fax:

Znalecký posudek číslo 1558-108/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ nemovitostí – rodinný dům v Nových Syrovicích č.pop. 198 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 2/1 v k.ú. Nové Syrovice a pozemku parc.č. st. 2/1 se zahradou parc.č. 102/1 v k.ú. Nové Syrovice, obec Nové Syrovice, okres Třebíč, vše zapsáno na LV č. 50 pro k.ú. Nové Syrovice.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 29.10.2009 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 574/07-9 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

29.10.2009

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 46 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 12.12.2009

Rodinný dům č. pop. 198 v Nových Syrovicích okr. Třebíč

Znalecký posudek č. 1558-108/2009

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

Věc ná h odn o ta

8

2.2.

V ý n os o vá h odn o ta

10

2.3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

11

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

13

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 574/07 9, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ nemovitostí ve vlastnictví Marie Heimlichové a SJM Koláře Zdeňka a Bohumily Hambálkové – budova č.p. 198 rodinný dům na parc.č. st. 2/1 zapsaná na LV.č. 50 pro kat.území Nové Syrovice, obec Nové Syrovice, okres Třebíč včetně pozemku parc.č. st. 2/1 a 102/1 ze dne 17.09.2009 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 50) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Příkop 6, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 574/07 -9, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ nemovitostí nemovitosti RD č.pop. 198 na parc.č. st. 2/1 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st.2/1 a 102/1 ve vlastnictví Marie Heimlichové a SJM Koláře Zdeňka a Bohumily Hambálkové ze dne 11.09.2009 podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 50 pro k.ú. Nové Syrovice, vyhotovený KÚ pro Vysočinu, pracoviště Moravské Budějovice dne 17.09.2008, číslo řízení PÚ 2440/2008 - 741, vyhotovil Radek Niederhafner, KP Moravské Budějovice; 3. Informace a sdělení poskytnutá spoluvlastníkem RD při místním šetření paní Hambálkovou Bohumilou,

4. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 29.10.2009, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření,

7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům (RD) č.pop. 198 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č.st. 2/1 a pozemek parc.č.st. 2/1 a zahrada parc.č. 102/1 v k.ú. Nové Syrovice, obec Nové Syrovice, okres Třebíč, vše zapsáno na LV č. 50. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 50 v k.ú. Nové Syrovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 29.10.2009. Informace o nemovitosti

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Heimlichová Marie, Nové Syrovice 198, 675 41 Nové Syrovice podíl ½ SJM Kolář Zdeněk a Hambálková Bohumila , Zámečnická 320/10 Znojmo 669 02 Znojmo 2, Jevišovice 140 podíl 1/2 50 Nové Syrovice (706795) Nové Syrovice (591254), Blansko (CZ0634) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 198, parc.č. st.2/1, 123 m2 , LV č. 50

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh St.2/1, 123 m2, zastavěná plocha a nádvoří 102/1, 68 m2, zahrada -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 29.10.2009. Prohlídku umožnili spoluvlastníci nemovitosti. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 50 ze dne 17.09.2008 pro k.ú. Nové Syrovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí – RD č.p. 198 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 2/1 s pozemkem parc.č. st.2/1 a 102/1 v k.ú. Nové Syrovice , obec Nové Syrovice , okres Třebíč, vše zapsáno na LV č. 50. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 4



Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - RD č.p. 198 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 2/1 s pozemkem parc.č. st. 2/1 a 102/1 v k.ú. Nové Syrovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitosti První písemná zpráva pochází z roku 1417. Obec se nachází v nadmořské výšce 438 metrů. Na území žije 1015 obyvatel. Obcí prochází silnice II/411 z jihu od Dešova a Uherčic směrem na sever do Moravských Budějovic. V obou těchto obcích silnici křižují okr.silnice č. 408 a 409. Obec má průměrnou občanskou vybavenost, 5 třídní základní a mateřskou školu. Asi nejznámější turistickou atrakcí obce je Graselova stezka. Grazlovy stezky, kde loupil a skrýval se obávaný "grázl" Johann Georg Grasel, vedou po obou stranách česko-rakouské hranice, územím mezi jihočeskou Novou Bystřicí a jihomoravskými Novými Syrovicemi. Tvoří čtyři výletní okruhy: Slavonice - Český Rudolec - Dolní Bolíkov, Vratěnín a Nové Syrovice, hranici překračuje stezka vedoucí ze Slavonic do Dobersbergu. Syn žebračky a rasa se stal smělým vůdcem loupežné bandy, které se obával celý kraj. Dodnes žije v písních a lidových vyprávěních. Oceňovaný dům stojí jako krajní u odbočky z hlavní silnice č. 411 po levé straně. Před domem je dlážděný oplocený dvůr a po jeho levé straně oplocená zahrada v sousedství dvora místní pošty v majetku obce, situované u silnice č. 411. Odbočující místní komunikace vede na východ do sousední obce Láz. Proti odbočující komunikaci je zámek – (dnes ÚSP) a Syrovický rybník. Podél místní komunikace je po obou jejich stranách souvislá řada RD až do Láz v délce cca 1km. Za touto obcí podél Syrovického potoka vede mezi poli silnice do Blížkovic dále na východ. Oceňovaný dům i sousední RD jsou řadové starší rodinné domky přízemní, se sedlovou střechou, bez podsklepení s malou předzahrádkou podél asfaltové komunikace, se zeleným úzkým pruhem místo chodníku. Sousední dům má v předzahrádce na obou stranách přístavby. Za domem byla dodatečně přizděna až po hranici parcely úzká přístavba s pultovou nižší střechou ( šířka přístavby je 2m). Vstup do domu je přes předzahrádku o 10 cm výše nad úrovní dlážděného chodníku. Po stranách vstupu je po levé straně pokoj s oknem do zahrádky i dvora - na severo a jihozápad, po pravé straně kuchyně s oknem na jihozápad ke vchodu. Za vstupem je koupelna a v přístavbě bez stropu v pultové střeše sklad a WC.


strana 5



Zastavěná plocha celkem: 11,10 x 5,30 +11,10 m x 2,00m = 58,83+ 22,2 = 81,03m2 sv. výška místností 2,75m. Popis rodinného domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis základy bez obnovené hydroizolace není kotovice a kámen trámové bez rovného podhledu s omítkou mezi trámy dřevěný krov, krokve a vazný trám, laťování bobrovka cihelné pozinkované žlaby a svod na uliční straně ústí na terén a parapety, vápenná hladká, přístavek bez omítky vápenná hladká bez obkladu sokl částečně obložený vlnitým eternitem nejsou dřevěné do dřevěných zárubní, WC dveře Jihlava nejsou jedno dřevěné dvojité, dvě novější zdvojená betonové s potěrem – textil nebo PVC

Lokální jedinými kamny světelná není ano, studená do koupelny, koupelnová kamna brutar není Odpad do trativodu Propanbutanový sporák. KL s dřezem koupelna: vana neobezděná 1 x splachovací

Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu je cca 120 let. Původně zcela nekomfortní byt v rodinném domě byl později doplněn o přístavek s WC ( asi v roce 1993). Všechny rekonstrukce byly provedeny jen za účelem, aby byl dům vůbec obydlitelný. Výměna dvou oken, oprava omítky se soklem, kuchyňská linka s dřezem, vana a brutar. Přístavek není omítnutý, zdi jsou z různých materiálů, strop chybí, zastřešení bez zateplení, pouze krytina. Stavebně technický stav domu je zhoršený, bydlení nekomfortní zejména v zimním období. Vytápění jedinými kamny na tuhá paliva. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 85 %.


strana 6



Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 198 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 2/1 s pozemkem parc.č. st.2/1 a 102/1 v k.ú. Nové Syrovice, obec Nové Syrovice, okres Třebíč, vše zapsáno na LV č. 50. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Zastavěná plocha celkem: 11,10 x 5,30 +11,10 m x 2,00m = 58,83+ 22,2 = 81,03m2 sv. výška místností 2,75m. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Výpočet obestavěného prostoru: o

1.NP Část Základní část

délka m 11,10 11,10

šířka m 5,30 2,00

výška m 3,10 2,00

ZP 2 m 58,83 22,20 81,03

OP 3 m 182,37 44,40 226,77

délka m 11,10

šířka m 5,30

výška m

ZP 2 m 58,83

OP 3 m

Celkem 1.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. podzemní podlaží podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)

0,00 3,00 11,10

2,00

0,00 88,25 22,20

0,00 0,95

0,00 10,55 98,80 ZP 2 m 0,00 81,03 0,00

81,03

OP 3 m 0,00 0,00 226,77 0,00 98,80 0,00 325,57 0,00 %

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 2 560,01 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 2 560,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 2 560,00 Výměra objektu m3 325,57 Výchozí cena Kč 833 459,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 833 459,00 Opotřebení podle cenového předpisu % 85,00 Kč -708 440,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 125 019,00


strana 8



2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojku vody z obecního vodovodu a elektriky. Dům není připojen na kanalizaci, odpad do trativodu. Plyn není zaveden. Zahrada i předzahrádka jsou oploceny dřevěným plotem. Předzahrádka z plných prken do sloupů z lomového kamene a s podezdívkou, zahrada s prken a svlaků na betonových sloupcích. Přístupový a okapový chodník z betonu. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.3. Pozemky parc.č. st.2/1 a 102/1 Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 50 pro k.ú. Nové Syrovice s možností napojení na zemní plyn a kanalizaci. Pozemek je napojen na vodu a elektřinu z rozvodů obce. Parcela st. 2/1 Parcela 102/1 Celkem

výměra 123m2 výměra 68m2 191m2

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50,až 300,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 150,- Kč/m2. 150,- Kč/m2 191 m2

Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku

150,- Kč/m2 × 191 m2

Celková obecná hodnota pozemku

=

28 650,- Kč 28 650,- Kč

2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemek

125 019,- Kč 28 650,- Kč

Celkem VH

153 669,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 153 669,- Kč


strana 9



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají členové rodiny vlastníků objektu. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 10



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 198 v Nových Syrovicích okr. Třebíč Popis Jedná se o rodinný přízemní nepodsklepený dům bez obytného podkroví s jedním pokojem a kuchyní, koupelnou a WC. Mimo zděného WC je v podélném přístavku nezateplený prostor skladu. Celková výměra zastavěný ploch včetně obvodových zdí je cca 81m2. Do domu je zavedena elektřina a voda. Plyn a kanalizace není. Dešťová kanalizace odtéká na dvůr před domem nebo na zahradu sousední parcely. Dům je vytápěn jedněmi kamny. Plyn není do domu zaveden. Voda z rozvodů obce je přivedena do koupelny, kuchyně a na WC.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Moravských Budějovic jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy určené k celkové rekonstrukci. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

1+1

není

nekomfortní RD s malým pozemkem ve středu obce

(3)

(4)

(5) RD s nedokončenou rekonstrukcí, pozemek 518m2, klidná lokalita RD bez sítí k rekonstrukci, pozemek 201m2 RD k rekonstrukci , pozemek 323m2 RD po celkové rekonstrukci, pozemek 748m2

Č.

Lokalita (Brno)

Oceň. objekt (1)

Nové Syrovice 198 (2)

1

Nové Syrovice

2+1

ne

2 3 4

Nové Syrovice Blížkovice Domamili

2+1 1+1 4+1

ne ne ano

Č.

(1) 1 2 3 4

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

(6) 500 000 370 000 185 000 539 000

(7) 0,70 0,75 0,85 0,85

(8) 350 000 277 500 157 250 458 150

(9) 1,00 1,00 0,98 1,00

Celkem průměr Minimum Maximum


K2

K3

K4

stav a garáž vybavení (10) (11) (12) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,25 1,10 1,50 velikost

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceňovaného objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

(13) 1,10 1,00 1,10 1,10

(14) 1,05 1,05 1,00 1,20

(15) 1,16 1,05 1,08 2,72

(16) 301 724 264 286 145 602 168 438

Kč Kč Kč

220 013 145 602 301 724

strana 11



K1 K2 K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Koeficient celkový U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány rodinné domy z nabídky prodej v dané lokalitě nebo lokalitách blízkých a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,90 -0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 145 602,- Kč až 301 724,- Kč. Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 činí : 220 000 Kč x 1/2 = 110 000 Kč Uvedený RD má tyto kladné stránky : • dům stojí u silnice, ve které jsou vedeny inženýrské sítě - na zemní plyn je možné RD připojit, • situování domu v centru obce a dobré dopravní spojení s městem Moravské Budějovice ( 5km), • přijatelná občanská vybavenost Uvedený RD – má tyto slabší stránky : • dům je špatně udržovaný a rekonstrukce byly provedeny povrchně • přístavek se nedá používat k bydlení • nekomfortní bydlení – koupelna, WC i kuchyně neodpovídají dnešním požadavkům na bydlení Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům.

Obecná hodnota Prodejní cena ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ nemovitostí porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména technický stav, lokalitu, právní a skutečné rozdělení, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 110 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 110 000,- Kč (slovy : jednostodesettisíc korun českých).


strana 12



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 50 ze dne 17. 09. 2008 pro k.ú. Nové Syrovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 50 ze dne 17. 09.2008 pro k.ú. Nové Syrovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení spoluvlastníka a uživatele nemovitosti paní Bohumily Hambálkové na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech dle zjištění a dostupných informací neváznou a nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům – spoluvlastnický podíl, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ nemovitostí – rodinný dům č.pop. 198 včetně všech součástí a příslušenství postavené na pozemku parc.č. st. 2/1 s pozemkem parc.č. st. 2/1 a 102/1 v k.ú. Nové Syrovice , obec Nové Syrovice, okres Třebíč, vše zapsáno na LV č. 50 vedených u Katastrálního úřadu pro kra Vysočina, KP Moravské Budějovice podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 29.10.2009, po zaokrouhlení na :

110 000,- Kč (slovy : jednostodesettisíc korun českých ). V Brně, dne 12.12. 2009 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 13



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1558-108/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 14

Mapa regionu

Mapa obce

Katastrální mapa

Zdroj : cuzk.cz Měřítko : 1 : 677

Rodinný dům č. pop. 198, Nové Syrovice

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1 : Celkový pohled na RD

Foto 2: Celkový pohled na RD

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 :Pohled boční na RD

Foto č. 4 : Pozemek okolo RD

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Koupelna

Foto č. 6 : WC

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : Kuchyně

Foto č. 8 : Kůlna

fotodokumentace

strana 4

fax:

Recommend Documents