jihozápad jsou na třech místech uprostřed lánu sceleného pozemku. Pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Parc.číslo, výměra, druh pozemku 2018/38 1261m2 orná půda 2051/24 967m2 orná půda 2 2051/62 1198 m orná půda

BPEJ – výměra 06300 - 1261 m2 06300 – 967 m2 06300 - 1198 m2

Porosty nacházející na pozemcích nejsou předmětem ocenění.

Oceňovaná nemovitost Pozemky zapsané na LV č. 2498 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mikulčice v okrese Hodonín.


strana 6



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č. 2498 pro k.ú. Mikulčice Pozemky se nachází na severovýchodním okraji katastru. Jedná se o tři pruhy orné půdy která je součástí scelených družstevní lánů.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Hodonína – k.ú. Lužice u Hodonína a Mikulčice k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :

Č.

Lokalita

velikost 2 pozemku m

Způsob využití

Vlastnosti

Oceň. objekt

Mikulčice

3426

orná

zemědělská půda v lánu

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Svatobořice

1726

orná


2

Rohatec

3508

orná


3

Dubňany

11908

orná


Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Kč celkem (1) 1 2 3

(6) 17 000 42 096 178 620

Kč / 2 m 10 12 15

Cena Koef. po reredukci IO K1 K2 K3 K4 K5 K6 dukce na (1-4) na pramen ceny stav praúvaha a men 2 polo- veli- svah jiné Kč / m . znalce ha kost ap. vybaceny vení KCR (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) 1,00 10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 11 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 14 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku Celkem cena pozemku - průměr Minimum Maximum


Cena oceň objektu

Kč / m2 (16) 10 11 16 2

Kč / m Kč / m2 Kč / m2 m2 Kč Kč Kč

12 10 16 3 426 42 254 34 260 54 816

strana 8



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 34 260,- Kč až 54 816,- Kč. Uvedené pozemky – mají tyto kladné stránky : • Trvale udržované pozemky • Kvalitní orná půda nebo udržovaná vinice či sad Uvedené pozemky – mají tyto slabší stránky : • Tyto pozemky jsou součástí společných družstevních lánů Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky, navržená na 42 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 42 000,- Kč (slovy : čtyřicetdvatisíc korun českých).

Spoluvlastnický podíl o velkosti ideální ½ činí : 42 000 Kč / 2 = 21 000 Kč.


strana 9



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemcích parc. č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č. 2498 pro k.ú. Mikulčice je uzavřena tato nájemní smlouva :

Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou 15 let s účinností od 8.3.2006.

Tato nájemní smlouva ovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí (viz. níže).


strana 10



Komentář : jde tedy o závadu, kterou je nemovitost zatížena. Ve skutečnosti se jedná o strpění nájmu - užívání pozemků společností ZP Mikulčice a.s.. Nový vlastník tedy do data 8.3.2027 nemůže nemovitosti plnohodnotně užívat, neboť předmětem nájmu je

Vyčíslení závady, která v dražbě nezanikne : Závada je stanovena ve výši sjednaného nájmu po dobu, po kterou se předpokládá, že nebude možné nemovitosti novým vlastníkem využívat. Nepředpokládá se odkup porostů, předpokládá se , že sjednaná doba koresponduje se životností porostů. Sjednané nájemné je stanoveno v souladu s obvyklým nájmem v daném místě a to je pro ornou půdu 900 Kč/ha viz nájemní smlouvy. Inflační doložka se neuvažuje. Tedy pro rok 2010 není nájemné uvažováno.¨ Za další roky činí ideální polovina nájemného : dle smlouvy 232,54 Kč za rok. Předpokládaná doba, po kterou nebude možno vykonávat vlastnická práva (předpoklad zpracovatele) od 8.3.2011 do 8.3.2021 tedy 10 let.

Vyčíslení nájmu po dobu 10 let : 10 x 232,54 Kč =

2 325,40 Kč

Zaokrouhleno :

2 325,00 Kč


strana 11



Navržená obvyklá hodnota ideálního spoluvlastnického podílu na oceňovaných nemovitostí uvedená v tomto znaleckém posudku činí 21 000,- Kč Závada váznoucí na nemovitosti představující pronájem nemovitostí na LV č. 2498 k.ú. Mikulčice činí 2 325,00 Kč Navržená obvyklá hodnota činí Závada s nemovitostí spojená činí Obvyklá hodnota po odečtení závad s nemovitostí spojených

21 000,- Kč -

2 325,- Kč 18 675,- Kč

Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2498 ze dne 28. 07.2010 pro k.ú. Mikulčice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 2498 ze dne 28.07.2010 pro k.ú. Mikulčice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 12



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků zemědělsky užívané části katastru - pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, obec Mikulčice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č. 2498 vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 30. 09. 2010, po zaokrouhlení na :

21 000,- Kč (slovy : dvacetjedentisíc korun českých ).

hodnota závady představující ideální podíl o velikosti ½ na nájemní smlouvě pozemků pro ZD Mikulčice a.s. do roku 2021 pro účely tohoto ocenění činí : 2 325,- Kč (slovy : dvatisícetřistadvecetpět korun českých ).

obvyklá, obecná, tržní hodnota nemovitostí – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků zemědělsky užívané části katastru - pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, obec Mikulčice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č. 2498 vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 30. 09. 2010, po odečtení závad s nemovitosti spojených po zaokrouhlení činí : 18 675,- Kč (slovy : osmnácttisícšestsetsedmdesátpětc korun českých ).

V Brně, dne 17.12. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 13



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1752-183/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 14

Mapa obce

Katastrální mapa

2018/38

2051/24,

2051/62

fax:

Recommend Documents