fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 5 1 - 1 8 6 / 2 0 11 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti - spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ bytové jednotky č. 1868/9, ul. Husova č pop. 1868, Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439 k.ú. Havlíčkův Brod včetně podílu na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.pop. 1868,1869 a pozemcích parc.č. st. 4438, st. 4439, zapsaný na LV č. 8913 pro k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 11.08.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 5078/09-100 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

11.08.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 15.08. 2011

Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod

Znalecký posudek č. 1951-186/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

8

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

10

Př íloh y P ř í l o h a 1 – O p r a v n é u snesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 5078/09-100, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideální 1/2 nemovitostí dle LV č. 1813 k.ú. Havlíčkův Brod ze dne 16.6.2011podepsán JUDr. Petr Kocián v.r., soudní exekutor, Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 8913), Příloha 3 – Mapová část, Příloha 4 – Fotodokumentace, Příloha 5 – Srovnatelné bytové jednotky,

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : •

Opravné usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 5078/09-100 kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideální poloviny nemovitosti dle lV č. 8913 pro k.ú. Havlíčkův Brod ze dne 16.06.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r., soudní exekutor;

•

Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 8913 pro k.ú. Havlíčkův Brod, vyhotovený ČÚZaK - SCD dálkovým přístupem dne 09.03.2011 (viz příloha);

•

Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou bytové jednotky konaného dne 11.08.2011,

•

Informace získané od povinného pana Zdeňka Smaženky při místním šetření dne 11.08.2011,

•

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

•

informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz),

•

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 11.08.2011,

•

Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje,

•

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění,

•

Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění

•

Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 bytové jednotky č. 1868/9, včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439, včetně všech součástí a příslušenství a podílu na spoluvlastnickém podílu na společných částech domu a pozemcích o velikosti 870/18924 v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 8913 a 5919. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě ideální ½ poloviny nemovitosti zapsané na LV č. 8913 v k.ú. Havlíčkův Brod pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 11.08.2011. Informace o nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.08. 2011 za přítomnosti pana Zdeňka Smaženky. Ocenění je provedeno na základě prohlídky nemovitosti, sdělení povinného pana Zdeňka Smaženky a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni apod. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8913 ze dne 09.03.2011 pro k.ú. Havlíčkův Brod v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.


strana 4



Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – bytové jednotky č. 1868/9 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.p. 1868, 1869 a na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439 v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 8913 a č. 5919. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – bytové jednotky č. 1868/9 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.p. 1868, 1869 a na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439 v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 8913 a č. 5919 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis nemovitosti: Havlíčkův Brod je bývalé okresní město s úplnou občanskou vybaveností. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v panelovém 7 podlažním bytovém domě umístěném v centrální části města cca 150 m od hlavního náměstí. jedná se o panelový blok ze 4 sekcí. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v krajní sekci 1868 v 5. NP. V okolí jsou umístěny jak úřady tak i obchody a i další bytové domy. Před objektem se nachází velké parkoviště a poblíž několik velkokapacitních prodejen. Bytový dům má 6 obytných podlaží, jedno podzemní a rovnou střechu. Byt se nachází v 5. NP. Byt má předsíň, koupelnu a WC, 5 pokojů a kuchyni se spíží, lodžii a sklep. Panelový dům je klasická panelová stavba z betonových stěnových a stropních deskových panelů. Okna jsou plastová ditermální. Dům má výtah, v 1.PP jsou sklepy. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis Základy z betonu + izolace není panelové betonové Plochá IPA, nejsou Pozinkované žlaby a svody, parapety Vápenné hladké, z části na venkovních stěnách SDK se zateplením Povrch panelů V koupelně, za KL keramický obklad nejsou Betonové s teracem dřevěné hladké Jihlava do ocelových zárubní nebo shrnovací nejsou plastová PVC, lamino, keramická dlažba centrální 220/380V ano ano centrální ano Z WC, kuchyně a koupelny kombinovaný plynový Vana, umyvadlo, 1x splachovací

Vybavení B.J. je standardní – kuchyňská linka, kombinovaný sporák, vestavěné skříně, rolety, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, dřez, míchací baterie a topná tělesa, zvonek a domácí telefon. Dále k B.J. náleží podlahové krytiny, vnitřní dveře a okna, nenosné příčky, bytové jádro, rozvody vody, ÚT, elektroinstalace a vlastnický podíl B.J. č. 1868/9 o velikosti 870/18924 na společných částech budovy a pozemcích.


strana 6



Dům je užíván od roku 1981. V roce 2000 byla provedena rekonstrukce bytové jednotky – zděné jádro, nové instalace, podlahy, zateplení stěn SDK, nová kuchyňská linka. V roce 2008 byly instalovány nové plastové okna, nové stupačky s měřeními. Celkový stav bytové jednotky je dobrý.

Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 4021/13 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v 5. NP budovy č.p. 4020, 4021,4022, 4023 na pozemku parc.č. st. 6118 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 326/51618 na společných částech budovy č.p. 4020, 4021, 4022 a 4023 a na pozemku parc.č. st. 6117, st. 6118, st. 6119 a st. 6120 v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod.

Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Bytová jednotka č. 1868/9 Havlíčkův Brod Popis Jedná se o bytovou jednotku I. kategorie umístěnou v 5. NP, která se skládá z předsíně, kuchyně, 5 pokojů, koupelny, WC a lodžie. Celková plochy bytové jednotky je 90,20m2 63,10m2 8,80m2 11,60m2 0,20m2 2,50m2 3,20m2 1,00m2 nezjištěno

Pokoje předsíň kuchyně spíž koupelna lodžie WC sklep

Stáří a stavebně technický stav objektu : Objekt byl postaven cca před 30 lety. Byt je dobře udržovaný.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v městě Havlíčkův Brod jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné bytové jednotky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

2

Lokalita

Velikost (m )

Podlaží

Husova

90,20

5. NP

(2) Husova při Smetanově nám. Jihlavská

(3) 90 74 85

(4) 3.p/6 3.p/3 4.p/5

Jiné stáří 30 roků, panel., bez revitalizace, zděné jádro, plastová okna, část. rekonstrukce, lodžie (5) panel, po celkové rek. panel, původní stav, plast.okna panel, původní stav, plast.okna

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

balkón, lodžie

(6) 1 820 000 1 780 000 1 780 000

(7) 0,75 0,75 0,75

(8) 1 365 000 1 335 000 1 335 000

(9) 1,00 1,00 0,98

(10) 1,00 0,82 0,94

(11) 1,00 1,00 1,00

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice


K4 stav a vybavení (12) 1,00 0,95 0,95

K5

K6

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

patro

úvaha znalce

K1× … × K6

Kč

(13) 1,00 1,00 1,00

(14) 1,02 1,00 1,00

(15) 1,02 0,78 0,88

(16) 1 338 235 1 711 538 1 517 045

Kč Kč Kč

1 522 273 1 338 235 1 711 538 186 706 1 335 566 1 708 979

s průměr - s průměr + s

strana 8



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,75 ). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 335 566,- Kč až 1 708 979,- Kč. Uvedená bytová jednotka – má tyto kladné stránky : • umístění v centru města • dobrá občanská vybavenost • dobrý tech. stav bytové jednotky Uvedená bytová jednotka – má tyto slabší stránky : • dům není revotalizován Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka.

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalita, stavebně technický stav, umístění v domě, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou bytovou jednotku navržená na 1 500 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 500 000,- Kč (slovy : jednmilionpětsettisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ činí :


1 500 000Kč/2 = 750 000 Kč

strana 9



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8913 ze dne 09. 03. 2011 pro k.ú. Havlíčkův Brod v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 8913 ze dne 09. 03. 2011 pro k.ú. Havlíčkův Brod v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ bytové jednotky č. 1868/9, ul. Husova č pop. 1868, Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439 k.ú. Havlíčkův Brod včetně podílu na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.pop. 1868,1869 a pozemcích parc.č. st. 4438, st. 4439, zapsaný na LV č. 8913 pro k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod vedených u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina, KP Havlíčkův Brod, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 11.08.2011, po zaokrouhlení na :

750 000,- Kč (slovy : sedmsetpadesáttisíc korun českých).

V Brně, dne 15. 08. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 10



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1951-186/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 11

Plán města

Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova, Havlíčkův Brod

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 1868

Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 1868

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 1868

Foto č. 4 : Vstup

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Chodba domu

Foto č. 6 : Předsíň

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : Koupelna

fotodokumentace

strana 4

fax:

Recommend Documents